FRN Thon Holding AS pantsikret obligasjonslån 2012/2015

Transkript

1 Lånebeskrivelse utarbeidet i forbindelse med søknad om notering på ABM Dato: 22/10/2012 Endelig ISIN: NO Vilkår: Dokumentasjon: [Låneavtalen 1) er nærmere omtalt under Standardtermer] Relevante steder: FRN Thon Holding AS pantsikret obligasjonslån 2012/2015 Før tegning/kjøp i lånet oppfordres investor til å sette seg inn i alle relevante dokumenter så som lånebeskrivelse, Låneavtale, årsrapport, delårsrapport, vedtekter og eventuelt noteringsdokument. Dokumentene er tilgjenglig hos Låntager og på Relevante steder. Ved eventuell motstrid mellom lånebeskrivelsen og Låneavtalen går Låneavtalens bestemmelser foran. og Låntager: Thon Holding AS Låneramme Åpent lån: N/A 1. transje / Lånebeløp: 2) NOK Innbetalingsdato: 3) 29. oktober 2012 Forfallsdato: 4) 29. oktober 2015 NIBOR: 5) 3 måneders NIBOR Margin: 1,17 %-poeng p.a. Rentesats / Kupong: 6) 3 måneders NIBOR + Margin Rentebrøk Kupong: Act/360 7) 9) Rentereguleringsdato: 29. januar, 29. april, 29. juli og 29. oktober hvert år. Første rentereguleringsdato er 29. januar Bankdag konvensjon: 8) Modifisert påfølgende Rentetermindato: 9) Hver rentereguleringsdato Rentebærende f.o.m.: Innbetalingsdato Rentebærende til: Forfallsdato # dager 1. termin: 92 dager Sikkerhet: 10) Pant i eiendommer, se «Utfyllende om Sikkerhet». Emisjonskurs: 11) 100,00 % Obligasjonsstørrelse: NOK Obligasjonseiers Innløsningsrett: 12) Dato: N/A Til kurs: N/A Låntagers Innløsningsrett: 13) Dato: N/A Til kurs: N/A Organisasjonsnummer: NO Nummer / Koder: Sektorkode: 2100 Geografisk 0301 Næringskode: kode: Formål: Formålet med låneopptaket er generell finansiering av Låntagers virksomhet Godkjennelser / Tillatelser: Fullmakt til låneopptaket er gitt i Låntagers styre den 16. oktober 2012 Noteringsdokumentet er kontrollert av Oslo Børs Tillitsmann: Tilrettelegger(e): Registerfører: Verdipapirregister: Markedspleie: Særskilte forhold: Norsk Tillitsmann ASA, Postboks 1470 Vika, 0116 Oslo DNB Bank ASA, DNB Markets Fokus Bank AS Verdipapirsentralen ASA Det er ikke inngått market-maker avtale for lånet N/A FRN Bullet Obligasjonslån Side 1 av 3

2 Utfyllende om Sikkerhet: 10) Obligasjonene (med akkumulerende rente, renter og omkostninger) er sikret ved 1. prioritets pant i følgende pantobjekt: Thon Hotel Maritim, Stavanger, gnr 55 bnr 240 og 242 Klubbgata 1, Stavanger, gnr 55 bnr 545 Kongsgata 24, Stavanger, gnr 55 bnr 563 Nedre Strandgata 15, Stavanger, gnr 58 bnr 1635 Thon Hotel Maritim Apartments, Stavanger, gnr 55 bnr 550 og 551 Verdivurdering DTZ oktober 2012; MNOK 616. Standardtermer: Låneavtale: 1) Ved eventuell motstrid mellom Standardtermer og opplysninger angitt under Vilkår, vil Vilkår gå foran. Det vil før Innbetalingsdato bli inngått en Låneavtale mellom Låntager og Tillitsmannen som bl.a. omhandler obligasjonseiernes rettigheter og plikter i låneforholdet. Tillitsmannen inngår denne på vegne av obligasjonseierne og gis også myndighet til å opptre på vegne av disse så langt Låneavtalen rekker. Åpning / Lukking: 3)4) Innbetaling: 3) Utvidelser - Åpne lån: 2) Obligasjonseier har ved tegning/kjøp av obligasjoner akseptert Låneavtalen og er bundet av de vilkår som er inntatt i Låneavtalen. For åpne lån kommer Låneavtalen til anvendelse på ethvert beløp som selges i det åpne lånet etter inngåelse av Låneavtalen. Partenes rettigheter og plikter gjelder også for senere utstedte obligasjoner innenfor gitt ramme. Kopi av Låneavtalen kan fås ved henvendelse til Tillitsmannen og Låntager. Åpne lån vil åpnes på Innbetalingsdato og lukkes senest fem bankdager før Forfallsdato. Innbetaling for 1. transje / Lånebeløp finner sted på Innbetalingsdato. Ved for sen betaling beregnes forsinkelsesrente etter den til enhver tid gjeldende sats, jf. lov 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling m.m. For åpne lån kan Låntager utvide lånet utover det beløp som utgjør 1. transje forut for innbetaling av 1. transje. Ved utvidelser utenom Rentetermindato betales påløpt rente på obligasjonene som vil bli beregnet etter reglene for renteberegning i annenhåndsmarkedet for obligasjoner. Lånerammen kan søkes utvidet. Emisjonskurs - Åpne lån: 11) Senere utvidelser vil skje til markedskurs, dog i henhold til emisjonsforskriften av 20. desember Rentefastsettelsesdato: 7) 2 bankdager før Rentereguleringsdato. Renteregulering: 6)7) Lånets Rentesats reguleres med virkning fra hver Rentereguleringsdato, første gang på Innbetalingsdato. Den nye Rentesatsen fastsettes på Rentefastsettelsesdato i henhold til NIBOR med tillegg av Margin. Dersom NIBOR ikke er tilgjenglig fastsettes den nye Rentesatsen på Rentefastsettelsesdato i henhold til NIBOR- Referansebanker med tillegg av Margin. Ved Renteregulering vil den nye renten og neste Rentetermin meddeles obligasjonseierene skriftlig via Verdipapirregister. Dette skal også umiddelbart meddeles Tillitsmannen og ABM. Ved eventuell uenighet i oppfatning mellom Låntager og Tillitsmannen vedrørende bruk av ny side, eller dersom Lånets rentesats blir fastsatt i henhold til NIBOR-Referansebanker, kan Låntager eller obligasjonseiere som representerer minst 1/10 av Utestående Lån påklage rentefastsettelsen. Slik klage må fremsettes skriftlig overfor Tillitsmannen innen 20 Bankdager etter at Rentesatsen er meddelt obligasjonseierne. Klagen behandles av et utvalg som skal bestå av tre medlemmer, hvorav en representant oppnevnes av Låntakeren, en representant oppnevnes av Tillitsmannen, og en formann som de to parters representanter blir enige om. Blir ikke partene enige om formann, oppnevnes denne av Byrettsjustitiarius i Oslo. Utvalgets avgjørelse er endelig. Melding om at rentefastsettelsen er påklaget, samt den endelige rentefastsettelsen, skal sendes obligasjonseierne via Verdipapirregister. Dersom rentefastsettelsen påklages skal meldingen som sendes obligasjonseierne også sendes ABM. NIBOR definisjon: 5) Den rentesats, avrundet til nærmeste hundredels prosentpoeng, for en tilsvarende tidsperiode som nevnt i NIBOR som fremkommer på Reuters side NIBR kl i Oslo på Rentefastsettelsesdato. Dersom innholdet av Reuters side NIBR skulle bli endret slik at den oppgitte rentesats, som etter Tillitsmannens og Låntagers oppfatning ikke lenger representerer den samme rentesats som ved lånets utbetaling eller dersom den aktuelle siden er fjernet fra Reuterssystemet, skal en annen side på Reuters eller eventuelt hos en annen elektronisk nyhetsformidler som etter Tillitsmannens og Låntagers oppfatning angir den samme rentesats som Reuters side NIBR gjorde ved utbetalingen, benyttes. NIBOR referansebanker: Effektiv rente: Rentesats bestemt på grunnlag av den rente på innskudd som kvoteres av de fire største valutabankene i det norske markedet omtrent kl i Oslo på Rentefastsettelsesdatoen overfor banker i interbankmarkedet i Oslo for en tilsvarende periode som nevnt i NIBOR som starter på Rentereguleringsdato og gjeldende for et representativt beløp. Tillitsmannen skal be hovedkontoret til hver av bankene om kvotering på slik rente. Hvis to eller flere kvoteringer gis, skal rentesatsen fastsettes til det aritmetiske gjennomsnitt av kvoteringene. Hvis det gis mindre enn to kvoteringer, skal renten fastsettes til det aritmetiske gjennomsnitt av de rentesatser som banker, valgt av Tillitsmannen, kvoterer omtrent kl i Oslo på Rentefastsettelsesdatoen for lån i norske kroner til ledende banker i Europa for en tilsvarende tidsperiode som nevnt i NIBOR som starter på Rentereguleringsdato gjeldende for et representativt beløp. En rentesats basert på aritmetisk gjennomsnitt avrundes til nærmeste hundredels prosentpoeng. Avhengig av markedskurs. Effektiv rente for første renteperiode vil bli kunngjort 2 bankdager før Innbetalingsdato. FRN Bullet Obligasjonslån Side 2 av 3

3 Renteterminer: 9)7) Påløpte renter: Standard Bankdag konvensjon: 8) Vilkår Obligasjonseiers Innløsningsrett: 12) Vilkår Låntagers Innløsningsrett: 13) Registrering: Erverv av egne obligasjoner: Avdrag: 4) Innløsning: Salg: Lovgivning: Avgifter: Renten betales etterskuddsvis på Rentereguleringsdato. Første rentetermin forfaller på første Rentereguleringsdato etter Innbetalingsdato. Neste termin løper f.o.m. denne dato frem til neste rentetermin. Siste rentetermin forfaller på Forfallsdato. Påløpte renter for annenhånds omsetning beregnes etter de til enhver tid gjeldende retningslinjer fra Norske Finansanalytikeres Forening. Modifisert Påfølgende: Er Rentereguleringsdato en dag som ikke er bankdag flyttes rentereguleringsdato til første påfølgende bankdag. Medfører flytting av Rentereguleringsdato til første påfølgende bankdag at Rentereguleringsdato derved faller i påfølgende kalendermåned, flyttes imidlertid Rentereguleringsdato til siste bankdag forut for opprinnelig Rentereguleringsdato. Obligasjonseierne har på datoer for innløsning, som nevnt under Obligasjonseiers Innløsningsrett, rett til å innløse sine obligasjoner til dertil korresponderende kurs. Krav om innløsning må være kontofører-investor (KI) skriftlig i hende senest 15 femten- bankdager før aktuell dato for innløsning som nevnt under Obligasjonseiers Innløsningsrett. Låntager har på datoer for innløsning, som nevnt under Låntagers Innløsningsrett, rett til å innfri sine obligasjoner, helt eller delvis ved loddtrekning, til dertil korresponderende kurs. Dersom Låntager benytter retten til innfrielse skal Låntager meddele Tillitsmannen og ABM om dette senest 30 tretti- bankdager før aktuell dato for innfrielse. Meldingen skal også snarest sendes obligasjonseierne via Verdipapirregister. Krav om slik innfrielse må være Registerfører skriftlig i hende senest 30 tretti- bankdager før aktuell dato for innfrielse. Lånet skal være registrert i Verdipapirregister senest dagen før Innbetalingsdato. Obligasjoner registreres på den enkelte obligasjonseiers Verdipapirregister konto. Låntager har rett til å erverve og eie egne obligasjoner. Egne obligasjoner kan i så fall senere avhendes eller benyttes til nedskrivning av gjenstående lån ved sletting i Verdipapirregister. For ansvarlige lån utstedt av finansinstitusjoner kan låntager ikke erverve egne obligasjoner uten Kredittilsynets samtykke, forutsatt at slikt samtykke er påkrevet på det aktuelle tidspunkt. Lånet løper uten avdrag og forfaller i sin helhet på Forfallsdato til pari kurs. Forfalt rente og forfalt hovedstol vil bli godskrevet den enkelte obligasjonseier direkte fra Verdipapirregister. Foreldelsesfristen for eventuelle krav på renter og hovedstol følger norsk lovgivning, p.t. 3 år for renter og 10 år for hovedstol. 1. transje/lånebeløp er plassert av Tilrettelegger(e). Eventuelle senere utvidelser kan finne sted hos autoriserte verdipapirforetak. Utstedelse av obligasjonene er regulert av norsk lov, og Tillitsmannens alminnelige verneting skal være rett verneting. Låntager skal dekke eventuelle dokumentavgifter eller andre offentlige avgifter i forbindelse med lånet. Eventuelle offentlige avgifter og skatter på annenhåndsomsetning av obligasjoner skal betales av obligasjonseierne, med mindre annet er bestemt i lov eller forskrift. Låntager er ansvarlig for at eventuell kildeskatt pålagt ved lov blir tilbakeholdt. Oslo, 22. oktober 2012 FRN Bullet Obligasjonslån Side 3 av 3

4 Verdivurdering Portefølje av eiendommer i Stavanger Oktober 2012 PRIVATE & CONFIDENTIAL COVER SLIDE: If you see this text, you must copy the swish graphic from a pre-built COVER slide and onto this slide. This text will no longer be visible if done correctly.

5 Sammendrag av verdivurderingen Det er bra trykk i Stavanger markedet på både bolig og næring Areal m2 Verdi Initial Exit Yield Brutto leie OPEX Kostn. Yield fullt Leie Markedsleie Bygning Marked /1 mnok /2 Yield /6 /7 knok /3 knok /5 kr/m2 I.R.R. /8 utleid Levetid poten. knok /4 Thon Hotel Maritim Stavanger ,0 6,69 % 6,25 % ,16 % 6,69 % 7,3 0,0 % Klubbgata 9 Stavanger ,8 6,90 % 7,00 % ,93 % 6,90 % 6,6-0,1 % Thon Maritim Apartments Stavanger ,6 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A Kongsgata 24 Stavanger 349 6,8 8,29 % 7,00 % ,17 % 8,29 % 2,1 0,2 % 616 Klubbgata 1 Stavanger ,8 7,27 % 7,00 % ,15 % 7,27 % 2,1 10,4 % Nedre Strandgate 15 Stavanger ,2 6,03 % 6,25 % ,41 % 6,03 % 6,3 13,3 % Total ,2 5,85 % 5,60 % ,26 % 5,8 % 4,9 4,88 % / Oppgitt utleibart areal. 2/ Antatt eiendomsverdi ved salg pr oktober 2012, før transaksjonsomkostninger. Salgsperiodene varierer sterkt, men det tar vanligvis mellom 3-6 måneder før antatt verdi kan realiseres ved et eventuelt salg. 3/ Brutto leie pr verdivurderingsdato, ekskl. felleskostnader. For Thon Maritim Apartments, har vi kun inkludert leien fra butikkarealene siden boenhetene har blitt verdsatt ut i fra salgbar pris per m2 for. Yielden er beregnet ut fra netto butikkleie over verdi for næringsenheten. Leilighetene er holdt utenfor. 4/ DTZs anslag for markedsleie. Verdivurderingen baserer seg på at eiendommene blir reutleid til markedsvilkår når kontraktene utløper. Ved hvert utløp er det antatt at det vil påløpe kostnader til leietakertilpasninger, samt en viss ledighetsperiode. Det vises til de detaljerte kontantstrømarkene for detaljer m.h.t. Disse forutsetningene. Markedsleien er indeksert frem med KPI til fornyelsestidspunktet. Som KPIbane har vi benyttet et gjennomsnitt av prognoser fra SSB, Norges Bank og DnB Markets. For Thon Hotel Maritim er dagens leie satt lik markedsleie, uavhengig av den formelle internleien i Thon-konsernet. Dette gjelder ikke Thon Maritim Apartments som er verdivurdert som eierleiligheter for salg og det er ikke laget en kontantstrøm for vurdering av denne eiendommen. 5/ DTZs anslag for eierkost. For Thon Maritim Apartments, er kun eierkost for butikkarealene inkludert. 6/ Yield på netto leie pr verdivurderingstidspunktet. 7/ Antatt netto salgsyield ved utløpet av prognoseperioden, brukt for å beregne restverdi av eiendommen. 8/ Internrente, dvs. gjennomsnittlig avkastningskrav brukt ved diskontering av kontantstrømmen. 1

6 Thon Hotel Maritim Effektivt hotell i Stavanger Eiendom Kort om eiendommen Verdivurdering Hetlandsgaten 5 (Thon Hotel Maritim) Kurs og konferansehotell med 223 rom. Eiendommen har god beliggenhet midt i Stavanger sentrum. Konferansefasilitetene er i et eget trebygg rett ved siden av selve hotellet. Thon Maritim Hotell har hatt beleggsprosent som tilsvarer noe over gjennomsnittet for Rogaland, mens prisen er nærmere snittet for fylket. Det finnes ikke et eget parkeringsanlegg, gjestene blir henvist til et anlegg i nærheten. Vi har lagt inn at gårdeier vil løpende hvert år sette av kr/rom eller 2,3 mnok i utbedringer av eiendommen. Det er antatt leietaker vil også bidra med et tilsvarende beløp for at hotellet skal holde en god standard. Det er konferanse fasiliteter i et eget bygg ved siden av. Det er også møterom i øverste etasje. Vi har beregnet en hypotetisk markedsleie på 32% av losji-inntektene og 10% av F & B og konferanseinntektene. Vi ser for oss RevPar på NOK 715 i 2012, som er i takt med budsjettert nivå for 2012 (rundt NOK 713), og som er høyere enn oppnådd RevPar i 2010 (NOK 635). Vi antar at markedet i Stavanger fortsetter å gå godt. Det stor aktivitet ifm. de nye funnene i Nordsjøen. De kommende år har vi lagt til grunn en RevPar vekst på linje med generell BNP-vekst. Det er en forutsetning av hotellet klarer å holde sitt nåværende omsetningsnivå. Eierkost er anslått til ca mnok 1.0 pr. år. Resultatet av dette blir en verdi på mnok, tilsvarende en yield på 2012-leien på 6,69%. Verdien pr rom anslås med dette til 1,29 mill. NOK. 2

7 Klubbgata 9/Thon Maritim Apartments Leilighetshotell sentral i Stavanger med handelsareal i første etasje Eiendom Kort om eiendommen Verdivurdering Klubbgata 9/ Thon Maritim Apartments Leilighetshotell med 45 boenheter, oppusset i Hotellet har en minimumsleie på ca 3 mnok, men det er budsjettert en leie på ca 4,3 mnok. Bygg med 6 etasjer. Heisen går kun til 5 etasje. De største leilighetene er i de to øverste etasjene, og inkluderer store terrasser. Konferanse og møterom kan benyttes i Thon Hotel Maritim i Hetlandsgaten. Alle leilighetene har kjøkken utenom en. Eiendommen har også handel på gateplan og parkering Eiendommen består av 44 leiligheter (og en hybel uten kjøkken), som varierer i størrelse mellom m2. Det er forskjellig lengde på kontraktene med alt fra kort tid til opphold over flere måneder. Noen av de største leilighetene er utleid for 30-40,000 kr per måned. Alternativet for denne type boenheter er i det private leilighet/hybel markedet der snittet er på ca 20,000 kr/måned per tilsvarende enhet. Vi beregnet en verdi på leilighetene, ut i fra en markedspris per enhet hvis man skulle ha seksjonert og solgt dem på det åpne markedet. Vi har antatt en m2 pris for de ulike enhetene basert på historiske salgstall og omsetning av sammenlignbare leiligheter som solgt i år. Vi har da fått en snittpris per m2 fra 20,000-50,000 NOK. Vi har ikke fått oppgitt eksakte m2 for hver enhet, men antatt en størrelser ut i fra befaring og snittet på moderne 3-2 og 1-roms leiligheter med sentral beliggenhet. Det er følgende antall leiligheter i bygget: 19 tre roms 14 to roms 11 ettroms 1 hybel Dette gir oss en total verdi på boenhetene som tilsvarer kvadratmeter pris på NOK. Deretter trekker vi fra en antatt kostnad på 5% i forbindelse med seksjonering får vi en samlet verdi på leilighetene på 85,6 mnok. Videre består eiendommen av parkering og handelsareal. Handelsarealet på bakkeareal er leid ut til Åhlens og Moods Retail. Disse delene av eiendommen er verdsatt til 30,8 mnok. Yielden på denne delen av eiendommen er satt til 6,90 %. Samlet verdi på eiendommen blir 116,4 mnok 3

8 Kongsgata 24 Mindre trehus sentralt i Stavanger ved Breivatnet Eiendom Kort om eiendommen Verdivurdering Kongsgata 24 Lite trehus sentralt, men ikke i prestisjeområdet i Stavanger sentrum. Handel første etasje og kontorer i etasjen over. Separate innganger fra gaten til butikk og kontor, da tomten er noe kupert. Her har vi satt opp en beregning med eksisterende kontrakter med Mork & Partners som utgår i og Brillehuset med utløp i slutten av Nåverdi av kontantstrømmen er beregnet med avkastningskrav på 6,75% for begge leietakerne. Eierkostnader har vi da satt til drøyt 146 kr/m2 fordelt med 80 kr/m2 for vedlikehold, 15kr/m2 for forsikring, ca kroner i forvaltning, 21 kr/m2 i eiendomsskatt og 10 kr/m2 i andre kostnader. Vi har deretter beregnet en restverdi basert på en leie på kr/m2 som tilsvarer dagens leier og en salgsyield på 7,00 (samme eierkost) indeksert opp til 2022-prisnivå. Vi har så beregnet en nåverdi av denne restverdien, med avkastningskrav 9.5% for restverdien. Vi har tatt høyde for en ledighetsperiode på 180 dager for kontor og at det må legges inn 500 kr/m2 for å tilpasse lokalene når Mork & Partners kontrakt løper ut. Tilsvarende regner vi med en kostnad tilsvarende 250 kr/m2 for butikklokalene. Resultatet av dette blir en verdi på ca 6,8 mnok, tilsvarende en yield på 2012-leien på 8.27%. 4

9 Klubbgata 1 Kontor eiendom i nærheten av Domkirken Eiendom Kort om eiendommen Verdivurdering Klubbgata 1 (Bøndenes Hus) Mange offentlige leietakere. Generelt litt lav takhøyde i bygget. Første og andre etasje har bedre takhøyde. Sentral beliggenhet, men ikke i noe prestisjeområde for kontorer. Kort gjenværende løpetid på kontraktene. Rogaland Avis og mange offentlige leietakere holder til her i tillegg til helsetjenester. Vektet gjenværende kontraktstid er kun 2,1 år. Generelt har bygget helt grei standard utenom noen arealer som har høy standard (Progressus Management AS) og NAV s lokaler har høy standard da det opprinnelig ble tilpasset for Arthur Andersen Consulting. Nåværende gjennomsnittlig leie er kr/m2. For å fornyet kontraktene på markedsleie kr/m2, anser vi at en oppgradering tilsvarende kr kr/m2 må utføres. Vi har lagt inn en ledighetsperiode på 180 dager. Det er i dag ingen ledighet på bygget. Handelsarealene i første etasje antar vi kan oppnå leier på kr/m2 i snitt. Normaliserte eierkostnader har vi da satt til drøyt 132 kr/m2 fordelt med 80 kr/m2 for vedlikehold, 15 kr/m2 for forsikring, ca kroner i forvaltning, 17 kr/m2 i eiendomsskatt og 10 kr/m2 i andre kostnader. Vi får da en eiendomsverdi på 137,8 mnok, og en yield basert på 2012 leie på 7,27 %. 5

10 Nedre Strandgate 15 Eiendommen huser noen av de meste kjente utesteder i Stavanger Eiendom Kort om eiendommen Verdivurdering Nedre Strandgate 15 Flere utesteder i alle etasjer, drevet av samme eier. Stedet har vært drevet av kjent aktør i utelivbransjen i Stavanger sammenhengende i over 20 år. Bar i første etasje, med restaurant over. Nattklubb og restaurant. Samme kjøkken begge restaurantene. Det er ikke heis i bygget. Dette er et populært utested som rapporterer om en jevn strøm av gjester hele uken. Taket Bar & Nattklubb er etablert i Stavanger og har eksistert i over 20 år. Utestedet har ulike konsepter som appellerer til både studenter og andre. Taket, nattklubben opererer med 21 års grense. Vi ble informert om at dette er et populært sted for yngre mennesker i gruppen år. Nattklubben går over to etasjer som er integrert med en vindeltrapp. Fra øverste etasjen har man fri sikt til baren og de som eventuelt utfolder seg på dansegulvet. Det finnes også en lounge i øverste etasje som kan reserveres. Straen Restaurant kjører en litt retro stil med gammeldags tapet og tilhørende lakkerte tremøbler. Det finnes også et bibliotekaktig rom og en stue som kan avskilles. Det er plass til maksimalt 90 gjester, men vanligvis er det 70 gjester i restauranten når det er fullt. Denne restauranten har en litt mer voksen profil som retter seg mot bedriftsmarkedet, spesielt i ukedagene. Timbuktu er restauranten i mezzaninen i annen etasje over baren i første etasje. Restauranten ble pusset opp i 2001/2002 og har 45 sitteplasser. De tilbyr et menykonsept som de kaller sharing. Mange retter serveres samtidig i skåler og fat på bordet til deling for alle som spiser sammen. Baren, har en 360 graders bar midt i lokalet, omgitt av sofagrupper. Det finnes flere nattklubber i nærheten. Gjenværende kontraktstid er 6,3 år. Det ligger en omsetningsbasert leie i kontrakten som er på 15% av brutto omsetning, men det er et tak på 4,6 mnok. Vi har lagt inn at det kommer omsetningsleie de resterende årene av kontrakten basert på de historiske tallene.de siste tre års omsetning er 39,4 mnok som tilsvarer en leie på kr/m2. Pga taket og den volatilitet som finnes i serveringsnæringen på en markedsleie på kr/m2. En potensiell kjøper av eiendommen vil kreve en del oppsiden ved et kjøp pga usikkerheten knyttet til ometsningen. Eierkostnader inkluderer årlig innleiekostnad på kr for Nedre Strandgate 13 (Nåløyet Pub). Normaliserte eierkostnader har vi da satt til drøyt 425 kr/m2 fordelt med 80 kr/m2 for vedlikehold, 15 kr/m2 for forsikring, ca kroner i forvaltning, og i eiendomsskatt. Bygget har en eiendomsverdi på 68,2 mnok som tilsvarer en yield på 6.03% på nåværende leie, og exit yield på 6,25% for residual verdien. 6

11 Metodikk Verdivurderingen er gjennomført ved hjelp av en kontantstrømsmodell, hvor eiendommens verdi beregnes som den neddiskonterte verdi av netto fremtidige leieinntekter. Kontantstrømberegningene er gjort for perioden 1. oktober 2012 til 31. desember 2022, dog med lengre tidshorisont for de eiendommer hvor leieforholdene utløper etter Verdiene er dermed å betrakte som eiendomsverdi pr 1. oktober i Eiendommene ble befart i 2009 av Kim Frivold. For å reflektere ulik risikopremie i ulike deler av kontantstrømmene, er avkastningskravet (diskonteringsrenten) bygd opp slik at det brukes forskjellige diskonteringssatser for inntekter og kostnader. Inntekter fra løpende leieforhold er diskontert med et avkastningskrav som primært tar hensyn til leietakers soliditet. Vi har benyttet diskonteringsrenter på hhv. 6,25%, 6,75% og 8,25% p.a. for leietakere hvis soliditet vi skjønnmessig har bedømt som A, B eller C. Inntekter fra leieinntekter etter fornyelse av kontraktene er diskontert med en rentesats som reflekterer risiko forbundet med reutleie av de forskjellige eiendommene. Denne diskonteringsrenten er 9,75% for denne eiendommen. Restverdi ved utløpet av analyseperioden er beregnet via en Exit Yield som er satt ut i fra eiendommenes generelle salgbarhet, og benyttet på netto leie i påfølgende år. Restverdien er diskontert med en diskonteringsrente som også står i forhold til risiko og andre faktorer av betydning. Årlige leiebeløp, samt kostnader, er justert med en inflasjonsprognose. Vi har benyttet et gjennomsnitt av prognosene fra DnB Markets, Norges Bank, og Statistisk Sentralbyrå. Fremtidig leie er basert på DTZs vurdering av gjengs markedsleie. I utgangspunktet har vi bare justert denne med generell inflasjon frem til det året da leien skal fornyes. Vi forutsetter m.a.o. ingen eksplisitt realvekst i leiene. Potensialet for sterkere (evt. svakere) markedsutvikling er imidlertid bakt inn i avkastningskravet og Exit Yield for eiendommen. Kostnader er basert på DTZs erfaringer med det kostnadsnivå en eventuell kjøper vil kalkulere med, gitt dagens marked. I dag benytter flere investorer lavere kostnadsprognoser enn det som historisk er påløpt på eiendommene, og også lavere enn DTZs erfaringstall. Kostnadene reflekterer derfor ikke nødvendigvis DTZs syn på nødvendige utgifter. Vår verdivurdering forutsetter at eiendommene ikke har skjulte mangler eller vesentlige oppgraderingsbehov. Verdsettelsen er basert på utleibarhet, avkastningskrav og andre markedsmessige forhold. Vi har ikke foretatt noen teknisk vurdering av eiendommene. 7

12 Kontaktdetaljer DTZ Realkapital Verdivurdering AS For ytterligere informasjon, kontakt oss på: Stranden 1 Postboks 1921 Vika, 0125 Oslo Managing Director Jørn Høistad Tel: Mobil: jorn.hoistad@dtz.com Senior Advisor Kim Frivold Tel: Mobil: kim.frivold@dtz.no Senior Advisor Arthur Lie Tel: Mobil Arthur.lie@dtz.no 8

13 Important notice This presentation and any oral presentation accompanying it: is not an offer, invitation, inducement or recommendation to purchase or subscribe for any securities in UGL Limited ( UGL ) or to retain any securities currently held; is for information purposes only, is in summary form and does not purport to be complete; is not intended to be relied upon as advice to investors or potential investors and does not take into account the investment objectives, financial situation or needs of any particular investor, potential investor or any other person. Such persons should consider seeking independent financial advice depending on their specific investment objectives, financial situation or needs when deciding if an investment is appropriate or varying any investment; may contain forward looking statements. Any forward looking statements are not guarantees of future performance. Any forward looking statements have been prepared on the basis of a number of assumptions which may prove to be incorrect or involve known and unknown risks, uncertainties and other factors, many of which are beyond the control of UGL, which may cause actual results, performance or achievements to differ materially from those expressed or implied in such statements. There can be no assurance that actual outcomes will not differ materially from these statements. Any forward looking statement reflects views held only as of the date of this presentation. Subject to any continuing obligations under applicable law or any relevant stock exchange listing rules, UGL does not undertake any obligation to publicly update or revise any of the forward looking statements or any change in events, conditions or circumstances on which any such statement is based. No representation or warranty, express or implied, is made as to the fairness, accuracy, completeness or correctness of the information, opinions and conclusions contained in this presentation and any oral presentation accompanying it. To the maximum extent permitted by law, UGL and its related bodies corporate, and their respective directors, officers, employees, agents and advisers, disclaim and exclude all liability (including, without limitation, any liability arising from fault or negligence) for any loss, damage, claim, demand, cost and expense of whatever nature arising in any way out of or in connection with this presentation and any oral presentation accompanying it, including any error or omission therefrom, or otherwise arising in connection with any reliance by any person on any part of this presentation and any oral presentation accompanying it. 9 9