Sluttbehandling - detaljreguleringsplan for søndre del av kvartal 21, Bodø sentrum

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /1262 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 15/56 Komite for plan, næring og miljø Bystyret Sluttbehandling - detaljreguleringsplan for søndre del av kvartal 21, Bodø sentrum Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for søndre del av kvartal 21, Bodø sentrum, slik det er vist på plankart med plan ID på bakken/under bakken, datert , med reguleringsbestemmelser sist datert og planbeskrivelse sist datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Sammendrag Hensikten med dette planforslaget er å legge til rette for sanering og nybygg i søndre del av kvartal 21 mot Dronningens gate i tråd med rammene i overordnede planer. Det tillates punkthus på området med høyde på 14 etasjer, og 4-5 etasjer for øvrig bebyggelse. Planlagt arealbruk er forretning, kontor, tjenesteyting og boliger. Boliger utgjør 50 % av planlagt nybygg, lagt til høyhusdelen over 4. etasje. Tiltakshaver er Boreus Eiendom AS og planlegger er Norconsult. Rammen for detaljreguleringen er reguleringsplanen for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, vedtatt i 2009, og Kommuneplanens arealdel , vedtatt Planforslaget har noen avvik i forhold til overordnede planer som er påpekt og vurdert. Planforslaget har vært ute til høring og offentlig ettersyn i 6 uker, med frist 3. oktober. Det er kommet 5 uttalelser. Disse er fra Fylkesmannen i Nordland, Nordland fylkeskommune, Avinor, Storgaten 6 ANS og Norconsult på vegne av tiltakshaver. Det er ingen innsigelse fra statlig eller regional myndighet. Fylkesmannen tar spesielt opp egnethet for boliger i punkthus i bykjernen, særlig med hensyn til støy og uteoppholdsareal. Det er gjort mindre endringer i reguleringsbestemmelsene som følge av merknadene. Administrasjonen anbefaler at planforslaget godkjennes slik det foreligger med de endringene i reguleringsbestemmelsene som er gjort etter offentlig ettersyn.

2 Saksopplysninger Bakgrunn Hensikten med planen er å legge til rette for sanering og nybygg i søndre del av kvartalet mot Dronningens gate i tråd med rammene i overordnede planer. Det tillates punkthus ( i planbeskrivelsen benevnt tårnhus) på området med høyde på 14 etasjer, og 4-5 etasjer for øvrig bebyggelse (4 etasjer mot Prof. Schyttes gate, 5 mot Sandgata på grunn av høydeforskjell i terreng). Planlagt arealbruk er forretning, kontor, tjenesteyting og boliger. Boliger utgjør 50 % av planlagt nybygg, lagt til høyhusdelen over 4. etasje. Tiltakshaver er Boreus Eiendom AS og planlegger er Norconsult. Planstatus Det er reguleringsplanen for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, vedtatt i desember 2009, som gjelder for området. Området er regulert til kombinert formål forretning, kontor og allmennyttig. Byggehøyden er kote + 57 for punktbygg, kote +21,0 mot gate og kote +24,5 for tilbaketrukket etasje. Det er krav om detaljregulering før utbygging. Overordnet gjelder Kommuneplanens arealdel , vedtatt i I denne er tillatt arealbruk sentrumsformål, som også inkluderer boliger. Det er krav om at det i 1. etasje mot offentlig gate bare tillates forretning, serveringssted eller kulturelle formål. Utnyttingsgrad er %, der laveste utnytting gjelder når boliger inngår og høyeste for rent næringsformål. Gesimshøyden er 5 etasjer/18 m pluss punktbygg. Gjennom en prinsippavklaring i bystyret i desember 2014 ble det avklart følgende: Punkthus innenfor kvartal 21 og 22 tillates en boligandel på 50 % bruksareal (BRA)

3 Det er ikke stilt krav om planprogram da forslaget er innenfor rammene av overordnet plan, og heller ikke i seg selv utløser krav til konsekvensutredning etter forskriften. Planforslaget Punkthuset har en foreslått høyde på kote +57,5, som er 0,5 m over rammen. Lavdelen har en høyde på kote +25,5. Det gir 4 høye etasjer mot Prof. Schyttes gate (gesimshøyde ca. 16,5 m), og 5 etasjer mot Sandgata (gesimshøyde ca. 18 m). Dette er innenfor kommuneplanens rammer, men over rammene i reguleringsplanen. Total byggehøyde er 14 etasjer. Parkering foreslås løst i garasje under bakken i to plan, med atkomst fra Sandgata. Snitt som viser bygget sett fra Dronningens gate. Prof. Schyttes gate til høyre og Sandgata til venstre. Punktbygget ligger inntil Dronningens gate, og er trukket ca. 7 m fra Sandgata. Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige m², og etasjearealet for punktbygget skal ikke overstige 600 m² BRA. Dette er innenfor rammene. Arealet til bolig skal ikke overstige 50 % av totalarealet i det planlagte bygget. Boliger legges til høybygget over den lavere delen, dvs. fra 5. etasje. Antall boenheter anslås til ca. 60. I den lave delen planlegges kontorer. I 1. etasje planlegges banklokaler og meglerhus. I reguleringsbestemmelsene tillates det at mindre bygningsdel på lavdelen kan krages ut inntil 1,2 m mot Dronningens gate for å sikre et variert uttrykk, tenkt som markering av inngangsparti.

4 Illustrasjoner av planlagt utbygging sett fra Dronningens gate. Krav til leke- og uteoppholdsareal løses på takterrasse over lavdelen, se illustrasjon under. Det er mulig å løse hele arealkravet til felles leke- og uteoppholdsareal på denne måten. Kravet til privat uteareal til hver enkelt leilighet løses som innglassede balkonger. Illustrasjon av takterrasse. Som tillegg til planbeskrivelsen følger støyutredning, trafikkanalyse og vindanalyse, samt sol- /skygge-illustrasjoner og perspektiver. Modell av foreslått utbygging er satt inn i bymodellen, og kan sees på Nordlandsmuseet. Støyutredningen viser at kvartalet ligger i gul støysone for vegtrafikk. Støykravene kan løses med innglassede balkonger og skjermingstiltak.

5 Trafikkutredningen viser at en utbygging som foreslått forventes å få små konsekvenser for kapasiteten på veg- og gatenettet, og avbøtende tiltak ansees ikke nødvendig. Vindanalysen viser at en utbygging i kvartal 21 med høyere bebyggelse enn i dag generelt vil medføre øking av vindhastigheter i omkringliggende uteområder og mot nabobebyggelse. Imidlertid er plassering og utforming av høyhusdel gunstig i forhold til fremherskende vindretninger. En utbygging også i nabokvartalet, kvartal 22, vil være gunstig og dempe vindbelastningen. Planforslaget har bestemmelser for utforming av bebyggelsen for å dempe vindbelastningen. Planprosess Oppstartmøte ble avholdt Oppstart av planarbeid ble varslet med brev av og annonse Det ble arrangert informasjonsmøte , hvor bare en person møtte. Innspill til planarbeidet er referert og kommentert i planbeskrivelsen, og innarbeidet i planforslaget så langt det er funnet grunn til det. Byplansjefen vedtok 19. august 2015 etter delegert myndighet at planforslaget kunne legges ut til offentlig ettersyn og sende det til høring. Planforslaget har vært ute til offentlig ettersyn og høring i tiden 22. august til 3. oktober. Det er kommet 5 uttalelser til saken. Disse er fra Fylkesmannen i Nordland, Nordland fylkeskommune, Avinor, Storgaten 6 ANS og Norconsult på vegne av tiltakshaver. Uttalelsene er referert og kommentert under Vurderinger. Vurderinger Uttalelser ved offentlig ettersyn/høring Fra Oppsummering Byplans kommentarer Fylkesmannen i Fylkesmannen har ingen innsigelser til Nordland planforslaget. De har en del merknader som oppsummeres slik: 1. De henviser til sitt innspill ved oppstart av planarbeidet, og mener at konsekvensen av å tillate boliger i punktbygg ikke er tilstrekkelig utredet i plandokumentene. Det vises til andre punkt i bystyrets prinsippvedtak i sak 14/208 desember 2014: «Ved behandling av forslag til reguleringsendring eller ny detaljregulering for bruksendring til bolig for bygg som er regulert til forretning, kontorer, hotell eller annen næring, skal det gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Kriterier for vurderingen skal være egnethet og mulighet for nødvendige bokvaliteter - herunder forholdet til barn og unges interesser, lokalisering av bygget og behov for næringsarealer samt andre relevante forhold i de enkelte tilfeller.» Fylkesmannen kan ikke se at det i saksutredningen er foretatt en konkret vurdering som beskrevet i prinsippvedtaket. Det vises spesielt til temaene støy og uteoppholdsareal. 2. Ang. støy: Viser til bestemmelsen i 1. I dette tilfellet har bystyret, som kommunens øverste planmyndighet, gjort et vedtak i første punkt om at det tillates en boligandel på 50 % bruksareal i punkthus innenfor kvartal 21 og 22. Vedtaket er styrende for behandlingen av denne reguleringsplanen. Andre punkt gjelder ved forslag om reguleringsendring til bolig for andre bygg som er regulert til de formål som er opplistet. For øvrig er det gjennom det framlagte planmaterialet foretatt en konkret vurdering, jfr. både planbeskrivelsen og utredningsrapportene. Når planforslaget legges ut til offentlig ettersyn er det kommunens planforslag. 2. I vedtatt plan for nabokvartalet, kvartal 22, er det ikke tatt inn krav om reduksjon av støygrensen med 3 db, heller ikke for Bryggeritomta. I kommuneplanen er dette en retningslinje om at det kan gjøres. Innglassing av balkonger som avbøtende tiltak for å oppnå kravet til stille side og kravet for uteplass er akseptert i flere reguleringsplaner, bl.a. de ovenfor nevnte.

6 Nordland fylkeskommune Avinor Storgaten 6 ANS kommuneplanens arealdel om støy ( 1.4.1), der det i retningslinjene anbefales en reduksjon av støygrensen på 3 db der det er støy fra flere kilder (fly- og trafikkstøy). Mener innglassing av balkonger som kompenserende tiltak er problematisk, og at stille side bør ivaretas i prosjektet gjennom krav om gjennomgående boenheter. Savner vurdering av dette, men bemerker samtidig at det ser ut som om at det er et begrenset antall leiligheter som ikke har stille side. 3. Ang. leke- og uteoppholdsareal: Det vises til at reguleringsbestemmelsens 2.5 tillater at innglasset balkong kan godkjennes som privat uteoppholdsareal. Fylkesmannen mener at dette er i strid med teknisk forskrift, 5-6 Minste uteoppholdsareal, som ikke tillater at overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal. Bestemmelsen må derfor korrigeres, og det må redegjøres for hvorvidt kravene til uteoppholdsareal lar seg oppfylle. Planfaglig uttalelse: Er positiv til at sentrum fortettes og viser til fylkeskommunens arealpolitiske retningslinjer, kap Når kommunen åpner for boliger i indre bykjerne stiller det høye krav i forhold til hvordan man sikrer at dette skjer med kvalitet for innbyggerne i byen. Er opptatt av at bygget vender mot en av byens mest trafikkerte gater som også fungerer som kollektivterminal, og ber kommunen legge til grunn at planen så langt som mulig skal bidra til å skape gode byrom mot Dronningens gate. Ingen øvrige merknader. Ingen kulturminnefaglige merknader. Ser at deres innspill ved oppstart er ivaretatt. Foreslår at siste underpunkt i 5.1 presiseres litt nærmere og gis følgende ordlyd: Positiv radioteknisk vurdering fra Avinor Flysikring i forbindelse med nybygg og bruk av tårnkraner over kote 33. Byggeprosjekt under denne høyden er unødvendig å sende til Avinor. Storgata 6 ligger inntil Storgata i samme kvartal, dvs. i nordlige del av kvartalet. Har følgende merknader: Mener den lavere del av bygget må være i samsvar med gjeldende reguleringsplan, dvs. byggehøyde maks. kote Hadde innspill ved oppstart med samme merknad. Vindanalysen viser at høyhuset, ved vind fra øst, vil øke vindhastigheten betydelig i høyde med taket på deres bygg. Krever at det avklares hvilke avbøtende tiltak som må gjennomføres for å avverge skader. Støy som overskrider grenseverdien, og som krever innglassing, gjelder for leiligheter mot Dronningens gate og delvis mot Sandgata. Av klimatiske årsaker, særlig beskyttelse mot vind, er det sannsynlig at balkongene generelt innglasses, men dette er ikke stilt som krav. 3. Dette er en merkelig tolkning. Bodø kommunes bestemmelser sier at det skal være privat uteoppholdsareal knyttet til hver enkelt leilighet, som kan løses på terrasse, altan eller balkong. I tillegg skal det være felles leke- og uteoppholdsareal. Bestemmelsen i teknisk forskrifts 5-6 må utvilsomt knyttes til fellesarealet. Dette er oppfylt i planen slik det framgår av plandokumentene. Generell kommentar: Byplan mener at de forhold som er tatt opp i uttalelsen er ivaretatt i planen. Når det gjelder utsagnet om at Dronningens gate er «en av byens mest trafikkerte gater», så er dette ikke korrekt. Vestlige del, mellom Torvgata og Hålogalandsgata, har lav trafikk, mens delen mellom Bankgata og Torvgata har høyere, men ikke på størrelse med Sjøgata, Hålogalandsgata og Bankgata m.fl.. Det vises til trafikkutredningen. Forslaget er inntatt i reguleringsbestemmelsenes 5.1. Byggehøyden ble økt gjennom vedtak av kommuneplanens arealdel, og planen er i henhold til denne. Det er tatt inn følgende tillegg til 2.6: «Det skal ved søknad om rammetillatelse være utredet om økt vindbelastning på nabobebyggelse krever avbøtende tiltak for å avverge skade, og eventuell avklaring av

7 Norconsult Ber på vegne av tiltakshaver om endring av reguleringsbestemmelsens 3.1, andre ledd, siste setning. Forslag til ny ordlyd: «I 1. etasje mot offentlig gate tillates kun forretning, serveringssted, kulturelle formål eller annen privat og offentlig tjenesteyting med kunderettet produksjon.» tiltak.» Det er også tatt inn et punkt om dette i 5.1 (rekkefølgebestemmelse). Reguleringsbestemmelsens 3.1, 2. ledd er endret. Problemstillinger i forhold til gjeldende planer Grad av utnytting og krav til felles leke- og uteoppholdsareal Utnyttingsgraden overstiger BYA 66 %, som er kravet dersom boliger inngår. Dette må sees i forhold til kravet om at minst halvparten av felles uteoppholdsareal skal anlegges på terreng eller lokk, mens resterende kan løses på tak eller takterrasser. Utnyttingsgraden er over 90 %, og hele uteoppholdsarealet er lagt til takterrasse. Arealbruk 1. etasje Det planlegges for virksomheter som banklokaler og meglerhus. Dette er ikke i overensstemmelse med bestemmelsen i kommuneplanens om at det i første etasje mot gate bare tillates forretning, serveringssted eller kulturelle formål. Byggehøyde punkthus Overstiger tillatt byggehøyde med 0,5 m, til kote +57,5. Utkraging over offentlig trafikkareal Det foreslås at bygningsdel i fasaden kan krage 1,2 m ut over fortau med fri høyde minimum 5 m. Argumentet er arkitektonisk virkemiddel for å bryte opp fasaden og markere inngangspartiet. Bodø kommune har generelt krav om at bygningsdeler ikke kan krage mer enn 0,5 m over fortau. Boligandel i punkthus I bystyrets vedtak om boliger i punkthus heter det at det «tillates en boligandel på 50 % bruksareal (BRA)». Dette gir rom for tolkning. I dette tilfellet er det tolket som andelen av hele byggets bruksareal (over grunnen). Om man isolerer den delen av bygget som forsetter opp til 14 etasjer, så er boligandelen større. Vurdering Generelt finner administrasjonen at løsning og planmateriale er godt gjennomarbeidet og utredet, og at planforslaget i hovedsak er innenfor de rammene som er gitt i overordnede planer og vedtak. Når det gjelder forholdet til gjeldende planer og bestemmelser, så har administrasjonen følgende vurdering: Grad av utnytting og krav knyttet til felles leke- og uteoppholdsareal I dette kvartalet, som i de øvrige mest sentrale kvartalene, jfr. kvartal 22, er uteoppholdsareal på bakkeplan svært vanskelig å få til, og vil heller ikke på noen måte tilfredsstille kravene til egnethet, sol og lys. Takterrasse med tilstrekkelig skjerming vil i større grad oppfylle disse kravene, særlig i forhold til mindre barn og som attraktivt felles uteoppholdsareal. Takterrasse er dessuten i prinsippet bare et lokk som er flyttet opp. Løsningen anbefales derfor.

8 Arealbruk i 1. etasje Hensikten med kravet er at 1. etasje i sentrumskjernen skal være utadrettet og aktivitetsskapende hele dagen, og gi noe til byens liv. Området har en svært sentral beliggenhet. Foreslått virksomhet er lite utadrettet og lite publikumsintensiv, og ikke ideell i så henseende. Den er normalt lukket på ettermiddagen og lørdager. Byplan ønsket kommentarer til dette i høringen. Det er ikke kommet noen kommentarer, og administrasjonen anbefaler at bestemmelsen i 3.1, 2. ledd, godkjennes. Arealbruken i første etasje i sentrumskjernen vil erfaringsmessig endre seg over tid. Byggehøyde punkthus Økningen av byggehøyden med 0,5 m er rent praktisk, og har ingen betydning for omgivelsene. Høyden er under kravet til høydebegrensing i forhold til flyplassen. Samme byggehøyde er vedtatt for nabokvartalet, kvartal 22. Utkraging over offentlig trafikkareal (reguleringsbestemmelsenes 3.1, 4. ledd) En utkraging som foreslått begrenset til en mindre bygningsdel og med stor fri høyde kan være positiv for fasadeuttrykket, og vil etter administrasjonens vurdering ikke undergrave det generelle kravet om at balkonger ikke skal krage mer enn 0,5 m ut. Balkonger vil normalt være mange flere og dominere fasaden og gaterommet på en helt annen måte enn et enkelt element. Det er ikke kommet merknader til dette i høringen. Bestemmelsen anbefales godkjent. Boligandel i punkthus Det kan virke kunstig å isolere en del av bygget fra helheten, og anvende bestemmelsen på delen. administrasjonen har derfor valgt å akseptere at 50 % boligandel beregnes som andel av hele byggets areal over bakken. Rent løsningsmessig betyr det at felles uteareal ligger på taket av lavdelen, og boliger tillates derfra og opp. Det er ikke kommet merknader til dette. Skulle en definere boligandel i forhold til punkthuset isolert, må ytterligere 3 etasjer i punkthuset disponeres til andre formål enn boliger, dvs. 7 av 14 etasjer. Uttalelser I forhold til uttalelsen fra fylkesmannen, finner administrasjonen at de forhold som tas opp er tilstrekkelig utredet og dokumentert i planmaterialet. Som begrunnet i kommentarene til uttalelsen er det ikke gjort endringer i planen på grunnlag av denne. Når det gjelder de øvrige uttalelsene, så er det gjort endringer i planbestemmelsenes 2.6, 3.1, andre ledd, og 5.1. Reguleringsbestemmelsene er oppdatert i henhold til dette. Konklusjon og anbefaling Administrasjonen anbefaler at planforslaget godkjennes med de endringene i reguleringsbestemmelsene som er gjort etter høring og offentlig ettersyn. Planforslaget er vist på kart med plan- ID , på bakken og under bakken, datert , med reguleringsbestemmelser sist datert og planbeskrivelse datert Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør

9 Trykte vedlegg: 1 Forslag til plankart, på grunnen 2 Forslag til plankart, under grunnen 3 Forslag til reguleringsbestemmelser 4 Forslag til planbeskrivelse 5 Perspektiver 6 Konseptskisse for takterrasse Andre saksdokumenter: Andre saksdokumenter finnes her:

10 Professor Schyttes gate Storgata Tegnforklaring Linjetyper Planens begrensning Formålsgrense Regulert senterlinje Bebyggelse som forutsettes fjernet Byggegrense Eierform Områder med offentlig eierform er markert med bokstaven o_ Områder uten markering har annen eierform Reguleringsformål 15,0 1. Bebyggelse og anlegg (PBLs 12-5, pkt. 1) "N:\515\13\ \BIM\Reguleringsplan\Modell\\Plankart_vertikalnivå2.dwg - SoFRa - Plottet: , 14:43:15 - XREF = Grunnkart, Ortofoto" Sandgata 5,5 3,6 Kote +25,5 7,0 o_f3 4,0 F/K/T/B 1.6 daa Kote o_f2 BRA = m2 +57,5 o_kv 4,7 8,0 3,0 o_f1 Detaljreguleringsplan for søndre del av kvartal 21 Kote +25,5 Dronningens gate 3,0 4,6 Kombinert bebyggelse og anleggsformål Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Bolig (F/K/T/B) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBLs 12-5, pkt.2) Symboler Kjøreveg (o_kv) Fortau (o_f) Avkjørsel - både inn og utkjøring SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN SAKSNR. DATO SIGN. Kommunestyrets vedtak: BODØ KOMMUNE UTARBEIDET AV: Kartref: Euref 89 Sone 33 Ajour: Høyderef: NN1954 Ekvidistanse: 1 m Kartmålestokk: A1: 1:250 A3: 1: m PLAN NR. DATO SFR SFR SOFRA

11 Professor Schyttes gate Storgata Tegnforklaring Linjetyper Planens begrensning Formålsgrense Eierform Områder med felles eierform er markert med bokstaven f_ Reguleringsformål f_ph daa 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBLs 12-5, pkt.2) "N:\515\13\ \BIM\Reguleringsplan\Modell\\Plankart_vertikalnivå1.dwg - SoFRa - Plottet: , 14:35:43 - XREF = Grunnkart" Sandgata Detaljregulering for søndre del av kvartal 21 Dronningens gate Parkeringshus/-anlegg (f_ph) SAKSBEHANDLING IFLG. PLAN- OG BYGNINGSLOVEN SAKSNR. DATO SIGN. Kommunestyrets vedtak: BODØ KOMMUNE UTARBEIDET AV: Kartref: Euref 89 Sone 33 Ajour: Høyderef: NN1954 Ekvidistanse: 1 m Kartmålestokk: A1: 1:250 A3: 1: m PLAN NR. DATO SFR SFR SOFRA

12 PLANBESTEMMELSER FOR DETALJREGULERING FOR SØNDRE DEL AV KVARTAL 21 I BODØ SENTRUM PLAN ID Sist revidert Siste behandling i PNM komiteen den: Vedtatt av Bodø bystyre i møte den: Under K. Sak nummer: formannskapssekretær PLANBESTEMMELSER 1 GENERELT 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å oppfylle plankravet i gjeldende reguleringsplan (plan ID 1043) før rammetillatelse for tiltak innenfor planområdet kan gis. Planen legger til rette for forretning, tjenesteyting, kontor og bolig med tilhørende leke- og uteoppholdsareal og parkeringsanlegg i 2 etasjer under grunnen. 1.2 Planavgrensning Det regulerte området er vist med plangrense på plankart med plan ID Det er utarbeidet plankart for to vertikalnivåer, på bakken og under bakken. Planen vil erstatte deler av reguleringsplan med plan ID 1043 vedtatt Side 1 av 5

13 1.3 Planområdets arealformål Området reguleres til følgende formål, jf. plan- og bygningsloven 12-5: Bebyggelse og anlegg (Pbls 12-5 pkt. 1) - Kombinert bebyggelse og anleggsformål Forretning/Kontor/Tjenesteyting/Bolig (F/K/T/B) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbls 12-5 pkt. 2) - Kjørevei (o_kv) - Fortau (o_f) - Parkeringshus/-anlegg (under grunnen) 2 FELLES BESTEMMELSER 2.1 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 skal legges til grunn for gjennomføring av planforslaget. Boliger skal dokumenteres å oppnå innendørs støynivå ihht NS 8175, klasse C som tilsvarer 30 LpA,eq,24h(db). Maks. støynivå for uteplass og utenfor rom med støyfølsom bruk er for støykildene vei, jernbane, flyplass hhv 55, 58 og 52 Lden. I soverom gjelder dessuten maksnivå fra utendørskilder 45 LpAmax (db), natt kl For å oppfylle støykravene både i forhold til trafikkstøy og flystøy kan balkonger glasses inn. I forhold til flystøy skal minimum ett soverom i hver leilighet ha luftemulighet mot innglasset balkong. For å ivareta hensynet til støy skal det etableres tett rekkverk rundt hele takterrassen. Rekkverket må ha høyde på minimum 1 m over takterrassegulv og må slutte tett mot underlaget. 2.2 Universell utforming For uteområder, atkomst til og i bygninger gjelder krav fastsatt i byggeteknisk forskrift. Ved bygging av boliger skal andel leiligheter tilgjengelig for personer med funksjonsnedsettelse være i henhold til krav fastsatt i kommuneplanens arealdel. 2.3 Arkitektur og estetikk Bygget skal utformes slik at det skapes god arkitektonisk helhetsvirkning. Nødvendige skjermingstiltak skal gis en tiltalende utforming med krav til estetisk tilfredsstillende løsninger på linje med bygget. Bygget skal reflektere sin egen tid når det gjelder utforming, materialvalg og fargesetting. Overganger mellom ulike bygningsvolumer skal fremstilles med en bevisst holdning til materialbruk og detaljering. 2.4 Parkering Krav til bil- og sykkelparkering skal være i henhold til de til enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelsene for Bodø kommune. Bilparkering kan etableres i inntil 2 etasjer under bakkenivå. Side 2 av 5

14 2.5 Leke- og uteoppholdsareal De til enhver tid gjeldende krav til leke- og uteoppholdsarealer skal oppfylles og dokumenteres ved søknad om rammetillatelse. Innglasset balkong, også kalt vinterhage, godkjennes som privat uteoppholdsareal. Balkonger/vinterhager må kunne åpnes. Felles leke- og uteoppholdsareal skal løses i sin helhet på takterrasse, over den lavere delen av bygget og skal sikres og skjermes mot vind. 2.6 Klima Det skal tas hensyn til vindforhold ved utforming av planlagt bygg samt ved plassering av punkthuset og inngangspartier, slik at turbulens på gatenivå og uterom i størst mulig grad reduseres. Det skal ved søknad om rammetillatelse være utredet om økt vindbelastning på nabobebyggelse krever avbøtende tiltak for å avverge skade, og eventuelt avklaring av tiltak. 2.6 Energi I planområdet er det tilknytningsplikt til fjernvarmenettet når konsesjonær har bekreftet at fjernvarme kan leveres på konsesjonsvilkår. Det kan gjøres unntak fra tilknytningsplikten der det kan dokumenteres at alternative løsninger vil være miljømessig bedre. 2.7 Avfall Det skal avsettes nødvendig areal for håndtering av avfall i garasjeanlegget. 2.8 Kabelanlegg Det skal tas hensyn til kabelanlegg i grunn. Flytting, nærbygging etc. må avklares med den enkelte eier. 2.9 Kulturminner Skulle det under arbeid i marken komme frem gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og kulturminneavdelingen i Nordland fylkeskommune og Sametinget varsles i henhold til Kulturminneloven 8, 2. ledd Forurensing i grunnen Det skal gjøres en kartlegging av forurensing i grunnen, og det stilles krav om tiltaksplan for håndtering av eventuelle forurensede masser i henhold til forurensingsforskriftens kap Bygge- og anleggsfasen Det skal utarbeides en egen tiltaksplan for hvordan farer og ulemper for beboere og næringsliv i nærområdet skal håndteres i anleggsfasen. Det gjelder spesielt transport og trafikk, støy, støv og rystelser. Ulemper for offentlig transport og trafikkavvikling skal også utredes. Støy fra bygge- og anleggsvirksomheten skal håndteres i samsvar med kap. 4 i Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442/2012. Tiltaksplanen, med håndtering av problemene og avbøtende tiltak, skal godkjennes av Byteknikk. 3. BEBYGGELSE OG ANLEGG kombinert formål forretning/kontor/tjenesteyting/bolig 3.1 Generelt Innenfor område benevnt F/K/T/B tillates det etablert forretning, kontor, tjenesteyting og bolig med tilhørende leke- og uteoppholdsareal (på takterrasse) og sykkelparkering. Side 3 av 5

15 Bolig tillates kun i punkthuset. I 1. etasje mot offentlig gate tillates kun forretning, serveringssted, kulturelle formål eller annen privat og offentlig tjenesteyting med kunderettet produksjon. Fasade langs Dronningens gate skal åpnes opp og aktiviseres. Tapetsering av vindusflater mot gate tillates ikke, heller ikke plassering av lagerreoler inntil vindu mot fortau. Mindre bygningsdel på den lavere delen av bygget tillates kraget ut inntil 1,2 m mot Dronningens gate for å bryte opp fasaden og for å sikre et variert uttrykk. Fri høyde under utkraging skal være minimum 5 m. Balkonger tillates ikke kraget ut over offentlig fortau/gate. Balkonger kan innglasses. For å oppnå tilstrekkelig sikt ved utkjøring til Sandgata skal nedkjøring til garasjeanlegget ha bredde på minimum 5 m. 3.2 Byggegrenser Byggegrenser fremgår av plankartet. Der byggegrense ikke er vist faller denne sammen med formålsgrensen. Punkthuset skal plasseres minimum 7 m fra Sandgata og minimum 15 m fra Professor Schyttes gate. 3.3 Utnyttingsgrad Maks. samlet bruksareal, BRA, for bygget skal ikke overskride m 2. Ved beregning av tillatt BRA skal arealer under bakkenivå ikke medregnes. Boligdelen skal ikke utgjøre mer enn 50 % av samlet BRA. For punkthuset skal maks. BRA per etasje være 600 m Byggehøyder Maks. tillatt gesimshøyde settes til kote 25,5 for den lavere delen av bygget og til kote 57,5 for punkthuset. Grenser som viser differensiering av byggehøydene fremgår av plankartet. Trappetårn og heishus over angitt gesimshøyde tillates inntil kote 58. Dette forutsetter at konstruksjonen har et begrenset areal og god tilpasning/kvalitet i form og materialbruk. Rekkverk for takterrasse skal trekkes minst 1 meter inn fra gesims dersom overkant rekkverk er høyere enn maks tillatt gesimshøyde. 3.5 Hensyn til flyplassdrift Bygget som når opp til byggehøyde på kote skal utstyres med hinderlys. Dersom det skal benyttes byggekraner (tårnkraner/mobilkraner) som bryter horisontalflaten på kote 58 skal Avinor Bodø lufthavn varsles. 4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 4.1 Kjørevei Området benevnt o_kv omfatter deler av Sandgata, Dronningens gate og Professor Schyttes gate og reguleres til offentlig veiformål. 4.2 Fortau Området benevnt o_f omfatter deler av eksisterende fortau som er kommunalt og reguleres til fortau. Side 4 av 5

16 4.3 Parkeringshus/-anlegg (under bakken) I området benevnt f_ph tillattes bilparkering, sykkelparkering, boder og evt. teknisk rom/traforom. Parkeringshus/-anlegget tillates etablert i inntil 2 etasjer. Parkeringsanlegg skal ha minimum fri takhøyde på 2,25 m. 5 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 5.1 Før rammetillatelse kan gis skal følgende foreligge: o Situasjonsplan som viser bebyggelse med høyder og byggelinjer, avbøtende tiltak ift. støy og vind, nødvendig sikring av takterrasse, nedkjøring til parkeringsanlegg, bil- og sykkelparkering, varelevering, avfallshåndtering, atkomst, fortau, leke- og uteoppholdsarealer, eksisterende og fremtidig terreng, beplantning, samt øvrig bruk av ubebygde arealer. o Dokumentasjon som godtgjør at støykravene oppfylles, jfr o Utredning i henhold til 2.6, andre ledd. o Fotomontasje/perspektiver som viser det nye bygget i forhold til eksisterende bebyggelse sett fra gatenivå samt sett fra bylandskapet (fjernvirkning). Fotomontasjen/perspektivene skal vise landskapet før og etter utbygging. o Positiv radioteknisk vurdering fra Avinor Flysikring i forbindelse med nybygg og bruk av tårnkraner over kote Før igangsettingstillatelse kan gis skal følgende foreligge: o Nødvendige kommunaltekniske planer som er godkjent av Byteknikk. o Godkjent tiltaksplan for håndtering av ulemper i bygge- anleggsfasen, jfr o Avtale om tilknytning til fjernvarme, evt. dokumentasjon på alternativ energiløsning. o Kopi av tinglyst avtale dersom parkering løses utenfor planområdet. o Dokumentasjon på grunnforhold og eventuell tiltaksplan for håndtering av forurensede masser, jfr Før brukstillatelsen kan gis skal følgende være foreligge/ferdig opparbeidet: o Teknisk infrastruktur (VA, offentlige trafikkområder, atkomst, parkering osv.) og leke- og uteoppholdsareal (boligdel) i henhold til tillatelser. o Avbøtende tiltak i forhold til støy og vind samt nødvendig sikring av takterrasse. o Tilkobling til fjernvarme med mindre det er godkjent at en annen løsning vil være miljømessig bedre. o Kvittering for innbetalt frikjøpsbeløp dersom del av parkeringskravet løses ved frikjøp. Side 5 av 5

17 Boreus Eiendom AS Detaljregulering for søndre del av kvartal 21 i Bodø sentrum Plan-ID: Bodø kommune Planbeskrivelse Oppdragsnr.:

18 Detaljregulering for søndre del av kvartal 21 i Bodø sentrum - planbeskrivelse SOFRA MALUN SOFRA Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Pb. 234, NO-8001 Bodø Konrad Klausens vei 8, NO-8003 Bodø Side 2 av 59

19 Innhold 1 Sammendrag 6 2 Bakgrunn Hensikten med planen Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold Tidligere vedtak i saken Krav om konsekvensutredninger 8 3 Planprosessen Medvirkningsprosess Møter og andre deltakere Innspill til plan 10 4 Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner Tilgrensende planer temaplaner Statlige og regionale planretningslinjer 26 5 Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter Landskap Kulturminner og kulturell verdi Naturverdier Rekreasjonsverdi/Rekreasjonsbruk Landbruk Trafikkforhold Barns interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Grunnforhold Støyforhold Luftforurensning og forurensning i grunn 33 6 Beskrivelse av planforslaget Planlagt arealbruk Side 3 av 59

20 6.2 Analyser/Utredninger Trafikkanalyse Dagens situasjon Fremtidig situasjon Konklusjon Støyutredning Trafikkstøy Flystøy Vindanalyse Resultater Forslag til vindskjermingstiltak Planforslag Bebyggelsens plassering og utforming Bebyggelsens høyde og grad av utnytting Bebyggelsens plassering Bebyggelsens utforming Bomiljø/bokvalitet Tilknytning til infrastruktur Vann- og avløpsnett EL-nett og fjernvarme Trafikkløsning og kjøreatkomst Parkering Kollektivtilbud Planlagte offentlige anlegg Miljøoppfølging Universell utforming Uteoppholdsareal Sosial infrastruktur Plan for avfallshåndtering Risiko- og sårbarhet Avbøtende tiltak/løsninger ros Rekkefølgebestemmelser 51 7 Virkninger/konsekvenser av planforslaget Overordnede planer Stedets karakter og landskap Natur- og kulturverdier Rekreasjonsbruk og uteområder Trafikkforhold barns interesser Leke- og uteoppholdsareal Skolekapasitet Trafikksikkerhet Konklusjon Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Energibehov Side 4 av 59

21 7.10 ROS Teknisk infrastruktur Økonomiske konsekvenser for kommunen Interessemotsetninger Avveining av virkninger 58 8 Avsluttende kommentar Side 5 av 59

22 1 Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å oppfylle plankravet i gjeldende reguleringsplan samt legge til rette for kombinert formål forretning, kontor, tjenesteyting og bolig i planområdet. Eksisterende bygninger vil bli revet og erstattet med et nytt bygg. Det er i forbindelse med planarbeidet utført en trafikkanalyse (jf. kap ). Resultatene viser at planlagt utbygging vil føre til økt biltrafikk, men beregnet økning forventes ikke å gi avviklingsproblemer. Videre er det utført en vindanalyse (jf. kap ). Resultatene fra vindanalysen viser at de største vindhastighetene generelt oppstår rundt høybygg, i de øvre randsoner på tak og rundt bygningshjørner. Resultatene viser også at tårnhuset i utgangspunktet ikke bidrar så mye i forhold til vindkanalisering opp Dronningens gate og at vindhastighetene rundt kvartal 21 er generelt lavere enn maksimale vindhastigheter rundt Kulturkvartalet/sjøfronten. Det er også utført støyberegninger ift. veitrafikk (jf. kap 6.2.2). Flystøy er vurdert overordnet med utgangspunkt i foreliggende miljøkart fra Avinor som viser at området ligger i nedre halvdel av gul flystøysone, på lik linje med mesteparten av Bodø sentrum. Resultater fra beregningene viser at planområdet ligger i gul sone for trafikkstøy. Det er mulig å oppfylle støykravene ift. trafikkstøy, det er også tatt hensyn til flystøy. Et viktig moment i dette planarbeidet har vært å redegjøre for konsekvensene av å innføre boligformål som følge av at kommunen i kommuneplanens arealdel har åpnet for boligbygging i sentrum. På bakgrunn av de vurderingene som er gjort (jf. gjennomgang i kap. 7.14) kan det konkluderes med at planområdet med planlagt bygg/punkthus også egner seg for boligformål Med grunnlag i de vurderinger som er gjort vil planforslaget etter forslagstillers vurdering i liten grad medføre negative konsekvenser for miljø og samfunn. Planforslaget er i tråd med kommunes intensjon om fortetting og tilrettelegging for boliger i sentrum og vurderes å være et godt bidrag for å imøtekomme etterspørsel etter leiligheter i Bodø sentrum Side 6 av 59

23 2 Bakgrunn 2.1 HENSIKTEN MED PLANEN Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for kombinert formål forretning, kontor, tjenesteyting og bolig i planområdet. Eksisterende bygninger vil bli revet og erstattet med et nytt bygg. 2.2 FORSLAGSSTILLER, PLANKONSULENT, EIERFORHOLD Forslagstiller: Boreus Eiendom AS Storgata Bodø Plankonsulent: Norconsult AS Postboks Bodø Planområdet omfatter gnr. 138 bnr. 1405, 2072, 2098, 2099, 2168 og 2169 samt deler av Professor Schyttes gate, Dronningens gate og Sandgata. 2.3 TIDLIGERE VEDTAK I SAKEN I gjeldende kommuneplan vedtatt juni (og september) 2014 er indre bykjerne avsatt til sentrumsformål som innbefatter forretninger, kontor, tjenesteyting (servering, kulturelle virksomheter) og boligbebyggelse. Slik bestemmelsen er utformet er den eneste innskrenkingen av boligformål gjort for 1. og 2. etasje i det mest sentrale området, og ellers for 1. etasje i resten av bykjernen. Det er ikke gjort unntak for punktbyggene i Nerbyen, og heller ikke for bygg som er regulert til hotell, kontorer eller andre spesifikke formål Side 7 av 59

24 For å få en overordnet avklaring på dette ble det fremmet en prinsippsak for politisk behandling i bystyret den (i sak 14/208) og følgende ble vedtatt: «Med utgangspunkt i kommuneplanens arealdel gir bystyret følgende føringer for hvordan bestemmelsen om boliger i indre bykjerne skal praktiseres i reguleringsplansaker: - Punkthus innenfor kvartal 21 og 22 tillates en boligandel på inntil 50% av bruksareal (BRA). - Ved behandling av forslag til reguleringsendring eller ny detaljregulering for bruksendring til bolig for bygg som er regulert til forretning, kontorer, hotell eller annen næring, skal det gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Kriterier for vurderingen skal være egnethet og mulighet for nødvendige bokvaliteter - herunder forholdet til barn og unges interesser, lokalisering av bygget og behov for næringsarealer samt andre relevante forhold i de enkelte tilfeller». 2.4 KRAV OM KONSEKVENSUTREDNINGER Planarbeidet er i hovedtrekk i tråd med gjeldende kommuneplan som er nyere enn gjeldende reguleringsplan. Planarbeidet omfattes heller ikke av verken 2 eller 3 i bestemmelsene til revidert forskrift om konsekvensutredning som trådte i kraft Planarbeidet vurderes derfor ikke å utløse krav om konsekvensutredning Side 8 av 59

25 3 Planprosessen 3.1 MEDVIRKNINGSPROSESS Oppstartsmøtet med kommunen ble avholdt den Kunngjøring om oppstart av planarbeidet ble annonsert i Avisa Nordland Berørte parter (private og offentlige) ble skriftlig varslet om planoppstarten den Videre ble det arrangert et informasjonsmøte den Svært få (2 stykker) møtte opp. Følgende momenter ble kommentert: o Det ønskes en nærmere redegjørelse av vindskala/vindverdier Planleggers kommentar: hensyntas, jf. kap o Det ønskes også en sol- og skyggeillustrasjon for 1. august Planleggers kommentar: hensyntas, jf. kap. 7.2 o Dagens atkomstforhold, når det gjelder øvrige bebyggelse i kvartal 21, samt manøvreringsareal i bakgården ønskes opprettholdt Planleggers kommentar: hensyntas. Mot bakgården er byggegrensen satt 4 m fra tomtegrensen/formålsgrensen o Det bes om at det tas hensyn til omgivelsene i anleggsfasen Planleggers kommentar: hensyntas, jf. 5.2 i bestemmelsene (krav om plan for håndtering av ulemper i bygge- anleggsfasen) 3.2 MØTER OG ANDRE DELTAKERE Det er ikke avholdt flere eksterne møter om planforslaget men det har vært dialog med Byplan underveis i planprosessen Side 9 av 59

26 3.3 INNSPILL TIL PLAN Høringsfrist til planvarselet utløp den Det kom inn til sammen 5 innspill/merknader som er oppsummert og merknadsbehandlet nedenfor. Person/etat Dato Innspill Kommentarer Fylkesmannen i Nordland Generelt om barn og unges interesser Fylkesmannen bemerker at planer skal i hht. plan- og bygningslovens 2-1 tredje ledd bidra til å gjennomføre internasjonale konvensjoner og avtaler innenfor lovens virkeområde. Det vises til barnekonvensjonens artikkel 3 nr. 1 og artikkel 31. Det vises også til en generell kommentar til artikkel 31 fra FNs komité for barns rettigheter. Videre vises det til plan- og bygningslovens 5-1 om medvirkning og til at kommunen har et særlig ansvar for å sikre aktiv medvirkning fra grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder, barn og unge. Det vises også til at barn og unges rett til å delta og bli hørt fremkommer også av barnekonvensjonens artikkel 12 og KMDs innspill til BLDs rapport. Når det gjelder fysisk utforming og tilgjengelighet vises det til Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging, Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 samt Byggteknisk forskrift med tilhørende veileder. Det påpekes også at kommunen må oppfylle sine forpliktelser iht. barnekonvensjonen. Hensyn til barn og unges interesser, herunder trygt bomiljø, nærhet og tilgjengelighet til parker og lekeplasser samt trafikksikkerhet har vært et viktig tema i dette planarbeidet og er gjort rede for i kap og 7.6. Varsel om planoppstart ble bl.a. sendt til Barnetalspersonen, Bodø Ungdomsråd og Oppvekstog kulturavdelingen (OKavdeling) som også er høringsparter ifm. kommende offentlig ettersyn. Det har ikke kommet inn uttalelse fra verken Barnetalspersonen, Bodø Ungdomsråd eller OKavdeling ifm. varsel om planoppstart. Leke- og uteoppholdsareal vil bli utformet iht. gjeldende retningslinjer, rundskriv og forskrift med veileder og vil bli utformet iht. prinsipp om universell utforming Side 10 av 59

27 Barn og unges interesser i den aktuelle saken Bystyrets prinsippavklaring i sak 14/208 gir et signal om hva flertallet av politikere i Bodø kommune ønsker, men er etter Fylkesmannens oppfatning ikke noen avklaring av arealbruken. Fylkesmannen viser videre til at det i vedtakets andre kulepunkt er sagt at det ved bruksendring til bolig for bygg som er regulert til næringsformål skal gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfelle». Fylkesmannen forutsetter at en i det videre planarbeidet forholder seg til dette, og at det bl.a. gjøres en vurdering av egnethet og bokvaliteter, og da særlig med tanke på barn og unge. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging tilsier at det i byområder bør legges vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon. Samtidig bør hensynet til gode uteområder, lysforhold og miljøkvalitet tillegges vekt, i tråd med statlige normer og retningslinjer. Kommuneplanens arealdel for Bodø inneholder bestemmelser om uteoppholdsareal. Forutsatt at disse oppfylles, vil konsekvensene for barn og unge i følge Fylkesmannen kunne anses som tilstrekkelig vurdert når det gjelder dette forhold. I planarbeidet er det gjort vurdering av egnethet og bokvaliteter med tanke på barn og unge, jf. kap 6.12 og 7.7. For dette prosjektet er det krav om min. 500 m 2 felles leke- og uteoppholdsareal. Det planlegges lagt til rette for leke- og uteoppholdsareal på til sammen ca. 550 m 2 fordelt med ca. 350 m 2 i vest og 200 m 2 i øst på felles takterrasse i 5. etasje. Leke- og uteoppholdsarealene tenkes gitt en utforming og innhold som innbyr til varierte bruksog aktivitetsformål men vil primært være utformet med tanke på mindre barn. Barn og unges interesser vurderes å være tilstrekkelig ivaretatt. Planens konsekvenser må også vurderes når det gjelder muligheten for å ferdes trygt til og fra arealer utenfor planområdet som må forventes Veier fra planområdet til Aspåsen og Bankgata skole og nærliggende offentlige parker, torg og lekeplasser er tilrettelagt med fortau. Ingen Side 11 av 59

28 benyttet, bl.a. skole/barnehage. Trafikksikkerhet må vektlegges, og hensynet til barn og unge og deres mulighet til å ferdes trygt må veie spesielt tungt. av veiene der kryssing foregår regnes som sterkt trafikkert. Trafikksikkerhet vurderes derfor å være ivaretatt. Støy Fylkesmannen minner om at veileder T-1442/2012 «Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging» skal legges til grunn i planarbeidet og viser videre til veileder M- 128/2014 og det som er sagt på miljøkommune.no om behandling av støy i reguleringsplaner for nærmere veiledning. Fylkesmannen forutsetter herfra at en i det videre planarbeidet også legger 1.4 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel til grunn. Det er utarbeidet en støyanalyse i forbindelse med dette planarbeidet. Resultatene fra analysen og forslag til avbøtende tiltak fremgår av kap Forurenset grunn Fylkesmannen minner om at forurensningsforskriften kapittel 2 gjelder ved terrenginngrep i områder hvor det har vært virksomhet som kan ha forurenset grunnen, det finnes tilkjørte forurensede masser eller det av andre årsaker er grunn til å tro at det er forurenset grunn. Fylkesmannen viser videre til kommunens aktsomhetskart for forurenset grunn som tilsier at det i planområdet må foretas vurderinger og undersøkelser når det gjelder forurensning i grunnen. Det er tatt inn i bestemmelsenes 5.2 at det ved søknad om rammetillatelse fremlegges dokumentasjon av grunnforhold og evt. tiltaksplan for håndtering av forurensede masser Side 12 av 59

29 Forsøk om samordning av statlige innsigelser Nordland er fra 1. november 2013 deltager i et forsøk om samordning av statlige innsigelser til kommunale planer. Forsøket innebærer at Fylkesmannen har ansvar for å samordne, fremme og avskjære innsigelser til kommunale planer på vegne av de statlige innsigelsesmyndighetene. Fylkesmannens samordning av innsigelser vil skje i forbindelse med offentlig ettersyn av plansaker. Fylkesmannen tror at mange konflikter kan løses ved å bedre dialogen tidlig i planprosessene og ber derfor om at kommunene setter av tid til dialog med berørte statlige myndigheter i konfliktfylte saker før saken sendes på offentlig ettersyn. Nordlandsatlas - Planforslaget er i hovedsak i tråd med kommuneplanen og vurderes ikke å være særlig konfliktfylt. Det er tatt hensyn til innkommende innspill fra berørte statlige myndigheter. Behov for eget møte med berørte statlige myndigheter anses derfor ikke nødvendig Tas til følge. Fylkesmannen, Statens kartverk i Bodø og Nordland fylkeskommune tilbyr alle kommuner i Nordland kvalitetssikring av arealplaner ved offentlig ettersyn. Fylkesmannen ber om at denne plans sosifil, kart som pdf og lenke til plandokument blir sendt til plannordland@kartverket.no ved utleggelse av planen til offentlig ettersyn. Norges Handikapforbund avd. Bodø (NHF- Bodø) NHF-Bodø ønsker å være tydelig på at krav om tilgjengelighet og universell utforming som er tydelig hjemlet i plan- og bygningsloven og Byggteknisk forskrift blir fulgt. NHF-Bodø ber om at de krav Tas til følge, jf. 2.2 i bestemmelsene. Tas til følge, jf. 2.2 i Side 13 av 59

30 som stilles til universell utforming og tilgjengelighet av hhv adkomst, bruksareal, heis, HC-toalett, HC-parkering og innvendig takhøyde i parkeringsgarasje på 2,25 m som er hjemlet i lov og forskrift, legges til grunn for å sikre at alle kan benytte det aktuelle bygget. bestemmelsene. Nordlandsnett Det gjøres oppmerksom på at det i planområdet må tas høyde for de anlegg som det er nødvendig for Nordlandsnett å etablere og drifte. Nordlandsnett har elektriske anlegg i planområdet som vist på vedlagte kart. Inntegning på plankart Nordlandsnett gjør oppmerksom på at spenningsnivået for ledningsanleggene ikke må påføres plankartet. Kraftledninger skal på kart ha en enhetlig utforming, uavhengig av spenningsnivå og eventuelle fysiske forskjeller. Parallelle ledninger som går i samme trasé, skal tegnes som én ledning. Høyspenningskabler under bakken tegnes ikke inn på kartet. Arealer og eiendommer som brukes til, eller i fremtiden skal brukes til transformatorstasjoner evt. nettstasjoner avsettes i planen til arealformål bebyggelse og anlegg, underformål «Andre typer bebyggelse og anlegg», energianlegg kode Andre forhold I god tid før utbygging må det avklares hvordan nye bygninger i planområdet skal forsynes med elektrisk strøm. Det må Tas til følge. Tas til følge. Det vil være behov for ny og større trafo samt behov for å skjøte og legge om alle høyspentkabler og Side 14 av 59

31 avklares i hvilken grad eksisterende ledninger/kabler evt. kan benyttes, om nye ledninger/kabler må legges om og om det er behov for ny(e) nettstasjon(er). Den eller de som utløser tiltak i strømforsyningsnettet, både flytting, nyanlegg og forsterkning, må som hovedregel dekke kostnadene med tiltaket. Nye traséer må gis rettigheter med minst like gode vilkår som det Nordlandsnett har til de eksisterende traséene. Dersom planen forutsetter at eksisterende høyspenningsanlegg må flyttes eller legges om, må det settes av plass til ny trasé og/eller nettstasjon(er). Dersom det er aktuelt med alternativ energiforsyning til området, f.eks. fjernbåren varme, ønsker Nordlandsnett at dette avklares så tidlig som mulig da dette påvirker behovet for elektrisk strøm. Ved bygging i nærheten av luftledninger, gjøres det oppmerksom på at det ikke nødvendigvis er samsvar mellom hvilken avstand som er nødvendig for å komme under anbefalt utredningsgrense for magnetfelt og gjeldende byggeforbudsbelte. lavspentkabler. Dette er konferert med Nordlandsnett og er ifølge samtale med Nordlandsnett mulig å gjennomføre. Tas til etterretning. Tas til følge. Tas til følge. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme og planlegges knyttet til fjernvarmeanlegget. Det ligger ingen luftledninger i nærheten av planområdet. Eksisterende høyspenningskabler Etter vurdering fra Nordlandsnett AS kan det iverksettes tiltak inntil kabelgrøften. Det viktige er at det ikke planlegges bebyggelse Det planlegges ikke bebyggelse verken inntil eller over kabelgrøften Side 15 av 59