DETALJREGULERINGSPLAN 353 I ULLENSAKER, SAGA TERRASSE - 1. GANGS BEHANDLING/ OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN 353 I ULLENSAKER, SAGA TERRASSE - 1. GANGS BEHANDLING/ OFFENTLIG ETTERSYN 1. gangs behandling: , Sak 87/15 Vedtatt: xx.xx.2015 Plansje 1 Jessheim oversikt fra øst over Sagabyen uten ny bebyggelse Saga Atrium og Saga Terrasse Bildet over viser Jessheim med Saga Senter som første del av Sagabyen. Plansje 2 Jessheim oversikt fra øst over Sagabyen, med Saga Atrium og Saga Terrasse alternativ 2 Bildet over viser Jessheim med Sagabyen med Saga Terrasse alternativ 2. Side 1 av 22

2 INNLEDNING. Grunnlag for utredningen Utredningen er utført i henhold til vedtak i HOP 4. mai 2015, sak 87/15. Vedtak HOP 4/5-15, Sak 87/15 Planen er utarbeidet i 2 alternativer med og uten høyhus. Begge alternativ ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn med vilkår om at alternativ 2 med høyhus utredes i henhold til vedtaket. Vedtak med vilkår om utredning er: For alternativ 2 må det utføres følgende utredninger før planforslaget legges ut på offentlig ettersyn: Virkninger på bylandskapet (nær- og fjernvirkning, forhold til omgivelser, visuelle forbindelser/siktlinjer, funksjon som landemerke, topografi) Lokalklimatiske forhold (sol/skygge, vind, miljøpåvirkning) Kvaliteter og utfordringer med høyhus som bolig og som arbeidsplass (kontakt med bakkenivå, menneskelig skala, hva det tilfører byen og nærområdet) Utforming av høyhuset (estetikk, arkitektur, funksjonsinnhold, utsikt) Kommentar til utredningen Utredningen supplerer øvrig planmateriale som levert og godkjent Dette består av plankart alternativ 1 og 2 med tilhørende bestemmelser og beskrivelse. I denne utredningen er all nødvendig tilleggsdokumentasjon i henhold til vilkårene HOPs vedtak samlet. For best mulig å belyse virkningen av høyhuset (og Saga Terrasse som helhet) er det laget illustrasjoner (fotomontasjer) som viser høyhuset fra mange standpunkter på Jessheim for å vise både fjern og nærvirkningen, forholdet til omgivelsene og funksjon som landemerke. Det er også gjort en «omvendt» fjernvirkningsstudie, hvor det er tatt foto (Dronebilder) i 360 grader fra 16.etasje i høyhuset. Her vil man kunne se fra hvor høyhuset kan sees, men også den fantastiske utsikt man få i et slikt bygg. Utredningen er også supplert med modellfoto som vedlegges i eget bilag (Vedlegg 2). Det er utarbeidet en lokalklimatisk analyse v/ CIVITAS som vedlegges. Alle aktuelle sol/skyggediagrammer er oversendt tidligere og kun utvalgte er tatt med i klima-notatet. Analysen er også kommentert i eget avsnitt. «Kvaliteter og utfordringer med høyhus som bolig og som arbeidsplass» og utforming av høyhuset er beskrevet i avsnittende under. AVSNITT HISTORIE LOKALKLIMA BOLIG OG ARBEIDSPLASSER UTFORMING/ ESTETIKK NÆR- OG FJERNVIRKNING Side 2 av 22

3 Plansjer og fotomontasjer som vedlagt er : Plansje 1 Jessheim oversikt fra øst over Sagabyen uten ny bebyggelse Saga Atrium og Saga Terrasse Plansje 2 Jessheim oversikt fra øst over Sagabyen, med Saga Atrium og Saga Terrasse alternativ 2 Plansje 3 Historisk bilde v/ Widerøe - Ullensaker Dampsag og Høvleri Plansje 4 Klima/ skjerming i Sagaparken. Plansje 5 Klima/ skjerming i fellesarealer/ uterom. Plansje 6 Modellfoto av Saga Terrasse m/ høyhus og nære omgivelser v/ ØKAW. Plansje 7 Fasade mot øst langs Dampsagalleen med høyhus. Plansje 8 Fasade mot vest langs jernbanesporet med høyhus. Plansje 9 Høyhuset avstand fra nabobebyggelse. Plansje 10 Høyhuset siktlinje mot øst. Plansje 11 Perspektiv av ny bebyggelse fra passasjen gjennom Sagaparken i syd. Plansje 12 Høyhuset fotostandpunkt nærvirkning. Plansje 13 Høyhuset fotostandpunkt fjernvirkning. Plansje 14 Saga Terrasse med Sagatårnet fra Jessheim stasjon plattform vest. Plansje 15 Saga Terrasse med Sagatårnet fra brua over jernbanen i Algarheimsvegen. Plansje 16 Saga Terrasse med Sagatårnet fra Herredshuset. Plansje 17 Saga Terrasse med Sagatårnet fra vest ved Skovly. Plansje 18 Saga Terrasse med Sagatårnet fra krysset Rv 174 og Tverrvegen. Plansje 19 Saga Terrasse med Sagatårnet fra Nordby stasjon. Plansje 20 Saga Terrasse med Sagatårnet fra Jessheim stadion. Plansje 21 Gårdsrom 4 i Saga Terrasse felt f_u6 - med Sagatårnet og utsikt mot vest. Plansje 22 Høyhuset siktlinjer og avstand mot øst. Plansje 23 Høyhuset synlighet fra Jacobsgata nord. Plansje 24 Høyhuset angivelse av dronebilder 1-8 fra 16. etasje med retning. Dronebilder 1 til 8 som viser overlappende utsikt i 360 grader fra 16. etasje i høyhuset Sagatårnet, er lagt inn etter Plansje 24 fra side 18 til 22. VEDLEGG Vedlegg 1 Lokalklimaanalyse for SagaTerrasse alternativ 2 v/ CIVITAS datert Vedlegg 2 Modellfoto Side 3 av 22

4 HISTORIE Saga har lenge vært et kjent begrep og dominerende landemerke for identitet og orientering i Jessheim. Begrepet er forkortelse for Ullensaker Dampsag og Høvleri og den virksomhet som foregikk på tomten med produksjon av trelast og assosieres med de bygninger og piper som utgjorde den fysiske ramme som var nødvendig for produksjonen. Den ruvende fabrikkpipa var datidens «høyhus». Bildet under viser «Dampsaga» i Plansje 3 Historisk bilde v/ Widerøe - Ullensaker Dampsag og Høvleri Tilførsel av tømmer var i stor grad basert på tilkjøring med jernbanen. Dette bestemte også den unike beliggenheten inntil Hovedbanen ved Jessheim stasjon. Hovedbanen stod ferdig Pipa ble revet i 1970 da drivkraften ble lagt om fra damp til elektrisitet. Administrasjonsbygget og dampmaskinen er tatt vare på og settes opp i Sagaparken som historiske elementer sentralt i Sagabyen. Sagabyen med alle tidsmessige byelementer erstatter og følger opp denne rollen/ funksjonen som komplett identifiserbar bydel i den fremtidige Jessheim by. Side 4 av 22

5 LOKALKLIMA Lokalklimaanalyse er gjengitt i Vedlegg 1. Rapporten viser fremherskende vindretninger, vindhastighet og beskriver vindkomfort/ sol samt nødvendige hensyn. Forslag til tiltak under er basert på rapporten. FORSLAG TIL TILTAK FOR Å BEDRE VINDKOMFORTEN VED SAGA TERRASSE I lokalklimaanalysen for Saga Terrasse er det gjort en vurdering av vindkomfort i kombinasjon med sol- og skyggeforhold i uteoppholdsarealene. Utearealene det ifølge rapporten forventes redusert vindkomfort i, og hvor avbøtende tiltak for vind bør vurderes, gjelder Actiongata, området på østsiden av husrekken ut mot Dampsagalleen og utsatte hjørner samt balkonger. Det er også ifølge rapporten forventet redusert vindkomfort for fotgjengere og syklister ved utsatte hjørner, særlig rundt høyhuset i nordvest og om ettermiddagen sommerstid, uten at det nevnes at det bør vurderes avbøtende tiltak for dette. Dette er områder hvor det uansett ikke legges opp til opphold over lengre tid pga trafikk og solforhold, som nordsiden av høyhuset mot Tverrveien. De minst vindutsatte områdene er gårdsrommene på Hageplanet. Der er også de viktigste uteoppholdsarealene for stilleaktivteter. Generelle tiltak Tiltak for å forbedre vindkomforten må utredes videre i forbindelse med rammesøknad, men under nevnes tiltak som er aktuelle: - Vegetasjon. Illustrasjonsplanen viser utstrakt bruk av vegetasjon. Vegetasjon i alle sjikt (gress, stauder, busker og trær) virker bremsende på vind og er viktig for å skape god vindkomfort. Ulik bruk av vegetasjon vil bidra til å skape skjermede lune plasser også i de mest vindutsatte områdene. Til eksempel vil vegetasjonsfelt i nord, med trær og busker, skjerme for den dominerende vindretningen N/NNØ. Tilsvarende vil vegetasjon i forbindelse med Dampsagparken i sør skjerme for den dominerende vindretningen S og SSV. - Skjermer. Illustrasjonsplanen viser skjermer i varierende høyde og utforming, som for eksempel skjermer mellom private uteplasser på Hageplanet. Disse vil i en viss grad skjerme for vind og skape lunere plasser ved også å utnytte solvarmen bedre. Andre elementer i uterommene, som pergolaer, espalier ol, vil bidra til det samme. Illustrasjonene på neste side (plansje 4 og 5) viser noen prinsipper for klimatiltak/skjermng. Tiltak i Actiongata God vindkomfort langs Actiongata kan oppnås ved å utplassere øst-vestgående levegger og vegetasjon i ulike sjikt. Dette vil gi lune oppholdsarealer på baksiden av vindskjermene både for sørlig og nordlig vind. Støyskjermen mot jernbanen er foreslått i forskjellige sprang, hvor ulike funksjoner som trapper, ramper for adkomst til perrong, ulike aktiviteter er plassert forbindelse med sprangene. Leskjermer kan med fordel etableres i forbindelse med dette. Lekeapparater og ulike installasjoner kan også plasseres med tanke på bedret vindkomfort. Tiltak i Dampsagalleen Tilsvarende avbøtende tiltak kan også gjøres i en viss utstrekning langs bygningene ut mot Dampsagalleen. Her antas det at de inntrukne forplassene mellom byggene vil være noe mere skjermet for vind enn selve fortauet. For inngangspartier i de vindutsatte delene anbefales det å vurdere innfelling, fremspringende tak og evt. vindskjermer/vegetasjon. Dette vil også bedre vindkomforten for fotgjengere langs bygningene i områdene med inngangspartier. Side 5 av 22

6 Tiltak ved hushjørner og balkonger Avbøtende tiltak for utsatte hushjørner bør også vurderes, samt vindskjermer ved noen av de vindutsatte balkongene, som for eksempel glassvegger med mulighet for full eller delvis avskjerming. Plansje 4 Klima/ skjerming i Sagaparken. Plansje 5 Klima/ skjerming i fellesarealer/ uterom. Side 6 av 22

7 BOLIG OG ARBEIDSPLASSER Kvaliteter og utfordringer med høyhus som bolig og arbeidsplass. En bygning kan oppleves som vennlig, selv om den er stor. Fasader som aktiviserer bygatene har stor betydning for inntrykket av et bygg og hvordan det passer inn i byen. Hvorvidt en by oppleves som behagelig som fotgjenger eller ei, avhenger i stor grad av frekvensen av inntrykk (TØI-rapport 587/2002). Lange fasader uten aktivitet, oppfattes som lite attraktive for fotgjengere som igjen kan gi folketomme gater men en følelse av utrygghet. Den danske arkitekten Jan Gehl understreker ofte betydningen av bygningers kontakt med bakkenivå. «Så lenge det fungerer på øyehøyde, spiller det ingen rolle hvor høye byggene er», sier han i et intervju om utviklingen i Sydney, Australia. Derfor er det viktig å sikre en arkitektur som bearbeider møtet mellom bygg og fortau hensiktsmessig. I Vancouver har utbyggerne fått føringer om å bryte opp høye fasader sammen med krav om aktivering med permeable fasader som direkte knytter seg til fortauene. Resultatet er attraktive byområder med et vennlig uttrykk. Skala er et svar på et sett av behov, på lik linje med for eksempel valg av materialer, form og plassering. Et høyhus i sentrum gir mange mennesker muligheten til å bo i gå avstand til daglige gjøremål. Hvis byen samtidig er behagelig og tiltalende for fotgjengerne vil dette fører til et mer levende sentrum, med levedyktige nisjebutikker og et variert kulturtilbud. For å unngå en folketom by, er det er avgjørende at fotgjengerne er prioritert og ivaretatt, og at høyhus blir integrert med den øvrige byen i møtet med fortauet. En mer desentralisert byutvikling fører til bilbasert kjøpesentervekst som igjen kan føre til en uthuling av sentrum. Oppfatningen av høyhusetleiligheter som ubehagelige og usunne leveområder som isolerer mennesker fra sitt sosiale miljø og øke kriminalitet vedvarer. Men i motsetning til drabantutbygging på 60- og 70-tallet, er moderne høyhus ofte bygninger av høy kvalitet i attraktive transformasjonsområder. Et sveitsisk forskningsprosjekt (High life in the sky? Mortality by floor of residence in Switzerland, 2012) har funnet en sterk sammenheng mellom menneskers helse og hvilke etasje de bor i. Det interessante i det sveitsiske studiet av 1,5 millioner personer over en periode på 4 år, er at den klare sammenhengen mellom lavere dødelighet ved høyere leilighetsetasje ikke ble endret av bydelers sosioøkonomisk nivå. Arbeidsplasser i sentrum genererer statistisk et mindre behov for forflytning og reduserer dermed utslipp av klimagasser og letter presset på infrastrukturen (Miljøeffekter av sentral knutepunktsutvikling, 2013). Høyhus gir mulighet for en høyere befolkningstetthet, noe som øker økonomisk produktivitet. Studier antyder, etter å ha kontrollert for andre faktorer, at en dobling av tetthet kan føre til en økning av produktivitet på 6-28 prosent (Avent, Ryan. The Gated City, 2011). Tall fra SSB (Statistikkbanken 2012) viser at frekvensen av hjerte og karsykdommer er omvendt proporsjonal med befolkningstetthet. I undersøkelser om treningsvaner og ernæring er det liten forskjell mellom by og land. Den gode helsen i tettere strøk kan forklares med daglig aktivitet i form av aktiv forflytning som å gå og sykle. Presset på den dyrkbare jorda reduseres ved å tillate en mer vertikal vekst i sentrum. Ved å bygge høyt, kan byspredningen avta og avstandene mellom byens innbyggere og dens funksjoner reduseres. Avhengigheten av bil blir mindre sammen med barriereeffekten skapt av den plasskrevende bilinfrastrukturen. Fordelene nevnt ovenfor er i stor grad knyttet til byggets plassering i sentrum. De positive effektene knyttet til helse, økonomi, miljø og kulturliv vil man ikke i like stor grad få ved et tilsvarende prosjekt i utkanten av Jessheim. Utfordringene knyttet til opplevelsen av bygget og byrommene som skapes langs byggets fasadene krever en varsom håndtering av de nederste etasjene. Bebyggelsen på Saga Terrasse med variasjon i høyder, fasadeuttrykk, utforming av 1.etasje og tverrforbindelser inn mellom bebyggelsen er plangrepene som bidrar til bykvaliteter og gode kombinasjoner av bebyggelse og uterom. Side 7 av 22

8 UTFORMING/ ESTETIKK HØYHUSET SAGATÅRNET I SAGABYEN Plassering Bygget er plassert i tomtas nordvestre hjørne, der Tverrvegen krysser sporområdet i forsenket tunnel, og markerer både Saga Terrasses avslutning og kollektivterminalens utstrekning mot nord. Markeringen vil også bidra til å definere Jessheims sentrumsområde sammen med Harald Kværner Eiendom sitt forslag om høyhus ved Skovly mot Trondheimsvegen. Det har tidligere også vært lansert flere høyhus langs Ringveien, for å markere sentrumsområdets utstrekning, eksempelvis på busstomta i kollektivterminalens sydvestre hjørne, som sammen med Sagatårnet hadde definert kollektivterminalens fulle utstrekning og Jessheims kjerneområde. Det ville også underbygge forståelsen av begrepet bærekraftig utvikling enda mer ved å søke arealintensive løsninger rundt kollektivknutepunktet. Samlet vil høyhusene forsterke byens form og lesbarhet ved å markere avgrensninger og overganger. De vil kunne fremstå som landemerker og symbolisere utvikling, og være uttrykk for den tidsmessige dynamikken som vil prege Jessheim i overskuelig fremtid. Som det fremgår av samtlige illustrasjoner med fjernvirkning opptrer boligtårnet etter intensjonen som et orienterende element i det flate Jessheim-landskapet, uten at det skaper brudd i definerte siktakser. Høyhuset bidrar til å skape større variasjon i opplevelsen av omgivelsene. Innhold og utsikt Saga Terrasse utvikles som et stort boligområde med noe innslag av næring og fellesarealer på gateplan. Det betyr at også Sagatårnet skal inneholde leiligheter i en viss miks, som igjen bidrar til at det blir flere mennesker til å befolke uteområder og gateplan. Sagatårnet står på kanten av anleggets hevete platå og gis naturlige inngangsforhold fra omkringliggende gateplan og bakenforliggende parkering og bodareal. Den vertikale bevegelsen oppover i tårnet vil foregå i trapper som ivaretar utsikten i flere retninger eller via den midtstilte fasadeheisen med glass i endeveggen som daglig vil by på store «by- og naturopplevelser». Toppetasjen tenkes åpnet for felleskapet. Her kan det etableres restaurant eller andre fellesfunksjoner med stor takterrasse vindskjermet med glassvegger og utsikt i 360 grader over det vidstrakte landskapet, eller være fellesareal for beboerne i Sagabyen. Symbolsk kan man også si at menneskets bolig med dette settes i sentrum ved at utsikten gis til beboerne, og ikke til kontorarbeidere «med nesa i pc-en» eller en tilfeldig hotellgjest som sjelden oppholder seg på rommet. Tiden da kirkens tårn og spir fikk råde over himmelrommet og horisonten er over. I den norske folkesjelen ligger drømmen om utsikten, og denne kan oppfylles som beboer og bruker av Sagatårnet som en av hjørnesteinene (portstolpene) i Jessheim sentrum. Beboere som over 4-5. etasje mister øyekontakt med folk på hageplanet berikes til gjengjeld med oversikt og utsyn over nær- og fjernområdet. Det er i prinsippet ingen forskjell på opplevelse av øyekontakt, sikt, nærhet og avstandsfølelse vertikalt og horisontalt. Sagatårnet tilfører Jessheim en ny bokvalitet, og utvider boligtilbudet til et fullt spekter i boligmarkedet; enebolig, rekkehus, lavblokk, blokker og høyhus. Med tomteplasseringen mot jernbanen og Tverrvegen har tårnet ingen eksisterende naboer som vil belastes med slagskygger. Det er 90m til nærmeste enebolig i Jacobsgate og ved Ringvegen, og snitt viser at man skal 136m fra tårnet til bebyggelsen i Jacobsgata for toppen kommer til syne. Ny bebyggelse i nærområdet vil være del av den fremtidige byutviklingen og hensyntas innenfor en samlet helhet, mens videre utbygging på andre siden og Tverrvegen og jernbanen kan inspireres til alternativ tenkning for å skape mer variasjon innenfor byveven. Side 8 av 22

9 Arkitektur og estetikk Byggets fotavtrykk er relativt lite og nyansert med varierte sprang innenfor de fire hovedretningene. Utkragete balkonger mot øst, syd og vest vil i tillegg skape dype skyggevirkninger og artikulere uttrykket ytterligere. Dette vil også bidra til å gi tårnet vertikalitet og slankhet. Vertikalt vil tårnet oppdeles etter klassisk mønster med en høy sokkeletasje, 14 etasjer med boliger og en tilbaketrukket toppetasje med takterrasse og større takhøyde. Dette er tanker om boligtårnets utforming på nåværende planstadium. Hverken planer eller fasader har fått sitt endelige uttrykk og illustrasjonene må betraktes som foreløpige ideer. Sagatårnet vil inngå i siste byggetrinn på Saga Terrasse, og vil gjennomgå en møysommelig prosess før realisering, der målet er å skape et attraktivt kvalitetsbygg med stor appell til både beboere, nabolag og hele Jessheims befolkning. Stikkord for utformingen vil være stram, vertikal eleganse med et artikulert uttrykk basert på et funksjonelt og variert plandiagram. Den menneskelige skala «arbeider» på alle plan, og har med utforming og dimensjonering av de nære omgivelse å gjøre. Herunder kommer dimensjonering av fasader, kontakt ute/inne, utsikt /innsikt, forståelsen av repetisjon, tema, variasjoner og artikulering av bygningskroppens elementer. Slik får også de store katedraler en menneskelig skala. NÆR- OG FJERNVIRKNING Høyhusets beliggenhet og avstander Høyhuset nord i felt BB6 er illustrert med 16 etasjer og er slankt for ikke å ta utsikt og for å kaste mindre skygge. Boliger i høyhuset vil få utsikt til det veldige landskapsrommet som lokale terrengformasjoner og vegetasjon skjuler fra lavere bebyggelse. Dette er en kvalitet som ikke er tilgjengelig i Jessheim i dag, men som hører med til fremtiden. Utsikt fra toppetasjen i høyhuset er illustrert i 360 grader dronebilder fra i eget vedlegg. Høyhusets gir også orientering om beliggenheten til Sagabyen og plassering ved Tverrvegen bidrar til at krysningspunktet under jernbanen blir lett å finne for alle trafikanter. Eksempler på gode høyhus i by finnes nasjonalt og internasjonalt og vurderinger for fremtidige høyhus i tettsteder/ byer pågår også i hele landet. Dokumentasjon fra tilsvarende prosesser i Oslo, Asker og Hamar m.fl. er samlet og gjennomgått som grunnlag for planforslaget. Modellfoto under viser høyhusets beliggenhet i Saga Terrasse og i forhold til Jacobsgata. Plansje 6 Modellfoto av Saga Terrasse m/ høyhus og nære omgivelser v/ ØKAW. Side 9 av 22

10 SAGA TERRASSE - 1. GANGS BEHANDLING/ OFFENTLIG ETTERSYN Oppriss under viser fasade med høyhus mot øst og Jacobsgata. Plansje 7 Fasade mot øst langs Dampsagalleen med høyhus. Oppriss under viser fasade med høyhus mot vest med stasjon og Jessheim sentrum. Plansje 8 Fasade mot vest langs jernbanesporet med høyhus. Avstand fra Sagatårnet til nærmeste bebyggelse i øst og vest er ca 90 m. Plansje 9 Høyhuset avstand fra nabobebyggelse. Fra øst er Sagatårnet dekket av mellomliggende bygg. Høyhuset er derfor bare synlig for omgivelser i øst som ligger lenger bort enn ca 130 m. Side 10 av 22

11 Plansje 10 Høyhuset siktlinje mot øst. Plansjer/ fotomontasjer Perspektivet under viser at høyhuset Sagatårnet blir lite synlig fra nært hold sydfra ved Saga Senter. Plansje 11 Perspektiv av ny bebyggelse fra passasjen gjennom Sagaparken i syd. Side 11 av 22

12 Plansje 12 Høyhuset fotostandpunkt nærvirkning. Plansje 13 Høyhuset fotostandpunkt fjernvirkning. Side 12 av 22

13 Plansje 14 Saga Terrasse med Sagatårnet fra Jessheim stasjon plattform vest. Plansje 15 Saga Terrasse med Sagatårnet fra brua over jernbanen i Algarheimsvegen. Side 13 av 22

14 Plansje 16 Saga Terrasse med Sagatårnet fra Herredshuset. Plansje 17 Saga Terrasse med Sagatårnet fra vest ved Skovly. Side 14 av 22

15 Plansje 18 Saga Terrasse med Sagatårnet fra krysset Rv 174 og Tverrvegen. Plansje 19 Saga Terrasse med Sagatårnet fra Nordby stasjon. Side 15 av 22

16 Plansje 20 Saga Terrasse med Sagatårnet fra Jessheim stadion. Gårdsrom Plansje 21 Gårdsrom 4 i Saga Terrasse felt f_u6 - med Sagatårnet og utsikt mot vest. Side 16 av 22

17 Gårdsrom f_u6 på hageplan ligger inntil høyhuset Sagatårnet. Bebyggelsen er strukturert rundt gårdsrommet som er tilrettelagt for forskjellig type lek og opphold. Illustrasjonen under viser utearealet med utsikten mot vest. I illustrasjonen er omgivende bebyggelse gjengitt med full høyde, men opplevelsen ved opphold i utearealet domineres av vegetasjon og aktivitetsmuligheter på grunnen samt nederste synlige etasje i begrensende bebyggelse. JACOBSGATA Plansjen under viser at høyhuset ikke er synlig fra boliger i første rekke mot vest i Jacobsgata. Plansjen viser også at det er så mye vegetasjon på tomtene i Jacobsgata. Erfaring tilsier at sikt og lys i stor grad begrenses og bestemmes av romdannelser som defineres av lokal vegetasjon. Visuell horisont består da av egen og naboers vegetasjon. Plansje 22 Høyhuset siktlinjer og avstand mot øst. Illustrasjonene under viser at høyhuset ikke er mye synlig fra Jacobsgata. Plansje 23 Høyhuset synlighet fra Jacobsgata nord. Side 17 av 22

18 DRONEBILDER Oversikt dronebilder fra 16. etasje i Sagatårnet. Plansje 24 Høyhuset angivelse av dronebilder 1-8 fra 16. etasje med retning. Dronebilde 1 - viser utsikten mot nord-øst. Hovedbanen til venstre. Side 18 av 22

19 Dronebilde 2- viser utsikten mot øst. Opparbeidelse av Tverrvegen til høyre. Dronebilde 3- viser utsikten mot syd-øst m/ Jacobsgata. Opparbeidelse av Tverrvegen til venstre. Side 19 av 22

20 Dronebilde 4 - viser utsikten mot syd m/ Saga Senter. Hovedbanen til høyre. Dronebilde 5 - viser utsikten mot syd-vest m/ Jessheim stasjon og Jessheim sentrum syd. Side 20 av 22

21 Dronebilde 6 - viser utsikten mot vest m/ Rådhuset og Jessheim sentrum. Dronebilde 7 - viser utsikten mot nord-vest m/ Ringveien og Jessheim sentrum nord. Side 21 av 22

22 Dronebilde 8 - viser utsikten mot nord m/ Ringveien, Jessheim nord og Hovedbanen. Dronebildene viser hvilken unik kontakt Sagatårnet gir med Romerikssletta samtidig som høyhuset bidrar til en utnyttelse som avlaster press på dyrkbare arealer og sikrer grunnlag for utvikling av en levende by med variert og godt handels-, service- og kulturtilbud inkludert offentlige tjenester, samt for utvikling av god kollektiv transport. ER Side 22 av 22