Saksframlegg. Sakshandsamar: Svein Ålhus Arkivsaksnr.: 14/555-16

Transkript

1 Saksframlegg Sakshandsamar: Svein Ålhus Arkivsaksnr.: 14/ Arkiv: Q21 Fjordsti - søknad om dispensasjonar * Tilråding: Forvaltningsutvalet gjev dispensasjonar i samsvar med søknad med unnatak av dispensasjon for riving av bygningar. Dispensasjonane er gjeve med heimel i plan- og bygningslova Det vert med dette gjeve rammeløyve for bygging av fjordsti med tilhøyrande anlegg i samsvar med søknad. Formelt rammeløyve vert utarbeidd administrativt. Om klagerett: Det vert vist til vedlagde «Melding om rett til å klaga over forvaltningsvedtak» Vedlegg: 1. Oversiktsteikning 2. Vedlegg merka E1, E2 og E3 3. Søknad om dispensasjonar 4. Foto av bygningane som er søkt rive. Vedlegg (uprenta): Søknad med vedlegg dagsett Notat 001 frå Multiconsult Flaumfare Notat 002 frå Multiconsult Nabomerknader Notat 003 frå Multiconsult - Nabomerknader E-post av 8. mai frå Tom Dybwad og Eli Mundhjeld Gjenpart av nabovarsling, dagsett Notat 004 frå Multiconsult Diverse avklaringar og foto Brev av til fylkeskommunen, kulturavdelinga - uttale Saksutgreiing: Bakgrunn: Multiconsult as har på vegner av Sogndal kommune med søknad av d.å. søkt om rammeløyve for bygging av «Fjordstien» med tilhøyrande anlegg. Grunna fleire manglar i søknaden er søknaden delt opp, der del av søknaden om fjordsti langs nedre del av Sogndalselvi er handsama og løyve til bygging gjeve, jf. bl.a. sak 21/14 i forvaltningsutvalet. Søknad om rammeløyve for resterande deler av «Fjordstien» som ligg innafor reguleringsplan for strandsona i sentrum og merka GV1 og GV2 på vedlagde oversiktsteikning vert no fremja. I tillegg til sjølve «Fjordstien» skal det opparbeidast opphalds- leike- og badeplassar, belysning, trebru, trebrygger, småbåthamn og båtopptrekk. På deler av strekninga skal det også leggjast vass- og avløpsanlegg med tilhøyrande pumpestasjonar. Søknaden

2 omfattar også riving av bygg og murar, samt terrengtilpassingar og etablering av nye natursteinsmurar, beplantning og rekkverk/ gjerder. Det vert søkt om riving av: gbnr. 15/1, eigar Hofslund Fjordhotell: eit naust frå etter 1900 gbnr. 16/3: eit naustoverbygg på vestre side av eit SEFRAK registrert uthus/båthus frå før 1900 gbnr. 18/34: ei SEFRAK registrert sjøbu frå før 1900 Tiltaka avvik frå gjeldande reguleringsplan på fleire områder og det vert derfor søkt om følgjande dispensasjonar: 1. Plassering av pumpestasjonar 2. Etablering av felles båtopptrekk 3. Auka breidde på fjordstien 4. Riving av bygningar i hensynssone bevaring kulturmiljø 5. Endring av føremål frå friluftsområde i sjø til friluftsområde på land I samband med nabovarsling av rammesøknad dagsett 27. januar og til ny varsling i samband med søknad om dispensasjon dagsett 11. april med utsett varslingsfrist til 5. mai, er det motteke merknader frå følgjande: 1. Advokatfirmaet Harris DA som representerer eigar av gbnr. 15/16 og 15/ Åshild Hovland, Britt Hovland Selseng og Jarle Selseng, eigar av 16/12 og 16/ Advokatkontoret Røegh og Røegh as som representerer eigar av 12/1 og 18/ Tom Dybwad og Eli Mundhjeld, eigar av 11/116. Alle merknadane blir lista opp i korte trekk i samsvar med ovannemnde nummerering: 1.1. Manglande opplysningar om traseval for avløpsanlegg og dermed uklar haldning frå grunneigar om omsøkt plassering av pumpestasjon skal godkjennast. Manglar også teikningar til overbygget på stasjonen. Kommentar frå søkjar: Stasjonen er flytta iht. korrespondanse, men det manglar detaljert situasjonsplan. Utforming av overbygg vert sendt kommunen som tek møte med grunneigar Ueinigheit om faktabeskrivelse/ begrepsbruk omkring løysing med felles båtopptrekk. Har ingen innvendingar til dispensasjonssøknaden Har merknader til dispensasjon for auka vegbreidde om dette medfører at areal for veg kjem inn på areal som ikkje er regulert til samferdselsformål og ikkje med i kommunen sitt ervervsareal i skjønnet. Kommentar frå søkjar: Planlagt vegutviding ligg innafor det regulerte landområde. Unnataket er fyllingsfot i sjøen som kjem utanfor det regulerte Kommenterer dispensasjonssøknaden om riving av bygg, men har ikkje innvendingar til dispensasjonssøknaden. Kommentar frå søkjar: Merknaden har ingen konsekvens for dispensasjonssøknaden, men vert teke til etterretning Vart bedt om forlenga frist til 19. mai grunna utsending av varsel like før påske. Det vart gjeve forlenga frist til 5 mai utan at det er motteke ytterlegare merknadar.

3 3.1. Protesterer mot søknaden på grunn av uavklarte saker i skjønnsretten. Kommentar frå søkjar: Dispensasjonssøknaden er ikkje svar på dei uavklarte punkta i skjønnsretten, og denne merknaden er derfor meir generell kommentarar for tiltaket som heilheit. Før ein kan få igangsetjing av tiltaket må dei uavklarte punkta frå skjønnet avklarast med grunneigar Merknad motteke ved første varsling og før varsling om dispensasjonar: Kommunen blir gjort merksam på at omsøkte veg er planlagt breiare enn plan og blir oppfordra til ei maksimalbreidde på 2 2,5 m og med rekkverk berre der det er absolutt nødvendig. Etter andre varsling er det gjeve merknader til vegbreidda som dei meiner vert for stor. Plan- og bygningslova 19-2: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må i saka vurderast om omsyna bak vedtektene/ planen sitt føremål vert vesentleg sett til sides ved dispensasjon. I tillegg må det liggja føre større fordelar enn ulemper der dispensasjon vert gjeve. Plan- og bygningslova 21-6 Privatrettslege forhold: Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden. Deler av mottekne merknader er av privatrettsleg karakter og skal ikkje vurderast av bygningsmyndigheitene, jf. pbl Deler av tiltaket det vert søkt rammeløyve for, synest ikkje ha tilstrekkelege rettigheiter til å kunne gjennomførast pr. d.d. Bygningsmyndigheitene kan avvise søknaden på dette grunnlag, men meiner det er føremålstenleg å fremje saka slik den ligg føre no ved rammeløyve, og eventuelt avvise søknad om igangsetjing dersom tiltakshavar ikkje har tilstrekkelege privatrettslege rettigheiter ved neste søknadstidspunkt. Eit eventuelt løyve etter plan- og bygningslova i aktuelle søknad medfører ingen avgjersle av privatrettslege forhold og dermed ingen rettigheiter til gjennomføring av tiltak på andre sin eigedom utan semje med grunneigar. Flaumfare: Det ligg føre notat om flaumfare frå søkjar som konkluderer med at fjordstien i kraft av sin funksjon med kaier og murar vert konstruert for å tåle belastningane under flom, men at fjordstien ved ekstremvasstand i sjø, i stormflo, vil bli oversvømt. Ein må rekne med skade på byggverk, spesielt for dei lågaste områda som er møblert når det er veldig høg vasstand og sterke bølgjekrefter. Vurdering: Dispensasjon 1 - Plassering av nye pumpestasjonar. Kommunen planlegg sanering av eldre avløpsanlegg der det no vert planlagt bygging av fjordsti. Samstundes vert det på deler av strekninga planlagt legging av vass- og avløpsleidningar med tilhøyrande pumpestasjonar som samlar avløpsvatn frå bustadane og pumper dette fram til større stasjonar, som igjen fører dette vidare til kommunen sitt silanlegg. Sanering av avløpsanlegg omfattar 7 bustadar og Hofslund fjord hotell og medfører etablering av 2 pumpestasjonar på størrelse ca. 6 8,5 m2 plassert i område regulert til bustader med hensynssone bevaring kulturmiljø.

4 Søknaden er vurdert ut frå mottekne planar vedkomande plassering og dispensasjon, der ei eventuell seinare omplassering som følgje av avtale med grunneigar vil medføre endringssøknad til kommunen. Mottekne merknader er etter vår vurdering av privatrettsleg karakter og vert difor ikkje vurdert. Samling av avløpsanlegg frå nemnde tal eigedomar til offentleg nett, er ei god og heilt nødvendig løysing som medfører betring i vasskvaliteten i sjøområdet. Plassering av pumpehus i angitt storleik på nemnde eigedomar vil ikkje medføre vesentlege avvik frå plan, føresett at utforming av bygga over bakkenivå blir i samsvar med gjeldande føresegner. Ettersom pumpestasjonane er svært små kan vi akseptere at det ved rammeløyve ikkje ligg føre teikningar på utforming og materialbruk, men dette må avklarast i samband med igangsetjingsløyve. Etablering av pumpestasjonar som omsøkt vil ikkje medføre at omsynet bak føremålet med bruk av område vert vesentleg sett til sides. Fjerning av kloakkutslepp i dette område, overført til eit samla kommunalt utslepp medfører etter vår vurdering større fordelar enn dei eventuelle ulempene det medfører med etablering av to små pumpeanlegg, der synlege bygningskonstruksjonar er vesentleg mindre enn det som på generelt grunnlagt er friteke for søknadsplikt. Tiltaket medfører etter vår vurdering større fordelar enn ulemper og dispensasjon vert derfor tilrådd. Dispensasjon 2 Felles båtopptrekk: Det vert søkt om eit felles båtopptrekk på gbnr. 11/113 i staden for etablering av 6 private båtopptrekk langs fjordstien. Søkjar skriv i notat motteke 19. mai at båtopptrekk som vist i reguleringsplan har ein stor utfordring med tanke på stigning på opptak då det er veldig djupt i område og det er vanskeleg å få til overgang frå rampe til fjordsti. For båtar med normalstørrelse i dag, fot, vil det vera utfordrande teknisk og økonomisk å laga opptrekk som kan nyttast. Løysinga med felles båtopptrekk er betre, både for båteigarane og for estetikken til fjordstien vert det hevda. Føremålet med dei regulerte båtopptrekka er framleis å kunne trekke opp båtar til lagring i dei enkelte nausta også etter at fjordstien er etablert. Når etablering av båtopptrekka i samsvar med reguleringsplanen viser seg å vere dårlege løysingar både teknisk, økonomisk og mogleg også estetisk, meiner vi etablering av felles båtopptrekk i regulert småbåtanlegg SA10 mellom regulerte naustområder N8 og N9 er ei god løysing. Bruken av arealet mellom naustrekkjene til båtopptrekk er etter vår vurdering ikkje eit vesentleg avvik som set føremåla ein dispenserer frå vesentleg til sides. Båtopptrekk i nær tilknyting til naust og sjøområde for småbåtanlegg er snarare eit naturleg element i høve arealbruken i området. Ei slik felles løysing medfører færre og mindre inngrep i sjøområde og dermed medfører dispensasjonen større fordelar enn ulemper etter vår vurdering. Dispensasjon 3 Fjordstien breidde: Regulert breidde for fjordstien GV1 og GV2 er på 2,5 meter, medan det vert søkt om vegbreidde på 2,85 m og inntil 3,2 meter ved enkelte svingar. Den del av fjordstien som går frå Helgheimsvegen ved rundkøyringa og ned til sjøfronten er 2,5 meter brei, men blir innsnevra der den går forbi eit garasjebygg på gbnr. 15/23. Det er motteke merknader til auka vegbreidde, og vi er på ingen måte ueinige med dei som har levert merknadar på breiddeutviding, då fjordstien etter vedtektene ikkje skal vere open for køyring med bil, motorsykkel eller liknande. Slik sett burde stiens breidde haldast på eit minimumsmål i høve drift og bruk. Søkjar viser til at auka vegbreidde vert gjort for å gje tilkomstmoglegheiter til naust langs fjordstien (jf disp. over), for personbil med båthengar for mindre båtar, men også for lettare drifting. Dette

5 medfører at støttemurar til fjordstien vil kome med murfoten med tilhøyrande motfylling på sjøbotnen, inn på areal som er regulert til sjørelaterte føremål. Det vil ikkje ha konsekvensar for eigedomane på motsett side. I praksis medfører auka vegbreidde ei forskyving av føremålet ut i sjø, noko som etter vår vurdering ikkje vil setja føremålet til arealbruken vesentleg til sides. Det kan soleis vere heimel til dispensasjon. Vi er likevel av den oppfatning at det ikkje ville vore trong for breiddeutviding dersom tiltakshavar (kommunen) hadde etablert båtopptrekk i samsvar med reguleringsplan. Spørsmålet er då om felles båtopptrekk representerer større fordelane enn ulempene ved ein noko breiare fjordsti. Vi legg til grunn søkjar sine vurderingar at etablering av båtopptrekk i samsvar med reguleringsplan samla sett både teknisk, bruksmessig og estetisk er ei dårlegare løysing enn eit felles båtopptrekk, sjølv om dette medfører ein noko breiare fjordsti på deler av strekninga. Riving av bygg: Bygningane som er omsøkt rive er føresett bevart i samband med bygging av fjordstien då bygningane ligg i hensynssone for bevaring av kulturmiljø, jf. gjeldande reguleringsplan frå Det heiter at bygningar i bevaringsområda kan istandsetjast slik at bygningsvolum, takform, fasadar, vindaugssetting, utforming av dørar og vindauge og materialbruk vert oppretthalde eller best mogleg tilbakeført til opprinneleg utforming. Før eventuelle byggeløyve (les: riveløyve) i tiltakssaker vert gjeve, skal det innhentast uttale frå fylkeskulturstyresmaktene. Kommunen har i følgje søknad gjort avtale om riving med eigar av naust/båthusa i samband med skjønn i fjordsti-saka utan at dette på førehand er avklart med fylkeskulturstyresmaktene. Søkjar skriv også at det ikkje hadde vore trong for riving av båthus/ naust på gbnr. 16/3 og 18/34 om desse hadde vore i god stand, men at dei grunna den tekniske tilstanden vil blir så skada ved bygging av fjordstien at dei i praksis må rivast uansett. Når det gjeld naustet til hotellet vert vegen liggande så mykje høgare enn naustgolvet at naustet ikkje kan brukast som i dag. Saman med tilstanden gjer at dei har valt å søkje løyve om riving. Bygningane som er omsøkt rive er utan tvil i dårleg forfatning (sjå vedlagde foto), men ettersom bygningane står i eit område som er regulert til hensynssone for bevaring av kulturmiljø er tilstanden etter vår vurdering ikkje åleine eit grunnlag for dispensasjon. Søknad om riving er sendt til fylkeskommunen til uttale i samsvar med krava i reguleringsplanen og det vart gjennomført synfaring i området 28. mai. Grunna mange saker hjå fylkeskommunen har vi ikkje motteke svar på vår førespurnad om uttale, men sakshandsamar hjå fylkeskommunen som var på synfaring var klar på at dei ikkje kunne svare anna enn at det etter lova ikkje er heimelsgrunnlag for dispensasjon, og at det ikkje kan vere uventa om fylkeskommunen kjem med motsegn om det blir gjeve dispensasjon. Friluftsområde i sjø: Kommunen ynskjer å sette opp treningsapparat for turgåar langs fjordstien på areal på sjøsida av fjorden som ligg på eigedomen gbnr. 12/1. I omsøkt tiltak er det lagt opp til at fjordstien sine støttemurar følgjer terrenget sine konturar der det møter sjøen og at ein nyttar arealet mellom murane og stien til treningsapparat. Det vert dermed etablert eit friluftsområde på land, medan arealet i gjeldande reguleringsplan er vist som friluftsområde i sjø. Føremålet med å regulere friluftsområde i sjø er først og fremst å hindra etablering av private brygger, flytebrygger eller båtfeste i område og slik sett legge til rette for aktivitet i sjø. At det vert lagt til rette for aktivitetar både på land og i sjø i same område meiner vi vil kunne vere med å styrkja bruken både

6 i sjø og på land. Vi set etter vår vurdering derfor ikkje føremålet vesentleg til sides ved dispensasjon, men styrkjar truleg føremålet. Vi kan ikkje sjå at ein dispensasjon medfører ulemper. Konklusjon: Ut frå ovannemnde vurderingar meiner vi at vedtektene som det vert dispensert frå ikkje vert sett vesentleg til sides og at det ligg føre klart større fordelar enn ulemper ved å gje dispensasjonar. Søknad om riving av bygningar vert handsama når uttale frå fylkesmannen ligg føre. Sogndal Jostein Aanestad Einar Nedrelo - rådmann - - leiar plan- og næring -