Reguleringsplan for Korsen Solhaug. Namdalseid kommune. Vedtatt i kommunestyret i sak 64/08

Transkript

1 Reguleringsplan for Korsen Solhaug Namdalseid kommune Vedtatt i kommunestyret i sak 64/08

2 1 PLANBESKRIVELSE Korsen Vel utarbeidet i forståelse med Namdalseid kommune privat reguleringsforslag for det sentrumsnære området, i og sør for Korsen. Landsem Plan & Bygg har vært engasjert for utarbeidelse av planen. Det private forslaget er senere bearbeidet og justert av kommunen på bakgrunn offentlig ettersyn, nye innspill samt kommunens egne faglige vurderinger. 2 BAKGRUNN/PLANSTATUS Tettstedet Korsen, 5 km sør for Namdalseid sentrum, har de senere år hvert gjennom omstillinger. Nærbutikken ble lagt ned og lokalene ble tatt i bruk til ny foretningsvirksomhet. Dalaberget boligfelt ble bygd ut på 80-tallet og har gitt en tilvekst av barnefamilier. Langs Rv 17 er det spredt randbebyggelse hvor gårdsbruk dominerer med små grupper av småhusbebyggelse. Nærmeste barne- og ungdomsskole ligger i Namdalseid sentrum, ca 5 km lenger nord. Det er over tid forsøkt iverksatt tiltak for å bedre trafikksikkerheten på Korsen, en del er gjort, men lokalbefolkningen og kommunen er ikke tilfreds med situasjonen. Riksvegen har uoversiktlige og farlige avkjørsler. Tungtrafikk på vegnettet gjør det utrygt for myke trafikanter, særlig for barn. Parallelt tenkes det stedsutvikling på flere områder, noe Korsen Vel skal arbeide videre med. Deler av området er regulert i tidligere vedtatt reguleringsplan for Dalaberget boligfelt. Det nye planforslaget medfører at grensene for denne planen endres. I kommunens handlingsplan for trafikksikkerhet , er tiltak for ny busslomme, sanering av avkjørsler på Korsen og ny gang- og sykkelveg langs Rv 17 over en strekning på vel 300 meter sørover fra Korsen, prioritert. 3 PLANOMRÅDE / PLANFORSLAG Planen omfatter strekningen langs Rv 17 fra nordsiden av Korsen til avkjørsel for Elda/Solhaug, en strekning på 1,6 km. Gang- og sykkelveg blir liggende på venstre side av riksvegen, sett fra Korsen og sørover. Total lengde er ca 1500 meter, og med en bredde 3 meter. Gang- og sykkelvegen bygges generelt 3 meter fra riksvegen, men ved gårdstun vis a vis foretningsområdet bygges den som fortau på grunn av plasshensyn. Det anlegges en ny busslomme på vestre side av RV 17 nord for Korsen. Eksisterende busslomme ved vegkryss riksveg / fylkesveg utvides for å bedre trafikksikkerheten ved denne. Busslomme ved avkjørsel fra Rv 17 mot Kolstad og Jamtsve opprettholdes uendret. Eksisterende avkjørsler på vestsiden av Rv 17, nord for foretningsområde stenges. Det anlegges en ny felles avkjørsel for boligbebyggelsen, foretningsområdet og kommunalt renseanlegg og ny separat avkjørsel til forretningsområdet i sammenheng med ny busslomme. Riksveg og fylkesveg inngår i planområdet og er vist som opptegning av eksisterende anlegg.

3 4 PLANPROSESS Korsen Vel, fremmet i forståelse med Namdalseid kommune, privat planforslag for området. Planarbeidet ble kunngjort igangsatt Det er i forståelse med kommunen ikke avholdt forhåndskonferanse. I arbeidsprosessen er det avholdt 2 møter med velforeningen. Første møtet var representert med medlemmene fra velforeningen og med deltakelse fra kommuneadministrasjonen. Ved andre møte var alle berørte parter og grunneiere invitert. Planforslaget er diskutert med vegkontoret. Både planlegger og leder for velforeningen har hatt kontakter mot kommunen og andre berørte i prosessen. Grunnavståelser nord for Korsen ble avklart med eier tidlig i prosessen. Grunnavståelser for øvrig er delvis avklart. Det private forslaget er senere bearbeidet og justert av kommunen på bakgrunn offentlig ettersyn, nye innspill samt kommunens egne faglige vurderinger. 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet strekker seg fra vegkryss Solhaug, ca 1,5 km sør for Korsen og langs riksvegen til forbi Korsen. Deler av Korsenområdet er tatt med i planområdet. Det er i planområdet lagt til rette for gang- og sykkelveg langs riksveg 17 med både ensidig tovegs og tosidig envegs busslommer. Statens Vegvesen planlegger skifte av kulvert for Allmenningsbekken gjennom Rv 17 på Korsen. Det forutsettes at kulverten skiftes samtidig med bygging av gang- og sykkelveg på stedet. Felles avkjørsel for forretning og boligbebyggelse samt spredt boligbebyggelse lengst nord i planområdet på vestsiden av riksvegen stenges. Den erstattes med en ny privat adkomstveg for boligeiendommer, landbrukseiendommer og kommunens renseanlegg vest for RV 17. Avkjørsel fra foretningsområdet anlegges separat. Et område langs Almenningsbekken er avsatt til friluftsområde. Vegetasjon langs bekkeløpet forutsettes bevart og det gjennomføres tiltak for landskapspleie. Et område ved vegkrysset Rv 17/ Fv 211 omreguleres fra forretningsformål til friluftsområde. Området er kommunalt eid, og det forutsettes gjennomført tiltak for landskapspleie og tilrettelegging for allmennheten. Det er bl.a. forslag om å benytte området til rasteplass og parkområde med oppbygd vannspeil. Forretningsområdet brukes i dag til verksted, handel og kontorsted for personbefordring (taxi og buss). Deler av tidligere butikklokale brukes til leiligheter. Forretningsområdet utvides for å gi plass til utvikling av eksisterende virksomhet. Eier av foretningsområdet har for øvrig lagt tidligere åpen bekk over området i rør i forlengelse av stikkrenne gjennom riksvegen. Det forutsettes en begrenset forlengelse av denne kulverten i forbindelse med arealutvidelsen. Byggelinje mot Rv 17 er redusert til 20m for ny bebyggelse. Videre forutsettes 12 m byggegrense til ny privat adkomstveg. Frisiktsone for Rv 17 er inntatt med 10x131/104m og 10x106m for Fv 211.

4 6 VURDERINGER Landskapsestetikk Det er lagt vekt på å tilpasse gang- og sykkelveger for å bevare og legge til rette for mer vegetasjon langs bekkefar og andre grønne områder i Korsen. Det vil legge grunnlaget for en videre utforming av tettstedet. Jordvern For ny vegutløsing for boligområdet på Korsen, utvidelse av forretningsområdet og nytt friluftsområde vest for riksvegen er det tatt i bruk dyrket mark. Videre er det tatt i bruk brakkområde for ny busslomme. Grunneier er inneforstått med omdisponeringen. 1 eksisterende adkomstveg tilbakeføres til jordbruksformål. Gang- og sykkelveg sør for Korsen tar i bruk utmarksområder og dyrket mark. Kulturminner Det er ikke kjent automatisk fredet kulturminner innenfor området. Ca 100 m sør for Korsen står en minnestein om etablering av veitrase for dagens Rv 17 på stedet. Denne stod tidligere på andre siden av veien, men ble ved utbedring av veitrase flyttet til dagens plassering. Den må flyttes for å frigjøre arealer for gang- og sykkelveg forbi stedet. Den bør fortrinnsvis plasseres på noenlunde samme sted med bare en liten forflytting. Samferdsel Tiltakene med ny busslomme, sanering av avkjørsler og gangvei er prioritert i kommunens handlingsplan for trafikksikkerhet Trase for gang- og sykkelveg er valgt ut fra hensynet til minst mulig kryssinger av Rv 17 og samsvarer med Statens vegvesen sine anbefalinger. Trasevalget påvirker i liten grad bruk av jordbruksarealer. Barn- og unge Trafikksikkerhet for de yngste blir bedre med gang- og sykkelveg med busslommer i sentrumsnære områder og langs riksvegen bl.a for skoleskyss. Universell utforming Terrenget er relativt flatt og gang- og sykkelveger gir lett adkomst til kollektive tilbud og tilkomst mellom eksisterende boligfelt på begge sider av riksvegen og for de som bor i spredt langs riksvegen. Tekniske anlegg Kommunale vann og avløpsanlegg er bygd ut og lagt til dels på begge sider av riksvegen. Tilpassinger er gjort i den grad det har det har vært mulig. Utbygging på foretningsområdet betinger en ombygging av vann- og avløpsledninger. Dette forutsettes bekostet av utbygger. 7 RISIKO OG SÅRBARHET Terrengforhold tilsier at det ikke er rasfarlige områder i det regulerte feltet. Det er heller ikke synlige tegn i terrenget som tyder på tidligere ras. Grunnforholdene i områdene ved riksvegen / Dalaberget er leirholdige. Før utbygging av gangog sykkelveg bør grunnforholdene undersøkes nærmere.

5 Allmenningsbekken er i dag lagt i rør gjennom riksvegen og et stykke videre på opparbeidet område for foretning. Det har tidligere vært høy vannstand oppstrøms kulvert ved store vannmengder. Kapasiteten og plasseringen for kulvert bør vurderes nærmere.

6 Reguleringsplanen er datert Sist revidert Vedtatt av Namdalseid kommunestyre i sak 64/2008 REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR KORSEN - SOLHAUG 1. GENERELT BESTEMMELSENE GJELDER FOR OMRÅDET AVGRENSET MED REGULERINGSGRENSE PÅ PLANKARTET. Planområdet er regulert til følgende formål: Byggeområder område for forretninger Landbruksområder område for jord- og skogbruk Offentlig trafikkområde kjøreveg, busslomme, gang- / sykkelveg, annen veggrunn Spesialområder friluftsområde, vann- og avløpsanlegg, frisiktsone ved veg, privat veg, privat parkering og parkbelte Kombinert formål forretning/parkering 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Bygningenes plassering Angitt byggegrense på plankartet viser ytre begrensning for bygningenes plassering. Der det ikke er vist byggegrense, gjelder veglovens bestemmelser. 2.2 Ferdigstillelse av trafikkareal Innenfor de enkelte byggeområdene kreves det at trafikkanlegg ferdigstilles samtidig med byggeprosjektene. 3. BYGGEOMRÅDER 3.1 Forretning Generelt Området tillates benyttet til forretningsvirksomhet med handel, verksted og transportvirksomhet. Virksomheter som etter kommunens skjønn kan medføre vesentlig ulempe eller sjenanse for bomiljøet på omkringliggende boligeiendommer, ved støy, andre forurensninger eller trafikk, tillates ikke.

7 Støynivå fra virksomheten på området skal, for innendørs og utendørs oppholdsarealer på omkringliggende boligeiendommer, ikke overstige miljøverndepartementets gjeldende retningslinjer. Verkstedvirksomhet som medfører støy, kan ikke utføres på søn- og helligdager og mellom kl og på øvrige dager. I området skal det oppføres bygninger for forretningsvirksomhet, herunder garasje og verksted. Bygningene skal ha forretningsvirksomhet i 1. etasje. Inntil 50 m2 BRA av 1. etasje i eksisterende bygg tillates benyttet til bolig. 2. etasje i eksisterende bygg tillates benyttet til bolig. Materialvalg og fargebruk skal tilpasses omgivelsene. Den ubebygde delen av området tillates ikke nyttet til lagring. Midlertidige skur, haller mv tillates ikke Grad av utnytting Maksimalt tillatt bebygd areal er 1500 m2 BYA, dvs inntil 35 % Plassering Ny bebyggelse skal plasseres som vist på plankartet. Bygning kan ikke oppføres med kortere horisontalmålt avstand enn 8,0 meter fra senterlinjen til eksisterende kulvert for Almenningsbekken gjennom området. Ny bebyggelse skal oppføres i 1 etasje. Høydekote for ferdig gulv i 1. etasje skal være 83.5 m, +/- 0.5 m. Gesimshøyde skal ikke overstige 5,5 m fra gulv i 1. etasje og maksimal høydekote 89,0 m. Mønehøyde skal ikke overstige 8,0 m fra gulv i 1. etasje og høydekote 91,5 m Krav til søknad om byggetillatelse Sammen med søknad om byggetillatelse for opparbeiding av forretningsarealet skal det innsendes en plan som viser eksisterende og planlagt terrengnivå for forretningsarealet og tilstøtende parkområde samt planlagt vegetasjon i parkområdet. Det skal utarbeides detaljplan for forlengelse av kulvert og for ombygging av eksisterende avløpsanlegg gjennom området. Sammen med søknad om byggetillatelse for oppføring av bygninger skal det leveres situasjonsplan i egnet målestokk som viser bebyggelsens utforming, gesims- og mønehøyder med koter og adkomstløsninger. Kommunen kan kreve supplerende materiale i form av snitt, oppriss og 3-dimensjonal framstilling som viser bebyggelsens tilpasning i forhold til omkringliggende bygninger og terreng. 3.2 Midlertidig trafikkområde Midlertidig trafikkområde gjelder midlertidig omkjøring for riksvegtrafikk på tilstøtende forretningsområde under anleggsarbeid med utskifting av kulvert for Allmenningsbekken gjennom Rv.17. Avmerket del av forretningsområdet skal midlertidig i anleggsperioden endres fra forretningsområde til trafikkområde og etter anleggsperiodens slutt tilbake fra trafikkområde til forretningsområde.

8 4. LANDBRUKSOMRÅDER Området skal benyttes til tradisjonelt land- og skogbruk. 5. OFFENTLIG TRAFIKKOMRÅDER 5.1 Generelt Areal avsatt til offentlig trafikkområde for kjøreveg, gang-/sykkelveg og parkeringsplass, omfatter nødvendig areal til kjørebane og skuldre, inkl. rekkverksrom. Terrenginngrep i forbindelse med veganlegget skal skje mest mulig skånsomt. Skjæringer, fyllinger og andre restarealer som oppstår som følge av veganlegget, skal bearbeides og tilpasses omgivelsene med tilsåing/beplantning. Dette ferdigstilles samtidig med anlegget for øvrig. 5.2 Kjøreveg Avkjørsler utformes i henhold til vegnormalene for Statens vegvesen og forskrifter til veglovens Gang- og sykkelveg / fortau Gang- og sykkelveg langs Rv 17 reguleres med 3m midtrabatt, eller som fortau. Bredde på gangbane med 3 m. 1. byggetrinn gang og sykkelveg er anvist på plankart. 5.4 Busslommer Kjørebanen i ensidig toveis busslommene skal være 6 m, og i tosidig enveis busslomme 3 m. 5.5 Annen veggrunn Annen veggrunn, grøfter, fylling, skjæring skal opparbeides som vist på plankartet. 6. SPESIALOMRÅDER 6.1 Friluftsområde Innen områder regulert til friluftsområde tillates opparbeidet stier, sitteplasser og mindre byggverk anlagt for friluftsaktiviteter. Utemøbler og andre innretninger skal gis et enhetlig preg. 6.2 Vann- og avløpsanlegg Området skal benyttes til kommunalt renseanlegg. 6.3 Frisiktsoner ved veg Innenfor frisiktssone må det ikke være sikthindrende gjenstander som er høyere enn 0,5 m over planum for tilstøtende kjørebaner. 6.4 Avkjørsler Avkjørsler som skal opprettholdes, er vist med pilsymbol.

9 6.5 Privat veg Veger til adkomst for forretnings-, bolig-, offentlig- og landbrukseiendommer. Teknisk utforming for ny adkomstveg til boligbebyggelsen vest for RV 17 skal som minstekrav oppfylle dimensjoneringsklasse for adkomstveg, A3, i gjeldende vegnormal hjemlet i forskrift etter vegloven. 6.6 Privat parkering Områdene P1, P2 og P3 skal benyttes til parkering for virksomheten på forretningsområdet, dvs parkering for virksomhetens kjøretøy, kundeparkering, parkering for ansatte og parkering for boligenheter i forretningsbebyggelsen. 6.7 Parkbelte Det skal etableres et parkbelte mellom forretningsområdet og tilstøtende områder som vist på planen. Området kan ikke bebygges eller benyttes til lagring. Gjerdet langs parkbeltet mot tilstøtende område skal være 1,5 m høyt og støydempende fra nordligste hjørne av parkbeltet, langs adkomstveien til boligfeltet og fram til første knekkpunkt mot boligtomt. Gjerdet skal ellers ikke være over 1,0 meter høgt. 7. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 7.1 Rekkefølgebestemmelser for busslommer og gang og sykkelveger Som trinn 1 utbygges gang- og sykkelveg fra Korsen og ca 300 m mot sør slik avmerket i reguleringsplanen, busslommer på Korsen og gang- og sykkelveg mellom busslommene på Korsen. Kulvert for Allmenningsbekken gjennom Rv.17 skal skiftes samtidig med bygging av gang-/sykkelveg i trinn 1. Videre forlengelse av gang- og sykkelvegen mot sør til Solhaug bygges ut som trinn Rekkefølgebestemmelser for forretningsområde og privat veg Ny privat veg fra RV 17 til boliger, landbruksområder og område for avløpsanlegg skal opparbeides før forretningsområdet med tilhørende parkering og parkbelte kan utvides og opparbeides. Eksisterende avløpsledning til kommunalt renseanlegg skal ombygges før kulvert for Almenningsbekken kan forlenges i forbindelse med oppfylling og opparbeiding av forretningsområdet. Parkeringsområdene og parkbeltet i tilknytning til forretningsområdet skal opparbeides og ferdigstilles samtidig med forretningsområdet. Samtidig skal det også settes opp gjerde langs parkbeltet rundt forretningseiendommen mot tilstøtende område, jfr reguleringsbestemmelsen pkt 6.7

10 8 KOMBINERT FORMÅL FORRETNING/ PARKERING (F/P) 8.1 Kombinert formål forretning/ parkering (F/P) Området skal benyttes til utstilling av maskiner og redskaper for salg fra forretningsvirksomheten og til parkering for virksomheten på forretningsområdet, jfr reguleringsbestemmelsen pkt 6.6