AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no INGRID HAUKELAND BERNHARD MEYERS VEI BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /5 EBYGG SAST AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 166 Bnr 387 Tiltakets adresse : Bernhard Meyers Vei 15 Tiltakets art Tiltakshaver : Påbygg bolig : INGRID HAUKELAND Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til etablering av en takark mot sørvest, brannstige mot sørøst og to sammenstilte vinduer mot nordøst. Videre er det søkt om tak over inngangspartiet mot øst samt oppføring av en delvis åpen bod i form av tilbygg til huset i nabogrensene på den nordvestlige delen av eiendommen. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 11-6 virkninger av kommuneplan jf kommunedelplan Sandviken Fjellsiden Nord 06 nr. 2, plan- og bygningslovens 29-2 visuelle kvaliteter jf samme lovens 31-1 ivaretakelse av kulturell verdi ved arbeid på eksisterende byggverk samt 29-4 byggverks plassering, høyde og avstand fra nabogrense og 29-5 tekniske krav avslås søknad om oppføring av tilbygg, takark og fasadeendringer. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET:

2 Planstatus: Eiendommen er uregulert og inngår i kommunedelplan for Fjellsiden Nord. Det er bestemmelser knyttet til planen. Eiendommen ligger innenfor et område klassifisert som verneverdig bebyggelse innenfor planområde A Nedre Fjellsiden. Formål er bolig. Dispensasjon: Tiltaket er avhengig av at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens 29-4 angående avstand til nabogrense. Sykkelboden er omsøkt som et tilbygg til bolighuset og står i nabogrensene. Det er ikke mottatt skriftlig erklæring av gnr 166 bnr 385 at man samtykker i tiltakets plassering i nabogrense. Det er ikke søkt om dispensasjon. Tiltaket er videre avhengig av at det gis dispensasjon fra 11-6 virkninger av kommuneplanen. Kommunedelplan for Sandviken - Fjellsiden Nord fastsetter tomteutnyttelse i område eiendommen ligger innenfor til maksimal % BYA = 75. Oppføring av bod vil stride mot bestemmelsen. Det er ikke søkt om dispensasjon. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling. Det er ikke opplyst i nabovarslingen at tiltaket krever dispensasjon. Det er mottatt brev fra nabo og eier av gnr 166 bnr 388 datert Her fremkommer det at man ikke har merknader til tiltaket under forutsetning av at brannstigen ikke står i veien for ferdsel i smauet mellom husene og at de nye takvinduer mot sør og øst ikke er til hinder for montering av eventuelle takvinduer på egen eiendom. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Byantikvaren uttaler den : Berørte verneverdier Bernhard Meyers vei 15 er et toetasjes panelt trehus med loft. Bygningen er merket av på kart fra 1880 som et enetasjes trehus med samme fotavtrykk som i dag, men huset er sannsynligvis eldre. Gaten fikk sitt nåværende navn i 1956 og het tidligere Landåssmauet. Bygningen inngår som del av den verneverdige trehusbebyggelsen i Bergen. Den har antikvarisk verdi som enkeltobjekt og som del av den homogene småhusbebyggelsen og bebyggelsesstrukturen i Fjellsiden. Området med småhusbebyggelse har i hovedsak beholdt den urbane struktur som har dannet seg fra middelalder og frem til andre halvdel av 1800-tallet. Siden brannen i 1702 har området vært skånet for branner. Den sammenhengende trehusbebyggelsen representerer en sjelden historisk struktur både nasjonalt og internasjonalt og bør bevares i sin helhet. Byantikvaren har i 2011 vært på befaring, og det har vært holdt rådgivning. For ordens skyld gjør vi oppmerksom på at tilbakemeldingen kun er veiledende, altså ikke en forhåndsuttalelse i saken. Eiendommen er uregulert og inngår i kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden nord, der den under planområde A Fjellsiden er vist i område med verneverdig bebyggelse. Forslag til tiltak Tiltaket gjelder etablering av takopplett/ark mot sørvest, brannstige på fasade mot sørøst, to sammenstilte takvindu mot nordøst, uværstak over inngangsdør, samt et overbygget sykkelstativ i eiendommens nordvestlige del. Vurdering Side 2 av 7

3 Takopplett: Taklandskapet mot offentlige allmenninger, gater, smitt og smau skal bevares, jf. kommunedelplanens bestemmelser 5 punkt 8 om bebyggelsen. Dette innebærer at nye elementer må underordnes takets hovedform. Etter Byantikvarens vurdering griper omsøkte takopplett inn i bygningen på en måte som sterkt forringer estetiske og antikvariske verdier. Vi har i veiledning allerede gjort eier oppmerksom på at en ark må trekkes inn på takflaten, slik at den omsluttes av tak på alle sider, samt at den bør reduseres bredden. Det kan ikke aksepteres at gesimsen brytes på denne måten, da det lages et sår i fasaden som bryter den overordnede helheten. Påbygget er for bredt og ikke i samsvar med bebyggelsens og takflatens størrelse, og bør reduseres betraktelig i bredde. Videre bør arkens takflate ha et mer skrånende fall, som på tradisjonelle takopplett, for bedre å integrere påbygget i taket som helhet. Dersom tiltaket tar hensyn til disse forholdene, kan vi akseptere et takopplett. Brannstige: Vi vil ikke motsette oss at det settes opp en brannstige som omsøkt. Vi anbefaler at det velges en utfellbar type som ligger i plan med veggen. To takvindu mot nordøst: Vi fraråder sterkt at det etableres takvindu i denne takflaten, som vender mot gate og er sterkt eksponert mot høyereliggende bebyggelse. Det at to takvindu sammenstilles gjør tiltaket særlig skjemmende, da dette visuelt sett løser opp takflaten, som i dag er lite preget av inngrep. Vi fraråder også sterkt at det etableres et overbygget sykkelskur på tomten. Skuret vil bli liggende svært synlig midt i et svært karakteristisk motiv i den historiske trehusbebyggelsen i Fjellsiden. Fasaden og eiendommen som helhet utgjør et identitetsskapende og strøkstypisk fondmotiv fra flere gater i Bergens historiske trehusområde. Inngangspartiet beskrives å være værutsatt. Vi vil ikke motsette oss at det settes opp et uværstak over inngangsdøren, men vi ber om at dette gis en lett, underordnet utførelse, og at eksiterende døromramming bevares. Konklusjon Byantikvaren kan akseptere et takopplett mot sørvest med de forbehold som er nevnt over. Vi aksepterer også brannstige og uværstak med gitte forbehold. Vi vil imidlertid sterkt fraråde sykkelskuret, samt takvindu mot nordøst, med henvisning til plan- og bygningsloven 29-2 og Vinduene vurderes som en skjemmede endring av huset og taklandskapet, og sykkelskuret vil vesentlig svekke helheten bestående av hus, gater og terrasserte hager i den verneverdige, historiske trehusbebyggelsen. Samferdselsetaten har uttalt seg den : Ingen deler av sykkel-/vedbod skal komme nærmere vegkant enn 0,8 m slik det er vist i søknad. Glasstak over inngangsdør kan bygges over offentlig gategrunn slik vist i søknad. Det kan ikke rettes erstatningsansvar mot vegholder ved skade på tiltaket som kan oppstå ved velikeholdet, herunder brøyting som følge av tiltaket blir bygget nærmere enn gjeldende byggegrense mot kommunal veg Ansvarlig foretak (utførende enterprenør) skal ha godkjent gravemelding fra Samferdselsetaten (jfr vegloven 32) med tilhørende arbeidsvarsling før arbeid med oppføring av sykkel-/vedbod og glasstak kan startes opp. Side 3 av 7

4 Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Saken er oversendt Byantikvaren for uttalelse fordi eiendommen ligger i et område klassifisert som verneverdig bebyggelse. Byantikvaren viser til områdets antikvariske og kulturhistoriske verdier og motsetter seg både sykkelboden og takvinduene. Når det gjelder omsøkt takark fraråder byantikvaren utformingen av denne. Bygningsmyndigheten slutter seg til byantikvarens vurderinger og anbefale ikke ovennevnte tiltak godkjente fordi disse svekker de verdiene bygningen og område som sådan har. Fasadeendringen i form av takvinduer og takark strider mot plan- og bygningslovens 31-1 og plan- og bygningslovens 11-6 virkninger av kommuneplanen. I KDP Fjellsiden Nord 8 Inngrep i bebyggelsen heter det blant annet: Bebyggelse mot offentlig gategrunn eller eksponert mot Fjellveien: I eksisterende bebyggelse skal taklandskapet mot offentlige allmenninger, gater, smitt og smau bevares og nye takterrasser og andre tekniske installasjoner tillates ikke. Arker skal være i samsvar med bebyggelsens egenart, form og størrelse. ( ) Arken bryter gesimsen, er utformet i glassfasader og har tilnærmet flat tak. Utformingen har ingen forankring i den tradisjonelle trehusbebyggelsen og arken fremstår således som et fremmedelement i forhold til huset og i sine omgivelser. Takoverbygg / sykkelbod som tilbygg: Det foreligger skriftlig erklæring at eier av 166 bnr 390 at man samtykker i sykkelbodens plassering i fellesgrense. Det foreligger ingen skriftlig erklæring at eier av 166 bnr 385 samtykker i plassering i nabogrense. Tiltaket er således avhengig av at det gis dispensasjon fra plan- og bygningslovens Jf Kommunedelplan Fjellsiden Nord 06 er utnyttelsesgraden for området det eiendommen hører innunder satt til maksimal 75 %. Oppføring av sykkelboden striden mot fastsatt BYA. Det er ikke søkt om dispensasjon. Rømningsvei. Det er søkt om å etablere rømningsvei fra vindu i skråtak / valm via en liten plattform m/handløp festet i egen og naboens takflate, forbi gesimsen med en utfellbar stige og videre via en fast stige som står ut fra fasaden. Høyden fra underkant vindu til terreng er større enn 5 m. I veiledningen til TEK 10 er preaksepterte ytelser bekrevet. Her fremkommer det blant annet: «I byggverk i risikoklasse 1, 2 og 4 kan utgangen være rømningsvindu som har underkant til og med 5,0 m over planert terreng, eller til og med 7,5 m over planert terreng dersom det er atkomst til fastmontert stige med ryggbøyler. Ved større høyder må det være atkomst fra rømningsvindu til utvendig trapp. Stige eller trapp må ha avstand minimum 2,0 m fra vindu, eller være skjermet mot flammer og strålevarme.» Det er ikke søkt om bruksendring av loftet til oppholdsrom i denne saken. Det vises til et tidligere vedtak i byggesak på samme eiendom. Her heter det blant annet: «eventuelt fremtidig innredning av loft må anmeldes særskilt. I denne sammenheng vil krav i byggeforskriftens kap 30:7 og 31:3 om rømningsveier bli gjort gjeldende.» Loftet er vist innredet med loftstue og soverom. Bygningsmyndigheten har ingen prinsipielle merknader til at loftet bruksendres, men ønsker å presisere at det må søkes om dette og alle relevante krav i plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter må etterkommes. Dersom tiltaket ønskes gjennomført må det også brannprosjekteres. Det orienteres om at Side 4 av 7

5 bygningsmyndigheten krever uavhengig kontroll for brannprosjektering i tilfelle avvik fra de preaksepterte løsninger jf veiledningen til TEK 10. Tiltak på annen manns eiendom: Rømningsstige / tak over inngangsdøren ligger over annen manns eiendom: Det må dokumenteres at man har rettigheter å sette opp tiltakene på gnr 166 bnr 372. Det orienteres i denne sammenhengen om at det er kommunens Samferdselsetat som forvalter kommunale veier. Samferdselsetaten tar bl.a stilling til veglovens bestemmelser om avstand midtlinje vei m.m, men det er Bergen kommunale bygg som forvalter kommunale eiendommer deriblant kommunens grunneiendom. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Sabine.Stein@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Sabine Stein - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Side 5 av 7

6 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken der saken er endret til gunst for klager. Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 7

7 Side 7 av 7