/

Transkript

1 Eiendomsmegler Krogsveen AS Krogsveen avd. Oppsal E-post: / Megleropplysninger Vi viser til forespørsel av Boligselskap: 134 Solrabben Borettslag Organisasjonsnr: Andelseier: Dan Dumitru Simion Ludovica Cecilia Simion Leieobjektnr: 480 Adresse: Kranvn 17, 0684 OSLO Andelsnummer: 344 Borettsinnskudd: kr 6.200, Hjemmeside: Dokument som medfølger Meglerpakke 1: Boligselskapets årsrapport, protokoll fra årsmøtet, vedtekter og husordensregler. Disse dokumentene er en viktig del av meglerpakken. I tillegg medfølger OBOS Energimerke. Opplysninger om boligselskapet: Forkjøpsrett: Ja Styregodkjenning: Ja Eventuelle andre forkjøpsrettsklausuler: Se boligselskapets vedtekter. Særskilte begrensninger/klausuler: Se boligselskapets vedtekter. Dyrehold: Se boligselskapets husordensregler/vedtekter. Forsikret hos: Tryg Forsikring - polisenummer Opplysninger om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse etc. må innhentes fra bygningsmyndighetene. Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei Påkostninger/utbedringer i boligselskapet: Se årsrapporten. Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 tolv måneder regnet fra oppsigelsesdato. Forvaltningskonsulenten godkjenner nye andelseiere: nina.christin.braaten@obos.no Boligselskapets hjemmeside: Energiavregning: Ja, Kranveien 17: Høyblokka har varmt vann og fyring er dekket av brenselstillegget. Dette gjelder ikke lavblokkene. Parkering følger leiligheten: Nei, p-plassene leies ut etter venteliste og ansiennitet. Parkeringsleie/administrasjonskostnader belastes etter gjeldende satser. Meglere bes informere andelseiere som disponerer parkeringsplass om å si opp skriftlig til styret i borettslaget. Det er 1 måneds oppsigelse fra den 1. i hver måned. Bod følger leiligheten: Ja, kjeller. Ansvarlig for nøkkel/skiltbestilling er vaktmester. Kostnaden dekkes av andelseier. Se også borettslagets nettside Selskapets totale lån og vilkår: Lånenr Type Restsaldo Restløpetid Term Avdr.frihet Type Rente pr. år til og med rente * EIKA S ,- 8 år 6 md. 12 Flyt 2,00% * OBBK A ,- 26 år 7 md. 12 Flyt 2,15% * OBBK A ,- 28 år 2 md. 12 Flyt 2,15% Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato.

2 Økonomiske opplysninger om leiligheten: Felleskostnader: Totale felleskostnader pr. d.d. kr 3.603, pr. md. Herav: Felleskostnader 2.813,- Brensel 591,- Trappevask 80,- Bredbånd 119,- Ved oppgjør bes megler ta kontakt med OBOS Innbetalingsservice for å få oppgitt eventuelle utestående felleskostnader/andre heftelser iht. boligselskapets legalpant. Ligningsposter pr (med forbehold om endringer): Ligningsverdi fås Innberetnings- Fradragsberettigede Annen formue Gjeld på ligningskontoret pliktige inntekter kostnader 30, , , ,- Fellesgjeld, kapitalkostnader og eventuell avdragsfrihet: Kapital- Lånenummer Restsaldo kostnader * EIKA ,- 311,- * OBBK ,- 439,- * OBBK ,- 219,- Sum andel fellesgjeld (kun lån) kr , (avrundet opp til nærmeste hele tusen) pr Kapitalkostnader All låneinformasjon over er beregnet ut fra dagens kjente lånebetingelser. De månedlige kapitalkostnadene (renter og avdrag) viser hvor mye det koster å betjene lån for eieren av denne leiligheten. Eventuelt avvik mellom kapitalkostnader og lånekostnader under punktet Økonomiske opplysninger om leiligheten, kan skyldes renteendringer, periodisering eller andre årsaker. Kontaktinformasjon: Ved ytterligere spørsmål angående fellesgjeld og kapitalkostnader, bes megler vennligst ta kontakt med forvaltningskonsulent Nina Christin B. Karlsen pr. telefon ev. pr. e-post: nina.christin.braaten@obos.no. Annen informasjon: Opplysninger gitt i dette brev er basert på de opplysninger forretningsfører har på tidspunktet for avgivelsen. Selger og megler må kontrollere de tall som framgår av dette brev mot den informasjon han selv sitter inne med, særlig tidligere ligningsoppgaver. Dersom noe er uklart bes det om at man tar kontakt med forretningsfører. Forretningsfører aksepterer intet erstatningsansvar for feil i de gitte opplysninger med mindre det er utvist grov uaktsomhet. Melding fra megler ved salg: For selskap med intern forkjøpsrett viser vi til Lov om borettslag 4-15 og Forkjøpsrett for OBOS medlemmer: Melding om avklaring av forkjøpsrett sendes pr e-post: forkjop@obos.no Melding om forkjøpsrett må inneholde: Opplysninger om boligen (borettslag, bolignummer og adresse), selgers navn og telefonnummer, kjøpers navn samt adresse, fødselsnummer og telefonnummer, avtalt pris/ prisantydning herunder avtalt forskudd, og eventuelle andre vilkår som overtakelse og betalingstid. I tillegg må det oppgis eventuelle særlige forhold knyttet til boligens tilstand, eventuelle ansvarsfraskrivelser etc. Kopi av kjøpekontrakten skal sendes OBOS så snart den foreligger. Søknad om styregodkjennelse av ny andelseier sendes Nina Christin Braaten Obos Forvaltning Avd. Øst, 0, e-post: nina.christin.braaten@obos.no Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, ref. Lov om brl 4-5. Overtakelse bes lagt til etter at eventuell forkjøpsrett er avklart og styregodkjenning foreligger.

3 Priser og gebyrer p.t.: Ved bestilling av meglerpakke pr. brev eller e-post er prisen kr 4 250, inkl. mva. Ved bestilling av meglerpakke ev. enkeltprodukt via se pris på bestillingen. I tillegg påløper: Eierskiftegebyr kr 5.245, Innmelding i OBOS kr 500, Gebyr for å forhåndsvarsle forkjøpsrett kr 6.556, Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve/eie denne boligen. Andelstegning skjer ved signering av kjøpekontrakt for personer som ikke er medlem i OBOS. Dersom det er flere enn én som skal eie boligen sammen, må alle være medlem i OBOS og betale hver sin medlemskontingent. Det er borettslaget som betaler medlemskontingenten for alle som har en eierandel i boligen, og kontingent innkreves derfor via felleskostnadene i borettslaget. Faktura ettersendes når eierskiftet er registrert. Vennligst vent med betaling til denne er mottatt, da KID nummer må oppgis ved betaling. Vi gjør oppmerksom på at det kan påløpe ytterligere kostnader i forbindelse med eventuell overføring av garasje, parkering eller lignende forhold. Vi gjør oppmerksom på at det fra , vil bli en prisøkning på våre produkter og tjenester. Vi ser fram til et hyggelig samarbeid. Hilsen OBOS

4 INFORMASJON OG RETNINGSLINJER OM AVKLARING AV FORKJØPSRETT TIL DEG SOM ER MEGLER, ELLER SOM SELGER BOLIGEN DIN SELV Den som er ansvarlig ved salg av bolig, det seg være megler eller selger som selger selv, har en del plikter i forbindelse med avklaringen av forkjøpsretten. I teksten under har vi kalt denne personen salgsansvarlig. Salgsansvarlig må varsle OBOS Avd. Forkjøp og be om avklaring av forkjøpsretten. Salg av OBOS-tilknyttet bolig utløser som regel forkjøpsrett. Det fastsettes en egen meldefrist for hver enkelt bolig. Forkjøpsretten avklares etter meldefristen er utløpt samt melding om bud akseptert er mottatt. Avklaring av forkjøpsrett kan avklares på 2 måter, vi har kalt dem modell 1 og modell 2. 2 modeller for avklaring av forkjøpsrett Forkjøpsrett kan avklares ved at: 1. OBOS forhåndsvarsles om at andelen kan skifte eier. Forkjøpsretten avklares i forkant eller parallelt med salgsprosessen eller 2. OBOS avklarer forkjøpsretten etter at bud er akseptert (fast pris) Noen viktige punkter: o OBOS har i henhold til lov om borettslag, 4-15, 20 dager til å gjøre forkjøpsrett gjeldende. (her kalt modell 2) o Fristen reduseres til 5 hverdager dersom OBOS har mottatt et forhåndsvarsel mer enn 15 dager før melding om salg/ akseptert bud er mottatt. (her kalt modell 1) o Salgsansvarlig plikter å sette seg inn i de bestemmelser som gjelder for forkjøpsretten, samt informere interessenter om disse. o Salgsansvarlig må sørge for visning/at boligen er tilgjengelig for visning. Ref lov om borettslag 4-19 om angrefrist for de som benytter forkjøpsrett. o Salgsansvarlig er ansvarlig for kontrakt og besørger tinglysning og oppgjør (enten selv, eller ved å kontakt oppgjørsfunksjon). o Fristen medlemmene har for å melde interesse for å kunne benytte forkjøp (meldefristen) vil være minimum 5 hverdager etter utlysning på o Forkjøpsberettiget medlem har bare plikt til å overta andelen og det som vanligvis følger med en bolighandel. Hvis kjøper skal overta innbo eller annet må dette prises særskilt i en tilleggsavtale. Vilkår for modell 1 forhåndsvarsling av forkjøpsretten (parallelt eller på forhånd): OBOS avdeling Forkjøp får skriftlig melding om at andelen kan skifte eier. Meldingen må inneholde opplysninger om hvilken bolig det gjelder (adresse, borettslag og leilighetsnummer), navn og telefonnummer til eier, visningstidspunkt, samt prisantydning. Dersom boligen annonseres på finn.no bes det også om at finn-kode oppgis. Pris for forhåndsvarsling av forkjøpsretten er pt. Kr 6556,-, men refunderes, dersom forkjøpsrett benyttes. Melding til OBOS om å få avklart forkjøpsrett sendes til e-post forkjop@obos.no. Kun dette godkjennes som rett adressat. Dersom melding sendes til annen adresse i OBOS begynner ikke fristen å løpe før meldingen er mottatt av Avdeling Forkjøp. Så snart bud er akseptert må salgsansvarlig sende solgtmelding til Avdeling Forkjøp med pris, akseptdato, navn, fødselsnummer og telefonnummer på alle kjøpere, samt overtagelsesdato. Det er viktig at det oppgis fullstendig og korrekt informasjon om alle kjøperne, da OBOS avklarer forkjøpsretten basert på denne informasjonen. Meldingen må også inneholde eventuelle andre avtalte vilkår. Aksepten må inneholde forbehold om avklaring av forkjøpsretten. Boligen må utlyses på nytt dersom det går mer enn 3 md. fra forhåndsvarsel ble mottatt til salgsmelding blir mottatt av OBOS. Nye frister løper. Jf. brl Dersom boligen må utlyses på nytt, må forkjøpsberettigede medlemmer melde seg på nytt. Nytt forhåndsvarsel koster pt kr 1250,- Vilkår for modell 2 avklaring av forkjøpsrett til fast pris/ bud er akseptert: For at 20 dagers fristen skal begynne å løpe må OBOS avdeling Forkjøp få skriftlig melding om salget. Dette gjøres til e-post forkjop@obos.no. Kun dette godkjennes som rett adressat. Dersom melding sendes til annen adresse i OBOS begynner ikke fristen å løpe før meldingen er mottatt av Avdeling Forkjøp. Meldingen må inneholde opplysninger om hvilken bolig det gjelder (adresse, borettslag og leilighetsnummer), selgers navn og telefonnummer, informasjon om alle kjøperne (fullt navn, fødselsnummer, adresse og telefonnummer), dato for aksept, avtalt pris, og eventuelle andre vilkår, som overtakelse og betalingstid. Dersom boligen annonseres på finn.no bes det også om at finn-kode

5 oppgis. I tillegg må oppgis eventuelle særlige forhold knyttet til boligens tilstand, eventuelle ansvarsfraskrivelser etc. Det er viktig at det oppgis fullstendig og korrekt informasjon om alle kjøperne, da OBOS avklarer forkjøpsretten basert på denne informasjonen. Aksepten må inneholde forbehold om avklaring av forkjøpsretten. Styregodkjenning Megler er ansvarlig for å sende søknad til styret i borettslaget om godkjenning av ny andelseier. Ved selvsalg sender Avdeling Forkjøp søknad til borettslaget, svar på søknad sendes til salgsansvarlig. Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til laget. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent, ref. lov om brl 4-5. Dersom forkjøpsretten blir benyttet sender OBOS søknad om godkjenning til borettslaget. Vilkår for medlemmers bruk av forkjøpsrett Meldeskjema fylles ut og sendes inn via Dersom denne nettsiden er nede, og det ikke er mulig å melde forkjøp på den måten kan forkjøp meldes inn ved å sende epost til forkjop@obos.no med info om hvilken bolig det gjelder, hvem som melder forkjøp med kontaktinfo, samt vedlagt bekreftelse på finansiering. Kun post adressert til OBOS Forkjøp, e-postadresse forkjop@obos.no godkjennes som rett adressat. Det er ikke bindende å melde forkjøp. Medlemskapet i OBOS må være betalt innen meldefristen. Eventuell overføring av medlemskap må være gjennomført og betalt innen meldefristen. Ved bruk av OBOS-medlemskapet til forkjøp suspenderes ansienniteten i 12 måneder. Den som får tilslaget på boligen i budrunden behøver ikke å ha sendt melding til OBOS innen meldefristen. For å kunne gjøre nytte av ansienniteten sin må imidlertid første bud være lagt inn hos salgsansvarlig før meldefristen. Øvrige medlemmer som vil benytte forkjøpsrett må ha sendt inn skriftlig melding til OBOS Avdeling Forkjøp innen fristen. Alle medlemmer bør oppfordres til å melde seg til OBOS. De forkjøpberettigede rangeres normalt slik at andelseiere i borettslaget (normalt rangert etter botid) går foran medlemmer i OBOS (rangert etter medlemskapets lengde). Den som benytter forkjøpsrett må som hovedregel selge eventuell eksisterende OBOS-tilknyttet bolig. Denne kan som regel ikke overføres til ektefelle, foreldre, barn, etc. etter unntaksreglene. Interessenter må selv avgjøre om de vil delta i budrunden hos megler. Type gebyr Beløp Betales av: Forhåndsvarsel av forkjøpsretten Kr 6556,- Selger/kjøper(avtalefrihet) (dersom forkjøpsretten ikke benyttes) Gebyr for å benytte forkjøpsrett Kr 6556,- Kjøper (som benytter forkjøp) (dersom forkjøpsretten benyttes) Eierskiftegebyr Kr 5245,- Selger Hvis det benyttes forkjøp betales det gebyr for å benytte forkjøp, mens gebyret for evt. forhåndsvarsling faller bort. Salgsansvarlig krever inn gebyrer til OBOS. Alle våre gebyrer faktureres. Viktig om forhåndsvarsel: Gebyr for forhåndsvarsling av forkjøpsrett påløper ved innsending av forhåndsvarsel til Avd. Forkjøp. Faktura vil bli sendt til salgsansvarlig etter 30 dager, dersom boligen fortsatt er usolgt. Dersom fakturaen ikke betales til forfall, sendes det inkassovarsel til salgsansvarlig med kopi til selger. Dersom du har spørsmål om våre rutiner ta gjerne kontakt med en av våre konsulenter i OBOS, Avdeling Forkjøp, tlf

6 Vår ref: Dato: SØKNAD OM GODKJENNING AV NY ANDELSEIER Bolig. nr: Selskapsnr: Selskapsnavn (borettslagets navn): Ny andelseier: Leilighetens adresse: Medeier: For eier: har oppdragsansvarlig: formidlet salg av ovennevnte bolig. Overnevnte person(er) har kjøpt andel i borettslaget som gir borett til nevnte bolig. Vi har sendt separat melding til OBOS avdeling Forkjøp som håndterer forkjøpsretten for andelseierne i borettslaget og forkjøpsberettigede OBOS-medlemmer. Dersom forkjøpsretten blir benyttet vil det komme ny melding om den nye kjøperen fra OBOS Avdeling Forkjøp. Dersom borettslaget ikke finner å kunne godkjenne kjøperen som ny andelseier, må dette formidles til de berørte parter innen 20 dager fra denne meldingen er mottatt. Jfr. 4-5 Lov om borettslag. Kjøpers nåværende adresse: Kjøpers e-postadresse: Husstanden består av ant. personer: Husdyr: Kjøretøy: Avtalt overtakelsesdato: Telefonnummer kjøper: Svar på søknaden returneres til oppdragsansvarlig på adresse: Oppdragsansvarlig e-post: Med vennlig hilsen Kjøper(e) godkjennes av borettslagets styre. Sted:, den / 20 Borettslagets stempel og underskrift

7 H U S O R D E N S R E G L E R F O R S O L R A B B E N B O R E T T S L A G (Sist endret på ordinær generalforsamling ) Husordensreglene inngår som en del av leiekontrakten. Dette vil si at brudd på husordensreglene er brudd på den inngåtte leiekontrakt, men betrakt ikke husordensreglene som en rekke forpliktelser. Vær oppmerksom på at de skal sikre Dem selv orden, ro og hygge i hjemmet. Solrabben Borettslag er borettshaverens eiendom. Det er borettshaverne som i fellesskap er økonomisk ansvarlig for at eiendommen blir holdt i førsteklasses stand. Alle utgifter som påføres borettslaget må dekkes av husleieinntektene. For å oppnå best mulig forhold mellom leieboerne, og for å holde den høyest mulig standard med minst mulige utgifter, er det i alles interesse av husordensreglene blir overholdt. LEILIGHETENE Ingen leilighet og intet lokale må benyttes slik at man sjenerer andre leieboere eller at gårdens omdømme nedsettes. Det skal være ro i leiligheten fra kl til kl Vis ellers hensyn også utenom denne tiden, særlig etter kl Boring i tak, vegger og gulv skal utføres før kl på hverdager og før kl på lørdager. Boring er ikke tillatt på søn- og helligdager. Musikkøvelser eller annen sjenerende støy er ikke tillatt på søn- og helligdager, og på lørdager etter kl Musikkundervisning tillates bare etter spesiell avtale med lagets styre og etter samtykke fra borettshaverne i de nærmest liggende leiligheter. Et uttrykk for godt naboskap er at en varsler de nærmeste naboer hvis man skal ha en festlig anledning som nødvendigvis medfører noe mer støy enn vanlig. Musikk må dempes etter kl Det er ikke tillatt å oppholde seg i oppganger eller kjellerganger. Prøv å unngå smelling i dører. Sportsutstyr og barnevogner skal settes i kjelleren (Sportsrommet). Det er ikke tillatt å legge fottøy og klær foran entredøren. Dette også av hensyn til trappevasken. SANITÆRUTSTYR Det må bare brukes klosettpapir og uvedkommende ting må ikke kastes i klosettet. La aldri en kran stå åpen når et rom forlates. For å unngå sjenerende sus i ledningene bør en kran aldri skrus helt opp. Fett, olje og ildsfarlige væsker må ikke tømmes i vasker eller sluk. Skyll en gang iblant med sodavann e.l. for at avløpsrørene ikke så lett skal stoppes til. Hvis et rør springer og stoppekranen ikke kan bli stengt med det samme, surres et håndkle eller lignende rundt stedet. La en snipp av håndkledet henge ned i en bøtte eller vask, slik at vannet samles opp. VASKERIENE Vaskeriene er et felles gode som må behandles riktig, da maskinene er kostbare. Alle brukere skal gjøre skikkelig rent etter seg. Særlig er det viktig at lo i tørketrommelen fjernes. Hvis ikke

8 -2- SOLRABBEN BORETTSLAG vaskingen er påbegynt innen 1 time etter oppstartingstid, kan hvem som helst påbegynne vask. Vet du at du skal begynne kl for eksempel, så heng lapp på tavlen slik at andre får tilgang til maskinene. LUFTING Lufting er meget viktig, særlig etter rehabiliteringen. Leilighetene er blitt mye tettere og forårsaker mer kondens enn tidligere. Effektiv lufting oppnår man ved å åpne vinduene, gjerne med gjennomtrekk en kortere tid hver dag og forøvrig benytte friskluftventilene. Montering av avtrekkskanaler og friskluftventiler er strengt forbudt. GENERELLE FORHOLD Renhold av oppgangene Borettshaverne skal vaske etter tur hver sin uke. De som bor i første etasje vasker også kjellertrappen, kjellergangen og yttertrappen. Borettshaverne i de øvrige etasjer pusser gangvinduene. De øvrige kjellergangene vaskes etter turnuslister. Dørmattene må kun ristes eller bankes på bankeplassene. Dyrehold Det er tillatt å holde hund i borettslaget, hundeeier må varsle om hundeholdet og skrive under på avtale/registrering. Det er tillatt med innekatt, ikke utegående katt. Men de som har hatt katt i minst ett år før innflytting kan beholde denne. Dette må dokumenteres. Overnevnte dyrehold er likevel ikke tillatt dersom det er til ulempe for de andre beboerne i oppgangen. Ulempen må dokumenteres. Parabolantenner Det er ikke tillatt å installere parabolantenner på verandaer, vegger eller hustak i borettslaget. Søppel og avfall All søppel skal pakkes forsvarlig inn før den kastes i nedkastluken. Pakkene må ikke være for store. Se etter at søppelet er så tørt som mulig. Kast aldri brennende ting (sigarettstumper o.l.) eller oljet avfall i sjakten. Luken skal lukkes tett til. Misbruk av søppelsjakten kan medføre at de må stenges. Store pappesker (tomme) og større gjenstander bringes til kjelleren, hvor de oppbevares i respektive kjellerboder inntil det kan avhentes. Det henstilles for øvrig til leieboerne å bruke sjakten med omtanke. DE YTRE OMRÅDER Tørkeplassene Tørkeplassene skal brukes til tørking av vasketøy og til lufting av tøy og sengeklær. Banking av matter og tepper skal bare skje til de tider som er bestemt. Dvs. lørdag mellom kl og kl Tørkeplassene skal ikke brukes på søn- og helligdager, 1. og 17. mai og ikke senere enn kl på lørdager. Tøy skal ikke henge ute om natten. Det er ikke tillatt å tørke, lufte, riste eller banke tøy eller tepper på balkonger, i vinduer eller i trappeoppgangene. Dog kan det tørkes småvask under balkonghøyde. Kast ikke mat ned på marken til fuglene. Det trekker rotter og mus til eiendommen. Porttelefon Porttelefonen er vår trygghet og sikkerhet. Det er ikke tillatt for noen beboere å slippe ukjente personer inn i oppgangene.

9 -3- SOLRABBEN BORETTSLAG Bilen Parkering og all stell av bilen/kjøretøy er forbudt på borettslagets område. Parkeringsplassene må ikke benyttes som reparasjonsverksted. Ledningen skal tas med og strømuttaket låses når parkeringsplassen forlates. I sideveiene er det tillatt å stanse for av- og påstigning og av- og pålessing. (Se egne parkeringsbestemmelser på side 4). Grøntanlegget Bruksplenene må benyttes forsiktig. Det er ikke tillatt å lage snarveien (stier) over plenene. Det er enhver borettshavers plikt å påse at plener og beplantninger blir vernet og vedlikeholdt. RUNDSKRIV Meldinger fra styret til leieboerne ved rundskriv eller oppslag skal gjelde på samme vis som husordenens bestemmelser som er en del av leiekontrakten. Vaktmesteren skal passe på at husordenen blir fulgt, og melde forsømmelser og misbruk til styret. Endringer av husordenen kan kun skje etter vedtak av generalforsamlingen. STYRET - SAKER Alle saker som ønskes tatt opp må sendes skriftlig til borettslagets styre ved formannen, eller legge det i styrets postkasse i Kranveien 16. VAKTMESTER Feil og mangler som blir oppdaget meldes skriftlig til vaktmester. Bruk postkasse ved garasjen. Alvorlige feil må meldes til vaktmester pr. telefon.

10 -4- SOLRABBEN BORETTSLAG PARKERINGSBESTEMMELSER I SOLRABBEN BORETTSLAG Parkering av kjøretøy er forbudt på borettslagets område utenom parkeringsplassene. Det er forbudt å parkere på gangveiene i borettslaget. I borettslagets indre område (gang- og stikkveier etc.) gjelder bestemmelsen parkering forbudt. Kun nødvendig på/avlessing er tillatt. Enhver ferdsel med bil på gangveien skjer på bilkjørerens fulle ansvar. Bruk av horn og rusing av motor er strengt forbudt. Likeledes å la motoren gå på tomgang. Parkeringsplassen eies av Solrabben Borettslag. Ved henvendelse til styret, kan andelseiere søke om leie av p-plass etter ventelisteprinsippet. Leieavtale inngås mellom borettslaget og den enkelte leietaker. Ved salg av leilighet eller framleie, opphører leieforholdet og plassen stilles til disposisjon for borettslaget. Plassen skal sies opp skriftlig til styret med 1 måneds varsel med virkning fra den 1. i etterfølgende måned. Parkeringsplassen kan bare brukes av beboere som bor i borettslaget. Motorvarmerledning skal tas med og strømuttaket låses når parkeringsplassen forlates. Parkeringsplassen må ikke benyttes til reparasjonsverksted. Avskiltede biler som står på parkeringsplassen vil bli krevet fjernet umiddelbart, eller tauet bort for eiers regning og risiko. Brudd på parkeringsbestemmelsene anses som brudd på husordensreglene og kan medføre oppsigelse av leieforholdet. El og/eller hybridbil skal kun lades på anvist plass. Brudd på parkeringsbestemmelsene anses som brudd på husordensreglene og kan medføre oppsigelse av leieforholdet. Parkeringsplassen eies av Solrabben Borettslag. Leieavtale inngås mellom borettslaget og den enkelte leietaker. Ved salg av leilighet opphører leieforholdet og plassen stilles til disposisjon for borettslaget. Ved fremleie kan parkeringsplassen følge med fremleiekontrakten, ellers stilles den til disposisjon for borettslaget i fremleieperioden. Avskiltede biler som står på parkeringsplassen vil bli krevet fjernet umiddelbart, eller tauet bort for eiers regning og risiko. Parkeringsplassen kan bare brukes av beboere som bor i borettslaget. Blir ikke parkeringsplassen brukt, vil dette medføre oppsigelse av leieforholdet for parkeringsplassen. Parkeringsplassen må ikke benyttes til reparasjonsverksted. Motorvarmerledning skal tas med og strømuttaket låses når parkeringsplassen forlates.

11 KONTRAKT OM HUNDEHOLD I SOLRABBEN BORTTSLAG. -5- SOLRABBEN BORETTSLAG Jeg født den /. eier av leilighet nr. eier av hund (rase): kjønn:. som lyder navnet" " født den /. Forplikter meg til nøye å sette meg inn i de bestemmelser om hundehold som til enhver tid forefinnes i Solrabben Borettslags husordensregler. Medlem av hundeorganisasjon (forening)? JA/NEI Hvilken: Deltatt i dressurkurs med denne hund? JA/NEI Når? (Tid/sted): Benyttes hunden til tjenestehund (førehund)? JA/NEI Opplysninger: Jeg er gjort kjent med at: 1. Det er ikke tillatt å lufte dyr på borettslagets område. På borettslagets område skal hunder føres i bånd. Hvis ikke godkjent dressurkurs er gjennomgått, må dette fullføres snarest og senest innen seks mnd. fra d.d. 2. Hunden bør luftes av en av husstandens medlemmer. Hunden skal helst ikke bortlånes til venner og bekjente. Dersom hunden luftes av barn må man påse at den ikke lekes med eller ertes opp slik at den (hunden) kan skremme andre. 3. Hunden skal føres til et vel egnet sted hvor fri lufting kan foregå. 4. Lufting av hunden må ikke foregå på steder som tørke- og lufteplasser, lekeplasser, sandkasser, balkonger, plener og parkanlegg. 5. Hunden må ikke være alene i hus/leilighet dersom den ikke er lært opp til å være alene. Den kan ellers pipe og gneldre og dermed være til sjenanse for naboer. 6. Hundeeieren forplikter seg til ved første høve å gjennomgå et dressurkurs med sin hund. 7. Hundeeieren er erstatningspliktig for evt. skade forårsaket av hunden. 8. Andelseieren godtar at hunden må fjernes dersom disse regler ikke overholdes, evt., at han selv må flytte fra borettslaget innen 3 måneder etter at styret har skriftlig meddelt ham kravet. Jeg forplikter meg til straks å fjerne ekskrementer som mitt dyr måtte etterlate på trapper, veier, plener og borettslagets område for øvrig, hvis mitt dyr ved uhell i noen tilfeller etterlater seg dette før det kommer utenfor borettslagets område.

12 -6- SOLRABBEN BORETTSLAG Jeg er oppmerksom på at tillatelse til hundehold kan tilbakekalles hvis noen andelshaver i naboskapet fremlegger for styret et medisinsk begrunnet bevis på at noen i hans husstand ikke tåler å ha hunder i nærheten av seg. Denne erklæring betraktes som en del av leiekontrakten vedrørende leiligheten. Brudd på denne erklæringen betraktes som vesentlig mislighold av leiekontrakten. For øvrig erklærer jeg meg villig til å godta de endringer i bestemmelsene om dyrehold som borettslaget i generalforsamling til enhver tid finner det nødvendig å vedta. På ovenstående vilkår erklærer Solrabben Borettslag at andelseieren har rett til å holde hund innen borettslagets område. Oppsal, den For Solrabben Borettslag Styreleder Andelseier Forvaltningskonsulent Merknad Norsk hundeforbunds regler for hundehold er ment å fremme et mere humant og ansvarsbevisst hundehold. I mange tilfeller er det hundeeieren selv som er skyld i opposisjon mot hund i bymiljøet. Dersom de foranstående regler blir fulgt vil man kunne ha håp om et fortsatt godt naboforhold selv om man anskaffer hund. I forbindelse med et eventuelt leieforhold vil Norsk hundeeiers forbund gå inn for at hunden kan forlanges fjernet med 3 måneders varsel dersom de foranstående regler ikke blir overholdt. Eventuelle konflikter mellom andelseier og borettslaget forutsettes meddelt til Norsk hundeeierforbund.

13 Vedtekter for Solrabben borettslag org nr vedtatt på ordinær generalforsamling den endret på generalforsamling Innledende bestemmelser 1-1 Formål Solrabben borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. 1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold (1) Borettslagets har forretningskontor i Oslo kommune. (2) Borettslaget er tilknyttet OBOS som er forretningsfører. 2. Andeler og andelseiere 2-1 Andeler og andelseiere (1) Andelene skal være på kroner 100,-. (2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen. (3) Følgende juridiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget, kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst èn bolig og opp til ti prosent av boligene i laget: 1. stat, 2. fylkeskommune, 3. kommune, 4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, 5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune, 6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (4) I tillegg har juridiske personer som nevnt i borettslagslovens 4 3 rett til å eie inntil 2 % av andelene. (5) En kreditor kan eie èn eller flere andeler i opp til to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene. (6) Juridiske personer og kreditorer kan bare erverve andel i borettslaget dersom de eier andel i boligbyggelaget som det ikke er knyttet bolig til fra før.

14 2 (7) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter. 2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel. (2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen. (3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene. (4) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (5) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. (6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med èn eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller til det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. 3. Forkjøpsrett 3-1 Forkjøpsberettigede (1) Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget utpekt av OBOS forkjøpsrett. (2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen. 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen

15 3 3-3 Behandlingsregler og frister (1) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i 3-1 får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i pkt 3-3(2), jf borettslagslovens 4-15 første ledd. (2) Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til borettslaget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier. (3) Ved forhåndsvarsel har borettslaget rett til å kreve et vederlag på opp til 5 x Rettsgebyret. Blir forkjøpsretten gjort gjeldende, betales vederlaget tilbake. (4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider eller på annen lignende måte. (5) Borettslagets krav om å gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsberettigede skal settes frem skriftlig for avhenderen og erververen av andelen, eller for eiendomsmegler eller eventuelt fullmektig som har hatt ansvaret for salget. 3-4 Rettsovergang til nærstående Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren, til person som har leid boligen i kraft av å være arbeidstaker hos andelseier eller til person som har leid den bolig andelen nå er knyttet til av borettslaget. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens Borett og overlating av bruk 4-1 Boretten (1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. (3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. 4-2 Overlating av bruk (1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom:

16 4 - andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens 5-6 første ledd har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år, - andelseieren er en juridisk person, - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfellesskapsloven. Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. (2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis èn eller flere av sameierne ikke bor i boligen. (5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget. (6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3). 4-3 Bygningsmessige arbeider (1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv. - er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. 5. Vedlikehold 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

17 5 (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles- /hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende. (4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer. (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. (4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.

18 6 5-3 Utbedringsansvar og erstatning (1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget. 2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre. (3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens 5-13 og (4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens Felleskostnader og pantesikkerhet 6-1 Felleskostnader (1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens (2) Når særlige grunner taler for det, skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. (3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6). 6-2 Betaling av felleskostnader (1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med èn måneds skriftlig varsel. (2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført. 7. Mislighold, salgspålegg og fravikelse 7-1 Mislighold Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.

19 7 7-2 Pålegg om salg (1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt. (2) Borettslaget kan kreve andelen solgt dersom andelseier melder seg ut av boligbyggelaget. 7-3 Fravikelse Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg. 8. Styret og dets vedtak 8-1 Styret (1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og minst tre styremedlemmer med minst tre varamedlemmer. (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret skal velge nestleder blant sine medlemmer. 8-2 Styrets oppgaver (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. (2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. (3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. 8-3 Styrets vedtak (1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. (2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om:

20 8 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens 3-2 andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig i borettslaget 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. 8-4 Representasjon og fullmakt Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn. 9. Generalforsamlingen 9-1 Myndighet Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget. 9-2 Tidspunkt for generalforsamling (1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni. (2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. 9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling (1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. (2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget. (3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd. 9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap - Kontrollnemdas årsrapport - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer - Valg av leder av kontrollnemda med opptil tre medlemmer og ev. ett varamedlem

21 9 - Eventuelt valg av revisor etter forslag fra kontrollnemda - Fastsetting av godtgjørelse til styret - Andre saker som er nevnt i innkallingen 9-5 Møterett Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med forslags, - tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og eventuelle leiere har rett til å være til stede og til å uttale seg. 9-6 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. 9-7 Stemmerett og fullmakt Hver andel gir rett til èn stemme på generalforsamlingen. Andelseier som eier mer enn èn andel har likevel bare èn stemme. For en andel med flere eiere kan det bare avgis èn stemme. Andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn èn andelseier. 9-8 Vedtak på generalforsamlingen (1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen. (2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som valgt. (3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. 10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern 10-1 Inhabilitet (1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse. (2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om salgspålegg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens 5-22 og Taushetsplikt Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i borettslaget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.

22 Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget. 11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene 11-1 Vedtektsendringer (1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. (2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra OBOS, jf borettslagslovens 7-12: - vilkår for å være andelseier i borettslaget - bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget - denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer 11-2 Forholdet til borettslovene For så vidt ikke annet følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om borettslag av nr 39, jf lov om boligbyggelag av samme dato.

23

24 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten S-916 Saken gjelder: Regulerings- og bebyggelsesplan for Felt E, Skøyen - Oppsal. For S-916 er all informasjon skrevet på kartet. S-916 har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser. Vedtaksdato: Vedtatt av: Kommunal og arbeidsdepartementet Lovverk: Høydereferanse: OSLO LOKAL Merknader: Knytning(er) mot andre planer: 5062 Saken består av 1 inkludert denne. Plan- og bygningsetaten Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Postadresse: Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo Telefon: Telefaks: Organisasjonsnummer: MVA E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Internett:

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38 Du har søkt på: Knr.: 0301 Gnr.: 144 Bnr.: 1188 Fnr.: Snr.: Registreringsenhet: Statens Kartverk Oppdatert per: kl HJEMMELSOPPLYSNINGER Rettighetshavere til eiendomsrett 1986/ / HJEMMEL TIL EIENDOMSRETT VEDERLAG: NOK Omsetningstype: Fritt salg Solrabben Borettslag ORG.NR: HEFTELSER Dokumenter fra den manuelle grunnboken som antas å kun ha historisk betydning, eller som vedrører en matrikkelenhets grenser og areal, er ikke overført til denne matrikkelenheten sin grunnboksutskrift. Servitutter tinglyst på hovedbruket/avgivereiendommen før fradelingsdatoen, eller før eventuelle arealoverføringer, er heller ikke overført. Disse finner du på grunnboksutskriften til hovedbruket/avgivereiendommen. For festenummer gjelder dette servitutter eldre enn festekontrakten. Heftelser i eiendomsrett: 1961/ / ERKLÆRING/AVTALE Bestemmelse om benyttelse Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 1966/1041-2/ ELEKTRISKE KRAFTLINJER Med flere bestemmelser 1970/2203-1/ FELLESOBL. FOR BOR.INNSK. Beløp: NOK Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL LØPENR: PRIORITET ETTER OBLIGASJON(ER) TIL HUSBANKEN OG / ELLER ANDRE BANKER OG KREDITINSTITUSJONER. 1987/ / ** TRANSPORT AV PANTHAVER FRA: ANDELSEIERNE I BORETTSLAGET LØPENR: TIL: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL LØPENR: / / ** FORHØYELSE FORHØYET TIL NOK 2,632, /9719-1/ ** NEDKVITTERING BELØPET ER NEDKVITTERT TIL: Beløp: NOK / / ** PRIORITETSBESTEMMELSE VEKET FOR: OBLIGASJON 2000/ / / BESTEMMELSE OM VEG Bestemmelse om vann/kloakkledning Med flere bestemmelser GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE 2000/ / OBLIGASJON Beløp: NOK Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG LØPENR: / / PANTEDOKUMENT Beløp: NOK Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: Uomsettelig ELEKTRONISK INNSENDT 2016/ / PANTEDOKUMENT Beløp: NOK Panthaver: OBOS-BANKEN AS ORG.NR: Uomsettelig ELEKTRONISK INNSENDT GRUNNDATA 1961/ / REGISTRERING AV GRUNN Denne matrikkelenhet utskilt fra: KNR: 0301 GNR: 144 BNR: /3169-1/ REGISTRERING AV GRUNN Utskilt fra denne matrikkelenhet: KNR: 0301 GNR: 144 BNR: 1268 For eventuelle utleggs- og arrestforretninger, samt forbehold tatt ved avhendelse, som tinglyses samme dag som andre frivillige rettsstiftelser, gjelder særskilte prioritetsregler, se tinglysingsloven 20 andre ledd og 21 tredje ledd.

39

40 Til andelseierne i Solrabben Borettslag Velkommen til generalforsamling, mandag 28. mai kl. 18:00 i Oppsal Kirke, menighetssalen. Innkallingen inneholder borettslagets årsrapport og regnskap for Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Solrabben Borettslag det kommende året. Innkallingen inneholder også gjeldende vedtekter og husordensregler for borettslaget. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

41 2 Solrabben Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Solrabben Borettslag avholdes mandag 28. mai kl. 18:00 i Oppsal Kirke, Menighetssalen. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A. Valg av møteleder B. Godkjenning av de stemmeberettigede C. Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne D. Valg av tellekorps E. Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSRAPPORT OG REGNSKAP FOR 2017 A. Årsrapport og regnskap for 2017 B. Disponering av årets resultat 3. GODTGJØRELSER A. Styret B. Andre honorar, valgkomiteen 4. INNKOMNE FORSLAG A. Forslag fra Bjørg Løvlien, Kranveien 6: 1. Redegjørelse om bruk av privat advokatbistand 2. Redegjørelse om oppbevaring av dokumentasjon 3. Redegjørelse om disponering av midler til brakkerigg B. Forslag fra Odd Nordgård, Kranveien 16. a. Forslag om gangveier utenfor Kranveien b. Forslag om oppslag av utdrag fra husordensreglene C. Forslag fra Turid Hordern-Larsen, Filerveien 6 om endring av husordensreglenes punkt om dyrehold D. Forslag fra Dagny Louise Rekaa, Kranveien 15: 1. Ekstraordinær tilbakebetaling av langsiktig gjeld 2. Retningslinjer for valg av valgkomite E. Forslag fra Gunn Hege Andøl, Kranveien 21: 1. Forslag om opprettelse av kontrollnemd, endringer av vedtektene, samt retningslinjer og godtgjørelse. 2. Forslag om endring av rettighet til vaskeperiode i vaskeriet F. Forslag fra Arild Vangen, Kranveien 15 om vaktmestertjenesten. Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg.

42 3 Solrabben Borettslag 5. VALG AV TILLITSVALGTE A. Valg av styreleder for 2 år B. Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C. Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D. Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år E. Valg av valgkomité for 1 år Oslo, Styret i Solrabben Borettslag Ole-Martin Løkkeberg /s/ Svein Gunnar Lilleberg /s/ Erlend Des Bouvrie /s/ Morten Hervang /s/ Benthe Jordin /s/

43 4 Solrabben Borettslag ÅRSRAPPORT FOR 2017 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Ole-Martin Løkkeberg Mellombølgen 36 Nestleder Svein Gunnar Lilleberg Kranveien 20 Styremedlem Erlend des Bouvrie Kranveien 27 Styremedlem Morten Hervang Filerveien 6 Styremedlem Benthe Jordin Kranveien 33 Varamedlemmer til styret Varamedlem Brita Gjerløw Furuknap Kranveien 27 Varamedlem Josef Kamlow Kranveien 17 Varamedlem Bjørn Arne Sørslett Kranveien 24 Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Svein Gunnar Lilleberg Kranveien 20 Varadelegert Morten Hervang Filerveien 6 Valgkomiteen Finn Arild Aasheim Kranveien 7 Liv Norderud Kranveien 35 Egil Seljeseth Filerveien 18 Styrets medlemmer består i dag av 4 menn og 1 kvinne. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 397 andelsleiligheter fordelt på 17 bygninger. I tillegg kommer 1 leilighet eid av borettslaget. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 13 Østensjø i Oslo kommune og har adresse: Filerveien 6-18 Kranveien 1-41 og 2-24 Første innflytting skjedde i våren Tomten, kjøpt i 1986 er på m². Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette.

44 5 Solrabben Borettslag Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Solrabben Borettslag har 2 ansatte vaktmestere. Det har ikke vært skader eller ulykker i året som har gått. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Styrets arbeid Styrets arbeid og sammensetning Styret har siden ordinær generalforsamling i mai 2017 avholdt ni styremøter, budsjettmøter og regnskapsmøte. Det er i tillegg avholdt to beboermøter og et informasjonsmøte/beboermøte om bredbånd og fiber. Styret ser en god dialog med beboerne som viktig for borettslagets utvikling og drift. Styret ser på disse møtene som positive, da det gis anledning til å ha meningsutvekslinger i saker av felles interesse, samtidig som møtene danner grunnlag for relasjonsbygging mellom styret og andelseierne. Styret har sett det som viktig at Solrabben borettslag skal ha attraktive boliger og et bomiljø som er i kontinuerlig utvikling i samsvar med beboernes ønsker og behov, og som bidrar til best mulig livskvalitet. Styrets sammensetning har fungert godt. Styret har en betydelig kompetanse som har gitt gode resultater i arbeidet med rehabilitering av våtrom og vinduer. Det har også gjort det mulig å arbeide med de mange og utfordrende andre arbeidsoppgaver i borettslaget og arbeide videre med å kartlegge borettslagets vedlikeholdsbehov. Styret har i de siste fire årene vært svært opptatt med gjennomføring av generalforsamlingens vedtak om rehabilitering av våtrom, vinduer, omorganisering av den tidligere ulovlige finansieringen av rørrehabiliteringen i høyblokken, samt ferdigstilling av eldre kommunale pålegg om rørfornying av bunn og uttrekksledninger. Styret har gjennomført disse tiltakene uten å gå utover generalforsamlingens vedtak om låneopptak og økning av felleskostnader. Langsiktighet og forutsigbarhet har gjennom hele prosessen vært borettslagets styres mål. Nå som arbeidet med rehabilitering av borettslaget er gjennomført, har styret brukt mye tid det siste året på planlegging av fremtiden. Det er derfor utarbeidet et budsjett for normal drift med fokus på løpende vedlikehold og oppbygging av kapital i borettslaget. Borettslaget budsjett for 2018 er derfor planlagt med et overskudd på før finansielle disposisjoner og et endelig resultat på Slik det ser ut per dags dato vil vi ligge foran dette budsjettet per Det har vært fokus på å sikre en forsvarlig og forutsigbar husleieutvikling og å trygge borettslagets økonomi. Under budsjettforhandlingene har styret hele tiden hatt som forutsetning at andel felleskostnader (husleie) skal være forutsigbare for andelseierne. På bakgrunn av de omfattende påkostningene som har blitt utført, spesielt ved rehabilitering av våtrom og vinduer, har det vært nødvendig å øke andel felleskostnader. Styret vil derfor fortsatt ha stort fokus på god økonomistyring fremover og styret mener at vi nå i stor grad har kommet opp på et fornuftig nivå på andel felleskostnader. Eiendommene skal forvaltes og vedlikeholdes slik at beboernes verdier opprettholdes. Det er derfor viktig at en lav risiko ligger til grunn for investeringer/påkostninger og verdiforvaltning for øvrig.

45 6 Solrabben Borettslag Solrabben borettslag har p.t. langsiktige lån på kr , med en rente på 2.0% p.a med en løpetid på 18 år. Det er vedtatt å gjennomføre en plan for ekstraordinær tilbakebetaling av langsiktige lån. Generalforsamlingens vedtak om rehabilitering av vinduer og verandadører er nå avsluttet. Borettslaget valgte Magnor vinduer - noe som gir borettslaget en betydelig trygghet på sikt da disse vinduene har lang levetid. Byggemøter ble avholdt regelmessig under hele byggeperioden. Tidligere i 2018 gikk borettslagets våtromsentreprenør S-bygg konkurs. Dette har påført styret et meget betydelig merarbeid for å trygge borettslaget og våre beboeres interesser. Styret valgte ved kontraktsinngåelse å be entreprenør tegne en forsikring hos Tryg Garanti for perioden etter ferdigstillelse av våtrommene. Reelle reklamasjoner vil her kunne innmeldes enkeltvis og vil bli behandlet der. Det er også innmeldt et krav til boet på vegne av borettslaget. Styret vil særlig fremheve god kontakt med Nina Christin Braaten, borettslagets forretningsfører ved OBOS Tveita og Borettslagets vaktmestere som har vært verdifulle bidragsytere i arbeidet med å identifisere bygningsmessige utfordringer og vedlikeholdsbehov. Styret vil særlig takke vaktmesterne for deres innsats under en lang, hard og snerik vinter. De har arbeidet hardt med å holde borettslaget rent for sne og is og har også tatt seg måking av kommunal grunn, dvs fortau i Kranveien. 2. Styrets strategiske plan Styret har en langsiktig målsetning om å arbeide aktivt for å drive borettslaget så effektivt og økonomisk ansvarlig som mulig. Samtidig har det vært en utfordring at Borettslaget har hatt et så betydelig etterslep på vedlikehold. Dette etterslepet er nå hentet inn da det har blitt gjennomført et betydelig løft de siste fire årene. Som følge av dette ønsker styret nå å roe ned arbeidet med større vedlikeholdsprosjekt for å trygge borettslagets økonomi. Styret ønsker imidlertid fortsatt å tenke langsiktig i forbindelse med borettslagets vedlikehold mens det arbeides videre med på sikt å innhente vedlikeholdsetterslepet slik at man sikres en forutsigbar og forsvarlig husleieutvikling - koblet med en stadig bedre bo-komfort for de fleste andelseierne, samt en kvalitetsrehabilitering av boligmasse og uteområder. Styrets videre arbeid skal både ivareta og sikre verdiforvaltning og verdiskapning i borettslaget. Videreutviklingen av borettslaget skal ta sikte på å ivareta borettslaget som et attraktivt sted å bo ved å nyttiggjøre seg av det særpreg som er for vårt borettslag karakterisert av en ettertraktet og stille beliggenhet i forlengelse av Godliaskogen, samt et flott skoglandskap i atriet. Styrets strategi er preget av kvalitetsbevisste, ambisiøse mål som krever et stort engasjement og arbeidsinnsats for styret. De krevende arbeidsoppgavene som påligger styret i et relativt stort OBOS borettslag medfører at styret ikke bare må arbeide med beslutningsprosesser, men også arbeide aktivt for å gjennomføre det som er besluttet. Gjennom årlige handlingsplaner og budsjetter prioriterer og gjennomfører styret tiltakene. 3. Borettslagets økonomiske situasjon Solrabben borettslag har en betydelig markedsverdi og en god likviditet. Konsulentutgifter har omfattet rådgivning av juridiske og byggetekniske forhold. Borettslaget har p.t. lån på kr og styret arbeider løpende med å forhandle frem en best mulig rente. Borettslaget betaler for tiden en rente 2,0 % p.a. Rehabilitering av våtrommene i lavblokkene ble vedtatt av ekstraordinær generalforsamling den med en kostnadsramme beregnet til 70. mill. kr og et låneopptak på 48. mill. kr. Etter et svært grundig forarbeid ble kontrakt signert med S-bygg. Avtalen var økonomisk meget gunstig for borettslaget og ga en betydelig milliongevinst i forhold til generalforsamlingens vedtak.

46 7 Solrabben Borettslag 4. Våtromsrehabilitering Den ble det ved en ekstraordinær generalforsamling vedtatt Forslag B, inkl. tilleggspakke 1 estimert til totale kostnader: Kr ,- inkl. finansiering Lånebehov: Kr ,- Prosjektets total kostnad på kr fremgår av den vedlagte sluttrapport fra Norconsult. Styret tillater seg å påpeke at dette er 24.8 millioner under generalforsamlingens vedtak og under den innvilgede låneramme. 5. Vindusrehabilitering På Generalforsamling våren 2016 ble det vedtatt totalrehabilitering av borettslagets vinduer og verandadører. Palmgren AS ble valgt som entreprenør. Prosjektet hadde en kostnadsramme på 24.2 millioner ble ferdigstilt i Endelig kostnadsramme ble her ,44. Budsjett- overskridelsen her skyldes beslag på vinduer i høyblokken. Andre saker som styret har arbeidet med, er drenering og isolering rundt blokkene for å redusere kuldeinnslag i blokkene, generell kartlegging av vedlikeholdsproblemer og identifisering av andre kuldebroer og vedlikeholdsproblemer. Dette arbeidet er nå godt i gang. Parkeringssituasjonen i borettslaget er også en utfordring. Man har behov for flere parkeringsplasser samtidig som antall el biler og hybrider øker. 6. Arbeidsmiljøforhold Styret har iverksatt tiltak for å bedre arbeidsmiljøet blant de ansatte, samt sikre en forsvarlig drift. En svært nødvendig oppgradering av maskinpark har blitt gjennomført. Det har vært en god dialog med de ansatte. 7. Kommunikasjon Det er sendt ut flere infoskriv og hengt opp oppslag. Det har vært avholdt tenning av julegrana med barnekor og romjulskaffe for pensjonister. Styret verdsetter også et privat initiativ til å opprette en strikkeklubb i Velferden.Styrerommet.net er tatt i bruk som arbeidsverktøy for styret for å sikre en god drift og oversikt over alle nødvendige økonomiske parametere. 8. HMS tiltaksplan Styret har utført vernerunde i borettslaget. 9. Serviceavtaler Borettslaget har serviceavtaler med: Securitas AS for alarmsystemer Europark for parkering Elektro-Sivert Rørlegger Trond Abrahamsen VVS Økonomiske løsninger for renhold 10. Bomiljø Tenning av julegrana er avholdt med godt oppmøte og barnekor. 11. Planer for neste periode Borettslag et er pålagt å skifte ut postkassene i borettslaget På sikt bør oppgangene males og oppgraderes Ringeklokker og callinganlegg oppgraderes Gangstier bør asfalteres

47

48

49

50 8 Solrabben Borettslag KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2017 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsrapportens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2017 er satt opp under denne forutsetning. Borettslaget har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Inntekter Driftsinntekter i 2017 var til sammen kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at en planlagt leieendring ikke ble iverksatt. For andre inntekter se note 3 i regnskapet. Kostnader Driftskostnadene i 2017 var til sammen kr Dette er kr lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak at de budsjetterte kostnadene til drift/vedlikehold ble lavere enn budsjettert. Dette har sammenheng med at våtromsrehabiliteringen var i sluttfasen. Resultat Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital. Årsresultatet gjenspeiler borettslagets rehabiliteringsfase som er lånefinansiert. Disponible midler Borettslagets disponible midler (omløpsmidler fratrukket kortsikt gjeld) var pr kr og viser borettslagets likviditet. De disponible midlene bør til enhver tid være positive, som en del av forutsetningene for videre drift. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2018 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. Drift og vedlikehold I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til løpende vedlikehold som omfatter. Borettslaget har ingen planer om større vedlikehold i perioden som kommer.

51 9 Solrabben Borettslag Kommunale avgifter i Oslo kommune Forslag til budsjett for Oslo Kommune ble lagt frem 27. september. Der ble det foreslått en økning på 10 % for renovasjon og 5 % for vann og avløp og dette ble lagt til grunn i budsjettet. Vi har ikke regnet med økning i feiegebyr. Eiendomsskatten følger egne satser. Energikostnader I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2018 har økt med kr Premieendringen er en følge av indeksjustering på bygninger på 1,8 % fra 1. januar, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på skadehistorikken i Solrabben Borettslag. Lån Solrabben Borettslag har tre lån. EIKA1 (lånenr ): Serielån, månedlige forfall, 2 % rente. OBOS1 (lånenr ): Annuitet, månedlige forfall, 2 % rente (våtrom). OBOS02 (lånenr ): Annuitet, månedlige forfall, 2 % rente (vinduer). Det ble vedtatt på ordinær generalforsamling at lånet skal tiltre IN-ordning når våtromsrehabiliteringen er avsluttet. Ordningen er vil bli iverksatt i løpet av ultimo 2018 slik at de som ønsker kan nedbetale hele eller deler av sin andel fellesgjeld. Styret vil komme tilbake med nærmere informasjon når dette er klart. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto Sparekonto 0,15 % p.a. 0,65 % p.a. Forretningsførerhonorar Forretningsførerhonoraret økte fra kr til kr eks. MVA med bakgrunn i den generelle lønnsog prisveksten for Medlemskontingenten Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Driften i 2018 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.

52 Til generalforsamlingen i Solrabben Borettslag Uavhengig revisors beretning Uttalelse om revisjonen av årsregnskapet Konklusjon Vi har revidert borettslaget Solrabben sitt årsregnskap som viser et underskudd på kr Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2017, resultatregnskap og oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen og noter til årsregnskapet, herunder et sammendrag av viktige regnskapsprinsipper. Etter vår mening er det medfølgende årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av borettslagets finansielle stilling per 31. desember 2017, og av dets resultater for regnskapsåret avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Grunnlag for konklusjonen Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder de internasjonale revisjonsstandardene International Standards on Auditing (ISA-ene). Våre oppgaver og plikter i henhold til disse standardene er beskrevet i Revisors oppgaver og plikter ved revisjon av årsregnskapet. Vi er uavhengige av borettslaget slik det kreves i lov og forskrift, og har oppfylt våre øvrige etiske plikter i samsvar med disse kravene. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Øvrig informasjon Ledelsen er ansvarlig for øvrig informasjon. Øvrig informasjon består av all informasjon i årsrapporten herunder budsjettallene som presenteres sammen med årsregnskapet, med unntak av årsregnskapet og revisjonsberetningen. Vår uttalelse om revisjonen av årsregnskapet dekker ikke øvrig informasjon, og vi attesterer ikke den øvrige informasjonen. I forbindelse med revisjonen av årsregnskapet er det vår oppgave å lese øvrig informasjon med det formål å vurdere hvorvidt det foreligger vesentlig inkonsistens mellom øvrig informasjon og årsregnskapet, kunnskap vi har opparbeidet oss under revisjonen, eller hvorvidt den tilsynelatende inneholder vesentlig feilinformasjon. Dersom vi konkluderer med at den øvrige informasjonen inneholder vesentlig feilinformasjon er vi pålagt å rapportere det. Vi har ingenting å rapportere i så henseende. Styrets ansvar for årsregnskapet Styret (ledelsen) er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet i samsvar med lov og forskrifter, herunder for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge. Ledelsen er også ansvarlig for slik intern kontroll som den finner nødvendig for å kunne utarbeide et PricewaterhouseCoopers AS, Postboks 748 Sentrum, NO-0106 Oslo T: 02316, org. no.: MVA, Statsautoriserte revisorer, medlemmer av Den norske Revisorforening og autorisert regnskapsførerselskap

53 Uavhengig revisors beretning Solrabben Borettslag årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Ved utarbeidelsen av årsregnskapet må ledelsen ta standpunkt til borettslagets evne til fortsatt drift og opplyse om forhold av betydning for fortsatt drift. Forutsetningen om fortsatt drift skal legges til grunn så lenge det ikke er sannsynlig at virksomheten vil bli avviklet. Revisors oppgaver og plikter ved revisjonen av årsregnskapet Vårt mål er å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet som helhet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller utilsiktede feil, og å avgi en revisjonsberetning som inneholder vår konklusjon. Betryggende sikkerhet er en høy grad av sikkerhet, men ingen garanti for at en revisjon utført i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, alltid vil avdekke vesentlig feilinformasjon som eksisterer. Feilinformasjon kan oppstå som følge av misligheter eller utilsiktede feil. Feilinformasjon blir vurdert som vesentlig dersom den enkeltvis eller samlet med rimelighet kan forventes å påvirke økonomiske beslutninger som brukerne foretar basert på årsregnskapet. Som del av en revisjon i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder ISA-ene, utøver vi profesjonelt skjønn og utviser profesjonell skepsis gjennom hele revisjonen. I tillegg: identifiserer og anslår vi risikoen for vesentlig feilinformasjon i årsregnskapet, enten det skyldes misligheter eller utilsiktede feil. Vi utformer og gjennomfører revisjonshandlinger for å håndtere slike risikoer, og innhenter revisjonsbevis som er tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon. Risikoen for at vesentlig feilinformasjon som følge av misligheter ikke blir avdekket, er høyere enn for feilinformasjon som skyldes utilsiktede feil, siden misligheter kan innebære samarbeid, forfalskning, bevisste utelatelser, uriktige fremstillinger eller overstyring av intern kontroll. opparbeider vi oss en forståelse av den interne kontroll som er relevant for revisjonen, for å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. evaluerer vi om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene og tilhørende noteopplysninger utarbeidet av ledelsen er rimelige. konkluderer vi på hensiktsmessigheten av ledelsens bruk av fortsatt drift-forutsetningen ved avleggelsen av årsregnskapet, basert på innhentede revisjonsbevis, og hvorvidt det foreligger vesentlig usikkerhet knyttet til hendelser eller forhold som kan skape tvil av betydning om borettslagets evne til fortsatt drift. Dersom vi konkluderer med at det eksisterer vesentlig usikkerhet, kreves det at vi i revisjonsberetningen henleder oppmerksomheten på tilleggsopplysningene i årsregnskapet, eller, dersom slike tilleggsopplysninger ikke er tilstrekkelige, at vi modifiserer vår konklusjon om årsregnskapet. Våre konklusjoner er basert på revisjonsbevis innhentet inntil datoen for revisjonsberetningen. Etterfølgende hendelser eller forhold kan imidlertid medføre at borettslaget ikke fortsetter driften. evaluerer vi den samlede presentasjonen, strukturen og innholdet i årsregnskapet, inkludert tilleggsopplysningene, og hvorvidt årsregnskapet representerer de underliggende transaksjonene og hendelsene på en måte som gir et rettvisende bilde. (2)

54 Uavhengig revisors beretning Solrabben Borettslag Vi kommuniserer med styret blant annet om det planlagte omfanget av revisjonen og til hvilken tid revisjonsarbeidet skal utføres. Vi utveksler også informasjon om forhold av betydning som vi har avdekket i løpet av revisjonen, herunder om eventuelle svakheter av betydning i den interne kontrollen. Uttalelse om øvrige lovmessige krav Konklusjon om registrering og dokumentasjon Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 12. april 2018 PricewaterhouseCoopers AS Cato Grønnern Statsautorisert revisor (3)

55 13 Solrabben Borettslag INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriftene om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se resultatregnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Fradrag kjøpesum anleggsmidler Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langsiktig lån Red. annen langsiktig gjeld B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

56 14 Solrabben Borettslag RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Brenselsregnskap Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Fra opptjent egenkapital Udekket tap

57 15 Solrabben Borettslag BALANSE Note EIENDELER ANLEGGSMIDLER Bygninger Tomt Rehabilitering 15, Andre varige driftsmidler Aksjer og andeler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto OBOS-banken Skattetrekkskonto OBOS-banken Sparekonto OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 396 * Opptjent egenkapital Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0

58 16 Solrabben Borettslag Oslo, Styret i Solrabben Borettslag Ole-Martin Løkkeberg /s/ Svein Gunnar Lilleberg /s/ Erlend Des Bouvrie /s/ Morten Hervang /s/ Benthe Jordin /s/ NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO Selskapet har egen separat skattetrekkskonto i OBOS-banken. Innskuddet tilhører myndighetene og kan ikke disponeres fritt.

59 17 Solrabben Borettslag NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Parkeringsleie Framleietillegg Trappevask Kabel-TV SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Gjensidige Forsikring, refundert skadesak Refusjon Lefdal Telenor Norge AS, antenneleie Velferdsrom (utleie) SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Overtid Påløpte feriepenger Fri bolig Naturalytelser speilkonto Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader AFP-pensjon Yrkesskadeforsikring Arbeidsklær SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 2 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjons-ordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2016/2017, og er på kr I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr 5 919, jf. noten om andre driftskostnader. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr Beløpet gjelder skattemessig fordelsinnberetting i-fm. ansettelsesforhold.

60 18 Solrabben Borettslag NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS OBOS Prosjekt AS Byggsafe AS Ing. Jan Erik Gauksrud AS Stole AS SUM KONSULENTHONORAR NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD OBOS Prosjekt AS, prosjektledelse vindu og balkongdører Norconsult, prosjektledelse våtromsrehabilitering S-Bygg AS, hovedentreprenør våtromsrehabilitering Palmgren AS, hovedentreprenør vindu og balkongdører Refusjoner våtromsrehabilitering SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold vaskerianlegg Drift/vedlikehold parkeringsanlegg Drift/vedlikehold garasjeanlegg Drift/vedlikehold søppelforbrenning anlegg Annet vedlikehold Egenandel forsikring SUM LØPENDE DRIFT OG VEDLIKEHOLD SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieravgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER Bistand i-fm. vannskade i Kranveien 17 3 Kontrollsjekk av branndør velferdsrom 4 Bistand ny branndør velferdsrommet

61 19 Solrabben Borettslag NOTE: 10 BRENSELSREGNSKAP (KRANVEIEN 17) Innkrevd brensel Elektrisk energi SUM BRENSELSREGNSKAP NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid Diverse leiekostnader/leasing Verktøy og redskaper Telefon-/kontormaskiner Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Vakthold Renhold ved firmaer Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefon, annet Porto Drivstoff biler, maskiner osv Vedlikehold biler/maskiner osv Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av for sent innbetalt kundefordringer 121 SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 FINANSKOSTNADER Renter lån Eika Boligkreditt AS Renter lån OBOS-banken/OBOS Boligkreditt AS Hjemmeside, administrasjonsgebyr OTP, HMS abonnement, Oslo Kommune heiskontrollen, søknad Oslo Kommune (vaktmestergarasjen)

62 20 Solrabben Borettslag Renter lån OBOS-banken/OBOS Boligkreditt AS lån Gebyr lån Eika Boligkreditt AS -934 Gebyr lån OBOS-banken/OBOS Boligkreditt AS -550 Gebyr lån OBOS-banken/OBOS Boligkreditt AS lån Renter på leverandørgjeld SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 14 BYGNINGER Kostpris/Bokført verdi Rehabilitering balkonger SUM BYGNINGER Tomten ble kjøpt i Gnr.144/bnr Tjenesteleilighet hvor innskudd ikke er beregnet: nr Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 15 REHABILITERING VÅTROM Oppstartskostnader Prosjektledelse Hovedentreprenør Plan- og bygningsetaten Refusjoner SUM REHABILITERING Kostnadsføring prosjekt Kostnadsføring prosjekt Kostnadsføring prosjekt SUM REHABILITERING VÅTROM 0 NOTE: 16 REHABILITERING VINDU, BALKONGDØRER Prosjektledelse Hovedentreprenør SUM REHABILITERING Kostnadsføring prosjekt Kostnadsføring prosjekt SUM REHABILITERING VINDU, BALKONGDØRER 0 NOTE: 17 VARIGE DRIFTSMIDLER Strømaggregat, Honda Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år

63 21 Solrabben Borettslag Arbeidsmaskiner Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år PC med printer Tilgang Avskrevet i år Plog til traktor Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Saltspreder Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Snøskjær nr. 1 Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Traktor nr. 1 Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Traktor nr. 3, Kubota Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Tørketrommel Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Tørketrommel Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Vaskemaskin Tilgang

64 22 Solrabben Borettslag Avskrevet tidligere Kopimaskin Kostpris Avskrevet tidligere Sentrifuge Tilgang Avskrevet tidligere Antenneanlegg Kostpris Avskrevet tidligere Parkeringsplasser Påbegynt Påbegynt Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER NOTE: 18 AKSJER OG ANDELER 1 andel i Oppsal Samfunnshus 100 SUM AKSJER OG ANDELER 100 NOTE: 19 KORTSIKTIGE FORDRINGER Avsatt for viderefakturert egenandel forsikring Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2018) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2018, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2018.

65 23 Solrabben Borettslag NOTE: 20 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av selskapets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i selskapet. NOTE: 21 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS Lånet er et serielån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,00 %. Løpetiden er 18 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år OBOS Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,00 %. Løpetiden er 30 år. Opprinnelig Økning Økning Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år OBOS Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Rentesatsen pr var 2,00 %. Løpetiden er 30 år. Opprinnelig Nedbetalt tidligere 0 Nedbetalt i år 0 Lånet er avdragsfritt til SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

66 24 Solrabben Borettslag AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN Selskapet har 1 lån med avdragsfrihet. I tabellen nedenfor er det estimert både hva avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at avdrags- og rentebetingelsene pr beholdes uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer. Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling, vil de månedlige felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under. Alle tall er avrundet til nærmeste 50 kroner. Leilighetsnr OBOS Boligkreditt AS Første avdrag er 30/ Potensiell endring i felleskostnader fra 01/ , 182, 279, , 15, 16, 17, 18, , 21, 22, 23, 24, , 379, 382, 479, 482, , 679, 682, 779, 782, , 979, 982, 1079, 1082, , 1279, , 181, 183, 184, 280, , 284, 380, 381, 383, , 481, 483, 484, 580, , 584, 680, 681, 683, , 781, 783, 784, 880, , 884, 980, 981, 983, , 1081, 1083, 1084, 1180, , 1184, 1280, 1281, 1283, , 102, 103, 104, 105, , 108, 109, 110, 111, , 114, 115, 116, 117, , 120, 121, 122, 123, , 126, 127, 128, 129, , 132, 133, 134, 135, , 138, 139, 140, 141, , 144, 145, 146, 147, , 150, 151, 152, 153, , 156, 157, 158, 159, , 162, 163, 164, 165, , 168, 169, 170, 171, , 174, 176, 177, 178, , 203, 204, 205, 206, , 209, 210, 211, 212, , 215, 216, 217, 218, , 221, 222, 223, 224,

67 25 Solrabben Borettslag 226, 227, 228, 229, 230, , 233, 234, 235, 236, , 239, 240, 241, 242, , 245, 246, 247, 248, , 251, 252, 253, 254, , 257, 258, 259, 260, , 263, 264, 265, 266, , 269, 270, 271, 272, , 275, 276, 277, 278, , 303, 304, 305, 306, , 309, 310, 311, 312, , 315, 316, 317, 318, , 321, 322, 323, 324, , 327, 328, 329, 330, , 333, 334, 335, 336, , 339, 340, 341, 342, , 345, 346, 347, 348, , 351, 352, 353, 354, , 357, 358, 359, 360, , 363, 364, 365, 366, , 369, 370, 371, 372, , 375, 376, 377, 378, , 403, 404, 405, 406, , 409, 410, 411, 412, , 415, 416, 417, 418, , 421, 422, 423, 424, , 427, 428, 429, 430, , 433, 434, 435, 436, , 439, 440, 441, 442, , 445, 446, 447, 448, , 451, 452, 453, 454, , 457, 458, 459, 460, , 463, 464, 465, 466, , 469, 470, 471, 472, , 475, 476, 477, NOTE: 22 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 23 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Depositum parkeringsplasser SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD

68 26 Solrabben Borettslag NOTE: 24 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 25 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 26 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån Påløpte avdrag TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger Tomt TOTALT

69 Innkomne forslag A. Forslag 1, 2 og 3 fra Bjørg Løvlien, Kranveien Solrabben Borettslag

70 28 Solrabben Borettslag Forslag 1: Ekstern styreleder Ole Martin Løkkeberg bes oppgi hvilke beløp han har brukt til privat advokathjelp, som er å betrakte som Solrabben borettslag uvedkommende. Styrets kommentar/innstilling: Styreleder benytter ikke borettslagets midler til privat advokatbistand. All form for advokatbistand er innhentet av styret eller styreleder er innhentet relatert til forvaltningen av borettslaget. Det er ikke uvanlig i klagesaker å innhente bistand fra advokat. Forslag 2. Likeledes bes han informere GF hvor borettslagets papirer befinner seg. Meget alvorlig for borettslaget ikke å vite hvor disse papirer befinner seg til enhver tid, da spesielt inngåtte kontrakter. Styrets kommentar/innstilling: Dokumentasjon relatert til borettslaget lagres etter gjeldende rutiner i styrets avlåste arkiv enten fysisk på styrets kontor eller digitalt på styrets plattform via Forslag 3: Ekstern styreleder OML bes nå igjen gi en forklaring på hva slags disposisjoner han har foretatt seg i denne saken, (kostnader mm ved midlertidig brakkerigg/plass fra 2014/2015) ved å betale en overpris på over ,- på fastprisen. Løkkeberg bes også gi en forklaring på hvor denne brakkeriggen har befunnet seg hele tiden og hvor den befinner seg nå. Hva er/var den ment brukt til og hva slags tidsperspektiv angis som midlertidig for plassen. Styrets kommentar/innstilling: Spørsmålet er tatt opp på generalforsamlingen i 2016 og 2017 og regnskapene for de samme periodene er godkjent av generalforsamlingen. Styret må derfor anse saken for å være avklart som sådan. B. Forslag 1 og 2 fra Odd Nordgård, Kranveien 16, leil. 440 Nedenstående forslag ønskes behandlet av generalforsamlingen i Solrabben Borettslag 28. mai 2018: Forslag 1: Forslag om gangveier utenfor Kranveien Saksinformasjon: Da jeg flyttet til Kranveien 16 i 2010, så jeg straks at det var behov for en gangvei foran blokken med adresse Kranveien 14, 16 og 18. Det ble tidlig fremsatt ønske om å få opparbeidet en asfaltert gangvei uten at noe konkret har skjedd i så henseende. Styreleder Løkkeberg er ved flere anledninger blitt kontaktet etter at han overtok i 2014, og han har lovet å gjøre noe med saken. I den forbindelse er det blitt hevdet at gangveien må ses i sammenheng med den såkalte grøntplanen, som det jo ikke er blitt noe av. Derfor er det et sterkt ønske og krav om at gangveien blir opparbeidet så snart som mulig i løpet av dette år. Det er ubehagelig å måtte tråkke i vått gress og søle for å komme til våre innganger. Alle som bor i de nevnte oppganger, går langs blokken der det ønskes gangvei. Derfor er behovet for fast underlag i form av asfalt

71 29 Solrabben Borettslag avgjort til stede. Det dreier seg om en strekning på ca. 37 meter, og det burde være et beskjedent innhugg i borettslagets kasse å få gjennomført prosjektet. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen pålegger styret å gjennomføre det som er nødvendig med sikte på å få på plass en asfaltert gangvei foran Kranveien 14, 16 og 18 i løpet av Styrets Innstilling: Forslaget avvises da asfaltering av gangstier og utvikling av utearealene bør behandles som en helhet. Forslag 2: Forslag om oppslag av utdrag fra husordensreglene Saksinformasjon: Husordensreglene. Mange andelseiere synes å ha et minimalt kjennskap til eksisterende husordensregler. Det forekommer stadig brudd på de mest elementære punkter i husordensreglene. Eksempelvis gjelder det slamring med dører, støy i forbindelse med oppussing på tider som ikke er tillatt osv. Røyking og grilling på balkongene er også plagsomt for andelseiere i de øvre etasjene ved at røyk og grillos driver oppover. Vi som bor i de øverste leilighetene og har innglasset balkong, har selvsagt behov for å lufte på varme dager. Da er det ytterst plagsomt å bli utsatt for tobakksrøyk og grillos som trenger seg inn på våre balkonger. Mange viser ikke tilbørlig hensyn til sine naboer. Jeg har sist høst vært i kontakt med valgkomiteens leder, Finn Arild Aasheim, for å be ham om hjelp til å legge ut på facebook-siden som han administrerer med jernhånd og som følges av over 180 andelseiere, bekymringsmeldinger om brudd på husordensregler. Jeg ba ham om å ta opp diverse brudd på disse reglene, blant annet oppussing som foretas på tider som ikke er tillatt, grilling, slamring med dører, kasting av søppel på sen kveldstid, hundehold osv. osv. Han var enig i disse bekymringene, men gjorde ingenting med dem. Det hadde vært å forvente at han fulgte opp på facebooksiden. Styret kan be ham om legge ut på denne siden disse bekymringene og oppfordre andelseierne til å vise hensyn slik at vi får et godt bomiljø. Svein Lilleberg, som er meget dyktig til å formulere blant annet rundskriv, kan sikkert være behjelpelig i så henseende. Disse bekymringene gjelder også hundehold og overtredelse av gjeldende regler. I tillegg kan nestlederen utforme rundskriv som henges opp i oppgangene hvor han punkt for punkt påpeker brudd på husordensreglene. Jeg erfarer at mange andelseiere kaster rundskriv som legges i postkassene og derfor blir ignorert. Derfor er min anbefaling å utarbeide et rundskriv som henges opp. Det kan derfor være nødvendig å følge andre borettslags eksempler vedrørende informasjon når det gjelder husordensregler. Et eksempel i så henseende er vedlagte kopi av oppslag fra Oppsal borettslag. Det er trykt på glanset papir, som holder seg i mange år uten å bli tilgriset og slitt, og er hengt opp i oppgangene lett synlig. På en oversiktlig og lettfattelig måte er det redegjort for noen av borettslagets husordensregler med følgende mellomtitler: Regler om dyrehold. Ro i leiligheten. Bruk av grill på balkongene. Det er ikke tillatt med lagring i fellesrom. Gjenstander i oppgangene, samt i trapperom utenfor kjeller. Spørsmål? Ta kontakt. Avslutningsvis henvises det til borettslagets hjemmeside. Dette oppslag er forbilledlig og lett å forstå for de fleste. Det er et beklagelig faktum at mange tydeligvis trenger å gjennomgå voksenopplæring når det gjelder noe så elementært som husordensregler. Da nytter det ikke å ha husordensregler bare på borettslagets hjemmesider. Når andre borettslag finner det hensiktsmessig å utarbeide et oversiktlig oppslag som henger permanent og lett synlig i oppgangene, bør også Solrabben Borettslag gjøre det samme i håp om å få uvitende og likegyldige andelseiere til å se alvoret i de eksisterende husordensreglene.

72 30 Solrabben Borettslag Avsnittet om dyrehold i det omtalte oppslag er svært aktuelt etter det som er avdekket denne vinter. Daglig observeres etterlatenskaper forårsaket av firbente (og muligens også enkelte tobente?) i form av urin og ekskrementer i og langs gangveiene. Det er påfallende at mange dyreeiere unnlater å samle opp det synlige resultat etter tømming av tarmer. Vår nestleder har også registrert denne ukultur, men står maktesløs med hensyn til påtale når synderne ikke gripes in flagranti. I punkt 3 i avsnittet Regler om dyrehold står det Eventuelle etterlatenskaper må fjernes av den enkelte dyreeier umiddelbart. Selvsagt bør det også gjelde i vårt borettslag. I avsnittet Ro i leiligheten i det nevnte oppslag står det blant annet Støyende arbeider skal kun skje mandag til fredag mellom og lørdag mellom Søndager og helligdager skal ikke slikt arbeid utføres. Slike arbeider skal varsles naboer på forhånd. I vårt borettslag later det til at svært mange ikke kjenner til regler om begrensninger i den slags aktiviteter. Jeg har i årenes løp mange ganger registrert at det bedrives oppussingsarbeider av støyende art også i helgene og til tider som ikke er tillatt. Det må det slås hardt ned på. Et oppslag som antydet kan i det minste gjøre uvitende andelseiere oppmerksom på gjeldende regler. Brudd på disse reglene må få konsekvenser for dem det gjelder ved å bli forelagt advarsel. Forslag til vedtak: Generalforsamlingen pålegger styret å utarbeide et oppslag med utdrag av husordensreglene slik at ingen andelseier skal være uvitende om hvilke regler som gjelder for et best mulig boforhold for alle. Styrets innstilling: Styret ser ikke dette som en sak for generalforsamlingen og har ingen innstilling i denne sak. Saken avgjøres av generalforsamlingen.

73 31 Solrabben Borettslag C. Forslag om endring av husordensreglene mht. husdyrhold Forslagsstiller: Turi og Janus Hordern-Larsen Styrets innstilling: Styret støtter andelseiers forslag til vedtak. Forslaget gjenspeiler borettslagsloven 5-11, fjerde ledd om at husdyrhold ikke må være til ulempe for andre andelseiere. Andelseierne har således rett til å holde husdyr dersom vilkårene i loven er oppfylt, og dersom dyrehold kan skje uten å sjenere de andre beboerne. Det må altså foretas en interesseavveining mellom andelseierens behov for å holde husdyr og ulempen dette medfører for de andre beboerne.

74 32 Solrabben Borettslag D. Forslag 1 og 2 til generalforsamlingen fra Dagny Louise Rekaa, leil. Nr. 474 Sak 1: Ekstraordinær tilbakebetaling av langsiktig gjeld. Saksinformasjon: Styreleder Løkkeberg lovet på generalforsamlingen i 2017 å iverksette en plan for ekstraordinær tilbakebetaling av langsiktig gjeld fra januar Vi andelseiere har ikke mottatt informasjon om at dette er satt ut i live. Jeg ber om en redegjørelse/forklaring. Og jeg foreslår å iverksette en slik plan med tilbakebetaling av lånene på minst kr ,- pr. mnd. fra juni Forslag til vedtak: Styret gir en redegjørelse vedrørende sin manglende (?) innfrielse av løftet fra generalforsamlingen 2017, og det iverksettes en oppstart av tilbakebetaling av langsiktige lån på kr ,- pr. mnd. fra juni Styrets innstilling: Styret støtter andelseiers forslag til vedtak men et enstemmig styre har foreløpig valgt å utsette gjennomføringen av dette for å kunne bygge opp borettslagets kapital. Dette er forøvrig en beslutning som tilligger styrets ansvar. Sak 2: Valg av valgkomite Saksinformasjon: Valgkomiteens oppgave er å holde seg orientert om hva som rører seg i borettslaget, finne frem til aktuelle kandidater til verv, og å holde seg til taushetsplikten de har overfor beboere og styret, slik at beboere trygt kan henvende seg til valgkomiteen. De plikter også å undersøke eventuelle varsler om innstilte personers mangel på egnethet. Etter hva jeg forstår har valgkomiteen ikke møtt på generalforsamlingen 2017 (?), og heller ikke på beboermøtene. Det er viktig at valgkomiteen forstår sin selvstendige rolle overfor styret, innbefattet taushetsplikt. Det har forekommet at komiteen ikke har forstått sitt ansvar. Det foreslås derfor at det velges en ny valgkomite som aktivt utfører sitt verv, ivaretar taushetsplikten, og saksbehandler varsling om kritikkverdige forhold i driften av borettslaget på en forsvarlig måte. Forslag til vedtak: Samtlige medlemmer av valgkomiteen fratrer sine verv, og generalforsamlingen velger nye medlemmer til valgkomiteen. Styrets innstilling: Valgkomiteen velges direkte av generalforsamlingen og skal arbeide med å finne gode kandidater til styret. Det er ikke møteplikt på beboermøter hverken for beboere eller valgkomite. Styret er imponert av den integritet valgkomiteen har vist. Styret overlater derfor valget til generalforsamlingen.

75 33 Solrabben Borettslag E. Forslag 1 og 2 fra Gunn Hege Andøl, Kranveien 21, leil. 318: Sak 1: Forslag om opprettelse av kontrollnemd, endringer av vedtektene, samt retningslinjer og godtgjørelse. Jeg foreslår at borettslaget etablerer en kontrollnemd som skal føre tilsyn med at borettslagets formål fremmes i samsvar med lovgivningen, vedtektene, og generalforsamlingens beslutninger. Kontrollnemda skal få forelagt borettslagets dokumenter for gjennomgang i alle saker hvor kontrollnemda etterspør disse. Det foreslås derfor at nødvendige endringer i vedtektene gjøres. Vedlagt følger også forslag til retningslinjer for kontrollnemdas sammensetning og arbeide, samt forslag til godtgjørelse. Begrunnelse: Solrabben borettslag med sine 398 leiligheter er et relativt stort borettslag med en betydelig økonomi. Tross flere forespørsler fra beboere på beboermøter de siste årene, har ikke det sittende styret på forespørsel framlagt inngåtte kontrakter eller andre dokumenter, eller begrunnet hvorfor borettslaget nå har kommet i en svært anstrengt økonomisk situasjon. Styret har, tross situasjonen foreslått å gjennomføre flere kostbare prosjekter, noe som signaliserer at økonomistyringen er ute av kontroll. For å sikre at et fremtidig styre ikke viderefører denne trenden, foreslås derfor at det innføres en kontrollnemd, som vil kunne sikre at borettslagets midler blir brukt i samsvar med borettslagets vedtekter og til andelseiernes beste. En kontrollnemd vil sørge for en kvalitetssikring av styrets arbeid, og bidra til økonomisk trygghet i borettslaget. Kontrollnemda vil gjennomgå styreprotokollene fra samtlige styremøter i styreperioden, og skal bli forelagt borettslagets dokumenter i alle saker. Kontrollnemda rapporterer til generalforsamlingen, og vil derfor være viktig for å kunne følge opp styrets informasjonsplikt overfor andelseierne. Vedtektsendringer og retningslinjer Etableringen av en kontrollnemd medfører endringer i vedtektene, samt at det fastsettes retningslinjer for kontrollnemda sammensetning og arbeid. Se forslag til vedtak nedenfor. Godtgjørelse For å sikre en god rekruttering til et av borettslagets viktigste verv, kontrollnemda, foreslås det at det åpnes for en forsiktig avlønning av kontrollnemdas medlemmer. På grunnlag av det betydelige antall arbeidstimer et slikt verv medfører vil en godtgjørelse på kr ,- per medlem pr år være rimelig. Det foreslås følgende endringer i Borettslagets vedtekter par. 9-4 (endringene i kursiv): 9-4 SAKER SOM SKAL BEHANDLES PÅ ORDINÆR GENERALFORSAMLING - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap - Kontrollnemdas årsrapport - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer - Valg av leder av kontrollnemda med tre medlemmer og ett varamedlem - Eventuelt valg av revisor etter forslag fra kontrollnemda - Fastsetting av godtgjørelse til styret - Andre saker som er nevnt i innkallingen

76 34 Solrabben Borettslag Foreslåtte retningslinjer for kontrollnemd: 1. Retningslinjer for kontrollnemd 1.1 Kontrollnemdas sammensetning Borettslaget skal ha en kontrollnemd som skal bestå av en leder, to medlemmer og et varamedlem. Kontrollnemdas medlemmer må være andelseiere som selv bor i borettslaget. Kvinner og menn bør være mest mulig likt representert. 1.2 Funksjonstiden Funksjonstiden er to år, likevel slik at to av medlemmene etter loddtrekning trer ut etter første driftsår. Kontrollnemdas medlemmer er valgbare som styreleder, medlemmer og varamedlemmer til styret, men trer i så fall ut av kontrollnemda. 1.3 Valg av kontrollnemdas medlemmer Kontrollnemda velges av generalforsamlingen. Kontrollnemdas leder velges ved særskilt valg. Kontrollnemdas medlemmer kan gjenvelges Kontrollnemdas oppgaver Kontrollnemda skal føre tilsyn med at borettslagets formål fremmes i samsvar med lovgivningen, vedtektene, og generalforsamlingens beslutninger. Kontrollnemda kan alltid kreve seg forelagt borettslagets dokumenter. Revisor kan innkalles til nemndas møter. Kontrollnemda innstiller overfor generalforsamlingen på valg av valgkomité med tre medlemmer og ett varamedlem. Kontrollnemda innstiller overfor generalforsamlingen på valg av revisor som skal være statsautorisert samt på godtgjørelse til tillitsvalgte og revisor. 1.5 Kontrollnemdas møter Kontrollnemndsmøte holdes når kontrollnemdas leder, ett styremedlem finner det nødvendig, eller når minst to av kontrollnemdas medlemmer fremsetter skriftlig anmodning om dette. Møtet holdes minst tre ganger om året. Møtet sammenkalles av lederen. 1.6 Protokoll og årsrapport Det føres protokoll fra kontrollnemdas møter. Protokollen skal underskrives av alle som deltok på møtet. Kontrollnemda utarbeider egen rapport til generalforsamlingen som oppsummerer årets arbeid. Rapporten presenteres på generalforsamlingen. 1.7 Kontrollnemdas vedtak Kontrollnemda er vedtaksfør når minst tre medlemmer er til stede på møtet. Alle vedtak gjøres med alminnelig flertall. Foreslått godtgjørelse for kontrollnemd: Godtgjørelse til kontrollnemda settes til kr pr. medlem. Forslag til vedtak: Det opprettes en kontrollnemd. Forslag til endringer av borettslagets vedtekter, samt retningslinjer og godtgjørelse til kontrollnemda. Styrets innstilling: Forslaget har tidligere vært oppe til avstemming på generalforsamling og har blitt avvist. Styret avviser forslaget.

77 35 Solrabben Borettslag Sak 2: Forslag om endring av rettighet til vaskeperiode i vaskeriet Saksinformasjon Det hender ofte at de som reserverer tid i vaskeriet ikke anvender reservert vaskeperiode. I følge gjeldende vedtekter, kan andre overta reservert vaskeperiode dersom vasking ikke er påbegynt etter en time. Mitt forslag er å korte ned perioden, slik at andre kan overta vaskeperioden dersom denne ikke er påbegynt innen en halv time. På denne måten får man bedre utnyttelse av vaskeriet. Forslag til vedtak: Vaskeperioder kan overtas av andre dersom den som har reservert perioden ikke har benyttet denne innen en halv time etter oppsatt starttidspunkt. Styrets innstilling: Styret har ingen innstilling i denne sak. Saken avgjøres av generalforsamlingen. F. Forslag til generalforsamlingen, fra Arild Vangen, Leilighet nr. 373 Sak: Vaktmestertjenesten Saksinformasjon: Med utgangspunkt i borettslagets økonomiske situasjon vil det være høyst påkrevet å sørge for kostnadsreduserende tiltak, det gjelder også for posten vaktmestertjenesten. Det foreslås at styret instrueres av generalforsamlingen til å foreta en grundig utredning av en hensiktsmessig og mer økonomisk og forretningsmessig driftsmodell av vaktmestertjenesten. Alle driftsrelaterte oppgaver skal vurderes konkurranseutsatt i det private markedet. Dette gjelder: Vaktmestertjenester Sommervedlikehold av grøntarealer Vintervedlikehold med snøbrøyting og strøing Borettslagets historie viser at man tidligere kun hadde én vaktmester som skjøttet driften på et tilstrekkelig og godt vis. Driften siden den tid for lengst blitt modernisert med arbeidsbesparende maskiner. Den betydelige dødtid som nå hersker i vaktmestertjenesten i høst- og vinterperioden når det ikke er gress å klippe, eller snø å måke angir at det er overtallighet i tjenesten. Omfanget av arbeidet som skal utføres er derfor ikke lenger tilstrekkelig til å kunne forsvare to heltidsstillinger. Ved innkjøp av eksterne vaktmestertjenester vil styret lettere kunne regulere dette enn ved fast ansettelse at to hele stillinger. Styret skal derfor utarbeide en økonomisk analyse av de reelle kostnadene ved fast ansatt vaktmestertjeneste i forhold til det å kjøpe inn vaktmestertjenester eksternt. Analysen skal avdekke om det medfører en stor økonomisk uforutsigbarhet ved å ha fast ansatt to heltidsstillinger ved at borettslaget er tvunget til å binde opp betydelig kapital grunnet innkjøp av vedlikehold av utstyr/maskiner (to traktorer!). Ved å ha et privat firma til å gjennomføre vaktmestertjenestene, unngår styret det omfattende arbeidsgiveransvaret, og det vil ikke lenger være behov for å finne vikar ved avvikling av ferier, sykdom og ordinær fritid, lik tilfellet er ved å ha fast ansatte vaktmestere. En driftsmodell basert på en ekstern tjeneste vil gi mer fleksibilitet en dagens ordning. Andre fordeler vil være at borettslaget ikke trenger å forholde seg til problemstillinger som overtid, ukurant arbeidstid, forsikringer, pensjon, kompetanseheving og skolering av styret. En reduksjon av arbeidstiden vil gi betydelige reduksjon av kostnadene av vaktmestertjenesten i forhold til å opprettholde dagens vaktmesterordning. Erfaring fra andre borettslag (se Keyserløkka brl.) viser at innkjøp av ekstern vaktmestertjeneste vil kunne være betydelig billigere, gi bedre kvalitet, mer fleksibilitet og er positivt for borettslaget. I hvert fall vil andelseierne ikke merke forskjellen mellom kjøpt tjeneste og det å ha to heltidsstillinger i laget.

78 36 Solrabben Borettslag Det er kun det formelle ansettelsesforholdet som er forskjellen. Innleid vaktmestertjeneste bør ha en prøveperiode på to år, og erfaringene fra prøveperioden kan fremlegges til evaluering av generalforsamlingen. Styret må sørge for jevnlige anbudskonkurranser for disse tjenestene, med den fordel at kostnadene holdes lave. Det er forventet at styret gjennom kostnadsbesparende tiltak for å redusere vaktmesterbehovet, herunder redusering av arbeidstimer, outsourcing av vaktmestertjenesten, samt salg av tjenestebolig vil gi en betydelig gevinst på flere millioner for borettslaget. Tjenestebolig Styret skal i denne sammenheng utarbeide en analyse av estimert pris et salg av tjenesteboligen vil gi, alternativt hvilke årlige leieinntekter utleie av leiligheten vil kunne innbringe. Styret skal også utrede dagens ordning med betydelig subsidiering av tjenesteboligen og det estimert tap av leieinntekter denne ordningen medfører. Forslag til vedtak: Styret utarbeider og fremlegger en utredning på neste generalforsamling om hvilken driftsmodell (fast ansettelse eller innkjøp av vaktmestertjenester eksternt) for vaktmestertjenesten som er mest hensiktsmessig og kostnadsbesparende for borettslaget. Styret skal også utarbeide og fremlegge en analyse av salg av tjenestebolig.

79 37 Solrabben Borettslag VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER: A. Som leder foreslås: Navn: Morten Hermansen Adresse: Steinborgveien 40, 0678 Oslo B. Styremedlemmer som ikke er på valg: Navn: Benthe Jordin Adresse: Kranveien 33 Navn: Erlend Des Bouvrie Adresse: Kranveien 27 Som styremedlemmer foreslås: Navn: Svein Gunnar Lilleberg Adresse: Kranveien 20 Navn: Julie Kleppe Adresse: Kranveien 35 C. Som varamedlemmer foreslås: Navn: Elin Helene Aasheim Adresse: Kranveien 7 Navn: Sidsel Pape Adresse: Kranveien 18 Navn: Bjørn Arne Sørslett Adresse: Kranveien 24 D. Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Navn: Svein Gunnar Lilleberg Adresse: Kranveien 20 Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Navn: Julie Kleppe Adresse: Kranveien 35 E. Som valgkomité foreslås: Navn: Finn Arild Aasheim Adresse: Kranveien 7 Navn: Liv Norderud Adresse: Kranveien 35 Navn: Egil Seljeseth Adresse: Filerveien 18 Dato 6 mars 2018 I valgkomiteen for Solrabben Borettslag Finn Arild Aasheim /s/ Liv Norderud /s/ Egil Seljeseth /s/

80 38 Solrabben Borettslag Orientering om borettslagets drift Styret Styret har postkasse og kontor i Kranveien 16. For øvrig henviser vi til vår nettside eller e-post: solrabben@styrerommet.net. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmestertjeneste Vaktmester Erik Hansen og Reidar Lundøy ivaretar den daglige drift og det løpende vedlikeholdet i borettslaget i henhold til stillingsbeskrivelse. Vaktmester kan kontaktes på telefon (Erik) og (Reidar) fra kl mandag til torsdag, fredag fra kl eller på e-post vaktmester@solrabben.no. Parkering Borettslaget har 165 p-plasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass, se vår hjemmeside parkering@solrabben.no Nøkler/skilt Nøkler og skilt kan bestilles hos vaktmester, vaktmester@solrabben.no. Kostnaden dekkes av andelseier. Se også vår nettside Vaskeri Det er fellesvaskerier i borettslaget, som kan benyttes fritt etter gjeldende regler. Renhold Borettslaget har avtale med Økonomiske Løsninger AS om vask av trappeoppganger og fellesarealer. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i Tryg AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar.

81 39 Solrabben Borettslag Innboforsikring Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler i hver etasje, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Helse, miljø og sikkerhet Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å vurdere risiko, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av selskapene forvaltet av OBOS. Solrabben Borettslag er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til våre fellesanlegg. Avtale om oljeleveranse Solrabben Borettslag er tilsluttet OBOS avtale med Statoil Norge AS om levering av olje, gass og andre fyringsrelaterte produkter. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Kabel-TV Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester.

82 40 Solrabben Borettslag OBOS har fremforhandlet en avtale med Get som gir deg som beboer rabatt på bredbånd og digital-tv dersom borettslagets har inngått en kollektiv avtale. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside Større vedlikehold og rehabilitering 2017 Vindusutskiftning 2016 Våtromsrehabilitering, oppgradering av bunn- og uttrekksledningen Etterisolering av grunnmur Oppgradering av uteområdene Forprosjekt vindusutskiftningen 2015 Oppstart våtromsrehabilitering lavblokkene Rehabilitering av bunn- og uttrekksledninger 2014 Planlegging av våtromsrehabilitering Rehabilitert tak på inngangspartier Rehabilitering av gangveier Ny drenering med kantstein og kummer samt utbedring av oppkjørsel til parkeringsområde Nye motorvarmere installert 2013 Rehabilitering av uteareal Kranveien 17, samt blomsterbed Drenering av Kranveien Asfaltering av driftsområdet ved vaktmesterhuset Asfaltering av avkjørsel Kranveien 2-4 Utbedring asfalt ved Kranveien 5-7 Utbedring av gangvei ved lekeplassen Rehabilitering vaktmesterleilighet Maling av kjellerdører Maling av dører til avfallsrom Fjerning av tørkebåser Beplanting av utearealet med bl.a. dvergbuskfuruer, hekk og juletrær Nytt inngangsparti i Kranveien 17 Ny port i garasjen til vaktmesterne 2012 Utskifting av takpapp i Filerveien 6-10, Ventilasjonsrens av luftekanaler i Kranveien 17 Anlegg av dusjrom til vaktmester og minivaskeri Kranveien 6-8 Ferdigstillelse av parkeringsplass 2011 Utskifting av takpapp i Kranveien 1-5, 7-15, 14-18, 19-31, 20-24, og Rehabilitering av heisene i Kranveien 17 Rehabilitering av lekeplassen Rehabilitering av skiferheller ved Kranveien 17 Vedlikeholdsnøkkel ENØK-analyse 2010 Rehabilitering av vannrør, ventiler, samt varmtvannsberedere i vaskeriene. Utskifting av takpapp i Kranveien 2-4, 6-8, Nytt søppelhus utenfor Kranveien 17. Nye branndører i kjeller i Kranveien Ferdigstillelse av parkeringsplass. Fyringsanlegget i høyblokka ble rehabilitert. Brannsikring av høyblokka.

83 41 Solrabben Borettslag 2008 Parkeringsplass. Tørropplegg for brannvesenet i høyblokka. Radiatorer i høyblokka. Montert brannslanger i høyblokka. Utskiftning av maskiner i vaskeriet Rørfornying av Kranveien 17 (høyblokka). Drenering/etterisolering i Filerveien Gesimssanering, skiftet takpapp og isolasjon i høyblokka. Oppgradering inngangsparti i Malt alle inngangspartiene. Rep av tak i høyblokka. Fotocelle i oppgangene. Nye nedløpsrør fra alle 4 et. Balkongtak i 4 et. har fått himling Malt grunnmur og inngangspartier. Skiftet alle takluker. Ny belysning i inngangspartier Skiftet alle sikringsskap til automatsikringer i alle vaskeriene. Kantstein under balkongene Skiftet alle sikringsskap til automatsikringer. Isolerte alle balkongtak i 4 et Skifte av balkonger 2000 Asfaltert parkeringsplasser.

84 42 Solrabben Borettslag Vedtekter for Solrabben borettslag org nr vedtatt på ordinær generalforsamling den Innledende bestemmelser 1-1 Formål Solrabben borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom(borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. 1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold (1) Borettslagets har forretningskontor i Oslo kommune. (2) Borettslaget er tilknyttet OBOS som er forretningsfører. 2. Andeler og andelseiere 2-1 Andeler og andelseiere (1) Andelene skal være på kroner 100,-. (2) Når ikke annet følger av vedtektene eller lov om borettslag, kan bare fysiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel. Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan eie en andel sammen. (3) Følgende juridiske personer som er andelseiere i boligbyggelaget, kan til sammen eie andel eller andeler som gir rett til minst én bolig og opp til ti prosent av boligene i laget: 1. stat, 2. fylkeskommune, 3. kommune, 4. selskap som har til formål å skaffe boliger og som ledet og kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, 5. stiftelse som har til formål å skaffe boliger og som er opprettet av staten, en fylkeskommune eller kommune, 6. selskap, stiftelse eller andre som har inngått samarbeidsavtale med stat, fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte. (4) I tillegg har juridiske personer som nevnt i borettslagslovens 4 3 rett til å eie inntil 2 % av andelene. (5) En kreditor kan eie én eller flere andeler i opptil to år for å berge krav som er sikret med pant i andelen eller andelene. (6) Juridiske personer og kreditorer kan bare erverve andel i borettslaget dersom de eier andel i boligbyggelaget som det ikke er knyttet bolig til fra før. (7) En andelseier skal ved forespørsel få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter. 2-2 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier (1) En andelseier har rett til å overdra sin andel. (2) Ved et hvert eierskifte må erververen godkjennes av styret for å få rett til å bruke boligen.

85 43 Solrabben Borettslag (3) Styret kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte godkjenning dersom ervervet vil være i strid med kap 2 i disse vedtektene. (4) Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt. (5) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig avgjort at erververen har rett til å erverve andelen. (6) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med én eller flere nye erververe for betaling av felleskostnader frem til ny andelseier er godkjent, eller til det er rettskraftig avgjort at en ny andelseier har rett til å erverve andelen. 3. Forkjøpsrett 3-1 Forkjøpsberettigede (1) Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget utpekt av OBOS forkjøpsrett. (2) Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen. 3-2 Interne forkjøpsberettigede (1) Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget. Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. (2) Andelseier som vil overta ny andel gjennom forkjøpsrett, må overdra hele den andelen nåværende bolig er knyttet til, til en ny andelseier. Dette gjelder selv om andelen tilhører flere. Overføring av andel etter at andelseier har benyttet forkjøpsrett til en ny andel, utløser forkjøpsrett selv om andelen overføres til noen som faller inn under persongruppen omhandlet i vedtektenes punkt 3-4, jf. lov om borettslag Forkjøpsrett kan likevel ikke gjøres gjeldende dersom andelen overføres: på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller ved opphør av husstandsfellesskap dersom partene har bodd sammen i minst 2 år, eller de har, har hatt eller venter barn sammen 3-3 Behandlingsregler og frister (1) Styret i borettslaget skal sørge for at de som er nevnt i 3-1 får anledning til å gjøre forkjøpsretten gjeldende og på deres vegne gjøre retten gjeldende innen fristen nevnt i pkt 3-3(2), jf borettslagslovens 4-15 første ledd. (2) Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 20 dager fra borettslaget mottok melding om at andelen har skiftet eier, med opplysning om pris og andre vilkår. Fristen er fem hverdager dersom borettslaget har mottatt forhåndsvarsel om at andelen kan skifte eier, og varselet har kommet fram til borettslaget minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen om at andelen har skiftet eier. (3) Ved forhåndsvarsel har borettslaget rett til å kreve et vederlag på opptil 5 x Rettsgebyret. Blir forkjøpsretten gjort gjeldende, betales vederlaget tilbake.

86 44 Solrabben Borettslag (4) Forkjøpsretten skal kunngjøres i en avis som er vanlig lest på stedet, på boligbyggelagets nettsider eller på annen lignende måte. (5) Borettslagets krav om å gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av forkjøpsberettigede skal settes frem skriftlig for avhenderen og erververen av andelen, eller for eiendomsmegler eller eventuelt fullmektig som har hatt ansvaret for salget. 3-4 Rettsovergang til nærstående Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende når andelen overdras til ektefelle, til andelseierens eller ektefellens slektning i rett opp- eller nedstigende linje, til fosterbarn som faktisk står i samme stilling som livsarving, til søsken eller noen annen som de to siste årene har hørt til samme husstand som den tidligere eieren, til person som har leid boligen i kraft av å være arbeidstaker hos andelseier eller til person som har leid den bolig andelen nå er knyttet til av borettslaget. Forkjøpsretten kan heller ikke gjøres gjeldende når andelen overføres på skifte etter separasjon eller skilsmisse, eller når et husstandsmedlem overtar andelen etter bestemmelsene i husstandsfellesskapslovens Borett og overlating av bruk 4-1 Boretten (1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene. (2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke. (3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre andelseiere. 4-2 Overlating av bruk (1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom: - andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens 5-6 første ledd har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opptil tre år, - andelseieren er en juridisk person, - andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, - et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, - det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens 68 eller husstandsfellesskapsloven. Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. (2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent. (3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning. (4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis én eller flere av sameierne ikke bor i boligen.

87 45 Solrabben Borettslag (5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget. (6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3). 4-3 Bygningsmessige arbeider (1) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. (2) Forandringer som skjer i strid med de til enhver tid gjeldende bygningsforskrifter og andre offentlige bestemmelser, er ikke tillatt. Forandringer som berører bygningens eksteriør herunder oppsetting av private radio- og TV-antenner, markiser mv. - er ikke tillatt uten styrets forutgående samtykke. 5. Vedlikehold 5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende. (4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren. 5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt (1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Vedlikeholdsplikten omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.

88 46 Solrabben Borettslag (2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren. (3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskiftning av termoruter, og ytterdører til boligen og reparasjon eller utskiftning av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler. (4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen. 5-3 Utbedringsansvar og erstatning (1) Fører en andelseiers mislighold til skade på borettslagets eiendom eller på annen andelseiers bolig eller fastmontert inventar som naturlig hører boligen til, skal skaden utbedres av borettslaget. 2) Skade på innbo og løsøre skal utbedres av skadelidte andelseier. Borettslaget hefter ikke for eventuelle skader på skadelidtes innbo og/eller løsøre. (3) Borettslaget og skadelidte andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at andelseieren misligholder sine plikter, jf borettslagslovens 5-13 og (4) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens Felleskostnader og pantesikkerhet 6-1 Felleskostnader (1) Den enkelte andelseier er ansvarlig for felleskostnadene etter en nøkkel fastsatt ved stiftelsen av borettslaget. Nøkkelen ligger fast og kan bare endres etter borettslagslovens (2) Når særlige grunner taler for det, skal en kostnad likevel fordeles etter nytten for den enkelte bolig eller etter forbruk. (3) Borettslagets kostnader til behandling og eventuell oppfølging av søknad om overlating av bruk betales av den andelseier som har søkt, se pkt. 4-2 (6). 6-2 Betaling av felleskostnader (1) Felleskostnadene forfaller til betaling den 1. i hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med én måneds skriftlig varsel. (2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr Borettslagets pantesikkerhet For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har borettslaget en lovbestemt panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet tvangsdekning besluttes gjennomført.

89 47 Solrabben Borettslag 7. Mislighold, salgspålegg og fravikelse 7-1 Mislighold Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler. 7-2 Pålegg om salg (1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens 5-22 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir borettslaget rett til å kreve andelen solgt. (2) Borettslaget kan kreve andelen solgt dersom andelseier melder seg ut av boligbyggelaget. 7-3 Fravikelse Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Fravikelse kan tidligst kreves samtidig med pålegg om salg. 8. Styret og dets vedtak 8-1 Styret (1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og minst tre styremedlemmer med minst tre varamedlemmer. (2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlemmer kan gjenvelges. (3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder ved særskilt valg. Styret skal velge nestleder blant sine medlemmer. 8-2 Styrets oppgaver (1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer. (2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles. (3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene. 8-3 Styrets vedtak (1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene. (2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall fatte vedtak om: 1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i borettslaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,

90 48 Solrabben Borettslag 2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til utleie, jf borettslagslovens 3-2 andre ledd, 3. salg eller kjøp av fast eiendom, eller av andelsbolig i borettslaget 4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, 5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for borettslaget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. 8-4 Representasjon og fullmakt Styrets leder og ett styremedlem representerer i fellesskap borettslaget utad og tegner dets navn. 9. Generalforsamlingen 9-1 Myndighet Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget. 9-2 Tidspunkt for generalforsamling (1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni. (2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. 9-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling (1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. (2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis skriftlig melding til boligbyggelaget. (3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt disse skriftlig innen fristen i 1.ledd. 9-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling - Godkjenning av årsberetning fra styret - Godkjenning av årsregnskap - Valg av styremedlemmer og varamedlemmer - Eventuelt valg av revisor - Fastsetting av godtgjørelse til styret - Andre saker som er nevnt i innkallingen 9-5 Møterett Alle andelseiere har rett til å møte på generalforsamlingen med forslags, - tale- og stemmerett. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand og eventuelle leiere har rett til å være til stede og til å uttale seg.

91 49 Solrabben Borettslag 9-6 Møteledelse og protokoll Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen. 9-7 Stemmerett og fullmakt Hver andel gir rett til én stemme på generalforsamlingen. Andelseier som eier mer enn én andel har likevel bare én stemme. For en andel med flere eiere kan det bare avgis én stemme. Andelseier kan møte ved fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier. 9-8 Vedtak på generalforsamlingen (1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen. (2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer, skal regnes som valgt. (3) Ved stemmelikhet avgjøres saken ved loddtrekning. 10. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern 10-1 Inhabilitet (1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse. (2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til borettslaget. Det samme gjelder avstemning om salgspålegg eller krav om fravikelse etter borettslagslovens 5-22 og Taushetsplikt Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i borettslaget får vite om noens personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet Mindretallsvern Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andelseiere eller borettslaget. 11. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene 11-1 Vedtektsendringer (1) Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. (2) Følgende endringer av vedtektene kan ikke skje uten samtykke fra OBOS, jf borettslagslovens 7-12: - vilkår for å være andelseier i borettslaget - bestemmelse om forkjøpsrett til andel i borettslaget - denne bestemmelse om godkjenning av vedtektsendringer 11-2 Forholdet til borettslovene For så vidt ikke annet følger av vedtektene, gjelder reglene i lov om borettslag av nr 39, jf lov om boligbyggelag av samme dato.

92 50 Solrabben Borettslag H U S O R D E N S R E G L E R F O R S O L R A B B E N B O R E T T S L A G (Sist endret på ordinær generalforsamling ) Husordensreglene inngår som en del av leiekontrakten. Dette vil si at brudd på husordensreglene er brudd på den inngåtte leiekontrakt, men betrakt ikke husordensreglene som en rekke forpliktelser. Vær oppmerksom på at de skal sikre Dem selv orden, ro og hygge i hjemmet. Solrabben Borettslag er borettshaverens eiendom. Det er borettshaverne som i fellesskap er økonomisk ansvarlig for at eiendommen blir holdt i førsteklasses stand. Alle utgifter som påføres borettslaget må dekkes av husleieinntektene. For å oppnå best mulig forhold mellom leieboerne, og for å holde den høyest mulig standard med minst mulige utgifter, er det i alles interesse av husordensreglene blir overholdt. LEILIGHETENE Ingen leilighet og intet lokale må benyttes slik at man sjenerer andre leieboere eller at gårdens omdømme nedsettes. Det skal være ro i leiligheten fra kl til kl Vis ellers hensyn også utenom denne tiden, særlig etter kl Boring i tak, vegger og gulv skal utføres før kl på hverdager og før kl på lørdager. Boring er ikke tillatt på søn- og helligdager. Musikkøvelser eller annen sjenerende støy er ikke tillatt på søn- og helligdager, og på lørdager etter kl Musikkundervisning tillates bare etter spesiell avtale med lagets styre og etter samtykke fra borettshaverne i de nærmest liggende leiligheter. Et uttrykk for godt naboskap er at en varsler de nærmeste naboer hvis man skal ha en festlig anledning som nødvendigvis medfører noe mer støy enn vanlig. Musikk må dempes etter kl Det er ikke tillatt å oppholde seg i oppganger eller kjellerganger. Prøv å unngå smelling i dører. Sportsutstyr og barnevogner skal settes i kjelleren (Sportsrommet). Det er ikke tillatt å legge fottøy og klær foran entredøren. Dette også av hensyn til trappevasken. SANITÆRUTSTYR Det må bare brukes klosettpapir og uvedkommende ting må ikke kastes i klosettet. La aldri en kran stå åpen når et rom forlates. For å unngå sjenerende sus i ledningene bør en kran aldri skrus helt opp. Fett, olje og ildsfarlige væsker må ikke tømmes i vasker eller sluk. Skyll en gang iblant med sodavann e.l. for at avløpsrørene ikke så lett skal stoppes til. Hvis et rør springer og stoppekranen ikke kan bli stengt med det samme, surres et håndkle eller lignende rundt stedet. La en snipp av håndkledet henge ned i en bøtte eller vask, slik at vannet samles opp. VASKERIENE

93 51 Solrabben Borettslag Vaskeriene er et felles gode som må behandles riktig, da maskinene er kostbare. Alle brukere skal gjøre skikkelig rent etter seg. Særlig er det viktig at lo i tørketrommelen fjernes. Hvis ikke vaskingen er påbegynt innen 1 time etter oppstartingstid, kan hvem som helst påbegynne vask. Vet du at du skal begynne kl for eksempel, så heng lapp på tavlen slik at andre får tilgang til maskinene. LUFTING Lufting er meget viktig, særlig etter rehabiliteringen. Leilighetene er blitt mye tettere og forårsaker mer kondens enn tidligere. Effektiv lufting oppnår man ved å åpne vinduene, gjerne med gjennomtrekk en kortere tid hver dag og forøvrig benytte friskluftventilene. Montering av avtrekkskanaler og friskluftventiler er strengt forbudt. GENERELLE FORHOLD Renhold av oppgangene Borettshaverne skal vaske etter tur hver sin uke. De som bor i første etasje vasker også kjellertrappen, kjellergangen og yttertrappen. Borettshaverne i de øvrige etasjer pusser gangvinduene. De øvrige kjellergangene vaskes etter turnuslister. Dørmattene må kun ristes eller bankes på bankeplassene. Dyrehold Det er tillatt å holde hund i borettslaget, hundeeier må varsle om hundeholdet og skrive under på avtale/registrering. Det er tillatt med innekatt, ikke utegående katt. Men de som har hatt katt i minst ett år før innflytting kan beholde denne. Dette må dokumenteres. Parabolantenner Det er ikke tillatt å installere parabolantenner på verandaer, vegger eller hustak i borettslaget. Søppel og avfall All søppel skal pakkes forsvarlig inn før den kastes i nedkastluken. Pakkene må ikke være for store. Se etter at søppelet er så tørt som mulig. Kast aldri brennende ting (sigarettstumper o.l.) eller oljet avfall i sjakten. Luken skal lukkes tett til. Misbruk av søppelsjakten kan medføre at de må stenges. Store pappesker (tomme) og større gjenstander bringes til kjelleren, hvor de oppbevares i respektive kjellerboder inntil det kan avhentes. Det henstilles for øvrig til leieboerne å bruke sjakten med omtanke. DE YTRE OMRÅDER Tørkeplassene Tørkeplassene skal brukes til tørking av vasketøy og til lufting av tøy og sengeklær. Banking av matter og tepper skal bare skje til de tider som er bestemt. Dvs. lørdag mellom kl og kl Tørkeplassene skal ikke brukes på søn- og helligdager, 1. og 17. mai og ikke senere enn kl på lørdager. Tøy skal ikke henge ute om natten. Det er ikke tillatt å tørke, lufte, riste eller banke tøy eller tepper på balkonger, i vinduer eller i trappeoppgangene. Dog kan det tørkes småvask under balkonghøyde. Kast ikke mat ned på marken til fuglene. Det trekker rotter og mus til eiendommen. Porttelefon Porttelefonen er vår trygghet og sikkerhet. Det er ikke tillatt for noen beboere å slippe ukjente personer inn i oppgangene.

94 52 Solrabben Borettslag Bilen Parkering og all stell av bilen/kjøretøy er forbudt på borettslagets område. Parkeringsplassene må ikke benyttes som reparasjonsverksted. Ledningen skal tas med og strømuttaket låses når parkeringsplassen forlates. I sideveiene er det tillatt å stanse for av- og påstigning og av- og pålessing. (Se egne parkeringsbestemmelser på side 4). Grøntanlegget Bruksplenene må benyttes forsiktig. Det er ikke tillatt å lage snarveien (stier) over plenene. Det er enhver borettshavers plikt å påse at plener og beplantninger blir vernet og vedlikeholdt. RUNDSKRIV Meldinger fra styret til leieboerne ved rundskriv eller oppslag skal gjelde på samme vis som husordenens bestemmelser som er en del av leiekontrakten. Vaktmesteren skal passe på at husordenen blir fulgt, og melde forsømmelser og misbruk til styret. Endringer av husordenen kan kun skje etter vedtak av generalforsamlingen. STYRET - SAKER Alle saker som ønskes tatt opp må sendes skriftlig til borettslagets styre ved formannen, eller legge det i styrets postkasse i Kranveien 16. VAKTMESTER Feil og mangler som blir oppdaget meldes skriftlig til vaktmester. Bruk postkasse ved garasjen. Alvorlige feil må meldes til vaktmester pr. telefon. PARKERINGSBESTEMMELSER I SOLRABBEN BORETTSLAG Parkering av kjøretøy er forbudt på borettslagets område utenom parkeringsplassene. Det er forbudt å parkere på gangveiene i borettslaget. I borettslagets indre område (gang- og stikkveier etc.) gjelder bestemmelsen parkering forbudt. Kun nødvendig på/avlessing er tillatt. Enhver ferdsel med bil på gangveien skjer på bilkjørerens fulle ansvar. Bruk av horn og rusing av motor er strengt forbudt. Likeledes å la motoren gå på tomgang. Parkeringsplassen eies av Solrabben Borettslag. Ved henvendelse til styret, kan andelseiere søke om leie av p-plass etter ventelisteprinsippet. Leieavtale inngås mellom borettslaget og den enkelte leietaker. Ved salg av leilighet eller framleie, opphører leieforholdet og plassen stilles til disposisjon for borettslaget. Plassen skal sies opp skriftlig til styret med 1 måneds varsel med virkning fra den 1. i etterfølgende måned. Parkeringsplassen kan bare brukes av beboere som bor i borettslaget. Motorvarmerledning skal tas med og strømuttaket låses når parkeringsplassen forlates. Parkeringsplassen må ikke benyttes til reparasjonsverksted. Avskiltede biler som står på parkeringsplassen vil bli krevet fjernet umiddelbart, eller tauet bort for eiers regning og risiko. Brudd på parkeringsbestemmelsene anses som brudd på husordensreglene og kan medføre oppsigelse av leieforholdet. El og/eller hybridbil skal kun lades på anvist plass.

95 53 Solrabben Borettslag Brudd på parkeringsbestemmelsene anses som brudd på husordensreglene og kan medføre oppsigelse av leieforholdet. Parkeringsplassen eies av Solrabben Borettslag. Leieavtale inngås mellom borettslaget og den enkelte leietaker. Ved salg av leilighet opphører leieforholdet og plassen stilles til disposisjon for borettslaget. Ved fremleie kan parkeringsplassen følge med fremleiekontrakten, ellers stilles den til disposisjon for borettslaget i fremleieperioden. Avskiltede biler som står på parkeringsplassen vil bli krevet fjernet umiddelbart, eller tauet bort for eiers regning og risiko. Parkeringsplassen kan bare brukes av beboere som bor i borettslaget. Blir ikke parkeringsplassen brukt, vil dette medføre oppsigelse av leieforholdet for parkeringsplassen. Parkeringsplassen må ikke benyttes til reparasjonsverksted. Motorvarmerledning skal tas med og strømuttaket låses når parkeringsplassen forlates.

96 54 Solrabben Borettslag KONTRAKT OM HUNDEHOLD I SOLRABBEN BORTTSLAG. Jeg født den /. eier av leilighet nr. eier av hund (rase): kjønn:. som lyder navnet" " født den /. Forplikter meg til nøye å sette meg inn i de bestemmelser om hundehold som til enhver tid forefinnes i Solrabben Borettslags husordensregler. Medlem av hundeorganisasjon (forening)? JA/NEI Hvilken: Deltatt i dressurkurs med denne hund? JA/NEI Når? (Tid/sted): Benyttes hunden til tjenestehund (førerhund)? JA/NEI Opplysninger: Jeg er gjort kjent med at: 1. Det er ikke tillatt å lufte dyr på borettslagets område. På borettslagets område skal hunder føres i bånd. Hvis ikke godkjent dressurkurs er gjennomgått, må dette fullføres snarest og senest innen seks mnd. fra d.d. 2. Hunden bør luftes av en av husstandens medlemmer. Hunden skal helst ikke bortlånes til venner og bekjente. Dersom hunden luftes av barn må man påse at den ikke lekes med eller ertes opp slik at den (hunden) kan skremme andre. 3. Hunden skal føres til et vel egnet sted hvor fri lufting kan foregå. 4. Lufting av hunden må ikke foregå på steder som tørke- og lufteplasser, lekeplasser, sandkasser, balkonger, plener og parkanlegg. 5. Hunden må ikke være alene i hus/leilighet dersom den ikke er lært opp til å være alene. Den kan ellers pipe og gneldre og dermed være til sjenanse for naboer. 6. Hundeeieren forplikter seg til ved første høve å gjennomgå et dressurkurs med sin hund. 7. Hundeeieren er erstatningspliktig for evt. skade forårsaket av hunden. 8. Andelseieren godtar at hunden må fjernes dersom disse regler ikke overholdes, evt., at han selv må flytte fra borettslaget innen 3 måneder etter at styret har skriftlig meddelt ham kravet.

97 55 Solrabben Borettslag Jeg forplikter meg til straks å fjerne ekskrementer som mitt dyr måtte etterlate på trapper, veier, plener og borettslagets område for øvrig, hvis mitt dyr ved uhell i noen tilfeller etterlater seg dette før det kommer utenfor borettslagets område. Jeg er oppmerksom på at tillatelse til hundehold kan tilbakekalles hvis noen andelshaver i naboskapet fremlegger for styret et medisinsk begrunnet bevis på at noen i hans husstand ikke tåler å ha hunder i nærheten av seg. Denne erklæring betraktes som en del av leiekontrakten vedrørende leiligheten. Brudd på denne erklæringen betraktes som vesentlig mislighold av leiekontrakten. For øvrig erklærer jeg meg villig til å godta de endringer i bestemmelsene om dyrehold som borettslaget i generalforsamling til enhver tid finner det nødvendig å vedta. På ovenstående vilkår erklærer Solrabben Borettslag at andelseieren har rett til å holde hund innen borettslagets område. Oppsal, den For Solrabben Borettslag Styreleder Andelseier Forvaltningskonsulent Merknad Norsk hundeforbunds regler for hundehold er ment å fremme et mere humant og ansvarsbevisst hundehold. I mange tilfeller er det hundeeieren selv som er skyld i opposisjon mot hund i bymiljøet. Dersom de foranstående regler blir fulgt vil man kunne ha håp om et fortsatt godt naboforhold selv om man anskaffer hund. I forbindelse med et eventuelt leieforhold vil Norsk hundeeiers forbund gå inn for at hunden kan forlanges fjernet med 3 måneders varsel dersom de foranstående regler ikke blir overholdt. Eventuelle konflikter mellom andelseier og borettslaget forutsettes meddelt til Norsk hundeeierforbund.

98 1 Solrabben Borettslag Protokoll fra ordinær generalforsamling i Solrabben Borettslag Møtedato: Møtetidspunkt: 18:00 Møtested: Oppsal kirke Til stede: 95 andelseiere, 25 representert ved fullmakt, totalt 120 stemmeberettigede. Forretningsfører OBOS, ble representert ved Anders Thorud. Møtet ble åpnet av Styreleder Konstituering A Valg av møteleder Som møteleder ble forslått av styret: Som møteleder ble forslått fra salen: Carl Fredrik Arntzen (OBOS) Styreleder Vedtak: Styreleder ble valgt B Godkjenning av de stemmeberettigede Forslag: De innleverte registreringsblankettene og eventuelt fullmakter godkjennes som bevis for at vedkommende eier er til stede. Vedtak: Godkjent C Valg av en til å føre protokoll og minst en andelseier som protokollvitne Som fører av protokoll ble foreslått: Som protokollvitner ble forslått: Anders Thorud (OBOS) Svein Kommisrud og Elin Aasheim Vedtak: Valgt D Valg av tellekorps Som tellekorps ble forslått: Vedtak: Valgt Dagny Louise Rekaa, Gunn Hege Andøl og Josef Kamlow (I sak 5B ble Gunn Hege Andøl og Josef Kamlow erstattet av Cathrine Mikkelsen og Torstein Skår da førstnevnte var på valg) E Godkjenning av møteinnkallingen Forslag fra styret: Generalforsamlingen godkjenner måten møte var innkalt på, og erklære møtet for lovlig satt. Tilleggsforslag til vedtak: "Originalt forslag fra Bjørg Løvlien vedlegges protokollen.

99 2 Solrabben Borettslag Protokolltilførsel: Bjørg Løvlien protesterer på at hennes forslag ikke har kommet inn i innkallingen i sin helhet. Styrets anførsel til protest: Styret beklager dette, men forslag skal ha vært sendt ut til andelseierne i sin helhet i et rundskriv til beboerne før generalforsamlingen. Vedtak: Forslag fra styret ble vedtatt med 12 stemmer mot resten for. Protokolltilførsel og tilleggsforslag enstemmig vedtatt Behandling av årsrapport og årsregnskap for 2017 A Behandling av årsrapport og regnskap Styrets forslag til vedtak: Styrets årsrapport, resultatregnskap og balanse for 2017 ansees gjennomgått og godkjennes. Benkeforslag 1: Styret stiller alle regningsbilag, kontrakter, tilbud fra leverandører og annen dokumentasjon i forbindelse arbeid i Solrabben tilgjengelig ved forespørsel av andelseiere Benkeforslag 2: Regnskapet godkjennes ikke, og det kalles inn til en ekstraordinær generalforsamling Vedtak: Ikke godkjent. Benkeforslag 2 vedtatt med minst 60 stemmer for og 40 stemmer mot. Regnskapet er dermed ikke godkjent, og det må kalles inn til en ekstraordinær generalforsamling. Benkeforslags 1 vedtatt med klart flertall. B Disponering av årets resultat Forslag til vedtak: Årets resultat foreslås dekket med overføring fra egenkapitalen. Vedtak: Utgår i lys av vedtak i sak 2 A Fastsettelse av godtgjørelser A Styret Forslag til vedtak: Godtgjørelse til det sittende styret settes til kr ,- for perioden 2017/2018. Vedtak: Enstemmig vedtatt B Andre honorar, valgkomiteen Forslag til vedtak: Godtgjørelse til valgkomiteen ble foreslått satt til kr 9 000,-. Vedtak: Enstemmig vedtatt

100 5 Valg av tillitsvalgte 3 Solrabben Borettslag A Valg av styreleder Som styreleder for 2 år, ble foreslått av valgkomiteen: Som styreleder for 2 år, ble foreslått av salen: Morten Hermansen (ekstern) Erlend des Bouvrie (fra styremedlem) Vedtak: Erlend des Bouvrie valgt med 70 stemmer for og 39 stemmer for Morten Hermansen B Valg av 2 styremedlemmer for 2 år Som styremedlem for 1-2 år, ble foreslått av valgkomiteen: Som styremedlem for 1-2 år, ble foreslått av valgkomiteen: Som styremedlem for 1-2 år, ble foreslått av salen: Som styremedlem for 1-2 år, ble foreslått av salen: Svein Gunnar Lilleberg (gjenvalg) Julie Kleppe (ny) Josep Kamlow (fra vara) Gunn Hege Andøl (ny) Vedtak: Generalforsamlingen godkjente at de to med flest stemmer velges for 2 år, og den med tredje flest stemmer velges for 1 år. Stemmefordeling: Svein Gunnar Lilleberg 45, Julie Kleppe 70, Josep Kamlow 74 og Gunn Hege Andøl 96, førte til at Gunn Hege Andøl og Josef Kamlow ble valgt som styremedlemmer for 2 år og Julie Kleppe ble valgt som styremedlem for 1 år. C Valg av 3 varamedlemmer for 1 år Som varamedlem for 1 år, ble foreslått av valgkomiteen: Som varamedlem for 1 år, ble foreslått av valgkomiteen: Som varamedlem for 1 år, ble foreslått av valgkomiteen: Som varamedlem for 1 år, ble foreslått av salen: Elin Helene Aasheim (ny) Sidsel Pape (ny) Bjørn Arne Sørslett (gjenvalg) Adam Augustynak (ny) Vedtak: Sidsel Pape, Bjørn Arne Sørslett og Adam Augustynak valgt ved akklamasjon etter at Elin Helene Aasheim trakk sitt kandidatur. D Valg av 1 delegert med vara til OBOS' generalforsamlingen for 1 år Som delegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått av komiteen: Som delegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått salen: Som varadelegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått av komiteen: Som varadelegert til generalforsamlingen i OBOS ble foreslått: Svein Gunnar Lilleberg Erlend des Bouvrie Julie Kleppe Gunn Hege Andøl Vedtak: Erlend des Bouvrie valgt ved akklamasjon etter at valgkomiteen trakk sin kandidat i lys av resultat av punkt 5B. Julie Kleppe valgt ved akklamasjon etter at Gunn Hege Andøl trakk sitt kandidatur.

101 E Valg av valgkomité for 1 år 4 Solrabben Borettslag Som representanter til valgkomitéen for 1 år, ble foreslått av komiteen: Som representanter til valgkomitéen for 1 år, ble foreslått fra salen: Finn Arild Aasheim (gjenvalg) Liv Norderud (gjenvalg) Egil Seljeseth (gjenvalg) Sølvi Holmstrøm (ny) Hilde Lühneschloss (ny) Dagny Louise Rekaa (ny) Vedtak: Sølvi Holmstrøm, Hilde Lühneschloss og Dagny Louise Rekaa valgt ved akklamasjon etter at sittende valgkomité trakk sitt kandidatur. 4. Behandling av innkomne forslag og saker A Forsalg 1, 2 3 fra Bjørg Løvlien, Kranveien 6 Forslag 1: Saksframstilling: Redegjørelse om bruk av privat advokatbistand Styrets kommentar/innstilling: Styreleder benytter ikke borettslagets midler til privat advokatbistand. All form for advokatbistand er innhentet av styret eller styreleder er innhentet relatert til forvaltningen av borettslaget. Det er ikke uvanlig i klagesaker å innhente bistand fra advokat. Benkeforslaget: Generalforsamlingen vedtar å pålegge det neste styret å se nærmere på kostnader knyttet til advokatbistand. Vedtak: Benkeforslag vedtatt med klart flertall Forslag 2: Saksframstilling: Redegjørelse om oppbevaring av dokumentasjon Styrets kommentar/innstilling: Dokumentasjon relatert til borettslaget lagres etter gjeldende rutiner i styrets avlåste arkiv enten fysisk på styrets kontor eller digitalt på styrets plattform via Benkeforslag: Generalforsamlingen til styrets kommentar til etterretning Vedtak: Benkeforslaget ble vedtatt med klart flertall Forslag 3: Saksframstilling: Redegjørelse om disponering av midler knyttet til støping av platting Forslag til vedtak: Spørsmålet er tatt opp på generalforsamlingen i 2016 og 2017 og regnskapene for de samme periodene er godkjent av generalforsamlingen. Styret må derfor anse saken for å være avklart som sådan. Benkeforslag 1: Generalforsamlingen pålegger styret å se nærmere på pengebruken knyttet til plattingen. Benkeforslag 2: Generalforsamlingen til styrets kommentar til etterretning Vedtak: Benkeforslag 1 vedtatt med klart flertall. B Forslag 1 og 2 fra Odd Nordgård, Kranveien 16, leil. 440.

102 5 Solrabben Borettslag Forslag 1 Saksframstilling: Forslag om gangveier utenfor Kranveien Forslag til vedtak: Generalforsamlingen pålegger styret å gjennomføre det som er nødvendig med sikte på å få på plass en asfaltert gangvei foran Kranveien 14, 16 og 18 i løpet av Styrets Innstilling: Forslaget avvises da asfaltering av gangstier og utvikling av utearealene bør behandles som en helhet. Vedtak: Styrets innstilling vedtatt med klart flertall Forslag 2 Saksframstilling: Forslag om oppslag av utdrag fra husordensreglene Forslag til vedtak: Generalforsamlingen pålegger styret å utarbeide et oppslag med utdrag av husordensreglene slik at ingen andelseier skal være uvitende om hvilke regler som gjelder for et best mulig boforhold for alle. Styrets innstilling: Styret ser ikke dette som en sak for generalforsamlingen og har ingen innstilling i denne sak. Saken avgjøres av generalforsamlingen. Vedtak: Forslag falt med klart flertall mot C Forslag fra Turi og Janus Hordern-Larsen, Filerveien 6, leil. 250 Endring av husordensreglene mht. dyrehold. Forslag om tilføyelse til dagens punkt: Dyrehold Det er tillatt å holde hund i borettslaget, hundeeier må varsle om hundeholdet og skrive under på avtale/registering. Det er tillatt med «innekatt», ikke utegående katt. Men de som har hatt katt i minst et år før innflytting, kan beholde denne. Dette må dokumenteres. Overnevnte dyrehold er likevel ikke tillatt dersom det er til ulempe for de andre beboerne i oppgangen. Ulempen må dokumenteres. Styrets innstilling: Styret støtter andelseiers forslag til vedtak. Forslaget gjenspeiler borettslagsloven 5-11, fjerde ledd om at husdyrhold ikke må være til ulempe for andre andelseiere. Andelseierne har således rett til å holde husdyr dersom vilkårene i loven er oppfylt, og dersom dyrehold kan skje uten å sjenere de andre beboerne. Det må altså foretas en interesseavveining mellom andelseierens behov for å holde husdyr og ulempen dette medfører for de andre beboerne. Vedtak: Forslaget vedtatt med klart flertall

103 D Forslag 1 og 2 fra Dagny Rekaa, Kranveien 15, leil Solrabben Borettslag Forslag 1: Saksframstilling: Ekstraordinær tilbakebetaling av langsiktig gjeld. Forslag til vedtak: Styret gir en redegjørelse vedrørende sin manglende innfrielse av løftet fra generalforsamlingen 2017, og det iverksettes en oppstart av tilbakebetaling av langsiktige lån på kr ,- pr. mnd. fra juni Styrets innstilling: Styret støtter andelseiers forslag til vedtak, men et enstemmig styre har foreløpig valgt å utsette gjennomføringen av dette for å kunne bygge opp borettslagets kapital. Dette er forøvrig en beslutning som tilligger styrets ansvar. Saksopplysning: Borettslaget har vedtatt tiltredelse den såkalte IN-ordningen på våtromsrehabiliteringen Ordningen skal iverksettes i Vedtak: Styrets innstilling vedtatt med klart flertall Forslag 2: Saksframstilling: Valg av valgkomite Forslag til vedtak: Samtlige medlemmer av valgkomiteen fratrer sine verv, og generalforsamlingen velger nye medlemmer til valgkomiteen. Styrets innstilling: Valgkomiteen velges direkte av generalforsamlingen og skal arbeide med å finne gode kandidater til styret. Det er ikke møteplikt på beboermøter hverken for beboere eller valgkomite. Styret er imponert av den integritet valgkomiteen har vist. Styret overlater derfor valget til generalforsamlingen. Vedtak: Saken utgår i lys av sak 5E, som allerede er behandlet i generalforsamlingen. E Forslag 1 og 2 fra Gunn Hege Andøl, Kranveien 21, leil. 318: Forslag 1: Saksfremstilling: Forslag om opprettelse av kontrollnemd, endringer av vedtektene, samt retningslinjer og godtgjørelse. Benkeforslag til vedtak: Det opprettes en kontrollnemd. Forslag til endringer av borettslagets vedtekter, samt retningslinjer og godtgjørelse til kontrollnemda. Følgende punkter tas inn i punkt 9-4 SAKER SOM SAK BEHANDLES PÅ ORDINÆR GENERALFORSAMLING: "- Kontrollnemdas årsrapport - Valg av leder av kontrollnemda samt opptil tre medlemmer og ev. ett varamedlem - Eventuelt valg av revisor etter forslag fra kontrollnemda" Retningslinjene for kontrollnemden vedtas i sin helhet. Godtgjørelse settes til kr pr. år pr. medlem Styrets innstilling: Forslaget har tidligere vært oppe til avstemming på generalforsamling og har blitt avvist ( ). Styret avviser forslaget. Vedtak: Forslaget ble vedtatt med 30 stemmer for og 15 stemmer mot, altså med 2/3-flertall. Valgkomiteen får oppdrag å innstille medlemmer til kontrollnemden slik at disse kan velges i ekstraordinær generalforsamling, når regnskap 2017 skal behandles.

104 7 Solrabben Borettslag Forslag 2: Saksfremstilling: Forslag om endring av rettighet til vaskeperiode i vaskeriet Forslag til vedtak: Vaskeperioder kan overtas av andre dersom den som har reservert perioden ikke har benyttet denne innen en halv time etter oppsatt starttidspunkt. Styrets innstilling: Styret har ingen innstilling i denne sak. Saken avgjøres av generalforsamlingen. Saksopplysning: Punktet faller inn under husordensreglenes punkt om «Vaskeriene» Vedtak: Forslaget falt med klart flertall F Forslag til generalforsamlingen, fra Arild Vangen, Leilighet nr. 373 Saksfremstilling: Vaktmestertjenesten, tjenestebolig: Med utgangspunkt i borettslagets økonomiske situasjon vil det være høyst påkrevet å sørge for kostnadsreduserende tiltak, det gjelder også for posten vaktmestertjenesten. Benkeforslag til vedtak: Styret pålegges å utarbeide og fremlegge en utredning på neste ordinære generalforsamling om hvilken driftsmodell (fast ansettelse eller innkjøp av vaktmestertjenester eksternt) for vaktmestertjenesten som er mest hensiktsmessig og kostnadsbesparende for borettslaget. Styret skal også utarbeide og fremlegge en analyse av salg av tjenestebolig. Vedtak: Benkeforslaget falt med 17 stemmer for og 30 stemmer mot Møtet ble hevet kl.: 22:45. Protokollen signeres av Ole-Morten Løkkeberg /s/ Møteleder Elin Aasheim /s/ Protokollvitne Anders Thorud /s/ Protokollfører Svein Kommisrud /s/ Protokollvitne Ved valgene på generalforsamlingen og i konstituerende styremøte har styret fått følgende sammensetning: Navn Adresse Valgt for Leder Erlend des Bouvrie Kranveien Styremedlem Gunn Hege Andøl Kranveien Styremedlem Josef Kamlow Kranveien Styremedlem Julie Kleppe Kranveien Styremedlem Benthe Jordin Kranveien Styret vil konstituere seg på neste styremøte.

105 PROTOKOLLVEDLEGG IHT. VEDTAK SAK 1E 8 Solrabben Borettslag