ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2005

Transkript

1 ÅRSBERETNING OG REGNSKAP 2005

2 Stavanger Konserthus i Bjergsted var fylt med glade mennesker under 60-års jubileet.

3 KORT OM STAVANGER BOLIGBYGGELAG Stavanger Boligbyggelag ( SBBL ) er et medlemseid andelslag. Vårt hovedmål er å skaffe medlemmene boliger, forvalte boligene, tilby boligtilknyttede tjenester og drive annen virksomhet til beste for medlemmene. Virksomheten drives i det alt vesentlige innen Stavanger kommune. Det er også etablert aktiviteter i de omkringliggende kommuner, slik at Stavanger-regionen har blitt det naturlige virkeområde etter hvert som regionen har utviklet seg til et felles boligmarked. Med medlemmer er vi den største medlemsorganisasjonen i Stavanger og regionens ledende boligselskap. SBBL er organisert ved at deler av virksomheten er utskilt i egne datterselskaper. strukturen fremgår av nedenstående: TILLITSVALGTE I 2006 Stavanger Boligbyggelag BBL Bygg AS Martin Gjelsvik (leder) Berit Aasland (nestleder) Per Haram Eimund Nygaard Gunnar Berge Renny R. Toftegaard Elisabeth Helliesen (ansatt) Real Prosjektutvikling AS BBL Eiendom AS SBBLs Bo & Eiendomservice AS Varamedlemmer: Paul Aakre Sissel Hauge Ingebeth Himle Atle Sirevaag (ansatt) VALGKOMITE Svein M. Bjustveit Per Harstad Hege Mathiesen Anita Løyning Rolf Aarre STYRET ADM. DIREKTØR Knut Øxnevad Soma REVISOR Ernst & Young AS v/statsaut. revisor Hilde L. Krogh Styret i Stavanger Boligbyggelag. Fra venstre: Eimund Nygaard, Berit Aasland, Gunnar Berge, Martin Gjelsvik (styreleder), Renny R. Toftegaard, Elisabeth Helliesen (ansattes rep.), Per Haram, Knut Ø. Soma (adm.dir.). 3

4 EN HISTORIE Å VÆRE STOLT OVER For å få fart på boligbyggingen i Stavanger etter krigen ble Stavanger Boligbyggelag stiftet 4. januar Initiativtaker var paraplymaker og ordfører i Stavanger, Johs. Johnsen. Men mange sentrale skikkelser i byen var med. En av dem var Toralf Haver som ble valgt til boligbyggelagets første disponent. Det manglet ikke på oppgaver å ta fatt på for det nye boligbyggelaget. En stor del av byens befolkning bodde under uverdige forhold. I deler av Stavanger delte 8-10 personer et rom og kjøkken. En bolignød så gruoppvekkende, skrev Stavanger Aftenblad i Stavanger Boligbyggelag kom raskt i gang til tross for stor mangel på de fleste byggevarer. Stavanger kommune hadde tomter, Stavanger Boligbyggelag organiserte og bygde boliger. Dette samarbeidet ble raskt en suksess. Det tok ikke lang tid fra boligbyggelaget ble stiftet til de første boligene på Misjonsmarka var klare til innflytting. I 1948 var lavblokkene i Seehusensgate 40 og 44 ferdige med til sammen 36 leiligheter. Siden fulgte nye borettslag på rekke og rad. I 1953 ble det f.eks. bygget 222 boliger i regi av SBBL fordelt på 13 borettslag. 17. mai Olavskleiva

5 Også nye bydeler har sett dagens lys med boliger planlagt, utviklet og bygget i regi av Stavanger Boligbyggelag. Det aller største borettslaget er B/L Soltun på Tjensvoll med 523 boliger fordelt på lavblokker, rekkehus og eneboliger. B/L Marieroalléen Nå 60 år etter oppstarten kan vi konstatere: SBBL har bygget over boliger i Stavanger, hvorav er organisert i borettslag. Det er et snitt på 166 boliger i året. Hver 5. husstand i Stavanger bor i en bolig bygget av SBBL. I dag er ca personer medlemmer i SBBL. Historien kan både SBBL og Stavanger kan være stolte av, men bak SBBLs suksess står mange ildsjeler, fra starten i 1946 og fram til i dag. Mange har lagt ned en betydelig innsats både i SBBL sentralt, og ute i borettslagene. SBBL vil være en verdibasert markedsaktør til beste for sine medlemmer. Det betyr at vi både bygger boliger og bistår med forvaltning og drift av boligene. På den måten lever vi med kunden hele livet. Det gjør oss unike. Og det er et særpreg som vi vil videreutvikle og forsterke. B/L Soltun. B/L Byhaugen Vest. Fra Misjonsmarken. 5

6 BOLIGBYGGING ÅRSBERETNING 2005 Etter styrets oppfatning gir årsregnskapet med noter og styrets beretning fyllestgjørende informasjon om driften og stillingen i konsernet ved årsskiftet. Etter regnskapsårets avslutning har det ikke inntruffet forhold som er av betydning ved bedømmelsen av virksomheten utover det som det er redegjort for i årsberetningen. VIRKSOMHET Utvikling og oppføring av nye boliger er lagt til SBBLs datterselskap, Real Prosjektutvikling AS. Real selger de ferdige boligene til borettslag og andre til fast pris. All risiko ved tomtekjøp, utvikling, salg og gjennomføring ligger i Real, men med avgrensede garantier fra SBBL. Risiko søkes også redusert ved at det tegnes fulltegningsforsikring gjennom Boligsamvirkets Forsikring AS. Ferdigstilte Boliger I løpet av 2005 er følgende boliger ferdigstilt: Prosjekt Antall boliger Boligtype S/E Vistestølen, Randaberg 24 Lavblokk Escalator, Gausel 20 Lavblokk B/L Eiketunet, Gausel 25 Rekkehus sum 69 Boliger under bygging Vi har i 2005 igangsatt følgende prosjekter: Prosjekt Antall boliger Boligtype Planlagt ferdigstillelse S/E Blåbærhagen I, Bogafjell 27 Lavblokk sommer 2006 S/E Blåbærhagen II, Bogafjell 26 Lavblokk vinter 2006 sum 53 Boliger under planlegging Markedet for nye boliger har i 2005 vært preget av uvanlig høy aktivitet. Tilbudet på og etterspørselen etter nye boliger har vært meget stor, spesielt for sentrumsnære leiligheter og rekkehus for familier. Prisnivået for nye boliger fortsatte å stige, og med en prisstigningstakt som er høyere enn noensinne. Det er totalt i markedet planlagt fortsatt rekordhøy igangsetting. For våre prosjekter må vi derfor stille stadig større krav til valg av type bebyggelse, utbyggingsområder og pris- og kvalitetsnivå for å treffe våre ulike målgrupper. Vår portefølje av prosjekter under planlegging er: Område Antall boliger Boligtype Planlagt byggestart B/L Trekløver, Bogafjell 26 Lavblokk vår 2006 B/L Firkløver, Bogafjell 26 Lavblokk høst 2006 Myklaberget, Sola 90 Alle vinter 2006 B/L Eiketunet II 23 Rekkehus/småhus vår 2006 sum 165 Første byggetrinn av S/E Blåbærhagen I på Bogafjell i Sandnes er i løpet av våren 2006 klar for innflytting. Til høyre skimtes byggetrinn II som er under oppføring. Vi legger betydelig vekt på å fremføre prosjektene i et tempo og i en rekkefølge som tar hensyn til vår kapasitet og risikoeksponering. FORVALTNING Forretningsførsel Forretningsførsel med teknisk / økonomisk / administrativ forvaltning og regnskapsførsel er en viktig del av SBBLs virksomhet og et strategisk satsingsområde for videre vekst. 6

7 SBBL forvalter boligselskapenes økonomi på en trygg måte og har et nært samarbeid med styrene i de enkelte selskap. Hvert boligselskap er en egen juridisk enhet med eget styre og rådighet over egen økonomi og drift. Den samlede bygnings- og eiendomsmasse som SBBL forvalter har en anslått verdi av ca. 15 milliarder kr. Det har også i 2005 vært stor etterspørsel etter våre tjenester for teknisk og økonomisk planlegging og oppfølging både når det gjelder vedlikehold / renovering og ordinær drift. Styrene i boligselskapene står overfor stadig økte krav og etterspør derfor i større grad våre tjenester for å ha et så godt beslutningsgrunnlag som mulig og så effektiv drift som mulig. I 2005 ble det ferdigstilt 3 nye byggeprosjekter med til sammen 69 boliger. I tillegg har vi hatt forretningsførselen for 2 prosjekter under bygging med til sammen 53 boliger. Vi har i løpet av året hatt en netto tilgang på forretningsførsel for 17 sameier og 4 frittstående borettslag. Vi har ved inngangen til 2006 forretningsførsel for i alt boliger i ordinær drift med følgende fordeling: Antall Kundegruppe Antall boliger 151 Borettslag Boligstiftelser Boligsameier Til sammen Internkontroll SBBL er opptatt av sikkerhet og trygge miljøer. Internkontrollforskriften legger ansvaret for dette på boligselskapene og krever dokumentasjon av rutiner og oppfølging innenfor helse, miljø og sikkerhet ( HMS ). Vistestølen 4, Randaberg, med 24 leiligheter sto klar til innflytting i oktober Innkreving av fellesutgifter Til dekning av boligselskapenes fellesutgifter ble det i 2005 på vegne av beboerne innkrevd til sammen ca. 394 mill. kr. Restansen er 0,88 %, som tilsvarer det som har vært normalt de seneste årene. Regnskapsførsel For den totale virksomhet har SBBL i 2005 stått for en betalingsstrøm på ca mill. kr. Vi har behandlet ca regnskapsbilag. På vegne av våre kunder administrerer vi bankinnskudd som ved årsskiftet utgjorde ca. 175 mill. kr. og lån som utgjorde ca mill. kr. Opplæring Vi driver utstrakt opplæring av styrene i boligselskapene gjennom kveldskurs og helgeseminarer. Sentrale tema har i 2005 vært juridiske forhold knyttet til nye borettslover og vedlikeholdsansvar. TEKNISK BISTAND Renovering og vedlikehold I tråd med generell samfunnsutvikling øker kravene til styrene i borettslag og sameier når det gjelder ansvar for planlegging og gjennomføring av renoveringsoppdrag. Dette fører til økt etterspørsel etter bistand fra vår teknisk avdeling. I 2005 har de boligselskapene vi forvalter gjennomført bygningsmessig vedlikehold og renoveringarbeid for ca 103 mill. kr. Teknisk avdeling har stått for administrasjonen av en betydelig andel av dette. Vårt nye konsept for planlagt periodisk vedlikehold ( V-Plan ) gjør det lettere for boligselskapene å kunne forutsi vedlikeholdsbehovet og kostnadene i et 10-års perspektiv. Teknisk bistand er et satsningsområde for oss som en integrert del av vårt forvaltningskonsept. 7

8 B/L Eiketunet I på Gausel er nå tatt i bruk. Boligene passer spesielt godt for unge barnefamilier. Koordinering av forsikringssaker Vi har i 2005 hatt et forsatt høyt engasjement innen forsikring på vegne av borettslag og sameier. Oppgavene består i å utvikle gode forsikringstilbud for våre kunder i samarbeid med Norske Boligbyggelag og administrere skadeutbedring og skadeoppgjør for de av våre kunder som har valgt å knytte seg til våre fremforhandlede avtaler. Stadig flere boligselskaper har valgt å knytte seg til vårt forsikringstilbud. MEDLEMSTJENESTER Informasjon Medlemsbladet Boinform er i 2005 sendt ut til alle medlemmer i SBBL og til andre som vi har spesiell interesse av å holde informert om vår virksomhet. Vi har hatt 4 utgivelser i løpet av året. Ved behov for informasjon rettet mot boligselskapene spesielt, sender vi ut Nytt fra SBBL til styrene. I tillegg har vi egne internettsider ( ) som orienterer om SBBLs virksomhet. B/L Gauselbakken er blitt et flott boligområde. Medlemmene Det er nå registrert ca medlemmer i Stavanger Boligbyggelag, en økning i løpet av året på ca Antall borettslagsboliger i tilknyttede borettslag utgjorde ved årsskiftet Dette viser at vi har et stort antall ( over ) ikke boende medlemmer. Det er fortsatt en høyt prioritert oppgave for SBBL å arbeide aktivt for å dekke behovet for boliger til folk flest i regionen. Medlemsfordeler Medlemskap i SBBL byr på en rekke fordeler, der forkjøpsretten er den viktigste. Gjennom medlemskapet opparbeides ansiennitet i forhold til å ha fortrinn fremfor andre med ingen eller kortere ansiennitet, når det gjelder kjøp av både nye og brukte boliger. Nye boliger lyses ut til fast pris, og medlemmer med lengst ansiennitet har retten til å velge bolig først. Brukte borettslagsboliger er fritt omsettelige. Våre medlemmer med lang ansiennitet trenger ikke delta i budgivning, men har rett til å tre inn i kontrakt i henhold til reglene om forkjøpsrett. Ansiennitetsreglene er nærmere beskrevet i egen brosjyre Utfyllende regler for medlemsskap i Stavanger Boligbyggelag som er distribuert til samtlige medlemmer. Vi har gjennom mange år vært aktive i forhold til å fremforhandle gunstige avtaler med våre leverandører. Disse avtalene kommer våre medlemmer til gode, det være seg forsikring, finansiering, telefoni, strøm og diverse varer og tjenester. VAKTMESTERTJENESTER SBBLs Bo- og Eiendomsservice AS har i 2005 hatt meget god tilgang på oppdrag. Det ligger godt til rette for fortsatt vekst og lønnsomhet for både vaktmestertjenester og mindre renoveringsoppdrag. Ved årsskiftet var det sysselsatt 14 årsverk i selskapet, mot 11 ved forrige årsskifte. 8

9 ØKONOMI OG RESULTAT Regnskapet er gjort opp i henhold til regnskapsloven. I samsvar med regnskapsloven, 3-3a, bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er tilstede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for år 2006 og konsernets langsiktige strategiske prognoser for årene fremover. et er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Regnskapet viser et driftsresultat før skatt på kr for SBBL og for konsernet kr ets overskudd etter skatt utgjør kr Fra og med inntekståret 2005 beskattes boligbyggelag som aksjeselskap med tillegg av 0,3 % formueskatt. Styret foreslår at overskuddet overføres til annen egenkapital. Bokført egenkapital i SBBL pr er kr , og for konsernet kr Likviditeten har vært tilfredsstillende gjennom hele året. Driften er finansiert ved egenkapital og byggelån. ets egenkapital er på 55 % av totalkapitalen. I forhold til fremtidig kapitalbinding og risikoeksponering vil det være nødvendig å styrke egenkapitalen ytterligere. Etter styrets oppfatning er det gjort tilstrekkelige avsetninger for eventuelle forpliktelser knyttet til byggeprosjektene. Styret er tilfreds med at det i løpet av kort tid har lykkes å frembringe et godt økonomisk resultat og etablere en målrettet og effektiv organisasjon. Lønnsomhet er avgjørende for å ha en tilfredsstillende egenkapital og dermed styrke til å gå inn i nye og krevende prosjekter til fordel for medlemmene. ORGANISASJON Ordinær generalforsamling ble avholdt 7. juni Styret har hatt 9 møter og behandlet 72 saker. Rammevilkårene for boligsamvirket er under endring. Nye lover for borettslag og boligbyggelag er vedtatt av Stortinget og ble iverksatt Dette vil føre til at boligbyggelagene blir utsatt for vesentlig sterkere konkurranse og risiko enn tidligere. Blant annet skal boligbyggelagene oppføre nye prosjekter i egen regi og selge det ferdige bygg til borettslagene til på forhånd avtalt fast pris. Dette er en vesentlig endring i forhold til tidligere da boligbyggelagene administrerte byggeriet på vegne av borettslagene. For byggevirksomheten har Stavanger Boligbyggelag allerede gjennomført tilpasningen til de nye lovene. Alle nye prosjekter utvikles og gjennomføres i egen regi gjennom datterselskapet Real Prosjektutvikling AS, og med gode resultater hva angår både økonomi og kvalitet. SBBL feiret 60-års jubileet i Stavanger Konserthus. En folkelig feiring i tråd med SBBL s beste tradisjoner. De nye lovene fører også til at forretningsførsel blir konkurranseutsatt etter en overgangsperiode. Vi er i gang med å tilpasse oss denne situasjonen. Generalforsamlingen vedtok nye vedtekter for SBBL, slik at vedtektene er tilpasset de nye borettslovene. De nye vedtektene trådte i kraft samtidig med den nye loven om boligbyggelag. Det er holdt fokus på effektivisering, kostnadsoppfølging og risikostyring. Videre utvikling av organisasjonen med sikte på kundetilfredshet, kvalitet, kompetanse og motivasjon vil fortsatt stå sentralt i arbeidet med å møte morgendagens utfordringer. PERSONALFORHOLD OG ARBEIDSMILJØ Sysselsettingen pr var som følger: SBBL Antall ansatte De ansatte har i henhold til SBBLs vedtekter hatt en representant med vararepresentant i styret og tilsvarende i representantskapet. 9

10 Arbeidsmiljøutvalget ( AMU ) fortsetter sin virksomhet med 3 medlemmer fra arbeidsgiversiden og 3 medlemmer fra arbeidstakerne. Vervet som leder og sekretær veksler mellom partene fra periode til periode. Bedriften er tilsluttet Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon ( HSH ) og har gjennom HSH tariffavtale for boligbyggelag med Fagforbundet som organiserer 59 % av SBBLs ansatte. Det har ikke forekommet ulykker av noe slag på arbeidsplassen. Arbeidet for et godt arbeidsmiljø er en kontinuerlig prosess. Sykefraværet for SBBL har i 2005 vært 4,9 % ( 2,5 % i 2004 ). Fraværet fordeler seg slik: 1-3 dager 4 dgr 2 uker Mer enn 2 uker 1,6 % ( 0,44% ) 1,0 % ( 1,0 % ) 2,3 % ( 1,1 % ) SBBL med datterselskaper sysselsetter 18 kvinner ( 35 % ). I ledende stillinger var kvinneandelen 20 %. Vår policy tar sikte på likestilling mellom kjønnene og at forskjellsbehandling på grunn av kjønn ikke forekommer. Virksomheten har ikke påvirket det ytre miljø. STIFTELSEN HUSLEIEFONDET Stiftelsen Husleiefondet i SBBL ble opprettet i 1994 med en grunnkapital på kr Stiftelsens formål er å erstatte eventuelle husleietap et borettslag måtte få som følge av en beboers mislighold. Alle borettslag tilknyttet SBBL har rett til å bli medlemmer. Medlemskapet er fortsatt gratis, men nystiftede borettslag betaler en tilmeldingsavgift. Fondet har i 2005 ikke hatt utbetalinger. Kapitalen utgjør ved årsskiftet kr UTSIKTENE FREMOVER Stavanger Boligbyggelag står overfor store utfordringer i et marked som har vært preget av rekordhøy aktivitet og økt konkurranse. Nye borettslover åpner for konkurranse innen forretningsførsel. Vi vil arbeide aktivt for å opprettholde og øke kundetilfredsheten gjennom nært samarbeid med kundene hva angår både tjenestenes omfang, servicegrad og kvalitet. Det vil være knapphet på utbyggingsarealer i regionen i tiden fremover. Vi arbeider aktivt for å posisjonere oss for markedet i hele Stavanger-regionen. Vi har aktuelle prosjekter i Randaberg, Sandnes og Sola kommuner. Tilgang på nye byggetomter vil være en av hovedutfordringene fremover, både når det gjelder hovedutbyggingsområder og transformasjonsområder. Styret og administrasjonen arbeider aktivt med å fortsette oppbyggingen av egenkapitalen i konsernet gjennom sterkt fokus på lønnsomhet og risikostyring. Styret vil takke alle ansatte for stor arbeidsiver og engasjement til medlemmenes beste. Etter styrets oppfatning er Stavanger Boligbyggelag godt rustet til å møte de fremtidige oppgaver og utfordringer. 10

11 ÅRSREGNSKAP FOR 2005 RESULTATREGNSKAP Stavanger Boligbyggelag Note Driftsinntekter Medlemskontingenter Salg av fast eiendom Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Varekostnader Lønnskostnad Avskrivning ,13 Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Mottatt konsernbidrag Andre rentekostnader Andre finanskostnader Netto finansposter Resultat før skattekostnad Skattekostnad Betalbar skatt Endring utsatt skatt Sum skattekostnad Årets resultat Overføringer Overført til egenkapital

12 BALANSE PER Stavanger Boligbyggelag Noter Anleggsmidler Immatrielle eiendeler Utsatt skattefordel Varige driftsmidler Tomter,bygninger og annen fast eiendom Biler, inventar og kontorutstyr Sum varige driftsmidler Finansielle eiendeler Inv. i datterselskap og felleskontr.virks Lån til foretak i samme konsern Inv. i aksjer og andeler Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Varelager ,12 Aktiverte tomte- og prosjektkostnader Kortsiktige fordringer Kundefordringer Fordringer på borettslag Utført, ikke fakturert prosjektkostnad Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Sum eiendeler

13 BALANSE PER Stavanger Boligbyggelag Note Egenkapital Innskutt egenkapital Selskapskapital Opptjent egenkapital Reservefond Annen egenkapital Sum egenkapital Gjeld Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Pensjonsforpliktelser Sum forpliktelser Annen langsiktig gjeld Øvrig langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Gjeld til borettslag Betalbar skatt Byggelån Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

14 KONTANTSTRØMOPPSTILLING Stavanger Boligbyggelag (Alle tall i hele 1000) Resultat før skattekostnad Gevinst ved salg av anleggsmidler Periodens betalte skatt Ordinære avskrivninger Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Inntektsført konsernbidrag Endring prosjektkostnader lagerført Reduksjon i garantiavsetninger Endring i varelager Endring andre tidsavgrensinger Forskjell kostnadsført pensjon og innbetalinger til pensjonsordninger Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Utbetalt ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalt ved salg av andre investeringer Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Endringer kortsiktige lån/byggelån Innbetalinger fra utlån (+)/ Utlån(-) Innbetalt andelskapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring av kontanter og bankinnskudd Kontanter og bankinnskudd Kontanter og bankinnskudd NOTER TIL REGNSKAPET 2005 NOTE 1 - REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. regnskap Regnskapet viser konsernets resultat når mor- og datterselskaper betraktes som en regnskapsmessig enhet. Med datterselskap menes selskaper hvor morselskapet, direkte eller indirekte, eier mer en 50% av aksjene ellergjennom avtale har bestemmende innflytelse i selskapet. Klassifisering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. 14 Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning for forventet tap. Avsetning for tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Prosjekter Utviklingskostnader utgiftsføres fortløpende. Det benyttes løpende avregning ved verdsettelse av pågående arbeider. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid og har en kostpris som overstiger kr Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Pensjoner Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser beregnes etter lineær opptjening basert på forventet sluttlønn. Beregningene er basert på en rekke forutsetninger herunder diskonteringsrente, fremtidig regulering av lønn, pensjoner og ytelser fra folketrygden, fremtidig avkastning på pensjonsmidler samt aktuarmessige forutsetninger om dødelighet og frivillig avgang. Pensjonsmidler er vurdert til virkelig verdi og fratrukket i netto pensjonsforpliktelser i balansen. Endringer i forpliktelsen som skyldes endringer i pensjonsplaner fordeles over antatt gjenværende opptjeningstid. Endringer i forpliktelsen og midlene som skyldes endringer i og avvik i beregningsforutsetningene (estimatendringer) fordeles over antatt gjennomsnittlig gjenværende opptjeningstid hvis avvikene ved årets begynnelse overstiger 10% av det største av brutto pensjonsforpliktelser og pensjonsmidler. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstilling er utarbeidet etter den indirekte metode. Kontanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer.

15 Endring av regnskapsprinsipp Boligbyggelag som omfattes av lov 6. juni 2003 nr. 38 om bustadbyggjelag (bustadbyggjelagslova), behandles som samvirkeforetak. De særlige regler for inntektsligningen av slike samvirkeforetak (prosentligning etter tidligere sktl ) er opphevet fra og med inntektsåret 2005, og boligbyggelagene skal ilignes skatt av det faktiske overskuddet av virksomheten fastsatt etter de alminnelige reglene for samvirkeforetak. Innføring av denne bestemmelsen har resultert i at selskapet nå må beregne utsatt skatt på sine midlertidige forskjeller. Implementeringseffekten på SBBL sitt årsregnskap i 2004 utgjorde kr og er i sin helhet ført mot egenkapitalen. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort. NOTE 2 - POSTER SOM ER SAMMENSLÅTT Stavanger Boligbyggelag Andre driftsinntekter Forretningsførsel og administrasjon av tilknyttede borettslag Forretningsførsel for andre Prosjektadministrasjon og byggeledelse Inntekter fra boligomsetning Andre salgs- og provisjonsinntekter Leieinntekter Honorarinntekt Vaktmestertjenester Varesalg Sum andre driftsinntekter Andre driftskostnader Innkjøpt for boligselgerne (annonser etc.) Andre personalkostnader Innleid arbeidskraft Revisjon og konsulenthonorarer Eiendomskostnader Kontorholdskostnader Salgs- og markedsføringskostnader Avsetninger vedr. prosjekter Andre driftskostnader Sum andre driftskostnader NOTE 3 - LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER Stavanger Boligbyggelag Lønnskostnader Lønninger Folketrygdavgift Pensjonskostnader Andre ytelser Sum lønnskostnader Gjennomsnittlig antall ansatte Lønn til daglig leder Styremedlemmer: SBBL Styrehonorarer for 2005 er kostnadsført med kr Revisor: SBBL Revisjonshonorar er kostnadsført med kr I tillegg kommer andre tjenester med kr NOTE 4 - PENSJONSKOSTNADER OG PENSJONSFORPLIKTELSER Selskapet (konsern) har pensjonsordninger som omfatter 31 (34) ansatte og 12 (12) pensjonister. Ordningene gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Forpliktelsene er dekket gjennom et forsikringsselskap. Stavanger Boligbyggelag Årets opptjente pensjonsrettigheter Rentekostnad på opptjente pensjonsrettigheter Avkastning på pensjonsmidler Estimatendringer og avvik Arbeidsgiveravgift Netto pensjonskostnad Opptjente pensjonsforpliktelser Pensjonsmidler Resultatført estimatendring og avvik Arbeidsgiveravgift Netto Pensjonsforpliktelser Økonomiske forutsetninger: Diskonteringsrente 4,0 % 5,0 % 4,0 % 5,0 % Forventet lønnsregulering 2,5 % 3,0 % 2,5 % 3,0 % Forventet pensjonsøkning 2,5 % 3,0 % 2,5 % 3,0 % Forventet G-regulering 2,5 % 3,0 % 2,5 % 3,0 % Forventet avkastning på fondsmidler 6,0 % 7,0 % 6,0 % 7,0 % NOTE 5 - VARIGE DRIFTSMIDLER Stavanger Boligbyggelag Bygninger, Biler, inventar Totalt Bygninger, Biler, inventar Totalt tomt og annen og tomt og annen og fast eiendom kontorutstyr fast eiendom kontorutstyr Anskaffelseskost Avgang Tilgang

16 Anskaffelseskost Akk. avskrivninger Bokført verdi Årets avskrivninger Økonomisk levetid år 3-5 år år 3-5 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær Lineær NOTE 6 DATTERSELSKAP OG FELLES KONTROLLERT VIRKSOMHET AS BBL Bygg ble stiftet av Stavanger Boligbyggelag i 1969 og har forretningskontor i Stavanger kommune. Selskapet administreres av Stavanger Boligbyggelag som også eier alle aksjene og har 100 % stemmeandel i selskapet. SBBL Datterselskap Felles kontrollert virksomhet AS BBL Bygg Cascada Eiendom AS Anskaffelseskost Mottatt konsernbidrag tidligere år Bokført verdi Egenkapital Årets resultat Stemmeandel 100 % 50 % Eierandel 100 % 50 % Forretningskontor Stavanger Stavanger Anskaffelsestidspunkt Cascada Eiendom AS er en felles kontrollert virksomhet og er 50% eiet av AS BBL Bygg. Selskapet konsolideres ikke inn i konsern regnskapet. NOTE 7 - AKSJER OG ANDELER I ANDRE FORETAK M.V. Stavanger Boligbyggelag Anskaffelses- Balanseført Anskaffelses- Balanseført kost verdi kost verdi Aksjer og andeler i andre selskaper BBL-Datakompetanse AS Boligsamvirkets Meglerkjede Garanti BA Andeler i borettslag Sum aksjer og andeler i andre selskaper NOTE 8 - PANTSTILLELSER OG GARANTIER M.V. Pantstillelser: Bokført verdi av pant Pantsatt eiendel Kassekreditt, ramme kr Kontorbygg Garantiforpliktelser som ikke er regnskapsført: SBBL (konsernet) har stilt garanti for kontorstiftede borettslag og datterselskaper med til sammen kr ( ) som utbygger i forbindelse med selskapets prosjekter. I konsernet er lån på kr sikret ved pant i konsernets eiendeler med kr NOTE 9 - MELLOMVÆRENDE MED SELSKAP I SAMME KONSERN M.V. Lån Andre fordringer Foretak i samme konsern Kortsiktig gjeld Foretak i samme konsern NOTE 10 SKATT Årets skattekostnad fremkommer slik: SBBL Ordinært resultat før skatt Permanente forskjeller Underskudd til fremføring 0 Endring midlertidige forskjeller Årets skattegrunnlag Betalbar skatt på årets resultat For mye avsatt skatt tidligere år Formueskatt SBBL Utsatt skattefordel prinsippendring; Korrigert IB Endring utsatt skatt Årets totale skattekostnad på ordinært resultat Avstemming skattekostnad mot ordinært resultat før skatt: Årets totale skattekostnad For mye avsatt skatt tidligere år % av resultat før skatt Differanse pga permanente forskjeller og formueskatt Betalbar skatt i balansen: Formueskatt Betalbar skatt på årets resultat Betalbar skatt i balansen Spesifikasjon av grunnlag utsatt skatt, forskjeller som utlignes: SBBL 2005 SBBL Driftsmidler Tilvirkingskontrakter Pensjonforpliktelse Prosjektutviklingskostnader Påløpte kostnader

17 Underskudd til fremføring Kundefordringer Sum Skatteandel mottatt konsernbidrag Balanseført utsatt skattefordel SKATT 2004 Som følge av prinsippendringer er skattekostnaden for 2004 og 2005 ikke sammenlignbare. Skattekostnaden for 2004 presenteres derfor i egen oppstilling. Skattekostnad for 2004 består av skatt på formuesinntekt fra lagets virksomhet rettet mot medlemmer samt skat på nettoinntekt fra virksomhet som er rettet mot ikke-medlemmer. I tillegg kommer formuesskatt. SBBL Formuesskatt Skatt av formuesinntekt Skatt av inntekter fra annen virksomhet For mye/lite avsatt i tidligere år Sum betalbar skattekostnad Endring utsatt skattefordel Årets skattekostnad NOTE 11 EGENKAPITAL Stavanger Boligbyggelag Årets endring i egenkapital Andelskapital Reservefond Annen egenkapital Sum Egenkapital Overført reservefond Ny andelskapital Balanseført utsatt skattefordel (Korr IB) Årets resultat Egenkapital I SBBL var utsatt skattefordel i 2004 ikke balanseført da selskapet ble lignet etter særskilt bestemmelse i skatteloven. Årets endring i egenkapital Andelskapital Annen egenkapital Sum Egenkapital Ny andelskapital Korrigering av IB Årets resultat Egenkapital NOTE 12 - ANLEGGSKONTRAKTER PR Inntektsført på igangværende prosjekter Kostnader knyttet til opptjent inntekt Netto resultatført på igangværende prosjekter Utført, ikke fakturert prosjektkostnad Aktiverte tomte- og prosjektkostnader NOTE 13 -AVSETNINGER Generell avsetning i SBBL for å dekke opp for eventuelle garantiansvar kr NOTE 14 -UTVIKLINGSKOSTNADER et har i 2005 kostnadsført kr som utvikling av nye prosjekter. NOTE 15 -BUNDNE MIDLER Bundne midler i SBBL utgjør ved årskiftet: Klientmidler kr ,50 Klientansvar kr ,50 Klientmidler og klientansvar er presentert netto under bankinnskudd. Innestående på skattetrekkskonto SBBL (konsernet) kr ( ). 17

18 18

19 Cheezy Keys underholdt på 60-års jubileet i Stavanger Konserthus.

20 Stavanger Boligbyggelag er et andelslag med andelseiere som bygger, forvalter og omsetter boliger på vegne av andelseierne. Stavanger Boligbyggelag tar også på seg oppdrag når det gjelder forretningsførsel og forvaltning av frittstående borettslag, boligsameier og stiftelser. Pr er forvaltningsmassen boliger. Løkkeveien 51 - Postboks 88, Sentrum Stavanger Telefon Telefax Internett: IN MEDIA AS - SETTERIET CICERO