DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV BARNTJERNMOEN GNR./BNR. 176/2 INNHOLD. 1 Sammendrag 3

Transkript

1 BULK GARDERMOEN II AS DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV BARNTJERNMOEN GNR./BNR. 176/2 ADRESSE COWI AS Kobberslagerstredet 2 Kråkerøy Postboks Fredrikstad TLF WWW cowi.no PLANBESKRIVELSE (PLAN-ID 387) INNHOLD 1 Sammendrag 3 2 Bakgrunn Hensikt og bakgrunn for planarbeidet Aktører og eiendomsforhold Tidligere vedtak Utbyggingsavtaler Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger 4 3 Planprosessen Varsel om oppstart Medvirkningsprosess 5 4 Planstatus og rammebetingelser Overordnede planer Gjeldende reguleringsplaner Tilgrensende reguleringsplan Statlige rammer og føringer Andre forhold 8 5 Eksisterende forhold Beliggenhet Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Stedets karakter og estetikk Landskap og vegetasjon Kulturminner og kulturmiljø Naturverdier 11 OPPDRAGSNR. A DOKUMENTNR. N01 VERSJON Rev. A UTGIVELSESDATO 13. juli 2015, sist revidert 2.november 2015 UTARBEIDET Jørgen Langgård KONTROLLERT Cathrine Fosen GODKJENT Jørgen Langgård

2 2/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 5.7 Rekreasjonsverdi- og bruk Landbruk Veiforhold Barn og unges interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Teknisk infrastruktur Grunnforhold Støyforhold Luftforurensning Risiko og sårbarhet Næring 15 6 Planforslaget Planlagt arealbruk Reguleringsformål Beskrivelse av planforslaget 16 7 Virkninger av planforslaget Forholdet til overordnede planer, rammer og retningslinjer Forholdet til gjeldende reguleringsplaner Landskap Stedets karakter og estetikk Kulturminner og kulturmiljø Forholdet til naturmangfoldloven Rekreasjonsinteresser Vei- og trafikkforhold Barn og unges interesser Sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Energibehov- og bruk Risiko, sårbarhet og miljø Jordressurser/landbruk Teknisk infrastruktur Økonomiske konsekvenser Konsekvenser for næringsliv Interessemotsetninger Eiendomsforhold 22 8 Innkomne innspill Generelt Sammendrag og kommentarer 22

3 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 3/25 9 Vedlegg og illustrasjoner 25 1 Sammendrag Hensikten med planarbeidet er å utarbeide en detaljreguleringsplan som legger til rette for etablering av lager-/logistikkbebyggelse med eventuell underordnet kontorvirksomhet. I praksis vil dette bety en mindre utvidelse av eksisterende næringsområde mot sørøst. Varsling av oppstart av planarbeid ble gjennomført ved kunngjøring i Romerikes Blad og Eidsvoll og Ullensaker Blad, i form av brev til berørte naboer, gjenboere, offentlige myndigheter og interesseorganisasjoner, samt i digitale medier på COWI AS sin nettside den 2. juni Planområdet er regulert og omfattes av reguleringsplan for Barntjernmoen, gnr./bnr. 202/1, 176/1, 176/2, vedtatt 8. juni Formålet er "spesialområde område for masseuttak". Planområdet ligger på Barntjernmoen ved Hauerseter, rett øst for E6. Området omfatter deler av gnr./bnr. 176/2 og omfatter til sammen ca. 34,6 daa. Planområdet består i eksisterende situasjon av en kombinasjon av et masseuttak i drift og avskoget brakkmark. Grensen er utflytende og i stadig endring etter hvert som masseuttaket beslaglegger et større og større område. Detaljreguleringsplanen omfatter omregulering av m² fra formålet "masseuttak" til formålet "bebyggelse og anlegg lager". Innenfor planområdet vil det tillates etablering av inntil m² ny næringsbebyggelse. I tillegg til rene lagerfunksjoner vil det tillates tilhørende, men underordnet, kontorvirksomhet. Det forutsettes at uttak av grusmasser ned til ca. kote +200 gjennomføres før det berørte arealet tillates omdisponert til næringsbebyggelse. Detaljreguleringsplanen er i tråd med overordnede rammer og føringer, også siste rullering av kommuneplanens arealdel, vedtatt Etter forslagsstillers vurdering medfører ikke detaljreguleringsplanen vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Detaljreguleringsplanen vil medføre noe økt trafikk, men ikke i slik grad at det får konsekvenser for avvikling av trafikk eller støy for nærliggende boligbebyggelse. Det er mottatt 6 uttalelser til varsling av oppstart. Etter forslagsstillers vurdering, er det ikke motsetninger mellom planforslaget og mottatte uttalelser.

4 4/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 2 Bakgrunn 2.1 Hensikt og bakgrunn for planarbeidet Hensikten med planarbeidet er å utarbeide en detaljreguleringsplan som legger til rette for etablering av lager-/logistikkbebyggelse med eventuell underordnet kontorvirksomhet. I praksis vil dette bety en mindre utvidelse av eksisterende næringsområde mot sørøst. Det påpekes at det først vil tas ut masser i henhold til gjeldende reguleringsplan, før arealet omdisponeres til bebyggelse og anlegg. 2.2 Aktører og eiendomsforhold Forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning fremmes av COWI AS for Bulk Gardermoen II AS. Tiltakshaver Bulk Gardermoen II AS v/rune Bang, Frogenrstranda 2, 0250 Oslo (rb@bulkeiendom.no) Forslagsstiller COWI AS v/jørgen Langgård, Postboks 123, 1601 Fredrikstad (jola@cowi.no) Følgende medarbeidere har bidratt til utarbeidelse av forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning; Jørgen Langgård Oppdragsansvarlig, fagansvarlig areal, koordinator, utreder Øyvind Weholt Fagansvarlig risiko og sårbarhet Marte Åsland Hansen Fagansvarlig trafikk Christopher Gehe Fagansvarlig støy 2.3 Tidligere vedtak Reguleringsplan for Barntjernmoen, gnr./bnr. 202/1, 176/1, 176/2, vedtatt 8. juni Kommuneplanens arealdel for Ullensaker kommune , vedtatt Utbyggingsavtaler Det er ikke identifisert behov for utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Ullensaker kommune eller Statens vegvesen som følge av planarbeidet. 2.5 Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger Planarbeidet omfattes etter forslagsstillers vurdering ikke av forskrift om konsekvensutredninger, og det er således ikke krav til planprogram for planarbeidet. Planarbeidet faller ikke inn under 2 i forskrift om konsekvensutredninger (med forutsetning om at det ikke tilrettelegges for ny næringsbebyggelse utover

5 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 5/25 m²). Planarbeidet faller inn under 3 i forskrift om konsekvensutredninger, jf. bokstav c, vedlegg II, punkt 11, bokstav j. Planarbeidet utløser imidlertid ikke vesentlige virkninger for miljø og samfunn, jf. vedlegg III. 3 Planprosessen 3.1 Varsel om oppstart Varsling av oppstart av planarbeid ble gjennomført ved kunngjøring i Romerikes Blad og Eidsvoll og Ullensaker Blad, i form av brev til berørte naboer, gjenboere, offentlige myndigheter og interesseorganisasjoner, samt i digitale medier på COWI AS sin nettside den 2. juni Se vedlegg B1 for kopi av kunngjøringsannonse, varslingsbrev med vedlegg, samt adresseliste. 3.2 Medvirkningsprosess Det er gjennomført medvirkning i forbindelse med varsling av oppstart av planarbeid. Innkomne uttalelser til varsling av oppstart er referert og kommentert i kapittel 8. I forslagsstillers kommentarer fremgår det om og eventuelt hvordan de ulike innspillene er tatt til følge og innarbeidet i planforslaget. Se vedlegg B2 for kopier av innkomne uttalelser. I tillegg vil det gjennomføres medvirkning i forbindelse med offentlig ettersyn av planforslaget. Det er i samråd med planmyndighet vurdert at planarbeidet ikke berører interesser, som gjør det nødvendig med medvirkning utover kravene i plan- og bygningsloven. 4 Planstatus og rammebetingelser 4.1 Overordnede planer Fylkesplan for Akershus Det finnes for tiden ingen gjeldende fylkesplan for Akershus. Regional plan for kulturminner og kulturmiljøer i Akershus Hovedmålet med kulturminnepolitikken i Akershus er å ta vare på og bruke kulturminner og kulturmiljøer som en positiv ressurs i Akershus, og derigjennom bidra til økt kulturforståelse, identitet og tilhørighet, trivsel og verdiskapning. Planen gir blant annet en oversikt over kjente verdier når det gjelder kulturminner og kulturmiljøer, samt mål, strategier og tiltak. Regional utviklingsplan for Romerike Formålet med planen er at Romerike skal utvikles som del av et miljøvennlig og sammenhengende storbyområde og tettsteder bundet sammen av et effektivt system for vei-, kollektiv- og sykkeltransport omkranset av et livskraftig landbruk og høyverdige natur og friluftsområder. Romerike skal forsterke sin rolle som hovedflyplassregion og logistikkregion, samt utvikle sin rolle som kunnskaps- og kompetanseregion.

6 6/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 Kommuneplanens arealdel for Ullensaker kommune I kommuneplanens arealdel for Ullensaker kommune ( ) var området avsatt til formålet "framtidig masseuttak". I forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel, spilte Bulk Eiendom AS inn endring av formål for området fra framtidig masseuttak til område for lager/logistikk. Dette innspillet er tatt inn i vedtaket av ny kommuneplan den Figur 1 - Utsnitt av kommuneplanens arealdel, vedtatt Gjeldende reguleringsplaner Planområdet er regulert og omfattes av reguleringsplan for Barntjernmoen, gnr./bnr. 202/1, 176/1, 176/2, vedtatt 8. juni Formålet er "spesialområde område for masseuttak".

7 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 7/25 Figur 2 - Gjeldende reguleringsplan (ullensaker.kommune.no, ) 4.3 Tilgrensende reguleringsplan Planområdet er i sin helhet omringet av reguleringsplan for Barntjernmoen, gnr./bnr. 202/1, 176/1, 176/2. Se kapittelet ovenfor. 4.4 Statlige rammer og føringer Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Hensikten med retningslinjene for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging er å oppnå en bedre samordning av arealplanlegging og transportplanlegging både i kommunene og på tvers av kommuner, sektorer og forvaltningsnivåer. Planlegging av arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Planleggingen skal bidra til å utvikle bærekraftige byer og tettsteder, legge til rette for verdiskaping og næringsutvikling, og fremme helse, miljø og livskvalitet. Retningslinjene legger blant annet vekt på å styrke sykkel og gange som transportform, effektiv og sikker trafikkavvikling og god framkommelighet for næringstransport, samt universell utforming og tilgjengelighet for alle. Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging Viktige nasjonale mål for barn og unges oppvekstmiljø er å sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov. Formålet med de rikspolitiske retningslinjene for å styrke barn og unges interesser i planleggingen er å synliggjøre og styrke barn og unges interesser, gi kommunene bedre grunnlag for å integrere og ivareta barn og unges interesser i sin løpende planlegging og byggesaksbehandling og gi et grunnlag for å vurdere saker der barn og unges

8 8/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 interesser kommer i konflikt med andre hensyn/interesser. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) Disse retningslinjene skal legges til grunn av kommunene, regionale myndigheter og berørte statlige etater ved planlegging og behandling av enkeltsaker etter planog bygningsloven. Retningslinjen anbefaler at anleggseierne beregner to støysoner rundt viktige støykilder, en rød og en gul sone. I den røde sonen er hovedregelen at støyfølsom bebyggelse skal unngås, mens den gule sonen er en vurderingssone hvor ny bebyggelse kan oppføres dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520) Disse retningslinjene anbefaler at kommunene i samarbeid med anleggseiere kartlegger luftkvaliteten i henhold til angitte grenseverdier i en rød og gul sone. I den røde sonen er hovedregelen at ny bebyggelse som er følsom for luftforurensing unngås, mens den gule sonen er en vurderingssone der ny bebyggelse bør tilfredsstille visse minimumskrav. Hensikten med anbefalingene i retningslinjene er å sikre og legge til rette for en langsiktig arealplanlegging som forebygger og reduserer lokale luftforurensningsproblemer. 4.5 Andre forhold "Gods som krysser grenser", 2014 Akershus fylkeskommune har utarbeidet en mulighetsstudie av Gardermoen næringspark og nærliggende områder. Hensikten med utredningen er å vurdere mulighetene for utvikling av Gardermoen næringspark med nærliggende områder til en regional og nasjonal næringsklynge for areal- og transportkrevende bedrifter. Utredningen peker på at en ny jernbaneterminal ved Hauerseter bør utredes nærmere med sikte på banetransport som foretrukket transportmiddel for distribusjon. I utredningen er det spesielt fokus på tømmer, og den peker på to aktuelle områder for en terminal. Områdene er nord og sør for eksisterende Hauerseter stasjon på hovedbanen. Det søndre alternativet (øst for Barntjernmoen næringsområde) vurderes å være den beste løsningen på sikt. På lang sikt kan det være riktig å tilrettelegge for et sidespor til Gardermoen næringspark. Statskog SF er grunneier. Jernbaneverket vil ikke ta initiativ til etablering av nye tømmerterminaler før det foreligger en statlig strategi for økt transport av skogsråstoff eller andre former for råstoff på bane. 5 Eksisterende forhold 5.1 Beliggenhet Planområdet ligger på Barntjernmoen ved Hauerseter, rett øst for E6. Området omfatter deler av gnr./bnr. 176/2 og omfatter til sammen ca. 34,6 daa.

9 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 9/25 Figur 3 - Lokalisering av planområdet i et overordnet perspektiv (norgeskart.no, , bearbeidet av COWI AS) Avstand fra planområdet til fv. 179 er ca meter og til E6 ca meter. Avstand til sistnevnte er ca. 150 meter i luftlinje. Ca meter mot øst passerer Hovedbanen.

10 10/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 5.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Planområdet består i eksisterende situasjon av en kombinasjon av et masseuttak i drift og avskoget brakkmark. Grensen er utflytende og i stadig endring etter hvert som masseuttaket beslaglegger et større og større område. Figur 4 - Planavgrensning vist på ortofoto (ullensaker.kommune.no, , bearbeidet av COWI AS) Tilgrensende område i nord og nordvest består av et næringsområde (lager), masseuttak og infrastruktur (E6), mens tilstøtende områder i sør og sørvest består av LNF-områder med noe spredt boligbebyggelse. Tilstøtende område i øst består inntil videre også av LNF-område, men er regulert til masseuttak, og arealbruk vil endre seg over tid. Se ortofoto i kapittel Stedets karakter og estetikk Planområdets karakter er sterkt preget av å være et masseuttak i drift, noe som blant annet medfører store, midlertidige massedeponier, knuseverk, ubehandlede terrengskråninger, mm, og har ingen spesielle estetiske kvaliteter.

11 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 11/25 Figur 5 - Planområdet sett fra nord mot sør (konsulents eget fotografi) 5.4 Landskap og vegetasjon Landskapet innenfor planområdet er i konstant endring, som følge av uttak av masser. Opprinnelig lå terrengnivået innenfor planområdet på rundt kote , mens terrengnivå etter uttak av masser ligger på ca. kote +200, dvs. en endring på nærmere 15 meter. Behandlede terrengskråninger skal ha en helningsgrad på ca. 1:2. Innenfor planområdet vil det på sikt være et sammenhengende, relativt flatt terreng på ca. kote +200 med skråninger opp mot eksisterende landbruks-, naturog friluftsområder i sør, hvor eksisterende arealbruk skal videreføres. Innenfor planområdet finnes det i eksisterende situasjon begrenset med vegetasjon, men noe lavtvoksende gras- og buskvegetasjon finnes i skråningene mot sør og vest. I tillegg finnes noe avskoget brakkmark, hvor masseuttak ikke er påbegynt. På grunn av planområdets lave lokalisering og vegetasjonsskjerming, er det lite innsyn fra omkringliggende områder. 5.5 Kulturminner og kulturmiljø Det finnes i eksisterende situasjon ingen kjente automatisk fredete eller nyere tids kulturminner i eller i nærhet av planområdet. 5.6 Naturverdier Det finnes i eksisterende situasjon ingen kjente, spesielle verdier knyttet til natur i form av rødlistearter eller lignende i eller i nærhet av planområdet.

12 12/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 5.7 Rekreasjonsverdi- og bruk Det finnes i eksisterende situasjon ingen kjente, spesielle verdier knyttet til rekreasjon i eller i nærhet av planområdet. 5.8 Landbruk Deler av planområdet (ca. 18 daa) består av avskoget brakkmark. Arealet er i offentlig markslagskartverk (AR5) definert som barskog av høy bonitet og som dyrkbar mark, men ortofoto viser at planområdet er avskoget. 5.9 Veiforhold Barntjernmoen næringsområde er tilknyttet overordnet vegnett via Bonntjensvegen, som møter fv. 179 (Hauersetervegen) i et T-kryss nord for planområdet. Atkomstveg med tilhørende kryss ble opparbeidet i forbindelse med utvikling av næringsområdet i ca T-krysset ligger ca. 50 meter unna av- og påkjøringsramper for E6. Figur 6 - Kryss mellom fv. 179 og Bonntjernsvegen (konsulents eget fotografi) Bonntjensvegen har en god standard og en vegbredde på 6,5 meter. Fartsgrense er 50 km/t. Fra krysset fv. 179 x Bonntjensvegen er det tilrettelagt for myke trafikanter med gang- og sykkelveg mot vest langs. fv. 179, fv. 461 og fv. 444, men ikke mot øst. Avstand til nærmeste kollektivholdeplass, Hauerseter mot øst, er ca meter. Transport til/fra masseuttak benytter ikke samme trasé som trafikk til fra XXL Sport og Villmark AS og Ahlsell Norge AS sine virksomheter. Massetransport skjer mot vest, via avkjørsel direkte fra fv. 454.

13 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 13/25 Figur 7 - Atkomstveg (konsulents eget fotografi) Det er som ledd i planarbeidet utarbeidet en trafikkanalyse, hvor trafikk til/fra planområdet og kapasitet i krysset fv. 179 x Bonntjensvegen er vurdert. ÅDT for Bonntjensvegen er beregnet til ca. 700 og 2700/2400 for fv. 179 mot henholdsvis vest og øst. Beregningene gir en belastningsgrad i ettermiddagsrush og morgenrush på henholdsvis B = 0,1 og B = 0,2. Det vil si at ca. 10 % og 20 % av den teoretiske kapasiteten er utnyttet, og krysset er å regne som lavt belastet. Se vedlegg A2 (trafikkanalyse) for detaljer Barn og unges interesser Det finnes i eksisterende situasjon ingen spesielle anlegg eller interesser knyttet til barn og unge i eller i nærhet av planområdet Sosial infrastruktur Det finnes i eksisterende situasjon ingen sosial infrastruktur i eller i nærhet av planområdet Universell tilgjengelighet Planområdet består i eksisterende situasjon delvis av et masseuttak i drift og delvis av avskoget brakkmark, med til dels store terrengforskjeller. Planområdet er i eksisterende situasjon svært dårlig tilrettelagt for universell tilgjengelighet.

14 14/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/ Teknisk infrastruktur Det finnes i eksisterende situasjon ingen permanent forsyning av vann, avløp, elektrisitet eller lignende innenfor planområdet. I tilstøtende område i nord er eksisterende bebyggelse tilknyttet privat vann- og avløpsnett, som igjen er tilknyttet kommunalt vann- og avløpsnett lenger syd. Maks. vannmengde som kan leveres fra kommunalt vannett er 50 l/s. Eksisterende bebyggelse er tilknyttet egen vanntank grunnet slokkevannsbehov. Overvann håndteres etter prinsipper om lokal overvannshåndtering. Trasé for høyspent går i Bonntjensvegen og er tilknyttet overordnet nett i nord. Området forsynes ikke av fjernvarme, og eksisterende virksomheter betjenes av en kombinasjon av biobrensel og varmepumpe eller oljefyring Grunnforhold Løsmasser Grunnforhold innenfor planområdet består av løsmasser, nærmere bestemt breelvavsetning (glasifluvial avsetning), i henhold til NGU sitt overordnede kartverk. Sand- og grusforekomsten innenfor planområdet (Hovinmoen) er definert som nasjonalt viktig, og en del av en forekomst på til sammen 11,5 mill. m³. Mektighet er opptil 20 meter. Grunnvann Det er gjort omfattende undersøkelser på Gardermoen gjennom en årrekke, både med hensyn til grunnvann, kvartærgeologi og byggeråstoff. Mye av opplysningene vedrørende grunnvannsforholdene er å finne i Hydrogeologisk kart over Øvre Romerike, grunnvann i løsavsetninger mellom Jessheim og Hurdalsjøen, som NGU fullførte i Det er registreringene fra denne store undersøkelsen som fortsatt brukes som referanse og som derfor regnes som situasjonen også i dag. Grunnvannsnivået på dette kartet er tegnet inn i form av grunnvannskoter med ekvidistanse på 2 meter. Grunnvannstanden innenfor planområdet for Barntjernmoen næringsområde synker fra ca. kote +196 helt øst til ca. kote +190 ved E Støyforhold Det er som ledd i planarbeidet ikke gjennomført beregninger av støy i eksisterende situasjon, men både E6 og fv. 454 er kilder for støy som er lokalisert i nærhet av planområdet. Det finnes i eksisterende situasjon ingen støyømfintlig arealbruk innenfor planområdet Luftforurensning Det er som ledd i planarbeidet ikke gjennomført beregninger av luftkvalitet i eksisterende situasjon, men både E6 og fv. 454 er kilder for luftforurensning som er lokalisert i nærhet av planområdet. Det finnes i eksisterende situasjon ingen luftforurensningsømfintlig arealbruk innenfor planområdet.

15 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 15/ Risiko og sårbarhet Det er som ledd i planarbeidet utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse. Risikoog sårbarhetsanalysen har ikke identifisert spesielle risiko- eller sårbarhetsforhold i eksisterende situasjon. Se vedlegg A1 for detaljer Næring Innenfor planområdet finnes det ingen faste virksomheter, men det finnes et midlertidig masseuttak og en midlertidig betongstasjon. I direkte tilknytning til planområdet finnes det 2 større virksomheter. XXL Sport og Villmark AS med bebyggelse på ca m² (80 ansatte), samt Ahlsell Norge AS med bebyggelse på ca m² (200 ansatte). Begge virksomheter er sentrallagerfunksjon. Planforslaget er en direkte konsekvens av et utvidet arealbehov for førstnevnte virksomhet. Figur 8 - Eksisterende lagerbygg (konsulents eget fotografi) 6 Planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Detaljreguleringsplanen omfatter omregulering av m² fra formålet "masseuttak" til formålet "bebyggelse og anlegg lager". Innenfor planområdet vil det tillates etablering av inntil m² ny næringsbebyggelse. I tillegg til rene lagerfunksjoner vil det tillates tilhørende, men underordnet, kontorvirksomhet. I praksis medfører planforslaget en utvidelse av eksisterende Barntjernmoen næringsområde mot sør. Det forutsettes at uttak av grusmasser ned til ca. kote +200 gjennomføres før det berørte arealet tillates omdisponert til næringsbebyggelse.

16 16/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 6.2 Reguleringsformål Detaljreguleringsplan omfatter følgende hoved- og underformål: Felt Formål Areal BL1 Bebyggelse og anlegg Lager Totalt Beskrivelse av planforslaget Feltet BL1, som hører til formålet "lager", utgjør planområdet i sin helhet, som til sammen består av m². Planforslaget er en selvstendig detaljreguleringsplan, men er i praksis å anse om en omregulering av gjeldende reguleringsplan for Barntjernmoen næringsområde. Dette medfører at man i størst mulig grad viderefører bestemmelser fra gjeldende reguleringsplan. Det er imidlertid gjort nødvendige tilpasninger til detaljreguleringsplanens omfang og ny plan- og bygningslov. Bestemmelsene er noe forenklet. Innenfor feltet tillates det etablert inntil m² BRA bebyggelse for lager/logistikk med tilhørende kontor-/servicefunksjoner og utomhusanlegg. Det åpnes også for tilhørende tekniske anlegg innenfor feltet. Dette medfører alene en utnyttelsesgrad på ca. 43,3 % BYA (forutsatt én etasje). Når man i tillegg legger til grunn tilhørende parkeringsareal og skråninger mot tilstøtende landbruks-, naturog friluftsområder får man en høy utnyttelsesgrad som imøtekommer nasjonale og regionale rammer og føringer om god utnyttelse av næringsområder med god og eksisterende tilknytning til overordnet vegnett og annen infrastruktur. Detaljreguleringsplanens lokalisering nede i et masseuttak, hvor det er svært begrenset fjernvirkning utenfor næringsområdet, medfører at det er små behov for detaljert styring av bygningsplassering. I detaljreguleringsplanen er det etablert en byggegrense 4 meter fra formålsgrense mot vegetasjonsskjerm vest og sør i gjeldende reguleringsplan. Utover dette er det ikke lagt føringer for bygningsplassering. Høyder er styrt av en kombinasjon av minimum terrenghøyde på kote +200 og maksimal gesimshøyde på kote Dette medfører en viss fleksibilitet i framtidig byggehøyde. Terrengnivå tillates ikke etablert lavere enn 4 meter over laveste grunnvannstand. Parkeringsbestemmelser settes til én parkeringsplass per 50 m² kontorareal og 400 m² lager-/logistikkareal. Det gis generelle fellesbestemmelser om sikring av områder, sårbarhet for utslipp, støy, vann, avløp og renovasjon, overvann og skilting. I tillegg videreføres bestemmelse om uttak av drivverdige sand- og grusmasser før bebyggelse kan etableres.

17 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 17/25 7 Virkninger av planforslaget 7.1 Forholdet til overordnede planer, rammer og retningslinjer Regional plan for kulturminner og kulturmiljøer i Akershus Detaljreguleringsplanen er ikke i strid med regional plan for kulturminner og kulturmiljøer. Regional utviklingsplan for Romerike Detaljreguleringsplanen er i henhold til regional utviklingsplan for Romerike ved at det planlegges lager-/logstikkvirksomhet med begrensede kontorarbeidsplasser i nærhet av overordnet vegnett og i tilknytning til eksisterende bebyggelse. Kommuneplanens arealdel for Ullensaker kommune Detaljreguleringsplanen er i henhold til kommuneplanens arealdel for Ullensaker kommune. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Detaljreguleringsplanen er i henhold til retningslinjene ved at det planlegges lager- /logstikkvirksomhet med begrensede kontorarbeidsplasser i nærhet av overordnet vegnett og i tilknytning til eksisterende bebyggelse. Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging Detaljreguleringsplanen er ikke i strid med retningslinjen. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) Detaljreguleringsplanen er ikke i strid med retningslinjen. Retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520) Detaljreguleringsplanen er ikke i strid med retningslinjen. "Gods som krysser grenser", 2014 Detaljreguleringsplanen er ikke i strid med etablering av ny jernbaneterminal nord eller sør for Hauerseter stasjon på hovedbanen. Detaljreguleringsplanen er heller ikke i strid med et søndre sidespor fra hovedbanen til Gardermoen næringspark, som er avsatt i kommuneplanens arealdel. Det er i gjeldende reguleringsplan for Barntjernmoen næringsområde regulert areal til dette sidesporet gjennom en vegetasjonsskjerm (spesialområde vegetasjonsbelte), og dette planforslaget endrer ikke dette. Av uttalelse fra Jernbaneverket til varsling av oppstart fremgår det i tillegg at en godsterminal på Hauerseter vurderes gjennom konseptvalgutredning (KVU) for terminalstruktur i Oslofjordområdet, og at en sportilknytning fra Hovedbanen til Gardermoen næringspark fra både nord og sør vurderes. Utredningen ser også på andre aktuelle traséalternativer. Det fremgår av kart at det tidligere lå et sidespor i nordre avgrensning av planområdet. Den delen av sidesporet som gikk gjennom Barntjernmoen ble sanert i forbindelse med etablering av masseuttak. En eventuell etablering av jernbaneterminal på Hauerseter er usikker. Videre er lokalisering av terminal og

18 18/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 trasé sidespor også usikker. Etablering av terminal og spor er svært ressurskrevende og krever etter all sannsynlighet statlige bevilgninger. Framdrift er usikker, og tiltakene ligger ikke inne i statens nåværende langtidsplaner for nasjonal/regional infrastruktur. Videre vil et nordre sidespor gjennom Barntjernmoen være i konflikt med det regulerte og etablerte masseuttaket og svært krevende terrengforhold må da håndteres. 7.2 Forholdet til gjeldende reguleringsplaner Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil medføre at et areal på 34,6 daa omreguleres fra formålet masseuttak til formålet industri/lager. I praksis vil masseuttakets potensial i henhold til gjeldende reguleringsplan utnyttes før planområdet omdisponeres til lager. Etter forslagsstillers vurdering, vil ikke gjennomføring av detaljreguleringsplanen medføre andre konsekvenser for gjeldende reguleringsplaner. 7.3 Landskap Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil ikke medføre vesentlige konsekvenser for landskap utover det som er forutsatt ved masseuttak i medhold av gjeldende reguleringsplan. 7.4 Stedets karakter og estetikk Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil medføre positive konsekvenser for stedets karakter og estetikk ved at eksisterende virksomhet knyttet til masseuttak og betongproduksjon erstattes av ny næringsbebyggelse med tilhørende utomhusanlegg av god kvalitet. 7.5 Kulturminner og kulturmiljø Gjennomføring av detaljreguleringsplanen medfører ingen kjente konsekvenser for automatisk fredete kulturminner eller nyere tids kulturminner, da det ikke finnes slike i eller i nærhet av planområdet. 7.6 Forholdet til naturmangfoldloven 1 i lov om naturmangfold sier følgende om formålet med loven: Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser tas vare på ved bærekraftig bruk og vern, også slik at den gir grunnlag for menneskenes virksomhet, kultur, helse og trivsel, nå og i fremtiden, også som grunnlag for samisk kultur. Loven gir bestemmelser om bærekraftig bruk, artsforvaltning, fremmede organismer, områdevern, utvalgte naturtyper og tilgang til genetisk materiale. Forslagsstillers vurdering jfr. nmfl 8 Vurdering av konsekvenser for naturmangfoldet innenfor og i umiddelbar nærhet av planområdet er basert på foreliggende grunnlagsdokumentasjon i Miljødirektoratet sin "Naturbase". Det er

19 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 19/25 ikke gjennomført nye feltregistreringer som ledd i planarbeidet, da planområdet i stor grad er bearbeidet. Kunnskapsgrunnlaget vurderes å stå i et rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade. Forslagsstillers vurdering jfr. nmfl 9 Det er ikke påvist verdifullt naturmangfold, og det antas at gjennomføring av planforslaget ikke vil medføre konsekvenser for naturmangfold. Forslagsstillers vurdering jfr. nmfl 10 Det eksisterer ikke kjent informasjon som tilsier at gjennomføring av planforslaget vil medføre vesentlige biologiske, fysiologiske eller kjemiske konsekvenser for økosystemet. Forslagsstillers vurdering jfr. nmfl 11 Det eksisterer ikke kjent informasjon som tilsier at gjennomføring av planforslaget vil medføre vesentlig skade på naturmangfoldet. Forslagsstillers vurdering jfr. nmfl 12 Det eksisterer ikke kjent informasjon som tilsier at det innenfor eller i umiddelbar nærhet av planområdet eksisterer behov for å sette krav til spesielle teknikker eller driftsmetoder for å beskytte spesielle naturverdier. 7.7 Rekreasjonsinteresser Gjennomføring av detaljreguleringsplanen medfører ingen vesentlige konsekvenser for rekreasjonsinteresser, da det ikke finnes slike i eller i nærhet av planområdet. 7.8 Vei- og trafikkforhold Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil ikke medføre fysisk etablering av nye anlegg, men en forbedret utnyttelse av eksisterende kryss med fv. 179 og atkomstveg (Bonntjennsvegen). Beregninger viser at en videre utnyttelse av planområdet med inntil m² bebyggelse, vil gi en framtidig økning av ÅDT på 800, som til sammen vil være 1500 ÅDT. De nye 800 ÅDT er fordelt med ca. 200 mot øst og ca. 600 mot vest. Trafikken mot vest er skjønnsmessig fordelt med ca. 200 mot nord, ca. 200 mot vest og ca. 200 mot sør. Denne økte trafikkmengden vil ikke medføre kapasitetsproblemer i krysset mellom fv. 179 og atkomstveg (Bonntjennsvegen). Beregningene tilsier god avvikling i adkomstkrysset også i fremtidig situasjon Gjennomføring av detaljreguleringsplanen kan medføre behov for omlegging av eksisterende trasé for massetransport, slik at ny trasé er tilpasset utvidet bebyggelse. Eksisterende bruk av avkjørsel direkte fra rundkjøring for fv. 454 planlegges ikke endret. Gjennomføring av detaljreguleringsplanen medfører ikke negative konsekvenser for mulig framtidig sidespor til Hovedbanen (godsspor) i regulert vegetasjonsskjerm i sør. Se vedlegg A2 for detaljer vedrørende virkninger for vei- og trafikkforhold.

20 20/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 7.9 Barn og unges interesser Gjennomføring av detaljreguleringsplanen medfører ingen vesentlige konsekvenser for barn og unges interesser, da det ikke finnes slike i eller i nærhet av planområdet Sosial infrastruktur Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil ikke medføre konsekvenser for sosial infrastruktur, da det ikke finnes slike i eller i nærhet av planområdet, og virksomheten innenfor planområdet heller ikke genererer påvirkning av sosial infrastruktur Universell tilgjengelighet Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil medføre positive konsekvenser for universell tilgjengelighet ved at ny bebyggelse og anlegg innenfor planområdet vil utføres i henhold til gjeldende normer for universell tilgjengelighet i TEK Energibehov- og bruk Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil medføre videreutvikling av prinsipper lagt til grunn for drift av eksisterende bebyggelse i nord, dvs. en kombinasjon av biobrensel og varmepumpe eller oljefyring. Det er ikke registrert kapasitetsproblemer i overordnet høyspentnett Risiko, sårbarhet og miljø Generell risiko og sårbarhet Det er som ledd i planarbeidet utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse. Risikoog sårbarhetsanalysen har identifisert følgende forhold: Det er vurdert 12 tema som er funnet relevant for ROS-analysen. Sju av disse er gradert i risikoanalysen, mens ett tema, Masseuttak, er ikke gradert, men ansett som viktig blir ivaretatt av entreprenør i anleggsfasen. Fire tema ble ikke ansett som relevante. En hendelser ble vurdert til middels risiko: Skade på infrastruktur ved gravearbeid i anleggsfasen. Øvrige hendelser er ansett å utgjøre en lav risiko både i anleggs- og driftsfasen. Forhold som reguleres av lover, forskrifter og regelverk må gjelde uansett hva ROS-analysen avdekker. Se vedlegg A1 for detaljer.

21 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 21/ Støy Det er som ledd i planarbeidet utarbeidet en støyrapport. Støyrapporten konkluderer med følgende: Utbyggingen av lagerlokalet til XXL vil medføre en godt merkbar økning av støynivået hos nærliggende boliger, men støynivået vil være lavere enn grenseverdiene. Årsaken til økningen i støynivå er hovedsakelig planeringen av reguleringsområdet. Det er ikke nødvendig med støyreduserende tiltak for nærliggende boliger. Se vedlegg A3 for detaljer Luftforurensning Det er som ledd i planarbeidet ikke utført utredningsarbeid knyttet til luftforurensning, men det anses som svært lite sannsynlig at gjennomføring av detaljreguleringsplanen i vesentlig grad vil bidra til grenseoverskridende verdier for luftforurensning, jf. retningslinjer for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T- 1520). Det planlegges ikke virksomhet innenfor planområdet som vil avgi spesiell luftforurensning, og anslått økning i trafikk er så begrenset at den ikke vil generere grenseoverskridende mengder luftforurensning Forurenset grunn Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil ikke medføre kjente konsekvenser for forurensede masser, men temaet krever oppfølging i anleggsfase Jordressurser/landbruk Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil medføre omdisponering av et område på ca. 18 daa fra avskoget brakkmark til næring. Området er allerede vedtatt omdisponert fra avskoget brakkmark til masseuttak i kommuneplanens arealdel og reguleringsplan Teknisk infrastruktur Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil medføre videreutvikling av prinsipper lagt til grunn for drift av eksisterende bebyggelse i nord, dvs. forlengelse av stikkledninger for vann- og avløp og tilknytning til overordnet nett, i kombinasjon med tank for slokkevann Økonomiske konsekvenser Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil ikke medføre økonomiske konsekvenser for Ullensaker kommune eller andre offentlige myndigheter.

22 22/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/ Konsekvenser for næringsliv Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil medføre positive konsekvenser for eksisterende lagervirksomheter innenfor planområdet ved at det tilrettelegges for utvidelse av virksomhet med basis i videreutvikling av eksisterende bebyggelse, anlegg og teknisk infrastruktur, i motsetning til å spre virksomhet over flere lokasjoner. Gjennomføring av detaljreguleringsplan vil medføre noe negative konsekvenser for drift av masseuttak ved at eksisterende knuseverk, betongstasjon og mellomlager av masser må relokaliseres til andre deler av planområdet ved konflikt med framtidig bebyggelse Interessemotsetninger Etter forslagsstillers kjennskap finnes det ikke spesielle interessemotsetninger knyttet til gjennomføring av detaljreguleringsplanen Eiendomsforhold Gjennomføring av detaljreguleringsplanen vil kunne medføre endring i eiendomsforhold i form av fradeling av deler av gnr./bnr. 176/2 og sammenslåing av gnr./bnr. 176/8 med ny parsell. Eiendomsgrense mellom gnr./bnr. 176/1 og 176/2 er usikker. Parallelt med, men uavhengig av, arbeid med detaljreguleringsplan, vil det anmodes om grensegang for å fastsette denne eiendomsgrensen. 8 Innkomne innspill 8.1 Generelt Varsling av oppstart av planarbeid ble gjennomført ved kunngjøring i Romerikes Blad og Eidsvoll og Ullensaker Blad, i form av brev til berørte naboer, gjenboere, offentlige myndigheter og interesseorganisasjoner, samt i digitale medier på COWI AS sin nettside den 2. juni Se vedlegg B1 for kopi av kunngjøringsannonse, varslingsbrev med vedlegg, samt adresseliste. 8.2 Sammendrag og kommentarer Følgende aktører har uttalt seg til varsling av oppstart av planarbeid. Aktør Dato 1 Akershus fylkeskommune Fylkesmannen i Oslo og Akershus Jernbaneverket Statens vegvesen Direktoratet for mineralforvaltning Lauritz Fladby AS

23 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 23/25 I det påfølgende gis det først en oppsummering av uttalelsen, før forslagsstiller også gir sine kommentarer til om og eventuelt hvordan uttalelsen er fulgt opp i planarbeidet. 1 Akershus fylkeskommune Sammendrag Akershus fylkeskommune skriver i sin uttalelse at regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus er under arbeid og har som mål å bidra til et bærekraftig utbyggingsmønster og transportsystem. Det forutsettes at kontorvirksomhet begrenses til det som er nødvendig for lager- /logistikkvirksomheten på stedet. Forholdet til automatisk fredete kulturminner ble avklart ved områdereguleringsplan i 2009, og undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 er oppfylt. Det er ikke kjente kulturminner innenfor planområdet. Planområdet ligger på grensen mellom vannområdene Hurdalsvassdrag/Vorma og Leira/Nitelva. Det forutsettes at planforslaget ikke reduserer muligheten for å oppfylle krav i vannforskriften innen målet i Kommentar Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Planforslaget åpner kun for kontorvirksomhet som er direkte tilknyttet og underordnet lager- og logistikkvirksomhet. Detaljreguleringsplanen vil ikke redusere mulighet for oppfyllelse av mål for vannkvalitet. 2 Fylkesmannen i Oslo og Akershus Sammendrag Fylkesmannen skriver i sin uttalelse at planområdet i følge deres beregninger omfatter ca. 26 daa dyrkbar jord, som skal rapporteres i KOSTRA. Fylkesmannens innsigelse til planforslaget ifm. rullering av arealdelen trekkes med forutsetning om at eventuell kontorvirksomhet underordnes og tilknyttes lager- og logistikkvirksomheten direkte. Det vises avslutningsvis til overordnede føringer for arealplanlegging i Fylkesmannens forvaltningsbrev av 8. april Kommentar Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Tidligere registrert dyrkbar jord er allerede omdisponert til annen arealbruk gjennom gjeldende reguleringsplan. Planforslaget åpner kun for kontorvirksomhet som er direkte tilknyttet og underordnet lager- og logistikkvirksomhet. 3 Jernbaneverket Sammendrag - Jernbaneverket skriver i sin uttalelse at de arbeider med en utredning som ser på kapasitetsforbedring på hovedbanen, som også inkluderer betjening av gods til og fra Gardermoen/Hauerseter. Det vurderes en godsterminal i Hauerseterområdet gjennom KVU for terminalstruktur i Oslofjordområdet. Jernbaneverket ønsker at sportrasé på sørsiden som vist i forslag til kommuneplanens arealdel beholdes, samt en sportrasé på nordsiden av varslet planavgrensning. Dersom det er aktuelt å anlegge en godsterminal i sonen mellom E6 og ny rullebane på Gardermoen, vil det være behov for begge spor. Kommentar Uttalelsen tas til etterretning, men ikke til følge. I oppfølgende kommunikasjon med Jernbaneverket uttaler de at de per dags dato ikke har planer som er konkrete nok til å påvirke dette reguleringsplanarbeidet. (Se også kommentar til utredningen "Gods som krysser grenser" i kapittel 7.1).

24 24/25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 4 Statens vegvesen Sammendrag Statens vegvesen skriver i sin uttalelse at de ikke har merknader til det oversendte varselet, forutsatt at eventuell kontorvirksomhet er begrenset til det som er nødvendig for lager-/logistikkvirksomheten på stedet. Kommentar - Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Planforslaget åpner kun for kontorvirksomhet som er direkte tilknyttet og underordnet lager- og logistikkvirksomhet. 5 Direktoratet for mineralforvaltning Sammendrag Direktoratet for mineralforvaltning (DMF) skriver i sin uttalelse at planområdet ligger innenfor sand- og grusforekomsten Hovinmoen, som av NGU er klassifisert som nasjonalt viktig. DMF vurderer at bestemmelse i kommuneplan om at drivverdige sand- og grusmasser skal tas ut i en høyde på minimum 4 meter over grunnvannstand sikrer ivaretakelse av hensynet til utnyttelse av viktige mineralressurser. Det forutsettes at grusressurser tas ut før området bebygges, og at detaljreguleringsplanen ikke legger begrensninger på ressursutnyttelse i øvrige områder avsatt til masseuttak. Kommentar Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Det er i planbestemmelsene sikret at grusressurser ned til kote +200 innenfor planområdet skal tas ut, før det berørte området kan bebygges. 6 Lauritz Fladby AS Sammendrag Lauritz Fladby AS skriver i sin uttalelse innledningsvis om bakgrunnen for firmaet og virksomheten. Lauritz Fladby AS har i dag massetak for produksjon av grus og knust stein. I tillegg er det oppstilt en betongstasjon på eiendommen. Forekomsten er klassifisert som nasjonalt viktig i NGUs grusdatabase. Lauritz Fladby AS er positiv til etterbruk av planområdet til næring. Det er viktig at en framtidig utvikling av næringsområdet ikke kommer i konflikt med samfunnets utnyttelse av knappe, ikke-fornybare grus-ressurser. Dette innebærer at drivverdige grusressurser ned til minimum kote +200 må tas ut før det tillates bygging. For å slippe kostnads- og ressurskrevende flytting av masser, bør framdrift for bygging aller helst tilpasses uttaket. Dersom flytting av masser tillates, må den flyttes og håndteres på en slik måte at grusens naturlige kvalitet ikke forringes. Lauritz Fladby AS ber om at det i reguleringsprosessen tas tilstrekkelig hensyn til ivaretakelse av nevnte punkter. Utbygger bør pålegges en særlig aktsomhetsplikt ift grusens kvalitet. Det vises til brev av 26. februar 2015 til Ullensaker kommune vedrørende innspill til rullering av kommuneplanens arealdel. Kommentar Uttalelsen tas til etterretning og til følge. Det er i planbestemmelsene sikret at grusressurser ned til kote +200 innenfor planområdet skal tas ut, før det berørte området kan bebygges. Det er videre stilt krav til forsvarlig håndtering av grus for å sikre grusens kvalitet. Forholdet mellom Lauritz Fladby AS og grunneier reguleres av privatrettslig avtale.

25 Detaljreguleringsplan for del av Barntjernmoen, gnr./bnr. 176/2 25/25 9 Vedlegg og illustrasjoner Vedlegg A1 Risiko- og sårbarhetsanalyse Vedlegg A2 Trafikkrapport Vedlegg A3 Støyrapport Vedlegg A4 Illustrasjonsplan Vedlegg B1 Varslingsmateriale Vedlegg B2 Kopier av uttalelser til varsling av oppstart/off. ettersyn av planprogram - Figur 1 - Utsnitt av kommuneplanens arealdel (ullensaker.kommune.no, ) 6 Figur 2 - Gjeldende reguleringsplan (ullensaker.kommune.no, ) 7 Figur 3 - Lokalisering av planområdet i et overordnet perspektiv (norgeskart.no, , bearbeidet av COWI AS) 9 Figur 4 - Planavgrensning vist på ortofoto (ullensaker.kommune.no, , bearbeidet av COWI AS) 10 Figur 5 - Planområdet sett fra nord mot sør (konsulents eget fotografi) 11 Figur 6 - Kryss mellom fv. 179 og Bonntjernsvegen (konsulents eget fotografi) 12 Figur 7 - Atkomstveg (konsulents eget fotografi) 13 Figur 8 - Eksisterende lagerbygg (konsulents eget fotografi) 15