Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering:

Transkript

1 Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO FSO-14/ / Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling 35/ Dissens Kommunalstyret for byutvikling 51/ Enstemmig Kommunalstyret for byutvikling / Stavanger bystyre / PLAN 2543P - REGULERINGSPLAN BYBERGSTYKKET I BJERGSTED - GNR/BNR 59/120 EIGANES OG VÅLAND BYDEL Forslag til vedtak: Privat forslag til reguleringsplan for Bybergstykket i Bjergsted, plan nummer 2543P med plankart datert Helen og Hard/Asplan Viak , sist revidert , og reguleringsbestemmelser datert , sist revidert , vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak. Sammendrag Reguleringsplanen skal tilrettelegge for nytt hovedkontor for SpareBank 1 SR-Bank. Hovedmålet for prosjektet er å sikre lokaliteter som styrker konsernets organisasjon og verdiskaping i årene fremover. Det ble arrangert en invitert arkitektkonkurranse vinteren 2013/2014. Det er innlevert et bearbeidet vinnerutkast som legges til grunn for detaljreguleringen. Det er illustrert et bygg med et høyt ambisjonsnivå. To sentrale problemstillinger ved planen er høyder på bygget, og de konsekvenser dette gir for skygge på nabobebyggelse, og hvor mange parkeringsplasser som skal etableres. Under offentlig ettersyn kom det inn innsigelse for temaet naturmangfold. Dette innebærer bl.a. at to trær med mose som er rødlisteartet, må flyttes fra tomten og plantes på et egnet sted. Innsigelsen er trukket. Det vises til redegjørelse i saken. 1

2 PLAN 2543P - REGULERINGSPLAN BYBERGSTYKKET I BJERGSTED - GNR/BNR 59/120 EIGANES OG VÅLAND BYDEL 1. Bakgrunn Bakgrunn for reguleringsplanen er å tilrettelegge for nytt hovedkontor for SpareBank 1 SR-Bank, der banken skal samle alle sine sentrale funksjoner. Bygget skal gi arbeidsplass for rundt 620 ansatte. Byggeprosjektet organiseres gjennom Finansparken Bjergsted AS, som er bankens heleide datterselskap. Hovedmålet for prosjektet er å sikre lokaliteter som styrker konsernets organisasjon og verdiskaping i årene fremover. Mulighetsstudie Det er tidligere laget et mulighetsstudie, utført av byplan, datert Mulighetsstudiet er ikke forankret i et formelt vedtak, men det har vært førende for faglige tilbakemeldinger gitt i prosessen. Til førstegangsbehandling ble planforslaget sammenlignet med mulighetsstudie, på bl.a. størrelse og høyder. Dette er ikke gjort til sluttbehandling. Arkitektkonkurranse Det ble arrangert en invitert arkitektkonkurranse vinteren 2013/2014, og det er et revidert og videre bearbeidet vinnerutkast som legges til grunn for detaljreguleringen. 2. Gjeldende planer Kommuneplanen , vedtatt Tomten er i kommuneplanen vist som næringsbebyggelse. Borgermester Middelthons gate er vist som hovedrute for sykkel. Christen Tranes Gate er vist som turveiforbindelse. Reguleringsplaner Største delen av planområdet er i dag uregulert. Mot sør er det regulert inn et parkareal på ca. 700 m 2 (plan 1196). Dette arealet fikk i 2013 navnet Peder S. Krøyers plass. Borgermester Middelthons gate er regulert som miljøgate i gatebruksplan 1950G. 2

3 Forslagets forhold til gjeldende planer Kommuneplan : Tomten reguleres til næringsformål (kontor), som er i tråd med gjeldende kommuneplan. Reguleringsplaner Største delen av planområdet er per i dag uregulert. Plan 1196; Reguleringsplan for nedre del av Rosenberggata: Planen justeres noe. Avgrensning av parkområdet endres, og utvides fra ca. 700 m 2 til ca. 746 m 2. (ca. 45 m 2 økning av areal). Plan 1950G; Gatebruksplan for Borgermester Middelthons gate: Veiarealer beholdes tilnærmet uforandret. Det reguleres inn holdeplass for buss og taxi på vestsiden av Borgermester Middelthons gate. Krysset mellom Borgermester Middelthons gate og Christen Tranes gate utbedres med dråpeøy. Mulighetsstudie Det er laget en mulighetsstudie for området. Tegningene viser nå et bygg som i hovedsak er plassert slik det er gjort i mulighetsstudiet. Men det er lagt opp til en høyere utnyttelse, og økte høyder, enn det som er anbefalt i mulighetsstudiet. Planforslaget ble sammenlignet med mulighetsstudiet i avsnittet planvurdering, ved førstegangsbehandling av planen. 3. Forhåndskunngjøring Kunngjøring oppstart av planarbeid Planforslaget er varslet iht Varsling om oppstart ble 6. juni 2014 sendt til naboer, offentlige og private instanser, samt annonsering i Stavanger Aftenblad og offentliggjøring på Stavanger kommunes nettsider. Merknadsfrist ble satt til 18. juli Det var innen fristen kommet inn 11 merknader. 4 merknader var fra private, og 7 merknader var fra offentlige instanser. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller i eget vedlegg. Hovedpunkter i merknadene De innkomne merknadene fra naboer, går først og fremst på høyder og bygningsvolum (bekymret for å miste sol og utsikt, få mer innsyn), økt trafikkstøy, parkeringssituasjonen i området, samt frykt for støv og støy i langvarig byggeperiode. Fylkesmannen legger vekt på uteområder og barn og unges interesser. Fylkesrådmannen påpeker at man skal ta hensyn til eksisterende kulturmiljø, redusere bilparkering, tilrettelegge for bruk av sykkel. Renovasjon viser til at det skal undersøkes for forurensing i grunn, og tilrettelegges for tilkomst for renovasjonskjøretøy. Oppvekst og levekår videreformidler merknad fra barnehagen. De er bekymret for sol, lysforhold og støy i anleggsperioden, og ønsker 4 p-plasser per avdeling. Lyse Elnett viser til behov for ny nettstasjon på bakkeplan m/adkomst. Vegvesenet forutsetter at det utarbeides trafikkanalyse, og at det kreves 20 meter fra kryss i Borgermester Middelthon/ Christen Tranes gate til adkomst til parkeringsanlegg, samt 15 meter byggelinje fra senter veg. I tillegg påpekes at det må redegjøres for støy. Kommentarer For konsekvenser for eksisterende bebyggelse, vises det til illustrasjoner, sol- skygge analyser, beskrivelse og planvurdering. Parken er gjort større enn i gjeldende reguleringsplan. Det vises til saksframstilling for tilpasning til eksisterende bebyggelse. Parkering er iht. norm, og det planlegges for godt tilgjengelige sykkelparkeringsplasser ved hovedinngang. Bestemmelser sikrer at det skal 3

4 gjøres undersøkelser i grunn. Planen sikrer tilkomst for renovasjonskjøretøy. Støy i anleggsperioden skal tilfredsstille krav gitt i T Det reguleres inn nettstasjon. Det er utarbeidet en trafikkanalyse som grunnlag for trafikkløsninger og behov for parkeringsplasser. Adkomst til p- kjeller ligger 20 meter i fra kryss. Byggelinje fra vei er redusert til 12 meter i samråd med Vegvesenet. Begrenset varsel om utvidet planområde I forbindelse med utredning av alternativ tilkomst til parkeringskjeller, ble det planområdet utvidet. Varsel om utvidet planområde ble sendt til Statens Vegvesen, Stavanger konserthus og sameiet Bjergsted Terrasse, samt varslet med avisannonse i Stavanger Aftenblad 8. oktober Merknadsfrist ble satt til 28. oktober Det var innen fristen kommet inn 2 merknader: Statens Vegvesen er positiv til den skisserte tverrforbindelsen mellom nytt kontorbygg og Sandvigå (under Bjergsted Terrasse). Boligeierne i Bjergsted Terrasse mener alternativ innkjøring til parkeringsanlegg (gjennom sameiets fellesareal) er uønsket. 4. Beskrivelse av planområdet Beliggenhet, tilgrensende bebyggelse og arealbruk Tomten ligger sentralt i sørenden av Bjergstedparken. Planområdet ligger i en kontrastfull situasjon mellom Bjergstedparkens mer monumentale anslag og klyngen av små, eldre trehus i en mer urban situasjon i sør. Samtidig er området en slags overgangssituasjon mellom mer spredt, lav bebyggelse nordover, og tettere sentrumskvartaler i sør. Vest for planområdet ligger Bjergsted Barnehage, som har 8 avdelinger, og store grønne uteområder. Barnehagen benytter også parken som ligger i nord, som sitt uteareal. I sør ligger den verneverdige småhusbebyggelsen i Rosenberggata, i øst ligger næring- og boligblokkene Bjergsted terrasse. Planområdet inklusiv vegareal er på ca. 9,6 daa. Området er i dag brukt som parkeringsplass, og er avgrenset av Christen Tranes gate, Borgermester Middelthons gate, Rosenberggata med verneverdig bebyggelse. Terrengforhold, grøntområder og vegetasjon 4

5 Planområdet skråner mot nordøst, og har et terrengfall på ca. 8 meter fra krysset Christen Tranes gate / Borgermester Middelthons gate, på ca. kote +19, til krysset Christen Tranes gate / Rosenberggata, på ca. kote 27. Området har gode solforhold. Tomten ligger i utkanten av det store grønt- og rekreasjonsområdet Bjergstedparken. Området har et grønt preg, med beplantning langs gatene og store løvtrær i parkområdene. Eksisterende trær langs Christen Thranes gate og langs Rosenberggata Inne på tomten står det 12 store trær. Langs Christen Thranes gate står det en rest av en gammel, beskåret alm- alle. Langs Rosenberggata står det tre beskårne, gamle asketrær. I tillegg står det et par store grantrær i indre kant av dagens parkeringsplass. Naturmangfold Det er registrert rødlistede mosearter på trærne langs Christen Tranes gate. Dette er redegjort for senere i saken. Eierforhold Stavanger kommune er i dag eier av eiendommen, Bybergstykket (gnr 59, bnr 120). Det foreligger en opsjonsavtale mellom Stavanger Kommune og SpareBank 1 SR-Bank ASA. Teknisk infrastruktur - Vegsystem og atkomstforhold Tomten brukes i dag til parkeringsplass med ca. 120 p- plasser. Adkomsten er fra nedre del av Christen Tranes gate, nært krysset med Borgermester Middelthons gate. Det er også forbindelse mellom parkeringsplass og Rosenberggata. Borgermester Middelthons gate er fylkesvei (fv411), busstrasé, og del av overordnet sykkelvegnett. Gaten er opparbeidet med sykkelfelt på begge sider av gaten. Renovasjonsløsning Det er plassert en miljøstasjon for avfall på dagens parkeringsplass, (glass-, metall- og plastemballasje). Kollektivtilbud og avstand til sentrum Gangavstand til sentrum er ca. 800 meter. Planområdet har middels god kollektivtilgjengelighet, med 3 bussruter som har stopp innen en radius på 150 meter. Rute 8 og N87 stopper på holdeplassene Bjergsted og Hertervigs plass, mens rute 28 stopper på Christen Thranes Plass. Morgen og ettermiddag har bussforbindelsen til sentrum 5-6 avganger i timen. Vann/avløp Det er under utførelse et nytt kommunalt VA-anlegg fra nordre ende av tomten. Kommunal avløpsledning AF800 ligger tvers over tomten. Under tomten ligger det en kommunal avløpstunell (ca. 17 meter under bakken) Tunnelen er fullprofilboret med en diameter på 3,25 m. Sålen ved Bjergsted ligger på ca. kote -1,3, dvs. at taket i tunellen ligger på i underkant av kote +2. 5

6 Spesielle miljø- og risikoforhold Det er utført miljøtekniske grunnundersøkelser på Bybergstykket, der det er påvist forurensning over normverdi i flere av prøvepunkter. Det er ikke påvist forurensning over grenseverdi for farlig avfall. Det finnes også gassledninger i området rundt Bybergstykket. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Formål Areal Tillat BRA 1825 Kontor m m Kjøreveg m Fortau m Torg 402 m Sykkelfelt 586 m Annen veggrunn - grønt 228 m Kollektivholdeplass 334 m Parkering 127 m Park 746 m Bolig 34 m 2 Planområdet totalt: m 2 Plangrep Parken er lagt til sørsiden av bygget, slik at man også skaper en overgang og avstand til den tilgrensende vernede trehusbebyggelsen. Det nye bygget vil ligge i grønne omgivelser. Tomten ligger også i en kontrastfull situasjon mellom Bjergstedsparkens mer monumentale bygg og klyngen av små, eldre trehus i en mer urban situasjon i sør. Det er derfor valgt å utnytte disse spenningsforhold som et potensial for arkitektonisk utforming ved at bygningen forandrer karakter og skala mot de ulike bysituasjoner den vender mot. I sør trappes bygget ned i høyde og skala, og brytes opp gjennom en kileutforming og et mer oppbrutt volum. Det terrasserte midtpartiet får en grønn karakter. Mot inngangen til Bjergstedparken reiser bygget seg i høyden på det smaleste, og får en høyreist og monumental karakter. Langs Borgermester Middelthons gate utformes en overdekket gangsone som gir tak ved bussholdeplassen og visuelt åpner banken mot gaten. 6

7 Perspektiv, sett i fra sør mot nord, i Borgermester Middelthons gate (byggets sør og østfasade) Konseptet/hovedgrepet kan oppsummeres slik: Introdusere et parkdrag inn på tomten i sør, og etablere trerekke på østsiden av Christen Tranes gate. Det er forsøkt å lage en grønn ramme rundt bygget. Klart definert volum som spiller sammen med de andre større bygningene i Bjergstedparken. Skape en bygning som forandrer karakter og skala mot de ulike bysituasjonene den henvender seg mot. Perspektiv, sett i fra nord mot sør, i Borgermester Middelthons gate (byggets nordfasade) 7

8 Perspektiv, sett i fra Christens Thranes gate, (byggets vest- og sørfasade) Utforming av bygget Fasadesjiktet mot de to gatene foldes inn som avslutning mot tak og over fortau på gateplan. Fasaden kan oppfattet som et volum mer enn en flate og gir bygget mykere overganger og avslutninger. I øverste etasje vil det bli integrert en eller flere takterrasser mot sør. Organisering av byggets funksjoner: Første etasje av bygget skal henvende seg mot Borgermester Middelthons gate, og ha en åpen karakter. Store deler av denne etasjen består av et dobbelhøyt rom og skal være tilgjengelig for publikum. 8

9 Vertikalt er bygget organisert rundt en glassgård/atrium, som knytter sammen alle etasjer. Her finner vi også byggets hovedtrapp med sosiale soner og møtesteder. Kontorplassene er organisert langs fasadene som vender ut mot gatene, og er i stor grad tenkt som åpne kontorlandskap. Ikke aktuelt alternativ 2 Ved førstegangsbehandling var det vist et planutkast- alternativ med innkjøring til parkering i nybygg fra Sandvigå. Dette er alternativet er ikke lenger aktuelt. Parkering Ved bygging av nytt kontorbygg på Bybergstykket, skal det etableres både parkering for bygget, og offentlige plasser som erstatning for dagens parkeringsplasser på tomten. Under bygget planlegges det inntil 3 underetasjer, for å romme denne parkeringen, samt rom for tekniske installasjoner, lager osv. Det tillates at disse underetasjene kan bygges inn under omkringliggende fortau. 9

10 Eksisterende parkering som videreføres i ny plan Korttidsparkering i Borgermester Middelthons gate og privat parkering i Rosenberggata (for 27A og 27B) videreføres i ny plan. Antall parkeringsplasser Parkeringsnormen tillater 0,9 parkeringsplasser pr 100 m 2 BRA, og planen tillater maks utnyttelse på m 2. Dette betyr at det vil være mulighet for å etablere maksimalt 119 parkeringsplasser for bygget. Erstatning for bortfall av parkeringsplasser på Bybergstykket I dag er det ca. 120 parkeringsplasser på Bybergstykket. Det er gjort en vurdering av parkeringsbehovet i området, som anbefaler at det ved bygging på tomten fremskaffes 85 plasser som skal være offentlig tilgjengelig, (se utredning og anbefaling i vedlagt mobilitetsplan). Disse skal først og fremst dekke behovet for parkering i forbindelse med parallelle arrangementer i Konserthuset og i Kuppelhallen. At det etableres offentlige parkeringsplasser i bygget, vil være positivt blant annet for barnehagen på naboeiendommen, som har problemer med parkering. Barnehageansatte vil da kunne ha mulighet til å benytte disse plassene på dagtid. Det vil være utgang fra parkeringskjeller til offentlig torg, på sørsiden ved hovedadkomsten til bygget. Det er nå tatt inn i bestemmelser en alternativ mulighet. I forbindelse med nybygget skal det fremskaffes minimum 85 parkeringsplasser som er offentlig tilgjengelige. Dette kan løses ved følgende alternativer: 85 offentlig tilgjengelige p-plasser etableres i bygget, i tillegg til plasser iht. parkeringsnorm. Ved etablering av færre enn 85 offentlig tilgjengelige p-plasser tillates det en sambruk, der kontorbygg benytter p-plasser på dagtid, og disse benyttes til offentlig tilgjengelige p-plasser på kveldstid. 85 offentlig tilgjengelige p-plasser løses ved at det fristilles plass i eksisterende parkeringsanlegg nær Konserthuset (f.eks. i Smedvig, eller i Bjergsted Terrasse) Park, torg og bevaring av eksisterende trær Parken og torget skal danne en offentlig forbindelse mellom Christen Tranes gate og Borgermester Middelthons gate, samtidig som det skal være et bufferområde mellom den verneverdige småhusbebyggelsen i Rosenberggata og det nye kontorbygget. Området har en solrik beliggenhet, og skal opparbeides med en grønn karakter. Kommunal avløpsledning Som en konsekvens av at tomten bebygges må en kommunal avløpsledning legges om. Ny trasé for avløpsledningen er ikke endelig avklart, men den kan ikke plasseres nærmere enn 4 meter fra bygg. Avløpsledningen skal legges slik at den ikke kommer i konflikt med vernede trær. Materialbruk: Byggets hovedmaterialer i eksteriøret vil være glass, tre og stein. Dette betyr at bygget i hovedsak får glassfasader med utvendige lameller som passiv solavskjerming. Disse lamellene vil være i stein mot gateløpet, og i tre inne i atriet/gårdsrommet. 10

11 Visualisering av prosjektet, sett fra sør Takene skal ha beplantning/vegetasjon (sedum eller lignende) og fremstå som en grønn flate. På bakkeplan ønsker man å trekke både vegetasjonen fra parken og belegningen på forplassen/torget inn i bygget. Det er derfor tenkt brukt naturstein som skifer eller lignende både inne og ute. Prosess byggehøyder Som følge av flere innkomne merknader, har vinnerutkastet i arkitektkonkurransen blitt bearbeidet og redusert både i høyde og bygningsvolum. Konkret dreier dette seg om en høydereduksjon fra 8 til 7 etasjer og en reduksjon i areal fra ca m 2 til ca m 2 BRA. Dette har man fått til ved å gjøre følgende grep: Effektivisere bygget og organisering av arbeidsplassene Flytte enkelte funksjoner ned under bakken Gjøre en reduksjon i antall planlagte kontorplasser. Bygget har nå en stor takflate som skrår fra 4 etasjer mot sør, til 7 etasjer mot nord. I tillegg er gesimsen mot Borgermester Middelthons gate og Christen Tranes gate trukket ytterligger ned. Illustrasjon som viser reduksjon av byggets høyde fra 8 til 7 etasjer 11

12 Solforhold for omkringliggende bebyggelse: Solstudiene viser at bygget påvirker solforholdene for omkringliggende bebyggelse. Dette gjelder særlig noen av boligene i Bjergsted Terrasse, som vil miste sol på balkongene sine etter kl 17 på ettermiddagen. Solstudier viser at de aller fleste leilighetene i Bjergsted Terrasse fortsatt har minimum 5 timer sol på balkongene sine i sommermånedene (se eget vedlegg). Dokumentasjon av 5 timer sol på balkong brukes bl.a. i Oslo for å dokumentere tilfredsstillende solforhold i uteoppholdsareal for bolig i fortetnings- områder. Bjersted Terrasse har et felles uterom (illustrasjon over), som har gode solforhold på formiddagen, og dårlige solforhold på ettermiddag og kveld. 21.mars kl 11:00 21.mars kl 15:00 12

13 21.juni kl 09: juni kl 11: juni kl 17: juni kl 18:00 Solstudier midtsommer og vårjevndøgn. (Flere solstudier i eget vedlegg) Støypåvirkning for omgivelsene: Støyforhold i offentlige utearealer: Det er foretatt en foreløpig beregning av støynivå ved park- og torgområder på sydsiden av det nye bygget. Figuren nedenfor viser hvilke omtrentlige støynivåer man kan forvente seg på disse områdene. (NB beregningene tar utgangspunkt i dagens terrenghøyder). Pa 13

14 Parkområdet får et beregnet støynivå som antakelig blir innenfor målsettingen. Torgområdet får imidlertid noe høyere støynivå, og til dels over den anbefalte målsettingen. Av hensyn til beliggenhet, områdets karakter, bruk, tilgjengelighet, lysforhold, visuelle kontakt er det ikke ønskelig å etablere støyreduserende tiltak langs gatelivet i omkringliggende gater. Støyforhold for omkringliggende bebyggelse: I støyvurderingen som er utarbeidet for reguleringsplanen har man sett på om et nybygg på tomten vil medføre økt støy for omkringliggende bebyggelse (refleksjoner). I beregningsresultatene fremkommer det at forskjellen i støynivå for de to situasjonene beregningsmessig er på inntil 1 db. Dette er innenfor det som kan karakteriseres som en "knapt hørbar" forskjell, og vesentlig lavere enn foreslått grense på inntil 3 db økning. For å være helt sikker på at forholdene til naboene ikke forverres skal det foretas støymåling for Bjergsted terrasse før igangsetting, og etter ferdigstillelse. Hvis støynivået øker mer enn 3 db, skal berørte tilbys støyreduserende tiltak på uteoppholdsareal. Forslagets tekniske løsninger Veisystem og atkomstforhold Veisystemet skal opparbeides med bredder og geometri som vist på plankartet. Formålsgrensen for BK (kontor) er lagt 12 meter fra senter veg i Borgermester Middelthons gate (fv411). Det tillates at bygget krager ut over fortauet. Det er satt krav om at fri høyde skal være minimum 3,5 meter. Løsningen er avklart med Vegvesenet. Sykkelfelt langs Borgermester Middelthons gate reguleres til 1,5 meters bredde. På østside av denne gaten er det regulert inn sykkelfelt, parkering og busstopp. På vestsiden, inn mot nytt bygg, er det etablert nytt buss- og taxistopp. I dag stopper bussen i gatekanten, og blokkerer sykkelfeltet. Ny løsning gjør at sykkelfelt ikke blokkeres ved av- og påstigning. I krysset mellom Borgermester Middelthons gate og Christen Tranes gate skal det etableres dråpeformet trafikkøy. Adkomst til parkeringskjeller Plankartet viser innkjøring til byggets parkeringsanlegg fra Christen Tranes gate. Kapasitetsberegninger (eget vedlegg) har vist at det må etableres venstresvingfelt her, for å hindre tilbakeblokkering i krysset. Innkjøringen er plassert mer enn 20 meter fra krysset, etter krav fra Statens Vegvesen. Renovasjonsløsning og varelevering Varelevering og avfallshåndtering skal skje inne i bygget, med tilkomst fra Christen Tranes gate. Løsningen skal muliggjøre at kjøretøyene kan kjøre både inn og ut av bygget, slik at rygging på offentlig vegareal unngås. Dette er en plasskrevende løsning, men er vurdert som den sikreste løsningen med tanke på myke trafikanter. Renovasjonsløsningen legger opp til bruk av tradisjonelle avfallsbeholdere, og eventuelt en liten komprimator for papir/papp/plast. Matavfall bør oppbevares i rom med kjøling. 14

15 Illustrasjon av manøvreringen inn og ut av vareleveringen, fra Christen Tranes gate Vann og avløp Eksisterende kommunal infrastruktur (AF800 og kloakk-kulvert) må ivaretas både i prosjekteringsfasen og i utbyggingsfasen. Dette er nedtegnet i bestemmelsene. Avløpsledning AF800 må omlegges i forbindelse med byggeprosjekt, i trasé under park og torg. Det må ikke plantes trær eller busker med dype rotsystem innenfor et 4 meter bredt belte på hver side av denne avløpsledningen. Overvannshåndtering Utredning for vann og avløp, inkludert flomhåndtering, er utført og skal følge plansaken (Notat AV, datert ). Siden overvannshåndtering ofte innebærer at man må reparere og forbedre eksisterende anlegg i byer og tettsteder (der de fleste overflatene er harde), er det ønskelig at det nye prosjektet løser dette lokalt. Det legges derfor opp til oppsamling av regnvann/takvann, og lokal fordrøyning. Siden det bygges kjeller under hele arealet på kontorformålet, er det åpnet opp i bestemmelsene for at fordrøyningsarealer under bakken kan legges i parkanlegget (o_gp). Nedgravde fordrøyningskassetter vil da ligge under plen. Rensing av gråvann fra bygget I prosjektet vil man også undersøke muligheten for et filtreringsanlegg for biologisk rensing av gråvann fra bygget. Dette vil i tilfelle innebære et lite «våtmarksområde» med stein og vannplanter kan integreres i parkanlegg. I parken vil anlegget kunne være et positivt bidrag, blant annet ved å introdusere elementer av vann og vannplanter. Under vises eksempel på filtreringsanlegg. 15

16 Energibehov: Bygget vil bli utformet med bygningsytelser opp til Passivhusstandarden slik at bygningskroppen får et så lavt varmetap som mulig. For å redusere kjølebehovene vil fasadene utstyres med fast solavskjerming i tillegg til automatisk solavskjerming på solutsatte fasader. Energiløsninger: Datasenter i bygget vil ha et kontinuerlig kjølebehov. Energiløsningene i bygget vil utformes slik at spillvarme fra datarommene kan dekke størstedelen av oppvarmingsbehovene i bygget. Spisslastene søkes i størst mulig grad løst med fornybar energi. For å redusere internt energibehov legges det opp til utnyttelse av dagslys, og en høy grad av behovsstyring av tekniske anlegg. For å øke den fornybare andelen energi i bygget, skal det utredes og vurderes å installere solceller på den store sørvendte takflaten. Bygget kan med dette oppnå kravene i «ZEB-0-EQ» som Plusshus. Planforslagets tilgjengelighet Torg/plass og adkomst til bygget skal være universelt utformet, slik forskriftene krever. Pga stor høydeforskjell mellom Borgermester Middelthons gate og Christen Tranes gate, lar det seg ikke gjøre at forbindelsen gjennom parken får et stigningsforhold som er universelt utformet. Parken skal likevel utformes uten trinn, slik at den på en best mulig måte imøtekommer universell utforming på dette strekket. Avbøtende tiltak i forhold til miljø- og/eller risikoforhold I vedlagte ROS-analyse fremkommer følgende innspill til planen, og hvordan de er fulgt opp: Løsmasseskred Det er konstatert løsmasser oppå fjell både på sør- og vestside av Bybergstykket. Det kan ikke etableres naturlige graveskråninger, og det må utføres sikringstiltak mot utrasing. Det må etter all sannsynlighet settes spunt-vegg som er forankret med stålstag til fjell. Rapport fra geoteknisk prosjektering skal være ferdig før igangsettingstillatelse kan gis. Vei / kryssløsning Mulig opphoping av trafikk og kødannelser på eksisterende trafikknett. Se egen utredning på trafikkanalyser og kapasitet for alternativene. Ingen tiltak anbefales i ROS-analysen. Kraftforsyning Ny nettstasjon må etableres iht. merknad fra Lyse. Denne er sikret i bestemmelser. Vannforsyning og avløpsnett Eksisterende slukkevannsuttak er ikke plassert slik at de kan dekke hele nybygget. Det anbefales å etablere nytt uttak ca. 25 meter fra hovedinngang til bygget (bør ikke ligge nært opp mot bygget, men meter i fra). Også sikret i bestemmelser. Forurenset grunn Forurensning i grunn påvist iht. rapport A fra Cowi: Det er grunt til fjell og nybygget er planlagt med to-tre kjelleretasjer. Det er derfor ikke aktuelt å gjenbruke forurensede masser under bygget. Det forventes derfor at alle løsmasser som direkte overlapper med planlagt nybygg er overskuddsmasser som må transporteres ut av eiendommen. Egen massedisponeringsplan må utarbeides. Vann fra byggegrop skal ikke slippes direkte ut i overvannsnettet, uten at det søkes om tillatelse og gjøres de nødvendige rensetrinn. Før det kan iverksettes tiltak som medfører inngrep i grunnen, skal det være gjennomført nødvendige grunnundersøkelser, og det skal foreligge godkjent tiltaksplan. 16

17 Varelevering og innkjørsler Varelevering skal skje via Christen Tranes gate. Kjøretøyene skal kunne kjøre inn på tomten og snu inne i bygget. I reguleringsplan er det etablert siktlinjer iht. norm og krav til skilting i området. 6. Vurdering av planforslaget Vurdering av behov for konsekvensutredning (KU) Iht. forskriften om konsekvensutredning (KU) vedlegg 1 punkt 1, skal regulering som inneholder arealer for industrianlegg, næringsbygg, bygg for offentlig eller privat tjenesteyting, og bygg til allmennyttig formål med investeringskostnader på mer enn 500 mill kroner eller et bruksareal på mer enn m 2 BRA konsekvensutredes. Arealberegninger viser et bygg på ca m 2. Det er gjort beregninger på investeringskostnader, og disse er beregnet lavere enn 500 mill kroner. Det er derfor vurdert at det ikke er behov for KU. Innsigelse Under offentlig ettersyn kom det inn innsigelse for temaet naturmangfold. Dette innebærer bl.a. at to trær med mose som er rødlisteartet, må flyttes fra tomten, og plantes på et egnet sted. Innsigelsen er trukket. Det vises til redegjørelse i avsnittet offentlig ettersyn og høring. Tilpassing til eksisterende situasjon Bygget ligger i det sørlige området av Bjergstedparken, i en overgangssituasjon, mellom ulike bysituasjoner, i et område er det bygget flere store bygningsvolumer. Forslagstiller beskriver at det har vært et mål om å formgi bygningen slik at den forandrer karakter og skala mot de ulike bysituasjonene den henvender seg mot. Den høye utnyttelsen gir et stort volum. Hvordan de fire fasadene er tilpasset tilliggende bebyggelse er illustrert i planforslaget. Alle de fire fasadene er i volum og uttrykk tilpasset eksisterende bysituasjon på en god måte. Kulturminner - Verneverdig bebyggelse i sør Bebyggelsen gis en skråvegg mot den verneverdige bebyggelsen i sør. I tillegg legges parken som en buffersone mellom nybygg og verneverdige bygg. Prosjektet er godt tilpasset situasjonen i sør. Park og torg i sør Park og torg vil også danne en sammenhengende forbindelse mellom Christen Tranes gate og Borgermester Middelthons gate. Det er pga terrengforhold ikke mulig å gi denne en universell utforming. Det skal i det videre arbeidet jobbes videre med å gi en best mulig tilgjengelig turvei. Utnyttelser og høyder Prosjektets utnyttelse er på m 2. Maks kotehøyde er i planforslaget kote 48 mot Christen Tranes gate. I prosessen mot førstegangsbehandling har høyde og bygningsvolum blitt redusert, ved at prosjektet ble redusert fra 8 til 7 etasjer. Konsekvenser for skygge på nabobebyggelse og parkering Det er to forhold som er diskutert mye i prosessen. Høyder på bygget, og hvilke konsekvenser dette gir for skygge på nabobebyggelse, og hvor mange parkeringsplasser som skal etableres, og hvordan disse skal organiseres. Begge forhold er godt utredet fra forslagstillers side. Konsekvens for solforholdene for nabobebyggelse 17

18 Det vises til solstudier i vedlegg. Bjergsted terrasse har en høy næringsetasje ut mot Borgermester Middelthons gate i første etasje. Det er boliger fra 2 5 etasje som har vestvendte balkonger mot Bybergstykket, og som dermed blir berørt. Bjergsted terrasse har et felles, privat uteområde som ikke oppfyller kravene som i dag stilles til solrik beliggenhet (min 50 % sol kl ved vårjevndøgn og kl 18 midtsommers). Dette uteområdet har gode solforhold på formiddagen. Barnehagens områder vil bare i liten grad blir berørt av nybygget. Barnehagens hoved- uteområde vil være uberørt. Kommuneplanens arealdel stiller krav til minimum 50 % sol på uteområder, hhv klokken 1500 ved vårjevndøgn, og kl 1800 ved midtsommer. Når man benytter disse kriteriene for Bjergsted terrasse, så viser det seg at 12 leiligheter får skygge på terrassen ved vårjevndøgn og 7 leiligheter får skygge på terrassen ved midtsommer. Det vises til sol skyggeanalyser. I prosessen fram mot førstegangsbehandling ble det i tillegg utredet hvor mange soltimer de enkelte leilighetene har på sommeren (21. mai, 21. juni og 21. juli). Analysen er vedlagt saken og den viser at alle leilighetene i Bjergsted Terrasse beholder minimum 5 timer sol på balkong, og at frem til kl 17 er det 2-3 leiligheter som blir påvirket av skyggekast fra nytt bygg. Fra klokken 1700 og utover kvelden vil imidlertid solforholdene generelt bli dårligere. Det vises til analyse. Kriteriene over er basert på Oslo kommune sine krav til sol på uteoppholdsareal. Der man i stedet for faste tidspunkt har stilt krav til minimum 5 timer sol på en prosentandel av uterommet. Solkravene er lavere for tett bystruktur enn ved åpnere byområder. Det påpekes at disse kravene ikke gjelder for Stavanger, men utredning ble gjort for å belyse forholdet bedre. Parkering Bankens parkering Planforslaget forholder seg til gjeldende parkeringsnorm, som tillater 0,9 parkeringsplasser pr 100m 2 BRA. Dette utgjør m 2 x 0,9 / 100 = 119. Behov for offentlig parkering Det er gjort en beregning på behov for framtidig kapasitet for offentlig parkeringsplasser i Bjergstedområdet(vedlegg). Denne konkluderer med at det er behov for 85 parkeringsplasser. Dette legges til i tillegg til norm, slik at det til sammen blir p- plasser = 204 parkeringsplasser. Det har vært diskutert å få til en større sambruk av bankens parkeringsplasser, dette forutsetter at de er offentlige eller offentlig tilgjengelige. I prosessen mot sluttbehandling har det vært diskutert muligheter for å etablere de 85 offentlige tilgjengelige parkeringsplassene, i parkeringsanlegg i nærområdet. Dette vil trolig være den beste løsningen, siden vi da kan redusere antall bygde parkeringsplasser i Bjergstedområdet. Bestemmelsen om parkering framsto uklar til førstegangsbehandling. Denne er nå endret. Parkeringsnormen tillater 0,9 parkeringsplasser pr 100 m 2 BRA for banken. Og ved bygging på tomten skal det fremskaffes 85 plasser som skal være offentlig tilgjengelig. Disse skal etableres på tomten eller i nærområde. Parkering under fortau I planen foreslås det at parkeringsetasjene kan bygges inn under omkringliggende fortau. Det er utarbeidet en bestemmelser som ivaretar dette forholdet, og det er satt krav til minimums avstand mellom topp vei til topp parkeringsdekke. 18

19 Sykkelparkering Det er vist en svært god løsning for sykkelparkering under amfi ved hovedinngang. Dette er iht. norm. 75 % skal etableres innendørs, dette er en positivt. Adkomsten fra overordnet sykkelveinett er god. Vei og adkomst Det vises til mobilitetsplan. Veiløsninger er utformet på en god måte. Taxi- og busslommer har en naturlig lokalitet. Varelevering fra Christian Tranes gate er løst på en god måte da man ikke trenger å rygge i veiarealer. Forholdene for syklister og gående er godt ivaretatt. Siktlinjer ivaretar all trafikk, også gående. Adkomst til parkeringskjeller (hovedadkomst) lagt til Christian Tranes gate. Det etableres ramper inne i bygget for å komme ned til parkeringskjeller. Det må også etableres et vestresvingefelt i Christian Tranes gate, for å hindre tilbakeblokkering i krysset Christian Tranes gate/ Borgermester Middelthons gate. Publikumsrettede funksjoner Første etasje ut mot Borgermester Middelthons gate planlegges til å inneholde publikumsvennlige aktiviteter, slik at gatenivået aktiviseres. Det er positivt. Det har vært diskusjoner om å etablere f.eks. butikk eller kiosk i førsteetasjen. Dette er ikke så enkelt. En matvarebutikk er en så plasskrevende virksomhet at denne vil ta et stort areal fra banken. Dessuten er det ikke mulig å få til varelevering i denne etasjen pga stigningen i Christen Tranes gt. (kontorbyggets varelevering ligger i 2.etg). Materialbruk Det er utarbeidet bestemmelser på materialbruk. Energibehov og energiløsninger Finansparken i Bjergsted har høye miljøambisjoner. Det skal etableres eget datasenter i bygget, og overskuddsvarme fra dette anlegget vil være større enn varmebehovet i bygget. Energiløsningen vil basere seg på denne overskuddsvarmen. Dette er positivt. Overvannshåndtering. Overvannshåndtering skal i utgangspunktet løses på egen tomt. Det foreslås å løse dette delvis i parken i sør. Dette vil være et positivt bidrag til parken. Renovasjon Det er avklart med Renovasjonsavdelingen i kommunen, at eksisterende miljøstasjon kan utgå i ny plan. Støy Vi er enige i at det ikke er ønskelig å etablere støybarrierer (f.eks. gjerder eller voller) i parken eller langs gatelivet i omkringliggende gater. Dette ville vært uheldig, særlig med hensyn til visuelle kontakt mellom byrommene. Støyutredningen inneholder konsekvenser for hvordan nytt bygg vil kunne påvirke støyrefleksjon til nabobygg (refleksjon). Denne beregningen viser at endringen ikke vil bli vesentlig. Men det er allikevel innarbeidet en bestemmelser som ivaretar refleksjon mot nabobebyggelse. Det skal foretas støymåling for Bjergsted terrasse før igangsetting, og etter ferdigstillelse av banken. Støy i anleggsperioden vil kunne være et problem for barnehagen. Støy i anleggsfasen skal følge retningslinjer gitt i T 1442, retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. Barns og unges oppvekstsvilkår Området er ikke i bruk for barn og unge i dag. Parken i sør vil få økt areal og det etableres en tursti gjennom denne. 19

20 Levekår Prosjektet ligger innenfor levekårsone 30 Bjergsted. Bjergsted ligger ikke blant de lavest rangerte sonene. Det vises til beskrivelse og vurdering angående solforhold og støy. Prosjektet anses ikke å slå negativt ut på levekårs- statistikken. Risiko og sårbarhet (ROS- analyse) Det vises til ROS- analyse. Et tema som utpeker seg, er grunnforhold. Det er konstatert løsmasser oppå fjell både på sør og vest side av Bybergstykket. Dette må følges opp i videre arbeid. Det er utarbeidet bestemmelser angående geoteknisk oppfølging. 7. Offentlig ettersyn og høring Saken skulle behandles på møte i kommunalstyret for byutvikling den , men ble utsatt. Kommunalstyret for byutviklings flertallsvedtak: Saken utsettes ett møte for gruppebehandling i partiene. Det bes om at mulighetsstudien fra 2012 følger saken som vedlegg. Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den Behandling: Grethe Eriksen (H) ba kommunalstyret vurdere hennes habilitet. Kommunalstyret for byutvikling fant Grethe Eriksen habil i saken. Den uavhengige representanten Odd Erik Hansgaard fremmet følgende oversendelsesforslag på vegne av Ap og de uavhengige representantene Helge Solum Larsen, Odd Erik Hansgaard og Anne Torill Stensberg Lura: «Solstudier viser at mange leiligheter i Bjergsted terrasse vil få skygge slik SR-bygget nå er planlagt. Det bes derfor om å se nøyere på byggets høyder. Særlig skal det vurderes om byggdel som grenser mot Borgermester Middelthons gate kan redusere høyden og f.eks. om økt høyde for byggdel som vender mot Christer Thranesgate kan øke volumet tilsvarende det som tapes. Bygget som helhet skal fortsatt framstå med samme arkitektoniske formspråk.» Henning Bredal (Ap) fremmet følgende oversendelsesforslag på vegne av Ap og de uavhengige representantene Helge Solum Larsen, Odd Erik Hansgaard og Anne Torill Stensberg Lura: «Til 2. gangs behandling bes det om at følgende vurderes: 1. I forbindelse med trafikkanalysen må det vurderes gjenåpning av Christen Tranes gate toveis mot kryss Tanke Svilandsgate. 2. Det må gjøres særskilte vurdering av sikt og tilbakeblokkering i alternativ 2, som viser innog utkjøring under Bjergsted Terrasse. 3. Det gjøres ny vurdering av høyder og utnyttelse, i tråd de med faglige anbefalingene i mulighetsstudien fra Det bes om analyser av arealbehov pr. ansatt opp mot noen nyere ferdigstilte næringsbygg, slik at prosjektets arealbehov kan sammenlignes. 5. Det vurderes på ny om den større betydelige vegetasjonen mot Christen Tranes gate kan beholdes. 6. I forhold til barn og unges oppvekstvillkår må forholdet til barnehagen på naboeiendommen vurderes særskilt.» Erlend Jordal (H) fremmet følgende oversendelsesforslag på vegne av H og FrP: 20

21 «Byggets omfang, volum og høyder vurderes ikke endret ettersom det er godt tilpasset og fungerer godt som en del av et utvidet sentrum.» Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt 2 oversendelsesforslag på vegne av de Ap og uavhengige representantene Helge Solum Larsen, Odd Erik Hansgaard og Anne Torill Stensberg Lura følger saken. Oversendelsesforslag på vegne av H og FrP følger saken. Kommentar til oversendelsesforslag fra Odd Erik Hansgaard på vegne av Ap og de uavhengige representantene Helge Solum Larsen, Odd Erik Hansgaard og Anne Torill Stensberg Lura: Det vises til svar under, punkt 3 og 4. Kommentar til oversendelsesforslag fra Henning Bredal (Ap), på vegne av Ap og de uavhengige representantene Helge Solum Larsen, Odd Erik Hansgaard og Anne Torill Stensberg Lura 1. Det er utarbeidet et notat der spørsmålet redegjøres for, «Vurdering av åpning for utkjøring i Christen Tranes gate fra sørøst til Tanke Svilands gate, Asplan Viak datert », se vedlegg. En gjenåpning anbefales ikke. Da Tanke Svilandsgate ble opparbeidet som miljøgate i 2007, ble dagens løsning vurdert på nytt. Det ble da konkludert med at denne fungerer godt. Bakgrunnen for lyskryss og enveiskjørt gate var å forenkle trafikkbilde. Dette ble gjort for å sikre skolevei. En gjenåpning vil også føre til forsinkelsene for bussen gjennom krysset. 2. Alternativ 2, som det vises til, er ikke lenger aktuell. 3. Det er utarbeidet et notat fra forslagstiller; «Alternativer for å bedre solforhold for nabobebyggelse», datert , se vedlegg. Konklusjonen i denne er: Det er testet ut flere varianter av volumsutforming, som forbedrer solforholdene i større eller mindre grad for nabobebyggelsen. Det er ikke funnet løsninger som gir vesentlig bedre solforhold for Bjergsted Terrasse, uten å redusere byggets areal, endre dets arkitektoniske uttrykk, eller gi en langt dårligere tilpasning til småhusbebyggelsen og parken mot sør. 4. Det har vært sett på byggets effektivitet på nytt, og kontoretasjene er sammenlignet med en del nye kontorbygg i Oslo. Denne sammenligningen viser at bygget er like, eller mer effektivt, enn disse. Øvrig kommentar til punkt 4 og 5 over: For å kunne samlokalisere sine ansatte i nytt hovedkontor påpeker SR- Bank og forslagstiller at de er avhengige av den foreslåtte størrelsen på bygget. Bygningsvolumet er ikke endret siden 1.gangsbehandling. 5. Som det framgår av plankart er trærne på vestsiden av Christen Tranes gate nå målt inn og vernet, i tillegg til flere trær på byggetomten. To trær flyttes, pga innsigelse, det vises til redegjørelse for dette under. 6. Solforholdene for barnehagen vil ikke få vesentlige konsekvenser. Siden barnehagen ligger på vestsiden av Bybergstykket. Adkomst til p- kjeller vil bli liggende helt nord i Christen Tranes gate, og vil ikke komme i konflikt med hente/ bringe til barnehagen. Forholdet anses som ivaretatt. Kommentar til oversendelsesforslag fra Erlend Jordal (H) Bygget er uendret siden førstegangsbehandling 21

22 Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak: Privat forslag til plan 2543 for gnr/bnr 59/120 Bybergstykket i Bjergsted, med 2 alternativer til plankart, begge datert Helen og Hard , og 2 alternativer til reguleringsbestemmelser, datert Helen og Hard , sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Innkomne innsigelse og merknader/ uttalelser Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht i perioden: til , og det ble arrangert informasjonsmøte om saken den Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert Det kom inn innsigelse til planforslaget, for temaet naturmangfold. Innsigelse 8.april 2015 kom det inn en innsigelse til planen fra Fylkesmannen i Rogaland på grunn av botaniske verdier av nasjonal verdi. Dette gjaldt funn av rødlistede mosearter. I samme uttalelsen bes det om at planen bearbeides slik at alme- og asketrær (inkludert rotsystem) langs Rosenberggata og Christen Tranes gate blir ivaretatt. Prosess Etter dette fulgte flere møter med Fylkesmann, for å avklare spørsmål tilknyttet innsigelsen, og finne ut hvordan man skulle arbeide videre. På bakgrunn av møtene ble det utarbeidet en rekke utredninger. Det ble søkt etter rødlistede moser på trærne i utbyggingsområdet, i tilgrensende områder, og andre steder i Stavanger. Det ble engasjert en arborist til å vurdere helsetilstand til trærne på tomten, og utredet mulighet for flytting av disse. Det ble gjort forsøk på å flytte bark i juli Konsekvenser for planlagt bebyggelse ved å beholde eksisterende trær langs Christen Tranes gate, ble også vurdert. Utredningene gav grunnlag for at vi kunne gjøre en avveiing av naturmangfold, satt opp i mot utbyggingshensyn. Trekking av innsigelse, og vilkår i planmaterialet På bakgrunn av drøftingsmøte med Fylkesmannen , ble innsigelsen trukket, hvis flere vilkår ble sikret på plankart og i bestemmelser. Hensikten med dette er å sikre at sjeldne arter (butthårstjernemose og almehårsstjernemose) ivaretas på en best mulig måte. Vilkårene som ble innarbeidet er sikret på plankart og i bestemmelse Vernede trær vises på plankart. Nye trær Bestemmelser sikrer at ny almallè skal beplantes, på østsiden av Christens Thranes gate. I tillegg skal det plantes trær langs Borgermester Middelthons gate, sør og nord for buss- og taxi holdeplass. De almene som skal plantes skal være resistente mot almesyke. Flytting av trær og forsøk på spredning av mose 2 allétrær med forekomst av butthårstjernemose langs Christens Thranes gate, (tre merket nr. 2 og 3 på plankart) flyttes i et nærområde med andre almetrær slik at naturlig spredning sannsynliggjøres. Målet er at bestanden av butthårstjernemose og andre sjeldne arter kan opprettholdes, og sikres for fremtiden. Stedet vi ser for oss er parken på Rudlå, dette skal undersøkes nærmere. Prosjektet med spredning av butthårstjernemose skal videreføres ved at noe av mosen på tre 2 flyttes, og dette følges videre opp i et overvåkningsprogram. Revidert plankart og bestemmelser ble oversendt Fylkesmannen, og innsigelsen ble formelt trukket

23 Merknader som er kommet inn under offentlig ettersyn Innkomne merknader/ uttalelser Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht i perioden: til Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert Det kom inn 11 merknader, 8 merknader fra offentlige instanser, og 3 merknader fra private til planforslaget. Merknader er referert og kommentert i vedlegg. Under er et kort sammendrag: Merknader fra offentlige instanser Fylkesrådmannen mener at byggets utforming og samspill med omgivelsene vurderes som vellykket, men at det er gjenstående utfordringer i forhold til solforhold. Den nye foreslåtte parkeringsnorm i kommunedelplan for sentrum legges til grunn for planen (0,5 p-plasser pr 100 m 2 BRA). Funksjonshemmedes råd AU påpeker krav om Universell utforming (UU). Bydelsutvalget ønsker en matvarebutikk i første etasje. Vegvesenet viser til at tekniske planer som berører fv.411 skal oversendes til Vegvesenet for gjennomsyn. Oppvekst og levekår, helse mener at en parkeringsløsning bør omfatte barnehageansattes behov for parkering, og at det bør sørges for en mest mulig trafikksikker løsning for levering og henting av barn i barnehagen. Støy i anleggsperioden må tilfredsstille krav gitt i T-1442, og den forurensede grunnen må bli håndtert på en sikker måte. Bymiljø og utvikling, Park og vei, påpeker at trærne langs Christen Tranes gate bør måles inn, og bevares. Kommentarer: Det er redegjort for alternative studier. Det er ikke kommet frem til løsninger som i vesentlig grad bedrer solforholdene for Bjergsted terrasse, uten å redusere bygget i volum. Det vises til notat i vedlegg. Forslagstiller velger å forholde seg til gjeldende vedtatte parkeringsnorm i kommuneplanens arealdel. Men bestemmelsen åpner nå opp for mulighet for sambruk mellom offentlige tilgjengelige parkeringsplasser, og parkeringsplasser for kontor i bygget. Alternativt kan offentlig tilgjengelige parkeringsplasser etableres i andre p-anlegg i nærheten av konserthuset. Bestemmelser sier at UU skal være bærende kvalitetsprinsipp. En matvarebutikk er så plasskrevende virksomhet at denne vil ta et stort areal fra banken. Dessuten er det ikke lett å få til varelevering i denne etasjen pga stigningen i Christen Tranes gate. Formulering om tekniske planer legges inn i bestemmelsene. Det kan gjøres en privatrettslig avtale om reservasjon av parkeringsplasser, for barnehagen, i det offentlig parkeringsanlegget under Bybergstykket eller i nærområdet. Det er ikke mulig å tilrettelegge for gateparkering i Christen Tranes gate. Det er lagt inn i bestemmelsene at T skal tilfredsstilles i byggeperioden, og det er lagt inn i bestemmelsene at det skal lages tiltaksplan for håndtering av forurensede masser. Mesteparten av trærne langs Christen tranes gate bevares. Disse er målt inn. Merknader fra private Sameie i Bjergsted terrasse. Det påpekes at bygget vil utgjøre en lukket kontorarbeidsplass, og at virksomheten er i svært liten grad publikumsrettet. Det påpekes at bygget er for stort for tomten, det vil bygges en svært høy og ensformig vegg på over 70 meter. Trerekken på vestsiden av Borgermester Middelthons gate må spares. Merknadstiller mener at solforholdene er uakseptable, og at totalhøyden på nybygget må tas kraftig ned. Støy i anleggsfase og refleksjonsstøy må ivaretas. Det savnes en oversikt over hvor og hvordan riggområdet skal organiseres. Kommentarer: Vi mener prosjektet tilfører området flere positive kvaliteter. Det vil etableres flere hundre nye arbeidsplasser nært sentrum. Arealene rundt bygget vil få opparbeidet nye fortau, samt forplass/torg med høyverdig belegning (opprustning av området i forhold til i dag). Det etableres nybygg med åpen karakter på bakkeplan. 1.etasje kan inneholde publikumsrettet virksomhet. Det skal plantes trær i Borgermester Middelthons gate der det er mulig, sør og nord for buss- og taxi stopp. Vi har forståelse for at merknadstiller mener at solforholdene ikke er gode nok. Det er sett på om dette kan løses, uten å redusere bygge i volum. Det er ikke kommet frem til løsninger som i vesentlig grad vil 23

24 bedre solforholdene for Bjergsted terrasse. Bygget slik det var foreslått til førstegangsbehandling legges fram til sluttbehandling. Støy i anleggsfase og refleksjonsstøy, ivaretas i bestemmelser. Det er krav om anleggsplan til byggesak, denne skal løse organiseringen av anleggsarbeidet. Sonja Kuhlmann, Påpeker at dagens miljøstasjon er fjernet i ny plan, og at det er viktig for folk uten bil at denne miljøstasjonen beholdes i nærområdet. Kommentarer: Det er ikke stilt krav om ny miljøstasjon fra fagavdeling renovasjon. Plast og metall skal etter 2017 gå i restavfallet. Fagavdeling Renovasjon jobber med løsning for henteordning for glassavfall. Ny begrenset utleggelse Som et ledd i å hensynta naturmangfoldet i området ble planområdet utvidet, for at vi kunne verne trærne på vestsiden av Christens Thranes gate. Planutvidelsen ble varslet , og det kom inn 1 merknad, fra Fylkesmannen, datert , der det står at Fylkesmannen støtter planutvidelsen. Endringer som er foretatt etter utleggelser Planforslaget er i hovedsak uendret fra førstegangsbehandling. Naturmangfold, (mose og trær) Det vises til redegjørelse for hvordan innsigelse er håndtert over. Endringene er beskrevet her. Adkomstløsning Den alternative løsningen, med innkjøring i Bjergsted terrasse ved konserthuset, i Sandvigå er forkastet. Denne løsningen ble vurdert som det beste planfaglige alternativet. Men denne løsningen førte til at det ble mer trafikk i Sandvigå. Dette vil være negativt for beboere i Bjergsted terrasse, spesielt i rushtid, morgen og kveld. Naboer i Bjergsted terrasse var negative til løsningen. Adkomsten til bygget er fra Christen Thranes gate. Parkering Det er et behov for 85 parkeringsplasser for Bjergsted- området. I bestemmelsene er det åpnet for at flere parkeringsplasser kan organiseres som en sambruk mellom bankens p-plasser og offentlige p- plasser. Det er også åpnet for at de offentlig p-plassene kan løses ved at det fristilles plass i eksisterende parkeringsanlegg nærmere Konserthuset. Støy Bestemmelser som ivaretar refleksjon mot nabobebyggelse og støy i anleggsperioden er innarbeidet til sluttbehandling. Universell utforming Det er ikke mulig å ivareta universell utforming for turvei gjennom parken. Men bestemmelsen for er nå innskjerpet. Parken skal utformes uten trinn, slik at den på en best mulig måte imøtekommer universell utforming på dette strekket. Geoteknisk oppfølging Det er konstatert løsmasser oppå fjell både på sør og vest side av Bybergstykket. Dette skal følges opp i videre arbeid. Det er utarbeidet bestemmelser angående geoteknisk oppfølging. Boligeiendommen gnr/bnr 59/1229, Rosenberggata 27 Ved førstegangsbehandling var deler av uterommet regulert til park, dette er nå rettet opp. Uterommet reguleres til boligformål, og uterom for boligen. Garasjen som er bygget utenfor eiendomsgrensen, og i det området som reguleres til park må rives. 24