Husleierestanser. Rapport. Et delprosjekt under prosjekt «opprettelse av boligtjeneste». Vedtatt i kommunestyret

Transkript

1 Rapport Husleierestanser Et delprosjekt under prosjekt «opprettelse av boligtjeneste». Vedtatt i kommunestyret sak 30/ Stjørdal kommune Anne Lise T. Sætnan 0

2 Innhold 1. Innledning: Statlige føringer: Alle skal bo godt og trygt Mandat for delprosjekt husleierestanser: Prosjektledelse: Rutinebeskrivelser fra berørte enheter: NAV - sosialtjenesten Rutiner: Lov om sosiale tjenester i NAV: Frivillig trekkavtale inn i NAV sentralt: Gjeldsrådgivning: Værnesregionen Lønn/Regnskap: Rutiner: Husleierestanser: Antall oppsigelser fra leieforhold, begjærte og gjennomførte fravikelser: Servicetorget og bostøtte: Enhet eiendom: Rutiner: Prisnivå i kommunal utleiebolig pr. mars 2015: Oppfølgingstjenesten: Flyktningetjenesten: Rutiner: Innleie av private boliger for framleie: Barnevern: Omsorgsboliger: Namsmann: Oppsummering av rutinekartlegging: De viktigste funnene i kartleggingen viser at: Hvilke utfordringer: Forbedringsområder og tiltak: Forbedringsområder A på det forebyggende stadiet: Forbedringsområder B for å løse en konkret utkastelsessak: Forbedringsområder C for økt kompetanse og informasjonsflyt: Vedlegg til kartleggingsrapporten: Kostnader ved begjæring om utkastelse og tvangssalg: Livsoppholdssatser: Lovhenvisninger og lovtekst: Tidslinje fra enhet Eiendom/Flyktningetjenesten og VR

3 1. Innledning: Delprosjekt Husleierestanser kom i gang som følge av prosjekt «Opprettelse av boligtjeneste». I prosjektplan for prosjektet «opprettelse av boligtjeneste, er det under pkt. 1.4 oppgaver i prosjektet, nr. 7, nedfelt mål om å redusere husleierestanser og tvangsutkastelser. Bedre rutiner og organisering av arbeidet. Målsetting: Redusere husleierestanser og lavest mulig tvangsutkastelser fra kommunale utleieboliger. Tiltak: Utarbeide metodikk, rutiner og organisering av arbeidet rundt leietakere i kommunale utleieboliger som misligholder husleiebetaling. Tettere og forpliktende samarbeid innad i kommunen og NAV. Prosjektet skal gjelde alle som har husleiekontrakt med kommunen. Dvs. inkludert alle leietakere som leier privat bolig på framleie fra kommunen. Prosjektet skal ikke arbeide med enkeltsaker på individnivå. Prosjektets leveranse er denne rapporten som skal munne ut i forbedringsområder og tiltak. Den enhet som er berørt av husleierestanse arbeidet skal følge opp og få tiltakene inn i ordinær drift. Den som skal jobbe med boligsosialt arbeid må ha evnen til å se helheten i dette arbeidet. Både for den vanskeligstilte og ikke minst for kommunen. En må ha for øye at det her jobbes med mennesker som er i en vanskelig livssituasjon, samt at kommunens økonomiske situasjon også skal ivaretas. Bedre kunnskap og rutiner kan gjøre at NAV - sosialtjenesten og andre aktører kan kobles inn tidligst mulig. Dette kan bidra til at kostnadene for den enkelte leietaker og kommunen holdes på et så lavt nivå som mulig. Tidlig oppfølging fra NAV sosialtjenesten øker sjansene for å finne gode løsninger og forebygge utkastelser og begjæringer om dette. 2

4 1.1 Statlige føringer: Alle skal bo godt og trygt I ny nasjonal strategi «bolig for velferd» har regjeringen fastsatt følgende nasjonale mål og prioriterte innsatsområder for det boligsosiale arbeidet ( ): Mål: 1. Alle skal ha et godt sted å bo 2. Alle med behov for tjenester, skal få hjelp til å mestre boforholdet 3. Den offentlige innsatsen skal være helhetlig og effektiv Prioriterte innsatsområder: hjelp fra midlertidig til varig bolig hjelp til å skaffe en egnet bolig forhindre utkastelser gi oppfølging og tjenester i hjemmet sikre god styring og målretting av arbeidet stimulere til nytenkning og sosial innovasjon planlegge for gode bomiljøer Bekjempelse av bostedsløshet er en prioritert oppgave for stat og kommune. Arbeidet er en sentral del av det boligsosiale arbeidet, det innebærer forebygging for å forhindre bostedsløshet, og arbeid med å etablere bostedsløse i varig bolig. Det settes et særlig fokus på å forsterke innsatsen overfor barnefamilier og unge som ikke bor bra. 2. Mandat for delprosjekt husleierestanser: I Boligsosial handlingsplan og arbeidet med denne, ble det satt fokus på muligheten for å redusere utestående kommunale husleierestanser. Som en videreføring av det boligsosiale arbeidet i kommunen vedtok kommunestyret den 29.mars 2012, å igangsette prosjektet «opprettelse av boligtjeneste». Med bakgrunn i dette ønsker Stjørdal kommune å igangsette delprosjekt Husleierestanser for å redusere husleierestanser og lavest mulig tvangsutkastelser fra kommunale utleieboliger. 2.1 Prosjektledelse: Styringsgruppa: Rådmannens ledergruppe og leder ved NAV. Prosjektansvarlig: Rådmannen. Prosjektleder: Anne Lise Tiller Sætnan i 100% stilling. Inkl. i stillingen er prosjektleder for prosjekt «opprettelse av boligtjeneste» og overordnet ansvar for startlånsordningen i kommunen. 3

5 Prosjektgruppa har bestått av følgende medlemmer: Værnesregionen Lønn/Regnskap ved Mona Tronhus, saksbehandler innfordring. Heretter kalt VR. Etat Teknisk drift ved Kristin Moe, boligforvalter ved enhet Eiendom. Deltatt frem til Erstattet med Stian Foldal, rådgiver ved enhet Eiendom fra Etat Omsorg ved Andreas Evenhus, fagkoordinator ved Oppfølgingstjenesten frem til Erstattet med Arve Stoum, koordinator Oppfølgingstjenesten. NAV- Sosial ved Tore Dahl, rådgiver. Servicetorget ved Anne Lise T. Sætnan, prosjektleder. 3. Rutinebeskrivelser fra berørte enheter: 3.1 NAV - sosialtjenesten Rutiner: Supplerende sosialhjelp til boutgifter utbetales normalt til den enkelte. Når det oppdages at de ikke betaler husleie tross overføring av supplerende sosialhjelp til boutgifter, stoppes overføringen. NAV overfører da direkte til kommunen/privat utleier. Det er pr mars 2015 under 70 enkeltpersoner/familier som har offentlig forvaltning av sine trygdeytelser/inntekter (frivillig og tvungen forvaltning). Det henvises til forslag til nye felles rutiner for frivillig forvaltning i NAV Værnes Nord. Da blir husleie overført direkte til utleier og alle løpende utgifter betalt, slik at det ikke oppstår ytterligere gjeld. I tillegg vil det så hele tiden bli forsøkt å betale ned på tidligere opparbeidet gjeld dette etter evne. Det skal imidlertid alltid sikres først at personene/familiene har tilstrekkelig midler til nødvendig livsopphold og husleie + strøm. Husleie til kommunen er ofte ordnet med avtalegiro. Gjeld nedbetales evt. etterpå. Det er alltid en balansegang om hvor mye det offentlige hjelpeapparat skal bruke av ressurser med hensyn til forvaltning av en persons inntekter. Det må alltid stilles spørsmål om hva som gagner en person best for å nå målet om størst mulig selvhjulpenhet. Dette er avklaringer NAV Værnes Nord vil ha stort fokus på i tiden fremover. Angående husleiebetaling til kommunen, har Nav Værnes Nord v/fagansvarlig et samarbeidsmøte med enhet eiendom og blir da oppdatert på aktuelle husleierestanser. Fagansvarlig tar så dette med seg tilbake til de ulike saksbehandlerne her på NAV for å få en tilfredsstillende ordning/betaling av dette etterpå. Vi har et nært samarbeid med VR angående diverse enkeltsaker som til enhver tid dukker opp. 4

6 NAV Værnes Nord får kopi av alle saker om tvangsfravikelse fra enhet eiendom og har som rutine å vurdere/eventuelt ta kontakt med personene det gjelder, dette for å hindre unødvendig utkastelser Lov om sosiale tjenester i NAV: 1. Lovens formål er å bedre levevilkårene for vanskeligstilte, bidra til økonomisk og sosial trygghet, herunder at den enkelte får mulighet til å leve og bo selvstendig. Viser forøvrig til lovhenvisninger i kapittel Frivillig trekkavtale inn i NAV sentralt: NAV sosialtjenesten har vurdert ordningen med frivillig trekkavtale inn i NAV sentralt. Vi har sett til Sandefjord kommune som har tatt dette i bruk etter endt prosjekttid. NAV - sosialtjenesten praktiserer i dag god bruk av frivillig og tvungen forvaltning. Frivillig trekkavtale direkte fra NAV sentralt fungerer best for de med varige ytelser som uførepensjon og alderspensjon. En ser flere utfordringer i forhold til AAP og andre midlertidige ytelser med f.eks. utbetalinger hver 14.dag. NAV sosialtjenesten ønsker derfor ikke å innføre denne modellen Gjeldsrådgivning: Kommunene er ut fra gjeldsordningsloven og lov om sosiale tjenester pliktig til å gi kommunens innbyggere økonomisk råd og veiledning. Økonomisk rådgivning handler om å heve brukerens økonomiske bevissthet, øke brukeren kunnskap om egen økonomi og gi gjeldsrådgivning. Målet med økonomisk rådgivning er å bidra til sosial og økonomisk trygghet samt forebygge sosiale problemer. Lovverk: Lov om sosiale tjenester i NAV. Gjeldsordningsloven. Dekningsloven/Innkrevingsloven. Tlf: 800Gjeld økonomirådgivingstelefon i NAV. 3.2 Værnesregionen Lønn/Regnskap: Rutiner: Fakturagrunnlag legges inn av Enhet eiendom/flyktningetjenesten (heretter kalt kommunen), og beskjed om fakturering sendes VR senest den 25. i mnd. Forfall på faktura er alltid den 20. i mnd. 5

7 For de som ikke betaler blir det sendt betalingsvarsel etter ca. 14 dager. For de som ikke betaler betalingsvarsel blir det sendt inkassovarsel etter ca. 14 dager etter betalingsvarsel. For de som ikke betaler inkassovarsel sendes det varsel om oppsigelse 4-18 varsel, etter ca. 14 dager. Videre blir kopi av 4-18 varsel sendt kommunen. Gjennomgang med kommunen etter 14 dager for å sjekke om vi skal begjære fravikelse. I samme prosessen blir det anmodet om at bostøtteansvarlig tar transport i bostøtte. Ved betalingsutsettelse og nedbetalingsavtale har vi ingen skriftlige rutiner, men praktiseres etter skjønn og individuell vurdering i hver enkelt sak. Vi ønsker i hovedsak ikke betalingsutsettelser, men nedbetalingsavtaler kan gis for en kort periode når det er opparbeidet restanse. I saker hvor leietaker ikke følger opp sine forpliktelser, tross bistand fra hjelpeapparatet, sendes begjæring om fravikelse til Namsmannen. VR er prosessfullmektig (som fører saken for kommunen). Når det er berammet en dato for fravikelse, så møter kommunen og VR sammen med Namsmann. Det blir skiftet lås på boligen og kommunen overtar boligen. Prosessen med å inndrive husleierestansen settes i gang Husleierestanser: Tabell nr. 1 Beløp i kroner og prosent for Inngående saldo og fakturering Utgående saldo pr d.å Utestående i % 7,6% 6,9% 7,5% 6% 3,8% Utestående beløp består av faktura for Nedgang skyldes opprydding av restanse på faktura også før Kr ble avskrevet i Det er også greit å merke seg at kr er innfordret, så det drives godt feltarbeid på husleierestanser. Viktig å merke seg at dette er tall i regnskapet. Det vil fortsatt drives innfordring av kravene mot kundene. Slettingen er i regnskap. Kun dødsbo slettes helt hvis det ikke er midler i boet. Alle andre krav vil bli forsøkt innfordret. Samtidig som arbeidet med delprosjekt husleierestanser har pågått, har enhet eiendom/flyktningetjenesten og VR utviklet et forpliktende samarbeid. Personlig kontakt med den enkelte leietaker gir resultat i alle saker. Eksempler på ting som påvirker tallene: Antall boliger vi har til enhver tid. Kompleksiteten på leietaker. 6

8 Gyldige husleiekontrakter. Husleieøkninger. Dødsbo (de som har pårørende som takker nei til å ta over dødsbo, da de ikke ønsker å arve gjeld). Leietakere i kommunale boliger er ofte de med lite ressurser Antall oppsigelser fra leieforhold, begjærte og gjennomførte fravikelser: Tabell nr. 2 Oversikt over antall oppsigelser, begjærte og gjennomførte fravikelser Periode Antall Oppsigelser Begjærte fravikelser Gjennomført To av de gjennomførte fravikelsene fikk flytte tilbake i boligen innen 2 døgn, etter at de hadde innfridd restansen. Det er gjort forsøk på å kartlegge/lage oversikt over antall begjærte, gjennomførte og hevinger av tvangsfravikelser de siste år. Ved gjennomgang av det materiale vi har (NAV, Enhet eiendom, VR og Namsmann), klarer vi ikke å lage noen riktig oversikt. Det har frem til nå ikke vært etterspurt dokumentasjon på dette, og det finnes ingen gode rutiner for å ta vare på slik dokumentasjon. VR har startet registrering av dette fra Servicetorget og bostøtte: Rutiner ved innføring av transport av bostøtte: Bostøtteansvarlig får beskjed fra VR når det skal innføres transport på bostøtte. Husleiekontrakt kontrolleres om den er gyldig for innføring av transport. Samtidig som det registreres transport i bostøttesystemet, blir det skrevet brev til søker. Brevet sendes søker med kopi til VR og arkiv bostøtte. Teksten i brev lyder: «Vi er gjort kjent med at du skylder husleie til Stjørdal kommune. Da du mottar bostøtte fra Husbanken, er det ønskelig at fremtidig bostøtte blir utbetalt til Stjørdal kommune. Bostøtten vil derfor fra nå av overføres til Stjørdal kommunes konto for dekning av opparbeidet restanse på husleie, jfr. Husbankloven 9». 3.4 Enhet eiendom: Enhet eiendom har ansvaret for det privatrettslige forholdet til den som er tildelt bolig gjennom vedtak fra Forvaltningskontoret. Arbeidet omfatter inngåelse av husleiekontrakt, innflytting, utflytting, husleiefakturering (lage grunnlag) og oppfølging av husleiekontrakt. Dersom leietaker misligholder sitt leieforhold i form av husleierestanse vil VR sende oppsigelser og 4-18 varsel i henhold til figur i vedlegg («tidslinje fra enhet eiendom»). 7

9 Dersom leietaker fremdeles ikke betaler restansen, vil VR be enhet eiendom om myndighet til å begjære tvangsfravikelse til Namsmannen. Dette medfører at leietaker blir kastet ut av sin leilighet i regi av namsmyndigheten og politiet. Enhet eiendom deltar på utkastelsen og sørger for å bytte lås i boligen Rutiner: Innflytting Før innflytting til kommunal utleiebolig blir husleiekontrakt utstedt med dato for varighet, pris pr mnd. og ordensregler. Kontrakten informerer i tillegg om leietakers plikter, og inneholder informasjon om leietaker skal opprette eget strømabonnement eller om energi er inkludert i husleien. Det blir tatt en samtale med ny leietaker om praktiske ting rundt kontrakten, boligen, strøm og viktigheten med å betale husleien. I noen tilfeller vil husleiekontrakt (etter avtale) bli lagt i Servicetorget og utlevert av Servicevertene. Nøkkel til boligen blir ikke utlevert før kontrakt er underskrevet. Det vil videre være hensiktsmessig å se på utarbeidelse av en boligmappe som leveres ut samtidig med kontrakt. Under leieperioden I de tilfeller det foreligger klager på leietaker, vil leietaker enten bli kontaktet eller tilskrevet om forholdet. Dersom forholdet ikke utbedres vil leietaker motta oppsigelse av leieforholdet. I de tilfeller hvor det er grovt mislighold vil enhet eiendom heve kontrakten med umiddelbar virkning. Enhet eiendom fremsetter da en begjæring til tingretten, som avsier en kjennelse. Utflytting Når leietaker flytter ut vil enhet eiendom undersøke leiligheten i forhold til renhold, rydding og skader. Dersom undersøkelsen viser at leietaker ikke har gjort en god nok jobb med rengjøring og rydding, vil leietaker bli bedt om å vaske på nytt. I noen tilfeller vil enhet eiendom leie inn rengjøringsbyrå for leietakers regning. Leieforholdet avsluttes ikke før rengjøring og rydding av leilighet er godkjent av enhet eiendom, samt at nøkler er levert inn. Nødvendig vedlikehold blir utført av enhet eiendom før ny leietaker flytter inn. Dødsbo Når det gjelder rutiner for dødsbo så har kommunen ingen skriftlige rutiner, og dette foreslås innført. Det henvises til Husleieloven 8-2 og Husleielovens regelverk legges til grunn, samt at det brukes skjønn fra sak til sak. Målet er å få avsluttet leieforholdet så smidig som mulig, med ingen husleierestanser. Manglende rutiner/oppfølging på bosenter gjør at enhet eiendom ofte ikke får beskjed om dødsfall på bosenter før ny person skal flytte inn. Dette gjør at avdøde/pårørende fremdeles kan motta faktura for husleie. 8

10 3.4.2 Prisnivå i kommunal utleiebolig pr. mars 2015: Tabell nr. 3 - Prisnivå i utleieboliger Antall fra kvm til kvm fra pris til pris snittpris 1 roms roms roms roms roms & større Tabell nr. 4 - Prisnivå i omsorgsboliger Antall fra kvm til kvm fra pris til pris snittpris 1-roms 102 8, roms roms Ikke medregnet: Institusjonsplasser. Totalt har Stjørdal kommune pr. mars 2015, 442 boenheter fordelt slik: 167 kommunale utleieboliger + 1 prestebolig som ikke er medregnet. 274 omsorgsboliger. 3.5 Oppfølgingstjenesten: Rutiner i forhold til husleierestanser: Oppfølgingstjenesten tilbyr Individuell plan og koordinering av tjenester til brukere med langvarige og koordinerte tjenester. Deriblant ansvarsgrupper. Tjenester fra Oppfølgingstjenesten etableres og det fattes vedtak etter søknad på tjenester til forvaltningskontor. Alle tjenester er individuelle og det er brukers ønske og behov som er utgangspunkt for tiltakene. Oppfølging til offentlig kontor, deriblant NAV kan være en tjeneste som tilbys. 9

11 3.6 Flyktningetjenesten: Flyktningetjenesten har 71 private boenheter til framleie (mars 2015). En blanding av hus, leiligheter og hybler. Flyktningetjenesten er avhengige av boliger til nye flyktninger som kommer årlig og til flyktninger som har bodd i Stjørdal kommune en stund. Det er vanskelig å få leie bolig i Stjørdal når du er flyktning, eller har flyktningebakgrunn. Konkurransen om de få boligene som er ledige er stor, samt at husleien på leieboliger er høy. For nyankommet flyktning er det kommunen som sørger for bolig til førstegangsbosetting i Stjørdal. Noen trenger å forlenge sitt leieforhold i kommunal bolig av forskjellige årsaker, andre trenger å bytte bolig som for eksempel når det er familiegjenforening Rutiner: Kommunale utleieboliger: Innflytting Flyktningeenheten er behjelpelig med å fylle ut søknad på kommunal bolig, samt forsikre seg om at vedtak er mottatt og forstått etter tildeling/avslag. Flyktningeenheten bistår ved behov med hjelp til å lage avtaler for å få husleiekontrakt, skaffe tolk hvis behov, sette over strøm i boligen etc. Under leieperioden Det handler om å forsikre seg om at brev og varsler er mottatt og at de er forstått. Sørge for god kommunikasjon mellom de forskjellige støtteapparatene/organer i kommunen som hjelper leietakerne på forskjellige måter, slik at misforståelsene blir færrest mulig. Det handler om og realitetsorientere om konsekvenser av utlegg, utkastelser og muligheter for nedbetalingsavtaler. Flyktningeenheten driver også med boveiledning og booppfølging så langt de strekker til, i tillegg til å ta kontakt og formidle beskjeder fra for eksempel enhet Eiendom når dette er etterspurt. Utflytting Flyktningeenheten bistår ved behov hvis nødvendig. Det kan være avlesning av strøm, vask ikke godkjent - hvorfor, formidle at nøkkel skal leveres inn etc. Det handler om veiledning og kommunikasjon Innleie av private boliger for framleie: Flyktningeenheten leier inn private boliger for framleie, dette for å kunne oppfylle politisk vedtak om årlig bosetting av flykninger, da Stjørdal kommune ikke har nok utleieboliger. Arbeidet omfatter inngåelse av husleiekontrakt, inngåelse av framleiekontrakter, innflytting, utflytting, lage stående anvisning, husleiefakturering (lage grunnlag) og oppfølging av husleiekontrakt. Videre ved eventuelt mislighold (eks. hærverk i boligen) av leiekontrakten, i samråd med VR og huseier begjærer utkastelse til Namsmannen, si opp leiekontrakt og heving av leiekontrakter, samt tilbakelevering av framleid bolig. 10

12 Flyktningeenheten finner sine boliger for framleie på sosiale medier, internett, aviser og andre nettverk. Det blir daglig søkt på alle disse mediene for å se om det finnes ledige boliger som kan passe de ankomstmeldinger som er kommet gjennom IMDI. Flyktningeenheten får hvert kvartal oppdatert liste over personer som skal komme til Stjørdal. Denne listen inneholder informasjon som for eksempel om det kommer enslige personer eller om det kommer familier, alder, kjønn og nasjonalitet. Ut fra denne informasjonen blir det da søkt etter bolig som kan passe. Ved innflytting i bolig på framleie blir husleiekontrakt utstedt med dato for varighet, pris pr måned og ordensregler. Kontrakten informerer i tillegg om leietaker skal opprette eget strømabonnement eller om energi er inkludert i husleien. Det blir tatt samtale med ny leietaker om boligen, strøm, bostøtte, viktigheten med å betale husleien på forfallsdato, etc. Ved førstegangs bosetting vil en fra Flyktningetjenesten være med i boligen, informere og hjelpe til med det praktiske, som for eksempel sette over strøm. Ved klage på leietaker, blir leietaker kontaktet og det sendes brev til leietaker ved gjentatte klager. Ved hyppige klager blir leietaker oppfordret til å finne annen bolig selv, eller det sendes utflyttingsoppfordring og varsel om oppsigelse. Flyktningetjenesten er behjelpelig med å forsikre seg om at brev og varsler er mottatt, at de er forstått og hjelp til å kommunisere mellom de forskjellige partene i kommunen. I tillegg er Flyktningeenheten bindeledd mellom huseier og leietaker, hvis det skulle oppstå mangler eller andre ting. Flyktningetjenesten sjekker leiligheten i forhold til vask og eventuelle ødeleggelser. Det blir gitt tilbakemelding til leietakere hvis vask ikke er god nok. Leieforholdet stoppes når nøkkel blir levert inn. Det kan kreves erstatning i hht Husleielovens kapittel 10, hvis hus/leilighet ikke blir levert tilbake i den stand som er avtalt (for eksempel ikke vasket). Strøm blir satt over til Stjørdal kommune hvis det blir tomgangsleie på boligen. Flyktningeenheten har opprettet en 50 pst ressurs som ambulant boveileder med tanke på bo mestring og ivaretakelse av bolig. Økonomihåndtering og derigjennom forebygging av restanser, er en del av denne veiledningen. 3.7 Barnevern: Barnevernets praksis er å råde foreldre til å bestille seg time hos NAV for å få bistand til økonomisk veiledning, eventuelt søke økonomisk bistand. Dersom foreldre ønsker, blir en saksbehandler med dem på møte med NAV. Erfaringer viser ved flere tilfeller at foreldre ikke opplyser barneverntjenesten om at de har restanse på husleie, slik at en først blir kjent med dette via NAV eller andre. 11

13 3.8 Omsorgsboliger: Det er innhentet en uttalelse fra enhetsledere som er tilknyttet kommunens omsorgsboliger, vedrørende rutiner for husleierestanser på leietakere: Barne- og avlastningstjenesten melder om at de ikke får noe informasjon i saker hvor leietakerne har utestående husleie til kommunen. De vet ikke hvem som skylder husleie. De har heller ingen rutiner i enheten om dette. Regnskap melder ikke noe om dette. Miljøarbeidertjenesten melder at de ikke er rette instans til å svare på prosjektets spørsmål. De tror for øvrig at ingen av deres beboere har utestående husleie, men at de heller ikke har oversikt over det. Det er Etat Teknisk drift som er huseier og som krever inn husleie og henviser til enhet eiendom. Stjørdal bosenter melder at de ikke har oversikt over hvem som har betalingsutfordringer ved bo-senteret eller andre kommunale utleieboliger. Lånke og Skatval bosenter melder at dette er det Etat Teknisk drift som tar seg av, da det er teknisk som inngår leiekontrakt med leietaker, ikke omsorg. Dersom leietaker ikke betaler må utleier ta direkte kontakt med leietaker evt. pårørende for å høre hvorfor det ikke betales. De går ikke inn til beboere for å høre om de har betalt sine fakturaer. Det blir et privat anliggende mellom utleier og leietaker. De er helt uvitende om hvem som mangler innbetaling, men ønsker å bli underrettet dersom dette byr på store forandringer. De går kun inn og snakker med bruker/pårørende dersom omsorgstjenester ikke blir betalt. Hegra bosenter melder at de som bor på bosenteret får regning hver måned, og mange har avtalegiro, slik at det trekkes hver måned. Dersom det er noen som ikke betaler, blir enhetsleder kontaktet av VR og tar kontakt med bruker/pårørende. Fosslia bosenter melder at det er Etat Teknisk drift som styrer utleie og husleie. De har derfor ikke oversikt over utestående husleie for sine boliger. De har dialog med boligforvalter pr. mail, når det gjelder innflyttingsdato og utflyttingsdato for leilighetene i bokollektivene. Det er også dialog med driftsansvarlig for bygget og prøver å gjøre opphold mellom utleieavtalene kortest mulig. De prøver også å informere pårørende slik at de også deltar i denne prosessen, da det er de som er ansvarlig leietaker og skal si opp leiligheten/leieavtale. Bergsgate melder at de til en viss grad har oversikt over beboernes økonomi og at flere av beboerne har bistand fra NAV til å betale regninger. Husleierestanser har så langt ikke vært et problem og de vil ha beskjed hvis det er restanser hos noen av beboerne for å kunne bistå de i forhold til dette. 12

14 3.9 Namsmann: Rutinene for behandling av fravikelser er de samme for både kommunale og private boliger. Når Namsmannen mottar en begjæring om fravikelse tar vi alltid kontakt med saksøkte pr. telefon og forklarer at han i løpet av få dager vil motta et brev om fravikelse, hva dette innebærer for han samtidig som vi også gir råd/bistand. Samme dag blir et brev med foreleggelse av den mottatte fravikelsen sendt saksøkte. I dette brevet ber vi om at han innen 14 dager etter mottak av dette brevet gir oss tilbakemelding dersom det er forhold han mener har betydning for saken. Etter 2 uker sender vi saksøkte et nytt brev med berammelse av dato for fravikelsen. Noen dager før selve fravikelsen tar vi på nytt kontakt med saksøkte for å høre om han har flyttet ut/eventuelt kommet til en ordning/forklarer hva som skjer under selve fravikelsen. Målet vårt er at folk skal komme til en ordning/eventuelt flytte ut frivillig. Vi erfarer, at dersom vi kommer i kontakt med saksøkte før selve fravikelsen, tar de aller fleste tak slik at fravikelser unngås. Vi har dessverre ingen oversikt over hvor mange fravikelser vi har mottatt/gjennomført fra kommunen de siste 3 år. 13

15 4. Oppsummering av rutinekartlegging: 4.1 De viktigste funnene i kartleggingen viser at: Personlig kontakt med den enkelte leietaker gir resultat i de fleste saker. Mange av kommunens enheter mangler skriftlige rutinebeskrivelser for arbeidet med husleierestanser og arbeidet er i dag personavhengig. Frister som blir satt i innfordringsarbeidet blir ikke overholdt av alle parter. Konsekvensen blir at det påløper gebyrer som må betales av leietaker. Det er behov for et mer forpliktende samarbeid mellom VR, enhet Eiendom, NAV sosialtjenesten, oppfølgingstjenesten og flyktningetjenesten. Det er behov for skriftlige nedbetalingsavtaler for nye leietakere som har bestående restanse til kommunen fra tidligere leieforhold. Det bør også kreves skriftlig nedbetalingsavtale for leietakere som misligholder husleie i botiden. Enkelte leietakere nedprioriterer betaling av husleie. I prosjektperioden ble arbeidet med oppfølging av kommunal utleiebolig og innleie av privat framleid bolig splittet opp og fordelt på hhv. enhet eiendom og flyktningetjenesten. Dette har ført til merarbeid og mindre oversikt i husleierestanse arbeidet. Tabellene nedenfor viser et øyeblikksbilde av utestående husleie i prosent og kroner pr Tabell nr. 6 Utestående husleie i prosent fordelt pr. år. År Flyttet Boende Dødsbo % 68% 4% % 47% -* % 17% -* 2010 og eldre 100% -* Tabell nr. 7 - Utestående husleierestanse i kroner fordelt pr år. År Flyttet Boende Dødsbo , , , , ,- -* , ,- -* 2010 og eldre ,- -* Utestående restanse totalt pr , , ,- *dødsbo slettes helt hvis det ikke er midler i boet. Total restanse pr er kr ,-. 14

16 5. Hvilke utfordringer: 1. Enkeltsaker er utfordrende og det jobbes mye forebyggende. Dette må samkjøres med nedfelte frister og det handler om å komme tidlig på banen. 2. Når er det naturlig å ta transport av bostøtte? 3. Det er behov for skriftlige nedbetalingsavtaler for nye leietakere som har bestående restanse til kommunen fra tidligere leieforhold. Det er også behov for skriftlig nedbetalingsavtale for leietakere som misligholder husleie i botiden. 4. For nyankomne flyktninger er det overgangsfaser til gradvis større ansvar for å håndtere egen økonomi, som er utfordringen. 5. Spredt kompetanse og ikke tilstrekkelig avsatte ressurser til det boligsosiale arbeidet. 6. Enkelte leietakere har beløpsgrense på fastoppdrag og ved husleieøkning vil ikke husleie bli trukket. En annen utfordring er det når den 20. er på helg og utbetaling av trygd er tidligere enn vanlig. Noen har da rukket å bruke av pengene som skulle ha vært trukket til husleie den Det kan synes som om flere og flere får økonomiske problemer med å forvalte egen økonomi. Det trengs mer økonomisk veiledning/opplæring til innbygger i Stjørdal, jfr. «luksusfellen». Det er dyrt å leie bolig i Stjørdal. Dette fører trolig til større press på de kommunale utleieboliger, der det ikke kreves depositum/depositumsgaranti, og husleien er noe rimeligere. Eventuell økte renter vil utvilsomt føre til mye mer gjeldsproblemer. 8. Informasjon og skriv til leietaker må gjøres forståelig. De må skjønne hva som står i brevet. 9. Skrive mailer/svar så den andre forstår «klarspråk». 10. Rutiner for arbeidet med dødsbo må forbedres. 11. VR har et eget innfordringssystem som brukes, slik at brev fra VR til leietaker må skannes inn i ephorte på hver enkelt sak. 15

17 6. Forbedringsområder og tiltak: Med bakgrunn i de ulike kartlegginger er det hensiktsmessig å dele tiltakene opp i 3 følgende forbedringsområder: A. Forbedringsområder på det forebyggende stadiet. B. Forbedringsområder ved gjennomføring av utkastelses sak. C. Forbedringsområde for å øke kompetansen. I tabellene er kolonnen «Ansvar» forkortet slik: EE = Enhet Eiendom, VR = Værnesregion Regnskap, FT = Flyktningetjenesten, N = NAV- sosial, BV = Barnevern, OT = Oppfølgingstjenesten, FV = Forvaltningskontoret i Værnesregionen, Alle = Alle berørte enheter. 6.1 Forbedringsområder A på det forebyggende stadiet: Nr: Forbedringsområder: Tiltak: Ansvar 1 Forpliktende samarbeid Alle bistandsytere til leietaker må forplikte seg til Alle samarbeid om tiltak for å forebygge husleierestanser i en tidlig fase. Det må fremgå hvem som er samarbeidspart og hvem som skal varsles til enhver tid. Kommunal utleiebolig Framleide boliger Enhet Eiendom oppretter månedlige møter med VR og NAV - sosial 14 dager etter forfallsfrist på husleie. NAVsosial kontakter flyktningetjenesten og oppfølgingstjenesten ved behov. Flyktningetjenesten oppretter månedlige møter med VR og NAV - sosial 14 dager etter forfallsfrist på husleie. EE FT Omsorgsboliger Enhet eiendom tar kontakt med bistandsyter i EE omsorgsbolig, som følger opp restanse med leietaker. 2 Transport av bostøtte Det må tas transport i bostøtte etter første ubetalte husleie. VR 3 Skriftlige nedbetalingsavtaler Det skal settes krav om skriftlig nedbetalingsavtale for nye leietakere som har husleierestanse til kommunen fra tidligere leieforhold. Jfr. Retningslinjer for tildeling av kommunal utleiebolig pkt For leietakere som misligholder sin husleie bør det kreves skriftlig nedbetalingsavtale. En beregning av størrelsen på beløp i nedbetalingsavtalen gjøres i samarbeid med NAV-sosial i hvert enkelt tilfelle og i samsvar med dekningsloven. Det utarbeides skriftlig rutiner for nedbetalingsavtaler. Signert nedbetalingsavtale legges inn i ephorte. FV VR FV VR FV 16

18 4 Økonomisk råd og veiledning til flyktninger 5 Nødvendig ressurser må avsettes til arbeidet. 6 Beløpsgrense på fastoppdrag Forfallsdato Førstegangssamtale vedr inntektssikring i ankomstfasen. Overgangssamtale før oppstart i introduksjonsprogram. Veiledning i fbm. endringer i lønn/ytelser i programfase, permisjon og ved avslutning av program. Opplæring i økonomihåndtering (informasjonsprogram) Praktisk bistand ved varig oppfølgingsbehov Forenkling av betalingsrutiner: bruk av avtalegiro, tilbud om frivillig forvaltning. Tidlig varsel om restanser/oversettelse av vedtak Opprettelse av boligtjeneste, en tverrfaglig og koordinerende enhet. Informasjon til leietaker om å sette beløpsgrense høyere enn dagens størrelse på husleie. Informasjon legges i boligmappe. Det utredes muligheten for å kreve inn husleie til nærmeste virkedag dersom forfallsdato faller på helg eller helligdag. FT/N FT/N FT/N FT N/FT FT/N VR/FT Rådmann FV VR 6.2 Forbedringsområder B for å løse en konkret utkastelsessak: 8 Informasjon og skriv til leietaker må være forståelig Forbedringsområder: Tiltak: Ansvar: 3 Nedbetalingsavtale og Det bør kreves skriftlig nedbetalingsavtale for å unngå VR,N forvaltning av økonomi fravikelse. Det kan tilbys frivillig forvaltning og i særlige tilfeller må det vurderes tvungen forvaltning. 7 Gjengangere I vanskelige saker forslås det at vi innfører depositums- N garanti for å sikre husleien. Forbedre/forenkle skriftlig informasjon til alle som mottar utkastelsesbegjæring. VR ringer for å høre om de har fått brevet og skjønt innholdet innen en uke etter at brevet ble sendt. Videre må enhet eiendom oppsøke leietaker dersom VR ikke får kontakt. Ved utsending av 4-18 varsel må det forklares at det gjelder utkastelse fra boforholdet, dersom husleie ikke blir betalt. VR, EE, FT 17

19 6.3 Forbedringsområder C for økt kompetanse og informasjonsflyt: Forbedringsområder: Tiltak: Ansvar: 9 Behov for klarspråk I kommunikasjon og informasjonsflyt. Unngå misforståelser. Skriftlig dialog, eksempelvis pr. e-post, skal være profesjonell og tydelig. Alle 10 Dødsbo Det må lages skriftlige rutiner for arbeidet med dødsbo. Pårørende må kontaktes av den enhet som har inngått kontrakt med leietaker (avhenger om det er framleiebolig eller kommunal bolig). Når det gjelder omsorgsboliger må det utarbeides egen varslingsrutine til enhet eiendom ved dødsfall. EE EE/FT 11 Felles sak på hver enkelt leietaker i ephorte Det opprettes sak for hver enkelt leietaker. All nødvendig dokumentasjon legges inn fra berørte enheter. Det er FV som oppretter saken ved tildeling av bolig. FV 7. Vedlegg til kartleggingsrapporten: 7.1. Kostnader ved begjæring om utkastelse og tvangssalg: Stortinget fastsetter størrelsen på gebyret for å begjære noen utkastet og hvor mye det koster når utkastelsen gjennomføres. Pr kreves 2,1ganger rettsgebyret pålydende kr. 860,- på det tidspunktet en sak var begjært hos Namsmannen. Ved gjennomføring av utkastelsen tilkommer det ytterligere 2 stk. 1R. Beløpet påføres beboeren som kastes ut og er en ren inntekt til staten. Rettsgebyret har gått ned det siste året. Dette er utgifter som påføres den som kastes ut enda større gjeldsbyrde. Tabell nr. 8 - Kostnader i en utkastelsesbegjæring pr : Rettsgebyr 1 R =kr.860,- Antall R Skriving av begjæring Begjæring om ,1 utkastelse Gjennomført utkastelse Tabellen gir en oversikt over kostnader som tillegges saken ved begjæring om utkastelse. I tillegg kommer purregebyr, renter og den totale husleierestansen. Som tabellen viser er det store kostnader å spare på at man på et tidlig tidspunkt kommer i posisjon til kunne løse saken. 18

20 7.2 Livsoppholdssatser: Tabell nr. 9 - livsoppholdssatser pr : Langtidssats enslig person Langtidssats for ektepar NAV Værnes Nord Kr ,- Kr ,- Namsmann i Stjørdal Kr ,- Kr ,- Gjeldsordningsloven Kr ,- Kr ,- Statens innkrevingssentral Kr ,- Kr ,- I Gjeldsordningsloven er strømutgifter inkludert i livsoppholdsnormen, mens dette holdes utenfor hs de andre etater Lovhenvisninger og lovtekst: Lovens navn Lov om sosiale tjenester i NAV Ordlyd Formålet med loven er å bedre levekårene for vanskeligstilte, bidra til sosial og økonomisk trygghet, herunder at den enkelte får mulighet til å leve og bo selvstendig, og fremme overgang til arbeid, sosial inkludering og aktiv deltakelse i samfunnet. 1 Lovens formål 15 Boliger til vanskeligstilte Kommunen i arbeids- og velferdsforvaltningen skal medvirke til å skaffe boliger til vanskeligstilte personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet. 17 Opplysning, råd og veiledning Kommunen skal gi opplysning, råd og veiledning som kan bidra til å løse eller forebygge sosiale problemer. Kan kommunen ikke selv gi slik hjelp, skal den så vidt mulig sørge for at andre gjør det. 18 Stønad til livsopphold De som ikke kan sørge for sitt livsopphold gjennom arbeid eller ved å gjøre gjeldende økonomiske rettigheter, har krav på økonomisk stønad. 27 Midlertidig botilbud Kommunen er forpliktet til å finne midlertidig botilbud for dem som ikke klarer det selv. Husleieloven Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan 9-7 Formkrav til utleierens protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen oppsigelse er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav c. En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt. Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod. 9-8 Tilsidesettelse av Leieren kan innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt, oppsigelse protestere skriftlig til utleieren mot oppsigelsen. Har leieren ikke protestert mot oppsigelsen i samsvar med første punktum, kan 19

21 leieren ikke påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven her. Har leieren protestert i samsvar med første punktum, faller oppsigelsen bort om ikke utleieren har reist søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut. Retten skal prøve om oppsigelsen er lovlig, og om den eventuelt skal settes til side. Oppsigelsen skal settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten kan likevel ikke sette oppsigelsen til side dersom den kommer til at oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side, jf. 9-9 første ledd annet punktum. Bestemmelsene i første og annet ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag, og selvstendig leie av garasje eller bod Varsel om fravikelse Når det er grunnlag for å begjære fravikelse av husrommet kan utleier, dersom det er grunn til det, sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen om misligholdet. En eventuell begjæring om tvangsfravikelse bør tidligst fremsettes for namsmyndigheten to uker etter at skriftlig varsel er sendt til sosialtjenesten. Utleier kan gi andre fullmakt til å sende slikt varsel. Leier kan i skriftlig melding til utleier reservere seg mot at slikt varsel blir sendt til sosialtjenesten. Gjeldsordningsloven 1-1 Formål 1-5 Kommunens plikt til å bistå personer med alvorlige gjeldsproblemer Utleier skal senest samtidig med oversendelse av varsel til sosialtjenesten i kommunen etter første ledd, sende kopi av varselet eller annen melding om innholdet til leier. Loven skal gi personer med alvorlige gjeldsproblemer en mulighet til å få kontroll over sin økonomi. Den skal legge forholdene til rette for at skyldnere med slike problemer etter søknad om gjeldsforhandling kan oppnå en gjeldsordning enten ved avtale med fordringshaverne (frivillig gjeldsordning) eller ved stadfestelse av tingretten (tvungen gjeldsordning). Loven skal sikre at skyldneren innfrir sine forpliktelser så langt det er mulig, samt at det skjer en ordnet fordeling av skyldnerens midler mellom fordringshaverne. Kommunen skal så langt det er mulig bistå en skyldner som forsøker å komme frem til en utenrettslig gjeldsordning eller liknende med sine fordringshavere, jf. lov 18. desember 2009 nr. 131 om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen 17. Dekningsloven Utdrag av spesielle er. Lov om tvangsfullbyrdelse (TVFL) 4-18 Særlig tvangsgrunnlag Se loven. Et særlig tvangsgrunnlag kan begjæres tvangsfullbyrdet når to uker er gått etter at saksøkeren har sendt skriftlig varsel til saksøkte. I varselet, som tidligst kan sendes på forfallsdagen, skal det gjøres oppmerksom på at fullbyrdelse vil bli begjært dersom kravet ikke blir oppfylt. Varsel kan unnlates dersom saksøkte verken har kjent oppholdssted eller kjent fullmektig med kjent oppholdssted som kan motta varsel på saksøktes vegne. Namsmyndigheten kan frita saksøkeren for varslingsplikten dersom det er grunn til å frykte at fullbyrdelsen ellers ville bli vanskeliggjort. 20

22 13 Tvangsgrunnlag på annet enn penger Forsinkelsesloven Lov om rente ved forsinket betaling m.m. Inkassoloven Generell saksbehandling for innkreving av penger Forvaltningsloven Generell saksbehandlingsregler taushetsplikt mv. Helse og omsorgstjenesteloven 1-1 lovens formål Unnlates varsel etter annet ledd, kan fullbyrdelse begjæres når to uker er gått fra forfallstiden. Varsel kan ikke frafalles på forhånd. Se loven. Se loven. Se loven. Se loven. Lovens formål er særlig og: 1. Forebygge, behandle og tilrettelegge for mestring av sykdom, skade, lidelse og nedsatt funksjonsevne, 2. fremme sosial trygghet, bedre levevilkårene for vanskeligstilte, bidra til likeverd og likestilling og forebygge sosiale problemer, 3. sikre at den enkelte får mulighet til å leve og bo selvstendig og til å ha en aktiv og meningsfylt tilværelse i fellesskap med andre, 4. sikre tjenestetilbudets kvalitet og et likeverdig tjenestetilbud, 5. sikre samhandling og at tjenestetilbudet blir tilgjengelig for pasient og bruker, samt sikre at tilbudet er tilpasset den enkeltes behov, 6. sikre at tjenestetilbudet tilrettelegges med respekt for den enkeltes integritet og verdighet og 7. bidra til at ressursene utnyttes best mulig. 7.4 Tidslinje fra enhet Eiendom/Flyktningetjenesten og VR Se vedlagte tidslinje hvor rutiner for innkreving av husleie og sjekk av restanser er skissert på neste side: 21

23