TIDSSKRIFT FOR SAMFUNNSFORSKNING ÅRGANG 43

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "TIDSSKRIFT FOR SAMFUNNSFORSKNING 3 2002 ÅRGANG 43"

Transkript

1 TfS TIDSSKRIFT FOR SAMFUNNSFORSKNING ÅRGANG 43 Denne digitale versjonen av TfS er publisert på Institutt for samfunnsforsknings nettsider, og kan kun leses på skjerm. Artiklene kan kjøpes for nedlasting og print på Abonnement på tidsskriftet kan bestilles på Tidsskriftet er omfattet av åndsverklovens bestemmelser. Uten særskilt avtale med ISF eller forlaget, er enhver eksemplarfremstilling og tilgjengeliggjøring utover dette bare tillatt i den utstrekning det er hjemlet i lov. Utnyttelse i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar, og kan straffes med bøter eller fengsel.

2 TfS tidsskrift for samfunnsforskning nr 3, 2002 Innhold Artikler terje wessel Fra leie til eie konvertering av leiegårder i norske storbyer 299 karl georg øhrn Demokrati, handel og velstand: Tre teorier for varig fred 333 kari telste Karl Johans gate anno 1900: Kjønn, rom og moralske grenser 361 Foredrag/Aktuell debatt åse røthing Om bare ikke informantene leser avhandlingen Intervjuer med par, og forskningsetiske utfordringer 383 hanne bogen Konkurranseutsetting av omsorg: Reduseres kvaliteten? 394 Bokanmeldelser 415 Sammendrag 434 Bøker innkommet til redaksjonen 436 Forfattere 437 Forfatterinstruks 438

3 tidsskrift for samfunnsforskning Utgitt av Institutt for samfunnsforskning med støtte fra Norges forskningsråd Redaksjonens adresse: Postboks 3233 Elisenberg, 0208 Oslo. E-post: Redaktør: Geir Høgsnes (ansv.), Trygve Gulbrandsen, Anne Krogstad & Hanne Marthe Narud Redaksjonssekretær: Ingebjørg Wesche Redaksjonsråd: Jon Ivar Elstad, nova Sigmund Grønmo, Universitetet i Bergen Marianne Gullestad, Institutt for samfunnsforskning Gro Hagemann, Universitetet i Oslo Roar Hagen, Universitetet i Tromsø Ola Listhaug, ntnu Hilde Lorentzen, nibr Trond Nordby, Universitetet i Oslo Erling Sandmo, Institutt for samfunnsforskning Halvard Vike, Høgskolen i Telemark Tidsskrift for samfunnsforskning utkommer fire ganger årlig: vinter, vår, sommer og høst. Abonnements- og heftepriser 2002: Institusjoner: NOK 730,- Studenter: NOK 350,- Private: NOK 480,- Enkelthefter: NOK 190,- Indeksert blant annet i: Commun. Abstr. Curr. Contents/Soc. Behav. Sci Citation Index, Soc. Plan./ Policy Dev. Abstr. (1969 ) Sociol., Abstr. (1969 ) Sociol. Educ. Abstr. Stud., Women Abstr. Henvendelser om abonnement, forsendelse og annonser rettes til: Universitetsforlaget AS, Postboks 508 Sentrum, N-0105 Oslo, Norge. Telefon Telefax e-post: Opplysninger om tidsskrifter og bokutgivelser fra Universitetsforlaget er tilgjengelig via tidsskriftets egen hjemmeside:www.universitetforlaget.no/tfs 2002 Universitetsforlaget etter avtale med Institutt for samfunnsforskning Grafisk form: Terje Langeggen, Krasis design. Printed in Norway by PDC Tangen AS ISSN X

4 Fra leie til eie konvertering av leiegårder i norske byer terje wessel Abstract: from renting to owning conversion of rental property in major norwegian cities. The condominium sector in Norway dates back to the early 1960s. Following a slow introduction of purpose-built condominiums, the first transfer of rental dwellings to condominiums took place in Condominium conversion expanded rapidly, and became the major form of market growth. The article describes and analyses how this process developed in the inner cities of Oslo, Bergen and Trondheim. A context-sensitive explanation, termed the «replacement thesis», argues that traditional landlords had to Keywords: cope with contradictory interests and various forms of normative pressure. Thus, they were not susceptible to profit-maximizing behaviour, and, with the arrival of purposebuilt condominiums, the stage was set for an invasion of property-trading actors. This proposition is supported by the empirical analysis. The data demonstrate that the opportunity structure was more or less destroyed by a breakneck and uninhibited market competition, particularly in Oslo, where the conversion activity dropped dramatically at a time of rocketing housing prices. condominium conversion housing market norwegian major cities landlords 299 universitetsforlaget tidsskrift for samfunnsforskning vol 43, nr 3, s

5 [ WESSEL ] Den 12. desember 1958 hadde leserbrevspalten i Aftenposten en artikkel med et oppsiktsvekkende budskap: Siden det må antas at loven om borettslag nok kan komme til å føles som en tvangstrøye for noen, er det ikke usannsynlig at man i fremtiden kan komme til å ordne seg med eiendomsrett til leiligheter i vårt land. Artikkelen var skrevet av advokat Gustav Høgtun, og var ment som et innspill til borettslovkomiteen. Utspillet ble imidlertid fullstendig neglisjert både av komiteen, interesseorganisasjonene og de politiske partiene. Enkelte konservative politikere ville gjerne bruke aksjebegrepet i stedet for borettsbegrepet, men dette var mer symbolpolitikk enn realpolitikk. Stortingsdebatten om borettsloven forløp uten noen prinsipiell kritikk av det kollektive eierprinsippet (Ot.prp. nr ; Forh. O. nr ; Annaniassen 1996). Midt på 1960-tallet gikk Høgtun fra ord til handling. Som en av de mest kyndige fødselshjelpere bidro han ved lanseringen av eierleiligheter på Oslos vestkant. Han kunne også opplyse om at borettsmodellen ikke var beskyttet mot konkurranse: Norsk rett, inkludert tinglysningsloven, hadde aldri innført den gamle romerrettslige regel om at grunn og hus var én ting og måtte ha samme eier. Man kunne derfor, mente Høgtun (1966), fritt etterkomme eierønskene i en individualistisk innstilt befolkning. I tilbakeblikk er det nærliggende å betrakte eierleilighetene som en gjøkunge i det sosialdemokratiske boligsystemet. Uten sterk motstand vokste det fram en ny boligform og et nytt marked som kom til å undergrave både samvirkeprinsippet og de tilliggende innretningene i form av prisregulering, forkjøpsretter og allokeringsregler. En annen virkning er at leietilbudet svinger mye mer enn tidligere. (Nordvik & Gulbrandsen 2001). Mange av de leieboligene som på og 80-tallet ble omdannet fra leie til eie er i dag, paradoksalt nok, tilbake som leieboliger. Forskjellen er at boligene i dag eies av mange seksjonseiere i stedet for én dominerende gårdeier. Ethvert forsøk på å forklare eierseksjoneringen må nødvendigvis avspeile vanskelige perspektivvalg. Blant saksforhold som har krav på Artikkelen bygger på en dr.philos.-avhandling ved Institutt for statsvitenskap, Universitetet i Oslo (Wessel 1996). En særlig takk til Tor Fredrik Rasmussen for hjelp under arbeidets gang. Andre som må takkes er Erling Berge, Tor Bysveen, Eric Clark, Lars Gulbrandsen, Tore Hansen, Ulf Torgersen, Jan van Weesep og to anonyme konsulenter. 300

6 [ FRA LEIE TIL EIE KONVERTERING AV LEIEGÅRDER I NORSKE STORBYER ] interesse kan nevnes: rurale eiendomstradisjoner (Robberstad 1963), kulturell/ideologisk arv, 1 sammenhengen mellom boligpolitikk og velferdspolitikk (Torgersen 1987) og boligpolitikken som en arena for bytteprosesser (Gulbrandsen 1980 og 1983; Torgersen 1988). Alt dette vil i liten grad berøres i det foreliggende arbeid. I stedet vil jeg belyse enkelte trekk ved markedskonteksten og markedsaktørene: Var de gamle markedene «modne» for eierseksjonering, eller fantes det hindringer av sosial og økonomisk art? Hvem var de viktigste produsentene? Hvilke samhandlingsforhold eksisterte mellom produsenter og konsumenter? Eierleiligheter er først og fremst et storbyfenomen. Av denne grunn, men også for å redusere variasjonene, har jeg avgrenset undersøkelsen til Oslo, Bergen og Trondheim. Etter å ha presentert framvekstmønsteret i de tre byene fram til 1988, foretas ytterligere en avgrensning til konvertering av leiegårder i sentrale bystrøk. I noen grad berøres også nybyggingsprosjektene på 1960-tallet. Nybyggingen la et helt nødvendig grunnlag for oppdelingen av bestående bygninger. I tillegg illustrerer disse prosjektene på en slående måte betydningen av aktører med spesifikke forutsetninger. Innskrenkningen til leiegårder indikerer på ingen måte at oppløsning av borettslag og boligaksjeselskaper er et mindre interessant fenomen. Det er imidlertid en litt annen type prosess ved at beslutningene er sterkere lovregulert, og ved at utfallet bestemmes av balansen mellom salgsorienterte eiere og eiere som ønsker å minimalisere kostnadene i sin nåværende bolig. En tredje type prosess representeres ved overganger fra partseiendommer, for eksempel tomannsboliger, til eierseksjonssameier. Her er det ekstremt tydelig at eierleilighetene, på samme måte som annen eiendom, er et spørsmål om sosiale relasjoner og sosiale konstruksjoner. Nybygging av eierleiligheter og konvertering av leiegårder førte over tid til en devaluering av eierformer som tidligere var betraktet som sikre og uproblematiske. Dels tilsiktet og dels utilsiktet oppsto det en «merkevare» som glinset mye tydeligere enn de konkurrerende produktene. Selv om denne artikkelen vesentlig handler om økonomi, er det viktig å ha i mente at eierseksjoneringen var innvevd i komplekse ideologiske og symbolske strukturer. Studien bygger på et bredt empirisk materiale. I alle byene er det gjennomført en systematisk gjennomgang av grunnboken, slik at alle eierseksjonssameier som var etablert fram til 1988 kunne legges inn i en database. Med utgangspunkt i denne, ble det trukket et beboerutvalg og 301

7 [ WESSEL ] gjennomført 486 intervjuer («beboerundersøkelsen») i I tillegg kommer registreringer av interne og eksterne salg, det vil si salg til eksisterende leieboere og salg i det åpne marked. For Oslos del var dette utvalget basert på 2610 omsetninger i eiendommer seksjonert i 1975, 1980 og Omsetningen av i alt 437 leiegårder («leiegårdsutvalget») er registrert tilbake til 1941/43. Et fjerde utvalg, som kun ble trukket for Oslo, omfattet registrering av yrkesopplysninger for 157 personlige gårdeiere i 1930 og 126 i Det ble også gjort historiske registreringer av eiernes bosetting i et utvalg på 402 leiegårder. Hertil kommer flere utvalg fra avisenes annonsespalter, registrering av takseringssaker i de tre byrettene, kvalitative intervjuer og en spørreundersøkelse med styret for 182 eierseksjonssameier (Wessel 1996). eierleiligheter og eierseksjonering Eierleiligheter er en todelt eierform, hvor rettigheter til grunnarealer og andre «felleselementer» (oppganger, tak, yttervegger, loft og kjeller) kombineres med rettigheter til individuelle enheter (boliger og næringslokaler). Den nøyaktige rettighetsstrukturen kan variere mye, men det er aldri mulig å splitte de to delene i eierskapet. Et viktig poeng i denne sammenheng er at samtlige rettigheter kan stilles som sikkerhet for lån: Dersom eierretten går tapt, for eksempel gjennom misligholdte gjeldsforpliktelser, er det ikke mulig å appellere til alternative rettigheter for å kunne fortsette boforholdet. Dette utgjør i dag en viktig distinksjon mellom andelsboliger og eierleiligheter. 2 Det todelte eierskapet kan lett skape konflikter om bruken av fellesarealer og fordelingen av fellesutgifter. I moderne tid er det derfor typisk at eierleilighetsformen beror på en kombinasjon av formelle kontrakter og rettslig regulering. De fleste vestlige land har i løpet av etterkrigstiden innført egne «eierleilighetsinstitutt», i samsvar med etablerte lovgivingstradisjoner. 3 Nasjonale tradisjoner påvirker også det øvrige institusjonelle rammeverk, for eksempel omsetningsregler og tilgang til subsidier. Eierleiligheter er sjelden underlagt prisregulering, mens de noe oftere tilføres finansielle (direkte) subsidier. Slike trekk er uhyre viktige når en skal forklare eierleilighetsmarkedets framvekst, men verken fri omsetning eller privat finansiering inngår i den rettsbaserte definisjonen. Med «seksjonering»/«eierseksjonering» menes konverteringer fra andre eierformer til eierleilighetsformen, altså endringer i den bestående bolig- 302

8 [ FRA LEIE TIL EIE KONVERTERING AV LEIEGÅRDER I NORSKE STORBYER ] masse. Dette kan tidfestes til det øyeblikk seksjonene godkjennes ved offentlig tinglysning. I nesten alle land må hele eiendommen deles under ett, det vil si at man ikke kan stykke ut leiligheter etter hvert som de ledigstilles. det norske eierleilighetsinstitutt historikk og kjennetegn Den nyere norske historien begynner med utbyggingen av et eksklusivt småhusområde på Bygdøy i Helt i det stille anvendte man her eierleilighetsformen, med individuelle eierretter til leilighetene og uløselig tilknyttede sameieretter til den bebygde grunn. Året etter kom et par terrasseblokker i Ullernåsen med til sammen 79 leiligheter. I motsetning til småhusene på Bygdøy, hvor vanlig matrikulering utgjorde et realistisk alternativ, ville dette bygget normalt vært organisert som borettslag. Ferdigstillelsen og overføringen av eierretter kom også på et ytterst delikat tidspunkt. Bare noen måneder tidligere, i januar 1963, hadde Justisdepartementet anmodet tinglysningsdommerne om ikke å tillate slike prosjekter. Ved neste henvendelse, i 1965, kunne byskriver Bjørn Bjerke i Oslo (Aker distrikt) vise til at lignende ordninger allerede hadde blitt anvendt ved bebyggelse av felleseiet grunn. Han framholdt også at tinglysningsdommernes arbeid ville bli lettere dersom man tillot egne grunnboksblad for hver boenhet. Hvilke av argumentene som hadde størst gjennomslagskraft er vanskelig å si, men faktum er at departementet meldte fullstendig pass. Svaret inneholdt ingen boligpolitiske overveielser, kun praktiske råd om hvordan seksjoneringen burde foregå rent teknisk. I en artikkel åtte år senere fastslo byskriver Audun Bruvoll i Gamle Oslo tinglysningsdistrikt at eierleilighetsinstituttet hadde «kommet inn bakveien gjennom en tilsynelatende uskyldig tinglysningsavgjørelse» (Bruvoll 1973:388). Han påpekte også, med full rett, at det forelå et stort behov for politiske vedtak og lovmessig regulering. I motsetning til i andre land, hvor lovgrunnlaget pekte ut hva som var mulig og umulig, fikk Norge i den første fasen et virvar av løsninger. Eierforholdet til boligene ble organisert med festekontrakter etter britisk mønster, med eksklusive eneretter etter hollandsk mønster og med såkalt fysiske eiendomsretter etter fransk mønster. Tilsvarende fantes det et enormt spenn i organiseringen av felleselementer. Sameiet kunne ta form av stiftelser med egne ressurser og en viss administrasjon eller private foreninger uten markante administrative innslag. Ikke uventet konvergerte dette mylderet av tilpasninger etter hvert mot 303

9 [ WESSEL ] én bestemt form; hele eiendommen ble eid av beboerne i sameiet, mens den enkelte rettighetsholder fikk kontraktsfestet enerett til sin bolig. Omtrent samtidig, på begynnelsen av 1970-tallet, fikk myndighetene en ny utfordring ved at leiegårder ble omgjort til eierleiligheter. Første gang en slik konvertering fant sted var 14. april 1970, da en fasjonabel leiegård på Frogner i Oslo ble oppdelt i 9 eierleiligheter. I en tid med boligdiskusjoner og boligutredninger på rekke og rad, var Justisdepartementet nærmest sjakkmatt overfor kløktige aktører i eiendomsmarkedet. Et talende uttrykk for departementets handlekraft gis i følgende brev fra 1970: «Justisdepartementet [ ] antar at det er adgang til å opprette egne grunnboksblad for eierleiligheter» (Justisdepartementet 1970). Nå fulgte et par år med stabile operasjonsbetingelser, men samtidig økte uroen i politikernes rekker. Etter stortingsvalget i 1973 var det ikke lenger åpenbart at oppløsningsretten ville bestå. De første forvarsler om en endring kom i 1974, da det spredte seg rykter om at regjeringen planla et forbud mot opprettelse av eierleiligheter i eksisterende bygninger (Gulbrandsen 1983). Året etter, i april 1975, ble ryktene bekreftet i en boligmelding (St.meld. nr ), men det tok ennå godt og vel et år før forbudet var et faktum. I de kommende sju år vokste markedet gjennom en kombinasjon av nybygging, dispensasjoner og tvilsomme omgåelser av den nye loven («forbudsloven»). Omgåelsene hadde blant annet sin bakgrunn i at Kommunaldepartementet formulerte forbudet som et tinglysingsforbud, med en kryptisk tilleggsformulering om at «ordinært tingsrettslig sameie» fortsatt skulle være tillatt (Ot.prp. nr : 3). Med andre ord kunne man fremdeles opprette og selge ideelle parter uten at kjøperne fikk tinglyst sine boretter. Dermed var det duket for nok et markedsprodukt, «eierpartsleiligheter», som kom til å skape atskillig bry både for myndighetene og tillitsfulle kjøpere (Lilleholt 1980). Til tross for navnelikheten med eierleilighetene, var dette en rettslig konstruksjon som etter hvert mistet all legitimitet i lånemarkedet. Heller ikke lov om eierseksjoner, som trådte i kraft 22. april 1983, var uten språklige forviklinger. I tråd med den praksis som var etablert tidlig på 1970-tallet, valgte politikerne en legaldefinisjon basert på sameierett til hele bygningen og eksklusiv bruksrett, eller «enerett», til leiligheten. Verken loven («Lov om eierseksjoner») eller forarbeidene anvendte begrepet «eiendomsrett». Dermed skapte man også en viss usikkerhet om styrken i 304

10 [ FRA LEIE TIL EIE KONVERTERING AV LEIEGÅRDER I NORSKE STORBYER ] de ulike råderettene. Fra juridisk hold ble det umiddelbart påpekt at «enerett» like gjerne kan være en leierett (Lilleholt 1983). Likedan er det påfallende at seksjonsloven kun spesifiserer hva eierne ikke kan foreta seg. En slik negativ avgrensing er typisk for eiendomsretter, mens bruksretter alltid er spesifikt («positivt») utpekt i rettsgrunnlaget (Lid 1989). I det hele tatt kan det norske eierleilighetsinstituttet betegnes som en individualistisk innretning innpakket i kollektivistisk begrepsbruk. Det er også symptomatisk at en rekke detaljer i loven ble hentet fra markedet, blant annet via en survey. Det viktigste unntak fra en liberal rettsfilosofi besto i at kommunene fikk mulighet til å stoppe seksjonering som kunne vanskeliggjøre byfornyelsen. Dersom eiendommen lå innenfor et eksisterende byfornyelsesområde, kunne den bare seksjoneres etter dispensasjon. I andre tilfeller lå kommunenes makt i å frambringe et byfornyelsesvedtak innen seks måneder. eierseksjonering i norske storbyer Etablering av eierleiligheter i Oslo er et fascinerende statistisk fenomen (figur 1). I lange perioder skjer det ingenting dramatisk; bestanden vokser med leiligheter i året. Dette mønsteret brytes imidlertid av to formidable bølger. Den første sammenfaller nøyaktig med forberedelsene figur 1. Etablering av eierleiligheter i Oslo 305

11 [ WESSEL ] av forbudsloven, det vil si årene I ettertid er det liten tvil om at denne reguleringen, ut fra sitt formål, burde vært håndtert langt raskere. Fra det tidspunkt ryktene begynte å spre seg til forbudet var et faktum, ble bestanden av oppdelte leiegårder i Oslo femdoblet. Den neste bølgen strekker seg over et litt lengre tidsrom, fra /87. I løpet av disse fire fem årene ble 12 % av boligmassen i Oslo omdannet til eierleiligheter. Til sammenligning vokste hele eierleilighetsbestanden i København med 15 % fra 1967 til 1981 (Blød by 1981: 3) og i Amsterdam med 7 % fra 1954 til 1981 (van Weesep 1986: 33). Heller ikke de største byene i USA (HUD 1982) eller London (Hamnett & Randolph 1988) kan oppvise maken til intensiv markedsvekst. I denne sammenheng må det imidlertid påpekes at seksjoneringen i Oslo omfattet all slags bebyggelse og alle eierrettslige boformer. De utenlandske eksemplene gjelder hovedsakelig seksjonering av private leiegårder i sentrale byområder. Om vi analogt til dette bare teller overganger fra leie til eie, blir veksten 5 % for hele Oslo og 10 % for indre by. Av leieboligene i indre by ble om lag 22 % seksjonert i samme periode ( ). I den første fasen, det vil si fram til 28. mai 1976, utgjorde Oslo indre vest et kjerneområde for markedsveksten. Mer enn tre fjerdedeler av nyproduksjonen kom i dette området (Frogner, Uranienborg, Homansbyen og Majorstuen), mens indre øst (Sinsen, Rodeløkka, Grünerløkka, Tøyen, Grønland, Kampen, Vålerenga og Gamlebyen) ikke hadde et eneste prosjekt. Seksjoneringen av bestående bygninger fordelte seg noe jevnere på hovedområder: Da perioden utløp, var 20 % av boligmassen i indre vest og 5 % i indre øst omdannet til eierleiligheter. Under bølgen på 1980-tallet ble ytterligere 32 % av boligmassen i indre vest og 10 % i indre øst omdannet til eierleiligheter. I disse årene ble det også, som et ledd i byfornyelsen, bygget over 300 eierleiligheter i indre øst. Parallelt med dette skjedde det en spredning til ytre by. Helt konkret sank lokaliseringsandelen for indre by fra 75 % under den første oppdelingsbølgen til 52 % under den andre. Andelen oppløste leiegårder viste enda sterkere nedgang fra ca. 90 til 35 %. Verken Bergen (figur 2) eller Trondheim (figur 3) hadde noen omfattende eierseksjonering før 1980-tallet. I Bergen, eller daværende Fana, ble eierleiligheter introdusert høsten Den første omdanning i bestående bygninger fant sted i 1972, uten at dette fikk noen synlige ringvirkninger i eiendomsmarkedet. Da forbudsloven trådte i kraft, hadde antallet eier- 306

12 [ FRA LEIE TIL EIE KONVERTERING AV LEIEGÅRDER I NORSKE STORBYER ] leiligheter i indre by så vidt passert 100. Sju år senere var antallet økt til rundt 400, blant annet som følge av seksjonering i småhusbebyggelsen i Fridalen. Med seksjonsloven eksploderte markedsveksten også i Bergen, men utflatingen her kom på et senere tidspunkt enn i Oslo. I 1987 og et godt stykke ut i 1988 var seksjoneringskurven fremdeles oppadstigende, særlig i indre by.trondheim skiller seg fra Oslo og Bergen ved at introduksjonen tok form av et konverteringsprosjekt, nærmere bestemt i Kongens gate høsten Året etter skjedde det ingenting, men i årene fikk ca. 350 boliger (21 eiendommer) status som eierleiligheter. Etter noen stille år, fulgte en respons på den nåværende lov som var nokså lik utviklingen i Bergen. Trondheim har imidlertid aldri fått noen sterk markedsvekst i ytre by, og vi ser også av figur 3 at veksttakten var klart lavere i 1986 enn i Det siste skyldes seksjoneringen av et større leiegårdskompleks (Voldsminde I) med 144 boliger. Målt i antall eiendommer i indre by, framkommer et mønster der Bergen og Trondheim skiller seg dramatisk fra Oslo (figur 4). Det finnes ikke noen sterk bølge på 1970-tallet, og på 1980-tallet økte aktivitetsnivået jevnt og trutt, i alle fall fram til 1987/88. Alt tyder på at samtlige markeder ble sterkt rammet av konjunkturfallet på slutten av 1980-tallet, men dette har liten relevans for hovedpoengene i denne analysen. figur 2. Etablering av eierleiligheter i Bergen 307

13 [ WESSEL ] figur 3. Etablering av eierleiligheter i Trondheim Det bør tilføyes at alle tallene ovenfor gjelder eierform, som beskriver hvordan boliger eies. Som vi skal se, må eierseksjonering, utleie og omsetning (i hele eiendomsmarkedet) sees som integrerte aktiviteter. Uten et slikt perspektiv er det komplett ubegripelig at seksjoneringstakten i Oslo falt nesten like brått under liberale markedsbetingelser ( ) som ved innføringen av et strengt oppdelingsforbud (1976). Man kunne kanskje tro at seksjoneringen begynte å nærme seg et absolutt «tak», men dette var ikke tilfellet: Ved inngangen til 1988 fantes det fremdeles seksjonerbare boliger i indre by, hvorav ca leieboliger. Vi kommer litt nærmere et fruktbart spor ved å se på kommunens regulering. Over tid ble Oslos borgerlige flertall mer og mer skeptisk til visse sider ved eierseksjoneringen. I august 1986 vedtok byrådet å slå hardt ned på ulovligheter. Året etter kom en boligmelding som framholdt behovet for offentlig kontroll i byfornyelsesområdene (Oslo kommune 1987). Disse justeringene var viktige som politiske signaler, etter årevis med høyt profilert «selveierpolitikk». Både tidspunktet for innspillene og de moderate implikasjonene tilsier likevel at kommunens regulering var nokså underordnet. Man ga uttrykk for bekymring, men lot ikke bekymringen nedfelle seg i kreative regelbrudd. Bergen og Trondheim, særlig 308

14 [ FRA LEIE TIL EIE KONVERTERING AV LEIEGÅRDER I NORSKE STORBYER ] figur 4. Seksjonering av bestående bygninger (eiendomsnivå) i indre by. Oslo, Bergen og Trondheim Bergen, var i så måte mye dristigere. Etter en serie reportasjer i Bergens Tidende våren og sommeren 1984, gikk de fleste partiene i Bergen sammen om en kontrollstrategi som i praksis brøt med seksjonslovens regler. Administrasjonen i Trondheim kopierte i en kort periode den samme strategien, men her fantes det ingen tverrpolitisk enighet, og administrasjonen ble tvunget til retrett. De praktiske konsekvensene var imidlertid nokså like i de to byene. Dels ble eierseksjoneringen innlemmet i kommunenes byfornyelsesstrategi, dels aner vi at seksjoneringstakten stagnerte i en kortere periode rundt (jf. figur 2 og 3). teorier om eierseksjonering I norsk sammenheng har eierseksjonering vært et hyppig tema i avisenes leserbrevspalter og bransjeorgan som Huseieren og Eiendomsmegleren. En av de første, antakelig den aller første, som på vitenskapelig grunnlag uttaler seg om fenomenet, er Lars Gulbrandsen. I sin avhandling om boligmarked og boligpolitikk i Oslo i det tjuende århundre (1980), påpeker han at oppdelingen av leiegårder midt på 1970-tallet skapte forbausende liten oppmerksomhet. Ut fra intuitive oppfatninger av lokaliseringsmønster og prisnivå, antyder han at det eksisterte et visst 309

15 [ WESSEL ] interessefellesskap mellom gårdeiere og leieboere: Eierne fikk større samlet avkastning ved å selge enkeltleiligheter framfor hele leiegårder, selv om de måtte akseptere suboptimale priser. Leierne på sin side kunne gjøre solide gevinster gjennom videresalg i det åpne marked. Utenlandsk forskning har som oftest et mindre balansert utgangspunkt, det vil si at man leter etter betingelser og handlingselementer enten på tilbudssiden eller etterspørselssiden i boligmarkedet. En av de største undersøkelsene som er gjennomført omfattet 12 amerikanske metropoler, såkalte «Standard Metropolitan Statistical Areas». I en fyldig sluttrapport fra departementet for bolig- og byutvikling (HUD 1982) fastslås det at forekomsten av husholdninger med kjøpelyst og kjøpekraft er den viktigste årsaken til eierseksjonering. Mange av disse husholdningene er ifølge undersøkelsen primært interessert i en vanlig eierbolig, men som følge av prisøkning har de inntil videre måttet oppgi dette ønsket. Andre igjen antas å bevege seg ut av leiemarkedet fordi terskelen til eierleilighetsmarkedet reelt sett er senket (for eksempel gjennom nedsettelse av skattenivået) og/eller fordi man forventer (fortsatt) høy inflasjon og (fortsatt) beskatning av nominelle verdier. Dette er med andre ord en forklaring som vesentlig handler om konsumentmakt. At det skulle foreligge en omvendt innvirkning, hvor produsentene tar regi over markedsutviklingen, tilbakevises helt og holdent i HUDs undersøkelse. Produsentenes interesser står derimot helt sentralt i en studie av leiegårdsseksjonering («flat break up») i indre deler av London. Chris Hamnett og Bill Randolph (1988) hevder at boligprodusenter og profesjonelle gårdeiere har en betydelig grad av sluttkontroll: Dersom disse aktørene ikke vil eller kan levere et boligprodukt til en gitt pris eller et gitt profittnivå, er det lite konsumentene kan foreta seg. Dette illustreres ved at den private leiesektor i London og andre britiske byer etter hvert er redusert til en marginalitet selv om det ikke har vært noen stor brist i etterspørselen etter slike boliger. Det som ved første øyekast kan se ut som en realisering av preferanser, er i virkeligheten et «valg» uten alternativer: «The structure of housing production and opportunities is such that most of those who can buy must buy» (Hamnett & Randolph 1988:2). Sett fra tilbudssiden er det et spørsmål om relative avkastningsnivåer: På grunn av en rekke variable faktorer (slitasje, inflasjon, husleieregulering, beskatning, rentenivå mv.) vil det over tid oppstå en kritisk forskjell mellom leieboligers investeringsverdi («tenanted invested value»), som beregnes ut fra 310

16 [ FRA LEIE TIL EIE KONVERTERING AV LEIEGÅRDER I NORSKE STORBYER ] kapitaliseringsfaktorer i leiegårdsmarkedet, og en ledighetsverdi («vacant possession value»), som i praksis tilsvarer den salgspris som kan oppnås etter konvertering til eierleilighetsformen. Jo større gapet får vokse, desto mer øker trykket på å selge ut bit for bit til eksisterende leietakere og boligsøkende husholdninger. Samtidig oppstår det et marked for eiendomshandel basert på framtidige ledighetsverdier. Gårdeiere som ønsker å redusere eller omforme porteføljen vil ikke lenger selge til rene investeringsverdier. Ettersom de heller ikke kan oppnå salg til ledighetsverdier, må de avfinne seg med en pris som innkalkulerer en del av verdiøkningen etter seksjonering («speculative tenanted investment value»). 4 kontekstuelle premisser. Vurdert i et bredt historisk-geografisk perspektiv er det ikke opplagt at aktørene velger å tre ut av eksisterende markedsposisjoner i stedet for å samle seg til kritisk protest, eller simpelthen å akseptere tingenes tilstand (jf. Hirschman 1970). Det er heller ikke selvinnlysende at alle som søker seg ut av bransjen satser på eierseksjonering. Begge deler, og særlig det siste, aksepteres åpenbart av Hamnett og Randolph når de skiller mellom «konservative» og «aggressive» eiere, og når de påpeker at rene spekulanter etter hvert kjøper seg inn i markedet. Noen nærmere spesifikasjon av sammenhengen mellom verdiforhold og aktørforutsetninger gis imidlertid ikke. I hovedsak handler teorien om ustabile økonomiske og politiske omgivelser, hvilket er nokså forståelig: Helt siden 1930-tallet har leiemarkedet i indre deler av London («the purpose built sector») vært dominert av store og profesjonelle aktører. Like før eierseksjoneringen skjøt fart, midt på 1960-tallet, var 80 % av leiegårdene eid av eiendomsselskaper, og bare 4 % av individuelle gårdeiere. Overgangen til en ny eierform utspilte seg derfor innenfor en tvers igjennom kommersiell kontekst. I de norske utleiemarkedene mangler en lignende dominans av rent næringsorienterte aktører. Selv i Oslo har den arketypiske profesjonelle gårdeier eksistert side om side med eiere som drev/driver utleie på mer sammensatt basis: småeiere med hoved- eller biinntekt fra andre kilder, eiere bosatt i egen gård, selvstendige håndverkere eller ufaglærte «altmuligmenn» med sysselsettingsmotiver og institusjonelle eiere med sterk ideologisk forankring. I de fleste av disse tilfellene fyller eiendomsbesittelsen mer enn ett formål, noe som lett kan svekke handlekraften. Særlig er det grunn til å tro at en kombinasjon av salgsorienterte og bruksorientert 311

17 [ WESSEL ] motiver ofte fører til passivitet, eller til en kompensasjon som gagner bruksmotivet mer enn salgsmotivet. En tilknyttet begrensning ligger i eiernes kompetanse og kapital. Ved drift i liten skala, kanskje med biinntekter fra andre kilder, er det ikke gitt at oppdelingsalternativet velges selv om økonomisk vinning prioriteres høyest. Et avgjørende krav er at eierne vet hvordan de skal gå fram for å etablere et eierseksjonssameie, eller hvordan de kan skaffe seg hjelp til det. Slik kunnskap var naturligvis viktigst i de tidlige faser av eierseksjoneringen, det vil si på og 70-tallet. Men også under dagens lov kreves det et minimum av kunnskaper og manøvreringsevne, spesielt dersom oppdelingen skal foretas i egen regi. Kontakter må knyttes til kommunen, til byskriverkontoret og til leieboerne. Alt dette, og mer til, krever skriftlig korrespondanse med varierende vanskelighetsgrad og formalisering. Hvis eiendommen dessuten er «ukurant», blir det et spørsmål om eieren har den nødvendige markedsinnsikt, kapitalstyrke og administrasjonsevne som skal til for å ta hånd om nødvendige reinvesteringer. Det er videre velkjent fra boligforskningen (Allen & McDowell 1989) at visse grupper av gårdeiere, blant annet de som bor i egen gård, ofte må balansere mellom økonomiske og sosiale hensyn. Optimaliserende strategier framstår antakelig som mindre forlokkende dersom de irriterer ens egne naboer. Fra filosofisk, sosiologisk og psykologisk forskning vet en dessuten at eiendom gir opphav til prestisje og identitet (jf. Beaglehole 1931; Carter 1989; McCrone & Elliott 1989). Eiere som har arvet en gård, eller har hatt den i lang tid, kan ha utviklet en følelsesmessig binding til eiendommen som ikke oppheves selv om avkastningen peker nedover. På lignende vis er det mulig og sannsynlig at visse eiere henger fast i en bestemt forretningsfilosofi. Mens tradisjonelle investorer baserer sin virksomhet på avkastning over et gitt antall år, innebærer seksjonering at inntektene hentes ut i form av engangsoperasjoner. Det betyr at transaksjonsaspektet forsterkes siden alle rettigheter omsettes i en engangsoperasjon. Som nevnt vil tilbudsrollen også omformes i produktiv retning ved at den vare som bringes til markedet ofte må bearbeides teknisk og/eller finansielt. Selv om alle øvrige forutsetninger er til stede, er det ikke opplagt at «exit»-alternativet vurderes instrumentelt i forhold til «business as usual». I den tilvante driftsform tas mange små og likeartede beslutninger kanskje er det mulig å fylle tilbudsrollen uten å engasjere seg mer enn måtelig; man slipper å tenke i et stort og konsekvensfylt mål middel-skjema. 312

18 [ FRA LEIE TIL EIE KONVERTERING AV LEIEGÅRDER I NORSKE STORBYER ] I sum leder dette til en antakelse om at oppdeling av leiegårder kjennetegnes ved en forutgående utkrystallisering av aktører med rent økonomiske motiver. I den grad det finnes slike aktører i de eksisterende markeder, vil det skje et sceneskifte der investeringsorienterte veteraner erstattes av transaksjonsorienterte nykommere (figur 5). Den nye garde har imidlertid en begrenset virketid. Etter hvert som kunnskapen om store gevinster sprer seg, og rekrutter strømmer til, vil konkurransen om seksjonerbare gårder drive opp spekulasjonsprisene til et nivå som bremser den videre markedsvekst (figur 6). Dels vil tilsiget av påtroppende aktører stoppe opp, dels vil flere som allerede er inne i markedet erfare at de har satset over evne. Denne «utskiftningstesen», som jeg velger å kalle den, representerer en omtolkning av Hamnett og Randolphs teori. Gevinstpotensialet tillegges fremdeles en fundamental betydning, særlig i markedets tilvekstfase. Fallende seksjoneringstakt (jf. utviklingen i Oslo) forklares imidlertid på et mer komplekst grunnlag. Utskiftningstesen tillater blant annet at leieverdigapet øker samtidig som eierseksjoneringen reduseres. Tesen indikerer også at leiemarkedet i visse byer er langt mer stabilt enn verdiforholdene skulle tilsi. På et mer fundamentalt plan anerkjennes markedsaktørenes rolle i utviklingen av incentivstrukturer. Leieverdigapet kan ifølge resonnementet ovenfor ikke forklares utelukkende med utgangspunkt i infla- figur 5. Stipulert sammenheng mellom handlingsforutsetninger i utleiemarkedet og sannsynligheten for å velge seksjoneringsalternativet 313

19 [ WESSEL ] figur 6. Seksjoneringstakt i lys av verdibetingelser og rekruttering til leiegårdsmarkedet sjon, kredittilgang, skatteforhold og andre eksogene betingelser. I stedet ligger det i tankegangen at aktørene, og rekrutteringen av aktører, til enhver tid bidrar til å forme handlingsgrunnlaget. I neste del vil jeg undersøke om tilbudssiden, grovt sett, har spilt en viktigere rolle i eierseksjoneringen enn etterspørselssiden. Deretter går jeg mer spesifikt inn på resonnementene i figur 5 og 6. Gir utskiftningstesen et fruktbart analytisk grep på seksjoneringsforløpet? hvem hadde kommandoen i eierseksjoneringen produsenter eller konsumenter? En av de viktigste begrunnelser for lov om eierseksjoner var å styrke boligforbrukernes valgmuligheter. Flertallet i Stortinget oppfattet dette som mer eller mindre synonymt med å «spre eiendomsretten», men uten å enes om hvem som var målgruppen. Som et kompromiss ble eier pålagt tilbudsplikt overfor leieboere med vanlig oppsigelig leiekontrakt eller annen kontrakt og minst to års botid. Dersom partene ikke ble enige om en sømmelig pris, kunne beboere med kjøperett kreve «teknisk taksering». I til- 314

20 [ FRA LEIE TIL EIE KONVERTERING AV LEIEGÅRDER I NORSKE STORBYER ] legg måtte eier informere alle beboerne om deres rettigheter i den pågående prosess, som med ett unntak (bytteretten) var uendret. Det er derfor ingen tvil om at gårdeierne hele tiden har hatt formell kontroll over sin egen tilbudsrolle. Leieboerne har ikke på noe tidspunkt hatt rett til å påvirke skiftet av eierform. Gårdeiernes mulighet til å presse fram løsninger i favør av egne interesser ble imidlertid, dersom de fulgte lovens regler, noe svekket i Leieboerne kunne nå forpurre profittmaksimerende strategier, men de kunne også trekkes inn i et stille forhandlingsspill, slik at hele prosessen fikk et tydeligere anstrøk av legitimitet. Når en også tar hensyn til boligsøkerinteresser, eierinteresser og svekkelsen av bånd mellom organisasjoner og individuelle aktører, er det mye som tyder på at gårdeierne var på vikende front. Likevel skal jeg her, med visse forbehold, argumentere for at eierseksjoneringen både på og 1980-tallet framtrer som et eksempel på beskjeden konsumentinnflytelse. For det første var salgstakten til dels meget lav på 1970-tallet. Lars Gulbrandsens antydning om et interessefellesskap mellom gårdeiere og leieboere er i og for seg riktig nok, men det er også en viktig del av bildet at kjøpeinteressen var nokså liten. I utvalget av omsatte eierleiligheter i Oslo (1975-utvalget) ble kun 9 % solgt til eksisterende leiere, fordelt på 14 % i indre vest, 6 % i grenseområdet mellom øst og vest og 3 % i indre øst. I Bergen og Trondheim hadde salgsandelen etter to år kommet opp i henholdsvis 30 og 40 %. Siden nesten alle salgene var interne, fantes det knapt noe åpent marked for eierleiligheter. Det er også et interessant trekk at salgene i Trondheim varierte etter nøyaktig samme mønster som i Oslo: Brorparten fant sted på Leuthenhaven, mens framstøt i østlige deler av indre by var totalt mislykket. På Voldsminde ble i alt 120 leieboliger seksjonert vinteren og våren 1976, uten et eneste påfølgende salg. Det foreligger klare indikasjoner på at gårdeierne i denne type bystrøk, med distinkt arbeiderkultur, støtte på hardere motstand enn forventet, og at Leieboerforeningen spilte en avgjørende rolle. Våren 1975 mottok over 300 husholdninger på Sinsen i Oslo et kjøpetilbud fra gårdeier, som var Trygve Brudevold. Prisen var tilsynelatende fristende, og Brudevold kunne tilby 2. prioritetslån på opptil 80 % av kjøpesummen, endog med 5 års avdragsfrihet. Leieboerforeningen gikk imidlertid meget sterkt ut både mot prosjektet og potensielle avhoppere i egne rekker: Det hele var ren eiendomsspekulasjon, og kjø- 315

Eierseksjoner. NBO seminar om eierleiligheter. 9. november 2011. www.nbbl.no

Eierseksjoner. NBO seminar om eierleiligheter. 9. november 2011. www.nbbl.no Eierseksjoner NBO seminar om eierleiligheter 9. november 2011 www.nbbl.no 1 Borettslag vs eierseksjon Definisjon borettslag: Et kooperativ som har til formål å gi andeleierne bruksrett til egen bolig i

Detaljer

Sameieformer i fast eiendom. Kristiansand, 16 september 2014

Sameieformer i fast eiendom. Kristiansand, 16 september 2014 Sameieformer i fast eiendom Kristiansand, 16 september 2014 Ulike former for sameie Tingsrettslig sameie Selskaper Allmenninger Dødsbo Boligsameie Eierseksjoner Borettslag Landbrukseiendommer Tingsrettslig

Detaljer

viktig å vite Til deg som vurderer å kjøpe en andel i borettslag med høy fellesgjeld

viktig å vite Til deg som vurderer å kjøpe en andel i borettslag med høy fellesgjeld viktig å vite Til deg som vurderer å kjøpe en andel i borettslag med høy fellesgjeld 2 Innhold Forskjell på borettslagsboliger og andre eierboliger.................... 5 Pris for boligen Fellesgjeld en

Detaljer

- NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven

- NOU 2014: 6 Revisjon av eierseksjonsloven Seksjonering og andre eierformer i fast eigedom, NJKF Clarion Hotel Ernst Kristiansand 16 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk INTRODUKSJON TIL EIERSEKSJONSLOVEN 1. Generelt om

Detaljer

Almennyttig utleie en fattigdomsfelle?

Almennyttig utleie en fattigdomsfelle? Almennyttig utleie en fattigdomsfelle? Thorbjørn Hansen Norges byggforskningsinstitutt 5.4.26 1 5.4.26 2 Selv om et flertall av leiere i aldersgruppen 3-59 år ønsker å bli eiere, er det ikke alle som mener

Detaljer

Karl Henrik Sivesind, Instititt for samfunnsforskning, Oslo

Karl Henrik Sivesind, Instititt for samfunnsforskning, Oslo Karl Henrik Sivesind, Instititt for samfunnsforskning, Oslo Velferd uten stat: Ikke-kommersielle velferdstjenesters omfang og rolle Presentasjon på jubileumsseminar for Ann-Helén Bay: Velferd uten stat.

Detaljer

1. Aleneboendes demografi

1. Aleneboendes demografi Aleneboendes levekår Aleneboendes demografi Arne S. Andersen 1. Aleneboendes demografi En stor og voksende befolkningsgruppe Rundt 900 000 nordmenn må regnes som aleneboende. Denne befolkningsgruppen har

Detaljer

TRANSACTION OF AGRICULTURAL PROPERTIES THE SITUATION IN NORWAY. F.aman. Sølve Bærug Institutt for landskapsplanlegging

TRANSACTION OF AGRICULTURAL PROPERTIES THE SITUATION IN NORWAY. F.aman. Sølve Bærug Institutt for landskapsplanlegging TRANSACTION OF AGRICULTURAL PROPERTIES THE SITUATION IN NORWAY F.aman. Sølve Bærug Institutt for landskapsplanlegging 2 BAKGRUNN - NORGE Norge er et langt land! Svært varierende forhold 4 500 000 innbyggere

Detaljer

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013

Markedsutsikter 2013. Forord - forventninger 2013 Virke Mote og fritid - Konjunkturrapport mars 2013 1 2 3 Markedsutsikter 2013 Forord - forventninger 2013 I denne rapporten presenterer vi Virkes vurderinger knyttet til forbruksveksten i 2013. Våre prognoser

Detaljer

Ordfører fremmet følgende forslag; Høringsuttalelse: OM KONSESJONSLOV OG BOPLIKT

Ordfører fremmet følgende forslag; Høringsuttalelse: OM KONSESJONSLOV OG BOPLIKT Behandling i Formannskap: Rita Roaldsen leverte/fremmet følgende forslag i saken før hun forlot møtet; Gratangen kommune går imot en fullstendig avskaffelse av konsesjonsloven og boplikten. Konsesjonsloven

Detaljer

Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten Prisstigningsrapporten NR. 12/2006 www.opak.no EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR BOLIGER I OSLO OG OMEGN OPAKs boligundersøkelse uke 48/2006: side 2/12 OPAK AS har siden mai 1981 foretatt undersøkelser

Detaljer

Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal. Saken er behandlet av formannskapet 06.11.12 som i sak nr. 244/12 vedtok følgende:

Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal. Saken er behandlet av formannskapet 06.11.12 som i sak nr. 244/12 vedtok følgende: Notat Til: Kopi: Fra: Ringerike kommune Kommunalsjef Knut E. Helland Advokatfirmaet Hjort v/ advokat Liv Aandal Dato: 27. november 2012 LEIEFORHOLD STORGATEN 11/13 1. Bakgrunn anbefaling Kommunen leier

Detaljer

viktig å vite Til deg som er andelseier i borettslag med høy fellesgjeld

viktig å vite Til deg som er andelseier i borettslag med høy fellesgjeld viktig å vite Til deg som er andelseier i borettslag med høy fellesgjeld 1 2 Innhold Om borettslagsmodellen..................................... 5 Fellesgjeld...........................................................

Detaljer

Vi vil i dette notatet gi en oppsummering av de rettslige spørsmålene som har betydning for valget av organiseringsform i NDLA.

Vi vil i dette notatet gi en oppsummering av de rettslige spørsmålene som har betydning for valget av organiseringsform i NDLA. NOTAT Advokatfirma DLA Piper Norway DA Torgallmenningen 3 B P.O.Box 1150 Sentrum N-5811 Bergen Tel: +47 5530 1000 Fax: +47 5530 1001 Web: www.dlapiper.com NO 982 216 060 MVA Til: NDLA v/ Øivind Høines

Detaljer

Av: Hilmar Rommetvedt, IRIS (International Research Institute of Stavanger)

Av: Hilmar Rommetvedt, IRIS (International Research Institute of Stavanger) Lobbyvirksomhet Av: Hilmar Rommetvedt, IRIS (International Research Institute of Stavanger) Innlegg på vestlandslanseringen av Stortingets historie 1964-2014 BT Allmenningen, Litteraturhuset i Bergen,

Detaljer

TINGLYSING OG EIERFORMER I FAST EIENDOM. 1. Rammene for hva som kan tinglyses

TINGLYSING OG EIERFORMER I FAST EIENDOM. 1. Rammene for hva som kan tinglyses Seksjonering og andre eierformer i fast eigedom, NJKF Clarion Hotel Ernst Kristiansand 17 september 2014 Seniorrådgiver Hugo Torgersen Statens kartverk TINGLYSING OG EIERFORMER I FAST EIENDOM 1. Rammene

Detaljer

Brukerundersøkelse ssb.no 2014

Brukerundersøkelse ssb.no 2014 Brukerundersøkelse ssb.no 2014 Planer og meldinger Plans and reports 2014/6 Planer og meldinger 2014/6 Brukerundersøkelse ssb.no 2014 Statistisk sentralbyrå Statistics Norway Oslo Kongsvinger Planer og

Detaljer

WEB VERSJON AV UTTALELSE I SAK NR,06/1340

WEB VERSJON AV UTTALELSE I SAK NR,06/1340 Dok. ref. Dato: 06/1340-23/LDO-312//RLI 22.05.2007 WEB VERSJON AV UTTALELSE I SAK NR,06/1340 Likestillings- og diskrimineringsombudets uttalelse Likestillings- og diskrimineringsombudet viser til klage

Detaljer

Kommunal- og Moderniseringsdepartementet Postboks 8112 Dep, 0032 Oslo Oslo, 15.12.2014

Kommunal- og Moderniseringsdepartementet Postboks 8112 Dep, 0032 Oslo Oslo, 15.12.2014 Kommunal- og Moderniseringsdepartementet Postboks 8112 Dep, 0032 Oslo Oslo, 15.12.2014 postmottak@kmd.dep.no Deres ref.: Sak 14/562 Høring NOU 2014:6 - Revisjon av eierseksjonsloven Uttalelse vedrørende

Detaljer

Investorrapport H2 2011

Investorrapport H2 2011 Investorrapport H2 USA Property Norway KS Florida Residential KS Kort markedsbeskrivelse Første kvartal i har vist at det amerikanske markedet fremdeles er volatilt og at veien frem til full vekst vil

Detaljer

Hjelp til oppfinnere. 01 Beskyttelse av dine ideer 02 Patenthistorie 03 Før du søker et patent 04 Er det oppfinnsomt?

Hjelp til oppfinnere. 01 Beskyttelse av dine ideer 02 Patenthistorie 03 Før du søker et patent 04 Er det oppfinnsomt? Hjelp til oppfinnere 01 Beskyttelse av dine ideer 02 Patenthistorie 03 Før du søker et patent 04 Er det oppfinnsomt? 05 Å få et patent 01 Beskyttelse av dine ideer Hvis du har en idé til et nytt produkt

Detaljer

Konsekvenser av liberalisering i Norge

Konsekvenser av liberalisering i Norge Demokrati og Urbanisering Parallell 1: Hva slags boligpolitikk trenger vi? Konsekvenser av liberalisering i Norge Berit Nordahl, NMBU Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 1 Neoliberalisme mellom

Detaljer

Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013

Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013 1 Virke Faghandel - Konjunkturrapport mars 2013 2 3 Markedsutsikter 2013 Forord - forventninger 2013 I denne rapporten presenterer vi Virkes vurderinger knyttet til forbruksveksten i 2013. Våre prognoser

Detaljer

Regulering av drosjenæringen en litteraturstudie for norske forhold

Regulering av drosjenæringen en litteraturstudie for norske forhold TØI rapport 646/2003 Forfatter: Jon-Terje Bekken Oslo 2003, 41 sider Sammendrag: Regulering av drosjenæringen en litteraturstudie for norske forhold Bakgrunn og problemstilling Drosjenæringen har de siste

Detaljer

Høringsutkast (2006-2007) Om lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv.

Høringsutkast (2006-2007) Om lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv. Kommunal- og regionaldepartementet Høringsutkast (2006-2007) Om lov om endringer i lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag (burettslagslova) mv. 1 Innholdet i høringsforslaget I høringsdokumentet foreslås

Detaljer

Boligmeteret. Desember 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015

Boligmeteret. Desember 2015. Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015 Boligmeteret Desember 2015 Gjennomført av Prognosesenteret AS for EiendomsMegler 1 07.12.2015 Forord Boligmarkedet er et langsiktig marked hvor utviklingen i husholdningenes økonomi og deres forventninger

Detaljer

NORGES FONDSMEGLERFORBUND The Association of Norwegian Stockbroking Companies Stiftet 5. oktober 1918 ETISK RÅD

NORGES FONDSMEGLERFORBUND The Association of Norwegian Stockbroking Companies Stiftet 5. oktober 1918 ETISK RÅD NORGES FONDSMEGLERFORBUND The Association of Norwegian Stockbroking Companies Stiftet 5. oktober 1918 ETISK RÅD AVGJØRELSE I SAK NR. 1999/15 Klager: A Innklaget: DnB Markets Postboks 1171 Sentrum 0107

Detaljer

Vedrørende markedsføring av bolig - villedende prisantydninger

Vedrørende markedsføring av bolig - villedende prisantydninger ihus Grünerløkka Postboks 2030 Grünerløkka 0505 OSLO Deres ref. Vår ref. Dato: Ada Kjenner Sak nr: 12/2260-11 06.02.2013 Saksbehandler: Hanne Winther Martinusen Dir.tlf: 48 24 78 31 Vedrørende markedsføring

Detaljer

DISKUSJONSNOTAT- ORGANISERING AV ADVOKATVIRKSOMHET

DISKUSJONSNOTAT- ORGANISERING AV ADVOKATVIRKSOMHET DISKUSJONSNOTAT- ORGANISERING AV ADVOKATVIRKSOMHET Fra mandatet (punkt 5): Utvalget skal gjennomgå reglene for organisering av advokatvirksomhet. Det skal vurderes hvilke foretaksformer som kan benyttes,

Detaljer

NTNU S-sak 5/16 Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet 28.01.2016 Saksansvarlig: Ida Munkeby Saksbehandler: Trond Singsaas N O T A T

NTNU S-sak 5/16 Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet 28.01.2016 Saksansvarlig: Ida Munkeby Saksbehandler: Trond Singsaas N O T A T NTNU S-sak 5/16 Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet 28.01.2016 Saksansvarlig: Ida Munkeby Saksbehandler: Trond Singsaas Til: Styret Fra: Rektor Om: Organisering av NTNUs ledelse N O T A T Tilråding:

Detaljer

EIERSEKSJONSLOVEN (4. MARS 1983. 7)

EIERSEKSJONSLOVEN (4. MARS 1983. 7) EIERSEKSJONSLOVEN (4. MARS 1983. 7) KAP. I. Innledende bestemmelser. 1. Definisjon. Med eierseksjon forstås i loven her sameieandel i bygning med grunn eller festerett til grunn når det til andelen er

Detaljer

views personlig overblikk over preferanser

views personlig overblikk over preferanser views personlig overblikk over preferanser Kandidat: Ola Nordmann 20.05.2005 Rapport generert: 21.07.2006 cut-e norge as pb. 7159 st.olavsplass 0130 OSLO Tlf: 22 36 10 35 E-post: info.norge@cut-e.com www.cut-e.no

Detaljer

Trangt og dyrt for mange av de yngre aleneboende

Trangt og dyrt for mange av de yngre aleneboende Aleneboendes levekår Boforhold Arne S. Andersen 2. Boforhold Trangt og dyrt for mange av de yngre aleneboende Færre yngre aleneboende er selveiere, flere av de eldre. Bare de yngste bor trangt, mange eldre

Detaljer

Makrokommentar. Mai 2015

Makrokommentar. Mai 2015 Makrokommentar Mai 2015 Relativt flatt i mai Verdens aksjemarkeder hadde en relativt flat utvikling på aggregert basis, til tross for at flere markeder beveget seg mye i mai. Innen fremvoksende økonomier

Detaljer

Vedrørende: Høringsuttalelse fra Filmkraft Rogaland til Utredning av insentivordninger for film- og tv-produksjon

Vedrørende: Høringsuttalelse fra Filmkraft Rogaland til Utredning av insentivordninger for film- og tv-produksjon Kulturdepartementet Postboks 8030 Dep. 0030 Oslo Stavanger, 6. august 2014 Vedrørende: Høringsuttalelse fra Filmkraft Rogaland til Utredning av insentivordninger for film- og tv-produksjon Rogaland Filmkommisjon/Filmkraft

Detaljer

Gentrifisering er en naturlig del av byutviklingen

Gentrifisering er en naturlig del av byutviklingen Gentrifisering er en naturlig del av byutviklingen Date : 25/09/2014 Enda flere utlendinger vil få øynene opp for Europas grønneste by, ifølge eiendomsinvestor Einar Skjerven. 1 / 5 Illustrasjon: Andreas

Detaljer

Justis- og beredskapsdepartementet Innvandringsavdelingen Postboks 8005 Dep 0030 Oslo Oslo, 3. september 2014

Justis- og beredskapsdepartementet Innvandringsavdelingen Postboks 8005 Dep 0030 Oslo Oslo, 3. september 2014 Justis- og beredskapsdepartementet Innvandringsavdelingen Postboks 8005 Dep 0030 Oslo Oslo, 3. september 2014 Høring om endringer i utlendingsforskriften - varig ordning for lengeværende barn og begrunnelse

Detaljer

SAKSFRAMLEGG. Formannskapet 19.3.2014 Kommunestyret RAKKESTAD BOLIGSTIFTELSE - AVVIKLING AV STIFTELSEN OG KOMMUNAL OVERTAGELSE AV LEILIGHETER

SAKSFRAMLEGG. Formannskapet 19.3.2014 Kommunestyret RAKKESTAD BOLIGSTIFTELSE - AVVIKLING AV STIFTELSEN OG KOMMUNAL OVERTAGELSE AV LEILIGHETER SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Alf Thode Skog Arkiv: 613 Arkivsaksnr.: 12/3248 Saksnr.: Utvalg Møtedato Formannskapet 19.3.2014 Kommunestyret RAKKESTAD BOLIGSTIFTELSE - AVVIKLING AV STIFTELSEN OG KOMMUNAL

Detaljer

Sammenslåing av sameiene Blindernveien 2 og 4

Sammenslåing av sameiene Blindernveien 2 og 4 Sameiene Blindernveien 2 og 4og 4 Sammenslåing av sameiene Blindernveien 2 og 4 Informasjon til seksjonseierne, juli 2015 Årsmøtet i sameiene har vedtatt å slå sammen sameiene. Det ble også vedtatt at

Detaljer

Deres ref.:200500830- Vår ref.:954/699/07/øk Dato:21.12.2007 /CRS

Deres ref.:200500830- Vår ref.:954/699/07/øk Dato:21.12.2007 /CRS Y R K E S O R G A N 1 5 A S J O N E N E S S E N T R A L F O R B U N D Arbeid og Inkluderingsdepartementet Postboks 8019 Dep. 0030 Oslo ARBEIDS - OG INKLUDERINGSOEPARTEMENTET MOTTATT 27 DES 2007 Deres ref.:200500830-

Detaljer

OPEC ingen kutt i produksjonen oljeprisen seiler sin egen sjø.

OPEC ingen kutt i produksjonen oljeprisen seiler sin egen sjø. OPEC ingen kutt i produksjonen oljeprisen seiler sin egen sjø. Torsdag 7.11 meldte OPEC at der ikke kommer noen kutt i produksjonen fra deres side. Dette påvirker kraftig en allerede fallende oljepris,

Detaljer

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no

Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015. www.nbbl.no Boligmarkedsrapport og prisstatistikk NBBL 2. kvartal 2015 Innhold NBBLs prisstatistikk Fortsatt stigende boligpriser s. 3 Sterkest prisvekst i Bergen og Oslo det siste året s. 5 Siden 2009 har Tromsø

Detaljer

Utøvelse av forkjøpsrett etter aksjeloven ved salg av aksjer

Utøvelse av forkjøpsrett etter aksjeloven ved salg av aksjer Side 1 av 6 NTS 2014-1 Utøvelse av forkjøpsrett etter aksjeloven ved salg av aksjer Kilde: Bøker, utgivelser og tidsskrifter > Tidsskrifter > Nordisk tidsskrift for Selskabsret - NTS Gyldendal Rettsdata

Detaljer

NSG seminar om forskningsfinansiering og fordelingsmekanismer innen medisinsk og helsefaglig forskning

NSG seminar om forskningsfinansiering og fordelingsmekanismer innen medisinsk og helsefaglig forskning NSG seminar om forskningsfinansiering og fordelingsmekanismer innen medisinsk og helsefaglig forskning Clarion Hotel Oslo Airport, Gardermoen, 3. november 2010 Magnus Gulbrandsen, professor, Senter for

Detaljer

Eierseksjoner/Reseksjonering Trondheim kommune. Astrid Sofie Øie

Eierseksjoner/Reseksjonering Trondheim kommune. Astrid Sofie Øie Eierseksjoner/Reseksjonering Trondheim kommune Astrid Sofie Øie Litt historikk Eierleilighet begrep som dukket opp på 1960 tallet. (TK de første på 70-tallet) 1983 ny lov, innfører begrepet eierseksjon.

Detaljer

De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering

De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering Anne Sofie Bjørkholt og Ole Andreas Dimmen Estate-konferanse 11. september 2014 Hvorfor nye kontraktsmaler? - Kontraktene i OPS-prosjektene hadde utviklet

Detaljer

ETISK RÅD AVGJØRELSE I SAK NR. 2008/6. Klagen omhandler innklagedes rådgivning i forbindelse med klagers handler i ulike enkeltaksjer.

ETISK RÅD AVGJØRELSE I SAK NR. 2008/6. Klagen omhandler innklagedes rådgivning i forbindelse med klagers handler i ulike enkeltaksjer. ETISK RÅD AVGJØRELSE I SAK NR. 2008/6 Klager: X Innklaget: Orion Securities ASA Postboks 236 Sentrum 0103 Oslo Saken gjelder: Klagen omhandler innklagedes rådgivning i forbindelse med klagers handler i

Detaljer

Landbruks- og matdepartementet foreslår å oppheve lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) mv., Lov-2003-11-28-98.

Landbruks- og matdepartementet foreslår å oppheve lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) mv., Lov-2003-11-28-98. Byrådssak 1008 /15 Høringsuttalelse til forslag om oppheving av lov om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven) og endringer i lov om odelsretten og åseteretten ESDR ESARK-03-201400052-44

Detaljer

Bergenhus, gnr. 168 bnr. 496, Kirkegaten 23-33. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder

Bergenhus, gnr. 168 bnr. 496, Kirkegaten 23-33. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder Byrådssak 174/15 2 Bergenhus, gnr. 168 bnr. 496, Kirkegaten 23-33. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder MBOL ESARK-8140-201508081-38 Hva saken gjelder: BOB Eiendomsutvikling AS, eier av Kirkegaten

Detaljer

*************************************************************

************************************************************* ************************************************************* Vedtekter for Wessel Parkeringssameie vedtatt på konstituerende sameiermøte den 24. juni 2008 1. Sameiets navn Sameiets navn er Wessel Parkeringssameie.

Detaljer

Effektivitet og etikk

Effektivitet og etikk Norges Handelshøyskole http://www.nhh.no/sam/debatt/ Institutt for samfunnsøkonomi SAMFUNNSØKONOMISK DEBATT SØD- 09/01 Helleveien 30 ISSN: 1502-5683 5045 Bergen 2001 Effektivitet og etikk av Alexander

Detaljer

Makrokommentar. August 2015

Makrokommentar. August 2015 Makrokommentar August 2015 Store bevegelser i finansmarkedene Det kinesiske aksjemarkedet falt videre i august og dro med seg resten av verdens børser. Råvaremarkedene har falt tilsvarende, og volatiliteten

Detaljer

SUBSIDIER TIL BOLIG. Omsorgsboliger Andre tilskudd Bostøtte Rentestøtte

SUBSIDIER TIL BOLIG. Omsorgsboliger Andre tilskudd Bostøtte Rentestøtte TIL BOLIG Subsidier til boligformål i Norge består av rentestøtte på lån gitt av Husbanken, bostøtte og andre tilskudd. Disse subsidieelementene gjenfinnes i de årlige statsbudsjettene. De endelige tallene

Detaljer

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008

Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-07 - 2008 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Salgspriser på kontorlokaler i Oslo

Detaljer

Eksamen JU 404: Kontraktsrett inkludert offentlige avtaler. Spørsmål 1

Eksamen JU 404: Kontraktsrett inkludert offentlige avtaler. Spørsmål 1 Eksamen JU 404: Kontraktsrett inkludert offentlige avtaler. Spørsmål 1 Den rettslige problemstillingen i denne oppgaven går ut på om Peder Ås har akseptert tilbudet som Marte Kirkerud gir i henhold til

Detaljer

A1999-07 29.06.99 Scan Foto og NTB Pluss - ikke grunnlag for inngrep etter konkurranseloven 3-11

A1999-07 29.06.99 Scan Foto og NTB Pluss - ikke grunnlag for inngrep etter konkurranseloven 3-11 A1999-07 29.06.99 Scan Foto og NTB Pluss - ikke grunnlag for inngrep etter konkurranseloven 3-11 Sammendrag: Konkurransetilsynet griper ikke inn mot fusjonen mellom Scan Foto AS og NTB Pluss AS. Tilsynet

Detaljer

LEIEBOER FORENINGEN BERGEN

LEIEBOER FORENINGEN BERGEN LEIEBOER FORENINGEN BERGEN 0 A 9... - -.... :1Å..... - Bergen den 07.02.08 Kommunal og regionaldepartementet Bolig- og byngingsavdelingen Postboks 8112 Dep 0032 Oslo Høring - endringer i Husleieloven.

Detaljer

Evaluering av 16-årsgrense for øvelseskjøring med personbil. Ulykkesrisiko etter førerprøven

Evaluering av 16-årsgrense for øvelseskjøring med personbil. Ulykkesrisiko etter førerprøven TØI rapport 498/2000 Forfatter: Fridulv Sagberg Oslo 2000, 45 sider Sammendrag: Evaluering av 16-årsgrense for øvelseskjøring med personbil. Ulykkesrisiko etter førerprøven Aldersgrensen for øvelseskjøring

Detaljer

Ulike. eierformer. hva betyr det for deg som kjøper? N E F. orges iendomsmegler orbund

Ulike. eierformer. hva betyr det for deg som kjøper? N E F. orges iendomsmegler orbund N E F orges iendomsmegler orbund Ulike Boliger for salg benevnes ofte som andelsleilighet, borettslagsleilighet, selveierbolig, obligasjonsleilighet, aksjeleilighet, eierseksjon m.m. Uttrykkene gjenspeiler

Detaljer

Forslag fra regjeringen om oppheving av konsesjonsloven og enkelte bestemmelser om boplikt - høring.

Forslag fra regjeringen om oppheving av konsesjonsloven og enkelte bestemmelser om boplikt - høring. Ås kommune Forslag fra regjeringen om oppheving av konsesjonsloven og enkelte bestemmelser om boplikt - høring. Saksbehandler: Lars Martin Julseth Saksnr.: 14/03827-1 Behandlingsrekkefølge Møtedato Formannskapet

Detaljer

Sakliste - tilleggssak

Sakliste - tilleggssak Sakliste - tilleggssak STYRE/RÅD/UTVALG: MØTESTED: MØTEDATO: KL. Formannskapet Formannskapssalen 28.01.2014 09.00 SAKER TIL BEHANDLING: Sak 14/14 HØRING - FORSLAG OM Å OPPHEVE BESTEMMELSEN OM "PRISKONTROLL"

Detaljer

Hvorfor leverer fortsatt så mange selvangivelsen på papir?

Hvorfor leverer fortsatt så mange selvangivelsen på papir? 30 Analysenytt 01I2015 Hvorfor leverer fortsatt så mange selvangivelsen på papir? Selv om andelen som leverer selvangivelsen på papir har gått ned de siste årene, var det i 2013 fortsatt nesten 300 000

Detaljer

Byggebørsen 2015. Hvordan påvirker fallende oljepriser norsk økonomi, norske renter og boligmarkedet (næringseiendommer)? Petter E.

Byggebørsen 2015. Hvordan påvirker fallende oljepriser norsk økonomi, norske renter og boligmarkedet (næringseiendommer)? Petter E. Byggebørsen 2015 Hvordan påvirker fallende oljepriser norsk økonomi, norske renter og boligmarkedet (næringseiendommer)? Petter E. de Lange SpareBank 1 SMN Trondheim 9.2.2015 SpareBank 1 SMN Oljevirksomhetens

Detaljer

Det handler om verdier! Seks innspill om offentlig sektor i endring

Det handler om verdier! Seks innspill om offentlig sektor i endring Det handler om verdier! Seks innspill om offentlig sektor i endring Det handler om velferden Det er direkte urimelig når tilhengerne av privatisering hevder at vi i NTL bare tenker på våre egne interesser

Detaljer

Informasjonsbrev får flere til å gi opplysninger om utleie

Informasjonsbrev får flere til å gi opplysninger om utleie Informasjonsbrev får flere til å gi opplysninger om utleie Anne May Melsom, Tor Arne Pladsen og Majken Thorsager Omtrent 12 000 skattytere har fått informasjonsbrev om hvordan de skal rapportere opplysninger

Detaljer

Bransjenorm markedsføring av boliger

Bransjenorm markedsføring av boliger Bransjenorm markedsføring av boliger Bransjenormen er utviklet av bransjen, representert ved Eiendomsadvokatenes servicekontor, Eiendomsforetakenes forening, Norske Boligbyggelags Landsforbund, Norges

Detaljer

Internasjonalt arbeidsmarked møter nasjonalt boligmarked. Susanne Søholt, NIBR Anne Mette Ødegård, Fafo Fafo-frokost 31. mai 2012

Internasjonalt arbeidsmarked møter nasjonalt boligmarked. Susanne Søholt, NIBR Anne Mette Ødegård, Fafo Fafo-frokost 31. mai 2012 Internasjonalt arbeidsmarked møter nasjonalt boligmarked Susanne Søholt, NIBR Anne Mette Ødegård, Fafo Fafo-frokost 31. mai 2012 Arbeidsinnvandring fra EU/EØS til hele Norge 1.1.2012: Gamle EU-land 126

Detaljer

Ombudet konkluderte med at firmaet ikke bryter diskrimineringsloven.

Ombudet konkluderte med at firmaet ikke bryter diskrimineringsloven. Sak 10/672 Lovanvendelse: diskrimineringsloven 4. Dato for uttalelse: 11. februar 2011. Sammendrag: Ombudet mottok tips om at et utleiefirma har en praksis hvor de ikke leier ut til andre enn svensker

Detaljer

Bolighandel en brukerveiledning. SINTEF Seminar 10.mars 2011 Direktør Finn Tveter Norges Eiendomsmeglerforbund

Bolighandel en brukerveiledning. SINTEF Seminar 10.mars 2011 Direktør Finn Tveter Norges Eiendomsmeglerforbund Bolighandel en brukerveiledning SINTEF Seminar 10.mars 2011 Direktør Finn Tveter Norges Eiendomsmeglerforbund Dette er risikosport Dette er risikosport Dette er definitivt risikosport Bolighandel Er risikofylt

Detaljer

NTNU O-sak 7/07 Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet 21.11.07 TA/AR NOTAT

NTNU O-sak 7/07 Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet 21.11.07 TA/AR NOTAT NTNU O-sak 7/07 Norges teknisk-naturvitenskapelige universitet 21.11.07 TA/AR NOTAT Til: Fra: Om: Styret Rektor Fremtiden til eiendommene i Grensenområdet Bakgrunn Det legges opp til at denne saken diskuteres

Detaljer

Statsråd Audun Lysbakken Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet Politisk ansvar, forbrukermakt og økologisk mat

Statsråd Audun Lysbakken Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet Politisk ansvar, forbrukermakt og økologisk mat 1 Statsråd Audun Lysbakken Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet Politisk ansvar, forbrukermakt og økologisk mat Sak: Nasjonal økologikonferanse 7. og 8. september 2010 Tid: Tirsdag 7. september

Detaljer

Bydelsadministrasjonen Saksframlegg BU sak 32/11

Bydelsadministrasjonen Saksframlegg BU sak 32/11 Oslo kommune Bydel Grünerløkka Bydelsadministrasjonen Saksframlegg BU sak 32/11 Arkivsak: Arkivkode: 371 Saksbeh: Anders Norman Saksgang Helse- og sosialkomiteen Bydelsutvalget Møtedato 30.11.2011 15.12.2011

Detaljer

Sentrum som attraktiv etableringsarena for handel og service

Sentrum som attraktiv etableringsarena for handel og service Sentrum som attraktiv etableringsarena for handel og service KMDs nettverkssamling regional planlegging, 18. juni 2014 Aud Tennøy, PhD By- og regionplanlegging Forskningsleder kollektivtrafikk, areal-

Detaljer

Studentsamskipnaden diskriminerer ikke personer med nedsatt funksjonsevne ved å ha en maks botid på åtte år

Studentsamskipnaden diskriminerer ikke personer med nedsatt funksjonsevne ved å ha en maks botid på åtte år Studentsamskipnaden diskriminerer ikke personer med nedsatt funksjonsevne ved å ha en maks botid på åtte år Spørsmålet i saken var om Studentsamskipnaden sitt reglement for tildeling av studentboliger

Detaljer

Makrokommentar. September 2015

Makrokommentar. September 2015 Makrokommentar September 2015 Volatil start på høsten Uroen i finansmarkedene fortsatte inn i september, og aksjer falt gjennom måneden. Volatiliteten, her målt ved den amerikanske VIXindeksen, holdt seg

Detaljer

Dette resulterte i til dels kraftige bevegelser i rente og valutamarkedet i perioden etter annonseringen. 6,4 6,2 6 5,8 5,6 7,2 7

Dette resulterte i til dels kraftige bevegelser i rente og valutamarkedet i perioden etter annonseringen. 6,4 6,2 6 5,8 5,6 7,2 7 Månedsrapport 7/14 Den svenske Riksbanken overasket markedet Som vi omtalte i forrige månedsrapport ble markedet overasket av SSB s oljeinvesteringsundersøkelse og sentralbankens uttalelser på sist rentemøte

Detaljer

Entras Konsensusrapport Juni 2014

Entras Konsensusrapport Juni 2014 Entras Konsensusrapport Juni 2014 Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Vedlegg Spørsmålene Deltakerne 1 Sammendrag: Stabile

Detaljer

Demokrati og monopol i et medieperspektiv

Demokrati og monopol i et medieperspektiv Demokrati og monopol i et medieperspektiv Eirik Gerhard Skogh March 18, 2011 I Norge er det den sosialdemokratiske tradisjonen som står sterkest. Det er en styreform der folket har storparten av den avgjørende

Detaljer

Kommunale boliger i Oslo - fra sosialpolitikk til melkeku? SAMSVAR 27.august 2015 Ingar Brattbakk, AFI

Kommunale boliger i Oslo - fra sosialpolitikk til melkeku? SAMSVAR 27.august 2015 Ingar Brattbakk, AFI Kommunale boliger i Oslo - fra sosialpolitikk til melkeku? SAMSVAR 27.august 2015 Ingar Brattbakk, AFI Lite «social housing» i Norge og Oslo Disposisjonsform Danmark Finland Norge Sverige Eie 53 59 64

Detaljer

å vite om husleieloven: Leieavtaler

å vite om husleieloven: Leieavtaler 03 Nyttig å vite om husleieloven: Leieavtaler Leieavtaler er det fritt fram? Nei, du har to hovedvalg. Velg mellom: * en tidsbestemt leieavtale en tidsubestemt leieavtale Disse hovedformene kan kombineres

Detaljer

Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2014

Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2014 Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 4. kvartal 2014 Leieprisstatistikk for Oslo. Utarbeidet av Opinion for Boligbygg Oslo KF med data fra Finn.no Oslo, 11.02.2015 Forord Denne rapporten

Detaljer

Makrokommentar. November 2015

Makrokommentar. November 2015 Makrokommentar November 2015 Roligere markeder i november Etter en volatil start på høsten har markedsvolatiliteten kommet ned i oktober og november. Den amerikanske VIX-indeksen, som brukes som et mål

Detaljer

Samlet saksframstilling

Samlet saksframstilling Samlet saksframstilling Arkivsak: 14/3090-5 Arknr.: V60 &13 Saksbehandler: Tove Næs BEHANDLING: SAKNR. DATO Formannskapet 75/14 19.11.2014 Kommunestyret 102/14 03.12.2014 OPPHEVELSE AV KONSESJONSLOVEN

Detaljer

089 NORSK OLJE OG GASS ANBEFALTE RETNINGSLINJER FOR BEVISSTHET OM KONKURRANSELOVGIVNINGEN I NORSK OLJE OG GASS

089 NORSK OLJE OG GASS ANBEFALTE RETNINGSLINJER FOR BEVISSTHET OM KONKURRANSELOVGIVNINGEN I NORSK OLJE OG GASS 089 NORSK OLJE OG GASS ANBEFALTE RETNINGSLINJER FOR BEVISSTHET OM KONKURRANSELOVGIVNINGEN I NORSK OLJE OG GASS Original versjon Nr.:089 Etablert: 01.01.03 Revisjon nr.: Rev.dato: Side: 2 Innhold Innhold...

Detaljer

Høringsuttalelse fra For Fangers Pårørende (FFP): Om endringer i straffegjennomføringsloven (straffegjennomføring i annen stat mv).

Høringsuttalelse fra For Fangers Pårørende (FFP): Om endringer i straffegjennomføringsloven (straffegjennomføring i annen stat mv). Justis- og beredskapsdepartementet Postboks 8005 Dep. 0030 Oslo Oslo 6.3.15 Høringsuttalelse fra For Fangers Pårørende (FFP): Om endringer i straffegjennomføringsloven (straffegjennomføring i annen stat

Detaljer

Markedskommentar byggevare 1.tertial 2014

Markedskommentar byggevare 1.tertial 2014 Markedskommentar byggevare 1.tertial 2014 Byggevareomsetning proff + 8,2 prosent Byggevareomsetning privat + 12,8 prosent Byggevareindustrien + 9,8 prosent Boligprisen + 0,3 prosent Igangsetting nye boliger

Detaljer

å vite om husleieloven: Leieavtaler

å vite om husleieloven: Leieavtaler 03 Nyttig å vite om husleieloven: Leieavtaler Leieavtaler er det fritt fram? Nei, du har tre valg. Velg mellom: * en tidsbestemt leieavtale en tidsbestemt leieavtale som kan sies opp en tidsubestemt leieavtale

Detaljer

2016 et godt år i vente?

2016 et godt år i vente? 2016 et godt år i vente? Investment Strategy & Advice Det nærmer seg slutten av 2015 og den tiden av året vi ser oss tilbake og forsøker å oppsummere markedsutviklingen, og samtidig prøver å svare på hva

Detaljer

Konstitusjonen av 1789

Konstitusjonen av 1789 Side 1 av 5 Tekst/illustrasjoner: Anne Schjelderup Filosofiske spørsmål: Øyvind Olsholt Sist oppdatert: 5. juni 2004 Konstitusjonen av 1789 Det første som måtte bestemmes når den franske nasjonalforsamling

Detaljer

Intern korrespondanse

Intern korrespondanse BERGEN KOMMUNE Sosial, bolig og områdesatsing/etat for boligforvaltning Intern korrespondanse Saksnr.: 200717718-26 Saksbehandler: BJAH Emnekode: BBB-81 Til: Fra: BSBO Stab v/ Trond Stigen EBF v/bjarte

Detaljer

Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: 73 19 90 00, Telefaks: 73 19 91 01 Besøksadresse: E. C. Dahls g.

Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: 73 19 90 00, Telefaks: 73 19 91 01 Besøksadresse: E. C. Dahls g. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: 73 19 90 00, Telefaks: 73 19 91 01 Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10 Saksbehandler Innvalgstelefon Vår dato Vår ref. (bes

Detaljer

Tomtefesteloven enkelte emner

Tomtefesteloven enkelte emner Tomtefesteloven enkelte emner Advokat Anders Evjenth (ae@bullco.no) - Advokat Jørgen Burdal (jb@bullco.no) Program 1. Innledning 2. Inngåelse av festekontrakt 3. Festerens faktiske og juridiske disposisjonsrett

Detaljer

Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum

Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum OK Handel er den viktigste årsaken til besøk i sentrum Viktigste årsak til besøk (%) 35 30 25 20 15 10 5 0 32 17 13 12 10 2 Varehandel Besøk kontor Yrkesutøvelse Egen arbeidsplass Frisør, bank, post Treffe

Detaljer

10/737-7-AJB 11.02.2011

10/737-7-AJB 11.02.2011 Norges Fotballforbund 0840 OSLO Vår ref. Deres ref. Dato: 10/737-7-AJB 11.02.2011 LDO Likestillings- og diskrimineringsombudet viser til e-post av 27. april 2010 fra Kirkens Bymisjon, der Kirkens Bymisjon

Detaljer

Vår ref. Arkivkode Deres ref. Dato 08/493-5/CA V60 &18 03.11.2008 FORSLAG TIL ENDRINGER AV FORSKRIFT FOR NEDSATT KONSESJONSGRENSE FOR BEBYGD EIENDOM

Vår ref. Arkivkode Deres ref. Dato 08/493-5/CA V60 &18 03.11.2008 FORSLAG TIL ENDRINGER AV FORSKRIFT FOR NEDSATT KONSESJONSGRENSE FOR BEBYGD EIENDOM HAMARØY KOMMUNE Vår ref. Arkivkode Deres ref. Dato 08/493-5/CA V60 &18 03.11.2008 MELDING OM POLITISK VEDTAK FORSLAG TIL ENDRINGER AV FORSKRIFT FOR NEDSATT KONSESJONSGRENSE FOR BEBYGD EIENDOM Kommunestyret

Detaljer

Samboerskap de økonomiske forhold under og ved brudd

Samboerskap de økonomiske forhold under og ved brudd Arbins gate 7 0253 Oslo Juss-studentenes rettsinformasjon Sentralbord 22 84 29 00 Telefaks 22 84 29 01 Internett http://www.jussbuss.no Samboerskap de økonomiske forhold under og ved brudd Det finnes ingen

Detaljer

Ny borettslov - hva er nytt?

Ny borettslov - hva er nytt? Ny borettslov - hva er nytt? Ny lov om borettslag er trådt i kraft. Loven har bestemmelser om organisering og drift av borettslag. Den er viktig for deg som bor i et borettslag og for deg som som har planer

Detaljer

Vesentlige endringer i tilbudspliktsreglene

Vesentlige endringer i tilbudspliktsreglene Vesentlige endringer i tilbudspliktsreglene - frokostmøte for Norske Finansanalytikeres Forening 22. januar 2008 (korrigert versjon) Atle Degré, Juridisk direktør, Oslo Børs Lars Knem Christie, Partner,

Detaljer

NTLs tiltak mot svart økonomi. Ragnar Bøe Elgsaas, forbundssekretær

NTLs tiltak mot svart økonomi. Ragnar Bøe Elgsaas, forbundssekretær NTLs tiltak mot svart økonomi Ragnar Bøe Elgsaas, forbundssekretær NTLs forslag til tiltak mot arbeidsmarkedskriminalitet og svart økonomi 2 1. Bedre samarbeid mellom kontrolletatene Skatteetaten, Arbeidstilsynet,

Detaljer