Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst

Transkript

1 Bygningsteknisk gjennomgang med - verditakst Saurlandsvegen 10, 3891 HØYDALSMO Gnr 21: Bnr 1 (fnr: 25) 0833 TOKKE KOMMUNE Eldre bygning som har vært aldersbolig. SERTIFISERT TAKSTMANN Hans Tarjei Midtbø Telefon: E-post: htm@telefiber.no Rolle: Uavhengig takstmann AUTORISERT FORETAK Midtbø Bygg AS Bandakslivegen 253, 3849 VRÅLIOSEN Telefon: Organisasjonsnr: Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: 260

2 Forutsetninger BOLIGSALGSRAPPORTEN OG DENS AVGRENSNINGER Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene. Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. TAKSTRAPPORTEN Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norges TakseringsForbund og er utført i henhold til NTFs regler. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi. OM TAKSERINGSFORETAK Takseringsforetakene som er autorisert av NTF har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Boligsalgsrapporter. Foretakets autorisasjoner tilsvarer de sertifikater som takstmennene i foretaket holder. OM TAKSTMENN Takstmenn i NTF er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte NTFs sertifiseringsmerke på alle sine rapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skal etterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn. KLAGEORDNING Det er opprettet en egen klagenemnd for Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av en nøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser. RAPPORTENS STRUKTUR Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte: - Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer - Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer - Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer - Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser. BEFARINGEN NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: - Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) - Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. - Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. - Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv. - Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. - Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. - Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. - Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Befaringsdato: Side: 2 av 15

3 LEVETIDSBETRAKTNINGER Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav. TILLEGGSUNDERSØKELSER - Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. - Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER - Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. - Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk. - Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. - Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. - Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. - Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. - Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur. - Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. - Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Arealberegning Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks og retningslinjer. Det elektriske anlegget og røropplegget er kun vurdert ut fra hvordan det visuelt ser ut, og evnt. oppgitt alder på komponenter. Konstruksjoner over terreng er besiktiget fra bakkenivå. Besiktigelsen blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eks. blir ikke møbler, tepper, hvitevarer, lagrede gjenstander og lignende flyttet på med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Det er i sammenfattet takstbeskrivelse gjort rede for oppgraderinger som er gjort og eventuelle svakheter som er registrert. Alle fuktmålinger er utført med Protimeter MMS 2 fuktmåler apparat. Forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Befaringsdato: Side: 3 av 15

4 Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på Konklusjon tilstand Eldre enebolig (tidligere lærerbolig) over tre plan beliggende i nedre del av bygda Lårdal, i Tokke kommune. På 1980 tallet ble det etablert to leiligheter i bygget, og frem til ca har bygningen vært i bruk som aldersboliger, dette er nå flyttet til andre bofelleskap og leilighetene står tomme. Strøm og vann er for tiden frakoblet. Bygget er oppført i tradisjonell konstruksjon og byggestil fra 1940 tallet, med grovstøpte golv og murer i kjelleretg., bindingsverk over mur, kledd utv. med liggende trepanel og saltak med plassbygd fagverkskonstruksjon. Taket er tekket med stein. Boligen har konstruksjonsmessig standard fra byggeår, utvendig er det lagt ny taktekking en gang og vegger er etterisolert fra utsiden med innsprøytet mineralull. Det er behov for overflatebehandling av kledning samt vask/rengjøring av takstein. Alle vinduer bør byttes, pga. tilstand og isoleringsevne. Innvendig er det utført enkelte oppgraderinger gjennom årene. Div. golv, vegg og himlingsflater er fornyet, etablert bad, kjøkken, wc. o.l. Bygget fremstår med behov for tildels store påkostninger/oppgraderinger både ut- og innvendig. Leilighetene er idag ikke tilfredstillende tilrettelagt for personer med behov for rullestol e.l., og 2 etg. har ikke godkjent rømningsvei. Om det skal etableres/brukes til leiligheter/boligformål er det nødvendig med ombygginger for å få dette godkjent. Tomten tilhører opplysningsvesenets fond og er felles festetomt med øvrige boliger/leilighetsbygg på eiendommen. Markeds- og låneverdi Tilleggsdel til boligsalgsrapporten Markedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slik den fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard/tilstand og beliggenhet er lagt til grunn ved fastsettelse av markedsverdi for eiendommen. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Tomten er festet og dette er tatt hensyn til i verdiansettelsen. VRÅLIOSEN, Hans Tarjei Midtbø Byggmester/Autorisert takstmann Telefon: Befaringsdato: Side: 4 av 15

5 Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Takstmann: Tokke kommune Hans Tarjei Midtbø Befaring/tilstede: Befaringsdato: Hans Tarjei Midtbø. Byggmester/Autorisert takstmann. Tlf Einar Heggtveit. Repr. Tokke kommune. Tlf Befaringsdato: Hans Tarjei Midtbø. Byggmester/Autorisert takstmann. Tlf Osvald Åmot. Repr. Tokke kommune. Eiendomsopplysninger Eiendomsbetegnelse Eldre bygning som har vært aldersbolig. : Beliggenhet: Bebyggelsen: Standard: Om tomten: Tilknytning vann: Tilknytning avløp: Andre forhold: Matrikkeldata Eiendommen ligger i et boligområde i nedre Lårdal, Tokke kommune. Området rundt består av eneboliger, gårder, eldre næringslokaler mm. Friluftsområder like ved. Boligen er oppført i mur og bindingsverk og har konstruksjonsmessig standard fra byggeår. Utvendig og innvendig fremstår boligen i god bruksstand, normalt til noe utvidet vedlikehold må påregnes. Tomten har felles innkjørsel fra offentlig og privat vei, og opparbeidet med asfaltert parkering. Forøvrig plenarealer. Tilknyttet offentlig vannforsyning. Tilknyttet offentlig avløp. Takstmann har ikke undersøkt/vurdert regulering eller andre forhold i bygningsetaten. Arealer beregnes etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Forøvrig ingen spesielle forhold takstmannen ble gjort kjent med på befaringsdagen. Matrikkel: Kommune: 0833 TOKKE Gnr: 21 Bnr: 1 Festenr: 25 Eiet/festet: Areal: Hjemmelshaver: Adresse: Kommentar: Kilder/vedlegg Festet 3 338,1 m² Arealkilde: eiendomsdata.no Tokke kommune Saurlandsvegen 10, 3891 Høydalsmo Øvrige festeopplysninger ikke kjent. Oppgitt tomteareal er for alle bygg på eiendommen. Tomten eies av Opplysningsvesenets fond. Det tas forbehold om hvordan dette kan løses/splittes opp for hver enkelt bygg, ligger p.t. under politisk behandling. Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt Egenerklæring Innhentet Eiendomsdata.no Innhentet Rekvirent Befaring Teknisk etat Befaring Befaringsdato: Side: 5 av 15

6 Kommentar egenerklæring Takstmannens kommentar til opplysninger som fremkommer i oppdragsgivers egenerklæring. Egenerklæringen følger vedlagt og utgjør en del av rapporten. Takstmannen skal kommentere avvik i forhold til egne observasjoner og vurderinger. Utfylt egenerklæring samsvarer med det takstmannen har fått opplyst og registrert. Andre forhold Forsikring: Selskap: Protector. Type: Fullverdi. Årlig premie: Kr Ansatt årspremie. Skattetakst: Ligningsverdi: Ikke opplyst. Ikke opplyst. Bygninger på eiendommen Leilighetsbygg Bygningsdata Byggeår: 1948 Kilde: Iflg. eiendomsdata.no Arealer Bruttoareal Bruksareal BRA m² Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar Kjeller etasje etasje Sum bygning: Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Areal i kjeller er medtatt, men kan ikke anvendes til beboelsesrom da takhøyde er for lav. Maks. takhøyde ca. 2 m. Romfordeling Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM) Kjeller 1. etasje Vindfang/gang, stue, kjøkken, bad/vaskerom, soverom 2. etasje Trapperom, gang, bad, kjøkken, stue, wc, soverom Div. kjellerrom. Trapperom 2 Kott Befaringsdato: Side: 6 av 15

7 Konstruksjoner Utendørs Drenering - Utendørs Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering Terrengforhold - Utendørs Synlige (drenerings)rør som takrennenedløp er ført ned i, usikkert hvor disse fører hen. Utover dette antas det å ikke være annen drenering. Murer har ikke synlig grunnmursplast som fuktsikring. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1-5 år. Fuktmerker er registrert på innvendige murer. Kjeller bør luftes jevnlig for å bedre inneklimaet. Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner. Bearbeidet terreng, generelt Terrenget rundt bygget består av plener og asfaltert areal ved innganger og mellom tilstøtende bygg. Fint opparbeidet uteområde. Tomten har lett skrånende terreng med beplanting. Det er mindre fall inn mot mur på sør/vestre hjørne. Befaringsdato: Side: 7 av 15

8 Leilighetsbygg Bygning generelt - Leilighetsbygg Bygning, generelt Standard fra byggeår, boligen har støpt ringmur og antas det er etasjeskiller i trekonstruksjon. Vegger er utført som bindingsverk samt takverk av trekostruksjon. Oppgradering eller ekstra standard er medtatt under beskrivelser slik det er opplyst eller registrert. Merk at opplysninger om påkostninger mv. i vesentlig grad ikke kan etterprøves. Påkostninger som er registrert er gjort på grunnlag av datering på bygningsdeler. Bygningen er oppført etter den byggeskikk som var på oppføringstidspunktet, og det vil normalt alltid kunne registreres enkelte symptomer på avvik fra normaltilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. Det er viktig å huske at bygningen er oppført iht. de forskrifter/regler som var på oppføringstidspuktet. Dagens forskriftskrav til isolasjon, klima og innemiljø kan være strengere enn de som var da bygningen ble oppført. Normal tid før beising av trekledning eller laft, beiset er 2-6 år. Moderat, til godt slitte overflater på golv, vegger og himlinger. Bygningsdelene er gitt TG ut fra generelle vurderinger og vurdering av levetider på bygningselement. En del bygningselementer kan ha generelle levetider helt ned til 15 år (eks: VVB og andre el. komponenter), mens andre bygningsdeler kan ha tilnærmet ubegrenset levetid. TG er satt ut fra en generell vurdering med ønske om å opplyse en kjøper om at det til stadighet må påregnes utbedringer og vedlikehold av en brukt eiendom. Jo eldre en bygning er, jo større tiltak må påregnes (jmf. innledende tekst på s. 2 i dette dokument som forklarer mer om TG/tilstandsgrad). Det bemerkes imidlertid at alle levetider er teoretiske, og levetider kan variere betydelig ut fra vedlikehold, bruk, sammensetning og ikke minst hvor værutsatt bygningsdelen er (i fh. til eks. sol). En brukt eiendom vil ofte ha svakheter og egenskaper en ny eiendom ikke har. Dette kan være slitasjer, dårlig vedlikehold, utidsmessigheter eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard. Desto eldre eiendommen er, desto flere slike forhold må en kjøper forvente. Skjønnhetsfeil, overflatefeil og vanlig bruksslitasje er begrenset kommentert. Grunn og fundamenter - Leilighetsbygg Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Grunn og fundamenter, generelt Ukjente masser, fuktsikring, isolering og sålefundamenter i grunnen. Enkelte sprekker/riss er registrert i mur og støpt plate, men anses som stabile grunnforhold på tomten. Gulv på grunn Støpt plate på mark. Ringmurer består av støpte vegger. Normal tid før reparasjon av plasstøpt betonggulv på lastbærende isolasjon er år. Normal tid før utskifting av tilfarergulv på betong er år. Synlige grovstøpte betonggolv med normale forvitringer, fuktmerker og slitasje. Det er varierende nivå på golvflatene. Befaringsdato: Side: 8 av 15

9 Veggkonstruksjon og utvendige fasader - Leilighetsbygg Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger Utvendige overflater Vinduer og dører - Leilighetsbygg Kjellervegger består av betong som er malt utvendig. Vegger over mur er oppført i bindingsverk. Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er år. Normal tid før reparasjon av lettklinker, porebetong er år. Konstruksjonen fremstår hel og solid. Ingen spesielle avvik av betydning er registrert, kun mindre loddavvik. Det er 100 mm veggtykkelser. Det er fra utsiden etterisolert med innsprøytet mineralull, ukjent når dette ble utført. Utvendig antas det er papp før liggende kledningsbord. Tg 2 gis for utidsmessighet og isoleringsevne. Utvendige overflater på mur og treverk. Normal tid før beising av trekledning eller laft, beiset er 2-6 år. Murvegger har enkelte mindre avflassinger og sprekker/riss i puss. Trekledning med behandlede overflater, denne har etterhengende vedlikehold og det er behov for overflatebehandling. Trekledning med tørkesprekker i enkelte bord. Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer Ytterdører og porter Vinduer fra byggeår i hele boligen. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2-8 år. Normal tid før utskifting av trevindu er år. Uisolerte vinduer med ytter- og innerramme (varevindu), ett og torams med side og topphengsling. Alle fremstår med aldrings og bruksslitasjer innvendig, tørre og falmet på utsiden. Stikkprøver på åpne/lukke mekanismer viste at enkelte er trange. Utvendig trebrett over og under vinduer, uten beslag. Samtlige vinduer har dårlig isoleringsevne og det bør påregnes utskifting av disse. Boligen har en hovedinngangsdør, samt en terrassedør i 1 etg. I tillegg er det en kjellerdør. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2-8 år. Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er år. Inngangsdør med isolerglass, ukjent alder. Kjellerdør fra byggeår, begge fremstår med behov for utbedring/vedlikehold. Terrassedør er antatt fra første halvdel av 2000 tallet, har isolerglass og fremstår bra. Denne gis egen Tg 1. Befaringsdato: Side: 9 av 15

10 Innvendige dører Innerdører består av eldre slette platedører, en heltre furu/trefyllingsdører i 1 etg. samt en nyere slett platedør i 2 etg. Normal tid før utskifting av tredør er år. Dørene har bruks og aldringsslitasjer, noen har mindre skader. Enkelte trenger justering. De to nyere dørene gis egen Tg 1. Takkonstruksjon - Leilighetsbygg Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjoner Taktekking - Leilighetsbygg Takkonstruksjonen er oppbygd som saltak av plassbygd fagverkskonstruksjon i boksdimensjoner. Det er en møneretning. Takkonstruksjonen fremstår bra. Det er undertak av bord samt kledde gesimser uten luftespalter. Ingen synlige lekkasjer/fukt på befaringen. Det er montert lufteluker i gavler som gir anbefalt lufting av loft. Vindskier, pannebord o.l. ser hele ut, men trenger vedlikehold. Det er delvis etterisolert på loft, ca. 150 mm. mineralull. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Taktekking og membraner Takflater er tekket med betongtakstein. Undertak av bord, papp samt sløyfer og lekter før stein. Tekkingen er byttet en gang, usikkert når dette er utført. Normal tid før omlegging av betongtakstein er år. Ingen registrerte skader på takstein under befaring. Det er stedvis mosegroing på tekkingen og rens/vask må påregnes. Renner, nedløp og beslag - Leilighetsbygg Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Utvendige beslag Terrasse, balkonger, trapper ol - Leilighetsbygg Takfotbeslag, renner og nedløp av stål. Pipe over tak, stigetrinn, luftelyre og isbord har beslag av stål. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er år. Normal tid før utskifting av luftelyrer, ventilasjonshetter er år. Renner, nedløp og beslag i god stand, antatt byttet samtidig med taktekking. Enkelte beslag har noe avflasset plastbelegg. Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Befaringsdato: Side: 10 av 15

11 Trapper og ramper Balkonger, terrasser ol. Innvendig har boligen tretrapper mellom etasjene. Til begge etasjene er det svingtrapper, til kjelleretg. er den smal og har trang tilkomst. Trapp til 2 etg. har belegg i trinn og tilnærmet "normal" bredde. Utforming trapp og rekkverk har avvik fra dagens krav/retningslinjer. Begge fremstår med noe bruks og aldringsslitasjer. Terrasse med takoverbygg. Boligen har en mindre overbygd terrasse på østveggen, trenger vedlikehold. Tekkingen er antatt byttet samtidig med resten av takflater. Piper og ildsteder - Leilighetsbygg Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Piper, plassbygde ildsteder m.v. Det er en pipe i boligen, denne er antatt oppført i teglstein. Normal tid før ompussing av murte skorsteiner, pusset utvendig er år. Pipen er helbeslått over tak. Innvendige synlige pipeflater og brannmurer er pusset. Mindre sprekker/riss/skader er registrert. Det er ikke montert ildsted i noen av etasjene. Feieluke med tilkomst i kjeller. Anbefales en kontroll av feier/brannvesen om den skal settes i bruk. Etasjeskillere - Leilighetsbygg Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Frittbærende dekker Over mur antas etasjeskillet er utført som trebjelkelag, med ca. 180 mm. dim. på høyde. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I-bjelker er år. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller av betong og lettbetong er år. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre eller I-bjelker er år. Ingen store eller vesentlige skjevheter, svikt e.l. er registrert i etasjeskillet. Mindre avvik vil som regel alltid kunne påvises i boliger med denne alder. Isolering er antatt sagflis el. lignende. Kjøkken - Leilighetsbygg Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Overflater på innvendige gulv - 1. etasje / Kjøkken Belegg på golv. Normal tid før utskifting av vinyl er år. Varierende bruksslitasjer og enkelte skader. Befaringsdato: Side: 11 av 15

12 Overflater på innvendige vegger - 1. etasje / Kjøkken Vegger består av plater, samt mur. Generelt normale aldrings og bruksslitasjer, men noen flater har sprekker i skjøter o.l. Overflater på innvendig himling - 1. etasje / Kjøkken Himling består av plater (takess). Litt falmet overflate. Kjøkkeninnredning - 1. etasje / Kjøkken Begge etasjer har kjøkkeninnredning montert. 1 etg: Innredning med varierende alder, alt i spon/plateutførelse og overskap med hengslede- og skyvedører. Montert stål/benkebeslag samt ventilator med utkast i vegg. Laminert benkeplate. Innredninger fremstår med behov for oppgradering. (eldste del ant. fra byggeår) 2 etg: Hybelkjøkken antatt montert på -80 tallet, 2 underskap og to overskap i tillegg til vask/kokeplate delen. Det er ikke montert ventilator. Alt av skrog, fronter og benkeplate i hvite, slette plater med sponkjerne. Fremstår i bruksstand. Innvendige overflater - Leilighetsbygg Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Overflater på innvendige gulv - Kjeller Betongstøpte golv. Normal tid før utskifting av linoleum er år. Normale bruksslitasjer og forvitringer for alder. Fuktmerker og saltutslag er registrert i rom som vender inn mot bakken på øvreside av bolig. Overflater på innvendige vegger - Kjeller Betong/murvegger. Normal tid før maling av plater, malt er 8-16 år. Normale forvitringer for alder, noen flater har fuktmerker. Utlufting anbefales. Overflater på innvendig himling - Kjeller Himlinger består av bord lagt som stubbegolv. Himling fra byggeår. Overflater på innvendige gulv - 1. etasje Belegg på alle golv. Normal tid før utskifting av vinyl er år. Varierende bruksslitasjer. TG 1-2 Befaringsdato: Side: 12 av 15

13 Overflater på innvendige vegger - 1. etasje Vegger har plater/tapet, trepanel og baderomsplater. Enkelte veggflater er kledd om opp gjennom årene. Normal tid før maling av plater, malt er 8-16 år. Normal tid før utskifting av våtrom, baderomspanel er år. Generelt normale aldrings og bruksslitasjer, men noen flater har sprekker i skjøter, mindre skader o.l. Overflater på innvendig himling - 1. etasje Himling består av plater. Normal tid før maling av plater, malt er år. Normale aldringsslitasjer, varierende alder på flatene. Overflater på innvendige gulv - 1. etasje / Bad/vaskerom Det er et bad i hver etasje, begge har belegg på golv Normal tid før utskifting av vinyl er år. 1 etg: Bad/vaskerom er pusset opp en gang, ant. på tallet. Belegg har noe bruksslitasjer. Dusjhjørne har nedsenket golv rundt sluk, ellers i rommet er det lite/ ingen fall til sluk. 2 etg: Eldre belegg med oppkant vegg, rundt sluk er det en forhøyet kant for vannstopp. Aldrings og bruksslitasjer. Overflater på innvendige vegger - 1. etasje / Bad/vaskerom Vegger har baderomsplater uten sokkellist. 1 etg: Platekledde vegger med bruksslitasjer. Det er noe sprekker i skjøter, spikerhull o.l. Det ble målt med fuktmåler, men ikke registrert fukt i vegger. (ikke vært i bruk på ca. 1 år) 2 etg. Platekledde vegger. Har behov for oppgradering. Overflater på innvendig himling - 1. etasje / Bad/vaskerom Himling består av plater (takess). Div. aldringsslitasjer og falmet i begge bad. VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - Leilighetsbygg Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. VVS-installasjoner, generelt Vannrør og avløpsrør av kobber og plast. Det gjøres oppmerksom på at kobberrør med denne alder kan ligge an til levetidsskader i form av korrosjon. (Sintef anbefalte brukstid er ca. 30 år) Ingen synlige skader/lekkasjer på røropplegget på befaringsdagen, vanntilførsel var forøvrig frakoblet til hele bygget. I 1 etg. er det montert en Oso vvt, på ca. 200 liter, fra Befaringsdato: Side: 13 av 15

14 Andre sanitærinstallasjoner Avløpsanlegg. Bygget er tilkoblet offentlig avløpsanlegg. Andre varmeinstallasjoner Brannslokking, generelt Bygget blir oppvarmet med elektrisitet. Panelovner eller el. punkt for dette er montert i de fleste rom. Bygget har brannvarsling- overrislingsanlegg installert. For tiden er vann til boligen stengt av. Brannalarmanlegget er intakt, men service avtale er sagt opp. Siste service rapport er fra Sentral for anlegget er plassert i service/fellesbygg (nabobygg). TG 2 gis for manglende service og godkjenning. Luftbehandling, generelt - 1. etasje / Bad/vaskerom Manuell og mekanisk ventilering. 1 etg: Det er montert en elektrisk vifte i vegg, denne startes fra bryter. 2 etg: Det er montert en ventil i himling som går opp i luftelyre over tak. Elektriske anlegg - Leilighetsbygg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgår særskilt nedenfor. Elkraft, generelt Diverse utstyr - Leilighetsbygg Sikringsskap med automatsikringer befinner seg i gang 2 etg. Det opplyses om at samsvarserklæring skal foreligge, denne skal være overlevert eier av anlegget fra utførende. Eier av anlegg skal til enhver tid oppbevare erklæring om samsvar og oppdatert dokumentasjon. (Ref: Forskrift om elektriske lavspenningsanlegg) Ledningsnettet er fra ca og ligger hovedsaklig åpent. Det var ikke tilgjengelig samsvarserklæring på anlegget og egen TG 2 gis for dette. Kursene har ikke egen jordfeilbryter. Boligen har eget skap uten måler, og strømtilførsel kommer fra hovedtavle i tilliggende servicebygg, og kan stenges der med hovedbryter. Alt forbruk i dette bygget blir belastet abb/måler i servicebygg slik det er lagt opp idag. Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Innredning og garnityr for våtrom - 1. etasje / Bad/vaskerom Badene inneholder innredninger og garnityr med varierende alder. 1 etg: Badet/vaskerommet inneholder håndvask m/speil, skyllekum m/opplegg for vaskemaskin, wc. og dusjarmatur. Innredninger og garnityr fungerer greit. 2 etg: Badet inneholder håndvask og dusjarmatur. Wc er i eget rom ved siden av. Befaringsdato: Side: 14 av 15

15 Annet - Leilighetsbygg Annet Beregninger Årlige kostnader Festeavgift (ansatt) Kr Forsikring Kr Kommunale avgifter (ansatt) Kr Vedlikeholdskostnader Kr Sum årlige kostnader Kr Teknisk verdi bygninger Leilighetsbygg Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, Kr tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) Sum teknisk verdi Leilighetsbygg Kr Sum teknisk verdi bygninger Kr Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomtekostnad: Kr Sum tomteverdi: Kr Tomteverdi og teknisk verdi bygninger Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Kr Befaringsdato: Side: 15 av 15