Landskapsarbeider ved Saltneset boligområde. Kristian Holo

Transkript

1 TILSTANDSRAPPORT Landskapsarbeider ved Saltneset boligområde Kristian Holo Tilstandsrapporten baseres på befaring foretatt og har som målsetting å vurdere kvaliteten på utførte landskapsarbeider.

2 Vurdering av utførte landskapsarbeider ved Saltneset boligområde. Det ble foretatt befaring på anlegget hvor tilstanden ble dokumentert ved foto. Det er for undertegnede ikke kjent at arbeidene er beskrevet etter Norsk Standard NS3420. Til tross for dette er kvaliteter og fremgangsmåter beskrevet i NS 3420 så godt innarbeidet i bransjen at dette må regnes som gjeldende normer og kvalitetskrav en forbruker må kunne forvente av en profesjonell utbygger som leverer anleggsgartnerarbeider. Norsk standard 3420 legges derfor til grunn for vurderingene i denne rapport. Formell og avsluttende overtakelse av anlegget er ikke forestått. Utbyggingsavtale Undertegnede har gjennomgått utbyggingsavtale mellom Buvik Bygg AS og Skaun kommune og ønsker å trekke frem noen punkter som er av viktighet for landskapsutformingen. Punktene må ikke anses som begrensende. Arbeidet med teknisk og grønn infrastruktur skal utføres etter tegninger, profiler og beskrivelser som er skriftlig godkjent av Skaun kommune. VA-anlegg for det enkelte delfelt skal være ferdigstilt for det enkelte delfelt før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest gis. Utbyggeren prosjekterer, besørger og bekoster all nødvendig skilting. Dette inkluderer også gatenavnskilt og skilting av fartsdempende tiltak. Utbyggeren prosjekterer, besørger og bekoster all nødvendig veg-/ gatebelysning. Helhetlig plan for veier, parkering, belysning og skilting må godkjennes av kommunen. Veier parkeringsplasser, gatebelysning, skilting m.m. må være etablert og ferdigstilt som beskrevet i bestemmelsene før det søkes om brukstillatelse for boliger. Kommunen overtar drift og vedlikehold av alle hovedledningsanlegg for vann og avløp i hht. vedtatt Teknisk plan. Det stilles her bla krav til dimensjoner og nødvendige kummer. mm. Reguleringsbestemmelser Følgende reguleringsbestemmelser for området ansees som viktige for rapporten. Punktene må ikke anses som begrensende. Felt B1 skal tilrettelegges for 100 % universell utforming. Felt B2-B5 kan planlegges uten universell utforming. Felles uteoppholdsareal Friområder o_f1 og o_f2 skal opparbeides som offentlig friområde. mm... Området skal tilrettelegge for variert lek for barn og unge i ulike stadier. Anlegget skal være tilgjengelige for alle. Uteoppholdsareal F_U er felles for alle boligene innenfor planområdet. Det skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan med områder for variert lek for barn og unge i ulike stadier. F_L1 er felles lekeplass for alle boliger i felt B1. F_L2 er felles lekeplass for alle boliger i felt B5. F_L1 og F_L2 skal opparbeides som nærlekeplass for de minste barna i henhold til utomhusplan. F_U, L1 og L2 skal tilrettelegges for universell utforming.

3 BELEGG 1 Bilde er fra felt B1 som skal ha universell utforming. Inngangspartiet har stort fall både ved biloppstilling og ved inngangsparti. 2 Bildet viser at belegningsstein ble lagt etter asfaltering. For å sikre god tilslutning og stabilitet i dekket burde asfalt vært lagt sist, eller fuge mot asfalt vært stabilisert med ny asfalt. Kant er ikke avstøpt og vil medføre løsing av dekket.

4 3 Lekeplass F_L1. Belegg overholder ikke krav til overflatejevnhet og sprang ved fuger. NS3420 angir i tabell K5: Planhet målt over 3 meter +/- 3 mm, største sprang ved fuger 2 mm. 4 Dårlig tilslutning mot kum. Krav til sprang ved fuger skal også gjelde mot tilstøtende flater.

5 5 Dårlig tilslutning mot kantstein. Krav til sprang ved fuger er ikke tilfredsstillende. Jfr. NS3420 KD c1): Tilpasningsstykker skal ikke være mindre enn 30 % av normalstørrelsen for produktet. 6 Svært dårlig kantavslutning på belegg. Synlig betong og dårlig terrengbehandling. Synlig jordholdig masse inn mot bygget er bekymringsfullt både mht. dekkets stabilitet og drenering mot bygg.

6 7 Undertegnede har ikke bakgrunn for styrkebergning av denne konstruksjonen, men anser den som bekymringsfull. 8 Bred fuge mot bygget er lite tilfredsstillende. Her burde rulleskift vært lagt inntil grunnmur.

7 9 Setninger i belegget i hjulsporene ved innkjøring til carport. Vitner om for tynn overbygning og/eller for dårlig komprimering. 10 Vanndam på grunn av dårlig tilpasning av kumtopp.

8 11 Sluk i vei fyller bare delvis sin funksjon da størsteparten av vannet renner forbi. Her burde det vært etablert et firkantet gatesluk inntil kantstein. 12 For liten skulder og for bratt skråning gir ingen stabilitet over tid. Løsmasser vil rase ut og medføre oppsprekking av asfalt.

9 KANTER/ MURER 13 Kantstein skal ha samme fas og hugningsgrad på endeflater som på visflater. Gjennomgående dårlig tilslutninger på kantstein i anlegget. 14 Ulik kantsteinsbredde gir uryddig preg på en lang kantsteinslinje.

10 15 Dårlig avslutning mot kantstein/mur. Synlig betong og dårlig terrenghåndtering. 16 Lite tilfredsstillende mur. Dårlige tilpasninger og ujevn høyde. Svært ujevne fuger vil medføre utvasking av finstoff. Vanskeliggjør drift og skjøtsel.

11 17 Sikkerhetsmessig farlig avslutning av vei/ innkjørsel. Her burde betongmur vært ført høyere, samt etablert et permanent, sikkert gjerde.

12 TERRENGHÅNDTERING/ VEGETASJON 18 For bratt skråning med vekstjord vil vanskeliggjøre skjøtsel. Jordskråningen vil være ustabil og medføre utvasking innunder terrasse. Jord inntil treverk vil medføre råte. Lite tilfredsstillende terrengbehandling. 19 Stedvis for flate områder vil medføre dårlig avrenning av vann. Norsk Standard angir minimumsfall 2 % (1:50).

13 20 Overgang mellom privat plen og friområde/ lekeplass. Manglende terrengforming gir for bratt skråning og vanskeliggjør skjøtsel. Leire i skjæring viser tynt vekstjordlag. 21 Dårlig terrengtilpasning av kummer. Vanskeliggjør skjøtsel og kan utgjøre fare. Ikke tilfredsstillende.

14 22 Stort innslag av ugress i plenen hemmer spiring av gress. For lite fall mefører vanndammer. Minimumsfall 2 % (1:50) må ivaretas. 23 Dårlig tilslutning av plen mot asfaltkant. Avrettingslag for asfalt er synlig. For lite fall på plen. Overgang mellom plen og belegningsstein. Grov grus vil medføre problemer med klipping av plen, samt medføre mye grus på belegget.

15 24 Synlig avrettingslag, manglende tilslutning av plen mot asfalt. Dårlig etablert gressdekke. 25 Stor stein synlig i vekstjordlaget. I hht. NS3420 er største tillatte steinstørrelse i vekstjord for plen 30 mm.

16 26 Plantekasser mangler beplantning. 27 Ustabil oppbinding av trær. Lastestopper er ikke egnet oppbindingsmateriale.

17 28 Stolper til oppbinding er kun ført cm ned i bakken og står ustabilt. Stående vann 10 cm under overflaten vitner om for dårlig drenert plantehull. 29 Dårlig fall på plenareal. Dårlig drenerende masser. Dårlig planløsning med tverrgående kant.

18 30 Graveprøve på flere areler med plen vitner om svært tynt vekstjordlag over tette leiremasser. Her er vekstjordlaget 2-4 cm tykt. NS3420 setter krav til 15 cm for plen. 31 Graveprøve tett inntil treplanting viser 10 cm vekstjordlag. Her burde det vært cm god vekstjord.

19 32 Samme graveprøve som forrige bilde tatt 3 minutter senere. Vann følger overflaten på leirelaget og renner ned i gravehullet. 33 Drenering av grøft mellom kjørevei og gangvei er utført med 110 mm drensrør. Dette vil raskt tettes med jord, stein, gress og løv. Her burde det vært etablert sandfang med kuppelrist.

20 OPPSUMMERING Utomhusarbeidene ved Saltneset boligfelt bærer preg av billige løsninger og dårlig håndverk. Områder for universell utforming overholder ikke krav til minimumsfall 1:20 (1:12 over kortere strekninger). Parkeringsarealer skal være tilnærmet flate for å sikre en trygg adkomst til boligene for bevegelseshemmede. Ingen av arealene er utstyrt med taktilt belegg for blinde og svaksynte. Dekker med belegningsstein har generelt for stort avvik fra planhetskrav og for store sprang ved fuger. Mye dårlige tilpasninger mot kanter og tilstøtende belegg. Setninger i kjørespor og store ujevnheter kan tyde på for dårlig fundamentering. Asfalt har jevn overflate, men burde vært lagt etter legging av belegningsstein. Store fuger mellom disse dekkene gir dårlig stabilitet og vil raskere forringe kvaliteten. Kantstein har jevnt over god linjeføring, men har dårlige endeavslutninger og vinkler. Norsk standard angir at alle synlige endeflater skal bearbeides slik at disse har samme hugningsgrad og fas som visflaten. Natursteinsmurer er særlig dårlig utført. Det er benyttet mye uegnet stein og sammen med dårlig stabling gir disse et slett inntrykk. Bruk av kilestein for å hindre utrasing av bakenforliggende jord vitner om dårlig fagkunnskap. Terrengforming med bratte jordskråninger er uheldig på lang sikt. Dette vanskeliggjør klipping av plen og medfører ofte utrasing av løsmasser. I mange av disse skråningene burde det vært etablert murer. Kumrammer må justeres for å sikre at de har samme høyde og fall som tilstøtende dekker. Plenarealer har mange steder svært dårlig fall, noe som medfører vanndammer og dårlig avrenning. Alle graveprøvene som ble utført viste at det er lagt ut alt for tynne sjikt med vekstjord. I tillegg består undergrunnsmassene av tett leire og er uegnet som undergrunnsmasser for plen, busker og trær. Tynt vekstjordlag over tett leire medfører dårlig etablering av plen og gode vekstforhold for enkelte ugrasarter. Trær som står i tett og vannmettet leire vil ikke klare å etablere et godt rotnett og vil høyst sannsynlig få vekststagnasjon og dø ut.

21 KONKLUSJON I dette anlegget er det foretatt så mange besparelser på materialer og kvalitet at det ikke lar seg rette opp med stedvise utbedringer. Dette gjelder i hovedsak grøntarealene hvor det er lagt ut for lite vekstjord over tette leiremasser. Her er eneste løsning å foreta utsjakting til tilstrekkelig dybde for vekstjord og gjennomgraving av leiremasser med tilførsel av sand og humus som sikrer en bedre drenerende undergrunnsjord. Følgende tiltak anbefales: Plenarealer: Utsjakting til 300 mm under prosjektert høyde Utlegging av 150 mm grov sand og torv (henholdsvis ca 80/20 volumprosent). Dette innblandes ved gjennomgraving i 400 mm dybde. Utlegging av 150 mm vekstjord Buskarealer: Utsjakting til 500 mm under prosjektert høyde Utlegging av 100 mm grov sand og torv (henholdsvis ca 80/20 volumprosent). Dette innblandes ved gjennomgraving i 300 mm dybde. Utlegging av 400 mm vekstjord Treplantinger: Utsjakting til 300 mm dybde i felt på 5 x 5 meter. Utlegging av 300 mm grov sand og torv (henholdsvis ca 80/20 volumprosent). Dette innblandes ved gjennomgraving i 800 mm dybde. Utsjakting av plantehull på 1 x 1 meter med dybde 800 mm. Utlegging av vekstjord i plantehull før planting. Oppbinding skal føres tilstrekkelig ned i grunnen utenfor treets rotklump slik at dette står stabilt. Undertegnede ser med bekymring på setninger i belegningsstein ved innkjørsel til carporter og private parkeringsplasser. I et så nytt anlegg er trolig årsaken at overbygningen (utlagte steinmasser over undergrunnsmassene) er for tynn. Det ble ikke foretatt kontroll av dette på befaringen, men det anbefales at dette utføres. På bløt leiregrunn bør følgende lagoppbygning være et minimum for private kjørearealer og parkeringsplasser: Filterduk mellom undergrunnsmassene og forsterkningslaget 350 mm forsterkningslag med steinfraksjon mm 100 mm bærelag med steinfraksjon 0-63 mm 30 mm avrettingslag med steinfraksjon 0-22 mm mm settelag av finpukk med steinfraksjon 2-8 mm Belegningsstein

22 Murer i anlegget bør skiftes ut slik at disse både fyller funksjonen som stabile og varige konstruksjoner, gir enkel drift og skjøtsel av tilstøtende dekker og grøntareal, samt får en estetisk utforming. Skråninger med plen med fall brattere enn 1:4 er svært vanskelige å klippe og bør erstattes med mur. Gressplener tilsluttes inn mot faste dekker slik at overganger med grus unngås. Kummer høydejusteres slik at kumtopper tilslutter tilstøtende dekker. Dårlige tekniske løsninger må utbedres. Med vennlig hilsen (Sign.) Kristian Holo landskapsarkitekt anleggsgartnermester anleggsgartnertekniker