TILSTANDSRAPPORT OSLO TENNISKLUBB - BANER, UTEANLEGG OG KLUBBHUS Hyllveien 5, N-0274 Oslo - Gnr 3, Bnr 154 og Gnr 3, Bnr 405

Transkript

1 Tilstandsrapporten omfatter beskrivelse av tilstand på eiendommens bygninger og anlegg, sammen med forslag til utbedring/rehabilitering for å bringe eiendom, bygninger, tennisbaner og øvrige grøntanlegg i tilfredsstillende stand. Samtlige registreringer er foretatt visuelt samt med fotodokumentasjon. Rapporten omfatter ikke gjennomgang av Oslo tennisklubbs driftsøkonomi eller de avtaler som er inngått med ansatte, leietakere, andre avtaleparter, mv. Annet enn visuell inspeksjon omfatter rapporten heller ikke fuktighetsundersøkelse med instrumenter, kamerainspeksjon av avløp, elektrisk undersøkelse av el-anlegg og hovedinstallasjoner, geoteknisk undersøkelse, undersøkelse forurensning i grunnen mv. Det er ikke foretatt destruktive undersøkelser av bygningskroppen. Tomten er totalt på 17,276 mål. Sammendrag: OTK og klubben har opp gjennom årene vært betegnet som en av landets største og fremste klubber - både når det gjelder anlegg og sportslige resultater. Det er 12 utendørsbaner - som anses å være av middels god kvalitet i norsk sammenheng - med unntak av manglende drenering som gjør banene lite spillbare etter regn da de tørker ut meget langsomt. Både klubbhus bygning, utendørs anlegg og tennisbaner bærer preg av skader, manglende nødvendig vedlikehold og manglende oppgradering spesielt det siste tiår. Klubben har dermed et stort vedlikeholdsmessig etterslep både på bygningsmassen og utendørsanlegget. Spesielt gjelder dette tennisbanene som trenger oppgradering for utbedring av manglende drenering regnvann. Det anbefales betydelig reparasjoner, rehabilitering og oppgradering av både tennisbaner, utomhus og klubbhus for å bringe anlegget tilbake til tilfredsstillende og god stand. Det anbefales at det utarbeides en utbedringsplan hvor omfang av tiltakene er estimert og lagt ut i tid slik at klubben kan planlegge disse nødvendige investeringene de nærmeste årene sett i sammenheng med klubbens øvrige drift og økonomi. Tennisbaner: Tennisbaner utendørs: Klubben har 12 baner, hvorav 9 grus og 3 med fast dekke (hardcourt). Grusbanene er fra Disse har vært gjenstand for mye telehiv som har løftet underliggende grus- og pukklag, som på noen baner kommer gjennom det rødbrune øverste gruslaget. Grusbanene har generelt svært dårlig drenering og er ikke spillbare en stor del av utesesongen på grunn av manglende uttørking/drenering og det er arbeidskrevende å sette i stand baner etter regnvær. Banene har generelt behov for ny drenering og rehabilitering ved ny drenering, oppbygging pukk, duk og spillegrus. Dette tilsier betydelige kostnader pr bane. Klubben planlegger å bygge en ny bane, legge helt om noen baner og utbedre andre eksisterende baner. Hardcourtbaner (baner med fast dekke) er tidligere enn grusbaner spillbare etter nedbør, da overflatevann renner bort (ved tilfredsstillende fall og dreneringsgrøfter/rør) og soltørking. Dette kan suppleres med svamper/svabere, slik at hardcourtbaner kan, i motsetning til grusbaner, være spillbare relativt kort tid etter opphør av selv kraftig og mye nedbør. De fleste mosjons- og konkurransespillere foretrekker spill på (gode) grusbaner da disse er mer vennlige mot ben og føtter, i tillegg til at kamper og konkurranser spilles på grus om sommeren. Tennisskolen og en del mosjonsspillere bruker hardcourt banene oftere. En blanding av hardcourt og grusbaner vil derfor være ideelt for klubben. Siv. Ing. Jon-Erik Lunøe, JELIT International AS 06 des Side 1

2 For å sikre gjennomføring av kamper i forbindelse med internasjonale turneringer på Centrecourten vil det være nødvendig med spesiallaget presenningssystem med drenasje. Dette kan legges ut over banen når det regner og rulles inn igjen ved opphold slik at spill kan fortsette ved opphold. Videre bør det legges elektrisk føring med uttak i nærheten av Centrecourten for å kunne benyttes til arrangement. Denne føringen legges via nærliggende vannkum for å kunne sikre frostfri vannkum. Vanningsanlegg: Det er dårlig trykk på vanningsanlegget (kan bare vanne en bane av gangen) og det eksisterende anlegget bør for en stor del skiftes ut med oppgraderte dimensjoner. Det anbefales oppgradering av vanninntak i kum (bilde 26) samt ny ringledning på anlegget for å bedre trykket. Det anbefales å erstatte eksisterende PE-anlegg med nedgravde PVC rør trykklasse 6 eller 10. Ringledning reduserer trykkfallet betydelig. Nedgravde rør legges som sommerledning i små kummer for tømming om høsten. Nedgraving av nye ringledning bør sees i sammenheng og skje samtidig med oppgradering gangveier og baner. Automatisk vanningsanlegg på banene anbefales ikke, da erfaringer med slike anlegg ikke er gode. Slike anlegg har relativt store investeringskostnader og er krevende mht drift- og vedlikehold. Investering i slike anlegg må sees i sammenheng med evt. besparelser i lønningskostnader for manuell vanning. Klubben har noen baner tidligere hatt et automatisk vanningssystem, men dette er p.t. ikke i funksjon på fordi det var for krevende mht drift og vedlikehold. Håndtering av overvann: Uteanlegget har behov for supplering av ytterliggere overvannskummer fra drensledninger, samt tilknytning til eksisterende overvannsnett. Terrengforholdene fra Jonsrudveien og mot klubbhuset bør utbedres slik at overvann ikke samler seg ved klubbhusets inngangsparti i underetasjen samt mot vegger under terreng. Dette for å redusere fuktighet i yttervegg kjeller. Videre bør det vurderes å løfte baner 4, 6 og 8 noe i forbindelse med omlegging av banene. Dette for å bedre drenering og redusere behov for støttemurer. Det ligger en nedgravd 400mm rørledning på tvers av tomten som leder overflatevann fra et gammelt bekkefar. Røret starter ved inntak på nabotomten i Jonsrudveien nord for tennisklubben og ledes gjennom hele anlegget til sydsiden (Thorvald Erichsensvei) via 2 overvannskummer på tennisklubbens tomt. Drenering av overvann fra tennisklubbens tomt går også til dette røret via overvannskummer. Røret og kummene bør rehabiliteres med rengjøring og ny epoxystrømpe på innsiden slik at dette sikrer hensiktsmessig drenering fra anlegget. Utomhus: Gangveier: Gangveier er asfaltert, men det er også områder som er skiferlagt, hellelagt eller gruset. De asfalterte gangveiene har betydelige setninger etter telehiv og dermed behov for reasfaltering. Siv. Ing. Jon-Erik Lunøe, JELIT International AS 06 des Side 2

3 Gjerder: Det er stort behov for oppgradering av gjerder da noen gjerder er manglende, skjeve, rustne, osv. Det anslås behov for å skifte ut ca. 350 lm gjerder. Det bør vurderes om gjerde mot Hyllveien og Jonsrudveien skal opprettholdes da portene står åpne uansett, og anlegget uansett er åpen for allmenn ferdsel. Dette reduserer behovet for å skifte ut gjerder til ca 250 lm. Støttemurer og trapper: Støttemurer og trapper i terreng er på flere steder skadet med sprekker og forfall. Disse bør erstattes evt repareres med murer i armert betong. Spesielt gjelder dette støttemur mot baner 4,6 og 8, støttemur nedenfor bane 10 samt ved bane 7. Tretribuner, ballvegg Treverk på tribunen og gangbaner på Centrecourt (bane 11) har behov for rehabilitering, utskifting og overflatebehandling da anlegget ikke har vært vedlikeholdt tilfredsstillende. Ballveggen ved bane 9 er i ferd med å gå i oppløsning. Det er benyttet kryssfinerplater som ikke tåler fuktighet. Alternativt bør det vurderes om ballveggen skal byttes ut med en vegg i mur eller betong. Dette gir også mindre støy til naboer. Tilsvarende har ballveggen på bane 12 behov for rehabilitering ved utskifting av treverk samt overflatebehandling. Gressplener, grøntanlegg og P-plass: Det er store gressplener på anlegget samt en del hekker. I forbindelse med tiltrengt rehabilitering av utomhusanlegget anbefales det at å utarbeide en helhetlig utomhusplan med vurdering av terrengforhold, høyder, avrenning overflatevann samt beplantning. Spesielt påpekes det at hekken med nyperoser i bedet mot Centrecourt bør ryddes opp i og beplantning erstattes med en lavere og mer lettstelt beplantning. Parkeringsplassen bør rehabiliteres da dagens parkeringsplass har manglende fallforhold, er gjørmete og delvis overgrodd med gress. Det anbefales at parkeringsplassen planeres med pukk, fiberduk og grus samt at innkjøringen repareres med asfalt. Boblehaller: Klubben har to boblehaller med henholdsvis tre og to baner i vinterhalvåret. Den ene hallen er ny høsten 2010 og fremstår som lys og moderne. Det er observert sprekkdannelse på spilleflaten som bør utbedres før utendørssesongen. Den andre hallen over to baner er ca 16 år gammel og fremstår som skitten og slitt. Sistnevnte hall har behov for betydelig oppgradering, evt. at denne byttes ut med en ny boblehall over tre baner som erstatning for denne. Denne hallen har luftlekkasjer med varmetap og er uøkonomisk i drift. Bakveggen i teknisk rom fungerer som vegg mot terreng og er i ferd med å rase inn. Påfyllingssystemet for den nedgravde fyringstanken fungerer ikke og det er lagt en fyringstank på terreng. Fyringssystemet må derfor utbedres dersom det ikke bygges ny boblehall med tilhørende fyringssystem. Siv. Ing. Jon-Erik Lunøe, JELIT International AS 06 des Side 3

4 Klubbhus: Bygningen er i to etasjer med flatt tak utført i plasstøpt betong, leca- og betongvegger, betong etasjeskille samt isolert og papptekket tretak. Bygningen er oppført i 1970/71. De fleste fasader, overflater og tekniske installasjoner er fra oppføringstidspunktet med enkelte utskiftninger. Det konstateres fra opprinnelige tegninger at det har vært noe ombygging med innervegger i nederste etasje kontordel - dog begrenset omfang. Klubbhuset består av administrasjonskontor, treningsrom, garderober, badstue, toaletter, stue, kjøkken, bod, styrerom, samt to mindre utleieleiligheter. Tak: Taket på klubbhuset er flatt og tekket med papp, trolig fra byggeåret. Selv om det ikke er konstatert lekkasjer fra tak vil det være behov for grundigere undersøkelse av taket mht beskaffenhet av tekking. Det anbefales ny tekking som preventivt tiltak. Taket har avrenning mot innvendige sluk. Med rengjorte sluk ser det ut til at taket har tilfredsstillende fall mot sluk samt avrenning. Taket må undersøkes årlig og sluk på tak rengjøres jevnlig for å sikre effektiv avrenning. Det er flere store løvtrær delvis overhengende klubbhus. Beskjæring anbefales på tilliggende trær både for å minske løvfall på tak samt risiko for skader på taktekking dersom grener skulle falle på tak. Fasader/fundamenter: Fasadene er hovedsaklig i malt betong, pusset leca, trepanel og store glassfasader (andre etg. mot vest og nordvest). Vindski mot vest er nærmest i oppløsning pga råte og må fornyes, beises, og det må legges på nytt beslag. Murte fasader har en del pussavskalinger som må repareres. Betongen og lecaen viser i flere tilfeller tegn til setninger i grunnen med betydelige sprekker. Det anbefales å utbedre fundamentering i disse områdene samt reparere skader lokalt på murvegger, dette i tillegg til reparasjon av puss samt ny overflatebehandling i form av maling. Klubbhusets underetasje er delvis nedgravd mot øst, mens fasaden er eksponert mot vest og delvis mot nord. Klubbhuset viser flere steder tegn til setningsskader. Disse må undersøkes nærmere og utbedres for å hindre videre setninger. Fundamenter ved setninger utbedres, murverk ettergås og sprekker repareres med spesialmørtel før mur- og betong overflatebehandles. Vinduer og ytterdører: Vinduene har tolags isolasjonsglass og er fra byggeåret, dvs ca 40 år gamle. Det er høye vinduer i hele øverste etasje i fasaden mot vest og nord. Det antas å være betydelig varmetap på grunn av store vindusflater i denne etasjen. Flere av de store vinduene i andre etasje er synlig punktert, da det konstateres støv mellom glasslagene, som tyder på at vinduene har mistet vakumgassen mellom glasslagene. Isolasjonsevnen blir da sterkt nedsatt. Disse vinduene bør byttes ut. Samtlige vinduer avviker noe i størrelse for å tilpasses fasadeutformingen. Dette tilsier at vinduene ikke er i standardstørrelser og må derfor spesialbestilles. Vinduskarmer og trefasaden i andre etasje må beises utvendig og males innvendig med jevne mellomrom. Siv. Ing. Jon-Erik Lunøe, JELIT International AS 06 des Side 4

5 Innerdører: Noen innerdører og låskasser bør byttes ut da disse er slitte. Tekniske anlegg: Klubben opplyser om betydelige fyringsutgifter på klubbhus vinterstid. Det anbefales å installere luft-luft varmepumper for kjelleretasje kontor, stueetasje samt for hver av de to utleieleiligheter. Dette tilsier 3-4 luftluft varmepumper. Det antas at investeringskostnadene for varmepumper spares inn over noen få år. Det elektriske anlegget har behov for oppgradering. Spesielt gjelder dette det elektriske varmeanlegget hvor oppvarming stort sett skjer med panelovner. Disse er umoderne, vanskelig å rengjøre og dermed lite effektive. Det anbefales at disse byttes ut med termostatstyrte og tidsstyrte panelovner, spesielt i andre etasje stue, styrerom samt utleieleiligheter. I teknisk rom innenfor treningsrom er det en varmtvannsbereder for dusjvann og forbruksvann på kjøkken og garderober. Denne opplyses å fungere tilfredsstillende og antas derfor å være i tilfredsstillende orden. Det er noe fuktighet på betonggulv og vegger i dette rommet som bør undersøkes videre for å avdekke eventuell lekkasje. Ventilasjonsanlegget i garderober ser ikke ut til å fungere tilfredsstillende og bør utbedres. Det samme gjelder toalett/urinaler som ikke er i funksjon i herregarderoben. Dusjene fungerer men ser slitne ut og kan med fordel oppgraderes. Kjøkken: Kjøkken med utstyr er slitent og har behov for oppgradering. Hovedtrapp: Hovedtrapp har skifer inntrinn. Det er konstatert skader på skifer som bør byttes ut. Ellers anses trappen i relativt god stand med ny overflatebehandling av trappeløp, vegger og håndløpere. HC-tilgjengelighet og universell utforming: Utomhusanlegget anses tilfredsstillende med hensyn til muligheten for rullestol tilgang til baner. Et par steder er det trapper i terreng, men det er tilgang til områdene via trinnfrie gangveier. Dog er noen av disse grusbelagt. Adkomst til klubbhus og garderober i underetasjen er muliggjort ved trinnfri adkomst. Når det gjelder øverste etasje kan det vurderes å bytte ut trapp ved inngangsdør med rampe i stål eller i annen utførelse. Peis: Peisene i begge etasjer fungerer trolig men er ikke i bruk. Disse bør forblendes evt. byttes ut med ovn/varmepipe for å sikre bedre forbrenning og varmeutnyttelse. Gulv: Gulvene i klubbhuset er overveiende flislagt og i normal stand. Dog er gulv i noen rom lite tidsriktig mht fargevalg fliser. Dersom klubben ser behov for å endre dette kan fliser males evt. det legges nye fliser oppå. Siv. Ing. Jon-Erik Lunøe, JELIT International AS 06 des Side 5

6 Brannkrav: Det er ikke gjort en fullstendig vurdering av brannsikkerheten på klubbhuset. Allikevel konstateres det at de to utleieleilighetene har tett betong- og murvegger mot tilstøtende arealer i klubbhus, samt mulighet for to-veis rømning (via ytterdør evt. via vindu mot terrasse i øverste etasje og via vindu mot terreng i underetasjen. Siv. Ing. Jon-Erik Lunøe, JELIT International AS 06 des Side 6