SANDNES KOMMUNE - REGULERINGSENDRING FORUS SØR GNR. 67, BNR FELT B13

Transkript

1 Saksutredning: SANDNES KOMMUNE - REGULERINGSENDRING FORUS SØR GNR. 67, BNR FELT B13 Trykte vedlegg: 1. Reguleringsplankartet 2. Reguleringsplanbestemmelsene 3. Kommunens saksframstilling Utrykte vedlegg:... Sett inn saksutredningen under denne linja 1. Bakgrunn: Sandnes kommune har sendt reguleringsplanforslag for gnr.67 og bnr.246, Forus, til offentlig høring etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Planområdet på Forus ønskes regulert til kombinert formål hotell, kontor, bevertning og parkering. Eiendommen er i dag regulert til blandet formål, kontor/industri/forretning. Hensikten med reguleringsendringen er å innarbeide formålene hotell og bevertning, til erstatning for industri/forretning som tas ut, slik at det kan realiseres et hotellprosjekt på tomten. Planområdet utgjør ca 4 daa og grenser opp mot Koppholen i øst. Fig 1. Planområdet (Temakart Rogaland)

2 2. Problemstilling: Fylkesutvalget må ta stilling til om det fremlagte forslag til reguleringsplan følger regionale- og kommunale overordnete planer og målsettinger for byutviklingen i storbyregionen. I denne saken gjelder det særlig spørsmål om framtidig utvikling på Forus samt hvordan regionalplanens opplegg for lokaliseringsstyring skal nyttes til styrking av de eksisterende senterområdene. 3. Saksopplysninger: Etter en tidligere runde med forslag om mindre reguleringsendring ble oppstart av reguleringsarbeid varslet Byplansjefen i Sandnes fattet delegert vedtak i henhold til plan- og bygningslovens og om å legge forslaget ut til offentlig ettersyn. Etter gjeldende regulering kan området utvikles med industri-/kontorvirksomhet inntil ca 6000m2. Endringen innebærer at det nå legges opp til etablering av et 200 roms hotell i 6. etasjer og med mulighet for bevertning. Fig. 2 Skisse av hotellprosjekt sett fra syd (Planbeskrivelse, Dark Arkitekter) Ved varsel om oppstart påpekte fylkesrådmannen at det var flere forhold som var problematiske og som krevde nærmere utredning. Særlig ble det fremhevet at slike enkelttiltak som bryter med Forusområdets tidligere industri- og kontorutvikling bør sees på i sammenheng med kommunenes pågående fellesarbeid med en helhetlig plan for utvikling av Forus området. Det ble også i juni 2013 avholdt møte mellom Regionalplanavdelingen og representanter fra kommunens administrasjon (planavdelingen).

3 4. Fylkesrådmannens vurderinger: Fylkesrådmannen finner det hensiktsmessig å dele vurderingen i to, og saken er vurdert i to trinn. Først vurderes om planarbeidet er ønskelig med henblikk på nasjonale og regionale føringer for byutvikling og som oppfølging har vi noen betraktninger i forhold til det foreslåtte prosjektet. Forus/Lura Forus/Lura ligger i skjæringspunktet mellom tre kommuner og har over tid utviklet seg til Nord-Jærens viktigste nærings- og handelsområde. Området har, relativt sett, hatt stor vekst og denne raske veksten har i et areal-/byutviklingsperspektiv også brakt med seg noen utfordringer. Det er en felles enighet, på tvers av forvaltningsnivåene, at det er behov for en helhetlig plan for området. Ved oppstart av planarbeidet ble det fremhevet av fylkesrådmannen at en tilfeldig, prosjektstyrt og planløs utvikling ikke er et godt utgangspunkt for å sikre en bærekraftig utvikling og struktur på Forus/Lura. Store deler av Forus/Lura har i hovedsak vært et rent nærings- og handelsområde. Områdets sentrale lokalisering, lett tilgjengelig areal, arbeidsplasskonsentrasjon og den relativt sett lempelige behandlingen som utviklingsprosjekter får sammenlignet med tilsvarende prosjekter i sentrumsnære strøk, gjør at det nå er flere funksjoner som søker seg inn i næringsområdet. Framlagte planforslag foreslår å trekke inn et nytt element som innebærer tilrettelegging for overnatting, opphold og bevertning i en del av næringsområdet som fra før i,hovedsak, bare inneholder kontor, lager og industri virksomheter. I tråd med kommunens annerkjennelse av behov for en helhetlig plan for Forus bør ikke enkelte prosjekter som legger opp til en helt annen type bruk integreres uten en forankret strategi. Saken er prinsipielt viktig fordi en må ta stilling til utviklingen i næringsområdet på et tidspunkt. Hvilke konsekvenser en gradvis omdisponering til annen funksjon eller stykkevis urbanisering vil ha, er ikke drøftet i foreliggende planarbeid. Avklaring av næringsområdets status, gitt sin tyngde og sentralitet i bystrukturen, er en av de mest presserende oppgaver for byutvikling på Nord Jæren. Det er i dag et vakuum for forutsigbarhet i byens utvikling og vekstens takt forsterker strukturene som dannes med uavklarte konsekvenser. Inntil videre gjelder rammene i Regionalplanen. Her videreføres Forusområdet som et rent næringsområde med unntak av de utvalgte områder som er uavklarte ift. handelsvirksomhet (se Fylkesmannens oppfølging av Regionalplan for Jæren). Forelagte prosjekt, med overnattings- og bespisningstilbud, bryter med nærområdets nåværende bruk og regulering. Det forventes ikke at den enkelte prosjektutvikler har en strategisk tilnærming til byens utvikling. Hvor virksomheter bør lokaliseres slik at deres etablering vil styrke ønsket strukturer og felles mål for byutvikling på lengre sikt, må klargjøres gjennom et strategisk offentlig planarbeid. Med mange uavklarte forhold på Forus er det ønskelig med handling slik at det blir forutsigbarhet for samfunnet og investeringsvillige. Det tilrås at det fremmes innsigelse til regulering av publikumsrettede overnattings- og bevertningsformål før det foreligger en helhetlig plan som avklarer områdets form og programmering.

4 Regionalplan Styrking av byens og tettstedenes sentra Et annet mål i Regionalplanen er at areal- og transportutvikling skal styrke byens og tettstedenes sentra. Dette handler om samlokalisering av visse virksomheter slik at samfunnet oppnår synergieffekter som gir bedre grunnlag for næringsutvikling samt økt tilbud, og dermed trivsel, i byen for innbyggerne. Høringens forslag om et hotell med ordinær drift (ca 200 rom) pluss mulighet for bevertning er funksjoner som kan nyttes til å skape attraktive og levende sentra eller aktivitetssoner. Overnattingstilbud, restaurant, konferansefasiliteter er alle aktiviteter som kan være en katalysator for utvikling. Etablering av disse funksjonene på Forus er direkte utfordrende sett i lys av regionalplanens mål og gjeldende føringer. Kommunen begrunner i lite grad hvorfor virksomheten bør plasseres i en ren næringspark framfor andre steder i bystrukturen. Som et næringsområde med mange tilreisende er det fornuftig å tenke seg et marked for nærliggende overnattingsplasser. I dag er det allerede nærliggende sentra innen sykkelavstand fra Forus som for eks. Solakrossen som er ønsket styrket som senter med et variert tilbud som også inkluderer funksjoner som bl.a. hotell eller bevertning. Alternativt kan lokalisering i et byutviklingsperspektiv begrunnes med tilknytning til viktige transportknutepunkt (se flyplassen) eller turistdestinasjoner. Begrunnelsen for forslaget er oppgitt å være et manglende tilbud av overnattingssteder. Dette er ikke utredet eller dokumentert. Det pågår mange prosesser i byområdet for etablering av nye hoteller. Noen er allerede godkjent. I fjor ble det gjort kjent i media at det på tidspunktet fantes om lag 3500 hotellrom i Stavanger-regionen og at det var 1800 nye under planlegging bare i Stavanger. Oversikten, som ikke tar høyde for planer i Sola og Sandnes, ville i seg selv innebære en økning på mer enn 50 prosent. Konsekvensene av en overdekning og påfølgende konsekvenser for sentrumsutvikling er ikke vurdert. Trafikkanalysen konkluderer med at omregulering fra kontor til hotell vil være marginal. På bakgrunn av analysen ansees det som irrelevant å fremheve transport som utslagsgivende grunnlag for etableringen. Forretningshotell Prosjektet omtales som et forretningshotell og leilighetshotell. Dersom hensikten er etablering av et «leilighetshotell», er det andre forhold som må vurderes. Leilighetshotell som leieform omfatter boenheter (fullt utstyrte leiligheter) for opphold over både kortere og lengre tidsperioder. Som midlertidige boliger bør bomiljø og nærområdets egnethet for en slik etablering vurderes. Her må det vektlegges kriterier som for eks. nærhet til handel- og servicetilbud, kollektivtilbud, sikkerhet/kriminalitet m.m. Per i dag foreligger det ingen overordnede planer som viser hvorfor denne delen av Forus vil egne seg for langtidsopphold på hotell.

5 Selv om det opprinnelige prosjektet ble omtalt som et leilighetshotell ligger det ikke noen juridiske føringer i planen som sikrer at bygningsmyndigheten kan kontrollere at det er denne type virksomhet, og ikke et hotell med ordinær drift, som skal realiseres. Bevertning I planbeskrivelsen heter det at «bevertning er tiltenkt som en del av hotellets driftskonsept for å ivareta matservering». Ved oppstart orienterte fylkesrådmannen at en slik intensjon kan ivaretas gjennom bruk av planformål hotell. Slik planforslaget nå er utformet, gir det allikevel hjemmel for etablering av inntil 6000m2 areal til bevertningsformål. Konsekvensene av en slik utvikling er ikke drøftet i planmaterialet. Dette kan innebære etablering av alt fra mathall til en «drive-thru». Med utgangspunkt i mål om samordnet areal- og transportplanlegging vil fylkesrådmannen anbefale at det fremmes innsigelse til regulering av 6000m2 til formål bevertning. 5. Konklusjon: Fylkesrådmannen ønsker ikke å hindre en positiv utvikling av Forus, men ser med bekymring på en fortsatt utvikling av Forus uten en bevisst strategi eller forankring i overordnet plan. En fortsatt sterk lokaløkonomi innebærer ytterligere etterspørsel av areal og flere prosjekter under utvikling. Byregionen må være rustet for å ta imot veksten på en måte som ikke skaper morgendagens problemer. Det vil være mer effektivt å komme i forkant av utviklingen med en strategi som ytterligere fremmer positive ringvirkninger enn å bruke ressursene til å bøte på problemer i etterkant. Det anbefales at videre utvikling av Forus/Lura, og spesielt integrering av nye formål, må vurderes med grunnlag i en helhetlig plan. Dette gjelder særlig for integrering av botilbud eller publikumsrettet virksomhet. Det er lite hensiktsmessig å tilrettelegge for en enkelt etablering med bevertning, og særlig med bruksareal inntil 6000m2, i planområdet. Det foreslås å fremme innsigelse på dette punktet med utgangspunkt i retningslinje for samordnet areal- og transportplanlegging og regionalplan for Jæren. Planlegging for hotellvirksomhet bør ses på i et byutviklingsperspektiv. Det anbefales å gi planfaglig råd om at kommunen utarbeider en strategi for lokalisering av hotell med referanse til ønsket byutvikling og felles regionale mål.... Sett inn saksutredningen over denne linja Forslag til vedtak: ::: Sett inn innstillingen under denne linja 1. Forslag til detaljregulering for gnr.67 og bnr.246, Forus, som innebærer integrering av overnattings- og bevertningsvirksomhet, må sees i sammenheng med det foreslåtte kommunedelplanarbeid for utvikling av Forus/Lura- området. Det fremmes

6 innsigelse til omregulering av næringsområdet til overnattings- og publikumsrettet bevertningsvirksomhet på Forus uten at det foreligger en oppdatert og helhetlig plan for området. 2. Rogaland fylkeskommune oppfordrer til at arbeid med en felles overordnet plan for Forus/Lura samt øst-vest aksen Forus-Sola intensiveres. 3. Det fremmes innsigelse til forslag om regulering av 6000m2 til bevertningsformål. 4. Rogaland fylkeskommune gir planfaglig råd om at kommunen utarbeider en strategi for lokalisering av hotell med referanse til ønsket byutvikling og felles regionale mål. 5. Rogaland fylkeskommune gir planfaglig råd om at kommunen i forbindelse med kommuneplanarbeidet utarbeider en strategi for håndtering av plan- og utbyggingssaker på Forus/Lura fram til det er utarbeidet en helhetlig plan for området. ::: Sett inn innstillingen over denne linja Trond Nerdal fylkesrådmann Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. Christine Haver regionalplansjef