Leietaker fra helvete. Roy Frivoll, daglig leder Avantor Eiendomsforvaltning

Transkript

1 Leietaker fra helvete Roy Frivoll, daglig leder Avantor Eiendomsforvaltning

2 Avantor Eiendomsforvaltning Forvaltning av omlag kvm næringseiendom for Avantor, Pareto, Storebrand, NPRO, Bjørgvin m. fl. Driver Nydalen som bydelssentrum i Nordre Aker bydel på vegne av Nydalen Gårdeierforening. Fullverdig eiendomsforvalter, high-end tjenester Oslo og omegn + aksen Oslo-Kristiansand p.t. Forvalter næringseiendom (alt eks bolig og kjøpesenter) Ca 400 leietakere avantor.no

3 Hva leverer Avantor Eiendomsforvaltning? Forretningsførsel ( regnskap, selskapsførsel, mva, felleskostnadsregnskap, justeringsregler osv) Drift og vedlikehold av eiendommene Optimalisering av inntektsstrøm (potensialutnyttelse) Parkeringsoppfølging Dokumentasjon av byggene (FDV) Teknisk tegning Arealoppmåling Ombygging, rehab, nybygg Forretningsområdeførsel Styremøter. Ledelse og sekretariat Arkiv avantor.no

4 Hva leverer Avantor Eiendomsforvaltning? Teknisk tilstandsvurdering Kjøp og salg Markedsanalyse Utleie (meglerbevilling) Marketing/markedsføring Inkasso og utkastelse Tvistesaker Regulering Deling og sammenføyning ENØK Konseptutvikling og drift fullverdig forvalter avantor.no

5 Kundefokus Kontrakt Fleksible ift endring i kontraktsperiode Bygg Bygg har dedikert driftspersonell Planlagt vedlikehold 24 timers vakt Kantinefasiliteter Område Eget vedlikehold av grøntområder, fellesområder, torg etc Vakttjeneste Servicetilbud Kundesenter Interne tjenester etter behov

6 Salg- og marketing i Avantor Kompetanse og hva vi kan bidra med: Bredt sammensatt erfaring og kompetanse Meglerbevilling Markedsanalyser overvåker og utformer Kompletterende analyser Dokumentert gode leiepriser lav ledighet Stor kontaktflate og utstrakt samarbeid med (søks)meglere Prospektutforming annonsering transformasjon fra papir til web Søkemotor lokaler er utviklet premierte hjemmesider 3D visualisering Kampanjer lang og bred erfaring Redaksjonell omtale Tilbudsutforming stor variasjon og varierende kompleksitet fra 100 til kvm BTA Nybygg og eksisterende Godt samarbeid med ifm utvikling i Avantor, samt eksterne arkitekter Tilbud forankret i riktig kostbilde og markedskunnskap Tett og god oppfølging til beste for oppdragsgiver Høy løsningsgrad utstrakt kundefokus Evne til å komme opp med kreative løsninger Kundetilfredshetsundersøkelser jevnlig

7 Forvaltning Lange kontrakter på forvaltning (5-10 år) Cluster av eiendommer Fleksibilitet ifm kontrakt Opp/nedskalering av leieareal Bistand ved illikviditet, uår Rammeavtaler, synergier Kjøper inn ikke strategiske tjenester Markedsrettet ved å forvalte for flere kunder Har blant markedets laveste kostnader på eierkost og felleskost Har tradisjon for best score i benchmark (Scandinavian Leadership)

8 Ombygging / Leietakertilpasning Utføres av Avantor Eiendomsforvaltning Ønskes normalt investert av huseier, betales over leie. Kontroll på bygget, FDV, Brann, as-built, justeringsregler, mva Spesialinnredninger varer kun i leieperiode. Egen dak-operatør med ansvar for tegninger og arealer Egen prosjektledelse /kalkulasjon

9 Miljø ( natur, renhet) Sikkerhet ( trygge omgivelser) Økonomi ( riktig prisete leiekontrakter, parkering, butikker etc) Opplevelsen av å bli tatt på alvor Få noe mer enn å være leietaker Kundetilfredshets undersøkelser Objektiv forvalter Leietakers trivsel

10 Kulturarrangementer i Nydalen Sommerfestival en årlig festival i Nydalen Teaterforestillinger - Riksteatret viser prøveforestillinger. Ønsker Nydalen som permanent scene. TV-forestillinger Nydalen Studios lager TV-program med publikum. Events - SponsorLink - Elvelangs lysvandring langs Akerselva hver september Leietakere må få opplevelsen av å få noe mer enn kun leiearealene..

11 Hvem er leietakeren?... hvem står bak selskapet? Eiere (evt politikere) Styret Administrasjon Fremtid.hvor flinke er våre selgere på bakgrunnssjekk? avantor.no

12 En leietaker er ikke en leietaker.....og har nå kunden alltid rett?? Type leietakere: -Kjøpesenter (H&M vs Admir Kebab vs Fru Hansen vs 7/11 -Logistikk -IT -Kultur -Offentlig -Hells Angels / Bandidos / Tattoo.. -Psykiatri -Verksted.viktig med en mix da. avantor.no

13 Dr Jekyll and Mr Hyde? For å stigmatisere litt hvem er leietakerne fra helvete? Bolig: Advokater og lærere Næring: Grundere, små IT selskaper, selvstendig næring kjønnsmessig likt fordelt. avantor.no

14 Hvem er de? Dramatikeren (uutholdelig, ulidelig, forferdelig) Offeret (stakkars meg) Petimeteret (la oss nå se på denne avregningen) Kontrollanten (ingen endring i eiendommen uten at jeg har godkjent det og fått noen fordeler av det) Med flere.

15 Snart jul og så kommer leietaker-nissen Neste gang en leietaker kommer løpende, og vil ha leiekontrakt og tilgang til leietakerobjektet i en fei. fort som f. as is. -Nesten for godt til å være sant.. -Yessss! Kommer med på årets bonus.for både megler og selger. -Lar han flytte inn før bankgaranti er på plass.. Banken har jo mye å gjøre før jul.. fikser det senere.. så tenk på at neste år..? avantor.no

16 ..surprise!!!!!. avantor.no

17 Eksempel på korrespondanse: Hei Det er igjen den samme arrogansen. Beskriver oss som urimelige i stedet for å ta innover deg at vi ikke har noen annen grunn til å være oppgitt enn at vi plages og forstyrres kraftig. Hvordan skulle du kunne vite noe om vår hverdag? Du er aldri i eller rundt bygget, altså tar du deg den frihet å være nedlatende uten bedre vitende. Dette er uprofesjonelt og om jeg må si svært uklok kundebehandling. Jeg er heldigvis på ferie, og så også mange andre på kontoret. Du hører fra meg. Med hilsen XXXXXX

18 Fra en grunders sønn med Master i retorikk fra UiO: Hei. Viser til gårsdagens svar, og ser oss nødt til å be om noen presiseringer. Det hevdes at arbeidene ved eiendommen ikke er ekstraordinære. Hvordan begrunnes dette? Vennligst forklar deres oppfatning av forskjellen på ekstraordinært arbeid og det arbeidet som utføres i xxxx Forklar videre hvordan dere mener at arbeidene er av en slik art at det ikke forringer kvaliteten av lokalet for leietakere i bygget mens arbeidet pågår. Det hevdes videre at "slike arbeider i forbindelse med inn- og utflytting må påregnes i et bygg som deles av mange leietakere". Vennligst forklar hva dere legger i begrepet "slike arbeider", og vis oss hvor i avtaleverket leietaker pålegges å akseptere driftskritisk ulempe til utleiers forgodtbefinnende. Det hevdes videre at det vises behørlig hensyn ved disse arbeidene. På hvilke måter mener xxxx å ha vist behørlig hensyn i denne situasjonen? Vennligst underbygg denne påstanden med dokumentasjon. Hvis det stemmer at "nye tiltak varsles i hvert enkelt tilfelle", som det hevdes i forrige mail, vennligst oversend deres varselhenvendelser slik at vi kan sjekke disse mot vår interne korrespondanse i forbindelse med hindret arbeid. Det hevdes at arbeidene håndteres "vel så skånsomt som i alle andre eiendommer" forvaltet av xxxx. Skal dette forstås slik at dere hevder at vi behandles særs godt i forhold til deres andre leietakere? Vennligst påvis hvordan deres rutiner i dette prosjektet overgår deres vanlige rutiner, og hvordan disse forbedrede rutinene kommer oss leietakere til gode? Videre hevdes det at andre leietakere ikke "utløser slike reaksjoner som xxxxx gjør". Vennligst utdyp hva dere oppfatter som en reaksjon fra xxx side, og hva som kjennetegner "slike reaksjoner". Forklar videre hvordan dere mener at denne reaksjonen er uberettiget, om vi forstår dere korrekt, i forbindelse med de hindringene vi utsettes for på grunn av deres arbeider. Vi ber også om at dere anerkjenner de faktiske forhold vi kommenterer på en saklig måte, i stedet for å avfeie og underkjenne våre henvendelser med karakteristikker som ikke hører hjemme i profesjonelle relasjoner. Når dere skriver at det vil "forekomme arbeider jevnlig fremover ifm vedlikehold og flytting av leietakere", er det da korrekt oppfattet at dere sier at tilsvarende grad av blokkering av inngangsparti, trapperom, heis og påtrengende virksomhet i våre lokaler vil foregå i ubegrenset fremtid? Forklar oss i så fall hvordan lokalenes kvalitet og anvendelighet, med hensyn til denne nye informasjonen, ikke er kraftig forringet i forhold til den tilstand de var i ved kontraktsinngåelsen. Det skrives videre at "vi er ved dette punkt kommet til at vi nok ikke kan tilfredsstille de forventninger dere som leietaker tydeligvis har". Implikasjonen her er selvfølgelig at xxxxx har urimelige krav, og vi imøteser en forklaring på hvordan vår forventning om uhemmet drift ved betaling av full leie er et urimelig krav. Vi finner det videre besynderlig at xxxx som utleier er tilfreds med en konklusjon som dette. Mener xxxx at dette er en forsvarlig respons på vår oppfordring om å "imøtekomme disse utfordringene på en konstruktiv måte Avslutningsvis avvises kompensasjon på grunnlag av det vi leser som følgende argumenter: (1) arbeidet er av en tålelig art og utført på en forsvarlig måte, (2) xxx stiller urimelige krav og (3) xxxx kan ikke tilby verken alternative løsninger eller forsikringer om bedre omstendigheter i tiden som kommer. Fra denne mailen regner vi med at det tydelig fremgår at vi stiller oss uforstående til denne argumentasjonsrekken. Vi mener at dette avslaget ikke bygger på dokumenterte forhold, og kan derfor heller ikke akseptere deres konklusjon. Vi stiller oss også uforstående til xxx manglende løsningsorientering, selv om vi har forsøkt å holde oss konstruktive til tross for store påførte utfordringer. Innbetaling av husleie for neste kvartal vil holdes tilbake inntil xxxxxx i tilstrekkelig grad kan dokumentere de forhold som omtales. For øvrig er det i skrivende stund sterk kjemikalielukt i deler av lokalet, som hindrer flere personer fra å utføre sine arbeidsoppgaver. Dette problemet har forekommet tidligere, også da var xxxx involvert i identifiseringen av kilden. Vi stiller oss svært skeptiske til påstanden om at dette er noe som vi må akseptere, og opprettholder vår forventning om kompensasjon for de ulemper vi er påført i hele arbeidsperioden. Vi imøteser deres snarlige respons.

19 Bakgrunnsteppe for foregående: Leietaker som kom inn i hui og hast Grunder, IT-bedrift, familiestyrt (kone, mann, sønn) Sagt opp før, skulle kjøpe, noe gikk galt så de måtte leie igjen i hui og hast Sitter kun midlertidig, kortsiktig i multibygg med masse utløpsopsjoner. Skal kjøpe sted å være. Googlet: Lederne i nabokonflikter flere ganger ift hytter og hus privat (i pressen). Dømt for selvtekt som følge av nabokrangel. Opptrapping og eskalering av klaging i forkant av utløpsopsjon: Forberedelse for å slippe opsjonspremie og tilbakestilling, samt få erstatninger.

20 Hvordan møte de vanskelige? Saklighet,ærlighet og profesjonalisme Høflighet (svelg stolthet og sinne) Grundighet Dokumenter Begrens argumentasjonen og ikke la leietaker får styre kommunikasjonen. Si ifra når nok er nok. Tydelig og høflig.

21 Hvem skal ut?

22 Glem ikke De snille guttene og pikene (leietakerne) som står bakerst i køen -som er tålmodige, stille, usynlige -som regner med at vi gjør det som er best for de til enhver tid -som avfinner seg med den parkeringsplassen som er til overs (inntil søylene) -som alltid lar seg flytte på og tilpasser seg huseiers behov når vi trenger det -som alltid betaler det de skal i tide -og ellers ikke gjør så mye av seg de skal vi levere mer service og tjenester til enn de forventer, og beholde som langsiktige gode leietakere!

23 God Jul ;-)