Markedsrapport. Desember 2013

Transkript

1 Markedsrapport Desember 2013

2 The NRP Group of companies Project & Corporate Finance Asset Management Corporate Management Services NRP Asset Management ASA NRP Business Management AS Aker Eiendomsdrift AS Project arrangement & Syndication Corporate finance and M&A advisory Asset Management Corporate management, accounting, tax and consulting Real estate management

3 Side 3 Markedsrapport Desember 2013 Innholdsfortegnelse: 1. Innledning Solgte prosjekter Shipping Shipping market comments by James Leake, Managing Director of Arrow Research Nøkkeltall shippingportefølje Oversikt shippingprosjekter Shipping prosjekter Arca Shipping Dis BB Troll Beta DIS Bulk Avanti DIS Bulk Transloading DIS Eastern Reefer DIS Eastern Reefer II DIS E-Tanker DIS Feedermate DIS Gram LPG DIS Inter Carib II DIS Kuo DIS Neptune Seismic DIS Spero DIS Stril Offshore DIS TDSC Opportunity AS UACC Bergshav Tanker DIS UACC Ross Tanker DIS Eiendom Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS Nøkkeltall eiendomsportefølje Oversikt eiendomsprosjekter Eiendomsprosjekter Alingsås Lager og Handel DIS Berger Kombibygg AS Berger Terminal DIS Borås Logistikk DIS Brønnøysund Kontorbygg AS Dagligvarelogistikk AS El Logistikk AS E-Logistikk DIS Etterstad Utvikling DIS Finlogistikk DIS Gasolin Eiendom DIS Gasolin Handelseiendom DIS Grenland House DIS Gøteborg Kombi DIS Gøteborg Logistikk DIS Holmsbu Invest KS Hovfaret 4 DIS Side

4 Markedsrapport Desember 2013 Side 4 Kongholm Invest KS Lørenskog Kombibygg DIS Majorstuen Kontorbygg Dis Martodden Utbygging KS Moa Handelseiendom DIS Nydalen Kontorbygg AS Nye Alfasetveien DIS Nye Bergen Lagerbygg KS Nye Berghagan Næringseiendom AS Nässjö Logistikkbygg AS Pottemakerveien Kombibygg AS Prime Logistikk DIS Ringeriksveien 2012 DIS Stadion Utbygging KS Statens Hus Lillehammer KS Sydsvenskan Lager & Handel AS Sørenga Utvikling KS Tangen Havnelager AS Teknikstaden Utvikling AS TFGS Kombi AS Torggata 16 DIS Forklaring av begreper og nøkkeltall Ness, Risan & Partners AS og selskaper kontrollert av Ness, Risan & Partners AS ("NRP-Gruppen") har en restriktiv policy i forhold til å eie finansielle instrumenter. NRP-Gruppen kan delta som hovedmann i selskapsstrukturer hvor NRP Finans tilrettelegger prosjektet, og det tillates å investere i åpne fond forvaltet av NRP Asset Management, eller i statssertifikater som ledd i enkelte konsernselskapers likviditetsforvaltning. For øvrig eies kun finansielle instrumenter med tilknytning til virksomheten. Ansatte i NRP-Gruppen og deres nærstående vil fra tid til annen kunne eie andeler i prosjekter som NRP Finans har tilrettelagt og/eller de fond og selskaper som NRP Asset Management har forvaltningsavtaler med. En oversikt over eierandelene til ansatte i NRP-Gruppen kan fås ved henvendelse til Ness, Risan & Partners ved Compliance Officer. Markedsrapporten er utarbeidet av (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger. Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås ved henvendelse til vårt kontor.

5 Side 5 Markedsrapport Desember Innledning Det er gledelig å igjen kunne presentere ny markedsrapport fra. Som vanlig vil vi innledningsvis si noe om de markedene vi opererer i, og hvordan utviklingen har vært for våre porteføljer innen eiendom og shipping/offshore. Videre er alle prosjektene analysert og nye verdivurderinger utarbeidet. Vi vil også benytte anledningen til å si noen ord om NRP Gruppen generelt. Alle selskapene i gruppen viser god vekst og god inntjening. NRP Finans vil i 2013 øke omsetningen med rundt 50 %. I NRP Asset Management ASA har kapitaltilgangen til obligasjonsfondet, NRP Credit Fund, vært god gjennom hele 2013 og tegningen til NRP Eiendom 2012 har også vist positiv utvikling. Både NRP Business Management og Aker Eiendomsdrift har god vekst i inntjening. Aker har nå mer enn NOK 400 mill. i leieinntekter i den porteføljen de forvalter. Vi valgte i sommer å selge NRP Securities til Carnegie. Vi mistet da dyktige medarbeidere og corporate kapasitet. Vi er imidlertid i full gang med å ansette nye corporate medarbeidere i NRP Finans og første mann er ansatt og vil starte i begynnelsen av NRP ser lyst på 2014 og de muligheter og utfordringer som fremtiden bringer. Verdensøkonomien og Norge: Verdensøkonomien er i bedring, men står overfor utfordringer i tiden fremover som kan begrense veksten. OECDs halvårlige rapport «OECD Economic Outlook» rapporterte i november 2013 mer moderate vekstprognoser for verdensøkonomien, enn det prognosene fra mai 2013 indikerte. Det samme synet formidles i Det internasjonale pengefondet (IMF) sin rapport over verdensøkonomien fra oktober Det er generell enighet om at en av utfordringene som har mest direkte påvirkning på videre vekst i verdensøkonomien er knyttet til pengepolitiske beslutninger i USA. USA har ført en ekspansiv pengepolitikk den senere tid, men har varslet nedtrapping av sine støttekjøp og stimulans av økonomien. OECD-rapporten fra november peker på at verdenshandelen stagnerer, hvilket har blitt synlig gjennom moderat investering, og kredittrestriksjoner. Summen har bidratt til at arbeidsledigheten i verden, og særlig i Europa har forblitt på høye nivåer. I Eurosonen er veksten fortsatt lav. Dette har medvirket til å holde inflasjonen lav som igjen har bidratt til styrking av euroen. For mange av landene i eurosonen er en høy eurokurs lite gunstig, og reduserer effekten av tiltak som lønnskutt og effektivisering som ble iverksatt for å komme ut av finanskrisen. Den norske kronen er en av valutaene som har svekket seg betydelig det siste året mot euroen. Vekstprognosene for OECD landene er nærmest uforandret siden forrige markedsrapport. Derimot er vekst-takten for fremvoksende økonomier kraftig redusert. Alle BRIICS landene er ventet å få en lavere vekst enn ved forrige prognose. OECD-rapporten fra november antyder en vekst på 3,6 % for verdensøkonomien i 2014, mot en prognose i mai på 4,0 %. Den amerikanske økonomien er ventet å vokse med 2,9 %, mens det i euro-sonen er ventet marginal vekst på 1,0 %. OSEBX har i løpet av høsten nådd «all time high», og det er en generell oppfatning om at børsen skal videre opp. Mulig boligpris-boble har fått mye spalteplass den siste tiden, men det strides om hvor kraftig en eventuell korreksjon på boligprisene vil bli. Mange tror på en utflating av boligprisene i stedet for et fall i prisene. Det internasjonale pengefondet (IMF) uttalte i høst i sin rapport om utvikling i verdensøkonomien at den norske økonomien er sterk. Veksten er drevet av faktorer som privat forbruk, lave renter og investeringer. IMF advarer imidlertid om at vekst i oljesektoren kan skape press i andre deler av økonomien. Samtidig er andre deler av industrien under stadig press grunnet høye kostnader og dårlig konkurranseevne. Kronen har imidlertid svekket seg kraftig det siste året. Dette bidrar til å korrigere kostnadsnivået, og bedrer konkurranseevnen for eksportnæringen. Styringsrenten i Norge er på historisk lavt nivå og er p.t. 1,5 % p.a. Til tross for lav styringsrente har renten på utlån til privatkunder fra bankene økt, noe som skyldes lav konkurranse mellom bankene, som igjen skylder på økt kapitalkrav. Bankene har hatt en restriktiv holdning til utlån til næringseiendom, men

6 Markedsrapport Desember 2013 Side 6 har i det siste vist økende interesse for å gi lån. Som følge av dette har konkurransen mellom bankene tilspisset seg, hvilket har gitt noe lavere marginer på finansiering for næringseiendom. Bankene er særlig positive til såkalte «Club-deals», syndikering med få aktører. Markedet for direkteinvesteringer: Siden forrige markedsrapport har NRP Finans tilrettelagt 5 nye enkeltprosjekter. Innen eiendom har vi gjort tre prosjekter til en total verdi av NOK I sommer etablerte NRP Finans Nydalen Kontorbygg AS, som kjøpte en kontoreiendom sentralt beliggende i Nydalen (Oslo). Eiendommen huser Statsbygg / Justis og beredskapsdepartementet på 11 års kontrakt. Prosjektprisen på Nydalen Kontorbygg AS var NOK NRP Finans har fokus på logistikk-eiendommer, som har erfart økende interesse den senere tid blant annet grunnet økning i netthandel. I høst tilrettela NRP Finans kjøpet av Ellos sitt hovedkvarter og distribusjonssenter i Borås utenfor Gøteborg, for SEK Både banker og investorer viste stor interesse for prosjektet. Eiendommen er i sin helhet utleid til Ellos AB i henholdsvis 17 år på lagerdelen og 19 år på kontordelen. Kristiansund Handelseiendom AS ble etablert på senhøsten, og er et kjøpesenter med COOP som hoved-leietaker beliggende sentralt ved innfartsåren til Kristiansund fra flyplassen. Ett eiendomsprosjekt er avviklet, Buskerud Handelseiendom DIS. Eiendomsprosjektene NRP Finans har syndikert i 2013 har fått god mottakelse og er blitt tegnet raskt. I prosjekter der det kreves ny-utleie, har det vært greit å finne nye leietakere. For eksempel er Essendropsgate 3 (Majorstuen Kontorbygg DIS), som ble etablert rett før jul 2012 nå fullt utleid. Transaksjonsmarkedet innen eiendom i Norge har hatt en positiv utvikling i Aktiviteten har likevel vært noe roligere enn i 2012, som var preget av noen store transaksjoner. Det er et håp om å nå et transaksjonsvolum på NOK 40 mrd for 2013, mot NOK 50 mrd i Finansieringsmarkedet er i bedring, men bankene er fortsatt selektive. Obligasjonsmarkedet er hovedsakelig forbeholdt større aktører. Bankmarginene har den senere tid trukket noe ned, og det virker som om det er mer aktiv konkurranse mellom bankene for å tiltrekke seg lånekunder. Til tross for svært lav rente og fallende bankmarginer, er det ikke observert store yield-fall. Yielden har holdt seg relativt stabil, men er noe stigende blant mer risikable prosjekter. Gode eiendommer prises fortsatt høyt, grunnet lav ledighet og følgelig høy leieinntekt. For eiendommer med høyere risiko i form av korte kontrakter, dårlig beliggenhet og lav standard, har yielden økt. Konkurransen for gode eiendommer er høy, selv om livselskaper og fond for tiden er netto selgere av næringseiendom. Særlig for eiendommer med sentral beliggenhet og/eller lange leiekontrakter til god motpart er konkurransen stor. Interessen fra egenkapitalsiden er også god, og enkelte av våre prosjekter fulltegnes allerede i presyndikeringsfasen. En mer detaljert analyse av eiendomsmarkedet i Norge og Sverige fra Newsec, finnes på side 41 i markedsrapporten. Vi registrerer at aktiviteten og interessen innen shipping har tatt seg opp. Konkurransen om objektene er hard og krevende, spesielt innen tørrlast og container skip hvor vi konkurrer med aktører som tar få og korte forbehold og som har finansieringen på plass. Vi har som nevnt gjort to nye prosjekter, ett innen container og ett innen reefer segmentet. Felles for de to prosjektene er at skipene ble kjøpt på nivåer som ligger under historisk paritet. Arca Shipping DIS kjøpte et 1994 bygget handy-size containership til en pris tilsvarende USD 3,800,000. Etter overtagelsen går skipet inn på et 5-års bareboat certeparti. Bareboatcertepartiet har en profitsplit klausul som sikrer eierselskapet 60 % av inntjening over break even, samt 70 % av salgsprisen over pre-definerte nivåer. I dette prosjektet har man ingen fremmedkapitalfinansiering. Disponent i prosjektet er Atlantica Shipping AS. Prisen som ble betalt for containerskipet reflekterer den lave inntjeningen innen segmentet det opererer i, dog ser vi tegn til at skipsverdiene og ratene er i ferd med å øke. Det andre prosjektet var Eastern Reefer II sitt kjøp av MV Dinok, et 239,000 cbft stort kjøleskip bygget i Japan i 1989, hvor skipet samtidig er sluttet på 3,5 års bareboat certeparti til selger med en kjøpsforpliktelse ved utløpet av certepartiet. I tillegg har vi gjennomført en transaksjon innen subsea/konstruksjon skip med et amerikansk «private equity» fond, i samarbeid med et norsk rederi til en verdi i overkant av USD 110 millioner. I

7 Side 7 Markedsrapport Desember 2013 samarbeid med det amerikanske «private equity» fondet søker vi flere tilsvarende investeringer innen OSV segmentet. To shipping-prosjekter er avviklet i løpet av andre halvår Den ene solgte sine aktiva og er følgelig blitt avviklet. TDS Containerships V DIS klarte ikke å få på plass en restrukturering i samarbeid med pantelånsgiver, og grunnet mangel på likviditet begjærte selskapet oppbud. Vi har i de siste markedsoppsummeringene skrevet om utfordringer knyttet til pantelånsfinansiering innen shipping. Ved siste korsvei så vi sågar en tendens til forbedring. Vi står riktignok fremdeles ovenfor en utfordrende situasjon med hensyn til fremskaffelse av pantelån, men vi har den senere tid opplevd en noe mer imøtekommende holdning fra enkelte banker. Basert på observasjoner i markedet kan det også tyde på at marginene er forbi toppen og trender nedover. Vi mener dagens inngangsnivåer i shipping er interessante da nedsiderisikoen er begrenset. Dessuten mener vi oppsiden er betydelig gitt at veksten i verdensøkonomien og internasjonal handel normaliserer seg. Utviklingen innen de ulike konvensjonelle shipping segmentene har i 2013 vært to-delt. Inntjeningen er fremdeles svak innenfor noen segmenter, dog kan det se ut som om skipsverdiene generelt er forbi bunnen og er ferd med å trekke oppover. Flåteutnyttelsen på aggregert nivå for all tonnasjetype er i 2013 estimert til 83,7 %, tilsvarende som for Med hensyn til volumer som fraktes er det innen tørrlast ventet en oppgang på ca. 6 % året sett under ett sammenlignet med Netto flåtevekst totalt sett er ventet å havne rundt 7-8 % på årsbasis. Flåteveksten er relativt jevnt fordelt på forskjellige størrelser av skip. Hittil i år har Supramax skip seilt inn mer pr. dag i spot markedet enn en Panamax skip, noe som også var tilfellet for både Capesize og Panamax i fjor. På ettersommeren fikk spesielt Capesize, men også Panamax et stort løft i ratenivået. Dette har medført en liten bølge av Capesize kontrahering de siste månedene. Vi registrerer også at prisene i annenhåndsmarkedet har økt de siste månedene, noe som kan indikere at vi har passert bunnen hva angår annenhåndspriser. Innen Containersegmentet er det i 2013 ventet en netto flåtevekst på ca. 7 % p.a. Flåteveksten er hovedsakelig innen de store skipene. For de mindre skipene, dvs. skip under 3,000 TEU, er det ventet nedgang i flåten. Med hensyn til volumer som fraktes er det ventet en vekst på ca. 6 %. p.a. For de større skipene har inntjeningen stabilisert seg på et historisk lavt nivå, mens inntjeningen for de mindre skipene kan synes å ha passert bunnen. Innen de mindre segmentene er ordreboken mindre og flåten eldre. Vi ser de samme tendensene innen tank som i de øvrige konvensjonelle segmentene, de mindre skipene kommer bedre ut enn større både hva angår inntjening og det faktum at flåteveksten er mer begrenset. Flåten totalt sett er ventet å øke med drøyt 1,5 % i Inntjeningsmessig er stortank på lave nivåer, mens ratene for produktskip har tatt seg opp. Inntjeningen for konvensjonelle offshoreskip, dvs. AHTS og PSV har vært lav, men har tatt seg noe opp i 2013 sammenlignet med 2012, mens skipsprisene er stabile. Oljeprisen er fremdeles høy og aktivitetsnivået likedan, det synes også som om markedet evner å absorbere de mange PSV og konstruksjonsskip nybyggene som leveres. Utsiktene fremover er positive blant annet som følge av planlagt leteaktivitet i nordområdene og Brasil. Usikkerheten relatert til offshoresegmentet er først og fremst knyttet til utviklingen i oljeprisen. Et nytt moment som har blitt adressert, er potensielle ringvirkninger av utvinningen av skiferolje og -gass. IAE har blant annet offentliggjort en rapport som spår at dette kan endre oljemarkedet like mye som etterspørselsøkningen fra Kina de 15 siste årene. Oljeetterspørselen er ventet å øke med 8 % p.a. til 96,7 millioner fat per dag fra 2012 til 2018, en vekst som vil bli møtt med større produksjon fra land som ikke er medlem av OPEC. Til tross for bedring innen shipping, er det flere prosjekter som står overfor utfordringer i tiden fremover. Likevel føler vi at shippingporteføljen er i bedring til tross for marginal negativ utvikling verdimessig i andre halvår. Det jobbes for øvrig kontinuerlig med å skape merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje samt å identifisere egnede prosjekter både innen shipping, offshore og eiendom. Omsetning av andeler: Vi jobber kontinuerlig med å skape interesse for våre prosjekter i annenhåndsmarkedet. Vi har omsatt andeler for ca. NOK 190 millioner i underliggende

8 Markedsrapport Desember 2013 Side 8 verdier så langt i år, noe som tilsvarer en nedgang sammenlignet med samme periode i fjor. Likviditeten i de enkelte prosjektene varierer betydelig. Omsetningen i shipping-prosjektene har økt, men eiendom er fortsatt størst. Det har hersket stor usikkerhet knyttet til verdier og også til motpartenes soliditet innen shipping. Dette kombinert med usikkerhet knyttet til utviklingen i verdensøkonomien bidrar til at en del investorer inntar en reservert holdning. Vi vil dog understreke at det finnes gode muligheter innen shipping. NRP jobber aktivt for å skape likviditet i annenhåndsmarkedet da dette hever kvaliteten på vårt produkt og således vil gjøre aktivaklassen attraktiv for flere. Ta kontakt med Thor Mjør eller Erlend Torsen for spørsmål vedrørende kjøp og salg av andeler. Avkastning: I de prosjektene der det nylig har vært omsetning av andeler vil normalt siste omsetningsverdi være styrende for verdsettelsen. I de prosjekter der det ikke har vært omsatt andeler nylig, vil prisfastsettelsen avhenge av en rekke parametere som varierer avhengig av hvorvidt det er snakk om shipping- eller eiendomsprosjekter. Prisingen av eiendomsprosjekter er vurdert basert på yield, men hvor også internrente på egenkapitalen tas hensyn til. Merverdier/mindre-verdier av rentebindinger er ikke direkte tatt hensyn til i prising av egenkapitalen i eiendomsprosjekter, men gjennom kontantstrømmen/internrente beregningen. I forhold til forrige markedsrapport er yieldnivået for de fleste prosjekter holdt uendret. I all hovedsak har vi priset de fleste prosjekter på nettoleie for I noen tilfeller har vi priset prosjekter på antatt leie ved normalsituasjon i fremtiden. Prising av shipping-prosjekter gjøres i hovedsak ved å bestemme riktig avkastningskrav i forhold til de underliggende parameterne. Parametere av betydning er for eksempel skipets verdi, estimert restverdi ved utløp av certeparti, motpartens soliditet, det underliggende markedet skipet opererer i, betingelser i låneavtalen samt gjenværende lengde på skipets certeparti/ beskjeftigelse. Den store usikkerheten knyttet til de nevnte parameterne gjør dette til en krevende øvelse. For prosjekter hvor certepartier er kansellert og befraktningen er tatt over av eierselskapet eller hvor det kun gjenstår en kort periode av certepartiet, har vi beregnet egenkapitalverdien på basis verdijustert egenkapital (NAV). Da verdijustert egenkapital baserer seg på antatte skipsverdier, er verdsettelsen beheftet med usikkerhet grunnet den begrensede mengden transaksjoner i dagens shipping-marked. Shippingporteføljen har svekket seg siden juni Det er optimisme i markedet, men det er likevel noen av prosjektene som står overfor utfordringer. Skipsverdiene generelt har styrket seg sammenlignet med forrige markedsrapport, og trenden er oppadgående innen de mindre segmentene bl.a. MR, container feeder skip og Handy-/Supramax. Enkelte store rederier opplever fremdeles utfordringer på inntektssiden, noe som gjør at en del banker har mer fokus på å betjene eksisterende kunder fremfor nye engasjementer. Det er imidlertid mulig å gjøre prosjekter, interessen fra egenkapitalen er til stede noe vi fikk bekreftet ved tegningen av to shippingprosjekter høsten Vi er av den oppfatning at timingen for å gå inn i nye prosjekter er god da man i dagens marked kjøper tonnasje til nivåer under historisk paritet. De fleste befraktere betaler hyre som avtalt, mens vi i enkelte prosjekter opplever at befrakter har betalingsproblemer som følge av dårlig inntjening i underliggende markeder. I 2013 har shippingporteføljen gitt en nedgang på 3,5 %. Den årlige avkastningen for shippingporteføljen siden slutten av 2000 og frem til i dag ligger på 13,5 % p.a. Tallene inkluderer alle innbetalinger som uinnkalt kapital, eventuelle deltakerlån og tilleggsinvesteringer. For eiendomsporteføljen fortsetter den positive utviklingen. Vi har opplevd en økning i verdi av egenkapitalen med 12,7 % i Porteføljen for eiendomsprosjekter har gitt en avkastning på 24,4 % p.a. fra slutten av 2000 og frem til i dag. Porteføljeavkastningen totalt er opp med 8,8 % i Avkastningen for NRP sin totalportefølje av prosjekter ligger på 18,7 % p.a. siden etableringen av NRP i 2000, noe som viser at direkteinvesteringer som aktivaklasse bør inngå i enhver investors portefølje. Vårt fokus vil være å oppnå den best mulig risikojusterte avkastningen for hvert enkelt prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning over tid. Avkastning Shippingporteføljen: -3,5 % 13,5 % Eiendomsporteføljen: 12,7 % 24,4 % Totalporteføljen 8,8 % 18,7 %

9 Side 9 Markedsrapport Desember 2013 Siden forrige markedsrapport er følgende prosjekter solgt: Etablert Solgt Avkastning (IRR) Buskerud Handelseiendom DIS % Atlantic Seismic DIS % Perrine DIS % Sammenlignet med Oslo Børs i perioden har NRPs portefølje utviklet seg som følger: 1800 Utvikling NPRs portefølje vs Oslo Benchmark Vektet NRP portefølje (1328) OSEBX (284) jan 2001 jan 2002 jan 2003 jan 2004 jan 2005 jan 2006 jan 2007 jan 2008 jan 2009 jan 2010 jan 2011 jan 2012 jan 2013 des 2013 * I grafen har vi benyttet OSEBX verdier per. På vegne av alle i NRP vil vi benytte anledningen til å bekrefte vår kommittering til våre kunder og forretningsforbindelser hvor vårt fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for investorer, kombinert med en positiv personlig oppfølging av høy kvalitet. Samtidig vil vi benytte anledningen til å ønske alle våre kunder og forretningsforbindelser en riktig god jul. Oslo 10. desember 2013 Med vennlig hilsen Christian Ness Ragnvald Risan

10 Markedsrapport Desember 2013 Side Solgte prosjekter fortsetter Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart China Bulker KS % p.a. Shipping: China Cape DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Containership Invest KS % p.a. Maud Reefer KS % p.a. European Container DIS % p.a. Multipurpose 2000 KS % p.a. European Container II DIS % p.a. Finn RoRo KS % p.a Indian Tanker KS % p.a. Kapitan Korotaev Shipping Ltd % p.a. Eiendom: Mesa Invest DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Nye Northeast Chemical Carrier KS % p.a. Skarvenesveien 3 KS % p.a. Olympia DIS % p.a. Rem Balder DIS % p.a.* Shipping: Rem Fortress DIS % p.a.* Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Rem Forza DIS % p.a.* Tofelino Shipping KS % p.a. Rem Fosna % p.a.* Kapitan Rudnev Shipping Ltd % p.a. Rem Odin DIS % p.a.* Northeast Chemical Carrier KS % p.a. Rem Provider DIS % p.a.* Rem Songa DIS % p.a.* 2004 Ross Container DIS % p.a. Scandinavian RoRo KS % p.a. Eiendom: Sir Matt Reefer DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart TDS Containership II KS % p.a. Fornebuveien KS % p.a. Karihaugen Kombibygg KS % p.a. * Ikke hensyntatt transjevis innbetaling Nye Skarvenesveien 3 KS % p.a Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: North Reefer KS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Banebakken 38 AS % p.a Helsingborg Kjøpesenter AS % p.a. Kombibygg Invest I AS % p.a. Eiendom: Lillsjøvegen Invest AS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Preståsen Park KS % p.a. Alfasetveien 11 Eiendom KS % p.a. Pueblo Amistad DIS % p.a. Datavegen 27 AS % p.a. Hotvedtveien 6 KS % p.a. Shipping: Valløveien 3 KS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Selga Kombinasjonsbygg AS % p.a. Asian Tanker DIS % p.a. BOP 15 DIS % p.a. Shipping: Dynasty DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eagle Shipping DIS % p.a. Eastern Chemical Carrier KS % p.a. Ivory Ace DIS % p.a. Gram Chemical Carrier DIS % p.a. Rem Norway DIS % p.a. Korean Chemical Carrier KS % p.a. Southern Chemical Tanker DIS % p.a. Lake Eva DIS % p.a. Lake Maya DIS % p.a Sir Matt Reefer KS % p.a Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Akersgaten 16 Invest KS % p.a. Chem VI DIS % p.a. Berghagan Næringseiendom KS % p.a. Inter Carib DIS % p.a. Entreprenørbygg Invest KS % p.a. Med Cruise DIS % p.a. Finnestadveien 44 ANS % p.a. TDS III DIS % p.a. Hvamveien 1 KS % p.a. Kyrre Grepps gt. 19 KS % p.a. Moss Holmestrand Nærsenter KS % p.a. Nye Alfasetveien 11 KS % p.a. Nygaard Brygge Invest KS % p.a. Scandigade 8 AS % p.a.

11 Side 11 Markedsrapport Desember Eiendom: Eiendom: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Alingsås Handel AS % p.a. Shipping: Hallsberg Logistikk DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Nye Nordahl Brunsgate 10 KS % p.a. American Bulker KS % p.a. Eastern Chemical Tankers III KS % p.a. Shipping: Indian Chemical Tanker DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Peg Chemical Carrier DIS % p.a. Arendal Offshore DIS % p.a. Longa DIS % p.a. Misligholdt/konkurs prosjekt Inter Carib III DIS % p.a.* Chem Lily DIS % p.a.* United Cape DIS % p.a.* Handy Container DIS % p.a.* MPP Container DIS % p.a.* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Swetank DIS % p.a.* Swetank III DIS % p.a.* 2012 Swetank IV DIS % p.a.* Eiendom: * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Prosjekt Etablert IRR siden oppstart 2010 Haugenstua Butikksenter AS % p.a. Eiendom: Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Misligholdte/konkurs prosjekt Etablert IRR siden oppstart Ringeriksveien KS % p.a. Oceanlink Reefer DIS % p.a* Vestfold Kombibygg DIS % p.a. TDS Containerships IV DIS % p.a* Shipping: * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital Prosjekt Etablert IRR siden oppstart China Ropax DIS % p.a Indian Bulker DIS % p.a.* Pacific Bulker DIS % p.a.* Eiendom: Ross Container II DIS % p.a. Prosjekt Etablert IRR siden oppstart Buskerud Handelseiendom DIS % p.a Misligholdt/konkurs prosjekt Indian Chemical Tanker II DIS % p.a.* Shipping: Prosjekt Etablert IRR siden oppstart * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital M-Tanker DIS % p.a* Atlantic Seismic DIS % p.a Perrine DIS % p.a* Misligholdte/konkurs prosjekt Etablert IRR siden oppstart Oceanlink Reefer II DIS % p.a* TDS Containerships V DIS % p.a* * Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital

12 Markedsrapport Desember 2013 Side Shipping

13 Side 13 Markedsrapport Desember Shipping market comments by James Leake, Managing Director of Arrow Research General introduction If trends in ship finance are a barometer of the health of the shipping market, then 2013 appears to be a turning point. The point where optimism gives way to exuberance, however, is a very fine line. The return of money to the shipping markets could again create future problems if the majority of these funds are destined to inflate the orderbook. On closer inspection, much of the funding seems instead to be directed at refinancing existing deals, providing short-term liquidity for cash-strapped owners and shipyards, or for acquisitions of existing assets and companies. Of that destined towards new orders, the offshore segment remains a major attraction. incentive for restraint in investment in this new breed of vessel which will have some of the lowest financing and running costs of any vessels in the fleet. On the contrary; the larger the investment, the greater the shockwave to the competitive landscape and the bigger the payoff. The accepted wisdom that the tanker and dry markets remain over-tonnaged has been challenged in recent months where both the VLCC and Capesize market have witnessed considerable improvement. The concern has been that vessels will return to normal steaming speeds when markets improve, but that the resulting increase in effective supply then kills that recovery. Voyage calculations and market evidence have demonstrated that VLCC and Capesize earnings have to exceed around $30,000/day before speeds increase, a relatively healthy rate unless assets were purchased near the top of the cycle. Speed increases have been relatively modest of the order of not much more than half-a-knot on aggregate. With banks offering less leverage, and with newbuilding prices now increasing, the same amount of investment capital is not stretching as far. Add into the mix Basle III requirements to set aside yet more capital for loans in riskier sectors such as shipping, and that non-performing loans made nearer the top of the market are progressively eating into that capital with the opportunity cost that little capital is left to finance what might be more favourable projects today, fears of a damaging return to excessive supply growth are overblown. If anything, the few players which are in a powerful position to make big plays in this market are the ones that are being courted by the banks. Deals such as those made by the likes of Scorpio and Frontline are being concluded on such a scale that they have essentially blocked-out the remaining capacity at desirable yards for the foreseeable future to build the next generation of efficient ships. The prices for anyone else to invest have now been inflated and the delivery dates pushed back. There has been no As well as deploying slow steaming to control the bottom line, liner companies have used another weapon in their arsenal to control the top line the deployment of GRIs (general rate increases). This strategy has recently caught the attention of the European Commission, however, who may decide to restrict this practice and by so doing probably speed the inevitable consolidation of this sector. World Economy The global economy is expected to enjoy better prospects in 2014, according to the most recent World Economic Outlook published in October 2013 by The International Monetary Fund.