MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014

Transkript

1 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR

2 SIDE 2 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEDER «ALLE» VIL HA NÆRINGSEIENDOM 2014 har for oss i Malling & Co vært et flott jubileumsår. Til tross for et sterkt fokus på vår historie det siste året, glemmer vi aldri å holde blikket rettet fremover. I likhet med vår organisasjon, vokser Oslo raskt. Vi forventer at de neste 50 årene blir enda mer spennende enn de foregående 50, og vi skal fortsette å være med på å forme bransjen. Norsk økonomi har vært preget av relativt moderat vekst i Oljeprisen har falt fra ca. 110 dollar fatet til rundt 80 dollar i skrivende stund. Prognosene for oljenasjonen Norge viser redusert vekst de neste årene, og i eiendomsmarkedet ser vi nå at flere selskaper innen oljebransjen vil fremutleie arealer som de tidligere hadde behov for. I det lange bildet ser det derimot fortsatt ut til at oljeinvesteringene skal stige frem mot 2020, og vi tror at de reduserte vekstforventningene fort kan snu til mer positivitet blant leietakerne i løpet av neste år. Det skjer tross alt mye i Oslo! En relativt lav tilførsel av nye bygg i kontormarkedet kombinert med en potensiell økning i aktivitet frem mot 2016 kan skape et veldig spennende marked fremover. Vi er positive! Til tross for et beskjedent leiemarked i år, ser vi at andre deler av vår forretning har opplevd en formidabel aktivitetsvekst. Det er høy etterspørsel etter god næringseiendom blant både norske og utenlandske investorer. Spesielt sistnevnte aktører, motivert av en solid norsk økonomi og lav avkastning i andre europeiske markeder, har for alvor gjort sitt inntog i markedet. Fallende lange renter, bankenes villighet til å øke eksponering mot næringseiendom og et stort tilbud av kapital har alle bidratt til at transaksjonsmarkedet nå kan sies å være friskmeldt. Vi kan litt sleivete si at alle vil ha næringseiendom om dagen. Vi ser virkelig frem til 2015, og håper på å bidra til et aktivt marked ved å bistå kjøpere og selgere fra både Norge og utlandet til å finne sammen. Som nevnt i vår gjestekommentar er Oslo i ferd med å bli en metropol. Vi har fått en skyline-bebyggelse i Bjørvika, og vi har opplevd en spennende amerikaner som sier han skal transformere handelsområdet i øverste del av Karl Johan til å bli et rendyrket luksusområde. Flere store aktører internasjonalt, både innen mote og servering titter på Norge, og flere vil komme. Ja, dette er nok et tegn på at Oslo er i ferd med å bli en anerkjent metropol. Vi synes det er spennende å se byen utvikle seg, og ser meget lyst på de neste 50 årene som kommer til å føre med seg store endringer. Vi håper vår seneste rapport faller i smak hos våre kjære kunder og forbindelser. God lesning! peter t. malling styreformann eiendomshuset malling & co

3 INNHOLD / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 3 INNHOLD REDAKSJONEN AVSLUTTET 26. november 2014 DESIGN OG LAYOUT Børresen & Co Leder Makro Leiemarkedet Stavanger Drammen Handel Hotell Logistikk Transaksjonsmarkedet Oslo bryter lydmuren Om Malling & Co

4 SIDE 4 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / MAKRO MAKRO NORGE MODERAT VEKST VENTES «medvinden som har vært med oss snur til ingen vind og periodevis motvind». Øystein Thøgersen, Professor ved NHH Over lengre tid har norsk økonomi opprettholdt en høyere vekstrate enn våre naboland. Arbeidsledigheten er lav, og inflasjonen har i senere tid nærmet seg målet på 2,5 %. Siden vår siste markedsrapport er utsiktene til økonomisk vekst noe redusert. Oljesektoren en betydelig vekstimpuls i norsk økonomi er ventet å redusere sine investeringer betraktelig. Isolert sett taler dette for et rentekutt, men hensynet til finansiell stabilitet holder igjen sentralbanken. Statistisk Sentralbyrå (SSB) estimerer at norsk fastlandsøkonomi skal vokse med 2,2 % i år mot 2,0 % i fjor. SSBs prognoser viser at de forventer en vekst på 2,1 % i 2015, 3,0 % i 2016 og 2,8 % i Siden SSBs prognoser ble lagt frem, er forventninger til oljeprisen kraftig nedjustert. DNB markets venter en snittoljepris på 80 dollar i 2015, 20 dollar lavere enn Norges Bank legger til grunn i sine prognoser. Som en følge av dette er vekstanslagene nedjustert: 1,4 % i 2015 og 2,0 % i Arbeidsledigheten (AKU) var i september på 3,7 % opp 0,3 prosentpoeng siden juli. Disse tallene er dog volatile. Årsgjennomsnittet er på 3,5 %, men er ventet å stige fremover. Inflasjonen (KPI-JAE) var 2,5 % i oktober, og er ventet å holde seg under, men nærme målet på 2,5 % fremover. En svekkelse av kronen gjennom 2013 har resultert i høyere importert inflasjon. Denne effekten er ventet å avta i takt med at prisvekten internasjonalt reduseres og kronen stabiliserer seg på et lavt nivå. Mye av de siste års vekst i norsk økonomi er resultatet av et gunstig bytteforhold drevet av en høy oljepris. SSBs telling viser at investeringene i oljesektoren i 2014 blir ca. 220 milliarder NOK nær 10 prosent av fastlands-bnp. Oljeprisen har den siste tiden falt til det noen økonomer omtaler som «normale» nivåer, og nordsjøolje handles nå for rundt 80 dollar fatet. Dersom prisfallet vedvarer, vil færre prosjekter være lønnsomme, og dermed reduseres investeringsvolumet. Dersom dette scenarioet inntreffer, vil konsekvensene etter alt å dømme være tilstrekkelige til å få Norges Bank på banen. Enkelte økonomer har tatt til orde for at styringsrenta i et slikt scenario må halveres. HOVEDTALL NORGE (ÅRSVEKST I PROSENT) E 2015E 2016E 2017E Privat konsum 2,1 2,1 2,9 3,1 3,2 Offentlig konsum 1,8 2,3 2,3 2,4 2,0 Bruttoinvesteringer i fast kap. i alt 8,4-0,4 1,0 5,0 3,7 - bruttoinvesteringer, fastlands-norge 4,4 0,8 3,2 4,6 5,0 - bruttoinvesteringer, olje 17,1-1,3-7,5 6,8 1,2 Eksport -3,3 1,6 1,3 1,8 2,5 - olje og gass -7,7 0,1 0,8 0,5 0,5 - tradisjonelle varer 0,4 2,6 1,1 3,2 5,0 Import 2,9 1,8 3,3 4,1 4,4 BNP 0,6 1,9 1,7 2,4 2,3 BNP fastlands-norge 2,0 2,2 2,1 3,0 2,8 Arbeidsledighet (AKU) 3,5 3,4 3,7 3,6 3,5 Arbeidstilbud 1,0 1,1 0,9 0,9 1,3 Sysselsatte personer 1,2 1,2 0,6 1,0 1,4 Konsumpriser (KPI) - årsvekst 2,1 2,1 1,7 1,7 1,9 Underliggende inflasjons (KPI-JAE) 1,6 2,5 1,7 1,7 1,9 Årslønn inkl. pensjonskostnader - årsvekst 3,9 3,5 3,5 3,5 3,6 Driftsbalanse (mrd.kr.) 333,6 321,0 318,0 307,2 311,7 Driftsbalanse (% av BNP) 11,1 10,3 9,8 9,1 8,8 Kilde: SSB BNP FASTLANDS-NORGE (VEKST I PROSENT) 6,00 % 4,00 % 2,00 % 0,00 % Kilde: SSB ARBEIDSMARKEDET SISTE 5 ÅR (AKU) 3,8 % 3,7 % 3,6 % 3,5 % 3,4 % 3,3 % 3,2 % 3,1 % 3,0 % 2,9 % 2,8 % sep..09 des..09 mars. mars.10 juni. juni.10 sep..10 des..10 mars. mars.11 juni. juni.11 sep. sep..11 des. des..11 mars.12 juni. juni.12 sep..12 sep.12 des..12 mars.13 juni. juni.13 sep..13 des..13 mars.14 juni. juni.14 sep. sep Kilde: SSB -2,00 % E 2015E 2016E 2017E Arbeidsledighet (V.akse) Arbeidsledighet (V-akse) Arbeidsstyrke ( i personer) (H-akse) Sysselsatte (i personer) Arbeidsstyrke (H-akse)(i 1000 personer)(h.akse) Sysselsatte (i 1000 personer) (H.akse)

5 MAKRO / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 5 Norges Bank forventer en nedgang i oljeinvesteringene på 10 % i 2015, og ytterligere én prosent året etter, før investeringene tar seg opp igjen i påfølgende år. Denne prognosen er basert på en oljepris på rundt 100 dollar fatet 25 prosent høyere enn dagens nivå. Mer ekspansiv finanspolitikk fremover er ikke usannsynlig. Verdien av Statens Pensjonsfond Utland er i skrivende stund rundt milliarder NOK nær to ganger norsk BNP. Reallønnsveksten i 2013 var 3,1 %, og det samme venter SSB for de neste to årene. Svak produktivitetsvekst gjør at norsk industri blir stadig mindre konkurransedyktig, men denne effekten kan bli motvirket av en vedvarende svak krone. I regjeringens forslag til statsbudsjettet for 2015 er det lagt opp til å bruke 163,7 milliarder NOK av oljeinntektene 3,0 % av oljefondets verdi. Videre er det foreslått å øke ligningsverdien på næringseiendom fra 60 % til 80 % samtidig som kommandittister ikke lenger skal kunne føre underskudd fra selskapsdeltagelse til fradrag i alminnelig inntekt fra andre kilder. Etter en utflating i 2013, var tolvmånedersveksten i boligprisene på 2,6 % i juli i år. Etter å ha nådd et rekordhøyt nivå i 2013, falt boliginvesteringene med 3,3 % i første kvartal. Det er ventet en svak vekst ut året. SSB venter at boliginvesteringene faller med 2,6 % i år, før de øker årlig med 5,0 % i 2015 og Ordrereserver i bygge- og anleggsvirksomheten har vokst jevnt siden finanskrisen. Etter en sterk svekkelse av kronen gjennom 2013, stabiliserte valutaen seg på et lavt nivå i første halvdel av Den siste tiden har kronen svekket seg kraftig, og det er ventet at kronen holder seg på dette nivået. Swap-renter har falt kraftig det siste året, og er nå på historisk lave nivåer. 10 års swaprente er i medio november på 2,35 %. Husholdningenes sparerate er 9,9 % opp 6 prosentpoeng siden Gjeldsbelastningen i norske husholdninger er på rundt 200 % av inntekten. Denne indikatoren skaper bekymring både hos Norges Bank og hos Finanstilsynet. Finansdepartementet har besluttet at bankene skal holde en motsyklisk kapitalbuffer på én prosent fra 30. juni INFLASJON (TOLVMÅNEDERSENDRING) 4,00 % 3,50 % 3,00 % 2,50 % 2,00 % Kilde: SSB UTVALGTE RENTER SISTE 5 ÅR 5,50 % 5,00 % 4,50 % 4,00 % 3,50 % 3,00 % Kilde: DNB Markets 1,50 % 2,50 % 1,00 % 2,00 % 0,50 % 1,50 % 0,00 % okt..09 jan..10 apr..10 juli.10 okt..10 jan..11 apr..11 juli.11 okt..11 jan..12 apr..12 juli.12 okt..12 jan..13 apr..13 juli.13 okt..13 jan..14 apr..14 juli.14 okt..14 1,00 % nov. Nov-10 Jan-11 jan. mar. Mar-11 mai. May-11 Jul-11 jul. sep. Sep-11 nov. Nov-11 Jan-12 jan. mar. Mar-12 May-12 mai. Jul-12 jul. sep. Sep-12 nov. Nov-12 Jan-13 jan. mar. Mar-13 May-13 mai. Jul-13 jul. sep. Sep-13 nov. Nov-13 Jan-14 jan. mar. Mar-14 May-14 mai. 14 Jul-14 jul. sep. Sep-14 nov. Nov-14 KPI-JAEKPI- JAE KPI KPI Styringsrente Styringsrente 3 mnd Nibor 10 års swap 3 Mnd Nibor 5 års swap Sum Nibor + DNB 10Y Sum Nibor + DNB 5Y BOLIGPRISINDEKSEN (2005 = 100) ORDRERESERVER (2010 = 100) 180 Kilde: SSB 250 Kilde: SSB Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q2 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q Boligbygg Boligbygg Andre bygg Andre bygg Anlegg Anlegg

6 SIDE 6 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / MAKRO MAKRO GLOBALT VEDVARENDE MOTVIND Når vi nå nærmer oss slutten på 2014, viser den globale økonomien noen sunnhetstegn og flere svakhetstegn. Den positive utviklingen i USA og Storbritannia er i stor grad satt i skyggen av usikkerhetsmomentene knyttet til kinesisk økonomi samt eurosonens skjørhet. Videre har Ukraina-krisen og de påfølgende sanksjonene økt den politiske spenningen i Europa. Som en respons på den vedvarende økonomiske motvinden har sentralbanker kuttet styringsrenter, og flere har tatt i bruk kvantitative lettelser. Dette sammen med den økonomiske situasjonen her til lands har resultert i svært lave renter også i Norge. Global vekst i 2014 er anslått til å bli 3,3 % det samme som i Økonomisk vekst i EU og eurosonen er ventet å bli henholdsvis 1,4 % og 0,8 % i Arbeidsledigheten i eurosonen har gått noe ned fra 11,8 % i starten av 2014 til 11,5 % i august. Den Europeiske Sentralbanken agerer på stadig svakere makro-tall: Innskuddsrenta ble i sommer satt til -0,20 %, og sentralbanken har iverksatt kvantitative lettelser som skal øke deres balanser med 50 %. Til tross for disse tiltakene er det sterk motstand fra enkelte spesielt Bundesbank mot å ta steget videre til å kjøpe statsobligasjoner. I slutten av oktober konkluderte det europeiske banktilsynet at 13 banker i eurosonen ikke er tilstrekkelig solide til å møte en ny økonomisk krise. Majoriteten av disse er italienske, portugisiske eller kypriotiske. BNP-vekst (årsvekst i prosent) E 2015E 2016E 2017E Verden 3,3 % 3,3 % 3,8 % 4,0 % 4,1 % USA 2,2 % 2,2 % 3,1 % 3,0 % 3,0 % EU 28 0,2 % 1,4 % 1,8 % 2,0 % 2,0 % Eurosonen -0,4 % 0,8 % 1,3 % 1,7 % 1,7 % Industrilandene 1,3 % 1,8 % 2,3 % 2,3 % 2,3 % Sentral- og Øst Europa 2,6 % 3,2 % 3,5 % 3,7 % 3,8 % Tyskland 0,5 % 1,4 % 1,5 % 1,8 % 1,6 % Frankrike 0,3 % 0,4 % 1,0 % 1,6 % 1,8 % Kilde: IMF World Economic Outlook Storbritannias økonomi er forventet å vokse med rundt 3 % i år, og BNP er nå over nivået før finanskrisen. Til tross for økonomisk vekst er fraværende produktivitetsvekst en stor utfordring. Boligmarkedet er en annen kime til usikkerhet. September-tall viste at boligprisene i London har steget med 19,1 % på ett år. USAs økonomi er ventet å vokse med rundt 2,2 % i år, 3,1 % i 2015 og 3,0 % i Til tross for sterke BNP-tall, sliter USA med lav arbeidsdeltagelse: Dagens 62,7 % er det laveste nivået siden Sentralbanken har nå avsluttet sitt tredje program med kvantitative lettelser. Av komitéens 17 stemmeberettigede medlemmer, forventer 14 at styringsrenta skal økes i Det er likevel en betydelig nedsiderisiko i økonomien etter at presidentens politiske gjennomføringskraft ble svekket i mellomvalget i høst. Storbritannia 1,7 % 3,2 % 2,7 % 2,4 % 2,4 % Sverige 1,6 % 2,1 % 2,7 % 2,7 % 2,6 % Danmark 0,4 % 1,5 % 1,8 % 1,9 % 2,0 % Italia -1,9 % -0,2 % 0,9 % 1,3 % 1,3 % Japan 1,5 % 0,9 % 0,8 % 0,8 % 0,9 % Kina 7,7 % 7,4 % 7,1 % 6,8 % 6,6 % Russland 1,3 % 0,2 % 0,5 % 1,5 % 1,8 % Midtøsten og Nord-Afrika 2,3 % 2,6 % 3,8 % 4,5 % 4,4 % Japan hadde for første gang på over 30 år et underskudd på driftsbalansen i fjor. Dette skyldes en forverring i privat handelsbalanse, og dersom dette vedvarer vil tilgangen på kapital reduseres, noe som vil øke yielden på japanske statsobligasjoner. I kjølvannet av den ekstraordinære pengepolitikken har landet opplevd økonomisk motgang etter en skatteøkning i april, og japanske myndigheter har nå besluttet å utsette neste års planlagte skatteøkning. Videre har Bank of Japan trappet opp sine kvantitative lettelser i høst. Kina, den store vekstmotoren i internasjonal økonomi, vokser tregere enn tidligere. IMF anslår at veksten skal ned fra 7,7 % i 2013 til 7,4 % i 2014, og det er ventet at veksten skal avta videre i årene fremover. Boligprisene har flatet ut, og i september falt de (år/år) for første gang på lang tid. Investeringsklimaet har heller ikke bedret seg etter at studenter i Hong Kong opponerte mot kinesisk innflytelse i deres politiske system. ARBEIDSLEDIGHET I UTVALGTE LAND/OMRÅDER 30,00 % 25,00 % 20,00 % 15,00 % 10,00 % 5,00 % 0,00 % Norge Japan Tyskland Island Danmark USA UK Sverige Finland Frankrike EU Eurosonen Irland Italia Portugal Spania Hellas Kilde: Eurostat

7 MAKRO / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 7 GRENSEVEIEN 95, HELSFYR Malling & Co Corporate Real Estate bistår DNB Liv i salget av et attraktivt, nylig rehabilitert kontorbygg på Helsfyr på totalt m 2.

8 SIDE 8 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET ETTERSPØRSEL I LEIEMARKEDET SVAK VEKST I SYSSELSETTINGEN DE NÆRMESTE ÅRENE Sysselsettingen har åpenbart en stor påvirkning på kontorleiemarkedet. Statistisk Sentralbyrå sine prognoser tilsier en beskjeden sysselsettingsvekst de nærmeste årene, før en gradvis konjunkturoppgang er ventet fra Moderat vekst i sysselsettingen frem til 2016 Manpower Employment Outlook Survey kartlegger netto forventet bemanning (se definisjon nederst på siden). I følge deres undersøkelse i forkant av Q planlegger mellomstore bedrifter økt bemanning neste kvartal (Q4 2014), mens større bedrifter venter en nedgang i behovet for arbeidskraft. Undersøkelsen viser at flere bedrifter har planer om å øke bemanningen i kommende kvartal fremfor å nedbemanne. Dette har vært tilfelle i samtlige kvartaler siden undersøkelsen begynte i Bedriftenes forventede bemanning har i likhet med utviklingen i sysselsettingsveksten hatt en nedadgående trend siden Statistisk Sentralbyrå venter at veksten skal reduseres ytterligere frem mot En gradvis konjunkturoppgang er ventet fra 2016, noe som vil slå ut i høyere sysselsettingsvekst. NET EMPLOYMENT OUTLOOK UTVIKLING OVER TID (SESONGJUSTERT) 16 % 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Kilde: Manpower Employment Outlook Survey (Q4 2014) Stabile forventninger hos bedrifter i Stor-Oslo I likhet med forrige kvartal er bedriftene i Sør- og Vest-Norge samlet sett mer positive til Q enn bedrifter i de andre landsregionene. Hos bedriftene i Stor-Oslo er forventningene relativt stabile, og noe høyere i andre halvdel av 2014 enn starten av året. Svakere sysselsetting innenfor kontor Alle de ni sektorene i undersøkelsen, utenom bedrifter innenfor gass/ elektrisitet/vann og transport/lagring/logistikk, forventer en økning i bemanningen i Q Den mest «kontorbaserte» sektoren finans/ forsikring/eiendom/forretningsmessige tjenester har hatt en nedgang på 9 prosentpoeng siden forrige kvartal. ARBEIDSLEDIGHET OG SYSSELSETTING I NORGE 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % Arbeidsledighetsrate Sysselsettingsvekst Forventet arbeidsledighetsrate E 2016E 2017E Kilde: SSB NET EMPLOYMENT OUTLOOK FORDELT PÅ LANDSREGIONER (SESONGJUSTERT) Stor-Oslo Østlandet Midt-Norge Nord-Norge Sør- og Vest-Norge -5 % NET EMPLOYMENT OUTLOOK FORDELT PÅ BRANSJER (SESONGJUSTERT) Jordbruk, skogbruk, jakt og fiske Bygg og anlegg Elesktrisitet, gass og vann Finans, forsikring, eiendom og forretningsmessige tjenester Produksjon Gruvedrift og bergverk Offentlig sektor Transport, lagring og annen logistikk Varehandel, hotelldrift og serveringstj. Net Employment Outlook: Andel bedrifter som har planer om å øke bemanningen kommende kvartal minus andel bedrifter som har planer om å nedbemanne i kommende kvartal (Q4 2014). Dersom tallet er større enn 0 %, er det flere bedrifter som skal øke bemanningen enn de som skal nedbemanne. 0 % -4 % 3 % 3 % 2 % 4 % 4 % 5 % 5 % 7 % 10 % 7 % 8 % 0 % 5 % 10 % 12 % -5 % 0 % 5 % 10 % 15 % Kilde: Manpower Employment Outlook Survey (Q4 2014) Kilde: Manpower Employment Outlook Survey (Q4 2014)

9 LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 9 BAYER, DRAMMENSVEIEN 288, LYSAKER Malling & Co Leietakerrådgivning bistod Bayer i søket etter nytt hovedkontor og etablering av leiekontrakten på ca m 2 i Drammensveien 288. Foto: KLP Eiendom

10 SIDE 10 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET POSTHUSKVARTALET, KVADRATUREN Malling & Co Corporate Real Estate bistår Søylen Eiendom i salget av kontor- og handelseiendommer på nærmere m 2 sentralt beliggende i Kvadraturen.

11 LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 11 LEIESØK KONTOR STOR-OSLO SENTRUMSOMRÅDENE ER MEST ETTERSPURT Søkemeglere kartlegger leietakernes krav til beliggenhet og fasiliteter og administrerer selve søket etter nye næringsarealer. Dette gjelder både kontor, kombinasjonslokaler, handel og lager/logistikk. Søkemeglere benyttes som oftest av større leietakere, men det er også en del små og mellomstore bedrifter som får bistand i flytteprosessen. Malling & Co registrer og systematiserer alle søk rettet mot Stor-Oslo. Dette gjør det mulig å analysere en av de viktigste etterspørselskildene i markedet. Våre tall viser at leiesøkene utgjør mellom 17 % og 49 % av totalt signeringsvolum for kontor målt i kvadratmeter for ulike år. Vår analyse av leiesøk går fra 2009 og omfatter frem til i dag mer enn 700 søk, hvorav nesten 500 er rene kontorleiesøk. Flere store søk har økt det totale søkevolumet hittil i år Målt i antall kvadratmeter representerer kontor ca. 70 % av alle leiesøk i perioden fra 2009 og frem til i dag, mens kombinasjonslokaler utgjør mesteparten av den resterende etterspørselen. Gjennomsnittlig antall kvadratmeter som etterspørres i hvert leiesøk for kontor ligger rundt m 2, og noe høyere for kombinasjonslokaler. Hittil i år har gjennomsnittlig antall kvadratmeter i hvert leiesøk for kontor ligget rundt m 2, mens tilsvarende tall for 2013 var kun m og 2013 var preget av få store leiesøk, noe som påvirket det totale søkevolumet. Dette kan ha sammenheng med at få store leiekontrakter har utløp i 2015 til Svært få leietakere som ønsker mindre areal enn m 2 bruker søkemeglere når de skal flytte til nye lokaler, så dermed vil ikke utløpet av mindre leiekontrakter påvirke søkevolumene i like stor grad som større leiekontrakter. Siden flere større leietakere har utløp fra , er det ventet at søkevolumene vil øke fremover. Store leietaker er tidlig ute med sine søk Vi ser at større leietakere er tidligere ute med sine søk etter nye kontorlokaler enn mindre leietakere. I følge våre analyser for perioden fra januar 2013 og frem til i dag er 2 av 3 leietakere større enn m 2 ute to til fire år før innflytting, mens nesten 30 % av leietakere større enn m 2 søker etter kontorlokaler året før ønsket innflytting. Leiesøk mindre enn m 2 er senere ute; over 80 % er ute med søk samme år eller året før ønsket innflytting. Vi ser at stadig færre leiesøk større enn m 2 kommer tidligere enn to år før ønsket innflytting. i antall kvadratmeter. I 2012 og 2013 var det henholdsvis olje/gass og bank/ finans/forsikring som søkte etter flest antall kvadratmeter. Sentrum er mer ettertraktet enn randsonene Malling & Co har i perioden fra 2009 og frem til i dag kartlagt hvilke områder i Stor-Oslo leietakerne etterspør i sine søk. Sentrum er her definert som innenfor Ring 2 (inkluderer også Skøyen). Det kommer frem at mer enn 80 % av alle leiesøk oppgir sentrumsområdene som ønsket beliggenhet for sine kontorlokaler, mens henholdsvis 39 % og 45 % søker seg til randsoneområdene i vest og øst. 35 % av leiesøkene ønsker kun sentrumslokasjoner, mens 18 % er interessert i kun randsoneområdene. 18 % av alle leiesøkene nevner både sentrumsområdene og randsonene i sine leiesøk. Det er imidlertid bare 1 % av alle leiesøkene som ønsker både randsoneområder i vest og øst, men ikke sentrumsområder. Analysen gir en indikasjon på hvor ettertraktet sentralt beliggende kontorbygg er for leietakere som er på jakt etter nye lokaler. Likevel signeres rundt 40 % av det totale volumet i randsonene i følge Arealstatistikk. Dette kan skyldes de høye leienivåene i sentrum. Men vi ser likevel at andelen som signerer i sentrum har økt jevnt siden LEIESØK KONTOR SENTRUM OG RANDSONE Randsone øst Randsone vest 8 % 12 % 1 % 18 % 9 % 17 % Kilde: Malling & Co Offentlig, IT/telekom og olje/gass er størst I våre data utgjør offentlige leietakere 15 % av leiesøkene i antall kvadratmeter og er den største bransjen for leiesøk i perioden 2009 og frem til i dag. Hittil i 2014 har offentlige leietakere stått for 25 % av leiesøkene målt Sentrum 35 % LEIESØK KONTOR FORDELT PÅ SØKEÅR ETTER STØRRELSE Kilde: Malling & Co LEIESØK FORDELT PÅ INNFLYTTINGSÅR ETTER PUBLISERING AV SØK >= Kilde: Malling & Co Samme år Året etter 2. året etter 3. året etter 4. året etter >= *Per 11. nov m 2 > m 2 (Datasett fra januar 2013 november 2014) < m² > m² (Datase' fra januar 2013 oktober 2014)

12 SIDE 12 MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 / LEIEMARKEDET NYBYGGAKTIVITET I STOR-OSLO LAVERE BYGGEAKTIVITET ETTER 2015 Målt i antall kvadratmeter har ferdigstillelsen av kontorbygg i 2014 vært en tredjedel av årlig gjennomsnittlig ferdigstillelse siden Neste år ferdigstilles nesten fire ganger så mange kvadratmeter med nytt kontorareal sammenlignet med % av dette arealet har allerede signerte leiekontrakter, som indikerer at det bygges lite på spekulasjon. I 2016 og 2017 er det hittil bare registrert 7 nybyggprosjekter totalt. Med en byggetid på måneder vil det trolig ikke bli realisert flere bygg i løpet av HISTORISK FERDIGSTILLELSE AV NYBYGG I STOR-OSLO (ANTALL M 2 ) ANTALL M 2 KONTOR SOM FERDIGSTILLES I m OSLO YTRE VEST 2007 Årlig gjennomsnitt OSLO YTRE ØST Kilde: Malling & Co/Norsk Eiendomsinformasjon AS Kilde: Malling & Co Størrelsen på boblen representerer et referansepunkt for nybyggvolumet i de forskjellige områdene. YTRE BY VEST YTRE BY ØST Signert OSLO SENTRUM Ledig BÆRUM OSLO YTRE SYD Oslofjorden ASKER

13 LEIEMARKEDET / MARKEDSRAPPORT 2. HALVÅR 2014 SIDE 13 Nybyggprosjekter De aller fleste nybyggprosjektene finner vi i utviklingsområdet Økern/ Løren/Risløkka. I dette området har over m 2 kontroarealer signert kontrakt eller venter på leietakere, mens m 2 er i prosjekteringsfasen og ventes i markedet i årene som kommer. De omfattende endringene i veinettet nærmer seg ferdigstillelse. Lørenbanen er under bygging, og ferdigstillelse blir i årsskiftet 2016/2017. På Bryn/Helsfyr er Valle Hovin-området nylig omregulert til m 2 kontor, bolig, skole og idrett, hvor over m 2 er regulert til kontorformål. I Østensjøveien er et helt kvartal omregulert og totalt m 2 nytt næringsareal kan bygges. Alnafossen kontorpark i Brynsengfaret 6 ( m 2 ) og Tvetenveien 8 (8 300 m 2 ) avventer leietakere. Blant de største utviklingsprosjektene i sentrum er Entras prosjekt i Tullinkvartalet, totalt m 2. Entra har i samarbeid med Skanska startet byggingen av Sundtkvartalet, et nybygg på m 2. Skanska flytter hovedkontoret sitt fra Drammensveien 60 til m 2 i dette bygget i årsskiftet 2016/ Det nye hovedkontoret til Statoil Fuel and Retail i Schweigaards gate 16 nærmer seg ferdigstillelse (Q2 2015). Fremdeles er m 2 ledig i bygget. KLP Eiendom planlegger et nybygg på totalt m 2 ( m 2 kontor) i Biskop Gunnerus gate 14 B, rett ved Oslo S. Fremdriften er foreløpig uklar, da prosjektet skal behandles politisk. Hele Aker-konsernet, rundt ansatte, flytter inn i to nybygg på Fornebuporten når de står ferdig i juni 2015 og juni Byggene utgjør til sammen m 2. I Bjørvika utgjør de to prosjektene «Diagonale» ( m 2 kontor) og «Eufemia» ( m 2 kontor) over 80 % av tilbudet i området. Bjørvika begynner å ta form nå som Barcode-rekken nærmer seg ferdigstillelse og trafikken har åpnet i deler av Dronning Eufemias gate. Vi tror at det store volumet med planlagte kontorbygg på Økern/Løren/ Risløkka og Bryn/Helsfyr vil opprettholde det sterke tilbudet i randsonen de kommende årene og dermed begrense prisveksten også i konkurrerende randsoneområder som Bryn/Helsfyr og Nydalen/Sandaker. Økern-området skal utvikles til en ny bydel de neste årene, i likhet med utviklingen vi har sett i Nydalen. Den høye etterspørselen etter kontorbygg med høy standard og sentral beliggenhet gjør at vi tror flere av nybyggprosjektene i indre sentrum og Bjørvika vil realiseres de nærmeste årene. NYBYGGPROSJEKTER I ULIKE KONTOROMRÅDER I STOR-OSLO (ANTALL M 2 ) Økern/Løren/Risløkka Økern/Løren/Risløkka Bryn/Helsfyr Økern/Løren/Risløkka Bryn/Helsfyr Fornebu Indre Bryn/Helsfyr Sentrum Fornebu Indre Sentrum Fornebu Bjørvika Indre Oslo ytre Sentrum Bjørvika vest Oslo ytre Bjørvika vest øst Oslo ytre Skøyen vest øst Oslo ytre Skøyen Asker øst Nydalen/Sandaker Skøyen Asker Nydalen/Sandaker Lysaker Asker Nydalen/Sandaker Oslo ytre Lysaker syd Oslo Sandvika ytre Lysaker syd Oslo Sandvika Sentrum ytre syd Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Oslo Sandvika Sentrum Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Oslo Majorstua Sentrum Vika/Aker Brygge/Tjuvholmen Billingstad Majorstua Ytre Billingstad Majorstua by øst Andre Ytre Billingstad områder by øst Andre Ytre områder by by vest øst Andre Ytre Kvadraturen områder by vest Ytre Kvadraturen by vest Kvadraturen Signert leiekontrakt Avventer leietakere Prosjektert Ikke ferdig regulert Signert leiekontrakt Avventer leietakere Prosjektert Ikke ferdig regulert Signert leiekontrakt Avventer leietakere Prosjektert Ikke ferdig regulert Signert leiekontrakt Entreprisekostnader Avventer leietakere Prosjektert Ikke ferdig regulert ENTREPRISEKOSTNADER* FOR NYBYGG KONTOR (NOK/M 2 ) Tidligere i 2014 så det ut til at entreprisekostnadene var på vei nedover, for første gang siden Den lave aktiviteten i boligmarkedet har siden da tatt seg opp igjen, og vi befinner oss nå på et historisk høyt nivå. Den kraftige økningen vi har sett siden 2009 skyldes blant annet høyere marginer, økte lønnskostnader, høyere materialkostnader og ikke minst større krav til standard Det er fremdeles ventet få nye kontorbygg etter Prosjekterte nybygg ferdigstilles som regel innen måneder etter kontraktsignering, så det er fremdeles mulig at flere bygg vil bli ferdigstilt i løpet av 2016 og Vi venter lav nybyggingsaktivitet frem mot 2019, da få store leietakere har kontraktsutløp i denne perioden Nesten m 2 hvorav ca m 2 ikke er ferdig regulert Kilde: Malling & Co Kilde: Malling & Co *Basert på 80 prosjekter over tidsperioden Gj. snittlig entreprisekostnad pr. år.