Årsrapport 2013 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

Transkript

1 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA c/o Basale Postboks 5666 Sluppen, 7484 Trondheim Telefon Telefaks Årsrapport 2013 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA

2 Dette er FORTIN DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et investerings selskap hvis formål er å eie aksjer i FORTIN AS. FORTIN AS er et industrielt eiendoms selskap med eien dommer i Norge og Sverige. Kjerne virksomheten er å eie, utvikle og forvalte næringseiendom innenfor definert segment og geografisk område med mål om å skape avkastning for våre eiere gjennom god og aktiv forvaltning av våre eiendommer. Virksom heten i Sverige er samlet i SveaReal. DnB NOR Eiendoms invest I ASA eies i dag av ca aksjonærer. Innhold 2013 i korte trekk 4 Brev fra administrerende direktør 8 Konsernets virksomhet Våre eiendommer 14 Våre eiendommer i Norge 16 Våre eiendommer i Sverige 18 Markedsmessige forhold 20 Eierstyring og selskapsledelse 22 Et utvalg av våre eiendommer 23 Styrets beretning & regnskap 35 Noter konsern 46 Regnskap DnB NOR Eiendomsinvest I ASA 77

3 4 FORTIN Årsrapport i korte trekk Året 2013 har vært preget av økt opti misme med stigende makro indikatorer både globalt og i euro sonen. I svensk økonomi, som i stor grad stimuleres av internasjonale forhold, er konjunkturutsiktene positive. I Norge registreres imidlertid et skifte i øko nomien, med lavere veksttakt enn tidligere. Resultat før skatt (mill. NOK) 56,8 Gjenværende kontraktstid (vektet snitt) 4,5 år Markedet for næringseiendom er preget av en vedvarende og økende differensieringstrend mellom avkastningskravet til bygg med bra og mindre bra beliggenhet. Transaksjonsmarkedet i Norge vurderes som et godt normalmarked selv om det er noe lavere aktivitet enn Antall transak sjoner har økt noe fra 2012 til I Sverige har totalt transaksjonsvolum øket fra 2012 til Konsernets resultat før skatt utgjør NOK 56,8 mill. Etter skatt utgjør årets resultat, inklusive omregningsdifferanser og andel av resultat tilknyttet minoritetsinteresser, NOK 175,3 mill. Driftsresultat før verdi endringer og netto rente- og finansposter er positivt med NOK 680,4 mill. Eiendomsverdiene på konsernnivå har hatt en stabil utvikling i løpet av Markedsverdien for Konsernets eiendommer utgjorde NOK mill. pr I den norske porteføljen er det i 2013 inngått nye kontrakter tilknyttet leieareal på ca m 2, tilsvarende NOK 9,4 mill. i leieinntekter. Det er reforhandlet kontrakter på m 2, tilsvarende NOK 3,8 mill. I Sverige er det ved årsskiftet inngått nye leieavtaler for totalt SEK 21,2 mill. og reforhandlet avtaler for SEK 32,6 mill., tilsammen SEK 53,8 mill. I areal utgjør dette m 2. Justert for konkurser og kontrakter som er sagt opp for fraflytting tilsvarer nettoutleie for konsernet NOK 9,1 mill. I Norge er økonomisk ledighet i porteføljen lav, og utgjør for heleide selskap 2,5 %. Inklusive Skandinaviske Handelsparker utgjør ledigheten 3,7 %. I Sverige beregnes ledigheten til 13,2 %. Den økonomiske utleiegraden for Konsernet, vektet i forhold til totalt utleiepotensiale for porteføljen ved utgangen av året, utgjorde 90,3 %. Konsernet har ved årsskiftet en gjennomsnittlig gjenværende kontraktstid på 4,5 år. Verdijustert egenkapital ekskludert transaksjonskostnader utgjør NOK 43,90 pr. aksje pr Dette er en positiv endring siden på NOK 4,20, tilsvarende 11 %. Markedsverdi eiendommer (mill. NOK) % Økonomisk utleiegrad (%) 90,3 Verdijustert egenkapital pr. aksje (NOK) 43,90 Verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje Nye og reforhandlede kontrakter i Norge m 2 Nye og reforhandlede kontrakter i Sverige m 2 Verdijustert egenkapital ekskludert transaksjonskostnader ble pr estimert til NOK 43,90, en økning i løpet av 2013 på NOK 4,20 pr. aksje. Eiendomsverdiene har hatt en flat utvikling i løpet av 2013, med en forsiktig nedjustering på 0,8 % siden utløpet av Valuta effekten, ved at kronekursen for SEK har styrket seg i løpet av året påvirker Konsernets eiendomsverdier ført i SEK, og samlet gir dette en positiv effekt på NOK 359 mill., justert for Konsernets skatte posisjoner. Dette tilsvarer en endring pr. aksje på NOK 8,60. De lange rentene i både Norge og Sverige har øket i løpet av året, hvilket har medført at verdien av Konsernets inngåtte rentesikringer har forbedret seg med NOK 229 mill., tilsvarende NOK 5,50 pr. aksje. Endring i øvrige balanse verdier påvirker negativt med NOK -9,90 pr. aksje. Dette skyldes hovedsakelig øket negativ verdi av gjeld i svenske kroner som følge av øket SEK-kurs mot NOK Figuren viser utvikling i verdijustert egenkapital pr. aksje fra 2012 til 2013, splittet i komponentene netto eiendomsverdi/arbeids kapital og andel negativ markedsverdi av konsernets rentesikringer. Netto eiendomsverdi og arbeidskapital VEK. pr. aksje Negativ verdi swap er

4 6 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport Verdiutvikling 2013 Resultatet for året ble positivt med NOK 126 mill. Figuren illustrerer hvilke elementer som har påvirket resultatutviklingen. Driftsresultat mill. Verdiendring investeringseiendommer 253 mill. Netto finanskostnader ekskl. rentederivater 380 mill. Kontantstrøm 2013 Konsernets kontantbeholdning er i løpet av året endret med NOK 248 mill. Driftsresultat mill. Salg + 82 mill. Netto endring arbeidskapital + 3 mill. Valutakurseffekt 18 mill. Betalbare finanskostnader 594 mill. Finansielle derivater + 9 mill. Skatt 40 mill. Andre poster mill. = Resultat mill. Investering i eiendommer 152 mill. Nedbetaling lån 249 mill. = Endring kontantbeholdning = 248 mill. DRIFTSRESULTAT: Før skatt, korrigert for verdiendringer i investeringseiendom og netto resultat av finansposter Årets realiserte verdiendring på solgte investeringseiendommer Urealisert verdiendring på investeringseiendom VERDIENDRING INVESTERINGSEIENDOM NETTO FINANSKOSTNADER EKSKLUSIVE RENTEDERIVATER: Tilsvarer summen av resultatandel tilknyttet selskap, finansinntekter og andre finanskostnader. Rentekostnader på finansielle derivater til virkelig verdi Øvrige endringer av finansielle derivater til virkelig verdi FINANSIELLE DERIVATER: 155 TNOK TNOK TNOK TNOK TNOK TNOK DRIFTS- RESULTAT før skatt, korrigert for verdiendringer i investeringseiendom og netto resultat av finansposter. SALG reflekterer salg av finansielle anleggsmidler og varige driftsmidler (eiendom og aksjer). NETTO ENDRING ARBEIDS- KAPITAL gjelder reduksjon av kortsiktig gjeld og økt kapitalbinding i form av fordringer. VALUTAEFFEKT ved at den svenske kronen i løpet av året har styrket seg mot norsk krone. BETALBARE FINANS- KOSTNADER tilsvarer summen av betalte og mottatte renter i NEDBETALING LÅN tilsvarer nedbetaling av rentebærende gjeld. EIENDOMS- INVESTERINGER reflekterer investeringerv vi eiendomsporteføljen. KONTANT- BEHOLDNING tilsvarer summen av forannevnte komponenter som altså har ført til en reduksjon av konsernets kontantbeholdning i SKATT: Effekt av skatt er negativ for Konsernet. Andel ikke-kontrollerende eierposter Omregningsdifferanser ANDRE POSTER TNOK TNOK TNOK RESULTAT tilsvarer andel resultat av kontrollerende eierinteresser etter skatt. Resultatet etter skatt for 2013 ble positivt med NOK 126 mill. Konsernets kontantbeholdning er i 2013 endret med NOK 248 mill.

5 FORTIN Årsrapport Brev fra administrerende direktør 2013 kan oppsummeres som et år med konsolidering for konsernet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. Vesentlige strukturelle grep i 2012, særlig i Sverige, har i 2013 gjort det nødvendig å prioritere løpende drift og forvaltning, samt videreutvikle en allerede sterk organisasjon for å løse utfordrende oppgaver i selskapet. Dette danner grunnlaget for økt aktivitet inn i 2014 med fokus på å skape likviditet i investeringene. I Norge indikerer flere stukturelle forhold at det kan være strategisk riktig å forlenge Selskapets levetid i forhold til opprinnelig plan. Administrasjonen anbefaler derfor at det allerede ved generalforsamlingen i mai 2014 besluttes å forlenge levetiden ut over Positive makrotrender Gjennom 2013 har vi observert en verdensøkonomi i fortsatt ubalanse, dog med enkelte positive signaler gjennom året, særlig for Europa og USA. Sverige og Norge har i hovedsak stabile økonomier som fortsatt presterer bedre enn verdensøkonomien. Vi ser imidlertid et bilde der Sverige synes å være i starten av en positiv trend mens Norge på viktige områder som olje og gass snarere er på vei inn i en periode med utflating og lavere vekst. Differensiert strategi mellom Norge og Sverige For et eiendomsselskap i Norge er det normalt at leiekontraktene har en gjenværende løpetid på ca. 5 år. Sverige opererer med noe kortere kontraktsvarighet, vanligvis 3 4 år. I vårt tilfelle er alle eiendommene kjøpt inn over en kort periode ( ), og eiendommene var da tilpasset en salgssituasjon med lange leie kontrakter. Det betyr at vi nå er i en periode hvor mange kontrakter skal refor handles. I løpet av de nærmeste 3 år skal kontrakter med årsleie anslått til nærmere NOK 500 mill. på konsernnivå reforhandles/ nyutleies. Dette tilsvarer ca. 50 % av samlet årsleie i konsernet, eller ca % av årsleien hvert år. Ser vi dette i sammenheng med innlåsningseffekten av rentesikringene tilsier dette at de neste 2 4 årene bør benyttes til fortløpende forvaltning og aktiv markedspleie til vi har normalisert utløpsprofilen på leiekontraktene. For Sverige, med kortere løpetid på kontraktene, er denne «normaltilstanden» i stor grad nådd allerede. Vi ser derfor at det er hensiktsmessig med en differensiert strategi mellom virksomheten i Sverige og Norge. I Sverige ser vi et vindu for å skape likviditet i løpet av , men endelig tidspunkt for realisasjon er fortsatt forbundet med usikkerhet. Administrasjonen anbefaler at det allerede ved generalforsamlingen i mai 2014 besluttes å forlenge Selskapets levetid ut over Knut Styrvold Mål om å børsnotere SveaReal Som hovedaksjonær i SveaReal har FORTIN i løpet av året satt i gang en prosess for en mulig børsnotering av SveaReals aksjer. SveaReal har over flere år foredlet sin portefølje med mål om å skape et attraktivt og lønnsomt eiendomsselskap. Vår vurdering er at det svenske markedet er inne i en positiv utvikling både innenfor næringseiendom og i et makroperspektiv. Dette gjenspeiles også i en økende aktivitet i markedet for å børsnotere eiendomsselskap etter en periode med lavere aktivitet. Eiendomsselskapene på Stockholms børsen prises nå nær de underliggende verdier. Dette kan gi en god mulighet for børsnotering av SveaReal. Videre ser SveaReal at nærhet og tilgang til kapitalmarkedet legger til rette for at eiendoms porteføljen kan ekspanderes og utvikles videre, samtidig som selskapet har en godt diversifisert portefølje med stabil kontantstrøm som basis for løpende drift og inntjening. Ledelsen og styret i SveaReal har bred erfaring og har vist evne til å videreutvikle porteføljen med begrensede midler selv i vanskelige tider. Dette gir godt grunnlag for å utnytte de betydelige utviklingsmuligheter som finnes i porteføljen, gjennom redusert ledighet, reforhandling til høyere leienivåer og videre utvikling av potensialet for utbygging. Det er derfor vårt klare mål at SveaReal aktivt skal fokusere på en mulig børsnotering eller annen form for eierspredning i løpet av 2014 med overordnet mål om å gjøre eiernes investering likvid. For å utforske dette markedet nærmere har SveaReal engasjert rådgivere som håndterer denne prosessen. Siden over 60 % av våre verdier er samlet i SveaReal er det av stor viktighet at dette arbeidet lykkes. Forslag om forlenget levetid for Selskapet Flere eiendomsstrukturer skal realiseres i løpet av de nærmeste 2 3 år. Dette kan skape et tilbudsoverskudd av eiendommer i perioden, som igjen kan virke prisdempende. Sett i sammenheng med at norsk økonomi er på vei inn i en noe lavere veksttakt og at det vil ta tid å omsette en så vesentlig og diversifisert eiendomsportefølje, vurderer administrasjonen at det vil være behov for en mulighet til å forlenge Selskapets levetid for å optimalisere aksjonærenes verdier. Avhengig av transaksjonsmodell for avhending av porteføljen i Sverige er det også her behov for fleksibilitet i forhold til tid. Administrasjonen anbefaler derfor overfor styret og generalforsamlingen at det allerede ved general forsamlingen i mai 2014 besluttes å forlenge levetiden ut over Parallelt vil administrasjonen i samråd med styret aktivt utforske exit-alternativer for å skape likviditet i investeringene så snart det er mulig og forsvarlig. Knut Styrvold

6 10 FORTIN Årsrapport 2013 Konsernets virksomhet 2013 For DnB NOR Eiendomsinvest var 2013 et år med gode drifts resultater som følge av aktivt markeds arbeid, effektiv prosjektstyring og god kostnads kontroll. Strukturelle grep planlegges nå for å realisere en viktig del av Konsernets verdier. Utløpsprofil lån Figuren illustrerer forfallsstrukturen på Konsernets låne beholdning pr , fordelt på Norge og Sverige. Mill. NOK Utløpsprofil renteswapper Figuren illustrer forfallsstrukturen på Konsernets rentesikringer pr , fordelt på Norge og Sverige. Mill. NOK > > FORTIN AS, inklusive Skandinaviske Handelsparker SveaReal FORTIN AS, inklusive Skandinaviske Handelsparker SveaReal Utfallsrommet for en realisasjon er imidlertid fortsatt avgrenset av rammebetingelser i markedet, og ledelsen anbefaler å differ ensiere strategien for eiendomsporteføljene i henholdsvis Norge og Sverige. STRATEGISK POSISJONERING I Norge tilsier flere strukturelle forhold at det kan være strategisk riktig å forlenge Selskapets levetid i forhold til det som opprinnelig ble stilt i utsikt for aksjonærene. Konsernet har bygget et godt fundament for videre positiv utvikling, men det er fortsatt markedsmessige og finansielle forhold som bør tilpasses før denne delen av Konsernet er klar for realisasjon. Prognosene for norsk økonomi har blitt nedjustert etter noen år med god vekst. Dette setter viktige premisser for hvordan markedet for næringseiendom utvikler seg, og påvirker beslutningstakerne (bedriftene), leieprisnivåer og psykologien i markedet. Mange forventer noe lavere aktivitet frem mot Konsernet retter fokus mot proaktivt markedsarbeid, videreutvikling av leietakerrelasjoner, implementering av miljø- og energiløsninger, effektiv drift og god gjennomføring av investeringer. Eiendommene i Norge ble anskaffet i perioden med tilhørende lange leiekontrakter, ofte 10 år. I de kommende årene skal en stort antall kontrakter reforhandles. Frem til dette er gjennomført kan både verdien av og investorinteressen for Selskapet bli negativt påvirket. I tillegg skal flere andre eiendomsfond avvikles innenfor samme tidshorisont, hvilket kan gi en prisdempende effekt ved et eventuelt oppgjør på det tidspunkt aksjonærene i utgangspunktet ble fore speilet. Til sammen betyr disse forholdene at tidspunktet for avvikling av Selskapet er spesielt viktig, all den tid målet er å optimalisere aksjonærenes verdier. Et tilsvarende bilde gjelder for Konsernets finansielle struktur. Frem til 2017 er samtlige av Konsernets lån rentesikret. Først mot slutten av 2017 forfaller swapkontrakter nok til at Konsernet kan etablere en markedstilpasset finansieringsstruktur. Dette vil redusere den finansielle risikoen og dermed styrke selskapets markedsverdi. I Sverige avviker utsiktene fra det norske bildet, både når det gjelder makroforhold og rammebetingelser for næringseiendom. Kapitalmarkedet for eiendom i Sverige er mer modent, noe som gjenspeiles i økt aktivitet i noteringsmarkedet. Svensk økonomi er i en tidlig oppgangsfase, og interessen øker blant internasjonale investorer. Løpetiden på leiekontrakter i dette markedet er generelt kortere enn i Norge. At leiekontraktene i vår portefølje i Sverige har kortere løpetid enn porteføljen i Norge ansees derfor ikke å påvirke markedsverdien negativt i et stigende marked. Vår hovedstrategi for den svenske porteføljen er å utforske muligheten for å børsnotere datterselskapet SveaReal i Denne strategien er basert på vårt overordnede mål om å gjøre eiernes investering likvid. Det må likevel presiseres at det vil være usikkerhet rundt tidspunkt for et endelig oppgjør og følgelig endelig realisering av verdier for den enkelte aksjonær. AKTIVT MARKEDSARBEID GIR RESULTATER Konsernet har de tre siste årene gjennomført kundeundersøkelse for å sikre en objektiv måling av tilfredshetsgrad blant leietakerne. Overordnet viser årets undersøkelse at Konsernets fokus på utvikling av leietakerrelasjoner og kundeopplevd kvalitet har gitt gode resultater. 97% Kundeundersøkelser viser at hele 97 % av leietakerne i Norge anbefaler andre aktører å leie hos FORTIN

7 FORTIN Årsrapport KONSERNSTRUKTUR DnB NOR EIENDOMSINVEST I ASA Aksjonærer Organisasjonskartet viser konsernstruktur for DnB NOR Eiendomsinvest I ASA. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA FORTIN AS Norge Sverige I 2013 er det gjennomført energimerking av alle konsernets norske eiendommer der dette er et krav. Heleide eiendommer (100 %) m 2 fordelt på 27 eiendommer Skandinaviske Handelsparker AS (75 %) m 2 i Töcksfors Handelspark og m 2 i utviklingspotensiale Sveareal AB Sveareal AS (78,3 %) FORTIN Properties AB m 2 fordelt på 80 eiendommer Tilfredsheten avhenger av kundens opplevelse av tilgjengelighet, service innstilling, samt Konsernets evne til å følge opp avtalte tiltak som prioritering av større vedlikehold og oppgraderinger. Undersøkelsen viser også at hele 97 % av leietakerne i Norge anbefaler andre aktører å leie hos oss. FOKUS PÅ ENERGI OG MILJØ FORTIN AS (tidligere DnB NOR Eiendoms fond I AS) ble etablert i 2006 og perioden ble benyttet til kjøp, overtagelse og deretter forvaltning av eiendommer. Gjennom 2013 har Konsernet hatt et sterkt fokus på miljø- og energi løsninger, og det er iverksatt flere tiltak og prosjekter. Det er gjennomført energimerking av alle konsernets norske eiendommer der dette er et krav. Med utgangspunkt i en analyse av energiforbruket er enkelte eiendommer plukket ut til å være med i et ENØK-prosjekt med økonomisk støtte fra ENOVA. Prosjektet omfatter tiltak som både bidrar til å oppgradere den tekniske kvaliteten på eiendommene og reduserer energikostnadene for leietakere. Konsernet har også i Sverige initiert energisparingsprosjekter for å ivareta samfunnsansvar, samt for å sikre fremtidig verdiskapning både i virksomheten og for leietakere. I Kista ble det i 2012 investert i et geoenergianlegg i eiendommen Borgarfjord. Jordvarme DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et rent holding selskap som eier alle aksjene i FORTIN AS. All operativ virksomhet og eier skapet til alle eiendommer i Konsernet er samlet i FORTIN AS. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskap og øvrige tilknyttede selskap benevnes videre som Konsernet. anlegget inkluderer 70 brønner, som basert på resultatet i 2013 ga en innsparing av energikostnader i størrelsesorden NOK 2 mill. SveaReal jobber aktivt med energisertifisering av eiendommene, og pr. årsskiftet oppfylte 7 av dette selskapets eiendommer krav og kriteriene tilknyttet GreenBuilding-sertifisering.

8 14 FORTIN Årsrapport 2013 Våre eiendommer FORTIN AS med datterselskap er et eiendoms selskap med et totalt utleibart areal på ca m 2 inkludert deleide selskap. Samlede verdier utgjorde ved utløpet av 2013 ca. NOK 11,5 milliarder. Vektet i forhold til eiendommenes inntektspotensial er 66 % av porte føljen beliggende i Sverige ved utgangen av året. 64 % av brutto leieinntekt er tilknyttet datter selskapet SveaReal AS, hvor FORTIN AS eier 78 %. Disse eiendommene er hovedsakelig lokalisert i Sør-Sverige, og 36 % er beliggende i Stockholm. Porte føljen i Sverige består av totalt m 2 fordelt på hhv. logistikk-, lager-, kontor- og industriareal. 34 % av eiendomsmassen er lokalisert i Norge, med geografisk hovedvekt på Oslo-området, Stavanger og Trondheimsregionen. Resterende 2 % er grensehandels eiendom. Leieinntekter Det har i løpet av 2013 vært god aktivitet i utleiemarkedet, med stigende leiepriser i storbyene. Spesielt Oslo utmerker seg, med en leieprisvekst i løpet av året på 10 % 1). Forventninger om redusert areal ledighet grunnet store signerte kontrakter i CBDområdet tilsier et fortsatt relativt sterkt leiemarked og begrenset risiko for fall i leiepriser de neste årene. Den økonomiske ledigheten i porteføljen som helhet beregnes til 9,7 %, og utgjør for våre heleide selskap 2,5 %. I 2013 utgjør samlede avsetninger til mulige tap som følge av mislighold under 1 % av samlede leieinntekter. Våre leietagere fremstår som solide og med sunne virksomheter i et økonomisk perspektiv. Brutto årlige leieinntekter 2) utgjør ved årsskiftet ca. NOK 993,4 mill., inklusive inntekter fra deleide selskaper. All leie indeksreguleres og 99 % av leieinntektene reguleres i henhold til KPI. Gjennomsnittlig gjen værende leievektet løpetid utgjør for Konsernet 4,5 år. For våre heleide eiendommer er leie vektet gjenværende løpetid 5,6 år. Inntekts grunnlaget for Konsernet er derfor ikke i særlig grad utsatt for kortsiktige svingninger i markedet. Det løpende leienivået vurderes til ikke å avvike vesentlig fra dagens markedsbetingelser for utleie. I Norge står de 10 største leietakerne for 45 % av denne porteføljens samlede inntekter, for Sverige beregnes andelen til 36 %. Ingen av leietakerne utgjør større andel enn 5 % av Konsernets samlede inntekter. 1) Kilde: Arealstatistikk 2) Brutto årlige leieinntekter er samlede leieinntekter for Konsernet inkludert leie inntekter for ledig areal og eventuelle leietager-rabatter. Geografisk fordeling, basert på verdi for konsernet Leievektet utløpsprofil kontrakter Konsern Vektet gjenværende løpetid 4,5 år Mill. NOK Sverige Norge 40 % Sverige 60 % Geografisk fordeling, basert på brutto leieinntekt for konsernet Norge! Grensehandelseiendom Oslo 23 % Øvrige Sverige Stavanger 7 % Trondheim Stockholm 4 % Stockhom 36 Trondheim % Øvrige Sverige Stavanger 28 % Grensehandelseiendom 2 % Oslo Sommerrogt 13 15, Oslo >

9 16 FORTIN Årsrapport 2013 Våre eiendommer Norge Tromsø Den norske porteføljen består av totalt 27 heleide eiendommer, med en til hørende markedsverdi på NOK mill. Det er en målsetning å konsentrere porteføljen i Norge til områder som vurderes å være i vekst for å skape en attraktiv portefølje som på sikt er salgbar. Ved utgangen av 2013 består denne, basert på leievektet areal, av ca. 49 % kontorbygg av gjennomgående høy kvalitet, med god leietakerstruktur og lange leiekontrakter. Porteføljen består for øvrig av handel (25 %), logistikk (13 %), samt noe hotell og innendørs parkeringsareal. Konsernet er eksponert i grense handel gjennom utviklingsprosjektet Skandinaviske Handelsparker, et deleid selskap med 75 % eierandel. Fra å være en ren finansiell eier har Konsernet sett det nødvendig å ta en mer aktiv rolle i markedsbearbeiding og oppfølging av eksisterende leieforhold. I tillegg eier FORTIN AS 25 % i Kongsberg Industribygg AS. Denne eierinteressen behandles som en ren finansiell investeringspost, og er således utelatt fra nøkkeltallsberegning i denne rapporten. Gjenværende vektet kontraktslengde for denne delen av porteføljen beregnes til 5,6 år. Av leietagerne er 13 % innenfor oljeindustri, 22 % innenfor bygg og anlegg, 6 % offentlige og 12 % innenfor IKT. Handel utgjør 22 % med solide leietagere som bl.a. Norgesgruppen, ICA, REMA og Elkjøp. Øvrige leietakere utgjør 25 %. Geografisk fordeling Norge (heleide selskap) Trondheim Stavanger Segmentfordeling Norge (heleide selskap) Leievektet utløpsprofil kontrakter Norge Vektet gjenværende løpetid 5,6 år Mill NOK Annet Hotell Bransjefordeling Norge (heleide selskap) 2026-> Stavangerområdet Konsberg Ulsteinvik Drammen Porsgrunn Grimstad Trondheim Trondheim Oslo-området Töckfors Stenungsund 10 største leietakere Norge AF Gruppen Norge AS Talisman Energy Norge AS DSV Solutions AS Svanholmen 19 AS/Mestergruppen Elkjøp Nordic AS Norgesgruppen Øst AS Riksantikvaren TDC AS Telenor Eiendom Holding AS Network Norway AS Heleide eiendommer 27 Deleide eiendommer 1 Oslo Handel Lager Kontor Oslo 69 % Stavanger 21 % Trondheim 10 % Kontor 49 % Lager 13 % Handel 25 % Hotell/restaurant 2 % Annet 10 % Olje 13 % Offentlig 6 % IKT 12 % Handel 22 % Bygg & anlegg/eiendom 22 % Finans/forsikring 4 % Rådgivning/revisjon 2 % Transport 5 % Hotell & restaurant 4 % Undervisning 1 % Andre 9 %

10 18 FORTIN Årsrapport 2013 Våre eiendommer Sverige SveaReal er et eiendomsselskap som gjennom to datterselskap eier en eiendoms portefølje på 80 eiendommer i Sverige, med en totalverdi på ca. SEK 7 mrd. Östersund Alle konsernets svenske eiendommer eies via datter selskapet SveaReal AS. Eierandelen til FORTIN AS er 78 % av dette selskapet. Strukturelt sett består porteføljen av en diversifisert portefølje av eiendommer, med etablering hovedsakelig i midtre og sørlig del av Sverige. Totalt består porteføljen av et utleibart areal på kvm, hovedsakelig fordelt i Stor- Stockholm, Linköping, Västerås, Borås og Ôresundsregionen. Ved årsskiftet ble eiendommene vurdert til en underliggende eiendomsverdi på SEK mill. SveaReal har en diversifisert leietakerstruktur med mer enn 750 leietakere. Geografisk fordeling Sverige øvrig Stockholm 56 % Stockholm Øvrige Sverige 44 % Västerås Hudiksvall Stockholm-området Segmentfordeling Sverige Handel 9 % Industri 6 % Industri Hotell Kontor 40 % Lager 17 % Handel Logistikk 8 % Logistikk/Lager Kontor Verksamhetsindustri 19 % Lidköping Karlstad Borås Motala Jönköping Vetlanda Linköping Norrköping Visby 10 største leietakere Sverige Totalförsvarets Forskningsinstitut Alfa Laval Tumba AB Aronsborg Konferenshotell AB (Choice) Tele2 Sverige AB Telefonaktiebolaget LM Ericsson Aditro Logistics Borås Fujitsu Services AB Thomèe Gruppen AB Netonnet AB DHL Leievektet utløpsprofil kontrakter Sverige Vektet gjenværende løpetid 3,2 år Helsingborg Malmö Landskrona Lund Eiendommer 80 Mill SEK 200 Öresund region >

11 20 FORTIN Årsrapport 2013 Markedsmessige forhold Året 2013 har vært preget av økt optimisme med stigende makroindikatorer både globalt og i eurosonen. Forventningene for forbrukere og næringsliv, samt tall for industriproduksjon indikerer et internasjonalt marked i forsiktig vekst, og risikoen for tilbakeslag for industrilandene er betydelig redusert. Makrobildet for ) Fra 2012, hvor aktiviteten for både industriland og vekst økonomiene bremset kraftig opp, har vekst i global BNP i løpet av året økt betraktelig og den vedvarende usikkerheten som lenge har preget internasjonale fremtidige vekstforhold er dermed redusert. I eurosonen er det klare tegn til bedring, men arbeidsledigheten er fortsatt høy. Veksten i fremvoksende økonomier har avtatt noe, men den er fortsatt høyere enn i industri landene og ser ut til å ha stabilisert seg på akseptable vekstrater. Styringsrentene ligger nær null i de fleste land, og det er få tegn til at rentenivået vil øke med det første. Prognosene for vekstrater i norsk økonomi har etter et par år med gode tall blitt nedjustert. Dette skyldes blant annet at olje sektorens vekst utsikter i norsk økonomi er redusert. Lav vekst hos våre handelspartnere har sammen med et høyt kostnadsnivå i Norge bidratt til at eksporten har økt lite. Arbeidsledigheten forventes å stige noe frem til slutten av Boligmarkedet viser svakhetstegn. I tillegg observeres en svakere utvikling i forbruket enn ventet og et lavt investeringsnivå i bedrifter. Norges Banks rentebane ble nok en gang nedjustert på rentemøtet i desember 2013, og denne tilsier at styrings renten holdes uendret frem til sommeren Til tross for dette vil forventninger om høyere eksport grunnet forbedring hos våre handelspartnere og en noe svakere kronekurs, samt en eks pansiv finanspolitikk bidra til å begrense dette taktomslaget i økonomien. fortsatt lave renter gir forventninger om større bidrag fra forbrukerne. Riksbanken valgte å kutte reporenten til 0,75 % i desember Også i Sverige la sentralbanken frem en lavere rentebane, hvilket understøtter at det er høyere sannsynlighet for at renten kuttes videre enn at den øker i løpet av det neste året. Markedet for næringseiendom Veksttakten i økonomien er premissgivende for både rentefastsettelse og verdivurdering av eiendom, og således korrelerer vekst i BNP tydelig med avkastningsparametere for næringseiendom. Stabile vekst forhold i Norge og Sverige signaliserer implisitt at 2013 har vært et rolig år for norsk næringseiendom. Transaksjonsmarkedet for næringseiendom beskrives i hovedsak som godt både i Norge og Sverige i 2013, til tross for at det i Norge registreres en nedgang i omsetningsvolum i forhold til Trenden med en klar segmentering av markedet, hvor investor og banker i høy grad differensierer mellom høykvalitets- og normaleiendom, vedvarer. Dette gjelder også i Sverige, men grunnet en forsiktig optimisme i banknæringen har også interessen for annen type eiendom økt. I Sverige er det registrert en økning av transaksjonsvolum fra 2012 til ) Økte kapital- og likviditetskrav for bankene er fortsatt kostnadsdrivende, men når konkurransen etterhvert tiltar er det naturlig å tro at marginene for næringseiendom vil falle. Markedet for bankfinansiering rapporterer at seriøse kunder med industriell tilnærming prioriteres, og at det oppleves økt appetitt for nye kunder i de fleste bankene. 1) Kilde: DNB Markets Økonomiske Utsikter Januar ) Kilde: CBRE Dronningensgate 13, Oslo Koppholen 20, Sandnes Etter en periode hvor svensk økonomi (eksporthandelen) har vært tynget av sterk svensk krone og lav global etterspørsel er konjunkturutsiktene for svensk økonomi positive for Økonomien, som i større grad enn norsk økonomi påvirkes av europeiske og internasjonale rammebetingelser, stimuleres i takt med en forsiktig bedring i verdens økonomien. Det er forventet sterkere svensk utenrikshandel og økte investeringer i løpet av Sterke offentlige finanser, en stabil svensk banksektor og en ekspansiv pengepolitikk kan også bidra til høyere aktivitet. Lysere økonomiske utsikter og

12 22 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport Eierstyring og selskapsledelse I DnB NOR Eiendomsinvest I ASA/ FORTIN AS legges det stor vekt på å ha høy standard på eierstyring og selskapsledelse. verdiskapning over tid. Det er etablert en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styret og daglig ledelse i henhold til gjeldende lovgivning. Verdigrunnlag og etiske retningslinjer En sunn bedriftskultur og integritet i alle ledd av Konsernets virksomhet er vesentlig for å bygge og opprettholde tillit internt og eksternt. Hovedprinsippene for Eierstyring og Selskapsledelse i Konsernet bygger på følgende: Konsernet skal føre en åpen, pålitelig og relevant kommunikasjon med omverdenen om virksomheten og forhold knyttet til eierstyring og selskapsledelse. Konsernets styre skal være selvstendig og uavhengig av Konsernets ledelse. Konsernet skal ha en klar arbeidsdeling mellom styret og Konsernets ledelse. Konsernet skal praktisere likebehandling av alle aksjonærer. Etterlevelse Konsernet tar gjennom sine retningslinjer for eierstyring sikte på å følge «Norsk anbefaling for eierstyring og selskapsledelse» av 21. oktober I tråd med anbefalingen er det utarbeidet instrukser og retningslinjer for styrets og administrerende direktørs arbeid. Gjennom god eierstyring og selskapsledelse har Konsernet en mål setting om å styrke tilliten til Konsernet og bidra til størst mulig Konsernets interne retningslinjer skal hjelpe ansatte og ledelse til å etterleve standarder for god forretningsskikk. Styret og ansatte skal utvise rettferdighet, ærlighet og integritet i all befatning med andre ansatte, forretningsforbindelser, kunder, leverandører, aksjonærer, konkurrenter, allmennheten og offentlige myndigheter. Våre retningslinjer skal også være et redskap for egenvurdering og for videreutvikling av Konsernets identitet. Samfunnsansvar Konsernet ønsker å være en ansvarlig samfunnsaktør både som aktør innenfor eiendomsbransjen, og som arbeidsgiver. Samfunnsansvaret berører egne aktiviteter og de deler av verdikjeden hvor konsernet har betydelig innflytelse, og som samlet påvirker mennesker, samfunn og miljø. Utøvelse av samfunnsansvaret har også betydning for konsernets omdømme; i forholdet til aksjonærer og finansmarkedet, kunder, ansatte og øvrige interessenter. I den løpende forvaltning av Konsernets eiendommer skal det tilstrebes bruk av miljøvennlige og energieffektive løsninger. Driften skal ivareta aktuelle HMS-forskrifter og leverandører og leveranser skal tilfredsstille normal god forretningsskikk. Et utvalg av våre eiendommer Definisjoner Markedsverdi Eiendommenes virkelige verdi på bakgrunn av eksterne, uavhengige verdi vurderere. Brutto leieinntekt Årlig leieinntektspotensiale, inklusive estimert leieinntektsnivå for ledig areal. Leieinntekt Løpende leieinntekter Økonomisk utleiegrad Løpende leieinntekter i forhold til årlig leieinntektspotensiale. Vektet lengde kontrakter Gjenværende løpetid på leiekontrakter, vektet i forhold til kontraktenes verdi. Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) Virkelig verdi av eiendommer og finansielle instrumenter justert for arbeids kapital, rentebærende gjeld og skatte messige posisjoner. Yield Direkteavkastning i form av driftsnetto eksklusive administrasjonskostnader på årsbasis i forhold til markedsverdi. Soliditetsgrad Sum egenkapital i forhold til sum eien deler og gjeld. LTV (Loan To Value / Belåningsgrad) Rentebærende gjeld i forhold til sum investeringseiendom. Minoritetsinteresser Den andel av deleide selskap som Konsernet ikke eier.

13 24 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport VERVEN 4, STAVANGER Et prestisjebygg i Stavanger Sentrum med eget bryggeanlegg og utsikt over fjorden. Kantinen er formet som et skipsskrog og danner et markant og kjent bygningselement som hever dette bygget utover det jevne. SVANHOLMEN 19, FORUS Et moderne storhandelsbygg beliggende sentralt på Forus i Stavanger. Bygget består av ca m 2 fordelt på ca m 2 salgsrelaterte flater. DRONNINGENSGATE 13, OSLO Flotte kontorlokaler med historisk sus i kvadraturen i Oslo. Med bakgrunn i norsk historie er bygget i dag fredet. Eiendommens største leietaker er Riksantikvaren.

14 26 FORTIN Årsrapport 2013 DYRSKUEVEIEN 44, KLØFTA Moderne logistikkbygg på ca m 2 beliggende i logistikk-clusteret på Kløfta mellom Oslo og Gardermoen. Et attraktivt bygg for profesjonelle distributører. TRÅDEN 11, MALMGATAN 5, NORRKÖPING Eiendommen ligger sentralt i Ingelstad, Norrköping. Bygget består av en lager/ industridel på m 2 og et frittstående kontorbygg på m 2.

15 FORTIN Årsrapport BADEHUSGATEN 44, STAVANGER Parkeringsareal sentralt plassert i et attraktivt kontorområde i Stavanger sentrum. Totalt har parkeringshuset 156 disponible p-plasser med fleksible leieordninger tilpasset bedrifter, kunder og privatpersoner. HANTVERKAREN 1, SEGERSBYVÄGEN 4 6, BOTKYRKA En industrieiendom på ca m 2, som er fordelt på kontor, lager og industri. Eiendommen ligger sentralt i Eriksbergs industriområde, mellom E4/E20 og Hågelbyleden.

16 30 FORTIN Årsrapport 2013 HELSFYR ATRIUM, INNSPURTEN 15 Signalbygg på m 2 beliggende sentralt på Helsfyr i Oslo med utmerket eksponering mot E6 mot Gardermoen og Ringveien, og gåavstand til alle kollektive transportmidler. Bygget er tegnet av Lund & Slaatto Arkitekter og har utsmykking fra Kjell Nupen. I tillegg har eiendommen utsikt over hele Oslo, inkludert fjorden og Holmenkollen.

17 ÖVERDOMAREN 3 OG 4, JÖNKÖPING To lagereiendommer på totalt m 2 i et av Sveriges største logistikkcluster. Eiendommen ligger strategisk plassert 3 4 minutters biltur fra Jönköping sentrum og sentralstasjonen, tett ved E4. FORTIN Årsrapport

18 Styrets beretning og regnskap FORTIN Årsrapport

19 36 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport Årsberetning 2013 DnB NOR Eiendomsinvest I ASA selskap og konsern Konsernets fokus er å arbeide aktivt med porteføljen for å legge grunnlaget for fremtidig verdiøkning på eiendommene og dermed aksjonærverdiene. Utfallsrommet for en realisasjon er imidlertid fortsatt avgrenset av rammebetingelser i markedet, og ledelsen anbefaler å differensiere strategien for eiendomsporteføljene i henholdsvis Norge og Sverige. Virksomhetens art og hvor den drives DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er et selskap med formål å eie aksjer i det heleide datterselskapet FORTIN AS som er det operative selskap hvor den løpende drift og forvaltning ivaretas. Kjernevirksomheten er å eie, utvikle og forvalte næringseiendom innenfor et definert segment og geografisk område med mål om å skape avkastning for aksjonærene. et sterkt fokus på å være en aktiv og profesjonell aktør i markedet for nærings eiendom. I løpet av 2013 har arbeidet med reforhandling av leieavtaler, forlengelse av leiekontrakter og/eller økning av leienivåer gitt resultater gjennom økt kontantstrøm og verdistigning på enkelte eiendommer. Konsernet har eget teknisk personale som kontinuerlig følger opp løpende prosjekter. God prosjektstyring og gjennomføringsevne av utviklingsprosjektene er essensielt for å realisere potensialet som ligger i bygningsmassen og tilknyttet tomteareal. Verdivurdering av eiendomsporteføljen Eiendommene er verdsatt til virkelig verdi på bakgrunn av eksterne, uavhengige verdivurderinger. Eiendommene verdsettes hovedsakelig gjennom diskontering av fremtidige kontantstrømmer, både kontraktsfestede og forventede. Nøkkelparametere er løpende inntekter og utgifter ved eiendommen, markedsleie, diskonteringsrente og inflasjon. Det legges til grunn et sett av makroøkonomiske forutsetninger, men utover dette vurderes hver enkelt eiendom og areal separat. Konsernet har i tillegg eierandel i Kongsberg Industribygg AS (25 %). Andel av eiendomsmassen i dette selskapet utgjør ca m 2. Samlet eiendomsmasse utgjør dermed m 2. Konsernets eiendommer har en utleiegrad på 90,3 %. I Norge er økonomisk ledighet i porteføljen lav, og utgjør for heleide selskap 2,5 %. I Sverige har porteføljens ledighetsnivå økt noe siden fjoråret og utgjør pr. årsskiftet 13,2 %. Samlet utviklingspotensial i porteføljen er anslått til ca m 2 for våre heleide eiendommer. Inkludert vår andel i Skandinaviske Handels parker og SveaReal utgjør totalt utviklingspotensial ca m 2. Konsernet har i løpet av 2013 solgt to eiendommer i det svenske datterselskapet SveaReal. I den norske porteføljen er det ikke solgt enkelteiendommer i løpet av året. ERIK GJELLESTAD, STYRELEDER (FØDT 1953) Erik Gjellestad har vært styreleder i Selskapet siden Han innehar også styreverv i blant annet Obligasjons fondene III V AS, SpareBank 1 Skadeforsikring AS, og er partner og medeier i rådgivningsselskapet Saga Management AS. Han har tidligere blant annet vært administrerende direktør i Vesta Forsikring AS og SpareBank 1 Skadeforsikring AS, samt hatt ledende stillinger i Aktiv Forsikring AS, NICE AS og Storebrand Idun AS. Erik Gjellestad er utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøgskole. Teknisk og økonomisk forvaltning av Konsernets eiendommer utføres i Norge av Basale AS. De uavhengige verdivurderingene danner grunnlag for vurdering av virke lige verdier av eiendommene på balansetidspunktet. Samtlige eiendommer i Sverige forvaltes og driftes gjennom SveaReal AB, som har en erfaren organisasjon med betydelig kompetanse og gode oppnådde resultater innenfor forvaltning og utvikling av eiendommer i Sverige. DnB NOR Eiendomsinvest I ASA med datterselskaper og øvrige tilknyttede selskaper benevnes etter dette som Konsernet. Selskapet har forretningsadresse i Beddingen 10 i Trondheim, som er kontoradressen til Konsernets tekniske og økonomiske forvalter Basale AS Konsern ledelsen har kontor i Oslo. Selskapet eier pr. årsskiftet gjennom heleide og deleide datterselskaper 109 eiendommer. Eiendommene er lokalisert i Sverige og Norge. I Norge er den geografiske hovedvekten på Oslo-området, Stavanger og Trondheim. I Sverige er eiendommene lokalisert til Stockholm og Sør-Sverige for øvrig. Vesentlige hendelser i 2013 Etter større strukturelle grep i 2012 ble våre to svenske eiendomsporteføljer samlet i datterselskapet SveaReal AS. Dette arbeidet la grunnlag for ytterligere videreutvikling av porteføljen i Det har nødvendiggjort et sterkt fokus på konsolidering av de to svenske porteføljene, både strukturelt og administrativt. Parallelt med denne konsolideringen startet SveaReal AS i 2013 opp en prosess for å forberede en mulig børsnotering av selskapets aksjer med tilhørende valg av rådgivere til å lede prosessen. Dette er et viktig steg i prosessen mot å skape likviditet i aksjonærenes verdier. Pr hadde eiendomsporteføljen en markedsverdi på NOK mill. mot NOK mill. ved inngangen av året. Korrigert for salg og valutaeffekt tilsvarer dette en verdinedgang på 0,8 %. Konsernets og Selskapets virksomhet og resultat i 2013 Selskapets aktivitet består i å investere innskutt kapital videre i næringseiendom. Konsernets fokus er å arbeide langsiktig og aktivt med porteføljen for å legge grunnlaget for fremtidig verdiøkning på eiendommene og dermed aksjonærverdiene. I løpet av 2012 posisjonerte Konsernet seg for ytterligere foredling av eksisterende portefølje med utgangspunkt i de strategiske retningslinjer som forelå. Arbeidet med å sikre finansiell og operasjonell fleksibilitet, med mål om å styrke forhandlingskraften og den finansielle posisjonen, ble videreført i Resultatregnskap, kontantstrøm og balanse Konsernet har siden utarbeidet konsernregnskapet i tråd med prinsippene i IFRS (International Financial Reporting Standards). Brutto leieinntekter for Konsernet ble NOK 980,1 mill. i I tillegg kommer andre inntekter med NOK 15,6 mill. Drifts kostnader tilknyttet eiendommene og administrasjonskostnader utgjør samlet NOK 315,4 mill. Etter netto rente- og finansposter på NOK -372,9 mill. og positiv resultatandel i tilknyttede selskap på tilsammen NOK 2,0 mill., ble resultatet etter skatt NOK 175,3 mill., justert for omregnings differanser og andel av resultat tilknyttet minoritets EVA ERIKSSON, STYREMEDLEM (FØDT 1959) Eva Eriksson har vært styremedlem i Selskapet siden juni Hun har vært styremedlem i Strategisk Arkitektur siden våren 2009, leder fra 2012, og styremedlem i SveaReal AS fra Siden 2011 har hun også vært styremedlem i Fabege AB (publ), og siden 2013 styremedlem i Hemsö Fastighets AB, samt Sweden Arena Management AB. Hun har tidligere vært administrerende direktør i Norgani Hotels ASA, forretningsområdesjef Fastighetsutveckling, JM AB (publ), i tillegg til ulike lederstillinger innen eiendom og finans. Hun er utdannet sivilingeniør fra KTH i Stockholm. interesser. Drifts resultat før verdiendringer og netto rente- og finansposter er positivt med NOK 680,4 mill. Eiendomsporteføljen Konsernets totale eiendomsportefølje har et samlet areal på ca m 2, basert på full konsolidering av datterselskapene. Av dette utgjør minoritetsinteressene ca m 2. Kontoreiendommer representerer det største segmentet og utgjør leievektet pr ca. 42 % av porteføljen. Kategorien Lager og logistikk inkluderer rene lager og logistikk eiendommer, samt kombinasjonsbygg med lager. Dette seg For morselskapet DnB NOR Eiendomsinvest I ASA ble resultatet etter skatt NOK 232,4 mill. Samlet kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter, inklusive renter, var NOK 71,8 mill. Etter salg, investeringer og finansierings aktiviteter utgjorde netto endring i kontanter og likvider NOK 247,7 mill. I den norske porteføljen har prioriteringsområdene i 2013 vært aktiviteter rettet mot eksisterende og potensielle leietakere, markedsarbeid og videre utvikling av Konsernets eiendommer. Konsernet har mentet utgjør 20 % av Konsernets eiendomsportefølje. Konsernet har også porteføljer innen handel (17 %), industri/ virksomhetsindustri (16 %) og hotell (1 %). Resterende del av porteføljen er innendørs parkering. Konsernets samlede kontantbeholdning var NOK 539,5 mill. pr I tillegg kommer ubenyttede trekkrettigheter i DnB Bank ASA på henholdsvis NOK 300 mill. for FORTIN AS og SEK 50 mill.

20 38 FORTIN Årsrapport 2013 FORTIN Årsrapport for SveaReal AS. Likviditetsbeholdningen anses p.t. å være på et økonomi, herunder rentenivå, utvikling i BNP, tilgjengelig kreditt, risiko Kredittrisiko Konsernets leieinntekter er utsatt for generell kredittrisiko knyttet til den enkelte leietakers betalingsevne og soliditet. Det er for de fleste leieforhold stillet sikkerhet som bankgaranti eller depositum for 3 6 måneders leie. Majoriteten av Konsernets leieinntekter kommer fra leietakere som er vurdert til å være solide. Tap på fordringer har i 2013 vært lave. tilfredsstillende nivå for å kunne ivareta en forsvarlig drift og kunne gjennomføre påkrevde investeringer for å sikre leieforholdene. vilje med mer, men også av utviklingen i internasjonal økonomi. Markedsutviklingen i løpet av 2013 gjenspeiles i verdivurderingene av Konsernets portefølje. Verdiutviklingen på Konsernets eiendommer har vært forholdsvis stabil, med en verdireduksjon på 0,8 % på portefølje basis. Dette fordeler seg på en endring for den norske porte føljen (inklusive Skandinaviske Handelsparker) på -1,3 % og SveaReal på -0,4 %. Totalkapitalen i Konsernet var NOK ,7 mill. pr Egenkapitalen var på NOK 2 094,2 mill. Dette gir en regnskapsmessig soliditetsgrad på 17 %. Konsernet samlet sett hadde en belåningsgrad på 72 %. Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat i Konsernet. ALF BOY ASHEIM, STYREMEDLEM (FØDT 1946) Fortsatt drift I samsvar med regnskapslovens 3-3a bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift av DnB NOR Eiendomsinvest I ASA er lagt til grunn ved utarbeidelsen av regnskapet, og at denne forutsetningen er til stede. Arbeidsmiljø Konsernet hadde totalt 29 ansatte pr Virksomheten i Norge hadde 6 ansatte pr. årsskiftet, hvorav en medarbeider ble ansatt i løpet av året. I Sverige var det 23 ansatte pr. årsskiftet. 7 medarbeidere ble ansatt i den svenske virksomheten i løpet av Konsernet har etablert en policy som ivaretar hensynet til likestilling mellom kjønnene. I den norske virksomheten er 17 % av de ansatte kvinner, mens i den Siden kjøpstidspunktet har eiendomsverdiene for Konsernet falt med 13 %, hvorav det i Norge registreres en nedgang på 2 %, mens verdiene i Sverige er redusert med 19 % fra opprinnelig kostpris. Risiko knyttet til leieinntekter Konsernets leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, inflasjon og den forretningsmessige utviklingen hos leietakere. Leieavtalene gir i de fleste tilfeller faste inntekter i leieperioden hvoretter leiekontrakten reforhandles eller eventuelt utløper. En mindre andel av leieavtalene har elementer av omsetningsbasert leie. For leiekontrakter med omsetningsbasert leie følger deler av leien utviklingen i den enkelte leietakers bruttoomsetning. Finansrisiko En høy belåningsgrad kan medføre en risiko for at Konsernet ikke har tilstrekkelig handlingsrom i forhold til løpende forpliktelser og forvaltning av Konsernets verdier. Konsernets eiendomsinvesteringer vurderes å være tilfredsstillende finansiert pr , men det er styrets vurdering at belåningsgraden er for høy og soliditeten for lav i et lengre perspektiv. Styret arbeider derfor målrettet for å styrke Konsernets soliditet. Alf B. Asheim har vært styremedlem i Selskapet siden Han innehar også styreverv i Foreningen Humanitær gruppens legat og Sens AS. Han er nylig pensjonert som Director Special Projects i Telenor (Telenors eiendomsinvesteringer i utlandet). Han har tidligere vært adm. direktør for Telenor Eiendom Holding, SAS Properties, AS Eiendomsutvikling i tillegg til ulike stillinger i Det norske Veritas. Asheim er utdannet Siviløkonom med blant annet Master of Business Administration fra University of Denver. Likviditetsrisiko Enkelte av Konsernets låneavtaler inneholder bestemmelser som inkluderer klausuler tilknyttet LTV (belåningsgrad) og/eller ICR (rentebetjeningsevne). Brudd på disse kan medføre et krav fra långiver om førtidig nedbetaling av gjeld og/eller krav om at tilgjengelig kontantstrøm skal gå til långiver, alternativt krav om økning av egenkapitalen. I forbindelse med utløp av Konsernets lån vil det være en risiko knyttet til refinansiering. Konsernet risikerer at hele eller deler av et låneforhold ved utløp av låne avtalen må refinansieres med egen kapital, svenske virksomheten utgjør andel kvinner 50 %. I Norge ble det ikke registrert sykefravær eller personskader i løpet av 2013, mens sykefraværet i Sverige utgjorde 1 %. Arbeidsmiljøet vurderes som godt. Selskapets styre består av to kvinner og to menn. Konsernet er bevisst de samfunnsmessige krav til likestilling og ønsker å utvikle seg i henhold til dette. Ytre miljø og samfunnsansvar Konsernets virksomhet forurenser i svært liten grad det ytre miljø. Byggene har miljøvennlig oppvarming og det gjennomføres fortløpende energitiltak for å redusere det totale energiforbruket. Det er gjennomført energi merking av Konsernets norske eiendommer der dette er et krav. Løpende drift inkluderer fortløpende oppdatering av HMS-forhold slik at offentligrettslige pålegg er oppfylt til enhver tid eller er under bearbeiding. I både Norge og Sverige ser man for seg en forsiktig vekst i realøkonomien fremover, men særlig i Norge svakere enn de siste par år. Dette bildet gjenspeiles i leieprisutviklingen. For å redusere effekten av reduksjon i leieinntekter i perioder med lavkonjunktur, har Konsernet utarbeidet en rentesikringsstrategi som tilsier at struktur på rentesikringene skal gjenspeile forfallstruktur på leiekontraktene. Med forutsetning om korrelasjon mellom rentenivå og leiepris utvikling, sikres dermed kontantstrømmen ved at leiekontrakter som inngås i perioder med lavkonjunktur møtes av et marked med lave renter og vice versa. Faktisk situasjon avviker fra dette ved at de opprinnelig inngåtte rentesikringer fortsatt er løpende. eventuelt refinansieres til dårligere betingelser enn opprinnelig for å tilfredsstille bankenes krav. Et krav om nedbetaling av gjeld som følge av brudd på låneklausuler eller i forbindelse med refinansiering av gjeld med egen kapital, vil gå ut over Konsernets likviditetssituasjon og finansielle handlingsrom. Konsernet kan også bli tvunget til å selge eiendommer eller hente inn kapital fra aksjonærene for å fremskaffe likviditet til en slik eventuell ekstraordinær nedbetaling. CAMILLA WAHL, STYREMEDLEM (FØDT 1970) Camilla Wahl har vært styremedlem i Selskapet siden mai Hun innehar diverse andre styreverv, blant annet i Rom AS og Wahl Eiendom AS. Wahl har også sittet i styret i NLP ASA. Hun har egen advokatpraksis, og har tidligere vært partner i Legalteam advokatfirma DA. Wahl har jobbet i Advokatfirmaet Selmer, Wikborg, Rein & Co og Utenriksdepartementet. Wahl er utdannet jurist fra universitetet i Oslo, er bedriftsøkonom fra NHHK og har studert sosialøkonomi ved Universitetet i Oslo. Risikoforhold Det er styrets vurdering at det ikke er særskilte risikoforhold relatert til DnB NOR Eiendomsinvest I ASA som avviker fra Konsernets samlede risikobilde. Risikobildet vurderes derfor samlet for Konsernet. Markedsutvikling Konsernet er eksponert for risiko knyttet til eiendomsmarkedet gjennom sin portefølje av eiendommer i Norge og Sverige. Disse markedenes utvikling avhenger av tilstanden i norsk og svensk For Konsernet har ikke markedets utvikling med hensyn til leieprisnivå noen stor umiddelbar effekt, all den tid det er relativt lav ledighet i porte føljen og lange underliggende leiekontrakter. Reforhandling av leiekontrakter er likevel en løpende aktivitet som innebærer en generell og ikke ubetydelig risiko tilknyttet betingelser og eventuelt bortfall av leieforhold. For majoriteten av Konsernets løpende leiekontrakter er leien fast, men med konsumprisjustering en gang pr. år. De fleste av disse leiekontraktene justeres med 100 % av endringen i konsumprisindeksen. Vektet gjen værende leietid for leiekontraktene i den direkte eide eiendomsporteføljen er ved regnskapsårets slutt på 5,6 år. Vedvarende lav inflasjon medfører at utviklingen i leienivå kan bli svakere enn opprinnelig forutsatt. Konsernet søker til enhver tid å ha en likviditetsbuffer som er tilpasset avdragsprofilen på Konsernets gjeld, løpende vedlikeholdsog investeringsbehov, samt svingninger i driftskapitalbehov. Renterisiko Renterisiko oppstår på kort og mellomlang sikt som et resultat av at deler av Konsernets gjeld har flytende rente. Denne renten består i hovedsak av en pengemarkedsrente pluss bankenes marginpåslag. For å redusere risikoen tilknyttet endring i pengemarkedsrentene er det på alle lån inngått avtaler om rentesikring. Vektet bindingstid på rentesikringsavtalene tilknyttet heleide eiendommer er 5,1 år. For Konsernet som helhet utgjør dette en gjenværende bindingstid på 4,8 år. Når det gjelder bankenes margin påslag så avhenger dette i stor grad av bankenes fortløpende vurderinger. Bankene gjennomførte i 2012 og 2013 vesentlige økninger i sine utlånsmarginer med begrun KNUT STYRVOLD, ADMINISTRERENDE DIREKTØR (FØDT 1955) Knut Styrvold, administrerende direktør i FORTIN AS, har nærmere 20 års erfaring innen kjøp, salg, drift og forvaltning av næringseiendom, samt lang erfaring innen forretningsutvikling, salg og markedsføring. Han har tidligere jobbet i bl.a. Norsk Scania, Hovedstaden Eiendomsutvikling, Erling Sande, Solarnor og Forvaltningscompagniet/Meglercompagniet. Knut Styrvold er utdannet siviløkonom fra BI, og har hatt en rekke styreverv innen eiendoms- og bilbransjen. Han er også styremedlem i SveaReal AS, Skandinaviske Handelsparker AS og Kongsberg Industribygg AS.