Til andelseierne i Sloreåsen Borettslag

Transkript

1 1 Besøk også våre nettsider Til andelseierne i Sloreåsen Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Sloreåsen Borettslag avholdes mandag 19. mai 2014 kl i Holmlia kirke. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013 A) Årsberetning og regnskap for 2013 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSER A) Styret 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om endring av Husordensreglenes punkt 1. og 6., for å ivareta brannsikkerheten. Det gjelder bl.a. hensetting av uregistrerte kjøretøy. B) Forslag fra Nina Langfeldt, Sloreåsen 23 a, om å legge nytt tak på de frittstående garasjene ved nr. 21/23 C) Forslag fra Petter Østbye, Sloreåsen 48 b, om å arbeide for bedre kollektivtrafikk D) Forslag fra Marius og Annvor Sandvig, Sloreåsen 38 c, om å sette søppelhuset ved nr. 38/40 tilbake til den størrelsen det hadde før påbyggingen i 2013, evt. utvide det mot nr. 40 eller mot sjøen. E) Om levering av fjernvarme og varmt vann. Hvilke realistiske alternativer finnes? Hvordan skal man arbeide videre med saken? Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg bakerst i innkallingen. Der finner du også styrets innstiling til dem. Når det gjelder sak E, er den under utredning hos OBOS Prosjekt AS. Deres rapport er antatt ferdig medio april Siden denne innkallingen skrives før denne rapporten foreligger, vil det komme et eget skriv om saken med styrets forslag til vedtak.

3 3 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité for 1 år E) Valg av 1 delegert(e) med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, Styret i Sloreåsen Borettslag Ulf Harald Stenberg /s/ Hans Jørgen Nielsen /s/ Bredo Aakvik /s/ Vegard Arnesen /s/ Jon Arne Sneve /s/

4 4 ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Ulf Harald Stenberg Sloreåsen 41 B Nestleder Hans Jørgen Nielsen Sloreåsen 12 B Styremedlem Bredo Aakvik Sloreåsen 36 B Styremedlem Vegard Arnesen Sloreåsen 9 D Styremedlem Jon Arne Sneve Sloreåsen 41 A Varamedlem Peter Baden Sloreåsen 37 E Varamedlem May-Britt Berge Sloreåsen 18 Varamedlem Jens Christian Bull Sloreåsen 43 A Varamedlem Hanne Ihle Henriksen Sloreåsen 34 A Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Ulf Harald Stenberg Varadelegert Hans Jørgen Nielsen Sloreåsen 41 B Sloreåsen 12 B Valgkomiteen Terje Fagerli Sloreåsen 14 Lisbeth Haugerud Sloreåsen 20 A Rune Veiby Henriksen Sloreåsen 30 A Styrets består i dag av 5 menn og ingen kvinner. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 277 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 15 Søndre Nordstrand i Oslo kommune og har adresse: Sloreåsen 2-56 Sloreåsen 9-45 Første innflytting skjedde i Tomten, kjøpt i 1986 er på m2. Eiendommen har følgende gårds- og bruksnummer: , 777, 782, 785, 788.

5 5 Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. Styret Styret har kontor i underetasjen i Sloreåsen 4, inngang vis a vis nr. 2, og kan treffes på telefon: og e-post: sloreasen@gmail.com. Se borettslagets hjemmeside på for ytterligere informasjon. Retningslinjer for styrearbeid Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Vaktmestertjeneste Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Holmlia Vaktmesterservice AS, som kan kontaktes på telefon Dersom ikke annet er avtalt med styret på forhånd, må andelseier påregne å måtte betale for tjenesten selv. Vektertjeneste Borettslaget har avtale med Stiftelsen Holmlia Nærmiljø der vi har gitt fullmakt til å inngå avtale på vegne av borettslaget om vakthold. Dersom andelseier har behov for assistanse kan vektertjenesten kontaktes på Renhold Borettslaget har avtale med Økonomisk Løsninger AS om renhold av borettslagets fellesarealer. Parkering Borettslaget har plasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass, ta kontakt med styret. Borettslaget har avtale med firmaet P-Service AS om parkeringskontroll. Nøkler/skilt Nøkkelrekvisisjon til systemnøkler kan fås ved henvendelse til OBOS Lambertseter. Gebyr for dette er kr. 310,-. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos Holmlia Vaktmesterservice AS, telefon: eller e-post: janolav@hvsoslo.no Andelseierne må selv betale for skiltene. Montering av ringeklokkeskiltet av HVS AS er inkludert i prisen. Postkasseskilt blir lagt i postkassen, da vaktmesteren ikke kommer til i

6 6 postkassen for montering. Radioportåpnere og nøkler til garasjeanleggene kjøpes hos OBOS Lambertseter. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer: Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon: 02333, eller e-post forsikring@obos.no Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, krever forsikringsselskapet en egenandel på kr ,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Retningslinjer for betaling av egenandeler er kunngjort i Slora og på borettslagets nettsider. Du finner dem også under avsnittet «DIVERSE RUTINER» nedenfor. Innboforsikring Den enkelte andelseier må ha egen hjemforsikring som dekker innbo og løsøre, (det vil si utstyr/innredning som det er naturlig å ta med seg når en flytter). Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. Brannsikringsutstyret er en del av utstyret i leiligheten og eies av borettslaget. Det må ikke tas med ved flytting. HMS Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften stiller krav til at den enkelte virksomhet skal systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter gitt av det offentlige. Viktige lover i henhold til dette er: Lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr Lov om brann- og eksplosjonsvern Lov om forurensning Lov om arbeidsmiljø

7 7 Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse-, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Internkontrollsystemet beskriver hvordan dette arbeidet skal drives. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Beboerne/andelseierne har plikt til å foreta egenkontroll på det elektriske anlegget i leilighetene. Individuell nedbetaling av fellesgjeld Borettslaget har lagt til rette for individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Dette gir andelseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at andelseier har inngått en egen avtale med borettslaget. Ved henvendelse til OBOS Avdeling medlemslag vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall og på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med OBOS minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Aktuelt beløp for innbetaling må være kreditert OBOS klientkonto senest 10 dager før terminforfall. Dersom denne fristen ikke overholdes vil nedbetaling ikke kunne foretas, og beløpet blir refundert andelseier. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr pr. gang. Andelseieren vil da få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn sammen med felleskostnadene. Garantert betaling av felleskostnader Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Utleie av egen bolig (Bruksoverlating) Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS. Forkjøpsrett Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist).ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon Det er tidligere vedtatt at alle som flyttet inn i borettslaget ved første innflytting i , stilles likt i intern ansiennitet i borettslaget. Telefoni / bredbånd Alle leilighetene i Sloreåsen har to uavhengige telefoniopplegg, ett fra Telenor og ett fra Multinett AS. I tillegg kan man velge løsninger, blant annet internett, gjennom TVkabelen. Andelseierne har derfor langt større valgfrihet for denne type tjenester enn det som er vanlig andre steder. Når det gjelder mer informasjon om disse forholdene, viser styret til utgavene av Slora de siste årene. Alle utgaver av Slora kan lastes ned fra borettslagets nettsider.

8 8 OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se Når det gjelder tilbud og muligheter, viser styret til informasjon fra leverandørene, som det vil føre for langt å ta med i denne årsberetningen. Kabel-TV Borettslaget har avtale med Canal Digital om levering av TV-signaler. Dette er inkludert i husleien. Hvis du ønsker flere kanaler enn det som tilbys gjennom borettslaget, må du selv bestille det. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon: eller besøke deres nettside Styret minner om at dekoderne tilhører Canal Digital og leies av borettslaget. De må derfor ikke tas med ved flytting. Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget. Avtale om leveranse av elektrisk kraft OBOS har fremforhandlet en kraftavtale med LOS på vegne av boligselskapene forvaltet av OBOS. Borettslaget er tilsluttet avtalen med kraftleveranse til borettslagenes fellesanlegg. Fjernvarme Borettslaget får levert fjernvarme fra Hafslund Varme AS. Vilkårene har vært fastsatt i den rammeavtalen som Hafslund Varme AS (tidligere Oslo Energi) har med de fleste borettslagene på Holmlia. Denne avtalen er nå sagt opp, med virkning fra Les mer om dette under avsnittet STYRETS ARBEID nedenfor. Ansvarsfordeling for ledningsnettet Fjernvarmesystemet består av tre elementer: Primærnettet Det går fra fjernvarmeanlegget på Mortensrud og inn i Hafslunds varmesentral i garasjen i Sloreåsen 4. Dette er det Hafslunds ansvar å drifte. Sekundærnettet Det er rørene som går fra varmesentralen frem til leilighetene. Altså noe forenklet de rørene som ligger i bakken. Også dette er det Hafslunds ansvar å holde ved like. Tertiærnettet Det er den delen av anlegget som ligger inne i leilighetene/husene. Konvektorene er en del av dette. Det er borettslaget som har ansvaret for å vedlikeholde denne delen.

9 9 Det er tegninger der det er markert helt klart hvor det fysiske skillet mellom de ulike delene går, og det er ingen uenighet om det. Problemet er imidlertid at det er det samme vannet som sirkulerer i sekundæranlegget og tertiæranlegget. Når det oppstår slam og slampartikler, kan det derfor være uenighet om hvor slammet har oppstått. Hvis slampartiklene blir dannet på Hafslunds del av rørsystemet, vil de sette seg fast der det er trangest, nemlig i konvektorene/termostatene, som altså ligger på borettslagets ansvarsområde. Etter styrets oppfatning bør da også Hafslund betale for utbedringene av dette. Energiregnskap Borettslaget får levert et årlig energiregnskap fra OBOS. Formålet med energiregnskapet er å gi styret en oversikt over borettslagets energiforbruk, fordelt på romoppvarming, varmtvann, belysning, fellesvaskeri og lignende. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større vedlikehold og rehabilitering 2013 Beising av rekkehus og blokkterrasser, samt nødvendige snekkerarbeider m.m. i den forbindelse. Utvidelse av søppelhusene ved nr. 11 og nr. 38/40 Bygging av trapp og sikker adkomst fra gangveien ned til ballplassen 2012 Søppelboden ved nr. 23 ble utvidet med tak over papircontainerne 2011 Utskifting og beising av panelfelt på blokkenes inngangssider Utskifting av viftemotorer på blokkenes ventilasjonsanlegg 2010 Beising og maling av lekeapparater. Beising av utsatte gavlvegger på blokkene. Omlegging av fjernvarmerør ved nr 21. Dette utføres og betales av Hafslund Fjernvarme AS, og er ikke fullført i det årsberetningen skrives. Oppsett av ni fartsdumper med markeringer Søppelboden ved nr. 2 ble ferdigstilt. Røyklukene i blokkoppgangene ble oppgradert. Rekkverk montert ved gangvei i bakken fra nr. 4 forbi nr. 2. Lekeplassen ved nr ble sikret mot gangvei. Blokktak ble reparert. Det må imidlertid påregnes en større gjennomgang innen få år Ferdigstilt den store lekeplassen med lekeapparater og sittegrupper. Montering av seriekoblede røykvarslere i rekkehusene. Arbeidet med nytt søppelhus ved innkjøringen igangsettes. Ny sportsbod ved nr. 2, etter forsikringsskade. Rekkverk ved gangvei i bakken ned til nr. 45 Utbedring av skade på avløpsrør i garasjen i nr. 4. Bedre utelys ved nr Oppgradering til digital overvåkning i garasjeanleggene Asfaltering av alle gangveiene og inngangspartiene. Legging av varmekabler i oppkjøringene ved garasjene i nr. 11 og nr. 39. Planering og tilsåing av rekreasjonsområdet ved ballplassen. Nytt subbusdekke og planering på ballplass. Møteplass ved nr. 40. Nye helleganger ved nr. 8 og 12/16. Nytt avløp ved inngangspartiet ved nr. 8. Sikring av skrent lags offentlig gangvei er utført og bekostet av borettslaget Rekkehus, frittstående garasjer og søppelboder ble beiset på dugnad. Uteområdet ved ballplassen ble opparbeidet. Telenor har lagt inn parallelt telefoninett, hybridkabel Skifte slitt og kurvet panel på rekkehus. Lys på lekeplass ved nr Rehabilitering av gavlvegger og inngangsfasader i blokkene Betongrehabilitering av garasjeanlegg og blokker. Montering av kameraovervåkning i garasjeanlegg. Katodisk beskyttelse av betonggulvet i garasje øvre plan 4, 12, 16.

10 Rehabilitering av garasjeanlegg ble igangsatt. Oppgradering av garasjeanleggene. Oppgradering av fjernvarmeanlegget Nedgangen fra nr. 8 til nr. 10 ble pusset opp på dugnad Det ble foretatt etterkontroll av blokktakene i regi av OBOS Prosjekt AS. Nedløpsrør fra ble samtlige blokkterrasser ble skiftet. Det ble foretatt VVS-inspeksjon i samtlige blokkleiligheter Omlegging av tak på inngangspartiene i blokkene. Fellesgarasjene ble malt. Diverse asfalteringsarbeider Fjernvarmeanlegget ble spylt og innregulert. Termostater ble skiftet ut. Opplegg for varmt tappevann ble skiftet ut i nr. 2, 8, 14 og 18. Rekkehusene og utsatte blokkendevegger og vinduer ble beiset. Noe kledning ble skiftet ut. Antennekontaktene i rekkehusene ble skiftet ut. Lekeplassene ved nr. 46 og 37 og mellom nr. 9 og 11 ble oppgradert. Det ble oppført ny søppelbod ved nr. 16/22. Søppelboden ved nr. 22/30 ble fjernet. Arbeidet med omtekking av rekkehustakene ble ferdigstilt. Det ble montert stigetrinn på bodtakene. Det ble utført takomlegging og blikkenslagerarbeid på garasjer og søppelboder. En av rekkehusbodene ble refundamentert ved at boden ble fundamentert til fjell. Portinstallasjon i garasjeanlegget i nr ble ferdigstilt. Det ble tilrettelagt slik at funksjonshemmede nå kan åpne og lukke garasjeporten fra sin leilighet. Borettslaget overtok alt vedlikehold av garasjeportene Taktekkingsarbeidet fortsatte gjennom hele I tillegg til rekkehustakene ble det lagt takstein på garasjen ved nr. 21. Fjernvarmeanlegget ble kjemisk renset. Skadet kledning i rekkehusene ble byttet ut. Oppgangene i 4 B og 8 ble pusset opp. Arbeidet med oppgradering av lekeplassene ble startet opp. Opplegget for varmt tappevann ble skiftet ut i nr. 10. Det ble installert adgangskontroll i øvre og nedre garasjeplan under nr Portinstallasjonen ble så godt som ferdigstilt Det ble lagt nytt tak fra nr. 20 tom nr. 56. Garasjene under blokkene 4-16 ble rehabilitert. Det var firmaet Nordest Vei som la asfaltdekket. Arbeidet med rehabilitering av betongkonstruksjonene ble utført av Betonia AS. Rehabilitering ble utført på søyler i gavlvegger, dragere i kjelleretasjen, øvrige skader i garasjer, noe i forkant av balkongdekker og noen spredte småskader, oppretting av rennene under blomsterkasser og montering av løvfangrister ved terrassenes bodvegger og på bodtak. En del av rennene gjenstår Det ble lagt asfaltdekke under Endeopplegget ble forsterket og betongsprekker i garasjen under ble tettet. Loftene i rekkehusene ble soppvasket. Oslo Energi overtok i mars eiendomsretten til sekundærnettet for fjernvarmen Arbeidet med betongrehabilitering ble startet opp. betongrehabilitering ble startet opp. betongrehabilitering ble startet opp Det ble lagt nye tak på alle blokkene. Arbeidet med beising/maling av blokkene ble ferdigstilt. Det ble montert termostater med frostsikring på konvektorer som står under vinduer som kan åpnes Det ble satt opp låsbar bom på gangveien ved nr. 4. Berørte beboere fikk utlevert nøkkel Arbeidet med beising av rekkehusene ble ferdigstilt Det ble plantet ved innkjøringen til borettslaget utenfor nr. 11. To av garasjeanleggene ble asfaltert, og det ble anlagt fartsdempere. I blokk 11 ble det montert garasjeport. Beboerne i nr. 11 spleiset på porten.

11 11 STYRETS ARBEID Det sittende styret ble valgt på generalforsamlingen Denne redegjørelsen følger derfor ikke kalenderåret, men styreperioden 2013/2014. Forhold som oppstår etter at årsberetningen er skrevet, vil det bli redegjort for i generalforsamlingen eller i egne rundskriv. Styret har som vanlig organisert virksomheten slik at hvert styremedlem har hovedansvaret for definerte oppgaver. Oversikten over dette er flere ganger meddelt andelseierne i «Slora» og på borettslagets internettsider med adresse På grunn av prosedyrer ved utformingen av borettslagets årsberetning, kan enkelte av de forholdene som er omtalt i dette punktet Styrets arbeid, også være nevnt andre steder i årsberetningen. Styret ber andelseierne bære over med slike gjentagelser. Mål for styrets arbeid Styret har følgende mål og prinsipper for sitt arbeid: Sloreåsen skal fortsatt være blant de aller beste borettslagene i Oslo I Sloreåsen borettslag er utgangspunktet så godt både når det gjelder beliggenhet, beboere og økonomi at det bør være mulig å være helt i tetsjiktet. Alle beboere skal trives og føle seg hjemme. Sloreåsen har nå en aldersmessig normalfordeling av beboerne. Vi ønsker at både pensjonister, de godt voksne og barnefamiliene skal ha det bra på Sloreåsen. Forutsigbar og solid økonomi Styret ønsker å ha såpass romslighet i økonomien at man kan klare også uforutsette utgifter uten stadig å forandre husleien. Trygt bomiljø uten konflikter Man må satse på fellesløsninger gjennom bl.a. Stiftelsen Holmlia Nærmiljø og Securitas i tillegg til politiet. Men det er også viktig at beboerne tar ansvar for hverandre, noe NABOprosjektet er ment å bidra til. Ingen motsetninger mellom rekkehus og blokker Kombinerte borettslag som Sloreåsen er ofte en stor utfordring med (tilsynelatende) ulike interesser for beboergruppene. Dette har ikke vært noe problem i Sloreåsen. Ligge i forkant med vedlikehold Det eneste som er dyrere enn godt vedlikehold, er dårlig vedlikehold! Oppgradere ved utskiftinger Da borettslaget ble bygget, brukte Selvaagbygg de rimeligste komponentene. Ved utskiftinger bør man oppgradere kvaliteten. Pene og funksjonelle uteanlegg Velstelte grøntanlegg bidrar både til trivselen mens man bor her og til høyere verdi på leiligheten ved et evt. salg.

12 12 Kort sagt Sloreåsen skal være et sted der man blir boende, ikke en mellomstasjon mot noe annet. Møtevirksomhet Det vil bli holdt 12 formelle styremøter i perioden. Det meste av styrets arbeid utføres imidlertid mellom styremøtene av de enkelte styremedlemmene. I tillegg har det vært møter med OBOS, Holmlia Vaktmesterservice AS, Stiftelsen Holmlia Nærmiljø, Canal Digital, Holmlia fjernvarmeprosjekt/minvarme og en rekke andre samarbeidspartnere og leverandører. Noen av styremedlemmene har deltatt i ulike relevante kurs og seminarer om forvaltning og drift av borettslag og forhold knyttet til det. Informasjon Styret har lagt stor vekt på fyldig, relevant og oppdatert informasjon. Dette har skjedd på flere måter: Slora Det er i styreperioden gitt ut flere nummer av informasjonsbladet Slora. Dette er den viktigste informasjonskanalen i borettslaget. Alle utgaver siden 2002 kan du også finne på borettslagets nettsider: under menylinje Å bo hos oss. Rundskriv Om spesielle saker Telefonkontakt Styremedlemmene er tilgjengelige på telefon for dem som ønsker det. e-post Det kommer svært mange henvendelser pr. e-post. Styret prøver å svare på disse umiddelbart. E-post adressen er sloreasen@gmail.com e-post gruppe Mange andelseiere har tegnet seg på en e-post liste. Da kan de ved et tastetrykk fra styret få rask informasjon om ulike forhold. Dessuten blir rundskriv og lignende vanligvis sendt til dem også via e-post. Vi tar etter hvert med alle andelseiere som kontakter styret pr. e-post på listen hvis de ikke reserverer seg mot det. Hvis du ønsker å komme med på listen umiddelbart, kan du sende din e-post adresse til sloreasen@gmail.com Internettsider Borettslaget har egne nettsider. Du finner dette på adressen Her legges det ut bl.a. følgende: Oppdatert informasjon om borettslaget og aktivitetene her Opplysninger om bomiljøet, styret og nærmiljøet Kart over borettslaget Vedtekter, husordensregler, dyreholdserklæring m.m.

13 13 Prosedyrer for påbygg, innglassing, forsikringssaker, lekkasjer, oppussing av oppganger m.m. Slora, alle utgaver siden 2002 Diverse rundskriv Årsmelding og regnskap Oppslagstavle som kan brukes direkte av beboerne for salg, kjøp og kunngjøringer Styret oppfordrer andelseierne til å følge med på dette nettstedet. Så lenge ikke alle har tilgang til internett, vil styret imidlertid også fortsette med de tradisjonelle informasjonskanalene nevnt ovenfor. Styret understreker at informasjon som er gitt ved Slora og rundskriv anses som gitt til alle andelseierne. Det er derfor en forpliktelse for andelseierne å sette seg inn i den informasjon som gis og også bringe denne videre til andre i husstanden. Vedlikehold Fordeling av kostnader Styret har også i denne styreperioden vært svært opptatt av å skille mellom borettslagets ansvar og det som faller på den enkelte andelseier. Det gjelder både små og store saker. Dette er viktig for å holde borettslagets utgifter nede. Hvis styret er ettergivende her, betyr det i realiteten at man sender regningen for et «privat» vedlikeholdsoppdrag til naboene, og det er lite rimelig. Det ytre vedlikeholdet er borettslagets ansvar, mens det indre må ivaretas av den enkelte andelseier på egen kostnad. Skillet går ved yttervegg og inngangsdør. Låsen i døren er andelseiers ansvar. For røropplegget går borettslagets ansvar frem til og med hovedstoppekranene i leilighetene. Utekraner i rekkehushagene er således andelseiernes ansvar. For det elektriske anlegget går borettslagets ansvar til og med hovedsikringene, mens sikringsskapet er andelseiers eget ansvar. For detaljer om dette vises til borettslagets vedtekter. Høsten 2007 ble det delt ut til samtlige andelseiere en håndbok om vedlikehold. Der er også ansvarsforholdene beskrevet. Siden det har er syv år siden heftet ble utdelt første gang, er det nå bestilt nye, slik at alle andelseierne vil få et nytt eksemplar. Denne håndboken skal følge leiligheten ved salg. Mindre vedlikeholdsarbeider Disse blir utført fortløpende, ofte av lokalvaktmesteren. Det dreier seg om skader på dører, trapper, gelendre, felles gjerder og lignende. Borettslaget har også knyttet til seg dyktige håndverkere, så som snekker, vindusreparatør, taktekker og elektriker. Vask av søppelrom Borettslaget har avtale med firmaet «Vaskebjørn» om rengjøring av søppelrommene og containerne to ganger i året. Utbedring av gjerder Gjerdene er satt opp av beboerne på eget initiativ, slik at det også er deres ansvar å holde disse vedlike og få utbedret evt. skader. Dette gjelder både for blokker og rekkehus.

14 14 Intensjonsavtaler Rammeavtale-Elektro som borettslaget forhandlet seg frem til for ti år siden, er fornyet. I avtalen inngår at borettslagets priser m.m. også skal gjelde andelseierne. De som skal ha utført arbeide på det elektriske anlegget i boligen, kan henvende seg direkte til TB Elektro AS i telefon TB-avtalen vil gi en forhåndspris på arbeid og materiell. Husk å referere til rammeavtalen med borettslaget. Andelseierne står selvfølgelig helt fritt til å benytte et annet autorisert firma. For elektroarbeider som blir utført, skal det i henhold til HMS-regelverket alltid leveres en Samsvarserklæring. Styret har også inngått en avtale med byggvareleverandøren Bygger n Orring om rabatt for andelseierne i borettslaget. Si fra i kassen at du bor i borettslaget, slik at du får den rabatten du skal ha. Beising av rekkehus og blokkterrasser Beisingen av rekkehusene og terrassene i blokkene ble startet i mai og sluttført i september. Arbeidet ble kunngjort i Slora og fulgt opp med informasjonsskriv til andelseierne gjennom beisesesongen. Stort sett ble arbeidet utført på dugnad av andelseierne selv. Det ble imidlertid leid inn hjelp fra firmaet Håndverksteknikk AS for å ta vanskelige og farlige partier og der andelseieren av rimelige grunner ikke kunne utføre arbeidet selv. Håndverksteknikk AS har også skiftet ut defekte bord m.m. Det siste har vært et mye større arbeid en antatt, men det var selvfølgelig nødvendig å gjennomføre det før beisingen. De totale kostnadene for beisingen er i overkant av 3 millioner kroner. Dugnadsarbeidet har spart borettslaget, og dermed andelseierne for svært store utgifter. Å sette bort hele arbeidet til et firma, ville medført utgifter i en helt annen størrelsesorden. Det står igjen noen mindre arbeider, som skal utføres i år. Det vil bli sendt ut et skriv, der andelseierne skal rapportere om gjenstående arbeider. I styremøtet foretok styret en evaluering av arbeidet, og noterte følgende punkter som bør vurderes ved neste gangs beising om anslagsvis seks år: 1. Blokker og rekkehus bør ikke beises samme år 2. Det bør vurderes om arbeidet skal settes ut til et firma 3. Hvis det settes ut, bør enkeltandelseiere som ønsker å utføre arbeidet selv, få en passende kompensasjon 4. Det bør vurderes å opprette en egen beisekomité, som blir honorert for arbeidet uavhengig av styreverv 5. Det bør bli anledning til å velge farger på rekkehusene

15 15 Fjernvarmeanlegget Stort sett fungerer anlegget slik det skal. Det har imidlertid i årets løp vært rapportert kalde konvektorer, som vanligvis har vært forårsaket av slam i anlegget. Dette har fortløpende blitt utbedret av VVS-gruppen/rørleggermester Jan Vidar Bergersen. Det har også vært lekkasjer med påfølgende forsikringssaker og reparasjoner. I år har vi heldigvis unngått frostskader. Det er fremdeles utfordringer ved fjernvarmeanlegget, som omtales nedenfor. Styret viser også til de fortløpende redegjørelsene i Slora.. Utredning av andre mulige oppvarmingsmetoder I generalforsamlingen ble det fattet følgende vedtak: "Styret undersøker mulighetene for og konsekvensene av overgang til elektrisk oppvarming, evt. komplettert med vedfyring og/eller andre energikilder med sikte på en overgang til dette dersom de tekniske, juridiske og økonomiske forholdene er tilfredsstillende. Saken blir lagt frem for generalforsamlingen i 2014 før en endelig beslutning tas." Det foreligger i utgangspunktet tre muligheter: 1. Overgang til elektrisitet som varmeforsyning, helt eller delvis 2. Beholde fjernvarmeforsyningen og oppgradere eller skifte ut varmeanlegget 3. Etablere egen nærvarmesentral, der man selv kan produsere energi og distribuere den gjennom eksisterende rør Dette er kompliserte spørsmål, som styret alene ikke har kompetanse til å løse. Styret har derfor engasjert OBOS Prosjekt AS (OPAS) til å utrede spørsmålet. Deres utredning er beregnet ferdig medio april 2014, slik at den ikke foreligger når denne årsberetningen skrives. Saken vil bli presentert på generalforsamlingen , der også representanter fra OPAS vil være til stede. Et sammendrag av rapporten vil bli sendt til andelseierne når den foreligger, slik at man kan fatte et vedtak på generalforsamlingen (sak E i innkallingen). Det er mulig at konklusjonen fra OPAS er så klar at man kan bestemme seg for en av mulighetene. Det er også sannsynlig at man kan komme til å foreslå at styret og OPAS arbeider videre med dette og at saken blir fremlagt på en ekstraordinær generalforsamling så snart det er mulig. Styret mener dette er et arbeid som fortsatt må prioriteres. Medlemsskap i "MinVarme", en fortsettelse av "Holmlia fjernvarmeprosjekt" Sloreåsen borettslag har vært med i sammenslutningen Holmlia Fjernvarmeprosjekt. De siste årene har prosjektet arbeidet med å kartlegge rammebetingelser og juridiske forhold som angår leveransen av fjernvarme. Prosjektet Holmlia fjernvarmeprosjekt var tidsbegrenset. Arbeidet er imidlertid videreført i sammenslutningen MinVarme, som i hovedsak har de samme medlemmene og de samme oppgavene. Som varslet i forrige årsberetning har Sloreåsen meldt seg inn sammenslutningen. Styret mener at det er helt påkrevet at borettslagene på Holmlia i

16 16 størst mulig grad står samlet i disse spørsmålene. Det gjelder tekniske løsninger, men ikke minst i forhandlinger med leverandøren Hafslund Varme AS. Vilkårene for leveranse av varme fra Hafslund har vært fastsatt i den rammeavtalen som Hafslund Varme AS (tidligere Oslo Energi) hadde med de fleste borettslagene på Holmlia, med Sloreåsen fra Denne avtalen er nå sagt opp, med virkning fra Forhandlingene om ny avtale startet høsten 2012 og fortsatte i 2013 og Hafslund Varme AS ønsker blant annet at alle lag går over fra den oppsagte rammeavtalen til tilnærmet standard leveransevilkår. Hafslund har utarbeidet forslag til en ny avtale, som ikke er akseptabel. Borettslagene som er med i MinVarme har derfor samlet avvist avtalen og tilskrevet Hafslund Varme om dette. Man ønsker vesentlige bedringer i avtalen. Temperaturen i leilighetene Styret har vedtatt at fjernvarmeanlegget skal innstilles slik at det skal kunne gi en temperatur på 22 grader i leilighetene, med et slingringsmonn hver vei på 1 grad. Det er dette som vil bli lagt til grunn når det gjelder klager på varmeleveringen. Energisparing Det er mye å spare på enkel og fornuftig energiøkonomisering. Her er noen tips: Den enkleste måten er å tenke over hva du ville gjort dersom du hadde individuell måling av vann og varme i leiligheten din og måtte betale for hva du faktisk brukte. Senk innetemperaturen noe. Ikke la vinduet stå åpent over lange perioder. Luft raskt og effektivt Senk temperaturen når du er på ferie. Senk temperaturen ved å skru ned ovnen, ikke ved å sette opp vinduet. Dusj litt kortere. Med disse enkle tiltakene kan du selv og borettslaget spare relativt store utgifter til energi uten at noen får det mindre behagelig. HMS forskriftene. Helse, miljø og sikkerhet Intern kontroll i borettslaget Kommunal- og regionaldepartementet har i brev av orientert om at styrene i borettslag og sameier har plikt til å arbeide med systematiske tiltak som skal sikre at aktiviteten i borettslaget planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen. Dette er et meget omfattende arbeid, og styret har fortsatt arbeidet med handlingsplaner i henhold til regelverket. De viktigste forskriftene som gjelder for vårt borettslag, dreier seg om brannvern, elektriske anlegg og lekeplasser. Kontroll av brannslukkere og røykvarslere Iflg. forskriftene om brannforebyggende tiltak og tilsyn skal alle boligene være utstyrt med manuelt slukningsutstyr som kan brukes i alle rom og i tillegg minimum én røkvarsler.

17 17 Anskaffelsen av utstyret er borettslagets ansvar. Utstyret hører til leiligheten og er borettslagets eiendom. Det må ikke tas med ved flytting. Kontroll med at utstyret er funksjonelt i orden er andelseiers ansvar. Borettslaget har engasjert Holmlia Vaktmesterservice AS for kontroll og skifte av batterier i boligenes røykvarslere i begynnelsen november/desember. Røykvarslerne i blokkoppgangene blir kontrollert av vaktmesteren hver første fredag i måneden. Radonmålinger Siden vinteren 2008/2009 er det foretatt radonmålinger i borettslaget i samarbeid med RadonLab. Resultatene er i hovedsak betryggende. Noen steder har det imidlertid vært behov for tiltak, som er satt i verk. Dette arbeidet fortsetter kontinuerlig. Elektriske anlegg Elektriske anlegg er årsak til mange branner, og styret har også her utarbeidet en handlingsplan for borettslagets fellesanlegg. Det er inngått en rammeavtale med TB- Elektro AS, som er kjent med borettslagets el-anlegg gjennom flere år, og som vil bistå styret i kontrollvirksomheten. Lekeplasser Hvert år får styret gjennomført grundige HMS-kontroller av lekeplassene. Også sommeren 2013 var det firmaet Lekeplasskontrolløren AS som stod for kontrollen. Firmaet er sertifisert av Veritas. Dette ble kontrollert Fallhøyde fra apparater og husker Om underlaget er tilstrekkelig støtdempende Råte Avstand til kanter som man kan skade seg på Slitasje på kjetting og oppheng. Størrelser på åpninger. Etter kontrollen ble det utarbeidet en fyldig rapport om tilstanden, der mangler av ulik alvorlighetsgrad ble påpekt. Disse manglene ble utbedret, slik at det skal være trygt å bruke lekeplassene. Husk likevel at foreldrene har et betydelig ansvar for sikker lek. Nøkler Styret har fra tid til annen henvendelse fra distribusjonsfirmaer som ønsker nøkler til blokkoppgangene. Av sikkerhetsgrunner avslår styret slike søknader. Vaktmestertjenester Vaktmestertjenestene utføres av Holmlia Vaktmesterservice AS. Styret er godt fornøyd med tjenestene som leveres og samarbeider godt med både firmaet og lokalvaktmestrene.

18 18 Trappevask På generalforsamlingen ble det vedtatt å sette bort trappevasken i blokkene til et egnet firma. Styret inngikk etter en anbudsrunde avtale med Økonomiske Løsninger AS. Utgiftene til trappevasken fordeles over husleien til andelseierne i blokkene. Tilbakemeldinger fra beboerne tyder på at dette fungerer godt. Grøntarealene Velholdte grøntanlegg bidrar både til beboernes trivsel og til verdiøkning på boligene. Borettslaget har avtale med Hage- og Grøntanlegg om stell, vedlikehold og ettersyn av disse. Det er viktig at også andelseierne følger opp stellet av grøntanleggene i tillegg til det profesjonelle vedlikeholdet. Det er nå opprettet en arbeidsgruppe, som har kommet med forslag til utbedring og nyanlegg av lekearealer og andre utearealer. Hensikten er å legge en helhetlig og langsiktig plan. Gruppen består av Vegard Iglebæk, Silje Mourier Haugen og Rune Henriksen. Den presenterte sine ideer og forslag for styret i et møte i begynnelsen av mars i år. Forslagene ble gjennomgått og gruppen er nå i ferd med å utarbeide en prioritert og kostnadsberegnet liste. Andelseierne vil selvfølgelig bli invitert til å komme med synspunkter på dette. Hvert år holdes det en felles runde med trefellingssøknader. Søknader om felling av trær må være styret i hende innen begynnelsen av mai. Styret vil hevde at det er hensiktsmessig at avgjørelser om dette tas av en nøytral, faglig instans, ikke det til enhver tid sittende styre. Det tar en time å felle et tre, 50 år å få det opp igjen! Hvert år kommer det inn rundt 20 søknader om felling, som blir vurdert av gartnerfirma. Også i 2013 ble fellingen ble utført av AB Trepleie i juli. Styret har flere ganger søkt Oslo kommune om å få felle trær som står utenfor borettslagets område, bla. nedenfor ballplassen. Dessverre har kommunen avslått dette med henvisning til at området har biologisk mangfold. Det settes ut container til hageavfall og annet større avfall hver 14. dag. Tidspunkter for dette kunngjøres i Slora og på nettsidene. Firmaet Anticimex AS har ansvaret for skadedyrbekjempelse i borettslaget. Flagging Borettslaget flagger på alle offentlige flaggdager. Det flagges også ved gravferder, dersom de pårørende ønsker det og gir beskjed til styret. Rusken-aksjonen 2013 Denne foregikk mandag Ca. 60 mål ble ryddet for rusk og søppel. Det var utplassert to containere og det ble samlet inn 200 store plastposer med rusk og rask. Det var innleid to mann og en traktor fra HVS AS. Det ble utført rundt 200 dugnadstimer av beboerne. Velferdskomitéen delte ut boller og brus etterpå, og barna fikk noen små gaver.

19 19 Velferdskomité Velferdskomitéen i Sloreåsen borettslag består i dag av to beboere: Tone Tjærbo, Sloreåsen 48 d Vegard Iglebæk, Sloreåsen 17 a Styrets representant er Vegard Arnesen Det hadde vært fint med flere medlemmer, og styret oppfordrer til at man tar kontakt med en av de ovennevnte eller styret. Hvis det er mange som deler på arbeidet, blir det mer hyggelig enn slitsomt. Målet med velferdskomitéen er å skape mer liv og fellesskap i borettslaget. Aktuelle arbeidsoppgaver er juletretenning, skirenn, bistand ved dugnad, 17-mai feiring og sommerfest. NABO Borettslaget er med i prosjektet NABO, som driftes av Stiftelsen Holmlia Nærmiljø. Hensikten er å sette i verk tiltak for å bidra til enda bedre miljø og sikkerhet i borettslagene. Det vil i særlig grad fokuseres på nabohjelp, der man ved enkle midler kan gjøre livet lettere for hverandre. Husorden Det vises til Husordensreglene, som er vedtatt av andelseierne i generalforsamling, altså ikke av styret. Det er så godt som aldri klagesaker i borettslaget. Bomiljøvekter Borettslagets uteområder og garasjeanlegg blir jevnlig inspisert av vektere fra Securitas. Ifølge vekterrapportene er det svært lite uregelmessigheter som er innrapportert fra vårt borettslag. Ta kontakt med bomiljøvekteren / Securitas ved behov, tlf Søknader om støtte Styret får fra tid til annet søknad om støtte til ulike gode formål. Siden styret forvalter andelseiernes midler, har man valgt som prinsipp å avslå alle slike søknader, og overlate dette til den enkelte andelseier. Garasjeanleggene Fjernkontroller og nøkler til portene kan kjøpes ved OBOS avdelingskontor på Lambertseter. Styret minner om at fjernkontrollene ikke skal etterlates i bilene. Dersom de blir stjålet, må samtlige fjernkontroller og radiomottagere i det aktuelle garasjeanlegget stilles om, noe som er et omfattende arbeid. Iflg. vedtak i generalforsamling skal borettslaget stå for vedlikehold av kjøreporter, mens nyanskaffelser skal betales av dem som har plass i det respektive anlegg. Gitterportene inne i anleggene er borettshavers private ansvarsområde.

20 20 Parkering Firmaet P-Service AS har ansvaret for parkeringskontrollen i borettslaget. Husordensreglene slår fast følgende i pkt. 6: Det er ikke tillatt å kjøre på gang- og sykkelveien. Dog er det tillatt å kjøre frem til husene ved transport av bevegelseshemmede, tunge gjenstander eller spesielt mye bagasje. Slik kjøring må foregå i gangfart (max. 10 km/t). Kjøretøyer må kun parkeres på de anviste plasser. Gjesteparkeringsplassene må ikke opptas av beboernes egne biler." Det er også bestemt at man ved gjesteparkering ut over tre døgn skal ha utfylt P-tillatelse liggende synlig i bilden. Styret vil presisere at det med den siste setningen i reglene ikke menes det juridiske/økonomiske eierforholdet til bilen, men siktes til biler som beboerne faktisk disponerer. Dette inkluderer altså biler som er leiet, leaset, lånt eller som disponeres i firmasammenheng eller lignende sammenhenger. Et spesielt forhold oppstår når andelseiere har overlatt bilen til f.eks. barn som har flyttet ut og ikke lenger bor i borettslaget. Hvis bilen ikke er omregistrert til sønnen eller datteren, blir det helt umulig for parkeringsselskapet å vite at den kan stå på gjesteparkeringsplassene. I slike tilfelle må man altså unngå å parkere på gjesteparkeringsplassen. DIVERSE RUTINER Styret tar også i denne årsmeldingen med rutiner og bestemmelser som gjelder for ulike forhold i borettslaget. Ombygginger og påbygginger Styret er positivt innstilt til ombygginger og påbygginger. Det er viktig at den enkelte andelseier får mest mulig spillerom innenfor sine fire vegger. En slik fleksibilitet vil i sin tur føre til en stabil beboermasse. Man må imidlertid søke om alle slike ombygninger. Det er viktig at ingen setter i gang slike arbeider uten å ta kontakt med styret først. Styrets prinsipielle holdning til forandringer i leilighetene er at dette skal tillates på følgende vilkår: 1. Arbeidene må være innenfor lover og regler. 2. Andelseieren er selv ansvarlig for å innhente de offentlige tillatelser som måtte være nødvendige. 3. Arbeidene må utføres fagmessig 4. Man må bruke autoriserte håndverkere der det er et krav. Dette gjelder bl.a. VVS-arbeider, rør- og våtromsarbeider. Ved elektroarbeider må man benytte firma som utsteder Samsvarserklæring for utført elektroarbeid. 5. På grunn av fjernvarmeanleggets spesielle karakter skal alle inngrep i dette utføres av VVS-gruppen JVB (rørleggermester Jan Vidar Bergersen) 6. Det må ikke tilkobles kjøkkenvifter til avtrekkskanalene i blokkene.