Arenessmauet Egersund Juli Tilstandsrapport. Himmel og Hav, Hestnes, Egersund. 672Tilstandsrapport.

Transkript

1 Juli 2009 Tilstandsrapport Himmel og Hav, Hestnes, Egersund. 672Tilstandsrapport.doc side 1 av 12

2 Himmel og Hav Slepoddveien 7, Egersund Jon og Inger Marie Harbye Tilstandsrapport Innhold Oppsummering s. 3 0 Generelt s. 4 1 Oversikt bygg og arealer s. 5 1 Tilstandsrapport hovedhus s. 6 2 Tilstandsrapport Fjøse og Låven s. 9 3 Tilstandsrapport garasje s Tilstandsrapport badstu og redskapsbod s Tilstandsrapport.doc side 2 av 12

3 Oppsummering Bygningene på eiendommen er av normalt god standard hensyntatt alderen. En del er nytt samtidig som noen avvik registreres. Ved renovering er varierende grad av retting av underlaget lagt til grunn, avhengig av bygningsfunskjonen. Høyest grad av renovering er utført på hovedhuset. Eiendommens største verdi er flott natur med unik beliggenhet, særegent bygningspreg, stort uteareal uten naboer tett innpå og kort avstand til sentrum. Eiendommen er meget godt egnet til større familiesammenkomster sommerstid som følge av det store og familievennlige området. Eiendommen har koselige terrasseområder med gode solforhold på både øst-, syd- og vestsiden. Egersund 21. oktober 2009 Jarle E.R. Skadberg 672Tilstandsrapport.doc side 3 av 12

4 0 Generelt Det meste av bygningsmassen er eldre bygninger som huseier har utbedret og restaurert rundt eksisterende konstruksjon. Huset har dermed avvik fra dagens standard og forskrifter i forhold til isolering, dimensjonering, retthet og luftetthet. Garasje med kjeller og tilbygg til hovedhus er nyoppsatt av nåværende huseier samtidig som restaurering av øvrige bygg har pågått. Tilstansdrapporten omfatter ikke andehus, fuglebur eller redskapsbod. Følgende ligger til grunn for nærværende rapport: Kontrollmåling av arealer Div tegninger fra byggesaksmappe Eigersund kommune. Bilder og informasjon etter inspeksjon / kontroll på stedet 672Tilstandsrapport.doc side 4 av 12

5 1.0 Oversikt bygg og arealer Arealer: BYA: 176 m² BTA: 205 m² BRA: 171 m² P-ROM: 144 m² 672Tilstandsrapport.doc side 5 av 12

6 2.0 Tilstandsrapport hovedhus 2.1 Generelt Hovedhuset har gjennomgått en omfattende restaurering / oppussing fra Opprinnelig bygg er utvidet med et tilbygg. Oppussingen er gjort rundt eksisterende konstruksjon. Avvik fra dagens standard hva gjelder retning, helning og høyder oppleves ikke sjenerende men som en del av husets gamle sjarm. I henhold til huseier er restaurering / oppbygging av gulv og vegg i loft utført uten dampsperre, mens yttertak og vegg i 1. etg. er gjenoppbygget med bruk av dampsperre. For gulvets del er det benyttet vindsperre / asfaltplater mot kryprom før isolasjon. Gulvet er isolert med 100 mm. For vegger er isolering lagt på innsiden av gammel tømmervegg. Veggene er tilleggsisolert med 100 mm isolasjon på innsiden av eksisterende tømmervegg. Taket er isolert med 200 mm mineralull. Isoleringen holder ikke dagens krav for nybygg. Gulv i kjøkken og stue er kontrollmålt for fukt. For kjøkken ble det registrert 8 10 vektprosent og for stuen 8,4 10,2 vektprosent. Dette er tørt og fint og en ser heller ingen kuving på gulvbordene. En vil allikevel anbefale mer lufting i ringmur for å sikre god utlufting under gulvet. Det er nye vinduer hvor noen er litt trege. En må regne med at det er knirk i gulv noen steder. For 7 til 8 år siden ble det oppdaget mus som hadde trengt seg inn ved et rør. Huseier har siden ikke sett noen mus i huset. Oppvarming: Huset har panelovn og peis i stue samt varmekabler for bad, vaskerom / bod og gang / entre. Det er ellers benyttet løse ovner. 2.2 Utvendig Tømmervegg vest ligger på fjell og i syd + øst på pusset stein. Huseier opplyser at eksisterende tømmervegg i 2. etg. vest er rettet 0,5 m etter at den ble skjev i forbindelse med en sprengningsskade under 2. verdens krig. Bordkledning er luftet men ikke lufting i topp. Fugleband i enkelte hjørner bør forbedres. Musetetting bør forbedres noen steder. Terrassen er fundamentert på fjell og stål. Terrassen følger terrenget / bakken i trinn. Levegg i sydøst i tilknytning til terrassen er ikke tilstrekkelig stiv. Spot- belysning og 500W er for tak utstikk 672Tilstandsrapport.doc side 6 av 12

7 syd er koblet ut pga. brannfare ifm. markise. Beslag over markisen på vestvegg har en knekk / er ujevn og henger noe ned. Det er registrert litt heng i port ved bolig / fjøs. Takvann føres til grunn og ikke til offentlig. 2.3 Innvendig Gangen har malt trepanel i vegger og tak med fliselagt gulv og integrert garderobe. Det er benytte gamle dører inn til bad og vaskerom / bod slik at dette stilmessig passer inn med det øvrige. Badet er har fliser på gulv og vegger med malt trepanel i tak. Det er varmekabler i gulv og membran skal være benyttet for dusjområde i henhold til huseier. Fuktmåling ble foretatt i befaring og indikerer at rommet er tørt og uten fuktproblemer. Vaskerom / bod ved siden av har også varmekabler i gulv Kjøkkenet har malt (krakelert, mangler kvistlakk) furugulv og malt trepanel på vegger. Taket har synlige sperr med en åpen løsning opp til 2. etasje. Gulv har helningsavvik på +/- 5mm. Himling +/- 7mm (ikke bjelkene). Det er knirk i trapp til 2. etasje. Huset har ikke rør i rør opplegg. Hovedstoppekran er plassert på kjøkkenet. Pipe er kledd inne med mer enn 2 sider, dvs. i strid med regelverk. 672Tilstandsrapport.doc side 7 av 12

8 Stuen har malt (krakelert, mangler kvistlakk) furugulv, malt trepanel samt tapet på vegger og synlige sperr i taket. Helningsavvik er 0 3cm for gulv og 2 5cm for takbjelker. Det er en synlig sprekk i pipe. Pipen har nytt innerløp av leca i gammel teglpipe ihht til huseier. Loft / 2 etasje er et åpent rom med lakkert furugulv og beiset / malt panel og tømmer i tak og vegger. Panel benyttet i tak er gjenbrukt slik det var før restaurering / oppussing. En kan se at isoleringen enkelte steder har noen gliper, men stikkeprøve over drager viser normal god tetteløsning for dampsperre. Svak svak tetting rund pipe i tak. Gulvet har et helningsavvik på +/- 5mm, og det er laget et lite sprang ved søylene midt på gulvet. Målingene er gjort uten å flytte på møbler. Soverom har beiset og lakket gulv med malt trepanel på vegger og synlige sperr i taket. Det er ellers en stor skyvedørsgarderobe med speil. 672Tilstandsrapport.doc side 8 av 12

9 3.0 Tilstandsrapport Fjøset og Låven 3.1 Generelt Restaurering / oppussing er gjort fra 2003 rundt eksisterende konstruksjon.det er også her avvik fra dagens standard hva gjelder retning, helning og høyder hvor også hvert av rommene ligger på forskjellige plan. Uryddig bæresystem. I henhold til huseier er restaurering / oppbygging av gulv utført uten dampsperre, mens det er benyttet dampsperre for yttertak og vegger. Gulvet er isolert med 100 mm. For vegger er isolering lagt på innsiden av gammel tømmervegg. Veggene er tilleggsisolert (innefor gml. tømmervegg) med 100mm.Taket er isolert med 100mm. Oppvarming: Det er panelovner i kjøkken og soverom samt stråleovn på bad. Under Fjøset og Låven er det en kjeller / krypkjeller (vinkjeller). Her er varmtvannsbereder for hovedhus og fjøse / låven plassert. Det registreres at det har vært mus her og spist noe på isolasjonen for rørene. Det er ingen synlig fukt her, men en får utslag på fukt ved måling av betongkonstruksjoner. 3.2 Utvendig Det er naturlige og mye skjevheter i konstruksjonen fra gammelt av. Det er ikke skjedd noen forverringer her etter som huseier opplyser. Det er luftet tak for konstruksjonen men med uklare overganger mot vegg. Et område under takutstikk mangler underkledning / underkledning er ikke fullført. Takvannet føres til grunn. 672Tilstandsrapport.doc side 9 av 12

10 3.3 Innvendig Kjøkkenet har lakkert furugulv samt malt panel for vegger og tak. Taket har synlige bjelker. Vann og avløp er tilknyttet offentlig. Det er ikke lagt opp til rør i rør. Stue med hemser har lakkert furugulv og panel for vegger og tak med varierende behandling. Trapper til hemser og hemskant mangler rekkverk. I tilknytning til stuen er det et bad med toalett, vask og dusj. Det er her registrert utettheter rundt en takventil. Membran bak fliser er lagt opp til trepanel i henhold til opplysninger fra huseier. Membranen burde vært høyere men det er ingen fukt registrert Dusj har litt svak løsning i hjørne, men ingen fukt registrert ved måling. Soverom har lakkert furugulv og hvitbeiset panel for vegger og tak. 672Tilstandsrapport.doc side 10 av 12

11 4.0 Tilstandsrapport garasje Garasjen med kjeller er oppført i Garasjen har betongdekke, enkel og uisolert konstruksjon. Bunnbord for garasje ligger i mørtel, noe som kan gi råte. Det er ikke papp under bunnsvill, men ingen synlige skader så langt er registrert. Det er satt opp provisoriske / løse hyller i garasjen. Takrytteren har ikke en god og varig tetteløsning, men det er ikke registrert noen lekkasjer fra området. Taknedløpet ved garasjen ligger høyt i singelen foran port, men ser helt ut. I kjeller under garasje er det ansamling av vann på gulvet. Dette skyldes en dreneringssvikt. 672Tilstandsrapport.doc side 11 av 12

12 5.0 Tilstandsrapport badstue Badstue er bygget på skallet av en gammel potetkjeller. Utvendig er den steinforblendet. Noe mørtel står i direkte kontakt med treverk. Taket er av torv. Beslag for gavler mangler. Den er isolert med 50 til 100mm. Badstuen er vedfyrt. Det er ikke ventil over røkrør, men en har benyttet stein som dekker over røret når ovnen ikke er i bruk. Det er ikke vann eller elektrisitet frem til badstuen. Badstuen har et lite forrom som er delvis fliselagt. Det måles fuktindikasjon i gulv og nedre del av vegger i forrommet.selve badstuen har tre i tak og vegger samt sittebenker og gulvrist av tre. Det registreres fukt i gulv og vegg ved ovn, mest i sydøst. Fukten er ikke synlig men målbar. Piggelektrode viser 8 10 vektprosent fukt i tak og 15 vektprosent nederst, noe som er tørt / i orden. Bedre drenering bør på sikt allikevel utføres. Dørene i badstuen er trege / henger. 672Tilstandsrapport.doc side 12 av 12