Verdi- og lånetakst. Enebolig Kisevegen NES PÅ HEDMARKEN. over RINGSAKER KOMMUNE. Utført av: Marius Oustad Ing.

Transkript

1 Nordahlveien 3 B, 2312 Ottestad marius@oustad.as Org.nr: Verdi- og lånetakst over Enebolig Kisevegen NES PÅ HEDMARKEN Gnr. 656 Bnr. 5 RINGSAKER KOMMUNE Utført av: Marius Oustad Ing. / Takstmann Befaringsdato:

2 Verdi- og lånetakst over Enebolig Kisevegen NES PÅ HEDMARKEN Gnr. 656 Bnr. 5 RINGSAKER KOMMUNE Sammenfattet beskrivelse Eiendommen ligger landlig til på Nes i Ringsaker kommune. Kort gangvei friarealer og Mjøsa. Ca. 6 km til Stavsjø og Tingnes med bl.a. nærbutikk, barnehage, skoler og diverse servicetjenester. Ca. 17 km til Brumunddal sentrum. Relativt flat tomt på ca. 3 daa. Deler av tomten er uopparbeidet. Solrik hage som er opparbeidet med plen, beplantning, trær, pryd- og bærbusker. Singlet innkjøring og gårdsplass med gode parkeringsforhold. Enebolig på 1 1/2 etasje med kjeller. Bygningen ble oppført i Fundamentert på støpte såler med støpt betonggulv i kjeller. Grunnmur er oppført i murte betongblokker. Etasjeskillere av trebjelkelag, isolert med flis. Yttervegger over grunnmur er oppført i bindingsverk, isolert med sydde matter. Salformet sperretak, tekket med taksteinsprofilerte metallplater. Loft er isolert med flis. Uthus med garasje og lagringsrom oppført i Støpt betonggulv for oppføring av garasje i Boligen er jevnlig vedlikeholdt og oppgradert senere år og fremstår med en normalt god standard. Av påkostninger ble det bl.a. gravd ny drenering i 1999, tak ble tekket om på slutten av 1990-tallet, ny kjøkkeninnredning, renovert to bad, lagt nye gulv og oppgradert fleste innvendige overflater i perioden Utvendig overflatebehandlet i Hovedhensikten med denne rapporten er å gi en beskrivelse av eiendommen, samt å formidle takstforetakets syn på normal salgsverdi (markedsverdi) av denne eiendommen, solgt på en profesjonell måte over en normal tidsperiode i dagens marked. Markedsverdi er definert som den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen ved et slikt salg. Markeds- og låneverdi Markedsverdi (normal salgsverdi): Kr Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi): Kr Ottestad, Marius Oustad Ing. / Takstmann Marius Oustad Org.nr Marius Oustad av 10

3 Oppdrag og forutsetninger Verditaksering av boligeiendom. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst. Egne forutsetninger Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil eller mangler han ikke kunne oppdage etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk sier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til gjeldende instruks. Der det i rapporten er foretatt antagelser er dette fordi angjeldende forhold ikke har latt seg bringe på det rene. Informasjon vedr. vedlikehold/påkostninger er basert på egne observasjoner og opplysninger fra kunde/rekvirent. Det er ikke rekvirert grunnboksutskrift, evnt. oppdelingsbegjæring og eventuelle heftelsesanmerkninger er derfor ikke vurdert. Normale byggekostnader er beregnet ut fra befaringsdagens gjeldende priser og forskrifter. Fradrag for gjenstående arbeider, alder, utidsmessighet o.l. omfatter også fradrag for økning i byggekostnad som skyldes endring av forskrifter fra byggeåret. Godt synlige og opplyste feil/mangler kommenteres, men det gjøres oppmerksom på at dette ikke er en tilstandsrapport med grundigere undersøkelser av hver enkelt bygningsdel. Rekvirent Rekvirert av: Jon Kristian Vangsnes Besiktigelse, tilstede Dato: Jon Kristian Vangsnes Eier - Hilde Birgit Vangsnes - Marius Oustad Takstmann Tlf.: Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Situasjonskart EDR Eiendomsregisteret Diverse Opplysninger fra takstmannens database Andre dok./kilder: Eier Muntlige opplysninger på befaring Marius Oustad Org.nr Marius Oustad av 10

4 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 656 Bnr. 5 Hjemmelshaver: Tomt: Konsesjonsplikt: Adkomst: Vann: Avløp: Regulering: Kommuneplan: Offentl. avg. pr. år: Forsikringsforhold Jon Kristian Vangsnes Eiet tomt. Areal 2 966,7 m² Iflg. EDR Nei Premiebeløp: Kr Kommentar: Offentlig frem til privat stikkvei. Vann fra privat vannverk som deles med 12 naboer. Privat avløpsanlegg med slamavskiller og terrenginfiltrasjon. Uregulert område. Eiendommen ligger i et LNF-område hvor landbruk og naturvern er dominerende. Kr Ca. beløp Ca. beløp Skattetakst Skattetakst: Kr År 2013 Belastning kr. 3360,-/år Bygninger på eiendommen Eiet bolig Byggeår: Anvendelse: Uthus Byggeår: Anvendelse: Garasjegulv Byggeår: Anvendelse: Iflg. eier Bebodd av eier Ca. byggeår Lagringsplass Ca. byggeår Betonggulv for oppføring av garasje Marius Oustad Org.nr Marius Oustad av 10

5 Arealer og anvendelse AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på og De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal. - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM) Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler. Eiet bolig - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom Kjeller Trapperom, 3 kjellerrom, vaskerom 1. etasje Entré/gang, stue, spisestue, kjøkken, soverom, bad/wc 2. etasje Trapperom/gang, bad/wc, 3 soverom, bod, kott Kott er ikke målbart pga. lav takhøyde. Arealer er beregnet ut fra innvendig oppmåling på stedet i hht. "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling". Sum bygning Eiet bolig - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom Kjeller Vaskerom Trapperom, 3 kjellerrom 1. etasje Entré/gang, stue, spisestue, kjøkken, soverom, bad/wc 2. etasje Trapperom/gang, bad/wc, 3 soverom Bod, kott Marius Oustad Org.nr Marius Oustad av 10

6 Uthus - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Garasje, gang, tidl. husdyrrom Arealer er beregnet ut fra innvendig oppmåling på stedet i hht. "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling". Sum bygning Uthus - romfordeling Etasje Primærrom Sekundærrom 1. etasje Garasje, gang, tidl. husdyrrom Garasjegulv - arealer Etasje Bruttoareal Bruksareal BRA m² Anvendelse BTA m² Totalt Primær Sekundær P-rom S-rom 1. etasje Betonggulv på 7 x 8 meter Sum bygning KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Eiet bolig Lokalisering Eiet bolig Bygningsdel/beskrivelse 210 Grunn og fundamenter, generelt Grunnen antas å bestå av fjell og jord/morenemasser. Fundamentert på støpte såler med støpt betonggulv i kjeller. Grunnmur er oppført i murte betongblokker. Ikke registrert tegn til setninger i grunnen. 212 Drenering Drenert med drensrør i PVC og Platon tetteskjikt mot grunnmur. Det ble gravd ny drenering i Kjeller virker tørr. Fuktsøk med fuktindikator viste noe utslag nederst på grunnmur. Kan også skyldes fuktopptrekk fra grunnen og anses som normal i eldre kjellere. 224 Frittbærende dekker Etasjeskille av trebjelkelag, isolert med flis. 225 Yttervegger Yttervegger over grunnmur er oppført i bindingsverk, isolert med sydde matter. 227 Takkonstruksjoner Salformet sperretak med flisundertak. Yttertak er tekket med taksteinsprofilerte metallplater. Vindskier og metallbeslåtte vannbrett i tre. Takrenner og nedløp i sort metall. Marius Oustad Org.nr Marius Oustad av 10

7 Taktekking fra 1990-tallet. Loft er inspisert fra loftsluke og fremstår som tørt. 233 Vinduer Vinduer med enkle glass og varevinduer i kjeller og ene stuevindu. Vinduer i 1. og 2. etasje med 2- og 3-lags isolerglass fra bl.a. 1987, 1997 og Ytterdører og porter Hvit profilert ytterdør med 2-lags isolerglass fra To terrassedør med 2-lags isolerglass. Malt tredør i kjellerinngang. 244 Innvendige dører Malte tredører og malte fyllingsdører. 251 Utvendige overflater Bygningen er utvendig kledd med stående panel. Grunnmur er pusset og malt. Overflatebehandlet i Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Kjeller: Betonggulv. 1. etasje: Fliser på bad. Laminat i entrè og på soverom. Øvrige gulv er belagt med parkett. 2. etasje: Fliser på bad. Parkett i øvrige rom. Ny parkett på stue og spisestue i Parkettgulv i 2. etasje ble lagt i 2013 og Bad i 1. etasje flislagt i 2009 og bad i 2. etasje i Løse fuger i dusjhjørne på bad i 2. etasje. 254 Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger Kjeller: Malt mur. 1. etasje: Fliser på bad. Malt strie på kjøkken. Ellers malt panel. 2. etasje: Fliser på bad. Øvrige overflater med malt panel. Fleste overflater er oppgradert i perioden , i lyse tidsriktige farger. Bad i 1. etasje ble flislagt i 2009 og bad i 2. etasje i Overflater på innvendig himling Kjeller: Malt og ubehandlet panel. 1. etasje: Malte plater og malt panel. 2. etasje: Malt tapet på bad. Ellers malt panel. Fleste himlinger er overflatebehandlet i perioden Trapper og ramper Malt åpen tretrapp til kjeller. Lukket tretrapp med malte vanger og lakkerte trinn til 2. etasje. Malt betongtrapp til inngangspartiet. Utvendig tretrapp til kjellerinngang. Godt vedlikeholdt. Marius Oustad Org.nr Marius Oustad av 10

8 262 Balkonger Utgang fra stue til sydvendt åpen terrasse på ca. 108 kvm. Fundamentert på støpte pilarer, betongheller og eldre betongterrasse. Konstruert i tre, pålagt terrassebord. Utgang fra ene soverom til utkraget balkong på 2,5 kvm. Godt vedlikeholdt. Terrasse ble oppført i 2002 og tilbygd i Fast inventar, generelt Kjøkkeninnredning med hvite profilerte fronter og laminert benkeplate. Fliser over kjøkkenbenk. Gasskomfyr med bredde på 90 cm. Gassflasker er plassert utvendig. Bad i 2. etasje er innredet med servantbenk og overskap med hvite profilerte fronter og helstøpt servanttopp. Speil med belysning. To skyvedørsgarderober med speilfronter i entrè. Skap- og benkeinnredning med hvite profilerte fronter og heltre benkeplate på spisestue. Overskap med glassdører. Innredninger av nyere dato. 312 Ledningsnett for sanitærinstallasjoner Vannledninger i kobber. Bunnledning i soil, øvrige avløpsledninger i PVC. 315 Utstyr for sanitærinstallasjoner Stålkum, kjøkkenventilator og opplegg for oppvaskmaskin på kjøkken. Servant, veggmontert klosett og dusjhjørne på bad i 1. etasje. Servant, klosett, bidèt, badekar og dusjhjørne på bad i 2. etasje. Stålkum, opplegg for vaskemaskin og 287 liters varmtvannsbereder fra 2002 på vaskerom. 320 Varme, generelt To ett-løps teglpiper, ene med luftekanal. Murt peis med Jøtul peisinnsats og parafinbrenner på stue. Elektrisk gulvvarme på begge bad. I tillegg elektriske panelovner. Parafinfyr er tatt ut av bruk. 360 Luftbehandling, generelt Mekanisk avtrekk på kjøkken og bad. Ellers naturlig ventilasjon via lufteventiler. 400 Elkraft, generelt 3-faset 230-volts anlegg. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i kjeller. 3 x 63 A inntak med 8 kurser og stiger til fordelingsskap i 2. etasje. Sikringsskap med automatsikringer i 2. etasje. 12 kurser og jordfeilbryter for hele anlegget. Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. Marius Oustad Org.nr Marius Oustad av 10

9 Uthus Lokalisering Uthus Garasjegulv Lokalisering Garasjegulv Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Fundamentert på støpte ringmur med støpt gulv på grunn. Oppført i bindingsverk, utvendig kledd med stående panel. Saltak tekket med flat sementstein. Garasje og husdyrrom er isolert med flis. Labankdører i tre. Innlagt strøm. Nylig utvendig overflatebehandlet og utbedret vindskier/vannbrett. Taktekking fra byggeår. Bygningsdel/beskrivelse 200 Bygning, generelt Betonggulv på 7 x 8 meter, isolert og støpt i fiberarmert betong. VERDIBEREGNING Årlige kostnader Årlige kostnader Off. utg../ev. eiend.skatt: Forsikring: Ansatte vedlikeholdskostn.: Sum kostnader Kr: Kapitalisert verdi Kommentar: Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige leieinntekter fordi det i dagens markedssituasjon for utleie ikke er samsvar mellom kapitalisert verdi og markedsverdi. Teknisk verdi bygninger Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg): Eiet bolig Uthus Garasjegulv Sum normale byggekostnader: Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider): Forskjellen mellom teknisk verdi og markedsverdi forklares med at eiendommer utenfor tettbebygde strøk ikke oppnår den samme verdiskapning som eiendommer i attraktive områder med tett bebyggelse. Teknisk verdi bygninger: Marius Oustad Org.nr Marius Oustad av 10

10 Tomteverdi Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet. Normal tomteverdi: Teknisk verdi inkludert tomteverdi Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet: Markeds- og låneverdi Markedsverdi: Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr: Låneverdi: Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr: Marius Oustad Org.nr Marius Oustad av 10