ARKITEKT OG INGENIØRKONTOR MNTF RAPPORT

Transkript

1 ARKITEKT OG INGENIØRKONTOR MNTF RAPPORT OPPDRAGSGIVER ADRESSE OBJEKT DIREKTORATET FOR NATURFORVALTNING MIDTSAND LEIR, MALVIK BYGG 8: MESSEBYGG Adresse: Postboks 25,732 1 Fannrem Telefon: Foretaksreg: NO E-post: post@,niisseno~oaoven.no Telefaks: Bankgironr:

2 Innledning Bakgrunnen for denne rapporten er forespmel av fra Dimt - Direktoratet for naturforvaltning - og senere bestilling av , om en tilstandsrapport av en militær bygning i Malvik kommune - messebygget i tidligere Midtsand leir. Det bes om fslgende utredning: Prioriteringsliste over dvendige utbedringstiltak som fslge av manglende vedlikehold - deles inn i må- og børtiltak. Overslag over materialkostnader med mdvendig ut bedring I restaurering (arbeidskostnader skal ikke medregnes) Bygningen er bygget i Den er en trebygning som inneholder stor sal med scene og tilhørende bakrom, peisestue, kjøkken og flere bi-rom som lager, wc, ganger etc. Det er delvis kjeller under bygget. Byggets totale areal er ca 31 5 m2 BTA i kjeller og ca 71 5 m2 BTA på 1. Etasje. Totalt har bygget dermed et areal på ca 1030 m2 BTA. Byggets plassering er i tidligere Midtsand leir i Malvik kommune. Registreringsbefaring ble foretatt Vår undersøkelse av bygget er utfrart uten destruktiv inngripen i konstruksjoner. Beskrivende del 1 registreringer Grunnmur 1 Kjeller Grunnmuren er av teglstein som på utsiden er pusset og på innsiden er eksponert uten behandling der det er kjellerrom. Det er kjeller under deler av bygget, mens det er støpt plate på mark under storsalen. Byggemetoden gir flotte rom med teglsteinsvegger der det er kjeller. Himlingshsyden er imdlertid lav. Enkelte steder ble det registrert fukt i kjelleren. Utvendig drenering 1 grunnmu~splast antas fraværende. Som etasjeskille over kjellenom er det delvis betong- delvis treetasjeskille. I 1. etasje Ytterveggen i 1. etasje er av tre. Det er ikke klart om dette er en vegg av plank eller om det er reisverks- eller stenderverksvegg. Mest sansynlig er dette en plankevegg. innvendig er veggen kledd med malt plate, panel eller en kombinasjon av speiikiedning med malt plate over. Utvendig er veggen kledd med stående falspanel med varierende bredde. Noen vegger er utvendig kledd med det som antas asbestholdige plater. Vinduer er koblede, med delvis manglende innerramme. De innvendige veggene er av tre, sansyniig trestenderverk med malt plate eller speil med plate over. Det ble registrert plater som må undersekes mhp asbest. Golvene er flotte, gamle tregolv eller vinylgolv. På kj0kken er det malte betonggolv. Sanitærrom har bruk av flis på golv og delvis på vegg. Himlinger er malte plater.

3 2.3 Takverk Takverket er bygd opp av treverk med horisontale himlinger. Utvendig er taket kledd med lavprofil metallplater. Det ble registrert svank i takfiatene. Noen takrenner er ødelagte, mangler ved taknedlrap ble registrert og ingen av taknedlrapene er tilknyttet overvannsledning. 2.4 Teknisk Det er dårlig sanitærmessig dekning i bygget. Det er tilstrekkelig kapasitet på VIA i kjøkken. Her er mulighet for nødvendige tilpasninger. Det er innmontert 3 stk brannslangeskap, noe som anses tilstrekkelig for degget. Funksjonen på dette anlegget må sjekkes. Når det gjelder Wcdekning er det en avdeling med 2 stk toaletter for Damer og 1 stk toalett samt 1 stk pissoir for Hmer. HWC fmes ikke. Det er ikke egne toaletter for kjnikkenpersonale. Totalt anses disse fasilitetene for underdimensjonerte og de er ikke handikapvennlige. Det er ikke ventilasjonsanlegg i bygget, bortsett fia et avtrekksdegg i forbindelse med kjøkkenet. Det elektriske degget er av eldre dato. Det tilfredsstiller ikke dagens oppdaterte krav, men er ikke ulovlig i bruk så lenge bygget ikke gjennomgår en omfattende renovering. Ved slik oppdatering må hele det elektriske degget påregnes utskiftet. Anlegg som ikke er i bruk, skal demonteres. Når det gjelder lysarmaturer, må disse sjekkes rnhp PCB. 2.5 De enkelte rom Kjelleren under scenen: e Rommet er uryddig - må ryddes e Det ble registret noe fukt langs overgangen yttervegg l golv. Kjeller under kjekken l peisestue: Flotte kjellerrom med eksponert tegl e Registrert noe fukt langs overgangen yttervegg l golv Det ble registrert skadelig fukt i bjelker og stubbloft under rom 111. Det trengs opprydding yprom under toalettrom XI: e Bjelker mellom betongelementene er råteskadet. Dette kan ikke hles på oversiden av gulvet. Konsekvensen er vanskelig å fastslå uten inngrep. Disp l Lager I Dmblad i dm mot kjnikken mangler e Rommet trenger overflaterenovering Kjekken II: e Kjøkkeninnredningen er delvis revet ut. Det gjenstår å avslutte utriving av innredningen. Tekniske anlegg må tilpasses Fremtidig Inrsning e Gulvene trenger overflatebehandling. NILSSEN OG OPØYEN AS

4 NILSSEN OG OP0YEN AS Disponibelt rom m: + Det mangler dnirblad i dsra mot kjøkkenet + Gulvet svikter rett innenfor dara mot kjøkkenet (Se kommentar kjeller) + Ytterdara er utett. Peisestue indre del W: + Diverse opplegg teleanlegg må fjernes. + Parkletten trengs sliping og lakkering. + Vegger over brystningspanel trenger overflatebehandling. Peisetue fremre del V: + Dørbladet i h a mot kjøkkenet er helt ødelagt. + Parketten trenger sliping / lakkering + Vegg over brystningsspeilene trenger overflatebehandling + Det er heng i himlingen Gang VI: + Selve ytterdnira er i dårlig forfatning + Glass over ytterd9i.a er knust og må erstattes. + Glass i dsra mot storsalen må erstattes Lager 1 Disp VIl: + Det mangler dnirblad inn til rommet + Rommet må ryddes. Gang W: + Kjølerom - komplett ferdig enhet tas ut. Storsal mre del IX: + Tregolvet trenger sliping og lakkering + 3 stk glass i vegg mot VIiI er knust og d erstattes. Storsal X: + 14 stk panelovner (noen ligger nede på golvet) bør sjekkes og evt skiftes + Glass i utgangslar viovn (mot sjøen) er i stykker og erstattes. + 5 glassruter i vinduer er ødelagte og erstattes. Toalettrom XI: + Las flis på gulv festes Gang XII: 6 Registrert bom i flis på golv - festes + Ødelagt veggplate erstattes NB! Sansynlig asbest. Scene Xm: + Ingenting spesielt anmerket Toalettrom XTV: + Generell overflatebehandling trengs + Urinal og WC er på samme rom (liten kapasitet) Gang XV: 6 Db1 ytterdm mangler skåting 6 Dmbladet i dsra mot storsal er ødelagt og må erstattes. Disp rom XVI: + Diverse teleteknisk utstyr med opplegg må rives. 1" Initialer 1

5 2.6 Utvendige fasader Generelt: + Det er et generelt problem at den utvendige kledningen er for tett skåret ned mot vanneser og andre horisontale avgrensninger. Dette medfører kapilæroptrekk av fukt i enden av panelet. Resultatet av dette er at panelet i stor grad har råteskader i underkant og et stykke oppover. + Vinduene har utvendig skader i kittingen + 3 fasadevegger har sansynlig asbestholdige fasadeplater + Vindskier / vannbord har råteskader + Foran inngangene har betongkanter og fotskraperister skader 1 mangler + For øvrig noen mangler som går på manglende vannnese &teskadet spikerslag innenfor + Utvendig på grunnmuren er det noen steder sår i pussen 2.7 Taket Generelt: + Taket er et stålplatetak med lav profil. Platene er av eldre årgang og anses moden for utskifting. Det ble ikke registrert lekkasjer gjennom taket + Takflaten har svanker / setninger + Flere takrenner er skadet - noen bulket, andre har rustskader / hull. + Takrennene som ikke skiftes må renskes + Flere taknedlsp fungerer ikke 3 Vurdering Bygget er i overkant av 60 år gammelt. Både de bygningstekniske og de tekniske løsningene har utviklet seg mye siden dette bygget var nytt. Man har også i årenes kip tilført dette bygget nye tekniske løsninger som sanitærforhold, elektrisistet, kjøkken mfutstyr osv. Det er uk~ent om bygget er etterisolert og det har pr i dag 2 lags koblede vinduer eller en ytter og innerramme.. Selv om bygget har vært vedlikeholdt (dette har riktignok vært dårlig en periode), er man kommet til et punkt der man må vurdere om det er riktig å "vedlikeholde" bygget eller om man skal foreta større utskiftinger og mdvendige oppgraderinger. Vi mener det må vurderes om det er riktig å foreta overflaterenovering uten å foreta en stsrre teknisk oppgradering både på bygg og tekniske anlegg. Man skal imidlertid være klar over at dersom man iverksetter stme oppgradering, etter PBL en hovedombygging, vil man komme i den situasjonen at dagens forskrifter slår inn. Dette betyr at krav for lyd, brann, energi, statikk og tilgjengelighet må oppfilles. Bygget er og vil være en bruksenhet og en branncelle. av for lyd og brann vil derfor under ingen omstendighet bli vanskelig. Tilgjengelighetskravet vil kunne tilpasses. Det er kravene på energi og statikk som vi1 kunne bestemme om bygget skal viderefnires eller rives. Blir det stilt krav om full innfrielse på disse kravene, vil vi anbefale å rive bygningen. De oppgraderinger som foreslås kan hver for seg gjennodres uten at kravene slår inn. Vi ser imidlertid argumentet dersom alle forhold skal utfrnres samtidig. Vi mener at såfiemt bygget ikke endrer antall bruksenheter, brannceller og heiier ikke karakter, kan man utfrnre det som er optimalt praktisk 1 teknisk / økonomisk for å renovere bygget. NILSSEN OG OPØYEN AS I vår innstilling i det ettdlgende, er det tatt utgangspunkt i at bygget skal renoveres innenfor optimale praktiske / tekniske /rakonomiske rammer. Dette betyr at i fordelingen mellom Må og Bør, er derfor kun direkte skader tatt inn under Må, og generelt vedlikehold, oppgradering og utskifting tatt med under Bm. Initialer T'

6 Utbedringer Mangler / skader som må utbedres: De forholdene som etter vårt skjm må utfmes og som direkte kan tilbakefrares til manglende vedlikehold er: Skifte av vindskier l vannbord som er råteskadet Skifte nedre del av utvendig panel som er råteskadet. Dette kan gjøres ved at panelet opp til UK vindu skiftes. Det legges inn horisontal vannese i overgangen mellom nytt og gammelt panel. Vinduer må re-kittes, skrapes og males Ytterdnrrer shpes og males Ytterdnrr rom XV anordnes med skåte Utvendig panel skrapes og beises Takrenner renskes og utbedres Taknedl* kompletteres. NB! Utspyere. Betongkanter og fotskraperister utbedres Knuste glass i vinduer og dnrrer skiftes Bygget må ryddes innvendig - inkl fjerning av utstyr etc Gulv i rom iii utbedres Gulvflis rom X1 festes Skadde / manglende dnrrblad erstattes Det må "ryddes" i det elektriske og det teletekniske anlegget Lysarmaturer sjekkes rnhp PCB, evt skiftes Brannslangeskap sjekkes og evt utbedres. Det må ryddes i det sanitærtekniske anlegget på kjøkkenet Mangler l skader som ber utbedres: Her har vi listet opp de forholdene vi mener b r utbedres / oppgraderes. Dette er ikke bare fortlspende vedlikehold, men også utskifting / oppgradering pga elde, uten at dette etter vårt syn utlaser oppqllelse av dagens forskriftskrav, jmfr pkt 3 foran. Vi forutsetter derfor at disse oppgraderingene kan utføres uten at de er søke eller meldepliktige. Forutsetningen er at bygget ikke endrer karakter ihht PBL I TEK. 4 Det bm graves opp mdt grunnmuren, legges drens, tett ledning for takvann og grunnmur palegges grunnmursplast. 4 Flikkpussing utvendig grunnmur 4 Det bør skiftes panel på hele huset (I tilfelle denne løsningen velges, utgår pkt 2 over). NB! Dette medfrarer etter all sansynlighet asbestsanering. Samtidig bm man tilleggs-letterisolere og veggen belegges med asfaltimpregnerte plater før utlekting og ny kledning. 4 Det bar skiftes vinduer 4 Det bsr skiftes yttenbrer 4 Alle takrenner og nedlap skiftes. Nedlap tilkobles tett takvannsledning 4 Takbelegg skiftes. Samtidig kontrolleres taket for svaukene l setningene, som evt utbedres. 4 Alle tre- og parkettgulv slipes og lakkeres 4 Betonggulv shpes og males 4 Alle innvendige vegger males 4 Himlinger males 4 Det elektriske anlegget rustes opp 4 Sanitæranlegget rustes opp Det er ikke tatt med installering av ventilasjonsanlegg for generell romventilasjon. Dette må naturligvis vurderes, men er ikke tatt med i overslaget her. NILSSEN OG OPØYEN AS Initiale

7 5 Kostnader Kostnader som må utfrtres: - + Skifte av vindskier l vannbord + Skifte nedre del av utvendig panel. Det& kan gjrares ved at panelet opp til UK vindu skiftes. Det legges inn horisontal vannese i overgangen mellom nytt og gammelt panel. Vinduer må re-kittes, skrapes og males Ytterdører skrapes og males Ytterdm rom XV anordnes med skåte + Utvendig panel skrapes og beises + Takremer renskes og utbedres + Talmedlnip kompletteres. NB! Uispyere. + Betongkanter og fotskraperister utbedres + Knuste glass i vinduer og dører skiftes Bygget må ryddes innvendig - inkl fjerning av utstyr etc 18600, , , , , , , , , , ,- e Gulv i rom I11 utbedres ,- + Gulvflis rom X1 festes + Skadde l maglende dnrrblad erstattes + Det må "ryddes" i det elektriske og det teletekniske ankget + Lysannaturer sjekkes mhp PCB, evt skiftes 6 Brannslangeskap sjekkes og evt utbedres. Totale kostnader ekski MVA Fradrag for mulig egeninnsats Totale nødvendige utlegg ekski MVA 25 % MVA 4.500, , , ,- 1.OOO, , , , SUM NBDVENDIGE UTLEGG INKL MVA ,- NILSSEN OG OPØY EN AS Initialer?

8 Kostnader for arbeider som bar utbedres: + Rigg, drift og administarsjon + Det bør graves opp rundt grunnmuren, legges drens, tett ledning for takvann og grunnmursplast. + Flikkpussing av grunnmur + Det bør skiftes panel på hele huset. NB! Dette medfører asbestsanering. Samtidig bør man tilleggs- / etterisolere bygget og veggen belegges med asfaltimpregnerte plater før utlekting og ny kledning. + Det bør skiftes vinduer + Det bør skiftes ytterdører + Alle takrenner og nedløp skiftes. Nedløp tilkobles tett takvannsledning + Takbelegg skiftes. Samtidig kontrolleres taket for svankene / setningene som utbedres. + Alle tre- og parkettgulv slipes og lakkeres + Betonggulv skrapes og males + Alle innvendige vegger males + Himlinger males + Det elektriske anlegget rustes opp + Sanitæranlegget rustes opp Totale kostnader ekski MVA Fradrag for mulig egeninnsats Totale mdvendige utlegg ekski MVA 25 % MVA Usikkerheter og Marginer , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,- SUM NØDVENDIGE UTLEGG INKL MVA ,- NILSSEN OG OPØYEN AS Initialer?

9 6 Avslutningsvis Bygget har et typisk militært ekstekr, men det finnes mange slike bygninger, slik at vi kan ikke se at dette bm være en grunn for bevaring. Innvendig er det storsalen som er av "gammel storhet". Den har en gang vaert meget fin,har også i dag fine trekk og det ville være fint om den kan bevares. I tillegg er det etter vårt syn kjellerne med de eksponerte teglveggene som dernest er de mest bevaringsverdige. Vi mener derfor at dagens eiere bør legge en strategi for byggets fierntid, der man velger en vedlikeholds- og oppgraderingsplan, der følgende rammer kan være farende: + Kjellerne skal tas vare på og være fundament for fremtidig bygg + Storsalen skal bevares i så stor grad som mulig + Byggets utforming med volumoppbygging, Dm- og vindusutforming etc beholdes + Bygget gjennomgår en bygningsteknisk I teknisk oppgradering med dette som utgangspunkt, ved at dagens PBL og TEK blir lagt til grunn i så stor grad dette er praktisk / økonomisk mulig. Fannrem, Nilssen og -en AS r3 [T- Per Opøyen NILSSEN OG OPØY EN AS

10

11

12 NILSSEN OG OP0YEN AS Initiale T"=

13

14