Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /108

Transkript

1 Saksprotokoll Påskedagsheia B1-B2 - forslag til reguleringsplan Arkivsak-dok. 16/27579 Saksbehandler Gidske Houge Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /108 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar iht. plan- og bygningsloven at forslag til detaljplan for Påskedagsheia B1-B2 med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 18/108 Møtebehandling Votering Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Kommuneplanutvalget vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar iht. plan- og bygningsloven at forslag til detaljplan for Påskedagsheia B1-B2 med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. side 1 av 1

2 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Gidske Houge Utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Påskedagsheia B1-B2 - forslag til reguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar iht. plan- og bygningsloven at forslag til detaljplan for Påskedagsheia B1-B2 med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg Vedlegg 1 - Oversiktskart Vedlegg 2 - Forslag til plankart Vedlegg 3 - Forslag til bestemmelser Vedlegg 4 - Planbeskrivelse Vedlegg 5 - Illustrasjonsplan Vedlegg 6 - Utomhusplan LEK Vedlegg 7 - Illustrasjoner Vedlegg 8 - Overlapp med områdeplan Vedlegg 9 - Lengdeprofiler vei Vedlegg 10 - ROS-analyse Vedlegg 11 - Merknader til oppstart Bakgrunn Planforslaget er fremmet av Asplan Viak på vegne av Nedenes Vekst. Nedenes Vekst har i tillegg engasjert Rambøll som arkitekt for prosjektet og rådgiver for grønnstruktur og lek. Planområdet ligger på Nedenes. Området avgrenses av eksisterende bebyggelse i sør, Nedenes lokalsenter i vest, øvre deler av Påskedagsheia i nord og eiendomsgrenser i øst. Planområdet er på totalt 66 daa. Planforslaget legger opp til en variert boligbebyggelse med både leilighetsbygg, konsentrert småhusbebyggelse og eneboliger. Planens bestemmelser åpner for en viss tilpasning av boligtyper etter markedet. Utbyggingen vil gi minimum 102 og maksimum 137 nye boenheter med tilhørende infrastruktur. I tillegg til adkomstvei fra sør planlegges det en snarvei i form av en vinteråpen gangvei direkte vestover mot lokalsenteret. Eksisterende stier mot Påskedagsheia sikres i planforslaget. Innkomne merknader med kommentarer: Det ble varslet oppstart om arbeid med reguleringsplan , med frist for merknader satt til Det har kommet inn fire innspill til planarbeidet. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 6

3 Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert Fylkesmannen er positive til at det reguleres boliger i dette sentrale området på Nedenes. Det vises til nyere føringer vedrørende areal- og transportpolitikk. Det vises til at de innerste områdene regulert i områdeplanen ligger langt unna lokalsenteret, og at en på senere tidspunkt bør vurdere å ta ut disse områdene. 2. Viser til pågående arbeid med revisjon av Nedenes bydelssenter. Mener at planarbeidene bør sees i sammenheng, og helst regulert i en felles plan for å sikre helhet. 3. Planarbeidet må redegjøre for klima og energi. Fylkesmannen forventer høy arealutnyttelse med restriktive krav om parkering. Det må tilrettelegges for gående og syklende. Det anbefales at en i planarbeidet forsøker å korte ned avstander. 4. Det vises til at Påskedagsheia er et svært viktig friluftsområde med høy brukerfrekvens. Fylkesmannen hadde innsigelse til områdeplanen ut fra dette forholdet, og det forutsettes at nåværende planarbeid er i tråd med grunnlaget for frafall av innsigelsen. 5. Kvaliteter i nærområdet er viktig for folkehelsen. Det forutsettes at skole og barnehager blir direkte involvert i planarbeidet. 6. Viser til verdiene i hverdagslandskapet. Ny bebyggelse og anlegg må plasseres og utformes etter de premisser landskapet legger. Landskapsmessige konsekvenser må synliggjøres på en klar måte. 7. For barn og unge forventes det at det gjøres rede for sikker skolevei mm, og at det er tilfredsstillende lekeareal innenfor planområdet. 8. I tillegg skal det redegjøres for folkehelse, støy, risiko- og sårbarhet og naturmangfoldloven. 1. Tas til orientering. Boligområdene innerste i feltet er vurdert i forbindelse med revisjon av kommuneplanen, og blir liggende. 2. Revisjonsarbeidet av bydelssenteret inneholder ikke elementer som vil påvirke forslaget til Påskedagsheia. 3. Planforslaget er positivt med tanke på klima og energi. Utnyttelsesgraden er økt fra områdeplanen for å få en mer effektiv utnyttelse. Området ligger med gangavstand til skole, barnehage, butikker og holdeplass for buss. Ved å etablere ny gangvei kortes turen til butikken med 500 meter. Krav til parkeringsplass for leilighetene er senket fra kommuneplanens krav, og her skal parkeringen i kjeller. Det etableres sykkelparkering og tilrettelegges for el-ladning for både biler og sykler. 4. Planforslaget forholder seg til tidligere avklaringer. Koblinger til eksisterende stier ivaretas. 5. Tas til orientering. Konsulent har hatt eget møte med Nedenes skole. Barnehagen som var med i prosessen knyttet til områdeplanen er flyttet til Engene. 6. Området er småkupert. Krav til høy utnyttelse og universell utforming gjør at det må foretas store terrenginngrep ved utbygging. Avgrensningen av det enkelte byggeområdet er justert for å få til en bedre tilpasning til terrenget slik at skjemmende skjæringer unngås. Det blir noen fyllinger, da også som et resultat av planlagt gangvei. Utbyggingen er godt illustrert. 7. Vei til lekeplasser, skole og fritidsaktiviteter er trygg. Det er regulert tre større lekeplasser innenfor området. I tillegg er området godt knyttet opp mot grønne områder for frilek. 8. Området ligger ikke nær en større vei så støy-utredning er ikke foretatt. Resterende tema er besvart i planbeskrivelsen / saksframlegget. Aust-Agder fylkeskommune, e-post sendt Viser til den nære plasseringen ved dagligvare, skole og kollektiv. Bifaller sterkt ønsket om en mer direkte kobling mot Nedenes senter, men også til nærmeste holdeplass ved Natvigveien. 2. Planen bør vise hvordan utbyggingen kan tilføre senteret kvaliteter. Deler derfor Fylkesmannens vurdering om felles plan. 3. Mener det bør legges til rette for høy utnyttelsesgrad, og høyest nærmest kollektivaksen. Det forutsettes at det ikke gjøres noe videre konsum av grønnstrukturen i området og at forbindelser til de grønne områdene ivaretas. 4. Seksjon for kulturminnevern har ingen merknader. 1. Tas til orientering. Adkomstveien er raskeste vei til holdeplassen. 2. Planforslaget tilfører lokalsenteret boliger, en kvalitet som senteret ikke har fra før. Funksjonsblanding er viktig for å få til et dynamisk senter. 3. Grad av utnyttelse er økt. Det reguleres blokker nærmest senteret. Grensen mot grøntområdet er justert, men det konsumeres ikke mer grøntområder. Koblinger mot grøntområdene er regulert og ivaretatt. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 6

4 4. Tas til orientering. Statens vegvesen, brev datert Minner om byggegrense mot fylkesveien. Mener videre at det er viktig å ta vare på grunnprinsippene i overordnet plan. Tas til orientering. Grunnprinsipper for vei er overholdt ved at det er fortau langs adkomstveien. Veien er flyttet litt for å få til en bedre tilpasning. Agder Energi Nett, brev datert Det må tas hensyn til eksisterende nett innenfor planområdet. Tilgang til høyspenningskabler må ikke hindres. Det må etableres nye nettstasjoner. Disse skal ikke plasseres ved lekeplasser. Viser til regler for ledningsnettet. Tas til orientering. Eksisterende ledningsnett planlegges lagt i bakken. Ny nettstasjon er ikke plassert nær lekeplassen. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanens arealdel og områdeplan Området er i kommuneplanen vist med hensynssone regulering, dvs. et område der gjeldende reguleringsplan skal styre arealbruken. Området er videre regulert i områdeplan for Påskedagsheia (2008). Områdeplanen avsetter flere delområder til boligformål med videre krav om detaljplan før utbygging. Detaljplanen som nå er oppe til vurdering omfatter områdene B1, B2A og B2B. Detaljplanen endrer på områdeplanen på visse punkt, i hovedsak etter signaler fra kommunen. Grad av utnyttelse og høyder er økt, mest nærmest Nedenes senter. Dette sikrer en bedre utnyttelse av et område som ligger nært knyttet opp mot et knutepunkt. Adkomstveien innover i feltet er flyttet til østsiden av bebyggelsen. Dette sikrer en direkte adkomst fra boligene og ut i de grønne områdene, noe som vi gi en bedre bokvalitet, samt muligheten for en bedre arrondering mot høyde-partiene / terrenget. Avgrensningen av boligområdene mot friområdene er justert flere steder for å sikre en bedre tilpasning til terrenget. Ny gang- og sykkelvei er regulert mellom boligområdene og lokalsenteret for å sikre en raskere og mer miljøvennlig adkomst. Gangveien går gjennom regulert friområde og spesialområde bevaring av landskap og vegetasjon. Endringene vises i vedlegg 8 og i planbeskrivelsen på side 26. Etter bestemmelsene i vedtatt områdeplan skal det utarbeides en utomhusplan som skal vedlegges forslag til detaljplan. Vedlagt forslaget er det laget en illustrasjonsplan over hele området, samt en utomhusplan over den sentrale lekeplassen. Estetikk og landskapsvirkninger Området ligger eksponert til og med mye naturlig terreng. Det er kommet råd fra kommunen at utnyttelsesgraden økes sett i forhold til områdeplanen, da det er ønskelig å bygge opp rundt knutepunkt. Utbyggingen vil medføre store inngrep i terrenget, både for å kunne framføre teknisk infrastruktur etter tilfredsstillende standard og for å kunne bygge ut med høy utnyttelse. Veiframføringen og terrenginngrepene vises i vedlegget om lengdeprofilene på veiene. For å oppnå en god utforming er det i planarbeidet jobbet mye med landskap. Vedlagte illustrasjoner viser hvordan den høyeste bebyggelsen er lagt inn mot høydene, for så å trappes ned mot eksisterende bebyggelse. Bestemmelsene i planforslaget legger også sterke føringer for utforming av fremtidig bebyggelse. Dokumentnr.: 16/ side 3 av 6

5 Videre er det jobbet med arronderingen av byggeområdene mot friområdene for å få til en bedre tilpasning mot terrenget. Veien er flyttet til østsiden av bebyggelsen, noe som innebærer at en unngår høye skjæringer inn mot høyde-partiene. Selv om det er gjort store forbedringer fra områdeplanen vil det likevel være noe behov for fyllinger. Disse er vist på plankartet. Fyllingene skal jordkles slik at naturlig vegetasjon kommer opp i disse områdene. Barn, unge og sosiale møteplasser Planforslaget legger opp til gode løsninger for barn og unge. Fordelt på området ligger tre lekeplasser. Krav til innhold og opparbeidelse er sikret gjennom bestemmelsene. Det er også utarbeidet en utomhusplan som viser opparbeidelse av den sentrale lekeplassen. Sett i forhold til kravene i kommuneplan 2018 som nå er ute på høring burde det vært laget en utomhusplan for hvert av lekeområdene, samt for de felles uteoppholdsarealene. Da dette enda ikke er en del av vedtatt kommuneplan, har ikke rådmannen krevd det. I forhold til gjeldende kommuneplan 2013 inneholder planforslaget for lite areal regulert til lek. Det skulle her vært satt av 5 m 2 til småbarnslekeplass, 10 m 2 til nærlekeplass og 25 m 2 til nærmiljøanlegg. Til sammen ville dette utgjort et krav på m 2 for 137 boenheter. Erfaringsdata fra Arendal kommune tilsier at det er få barnefamilier som flytter inn i leilighetsbygg. Kommunen har også sett at det etableres for lite / for dårlige områder for voksne. I forslag til ny kommuneplan 2018 er det derfor foreslått at krav til lekeplass reduseres fra 40 m 2 til 25 m 2 per boenhet, samtidig som at det innføres et krav på 15 m 2 per boenhet til felles uteoppholdsareal. Planforslaget for Påskedagsheia innfrir disse kravene ved at det settes av m 2 til lek og m 2 til felles uteoppholdsareal. Kravene i nytt forslag til kommuneplan tilsier m 2 til lek og m 2 til felles uteoppholdsareal. Samlet setter forslag til reguleringsplan av et areal til disse formålene tilsvarende det som er kravene i forslag til ny kommuneplan (5.552 m 2 mot m 2 ). At arealene er noe skjev-fordelt mellom lek og felles uteoppholdsareal mener rådmannen er akseptabelt, da det er kort vei mot skole og muligheter for frilek i nærliggende skogsområder. Løsningene for lek og uteoppholdsareal er diskutert med barn og unges representant som er positiv til forslaget. Rådmannen anbefaler løsningen da den legger opp til bedre møteplasser på tvers av generasjoner enn det som er kravene i kommuneplanens bestemmelser. Trafikksikker adkomst til lekeplassene er sikret både via fortau langs veien og via stier på baksiden av bebyggelsen. Fra lekeplassene er det enkel adkomst ut til regulerte friområder med stier. Lekeplassene er også koblet sammen via stier. Til skole og idrettsanlegg på Nedenes er det gangavstand langs fortau og gang- og sykkelvei. Området ligger nær Nedenes skole og derfor attraktivt for barnefamilier. For å gjøre området enda mer attraktivt for barnefamilier, er det i bestemmelsene satt krav til at eneboliger i området skal føres opp med en minstestørrelse på 140 m 2. Friluftsliv Området er i dag mye brukt av lokalbefolkningen, og er i kommunens friluftsanalyse definert som et svært viktig nærturterreng. Det går flere stier på kryss og tvers i området, og selve toppen av heia er et fint utsiktspunkt. I planarbeidet har det vært viktig å sikre forbindelseslinjene slik at mulighetene for å ferdes i området ikke hindres. En utbygging som skissert vil selvsagt endre området betydelig, men planforslaget sikrer på en god måte koblingene til tilgrensende stier. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert fredede kulturminner eller SEFRAK registrerte bygningen innenfor eller inntil planområdet. Til selve toppen av Påskedagsheia er det knyttet mye historie. Her har det vært tradisjon for å se soloppgangen påskemorgen. Toppen ligger på kote 74. Høyeste bebyggelse i planområdet ligger på kote 67. Utsikten fra toppen vil dermed ikke bli hindret. Miljøkonsekvenser og biologisk mangfold Det er ikke registrert viktige naturtyper eller sjeldne arter i Naturbase eller Artsdatabanken. En mindre del av planområdet omfatter et område regulert til bevaring av landskap og vegetasjon i Dokumentnr.: 16/ side 4 av 6

6 områdeplanen. Det er her eikeskog. I følge artsdatabanken har sopp-ekspert Inger Lise Fonneland befart området i februar 1997 og kun registrert en besk lærhatt som er i kategori livskraftig (LC). Framføring av gangvei gjennom området vil berøre området både i form av hogst av trase og inngrep i terrenget. Gangveien er planlagt for å få til et mer klimavennlig boligområde. Inngrepet er ikke stort, og berører kun utkantet av det regulert bevaringsområdet. Gangveien framstår i sum som positiv for miljøet. I forhold til naturmangfoldloven (nml) 8 om kunnskapsgrunnlaget må dette kunne sies å være godt. Det ligger flere registreringer i Naturbase og Artsdatabanken i nærområdet, og med den sentrale plasseringen av området og status som et mye brukt turområde er det stor sannsynlighet for at eventuelle sjeldne arter er fanget opp. Da kunnskapsgrunnlaget vurderes som godt regnes nml 9 om føre-var-prinsippet som mindre aktuelt, og sannsynligheten for skade vurderes som liten. Etter nml 10 vurderes den samlede belastningen på økosystemet som liten. Nml 11 og 12 vurderes som mindre aktuelle i denne saken. Landbruk Planforslaget berører ikke dyrket mark. Klima, energi og sosial infrastruktur Skole og barnehage: Området tilhører Nedenes skolekrets. Til Nedenes barne- og ungdomsskole er det ca. 800 meter. Skoleveien går langs fortau og gang- og sykkelvei. Veien vurderes som trygg. Nærmeste barnehage er ca. 700 meter unna (Nedenesåsen, privat). Det er også private barnehager på Natvigheia (2 km), Vippa (2,6 km) og ved Nedenessaulene (2,4 km). Nærmeste kommunale barnehage er etablert ved Engene (2,8 km). Avstand til skole og nærmeste barnehage vurderes å være innenfor gangavstand. Forretninger: Det er flere butikker ved Nedenes lokalsenter. Ved å etablere ny gangvei vil gangavstand være mellom 200 og 500 meter (avhengig av hvor en bor i feltet), noe som vil være godt innenfor gangavstand for de fleste. Gangveien korter ned avstanden med rundt 500 meter i forhold til bilveien. Til sentrum er det 8 km. Kollektiv: Området ligger langs kollektivaksen mellom Arendal og Grimstad som er hyppig frekventert med både lokalbusser og ekspressbusser. I pågående arbeid med ATP er det planlagt at avgangene på dette strekket skal gå enda flere ganger i timen. Nærmeste bussholdeplass er ved avkjørselen fra fylkesveien. Ekspressrutene stopper ved kollektivholdeplassen ved lokalsenteret. Hit er det hhv. ca. 350 og 400 meter målt fra senter av feltet. Sykkel og gange: Infrastrukturen for myke trafikanter i området er god. Langs fylkesveien er det etablert gang- og sykkelvei mot Arendal og mot Fevik/Grimstad. Opp langs adkomstveien er det etablert fortau. Det er regulert ny gangvei mot lokalsenteret for å korte ned veien til butikkene. Det er satt krav om etablering av sykkelparkering for leilighetsbygg og den konsentrerte småhusbebyggelsen. Eneboligene og rekkehusene har sykkelparkering på egen tomt. Energi: Det er i planforslaget satt bestemmelser om at faste parkeringsplasser for bil i fellesanlegg, samt felles sykkelparkering, skal være forberedt for el-ladning. Teknisk infrastruktur Adkomstvei og parkering: Planområdet er tenkt tilkoblet eksisterende offentlig vei fra Natvigveien. Det planlegges etablert fortau langs veien, med unntak av et mindre stykke mot 9 eneboliger. Parkering vil foregå ved hver bolig eller i fellesanlegg. Under leilighetsbyggene B1.1-B1.5 er det krav om parkering under bakkenivå. Krav til parkeringsdekning per boenhet er minst 2 plasser for enebolig, 1,5 plasser for konsentrert småhusbebyggelse og 1 plass for blokkene. I tillegg er det satt av noen mindre parkeringsplasser for gjester. For sykkel er det krav om 1,5 sykkelplass per boenhet i blokker og konsentrert småhusbebyggelse. Parkering i fellesanlegg for både bil og sykkel skal tilrettelegges for el-ladning. Renovasjon: Det planlegges to nedgravde anlegg i området. Dokumentnr.: 16/ side 5 av 6

7 Vann og avløp: Det nye området vil koble seg til eksisterende vannledning ved lokalsenteret. I følge planbeskrivelsen vil trykkøker i området gi de nødvendige 50 liter/s til slukkevann. Anlegget vil også gi bedre vanntrykk til eksisterende boliger i Påskeveien. Avløp vil gå til eksisterende anlegg, dels til lokalsenteret og dels til Påskeveien. Overvann: Avskoging og utbygging av et område vil føre til mer avrenning, da mye av nedbøren fordamper fra trær og infiltreres i grunnen i skogsområder. Harde flater har vesentlig mindre fordampning og liten fordrøyningseffekt, og vannet vil i hovedsak ledes inn mot tilgrensende områder. Påskedagsheia og områdene nedenfor har allerede problemer med overvann, og en utbygging vil kunne forverre situasjonen. Utbyggingen er derfor planlagt slik at overvann som kommer på utbyggingsområdet vil drenere via fall til veisystemet. Overvannet fordeles på tre delområder. Hoveddelen vil dreneres via rør og åpne bekker nordover mot Natvig. En mindre del dreneres mot lokalsenteret. Her må det etableres et teknisk fordrøyningsanlegg for å hindre at det kommer ut mer vann fra området enn dagens situasjon tilsier. Universell utforming Ut fra teknisk forskrift vil det bli stilt krav om tilgjengelige boenheter for leilighetsbyggene, samt de delene av den konsentrerte småhusbebyggelsen som ligger med adkomst på bakkeplan. I reguleringsplanens bestemmelser er det stilt krav om universell utforming for deler av lekeområdene og felles uteoppholdsareal. Adkomstveiene med fortau er regulert med tilfredsstillende stigningsforhold. Snarveien / gangveien mot lokalsenteret er for bratt i forhold til kravene om universell utforming. Dette har kommunen vært klar over siden oppstartsmøtet, og likevel ønsket at det planlegges på denne måten. For at flest mulig skal gå eller sykle til senteret, og ikke kjøre bilen rundt, må snarveien være kortest mulig. På grunn av høydeforskjeller og terreng er det ikke mulig å få en rask snarvei til lokalsenteret med stigningsforhold innenfor UU. Folkehelse Området bygger opp under flere av de viktige aspektene innen folkehelse. Det er gangavstand til både butikker, skole, barnehage og holdeplass for buss, noe som fremmer fysisk aktivitet i hverdagen. Området ligger solrikt til med fine grøntområder inntil. Innen gangavstand er det også friluftsområder mot sjø med bademuligheter. Videre ligger ikke området nært inntil trafikkerte veier så det er skjermet mot støy og støv. Risiko og sårbarhet Risiko- og sårbarhetsanalyse følger planforslaget. Punktene som er markert i analysen er tilfredsstillende håndtert i planforslaget. Konklusjon Plandokumentene er utført og levert iht. plan- og bygningsloven. Planforslaget fremstår med tanke på utbygging knyttet opp mot skole og lokalsenter som positiv. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut på offentlig ettersyn. Driftsmessige konsekvenser Kommunale veier, K1, K2 og gangvei, er regulert offentlig. Disse overtas og driftes etter opparbeidelse. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 19. juni Dokumentnr.: 16/ side 6 av 6