Saksframlegg. Søknad om dispensasjon for ettergodkjenning av oppført levegg - GB 28/222 - Torvskjærholmen

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 28/222 Saksmappe: 2013/ /2013 Saksbehandler: Jan Inghard Thorsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon for ettergodkjenning av oppført levegg - GB 28/222 - Torvskjærholmen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 201/13 Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon for ettergodkjenning av oppsatt levegg. Avslag begrunnes med at den oppførte levegg er i strid med kommunedelplanens bestemmelser som sier: «Brygger skal gis en god terrengtilpasning og utformes slik at de ikke eksponerer seg selv eller virker dominerende». Bakgrunn for saken: Saken ble behandlet av Plan og Miljøutvalget den , det ble da gitt dispensasjon for ettergodkjenning av tilbygg til anneks. Med bakgrunn i en mail fra ansvarlig søker, datert hvor det ble sagt at leveggen ikke skulle medtas i søknaden, da den uansett skulle tas ned for å legge nytt dekke på brygga ble ikke leveggen behandlet i forrige vedtak. Det ble dessverre oversett en mail fra ansvarlig søker, datert hvor det ble opplyst at leveggen likevel skulle medtas som en del av søknaden. Med bakgrunn i ovenstående tas leveggen nå opp til behandling som egen sak. Til opplysning kan det nevnes at det parallelt med denne saken er søkt om, og gitt tillatelse til reparasjon og fasadeendringer på brygge. Omsøkte renovering er av brygge er av en slik karakter og omfang at de oppførte levegger uansett må fjernes. Dersom det nå gis dispensasjon vil dette bety at leveggene kan gjennopføres etter endt utbedring av bryggene, uten ytterligere søknad. På bakgrunn av dette, samt sakens øvrige vurderinger, kan ikke administrasjonen se at dispensasasjon bør innvilges i dette tilfellet. Saksutredning: Søknaden: Det søkes om ettergodkjenning av allerede oppført levegg på brygge i forbindelse med anneks.

2 Gjeldende plangrunnlag: Bebygd del av eiendommen ligger innenfor område avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse, uten plankrav i kommunedelplan for Borøya med omkringliggende øyer og holmer. Østre del av holmen er avsatt til LNF område i samme plan. Relevante bestemmelser i saken: «Byggeområder uten krav om reguleringsplan: - Byggeområder ikke merket med "R": For byggeområder ikke merket med "R" tillates kun utvidelse av eksisterende fritidsboliger T-BRA= 100 kvm pr. tomt, primært som tilbygg. Det tillates ikke deling til nye fritidsboligenheter eller fradeling av sjøboder/uthus». «b.) Gjelder byggeområder i hele planområdet: 1. Landskapshensyn og god arkitektur skal legges til grunn ved all bebyggelse, jfr. PBL 74.2, "Estetikkparagrafen". Ny bebyggelse skal tilpasses landskapet, og ikke omvendt. All bebyggelse skal utføres med nøktern utforming og detaljering, og tilpasses formspråket i omkringliggende landskap og bygningsmasse. Dette omfatter takvinkel, vindusåpninger, detaljering og materialbruk. Maks mønehøyde = 6,0 meter fra planert terreng, takvinkel fra grader. Det tillates ikke fyllinger eller forstøtninger over 1 meter. 2. Fritidsbebyggelse skal kunne føres opp med samlet bruksareal på til sammen T-BRA= 100 kvm. pr tomt. 3. Anneks med bruksareal maks T-BRA= 20 kvm kan kun oppføres der totalt bruksareal inklusiv anneks ikke overstiger T-BRA= 100 kvm, og skal ligge nærmere fritidsbolig enn 8 meter. 4. I område avsatt til byggeområde for brygger gjelder følgende: Brygger skal gis en god terrengtilpasning og utformes slik at de ikke eksponerer seg selv eller virker dominerende. Brygger, båtfester og andre varige konstruksjoner og anlegg skal ta hensyn til allmenn ferdsel og utformes nøkternt og av fortrinnsvis naturmaterialer. Maks lengde på kaifront pr. tomt= 8 meter. Det er krav om minimum 3 meter bryggeplass til all ny fritidsbebyggelse». Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder, blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet:

3 Saken har vært oversendt Vest-Agder Fylkeskommune og Fylkesmannen i Vest-Agder for uttalelse. Fylkesmannens Miljøvernavdeling uttaler i brev av følgende: «Kommunen må ved vurderingen av om dispensasjon bør gis legge særlig vekt på landskapstilpasning og konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør det vurderes vilkår som sikrer at naturverdiene i landskapet blir minst mulig skadelidene, eks.vis ved bruk av mørke naturtilpassede farger/materialer». Fylkeskommunen har ikke uttalt seg til saken. Administrasjonens samlede vurdering: Leveggene slik de har vært utført er i strid med kommunedelplanen for Borøya, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Leveggen er ikke tidligere omsøkt. Bestemmelsene sier at brygger skal gis en god terrengtilpasning og utformes slik at de ikke eksponerer seg selv eller virker dominerende. Slik leveggen er/har vært oppført kan man neppe si at den bidrar til dette. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Etter en konkret vurdering konkluderer administrasjonen med at hvis det blir gitt dispensasjon for ettergodkjenning av levegg på brygge, vil hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt og dispensasjonssøknad for omsøkte levegg bør avslås. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for oppføring av levegg avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke dette nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Enhetsleders merknader: Enhetsleder har ikke ytterligere merknader Rådmannens merknader: Rådmannen har ikke ytterligere merknader

4 Vedlegg 1 Vedr. søknad om fasadeendring - GB 28/222 - Torvskjærholmen 2 Søknad om ettergodkjenning av tidligere endringer. 3 Revidert kart som bygget ved overt Revidert tegning anneks, omsøkt nå 5 Tilbakemelding manglende dokumentasjon - GB 28/222 - Torvskjærholmen 6 Ytterligere opplysninger - GB 28/222 - Torvskjærholmen 7 Ytterligere dokumentasjon - GB 28/222 - Torvskjærholmen 8 Tegning 9 Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for fasadeendringer på anneks - GB 28/ Torvskjærholmen

5 AREALENHETEN Møvik Byggetjenester AS Andøyfaret KRISTIANSAND S Att. Anne Karèn Deres ref: Vår ref: Saksbehandler: Arkivkode: Dato: 2013/ /2013 Jan Inghard Thorsen 28/ Fasadeendring - GB 28/222 - Torvskjærholmen Det vises til deres søknad om fasadeendringer, mottatt av kommunen I forbindelse med gjennomgang av saken har vi foretatt kontroll av eiendommen ved å sammenligne flyfoto med foreliggende godkjenninger i vårt arkiv. Da det synes å være avvik mellom hva som er godkjent og det som faktisk er bygd vil vi be om en redegjørelse rundt dette før vi tar saken opp til behandling. Det fremkommer tydelig av flyfoto at omsøkte anneks ikke er oppført slik tegningene viser, på tak inn mot fjell er det oppført takopplett, som ikke fremkommer på opprinnelige tegninger og heller ikke på tegninger over anneks etter endringer som omsøkes. I tillegg ser det ut til å være oppført levegg/rekkverk langs bryggen ved anneks. Det synes videre som det er oppført tilbygg til hytte utover det som ble godkjent i De tiltakene vi etterspør en redegjørelse rundt, er markert med gul tusj på vedlagte utskrift av flyfoto. Før saken tas opp til behandling må vi be om en redegjørelse rundt disse forholdene. Kopi av tegninger godkjent i forbindelse med søknad om tilbygg til hytte i 1984 følger vedlagt. Med hilsen Jan Inghard Thorsen byggesaksbehandler Vedlegg: Utskrift av flyfoto, markert med tusj. Kopi av tegninger fra Kopi til: Bjørn Olov Ingebretsen Arenfeldtsvei KRISTIANSAND S Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Epost: postmottak@sogne.kommune.no PB 1051 Rådhusveien 1 Telefaks: Web: Søgne 4682 Søgne Direktenr: Org.nr: MVA

6 Søgne kommune Vågsbygd 18. april 2013 Søknad om fasadeendring anneks Søknad om ettergodkjenning av tidligere endringer Vedlagt oversendes tegninger slik eiendommen framstod ved overtakelse fra gammel eier til ny eier i Det vedlegges også ny gjennomføringsplan etter at det er laget flere tegninger av eksisterende bygg. Tegninger vedr. fasadeendringer er også vedlagt etter at byggene nå er befart og målt opp på stedet. Vi ber om at annekset gis høyest prioritet vedr. behandlingen. Fra forrige innsending har tiltakshaver endret gavlvinduer på loftet til koøyer (sirkelformede vinduer) for å ha et maritimt preg på fasadene. Annekset omhandler endring vedr. vinduer på byggets hovedkropp. Videre ber vi om at endringer som er foretatt av forrige eier, ikke stopper opp saken vedr. fasadeendringer, men skilles ut i egen behandling. Dette fordi fasadeendringer ikke skal foretas på de deler av annekset som ikke tidligere er byggemeldt og godkjent. Ny eier Bjørn Olov Ingebretsen overtok eiendommen i 2012 og har i 2013 søkt om fasadeendringer på annekset. Da vi leverte denne søknaden kom det fram at det var foretatt utvidelser og endringer som ikke tidligere er byggemeldt. Disse arbeidene er utført tidligere og av forhenværende eier. Nåværende eier får med dette arbeid med å få disse ettergodkjent. Årstallene har vi som søker ikke opplysninger om, men byggene bærer på ingen måte preg av nylig oppført. Kommunen ba om reviderte tegninger som bygget. Tiltakshaver har vært i dialog med saksbehandler om saken. Vi har vært på stedet og sender nå inn tegninger slik det framstår. Endringer før 2012: Annekset har fått en leskjerm rundt bryggekanten, mot vest er det 4 glass innsatt. Det er mye vind på stedet. Det er også oppført et takfall som er lagt mot øst mellom fjellsiden og bygget. Her er det bod/ do. Det er også et takfall mot syd. ( Fasadeendringer som det søkes om nå for annekset berører ikke disse tiltakene). Nord for hytta er det en vedbod, den er bitteliten i høyde, og har ikke bruksareal. Den har størrelse som et stort kaninbur og har pulttak. Her var det lagret ved. Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19b 4623 Kristiansand org. nr. NO mva / Side 1

7 Syd på holmen er det ei sjøbu/ skjedd. Dette er også beskjedent i størrelse og har nok blitt oppført for flere tiår siden. Her er det lagret fiskeutstyr og båtutstyr. Syd på hytte er det tilbygd en utebod. I forlengelsen av denne er det en liten levegg. Det er også mur med trapp som er oppført like øst for hytta, ca. 3 m fra hytteveggen, fjellet er her mye høyere enn golvplanet i hytta, ca. 2m. Muren er ikke synlig utenfra, men er antakelig satt opp for å kunne komme opp på terrenget utenfor hytta, skjule en utsprengt kant fordi hytta er senket i terrenget her, samt å avlede overvann fra å legge seg under bygget. Når det gjelder allerede oppførte tiltak slik eiendommen framstod i 2012, så har vi målt opp endringer, tegnet på og lagt dem av på kartet som følger her i vedlegget. Vi har kommet fram til følgende størrelser på bebyggelsen nå og ved overtakelsen i 2012: tiltak BYA BRA anneks sjøbu/ skjedd 7,5 6 vedbod 3,5 0 hytte totalt på holmen Vi ber om behandling. Med vennlig hilsen søker Anne Karén Birkeland Kopi: tiltakshaver Møvik byggetjenester AS, Andøyfaret 19b 4623 Kristiansand org. nr. NO mva / Side 2

8

9

10 file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\370179_fix. HTML Side1 av Fra: Anne Kar n Birkeland[anne@arkmovik.no] Dato: :03:27 Til: Jan Inghard Thorsen Kopi: post@poi.no Tittel: gnr. 28 bnr. 222 Torsvkj rholmen. Hei, haddetelefontidhosdegi dagkl ,menkomikkefram. Senderderforp mail. HvIsdu manglernoetil sakenellerkansnakkemedmegom dennei l pet avdagener det fint om du tar kontakt. Annekseter m lt innvendig.h ydehemser 180cm. h yde1. etasjeer 208cm. Bodtilbyggetvedtakskjeggetmot st harh ydevedyttervegg178 cm. oger m lt innvendigtil 234cmi dybdeog119 cm.i bredde.dettegir f lgendebruksareal.: 1,19x2,34=2,78 4,29x6,43= 27,6 Samtca2 m undertakfalli syd. Totaltbruksareal:32m. Viharformidlet tidligereat tiltakshaverharbekreftetat leveggermedglassvedannekseti kanfjernesdersomdisseikke aksepteres/ godkjennes,mendengir en godbeskyttelsefor utstyr ogfor bygget,dadet er v rhardt p stedet.s det villeslevsagtv re fint om dette kanbeholdes.framst r somenhvit L- linje i bildether. Med vennlighilsen AnneKar n Birkeland M vik ByggetjenesterA/S Tlf.: / Adr.And yfaret19b,4623kristiansand

11 file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\364541_fix.html Side 1 av Fra: Anne Karén Birkeland[anne@arkmovik.no] Dato: :35:59 Til: Jan Inghard Thorsen; Postmottak Kopi: post@poi.as Tittel: saksnr. 2013/91 -flere opplysninger Levegg: Leveggen kan tas ned. Dette fordi det skal legges nytt dekke på brygga, den kan da sees bort i fra i denne søknad. Anneks: Dispensasjon for overskridelse av anneksstørrelse: Vi begrunner dette med at bygget er eksisterende, og at det kun er snakk om et takfall mellom bygget og fjellet. Det er et areal som uansett vil bli benyttet til lagring og bortsetting. Det er en fordel for bygget å lede takvannet ut mot fjellfoten for å slippe overflatevannet fra fjellet komme rett i veggen her. Det er også et arel med veldig begrenset bruksareal, Arealet er ikke synlig annet enn fra egen brygge, ingen naboer er berørt. Det vises også til at det i egen søknad er omsøkt bad her, da det skal oppgraderes vedr. sanitærforhold. I dag er dette en bod med biodo i. Hytte: Ang. utbygget så er dette en kombinert bod med do i. Denne bruken vil bli endret vedr. nye søknad om utslippstillatelse. c vi har kun byggemeldt eksisterende bygg. Hytte har et bruksareal på 51 m². Ber om ok eller svar dersom det er flere opplysninger som trengs. Med vennlig hilsen Anne Karén Birkeland Møvik Byggetjenester A/S Tlf.: / Adr. Andøyfaret 19B, 4623 Kristiansand

12 VS: Torvskjærhlomen file://c:\ephorte\pdfdocprodir\ephorte\370184_fix.html Side 1 av Fra: Anne Karén Birkeland[anne@arkmovik.no] Dato: :12:41 Til: Jan Inghard Thorsen Tittel: VS: Torvskjærhlomen Her har jeg ført på målene på tegningen. Jeg tok ikke ut leveggen, da dette vel vil bli et evt. krav i forb. med behandlingen dersom den ikek aksepteres. Fint om du bekrefter mottatt og evt. ok? Med vennlig hilsen Anne Karén Birkeland Møvik Byggetjenester A/S Tlf.: / Adr. Andøyfaret 19B, 4623 Kristiansand

13

14 Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Saksbehandler: Ole-Johan Eik Deres ref.: 2013/91 Vår dato: Tlf.: Vår ref.: 2013/4292 Arkivkode: Søgne kommune Postboks Søgne Torvskjærholmen - uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for fasadeendringer på anneks, gnr. 28 bnr. 222 Vi viser til kommunens ekspedisjon av Fasadeendringene gjelder anneks til hytte på en mindre holme på vestsiden av Borøya. Iflg. gjeldende kommunedelplanen for Borøya med omkringliggende øyer og holmer ligger annekset innenfor byggeområde for fritidsbebyggelse. For byggeområdene gjelder utfyllende bestemmelser som skal følges. I dette tilfellet er det søkt om dispensasjon for fasadeendring av eksisterende anneks, herunder overskridelse av maksstørrelsen på anneks (T-BRA=20 kvm). Kommunen må ved vurderingen av om dispensasjon bør gis legge særlig vekt på landskapstilpasning og konsekvenshensyn med tanke på andre saker. Velger kommunen å gi dispensasjon, bør det vurderes vilkår som sikrer at naturverdiene i landskapet blir minst mulig skadelidene, eks.vis ved bruk av mørke naturtilpassede farger/materialer. Vi minner om at det av pbl. 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens krav til begrunnelse. Med hilsen Magnus Thomassen (e.f.) ass. miljøverndirektør Ole-Johan Eik seniorrådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Vest-Agder fylkeskommune Postboks 517 Lund 4605 Kristiansand S Møvik Byggetjenester AS Andøyfaret 19B 4623 KRISTIANSAND S Besøksadr. Tordenskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottak@fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand Nettside Telefon Org.nr. NO