Saksbehandler: Simon Tamminga /Martin Lillesand Arkivsaksnr.:14/ Arkiv: REG 0538

Transkript

1 1 Styre, råd, utvalg Møtedato Utvalg for arealsaker Utvalg for arealsaker Utvalg for arealsaker Kommunestyret Saksbehandler: Simon Tamminga /Martin Lillesand Arkivsaksnr.:14/ Arkiv: REG GANGSBEHANDLING - REGULERINGSPLAN FORUS FELT D4 RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: REGULERINGSPLAN FORUS FELT D4, som vist på plankart datert 6. januar 2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 6. januar 2015, egengodkjennes i medhold av plan- og bygningsloven RÅDMANNENS SAKSUTREDNING Saken skal behandles i følgende utvalg: Utvalg for arealsaker Kommunestyret Vedtaket ekspederes til: Saksbehandler Brandsberg-Dahls Arkitekter AS, v/ Per Christian Omvik, pco@bda.no Forus Næringspark, Maskinveien 24, 4033, Stavanger.

2 2 Innholdsfortegnelse 1 FAKTA Saken gjelder Tidligere behandlinger og saksprosess Gjeldende planer Beskrivelse av planområdet Beskrivelse av planforslaget Hensikten med planforslaget Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Grønnstruktur Hensynssoner og avbøtende tiltak Forhold til flyplassen Forurensning og miljøhensyn Rekkefølge av tiltak Gjennomføring VURDERINGER Konsekvenser av planforslaget Innkomne merknader ved offentlig ettersyn Generelle Vurderinger Endringer etter 1.gangsbehandling/ offentlig ettersyn Rådmannens oppsummering Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/142

3 3 Oversikt over tilknyttede vedlegg 1. Planforslag 1.1. Plankart, vertikalnivå 1, 1.2. Plankart, vertikalnivå 2, 1.3. Bestemmelser 1.4. Planbeskrivelse, 2. Andre Vedlegg 2.1. Flomvurdering, datert Illustrasjonsprosjekt, datert Mobilitetsplan, datert Parkeringsvurdering, datert Renovasjonstekniskplan, datert ROS - sjekkliste, datert Kriminalitetsforebygging - sjekkliste, datert Generell uttalelse om områdestabilitet tomt D4, datert Grunnundersøkelser. Grunnforhold, fundamentering, Multiconsult, datert Svar NVE til Grunnundersøkelser Multiconsult, datert Svar Fylkesmannen til Grunnundersøkelser Multiconsult, datert Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/143

4 4 1 FAKTA 1.1 Saken gjelder Det fremmes privat forslag til detaljregulering for felt D4 innenfor gjeldende områdeplan 0381 Forus næringspark, nordvestre del, - Felt D. Hovedformålet med planforslaget er å legge til rette for kontorbygg og parkering. Søndre delfelt reguleres til kontor. Nordre delfelt reguleres til kombinert bebyggelse kontor/parkeringsanlegg. Begge formål i felte kontor/parkeringsanlegg kan benyttes fullt ut, men parkeringsdekning er begrenset og knyttet til BRA i planområdet. Følgende krav fra gjeldende områdeplan søkes endret: Byggehøyde økes fra 5 til 8 etasjer mot Forusbeen/Åsenvegen. Parkeringsdekning reduseres i samsvar med pågående Kommunedelplan for parkering. Byggegrense mot sør utvides i "spiss" mot Forusbeen/Åsenvegen. Realiserte gang- og sykkelveg nord fra sykkelbruen reguleres inn og aktualiseres. Felt D4 ligger vest på Forus mellom Kanalsletta og Åsenvegen. Brandsberg-Dahls Arkitekter AS (BDA) er forslagsstiller på vegne av oppdragsgiver Skanska Commercial Development AS (Skanska). Figur 1.1 Planområdet som vist i varsel om planoppstart oktober Etter offentlig ettersyn er planområdet utvidet litt mot sør, dette på grunn av at allerede etablerte gang- og sykkelveg. Dette er en liten endring og ingen 3dje parts parter er berørt av dette. Vi viser til pkt Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/144

5 5 1.2 Tidligere behandlinger og saksprosess Varsel om oppstart Varsel om oppstart ble sendt 11. oktober 2013, og annonsert 12.oktober 2013, med frist 23. november Det kom inn 6 uttalelser, ingen med vesentlige merknader. Merknader er vurdert i 1.gangsbehandling. Det er avholdt 4 møter med oppdragsgiver, konsulent og Sola kommune arealplan: Informasjonsmøte 17.juni 2013, Oppstartmøte 7. oktober 2013, Møte om parkering 20. november 2013, Prosesmøte 21. januar 2014, Prosesmøte 19. november Fastsettelse av planprogram / konsekvensutredning Planen vil være hovedsakelig i tråd med overordnet reguleringsplan 0381 Forus næringspark Felt D, gjeldende Kommuneplan og ikke omfatter tiltak nevnt i forskrift om konsekvensutredninger. Planarbeidet utløser dermed ikke krav om KU Behandling før offentlig ettersyn Utvalg for arealsaker behandlet i møte som sak 68/14 forslag til detaljregulering 0538 Forus felt D4. Det faste utvalg for plansaker fattet følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens utlegges forslag til reguleringsplan REGULERINGSPLAN FORUS FELT D4, reguleringskart datert og med tilhørende bestemmelser, datert til offentlig ettersyn og sendes berørte parter og høringsinstanser for uttale. Utvalget ber om at det i forbindelse med offentlig ettersyn legges spesielt vekt på følgende punkt: 1. Plassering av hovedinngang 2. Antall parkeringsplasser på torg 3. Eventuell redusering av parkeringsplasser i nord i Parkering 1 4. Gangveger innenfor felt D reguleres til gang- og sykkelveger og det sikres separat sykkelfelt fra overordnet sykkelveinett og helt frem til innendørs sykkelparkeringer Offentlig ettersyn Planforslaget var på høring i perioden 23. mai 2014 til og med 18. juli Det kom innspil fra: Avinor ( ); Lyse ; Norges vassdrags- og Energidirektorat ( ); Fylkesmannen i Rogaland ( ); Skanska Commercial Development AS v/bda ( ); Rogaland Fylkeskommunen ( ); Merknader til offentlig ettersyn er vurdert i pkt Gjeldende planer Nasjonale og regionale føringer og planer Størst betydning har Regionalplan for Jæren , vedtatt høsten Planområdet er vist her som prioritert utbyggingsområde og Regionalt næringsområde med høy urbaniseringsgrad, kategori Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/145

6 6 1. Regionalplanen legger opp til en utnyttelsesgrad på % BRA i slike områder, på grunn av nærheten til kollektivaksen. Figur 1.2 Utsnitt fra ny regionalplan for Jæren, temakart næringskategorier Forus. Planområdet er markert med rødt Kommuneplan og relevante kommunedelplaner Kommunedelplan Sola kommune I gjeldende kommuneplan for Sola kommune er arealet avsatt til næringsbebyggelse. Kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura planid 6002 (under behandling) I planen gis det en generell regulering til parkeringsdekning. Det gjelder: 1,2 plasser per 100 m 2 BRA kontorformål, 0,4 plasser per 100 m 2 BRA for lager og industri. det er satt krav om frikjøp for 2/3 av parkeringsdekningen, og disse skal etableres i felles parkeringshus. 1/3 av plassene kan etableres på egen tomt. Krav om frikjøp trer først i kraft når det er etablert et offentlig styrt samarbeid om parkeringshus i området. Kommunedelplanen har vært til offentlig ettersyn. Ordførerne i kommunene Sandnes, Sola og Stavanger har foreslått å justere rådmannens forslag. Denne saken ble behandlet på møtet i kommuneplanutvalget som sak 12/14, hvor den ble vedtatt å legges ut på tilleggshøring. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/146

7 7 Rådmannen har derfor innarbeidet de foreslåtte justeringene i et nytt høringsforslag til bestemmelser for plan Nye punkt fra rådmannens opprinnelige forslag som er sendt ut på tilleggshøring er bestemmelsene pkt. 2 punkt 1, 2 3 og 7. Saken har vært ute til offentlig ettersyn i tiden 15. august til og med 26. september Sluttbehandling er nå planlagt i begynnelsen av Rådmannen vil anbefale at foreliggende detaljregulering for Felt D kan fremmes som forslått. Hvis Kommunedelplanen for parkering på Forus og Lura vil bli vedtatt, skal Kommunedelplanen overstyre regulering om parkering i detaljregulering Forus felt D Gjeldende reguleringsplaner Felt D4 er regulert gjennom gjeldende reguleringsplan 0381 Forus Næringspark, Nordvestre del, Røyneberg Felt D som ble vedtatt Planen inneholder krav om detaljregulering før utbygging kan tillates. D4 er regulert til kontor. Mindre deler av arealet er regulert til parkbelte i industristrøk og hovedvannledning. Figur 1.3 Kartutsnitt fra planregister. I østlig del av D4 er hensynssone for eksisterende vannledningsnett. Gjeldende bestemmelser er fra plan 0254 Hovedledning Skadberg - Røyneberg som ble vedtatt I reguleringskartgrunnlag eksisterer to sikringssoner langs hovedvannledningen på henholdsvis 20 og 30 m. Avviket avklares i dette planforslaget. I overodnet plan er det krav om detaljregulering før utbygging kan tillates. D4 er regulert til kontor. Mindre deler av arealet er regulert til parkbelte i industristrøk og hovedvannledning. Planforslaget følger ikke overordnet plan i forhold til: å øke byggehøyde fra 5 til 8 etasjer mot Forusbeen/Åsenvegen; å redusere parkeringsdekning i samsvar med pågående Kommunedelplan for parkering; å utvide byggegrense mot sør i "spiss" mot Forusbeen/Åsenvegen; å regulere inn allerede etablerte gang- og sykkelveg nord fra sykkelbruen, som er utført annerledes en regulert i reguleringsplan 0381 Forus Næringspark, Nordvestre del, Røyneberg felt D. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/147

8 8 1.4 Beskrivelse av planområdet Størrelse, beliggenhet og avgrensning av planforslaget Plangrensen er den samme som feltgrense/tomtegrense for D4 inklusiv vegetasjonsbelte mot omkringliggende veinett. I tillegg kommer et mindre areal som inngår i ny avkjørsel mot Kanalsletta. Totalt areal er ,5 m Eierforhold Feltet er fradelt tidligere landbrukseiendom og har nå gnr. 35 bnr Hjemmelshaver er Forus Næringspark AS, som har en opsjonsavtale med Skanska Landskap og topografi Området er tidligere landbruksareal som etter påfylling og komprimering faller svakt mot sør med ca 1:40. Kanalsletta ligger omtrent på kote +12 i nord og gangveien langs kanalen i sør på kote Naturtyper og biologisk mangfold Det er i følge artsdatabankens kartoversikt ingen truede plante- og dyrearter i planområder som må hensyntas. Planområdet bærer preg av anleggsvirksomhet. Deler av arealet er benyttet som mellomlagring/deponi Markslag og grunnforhold (herunder også radon) Tomten er byggemoden, påfylt og komprimert fra Forus Næringspark AS. Det er utført en geoteknisk vurdering (Multiconsult, d.d. 27 juni 2014) for tiltak som foreslås i planen. Vurdering er generell og påpeker sørover svakere leir og grunnmasser. Grunnundersøkelsen viser at det er mulig å bygge på det sted, men det er viktig å fundere parkeringsanlegg og kontorbygget og det bør utføres lastnedregninger og vurderes konsekvensene til setningene. Vi viser til pkt , avsnitt Grunnforhold Vind, lokalklima og solforhold Planområdet har gode solforhold, men er utsatt for vind. Dominerende vindretning for Sola er nordvestlig vind i sommerhalvåret og sørøstlig vind om vinteren Eksisterende bebyggelse og arealbruk Det er ingen bebyggelse eller bruk av arealet i dag. Deler av arealet har vært benyttet som mellomlagring/deponi i forbindelse med utbyggingen av Forus Vest. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/148

9 9 Figur 1.4 Ortofoto for planområdet (tatt 2013) Kultur- og fornminner Det er ingen synlige kulturminner innenfor området. I områdeplan 0381 er det stilt krav til arkeologiske utgravninger i felt D nordvestre del (id og id ), se bestemmelser til plan 0381, pkt. 7 pkt 1. Rogaland Fylkeskommune har i sin uttalelse til planoppstart ikke bemerket at det skal finnes noen spesielle fornminner innenfor planområdet. Se også pkt 2.9 avsnitt Kulturminner Barns og unges forhold Områdets funksjon er ikke innrettet mot barn og unge. Omkringliggende veisystem, kollektiv vei, gang- og sykkelveier ivaretar allmenn ferdsel rundt området Friområder og friluftsliv i nærmiljøet Forusområdet er ikke tilrettelagt for friluftsliv. Nord for Forus ligger i dag landbruksarealer avsatt til LNF i gjeldende kommuneplan. Vest for planområdet er et felt regulert til arena for bedriftsidrett. Sør for området ligger Sola Golfklubb. Ca. 200 meter vest for planområdet ligger et område som er regulert til park, og vist som hensynssone grønnstruktur i kommuneplan, og en del av regionalt grøntdrag i Regionalplan for Jæren. Området er ikke opparbeidet, og har vært brukt midlertidig til riggområde f or maskiner i forbindelse med byggearbeider. Friområdet ved Åsnuten begynner noen hundre meter mot nordvest, mot sør ligger fortsettelsen av det regional grøntdraget ved Kjerrberget. Det er etablert lysløype på Åsnuten. På sikt skal turveinettet fra nord knyttes sammen med lysløypa og videre sørover gjennom det regionale grøntdraget til eksisterende turveinett over golfbanen til Kjerrberget. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/149

10 Transportsituasjon I sør ligger Åsenvegen langs Foruskanalen som en hovedtrasé for kollektivtrafikk og gang- /sykkeltrafikk øst-vest på Forus. Traséen er i ferd med å opparbeides som sådan og er allerede utstyrt med planfri kryssing for gang-/sykkel i rundkjøringen i sør (Røynebergveien x Åsenvegen). Holdeplasser for fremtidig høyverdig kollektivtilbud skal etableres i Åsenvegen/Forusbeen. Dersom det etableres en kollektivsløyfe/shuttleservice på Forus, forventes det at denne vil tangere feltet også mot vest, langs Røynebergveien. Øvrige kryss er opparbeidet og tomten er avgrenset av hele tre rundkjøringer. Naturlig adkomstmulighet er fra Kanalsletta i nord Kollektivbetjening Planområdet ligger langs eksisterende bussruter for ruter 9 (til Sola sentrum, flyplassen og Tananger, samt til Sandnes) og X77 (til Tananger). Det er pågående arbeid med å etablere busstopp i direkte tilknytning til felt D4 (mot nord). Den nye kollektivbroen v/ Statoil på Forus er nå tatt i bruk, og leder bussen raskt over E 39 selv i rushtrafikken. I Regionplan for Jæren er høyverdig trasé definert sør for Åsenvegen. Gangavstand til nærmeste planlagt holdeplass på kollektivtraséen er under 100 m. Det er imidlertid uklart når høyverdig kollektivtilbud vil bli opparbeidet. Kommunen ønsket å gå i gang med regulering av traseen høst Det pågår nå arbeid hos Fylkeskommunene, med en tidshorisont for opparbeidelse av bussway rundt Spesielle miljøforhold Nærheten til Foruskanalen utgjør et risikomoment i forbindelse med flomdannelse. Det er utarbeidet en flomvurdering (vedlegg 2.1) i forbindelse med planforslaget Teknisk infrastruktur Hovedvannledning for IVAR går over tomten og er sikret med en 20 meter bred sone med byggeforbud. I tillegg er det nedlagt infrastruktur i forbindelse med nytt veianlegg i området. Det er også lagt frem forsyningsledninger for fjernvarme til området. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1410

11 11 2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 2.1 Hensikten med planforslaget Hovedformålet med planen er å legge til rette for nytt kontorbygg. Med planforslaget følger illustrasjonsprosjekt, med oppriss, etasjeplaner og visualiseringer basert på digital 3D-modell av prosjektet. På nordre side finnes et parkeringsanlegg, som skal være bygd konvertibel t. I fremtiden kan bygget være brukt til kontor. Figur 2.1. Illustrasjonsplan (kilde: Brandsberg-Dahls Arkitekten AS) Figur 2.1. Illustrasjonsplan (se også vedlegg 2.2) er utført som en situasjonsplan (takplan) som illustrerer hvordan ubebygde deler av tomten tenkes benyttet. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1411

12 Reguleringsformål 2.3 Bebyggelse og anlegg Generelle temaer for formålene Kontor Kontor og parkeringsanlegg Bygningers utforming Estetikk Planforslaget er basert på et illustrasjonsprosjekt bestående av et kontorbygg/ parkeringsanlegg med en rektangulær grunnform (parallellogram) i nord og et trekantet kontorbygg i sør. Kontoret/parkeringsanlegget i nord er kun volummessig behandlet, mens kontorbygget i sør er gitt en effektiv kontorløsning med tre fløyer rundt et innvendig, glassoverbygd atrium. Det har vært et mål å gi bygget en fasademessig henvendelse mot hovedaksen i sør, samtidig som byggets indre logistikk og kontorfunksjonenes behov ivaretas. Byggets sekundærinngang er lagt mot adkomstsone og torg i nord, med hovedinngang mot sørøst mot kollektivtraseen. Plassering av hovedinngang er vurdert under pkt.3.3.1, pkt b. Det skal tilstrebes separate felt for fotgjengere og færrest mulig krysningspunkt for biltrafikk, gående og syklister. Volumstudier Det er vedlagt volumstudie (se vedlegg 2.2) som blant annet viser D4 i sammenheng med øvrig reguleringshøyder langs Åsenvegen. Særlig er profilen mot Golfbanen vurdert. Illustrasjonprosjektet følger en 3D visualisering av foreslått høyde (8 etasjer) sammenlignet med regulert høyde (5 etasjer) på D4. Gjeldende bestemmelsene 1.4 med krav om at fasadene skal brytes opp i volumer er ikke et generelt krav, da det ikke eksplisitt er gjort gjeldende for alle bebyggelse innenfor felt D. I så fall skulle og ville dette ha gått klart frem av den aktuelle planbestemmelse. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1412

13 13 Kravet er imidlertid knyttet til delområder som skal vurderes spesielt og som er nevnt spesifikt sørvestre del av D1 og sørøstre del av D5, fasader mot Solasplitten og Åsenvegen. Kravet gjelder ikke for felt D4, da ingen av byggene har fasade mot Åsenvegen. Forslagstiller har likevel delt volumene opp ved å splitte utbyggingen i to og for øvrig gitt volumene en varierende høyde i nord - sør gående retning på tomten. Nærmere vurdering gis i pkt Universell utforming Bygget skal prosjekteres iht. krav i PBL der det er krav til universell utforming (UU) av bygninger med arbeidsplasser. Det er ikke lagt opp til noen spesielle grep i forhold til UU utover det. Planforslaget legger til rette for at 5 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Byggehøyde Byggehøydene er satt som kotehøyder på plankart for vertikalnivå 2 og baserer seg på gjeldende plan der høydene er fastsatt i form av maks. etasjeantall og maks. bruttohøyde pr. etasje (4 m). Beregningsmetode angis i forslagstillers planbeskrivelse pkt Pkt og viser forslåtte bygdehøyde i detalj. Det er vedlagt volumstudie som bl.a viser D4 i sammenheng med øvrig reguleringshøyder langs Åsenvegen. Særlig er profilen mot Golfbanen vurdert. Illustrasjonsprosjektet følger en 3Dvisualisering av foreslått høyde (8 etasjer) sammenlignet med regulert høyde (5 etasjer) på D4. Tetthet Kontor. Maksimal utnyttelse er regulert til m 2, og utgjør 150% av tomteutnyttelse. Kontor/Parkeringsanlegg. Maksimal utnyttelse er regulert til m 2, og utgjør 50% av tomteutnyttelse. Planforslaget forutsetter at det bygges minimum m 2 BRA (150%), og maksimum m 2 BRA (200%) iht. utnyttelse i gjeldende reguleringsplan. Kravet om minimum utnyttelse i planen vil oppfylles med maks utnyttelse av kontorbygget i søndre delfelt. Parkering. Parkeringsareal er begrenset gjennom reguleringsbestemmelser til 1,2 p-plasser /100 m 2 BRA. Ut fra fellesbestemmelser vil dette ikke gi muligheter for å etablere flere parkeringsplasser enn det som knyttes til m 2 BRA. Planen samsvarer således med tiltakene som er planlagt i Kommunedelplan for parkering på Forus og Lura. Nærmere parkeringsvurdering er gjort i pkt Kontor Et søndre delfelt er regulert kun til kontor. Det planlegges et trekantet bygg. På vertikalnivå 1 er det planlagt en kjeller under kontorbygget. Kjeller benyttes til kontorfunksjoner og arbeidsplasser og må derfor regnes med fullt ut i BRA. Kontorbygget på vertikalnivå 2 har et maksimum gesimshøyde på 40,20 moh. Maksimum mønehøyde er satt til 44,10 moh, og planlagt med 8 etasjer mot sør og 7 etasjer mot nord. Terrenget faller litt mot sør, og derfor er antall etasjer mot sør mer enn mot nord. Høyde forstyrres ikke av byggerestriksjoner fra Stavanger lufthavn Sola. Mitt i kontorbygget er det planlagt et atrium, som ikke fylles opp, men blir glassoverbygd. Kontorbygget er planlagt på 3,32 da. Formålet kan nyttes ut 100%. BRA er m 2. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1413

14 14 Byggegrense mot sør foreslås utvidet i en spiss sørover, slik at denne tangerer byggegrensen langs Åsenvegen. Figur 2.2 Utsnitt fra reguleringskartbasen med byggegrense utvidet i en spiss mot Åsenvegen Kontor/parkeringshus/-anlegg Nordlige deler fra tomten foreslås regulert til kombinert formål kontor eller parkeringshus/-anlegg. Det er gjort for å kunne etablere nok parkeringsareal i planområdet til tilfredsstellende offentlig transport er etablert i planområdet. Formålet legger til rettet for å etablere kontor eller parkeringsanlegg, eller begge formålene, med unntak for en kjeller på vertikalnivå 1. Kjelleren brukes bare for parkering. Bygget på grunnen har maksimalt 5 etasjer. Gesimshøyde er satt på 32,40 moh maksimum. Byggerestriksjoner Stavanger Lufthavn Sola er dermed ivaretatt. Planlagt bygg har et felt som er 5,13 daa på vertikal nivå 1 (under bakken) 3,38 daa på vertikalnivå 2 (på bakken) Begge formålene kan utnyttes fullt ut. BRA i planområde er satt til maksimum m 2. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1414

15 15 Figur 2.3. Oppriss mot golfbanen (se vedlegg Illustrasjonsprosjekt). Figur 2.4. Oppriss mot Kanalsletta (se vedlegg Illustrasjonsprosjekt).

16 Sola kommune SAKSFORELEGG 2.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Tilkomst/avkjørsel Tilkomst/avkjørsel er i gjeldende plan regulert fra Kanalsletta. Dette opprettholdes i forslag til reguleringsplan. Det legges opp til en tydelig adkomst for all kjøretrafikk, sykkeltrafikk og gående. Området gis i tillegg en tydelig og åpen adkomst fra gang- og sykkelveien langs Åsenvegen og fremtidig holdeplasser langs denne. Veg merket med o_sv på plankartet reguleres til offentlig veg i tilknytning til Kanalsletta. F_SV regulers til felles veg i reguleringsplan. Både bestemmelsene sikrer dermed tilkomst og avkjørsel med bil. F_SGS 1 og f_sgs-2 sikrer god tilkomst til bygningen for gående eller med sykkel Vegstruktur og ferdsel Omkringliggende veinett er allerede opparbeidet med asfalt, granittkantstein og rabatter. Det gjelder både bilveier og gang- og sykkelveier. Interne gangveier (f_sgs 1 of f_sgs 2) skal være universelt utformet og knyttes opp mot omkringliggende og eksisterende gang-/sykkelveinett for å gi optimal tilgjengelighet for gående og syklende til og fra tomten. I nord mot Kanalsletta, i sør mot Åsenvegen og i sørvest mot Røynebergveien, som en direkte tilkopling til hovedadkomsttorget for begge bygg Kollektivbetjening Delfelt D4 tillates bebygget når det er etablert en øst-/vestgående kollektivtrase i regulert kollektivanlegg iht. reguleringsplan 0309 Forus næringspark, og som er betjent med buss eller annet materiell med høy frekvens. Krevet er sikret i plan 0381 Forus næringspark, nordvestre del, Røyneberg Felt D og videreføres i foreliggende detaljregulering som rekkefølgekrav under 2.1 i planbestemmelsene. Det er i tillegg stilt flere rekkefølgekrav som tilrettelegger for forbedring av kollektivbetjening hele Forus, se 2.1 i planbestemmelsene. Alle rekkefølgekravene er videreført fra områdeplan med plan id Sykkeltilrettelegging Det skal etableres minimum 2,0 overdekkede sykkelparkeringsplasser pr. 100 m 2 BRA. Det tilrettelegges for lading av el-sykkel. Det skal etableres overdekkede gjesteplasser for sykkelparkering i nærheten av hovedinngang for bygg. Sykkelparkering plasseres sentralt i forhold til personalinnganger og det skal etableres tilfredsstillende garderobeforhold for syklistene. Kravene er integrert i bestemmelser: 2.3 og I planforslaget som ble fremmet til førstegangsbehandling var det avvik mellom bestemmelser og plankart når det gjaldt bruk av gang og sykkelveger. På kartet var det regulert bare gangveger innenfor planområdet. Til sluttbehandling er bestemmelser og plankart revidert slik at både gange og sykling er tillat. Se forøvrig avsnittet om Vegstruktur og ferdsel og Mobilitetsplan (vedlegg 2.3) Trafikksikkerhet Trafikksikkerheten for omkringliggende veinett er allerede vurdert på høyere plannivå. Internt i felt D4 skal det opparbeides egen gangvei mellom Åsenvegen og Kanalsletta som gir tilkomst til

17 17 overordnet sykkelveinett og til innendørs sykkelparkering i kjeller. Fellesområdet i inngangssonen er regulert til torg og skal opparbeides med prioritet for syklende og gående. Internt i parkeringsanlegg er det stilt krav om separate felt for fotgjengere gjennom hele parkeringsanlegget med færrest mulig krysningspunkt for biltrafikk, gående og syklister Parkering Gjeldende plan gir en parkeringsdekning på 2,5 plasser per 100 m 2 BRA. Feltet foreslås nå regulert med en parkeringsdekning på inntil 1,2 plasser pr. 100 m 2 BRA, i tråd med forslag til ny Kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Det er utarbeidet mobilitetsplan med en reisemiddelfordeling i forbindelse med planforslaget som dokumenterer at det vil være et parkeringsbehov utover bestemmelsene i forslaget Kommunedelplan for parkering på Forus og Lura. Det kan gis tillatelse til maksimum 2,5 p-plasser per 100 m 2 BRA i inntil 3 år dersom mobilitetsplan vedlagt til byggesøknad vil vise at det ikke er mulig å oppnå tilstrekkelig kollektivdekning. Bakkeparkeringen (på f_spa 1, 2og 3) er redusert fra 284 parkeringsplasser som er tillatt i gjeldende plan 0381, til 80 parkeringsplasser i forslaget til detaljplan + 2 HC parkeringsplasser. På f_spa 3 er det tillat bare 12 korttidparkeringsplasser, hvorav 2 HC. Parkering under bakkeplan medregnes ikke i utnyttelsesgrad. Parkering under bakken og parkering i et konvertibelt parkeringshus tilbyr nok muligheter for parkering. Parkering er nærmere vurdert i parkeringsvurdering (se vedlegg 2.4) og kort sammendrag nedenfor. Forslag til detaljplan Midlertidig Endelig Reisemiddelfordeling Personbil Annet (kollektiv, gang- og sykkel) Parkering Antall plasser pr. 100 m2 BRA Antall plasser ved min. utbygging (150%) Antall plasser ved maks. utbygging (200%) 52,6% 46,4% 2, ,6% 74,4% 1, Vurdering I planforslaget er det utarbeidet en parkeringsvurdering (vedlegg 2.4) som viser to alternativer for parkeringsløsning. Alternativ A, der deler av parkeringsbehovet for Forus Vest er dekket på D4 med 510 plasser. Alternativ B, der hele parkeringsbehovet for Forus Vest er dekket på D4 med 1060 plasser. Parkeringsdekning på feltet er begrenset gjennom forslag til bestemmelser, til 1,2 p-plasser /100 m 2 BRA. Dette gir ikke mulighet til å etablere flere parkeringsplasser enn det som knyttes til BRA på feltet. Parkeringsvolumet som er vist i parkeringsvurderingen i alternativ A og B er bare illustrativt og vil ikke være mulig innenfor tillatt utnyttelsesgrad. Dersom det skulle vise seg hensiktsmessig å bygge parkeringsanlegg for nabofelt, må dette gjøres gjennom en omreguleringsprosess. Endelig dimensjonering og plassering av store felles eller offentlige parkeringsanlegg må først vurderes og Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1417

18 18 besluttes etter en helhetsvurdering av hele Forusområdet. Et stort felles eller offentlig parkeringsanlegg for Forus er ikke foreslått nå Fellesområder Torg (f_ft) Forslaget legger opp til 2 fellesområder FT 1 og 2. Bestemmelsene sikrer en representativ opparbeidelsesstandard og grøntandel på minimum 5% av arealer Kjørebaner, gangsoner skal markeres tydelig slik at trafikksikkerheten i området ivaretas. Areal avsatt til torg vil kunne benyttes som en utvendig forlengelse av innendørsserveringen. Det tillates ikke kjøretrafikk på hverken f_ft 1 eller f_ft Annen veggrunn grøntareal Små deler av planområde legger opp til felles annen veggrunn grøntareal. Dette er de små rest arealer mellom felles veg og felles parkering. Anlegget skal bestå av plen, eller små busker eller høystammende trær. Utforming av disse areal vil være i tråd med formingsveilederen overordnet grøntplan Forus. 2.5 Grønnstruktur Fellesbestemmelser Til sammen ca ,2 daa reguleres til felles grønnstruktur. Det er to formål: Park; Vegetasjonsskjerm. Park Park er felles og oppdelt i 2 felter: f_gp 1 og f_gp 2 Formålet med Park er å etablere et godt og grønt og attraktivt område hvor de forskjellige funksjoner og bygninger plasseres. Med Park etableres for eksempel en plen eller (små) arealer for opphold. Vegetasjonskjerm Vegatasjonskjerm er felles og oppdelt i bare ett felt: f_gv. Formålet med vegetasjonsskjermen er å gi en god visuell skjerm mot industriområdene lengre nord. Vegetasjonsskjerm skal bestå av gressplen med felter av blomstrende busker. Det tillates etablert en rekke av høystammede trær slik at de skaper uten å skygge for byggets vinduer og eventuelt uteplasser. Utforming Arealer innenfor formålene park og vegetasjonskjerm skal utformes i hensyn til prinsipper i formingsveilederen overordnet grøntplan Forus. Beplanting, terrengarrondering, belysning, gjerder, murer trapper m.m. skal gis utforming som harmonerer med omgivelsene. 2.6 Hensynssoner og avbøtende tiltak Hovedvannledning Det foreslås ingen endringer vedrørende eksisterende vannledningsnett for IVAR. I gjeldende plangrunnlag eksisterer to sikringssoner langs hovedvannledningen på henholdsvis 20 og 30 m. Nytt forslag setter denne til 20 m, dvs. 10 m på hver side av senterlinje rørtrasé. Dette er gjort på bakgrunn av uttalelse fra IVAR. Sikringssone frisikt Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1418

19 19 Frisiktsoner legger til rette fri sikt 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. Parkering, lagring skilttavler eller tekniske innretninger tillates ikke. Høystammede trær kan tillates. 2.7 Forhold til flyplassen Hele det aktuelle planområdet ligger innenfor område med krav til begrensning for bygningshøyder. Begrensningen ligger i horisontalflaten på 53,4 moh. Høyeste regulerte høyde i planforslaget er +44,1moh. Vi viser også til uttalelse fra Avinor i varselet om oppstart. 2.8 Forurensning og miljøhensyn Tiltaket er i overensstemmelse med kommunens målsettinger om redusert utslipp. Det tilrettelegges for at transportarbeidet knyttet til arbeidsplassen i stor grad kan ivaretas av sykkel og kollektivtrafikk. Området har beliggenhet nær bussway og grenser til hovedgang- og sykkelveg mellom Sola, Stavanger, Sandnes og Forus. Det stilles krav til at bygget skal knyttes til fjernvarmesentral Støy: Planforslaget legger ikke opp til tiltak som kan bidra til økt støynivå i forhold til områdeplanen. Det legges heller ikke opp for utbygging av støysensitiv bebyggelse. Derfor har det ikke blitt utført en støyanalyse for planforslaget, men det er stilt krav om at bygg og uteoppholdsare aler skal ha tilfredsstillende støyforhold før bygget tas i bruk Grunnforurensing Det er ikke gjort undersøkelser for radon, men det er stilt krav om at grunnundersøkelser knyttet til forurensing og radon skal være dokumentert gjennomført før igangsetti ngstillatelse gis. Ev. utbedrende tiltak skal være dokumentert gjennomført før brukstillatelse gis for bygningene Grunnforhold Det er utført en geoteknisk vurdering (Multiconsult, d.d. 27 juni 2014) for tiltak som foreslås i planen. Vurdering er generell og påpeker at det i sørlige ende er leire og svakere grunnmasser. Grunnundersøkelsen viser at det er mulig å bygge på stedet, men det er viktig å fundamentere parkeringsanlegg og kontorbygget og det bør utføres lastberegninger og vurderes konsekvenser av setningene. Kommunen har sendt vurderingen til NVE og Fylkesmannen (d.d. 11 november 2014). NVE har svart i denne saken Svaret er vedlagt til 2. gangsbehandling. I følge NVE omhandler rapporten lokal stabilitet (grunnforhold og fundamentering), men ingenting om områdestabilitet (som har betydning for kvikkleireskred). NVEs faglige råd er ikke besvart og gjentar derfor rådet til kommunen om å sørge for en avklaring av om skredfaren i planområdet er vurdert og viser til NVEs veileder nr. 7/2014 Sikkerhet mot kvikkleireskred, som sier noe vurderingen av områdestabiliteten ved arealplanlegging. Nærmere vurdering finnes i pkt Rekkefølge av tiltak Ved nærmere utsjekk med Forus Næringspark AS, er ingen av de opplistede rekkefølgekrav i plan 0381 for felt D gjennomført og de gjentas derfor i sin helhet på detaljplannivå. Rekkefølgetiltak skal sikres gjennomført i avtale mellom Skanska og Forus Næringspark AS, som på Forus forøvrig. Kommunen viser også til utatelse fra Rogaland Fylkeskommene (innkomne merknader etter offentlig ettersyn, pkt ) Kulturminner. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1419

20 20 Rekkefølgekrav knyttet til fornminner i plan 0381 er tatt ut i samråd med administrasjonen, all den tid dette rekkefølgekravet er knyttet til delfeltet nord for D4. Se vedlagte illustrasjon som viser registrert fornminne (skravert område) nord for planområdet. Rogaland Fylkeskommune har i sin uttalelse ikke bemerket at det skal finnes noen spesielle fornminner innenfor planområdet. Gitt områdets nåværende beskaffenhet som ferdig planert tomt, er det rimelig å anta at det nå ikke er spesielle fornminner å finne innenfor delfeltet. Figur 2.5 Registrert fornminner. Kilde: Gjennomføring Gjennomføring i byggetrinn er ivaretatt av reguleringsbestemmelsene, der 1. byggetrinn utgjør minimum 150% av tomten iht. gjeldende plan. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1420

21 21 3 VURDERINGER 3.1 Konsekvenser av planforslaget Konsekvenser for barn- og unge Planområdet omfatter ingen funksjoner rettet mot barn. Planforslaget forverrer heller ikke eksisterende tilbud. Således vil den fysiske utvikling av området ikke ha vesentlige konsekvenser for barn og unges oppvekstvilkår Universell utforming Krav til universell utforming ivaretas gjennom PBL. Bestemmelser sikrer at alle bygninger og uteområder skal tilfredsstille nasjonale mål for universell utforming for alle menneskers bruk. Forholdene skal sikres ivaretatt og dokumentert gjennom søknad om byggetillatelse Konsekvenser for næringslivet i området? D4 er en meget sentralt plassert utbyggingstomt med antatt stor attraktivitet for bedriften og for de ansatte. Dette skyldes god eksponering, god tilgang til infrastruktur, nærhet til hovedveier E39 og Solasplitten samt en sentral posisjon i forhold til kollektivnettet. Ansatte vil stort sett ha fast arbeidsplass i bygget og bedriften vil ha en høy grad av tilstedeværelse i arbeidstiden. Ved minimumsutbygging vil D4 kunne gi plass til arbeidsplasser (1 pl. pr. 21 m 2 ) og det antas at D4 fullt utbygd med en tilsvarende tetthet vil kunne ha inntil arbeidsplasser. Utbygning M 2 BRA M 2 / ansatt Antall ansatte Kontor minimum ca Kontor maksimum ca Drift og vedlikehold av veg- og grøntanlegg G/S- veg mot nord er offentlige, og skal driftes av kommunen, som gjelder også for gang- og sykkelvegen sør fra tomten. Parkeringsanlegg for biler og syklister, tilhørende grøntarealer, samt torg og gang- og sykkelveger skal driftes av grunneierne Klimapåvirkning Kontorbygg i felt sør er planlagt som et kompakt bygningsvolum, som vil kunne være utslagsgivende for lavt energibruk og et lite klimamessig fotavtrykk. Feltet mot nord er lite opparbeidet i forhold til forventet utbygging. Med en slik løsning beholdes dermed stor fleksibilitet på denne delen av tomta i forhold til mulig framtidig økning av utnyttelsesgrad. Bygningsmassen sikres tilknyttet til fjernvarme. Det i størst mulig grad lagt til rette for sykling eller kollektivtransport til arbeidsplassene i området og reduksjon av personbiltrafikk. Det er utarbeidet mobilitetsplan i planprosessen Konsekvenser for kulturminner Det er ingen kjente kulturminner i planområdet Konsekvenser for naturmangfold Området er regulert til utbyggingsformål og det foreligger ingen kjente forekomster av naturmangfold innenfor planområdet Konsekvenser for landbruket? Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1421

22 22 Området har i sin helhet vært dyrket mark. Arealregnskap for tap av dyrket mark har vært vurdert på høyere plannivå. I planen stilles det krav om analyser og gjenbruk av matjord, jf. krav fra kommuneplan, pkt Konsekvenser for den trafikale situasjonen? Den trafikale situasjonen er vurdert i konsekvensutredningen ved behandling av plan KU har vært basis til den foreliggende planen. Planen angir et minimum og maksimum utnyttelsesgrad som har vært utgangspunkt i KU. Derfor skal den vesentlige trafikale situasjonen blir lik som beregnet i KU. Det gjelder også at parkeringsdekning skal bli lavere enn i nåværende situasjon. Parkeringsdekning var 2,5 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA i gjeldende reguleringsplan og skal være 1,2 parkeringsplasser per 100 m 2 i foreslått reguleringsplan. Dette er i tråd med Kommunedelplan for parkering på Forus og Lura. Planen tar som utgangspunkt en reisemiddelfordeling av (endelig) 25,6 % reisende med bil og 74,4 % reisende på andre måte (kollektivtilbud, gang- eller sykkel). Med hensyn til pågående Bussway 2020 som forutses å fungere i 2021, og med lavere parkeringsdekning som går ut fra Kommunedelplanen, vil reguleringsplan for Forus felt D4 ikke ha store konsekvenser med hensyn den trafikale situasjon. For mer detaljert gjennomgang vises det til vedlagt mobilitetsplan Konsekvenser for landskapet og topografi Areal har vært dyrket mark før utviding av Forus. Med plan 0381 har areal blitt endret til industri- og kontorsted. Infrastrukturer er allerede etablert, eller skal være etablert (bussway 2020). Planforslaget inngår i en større plan for utbygging av Forus Vest. Endring av stedskarakter følger av dette. Felt D4 vil ha en sentral plassering i forhold til adkomst til denne del av Forus fra Solasplitten. Som det fremgår av pkt og passer initiativ godt i område: byggehøyde og plassering av fasader følger eksisterende linjer Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er i forbindelse med planforslaget utarbeidet en Risiko- og sårbarhetsanalyse som er lagt ved planforslaget. Flomvurdering Det er stilt krav om vurdering av flomrisiko og eventuelle avbøtende tiltak knyttet til dette. Hovedkonklusjon er at flomfaren for D4 anses som ubetydelig (vedlegg 2.1). Prosjektets sikkerhet mot flom vil ivaretas ved at nedre plan stedstøpes i vanntett konstruksjon i henhold til gjeldende forskrifter og konstruksjonskrav. Dette er sikret i bestemmelsene. Overkant vanntett konstruksjon vil ligge på maks kote +8,5, som er sikret på plankart for vertikalnivå 1 (areal under terreng). Geoteknisk vurdering av områdestabilitet Med planforslaget følger generell uttalelse om områdestabilitet (se vedlegg 2.8 ). Nærmere vurdering / Grunnundersøkelse med geotekniske vurderinger av tomten og tiltaket er gjennomført i regi av Forus Næringspark AS og Multiconsult (se vedlegg 2.9). Som pkt og pkt viser, NVE og kommunen har vurdert undersøkelsen. Med relativt flatt terreng skredfaren og kvikleireskred er antatt å være lav. Tilgrensende tomtene viser også at faren for skred er lav. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1422

23 23 Bygninger vil sannsynlig bli fundert på peler, noe som er vanlig på Forus. Kostnader til et godt funderingssystem er ivaretatt hos forslagstiller. Radon Det er ikke gjort undersøkelser for radon men det er stilt krav om at det i byggesøknaden skal dokumenteres eventuelle risikofaktorer og at eventuelle tiltak for å fjerne eller redusere farene skal beskrives Kriminalitetsforebyggende tiltak Prinsippene om kriminalitetsforebygging er vurdert å være hensyntatt i planleggingen. Sjekkliste er vedlagt (Vedlegg 2.7) Tilfredsstillende støysituasjon Reguleringsbestemmelsene sikrer at bygg og uteoppholdsarealer skal ha tilfredsstillende støyforhold før innflytting. Lydnivå sikres generelt gjennom funksjonskrav med hensyn på lyd og lydforhold i bygninger i Byggteknisk forskrift etter Plan- og bygningsloven Gjennomførbarhet De aller fleste rekkefølgebestemmelsene iht. plan 0381 er enten utført (pkt. 7.1 om arkeologiske utgravinger og alle tiltakene i tabell 2) eller sikret utført gjennom egen utbyggingsavtale mellom Sola kommune og Forus Utvikling AS fra 2005 (dvs. alle tiltak i tabell 1). Gjennomførbarhetsfrist Frem til nå har plan- og bygningsloven fastsatt at bygge- og anleggstiltak som er basert på et privat planforslag, må påbegynnes innen 10 år (ny regel fra 1 januar 2015) etter at planen er vedtatt. Krav om øst-vest-gående kollektivtrase I pkt. 7.2 i plan 0381 sikres det at felt D4 tillates bebygget når det er etablert en høyverdig øst-vestgående kollektivtrase (iht. reguleringsplan 0309 Forus Næringspark), og som er betjent med buss eller annet materiell med høy frekvens. Kravet er videreført i forslag til reguleringsplan. 2 i rekkefølge bestemmelsene sier derfor følgende: Delfelt D4 tillates bebygget når det er etablert en øst-/vestgående kollektivtrase i regulert kollektivanlegg iht. reguleringsplan 0309 Forus næringspark, og som er betjent med Buss eller annet materiell med høy frekvens. Dagens situasjon Åsenvegen er definert som høyverdig trasé i Regionplan for Jæren , men gjennomføringshorisont er usikkert. Sola kommune har i samarbeid med Rogaland Fylkeskommune startet opp regulering av høyverdig trase. Forus næringspark forskutterer planleggingskostnadene. Forus Næringspark har flere pågående planer med sikte for utbedring av tilgjenglighet av planområdet med kollektivtransport: forbereder forbelastning av grunnen for den regulerte kollektivtraseen øst-vest langs golfbanen dette for å framskynde setninger i grunnen før kollektivanlegget (og forutsatte underliggende ledninger/infrastruktur) kan anlegges. Det legges til grunn at kollektivtraseen vil kunne anlegges om 3-5 år og en har i disse dager igangsatt nytt reguleringsarbeid for hele kollektivtraseen fra kryss Forusbeen/Åsenvegen til Sola sentrum, nå også med gang-/sykkelvei. Plan vil komme til førstegangsbehandling i løpet av arbeider med en ringbuss i sløyfe Lagerveien Kontorveien - Ringvei felt F/S/I/D Kanalsletta (se Figur 3.6) med høyfrekvent mating mot de allerede etablerte kollektivaksene øst-vest og nord-sør Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1423

24 24 på Forus. Slik ringbuss vil kunne være på plass ca når ringveien gjennom feltene F/S/I/D ventelig vil være ferdigstilt. Bussrute 9 er i mellomtiden nå lagt om til Kanalsletta, for å betjene allerede gjennomførte, pågående og planlagte utbygginger på feltene S (plan 0309) og D (plan 0381). Ruten er betjent nå med kvarterfrekvens og busstop planlegges ved felt D4. Det er dessuten fra Forus Næringspark gjort en rekke henvendelser til Rogaland fylkeskommune for å få styrket kollektivtilbudet i dette området, men så langt uten at dette har lykkes. Ovenstående krav til frekvens/regularitet som vilkår for utbygging oppfattes på denne bakgrunn som urimelig og det søkes herved dispensasjon fra dette kravet (pkt. 7.2 i plan 0381), også under henvisning til at planen for øvrig er gjennomførbar iht. kommunens generelle krav. Figur 3.1 Nordre sløyfe for høyfrekvent ringbuss. Ill.: Forus Næringspark AS Vurdering Rådmannen ser at arbeidet med å forbedre kollektivtilbudet i området er i gang. Med planen for Bussway 2020 (som skal fungere 2021, jf. fylkesmannen sin hjemmeside ), og forbedringene som er beskrevet over, kan det antas at en selvstendig kollektivtrase vil være på plass og planen for Forus D4 kan være etablert innen 10 år. Reguleringsplan for Forus felt D4 er i tråd med forslåtte regulering i Kommunedelplan for parkering for næringsområder på Forus og Lura. Kommunedelplanen har uavklarte innsigelser, men kan hvis disse blir avklart vedtas i løpet av Hvis det kommer endringer i Kommunedelplanen, gjelder disse endringer uansett også for plan 0538, da Kommunedelplanen overstyrer alle planene. Reguleringen legger opp til lavere bilbruk. Konklusjon Rådmannen konkluderer at planen for Forus D4 kan bli vedtatt med kravet om en øst-/vestgående kollektivtrasse, som i overordnet plan. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1424

25 Innkomne merknader ved offentlig ettersyn Brandsberg Dahl, på vegne av Skanska Commercial Development ) Merknader Brandsberg Dahl har, på vegne av Skanska Commercial Development sendt merknaden til UFAs vedtak i møte Hovedemnene i merknaden er: a. Plassering av hovedinngang. Brandsberg-Dahl synes at byggets hovedinngang er lagt naturlig mot ankomstsone og torg i nord og med sekundærinngang mot sørøst. De synes dermed at det er lagt en løsning som påvirker for å minimere kjøretrafikken på tomten. b. Parkering på torget. Brandsberg-Dahl svarer i sin merknad til UFAs vedtak om å redusere antall parkeringsplasser på formål Torg 1 (plan til 1. gangbehandling) til 2 stykk, at de ønsker å øke parkeringsplassantal til 12. c. Parkeringsplasser på Parkering 1. Reduksjon med 3 parkeringsplasser på Parkering 1 skal legges til parkeringsplasser på Torget 1 (formål mellom parkeringsanlegg og kontorbygg i 1. gangsbehandling). d. Gang- og sykkelveger til kontorbygd. Forslagsstiller har vurdert at et separat gang- og sykkelfelt vil fort kunne gi en falsk trygghet i situasjoner der det er relativt mange trafikkbevegelser på begrensede tidspunkt av døgnet og på et så konsentrert areal. Forslagstiller støtter ikke UFAs vedtak i møte for arealsaker Rådmannens kommentar a. Plassering av hovedinngang Rådmannen viser til generelle vurdering pkt b. b. Parkering på torget. Forutsetningen til forslåtte transformasjon / utvikling på felt D4 var at tetthet ikke økes. Hvis tetthetskal øke til BRA=250 % må planen vente på kommende kommunedelplan for Forus Lura. Rådmannen viser for øvrige til generelle vurdering pkt c. c. Redusering parkeringsplasser på Parkering 1 med 3 plasser Rådmannen viser til generell vurdering pkt c. Rådmannens konklusjon Parkering 1 reduseres med 3 parkeringsplasser. d. Gang- og sykkelveger til kontorbygd Rådmannen viser til generell vurdering i pkt e Avinor : Merknader a. Reguleringsplanen vil ikke komme i konflikt med høyderestriksjonsflaten på kote +53,4. b. Gjør oppmerksom på regelverk at ved bruk av tårnkraner i anleggsperioden. Rådmannens kommentar a. Maksimum kote er fastlagt på kote 44,10 moh, og er dermed betraktelig lavere en et maksimum 53,4 moh. Rådmannen synes derfor at planforslaget ikke er i motstrid med Avinors interesser. b. Planbestemmelsene omhandler også bruk av tårnkraner i anleggsperioden: 2.5 Forhold til sikkerhet ved Stavanger lufthavn Sola Byggerestriksjoner rundt navigasjon instrumenter ved Stavanger lufthavn Sola: Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1425

26 26 Oppføring av midlertidige eller faste konstruksjoner/bygg og bruk av tårnkran i planområdet som overstiger 53,4 meter over havet, skal vurderes radioteknisk av Avinor. Bruk av mobilkran i planområdet under kote 53,4 meter over havet krever ingen radioteknisk vurdering. Rådmannens konklusjon Merknader gir følgende endring i reguleringsplan: Det føyes til forhold til sikkerhet ved Stavanger Lufthavn Sola i planbestemmelsene Lyse Merknader Lyse har i tillegg til tidligere merknader, ingen nye merknader. Rådmannens kommentar Merknader til varsel om planoppstart og 1.gangsbehandling er innarbeidet i planforslaget. Rådmannens konklusjon Merknader gir ingen endringer i reguleringsplan Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) : Merknader a. Viser til flomvurderingen utarbeidet av Brandsberg-Dahls Arkitekter AS (vedlegg 2.1) og til anbefalt tiltak med vanntett stedsstøpt konstruksjon med overkant maks kote +8,5. Selv om flomvurderingen setter flomfaren til ubetydelig, har NVE et faglig råd til kommunen at flomutsatte områder innarbeides i planen som hensynssone flom og tilknyttes bestemmelser som setter vilkår for utbyggingen. b. Viser til uttalelse om grunnforhold fra Multiconsult. Kan ikke se at det konkluderes på om grunn og terrengforholdene er slik at det foreligger skredfare (utilstrekkelig områdestabilitet) for planområdet. NVE forutsetter at Multiconsult har vurdert faren for skred i området. NVE har et faglig råd til kommunen om å sørge for en avklaring av om skredfaren i planområdet er vurdert. Faren skal være vurdert opp mot sikkerhetskrav i TEK10. Dersom det er påvist kvikkleire bør utredningen være gjennomført i samsvar med NVEs veileder nr.7/2014 Sikkerhet mot kvikkleireskred. Rådmannens kommentar a. Reguleringsplan for Forus felt D4 setter vilkår for utbyggingen ved tilknyttete bestemmelser. Rådmannen kan ikke se det er nødvendig å legge inn en egen hensynssone for flom på plankartet, det er helle ikke hensynssoner i tilgrensende reguleringsplaner. Planen med bestemmelser ivaretar i tilstrekkelig grad eventuelle flomutfordringer. Høyde på vanntett konstruksjon er planlagt og allerede sikret i reguleringsplan med siste setning: Nedre plan stedstøpes i vanntett konstruksjon i henhold til gjeldende forskrifter og konstruksjonskrav. Overkant vanntett konstruksjon skal ligge på maks kote + 8,5 m b. Kommunen har mottatt en vurdering om grunnforhold fra Multiconsult. Rapporten er vedlagt til 2.gangsbehandling som vedlegg 2.9. Kommunen har sendt rapporten til NVE og Fylkesmannen for kommentar d.d NVE har sendt tilbake meldingen på (vedlegg 2.10) og svarte følgende. Rapporten omhandler lokal stabilitet (grunnforhold og fundamentering) og gir ingen svar om områdestabiliteten, som har betydning for kvikkleireskred. Kommunen har ansvar om å sørge for en avklaring / vurdering av skredfaren i planområdet med bruk av NVEs veileder nr. 7/2014 Sikkerhet mot kvikkleireskred. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1426

27 27 Fylkesmannen i Rogaland har svart med e-post d.d (vedlegg 2.11) og synes at: Rapporten sammen med ROS-analysen er mangelfull, spesielt på områdestabiliteten. Utbygging vil kunne få konsekvenser for området i helhet med økt risiko for skredfare, dette vil spille inn på gjennomførbarheten til prosjektet Kommunen vurderer følgende i saken. Forusområdet er relativt flatt. Terrengkote høyeste punkt ligger på 11.9 m.o.h. Terrengkote laveste punkt liger på 9.5 m.o.h. Tilgrensende tomteareal er relativt flatt også. Forusområdet er allerede utviklet flere steder. Skredfare og fare for kvikkleireskred ikke har vært et tema i disse planene, og har ikke ført til problemer. Med høyde forskjell av bare 2,4 meter vurderes skred og fare for skred som lite sannsynlig. Kommunen anser derfor at detaljeringsgrad og omfang av utredningen kan være marginal. Kommunen har utført følgende utredning: Kommunen har sjekket webbaserte kart fra NVE sin hjemmeside. Forus ligger under maringrense. Løsmasser består av torv og myr, og morene. Rapporten har vist dette også: grunnen består hovedsakelig av sand, grus med varierende organisk innhold, og leire, silt, sand og grus. Skredatlas på NVEs hjemmeside viser ingen fare for skred. Som går ut fra rapporten fjell antas å være påtruffet i dybder fra 26,8 m til 1,8 m under kote. Å bygge på terreng er mulig med god fundering på peler til fast grunn eller fjell. Dette er en vanlig byggemetode på Forus, og har ikke ført til ugjennomførbare prosjekter. Kommunen antar at skred og fare for kvikkleireskred ikke er sannsynlig. Krav til sikkerhet mot skred er gitt i byggteknisk forskrift (TEK 10). Rådmannens konklusjon Merknader gir ingen endringer i reguleringsplan Fylkesmannen i Rogaland Merknader a. Fylkesmannen legger til grunn at planen vil være i samsvar med Regionalplan for Jæren. b. Fylkesmannen støtter forslaget om at vedtak om parkeringsdekning avventer resultatet av pågående Kommunedelplan for parkering. Rådmannens kommentar a. Rådmannen viser til planbeskrivelsen og generelle vurdering under pkt b. Se rådmannens generelle vurdering under pkt c og d Skanska Commercial Development AS v/bda Merknader Merknadene kommenterer tilleggspunktene i planutvalgets vedtak Merknad er lik med Brandsberg Dahls merknad. For et sammendrag viser Rådmannen til pkt Rådmannens kommentar Rådmannen viser til pkt og rådmannens generelle vurdering under Rogaland fylkeskommune Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1427

28 28 Merknader a. Byggehøyde. Fylkesrådmannen har ingen merknader til økt byggehøyde. b. Vind. Av ROS-analysen fremgår at området er vindutsatt og på bakgrunn av dette anbefales at vindforholdene blir lagt til grunn i det videre planarbeidet. c. Rekkefølgekrav. Gjennomføringsfristen er 10 år. Rådmannen viser også til pkt Det er vedtatt i Regionalplan for Jæren (RPJ)å etablere et godt kollektivtilbud. Sentralt i RPJ er at hensynet til samordnet areal og transportplanlegging tilsier at det ikke må etablere s nye kontorarbeidsplasser før hensiktsmessig kollektiv- og gang/sykkelveginfrastrukbrar er etablert. Det anbefales derfor at kommunen ikke fatter planvedtak før gjennomførbarhet mht. krav om kollektivbetjening er avklart nærmere. d. Dispensasjon. Utbygger har signalisert at det vil bli søkt om dispensasjon fra dette kravet. Ved en eventuell dispensasjonssak bør Rogaland fylkeskommune, Fylkesmannen og Statens vegvesen legges inn som høringspart. e. Gangforbindelse fra Åsenvegen. Etterlyser rekkefølgebestemmelse som sikrer trygg og tilgjengelig gangvei fra kollektivtrase i Åsenvegen Fylkesrådmannen anbefaler at det legges inn en rekkefølgebestemmelse i planen som sikrer at det blir tilrettelagt for trygge og godt tilgjengelige gangbaner / overganger fra den fremtidige kollektivtraseen i Åsenvegen før det gis tillatelse til utbygging. f. Utnyttelse. I Regionalplan for Jæren er planområdet vist som prioritert utbyggingsområde og regionalt næringsområde med høy urbaniseringsgrad kategori 1. Regionalplanen legger opp til en utnyttelsesgrad på % BRA i slike områder, på grunn av nærheten til kollektivaksen. Fylkesrådmannen anbefaler at maksgrensen økes til 250 % i tråd med føringene for denne type områder i Regionalplan for Jæren. Økt utnyttelse bør kun gjelde for kontorformål. g. Parkering. Parkeringsdekningen er i tråd med høringsforslag til Kommunedelplan for parkering på Forus og Lura som tidligere har vært behandlet i fylkesutvalget. Fylkesrådmannen støtter rådmannens anbefaling om at antallet korttidsparkeringer og p- plasser på torg 1 og parkering mot nord bør reduseres for bedre å ivareta trafikksikkerhet og gi økt prioritet til myke trafikanter. h. Parkeringsdekning. Fylkesrådmannen anbefaler for øvrig at planarbeidet forholder seg til retningslinjene for parkering i Regionalplan for Jæren, dvs. maks 1 plass per 100 m 2. i. Parkering på bakken. Av planbeskrivelsen fremgår at det legges opp til at 90 parkeringsplasser skal plasseres på bakkeplan. Dette tilsvarer nesten hele andelen på 1/3 av plassene, dvs. 108 plasser i henhold til bestemmelse om parkering og frikjøpsordningen. Det anbefales at planen omarbeides slik at bakkeparkering holdes til et minimum ved at hovedvekten av parkering på egen tomt, plasseres under bakkeplan. j. Dispensasjon. Videre oppfordrer fylkesrådmannen til at kommunen ikke åpner for dispensasjon fra hovedregelen i bestemmelsene når det gjelder parkering, men behandler dette som en dispensasjon i byggesaken slik at en eventuell søknad om dispensasjon blir behandlet som et tidsbegrenset avvik. k. Sykkel. Planforslaget har god parkeringsdekning for sykkel med minimum 2 plasser pr 100m2 BRA og krav om garderobeløsninger for sykkel. Fylkesrådmannen støtter rådmannens forslag om å legge bedre til rette for sykkel og trafikksikkerhet, gjennom at gangveier innenfor felt D reguleres til gang- og sykkelveier med separat sykkelfelt fra overordnet sykkelveinett og helt frem til innendørs sykkelparkering. l. Plassering av hovedinngang. Planen foreslår plassering av hovedinngang mot nord. Dette er avvik fra overordnet plan hvor det sies hovedinngangen skal plasseres mot Åsenvegen for å sikre prioritet for gående fra kollektivaksen. Fylkesrådmannen anbefaler at planforslaget omarbeides slik at hovedinngangen plasseres i tråd med kravene i overordnet plan. Dette vil sikre bedre kommunikasjonsakser for kollektivreisende og tilføre mer levende fasader i et fremtidig urbant utbyggingsområde. Rådmannens kommentar a. Byggehøyde. Rådmannen tar punkt til etterretning. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1428

29 29 b. Vind. Kommunen har vurdert meldingen fra forslagstiller om vindforhold i forbindelse med planlegging og masseoppbygging på tomten tidligere i planprosessen. Reguleringsplan legger til rette nok muligheter for å opprette skjerming for utearealer på bakkenivå. For eksempel med skjermende grønndrag. Gode vindforhold og nok skjermende utearealer på bakkenivå er målsetning for videre detaljprosjektering og landskapsplanlegging. c. Rekkefølgekrav. Gjennomføringsfrist. Gjennomføringsfristen er 10 år. Rådmannen viser også til pkt Fylkesmannen, Sola kommune og tilgrensende kommuner har avtalt i Regionalplan for Jæren å etablere et godt kollektivtilbud. Intensjonen er at høyverdig trase skal åpne sommeren Etablering av god offentlig transport innenfor gjennomføringsfristen, som nå er satt til 2025, er dermed sikret. Ikke økning i utnyttelse. Det gjelder videre at reguleringsplanen for D4 ikke ser frem til å realisere flere kontorarbeidsplasser enn i overordnett plan 0381 for Forus, fordi det er ingen økning av BRA. Foreliggende reguleringsplan legger ikke til rette å for øke BRA, bare øke byggehøyde. Planen reduserer parkeringsdekning og justerer byggegrensen mot Åsenvegen/Forusbeen. Planforslaget har potensialet for videre økning i fremtiden. Videre økning av grad av utnyttelse kan skje på nordre del av tomten, hvor et konvertibelt parkeringshus vil bli bygd. Rådmannen viser til pkt a. Gang - sykkelveg. På Forus er allerede gode gang- og sykkelveger etablert, og gradvis skal et eksisterende gang- og sykkelvegsystem bli utvidet videre. Begrensing biltrafikk. Til videre begrensning av biltrafikken har Sola kommune i samarbeid med Stavanger og Sandnes utarbeidet forslag til Kommunedelplan for parkering på Forus. Kommunedelplanen legger opp til lavere parkeringsgrad, og dermed laver bilbruk til Forus, og en økning av sykkelbruk og offentlig transport. Kommunedelplanen kan bli vedtatt i Kommunedelplanen tilbyr muligheten for midlertidig høyere parkeringsdekning. Dispensasjon. Rådmannen viser til generell vurdering under pkt d. d. Gangforbindelse fra Åsenvegen. Kommunen følger fylkeskommunen sin anbefaling. Derfor vil bestemmelse 2.3 bli endret: pkt. 2.3 Opparbeidelse 1. Adkomstveger, gangveger og parkeringsplasser for biler og syklister skal være opparbeidet før brukstillatelse gis for bygninger. Det skal etableres separate felt for fotgjengere gjennom hele parkeringsanlegget med færrest mulig krysningspunkt for biltrafikk, gående og syklister. 2. Det skal sikres at det blir tilrettelagt for trygge og godt tilgjengelige sykkel- og gangbaner / overganger fra den fremtidige kollektivtraseen i Åsenvegen før det gis tillatelse til utbygging. 3. Park, vegatasjonsskjerm og andre grøntområder skal være opparbeidet senest første vekstesesong etter at bebyggelsen er tatt i bruk. e. Utnyttelse. Rådmannen viser til pkt a. f. Parkering. Rådmannen viser Rådmannens kommentarer pkt , pkt b. c og d og generelle vurdering c og d. g. Parkeringsdekning. Rådmannen viser til generelle vurdering pkt d. h. Parkering på bakken. Som det vises på plan, vil nesten 4/5 del av parkeringsplasser være etablert i et konvertibelt parkeringsanlegg. Rådmannen synes derfor at parkering på bakken er tilstrekkelig redusert. Omarbeiding av bakkeplan er ikke nødvendig. Rådmannen viser også til vurdering i pkt som viser at planen tilbyr nok parkeringsmuligheter under bakken og i parkeringsanlegget. i. Dispensasjon. Rådmannen viser til generelle vurdering d. j. Sykkel. Det vises til kommentarer pkt , pkt e. k. Plassering av hovedinngangen. Det vises til kommentarer pkt , punkt a. Rådmannens konklusjon Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1429

30 30 For endringer basert på generelle vurdering viser Rådmannen til pkt Fylkeskommunens merknader fører til følgende endringer i reguleringsplan: 2.3 Opparbeidelse. 1. Adkomstveger, gangveger og parkerinsplasser for biler og syklister skal være opparbeidet før brukstillatelse gis for bygningen. Det skal etableres trygge og godt tilgjengelige sykkelog gangbaner gjennom hele parkeringsanlegget med færrest mulig krysningspunkt for biltrafikk, gående og syklister. 2. Det skal sikres at det blir tilrettelagt for trygge og godt tilgjengelige sykkel- og gangbaner / overganger fra den fremtidige kollektivtraseen i Åsenvegen før det gis tillatelse til utbygging. 3. Torg, park, vegatasjonsskjerm og andre grøntområder skal være opparbeidet senest første vekstesesong etter at bebyggelsen er tatt i bruk. 3.3 Generelle Vurderinger Sentrale temaer Sentrale temaer i merknadene kan oppsummeres slik: a. Økning av utnyttelse må være i tråd med Regionalplan for Jæren. b. Krav om plassering av hovedinngang mot Åsenvegen. c. Parkering på Torg. d. Parkering i sammenheng til Kommunedelplan for parkering på Forus og Lura og dispensasjon. e. Gang og sykkelveger og trafikksikkerhet og hensyn til juridiske rettsvirkning. f. Volumoppbygging. g. Byggegrense. a. Økning av utnyttelse Rådmannens vurdering Regionalplan for Jæren viser at grad av utnytting må ligge mellom minimum 160% BRA - 200% BRA og maksimum 200% BRA 250% BRA. Med forslåtte BRA i 1.gangsbehandling oppfyller reguleringsplanen akkurat minimumsutnyttelsen i Regionalplan for Jæren. Rådmannen begrunner gjeldende minimumskrav for BRA utnyttelse på grunn av følgende. Overordnet plan med KU legger ikke til rettfor en høyere utnyttingsgrad, og en har heller ikke vurdert konsekvensene av høyere utnyttingsgrad. Hvis dette er ønskelig, trengs derfor en nærmere vurdering om trafikkavvikling, parkering og aktuelle behov om kontor / næringslivareal. Siden det ikke er gjort og forslagsstiller ønsker å ha en vedtatt plan før interkommunal kommunedelplan for Forus, så kan ikke utnyttingsgraden økes nå. Målsetning for forliggende planen har ikke vært økning av BRA, bare omregulering av fordeling av grad av utnyttelse på tomten (lavere på nordre delen, litt høyere på søndre delen). Netto er BRA på tomten dermed det samme som er regulert nå. Det gjelder også at kollektivaksen og sykkelstamvegen ikke er på plass ennå. Videre økning kan derfor ikke tillates. Når kollektivakse og sykkelstamvegen er etablert, kan kommunen støtte videre økningen i utnyttelse til nevnte 250 % maksimum BRA. Dette forutsetter vurdering og avklaring i kommunedelplan for Forus Lura, jf neste pkt. Kommunene Stavanger, Sandnes og Sola vil lage en interkommunal delplan for Forus og Lura. I den kommunedelplanen vil videre økning av kontor og industriareal bli vurdert i sammenheng for hele området. Kommunedelplanen vil definere fremtidens utviklingspotensial og være et rammeverk for dette. Rådmannens konklusjon Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1430

31 31 Rådmannen synes at foreliggende plan har gode muligheter til økning av BRA på nordre side av tomten, men kun etter en grundig behandling i en overordnet helhetlig plan ( ikdp Forus Lura). Her er det nå planlagt et konvertibelt parkeringshus. Hvis det i fremtiden er behov for økning av BRA, og sykkelstamveg, kollektivaksen er etablert og parkeringsdekning tillater ombygning av parkeringsanlegg til kontor, kan dette behandles i en separat detaljreguleringsprosess. Reguleringsplanforslaget er ikke endret på dette punktet. b. Krav om plassering av hovedinngang mot Åsenvegen Rådmannens vurdering I overordnete plan 0381 er regulert i 1.4 at "For prosjekter innenfor delfelt D4 og D6 skal det etableres en hovedinngang per byggeprosjekt som henvender seg mot gang-/sykkelvei og kollektivtrase i sør. De tilgrensende reguleringsplanene for feltene S1-1 til og med S1-3 og S2-1 / S2-2 er regulert at for hvert byggeprosjekt innenfor delfelt S1-1, S1-2 og S1-3 skal det etableres minst en inngang som henvender seg mot kollektivanlegg i sør, i tillegg til øvrige innganger. Rådmannen ønsker å videreføre kravet fra overordnet plan om at hovedinngangen bør legges mot sør, mot hovedkollektivaksen. Planen som ble lagt til offentlig ettersyn er ikke i samsvar med overordnet plan på dette punkt. Det ble regulert at Hovedinngang plasseres mot Torg 1 (torget som er fjernet nå, og er bestemt til parkering _3), sekundærinngang mot Torg 3 (som er nå f_st 1). Forslagstiller er derimot ikke enig med rådmannens krav om at denne planen skal forholde seg til overordnet plan på dette punktet. Følgende momenter er vurdert i forhold til plassering av hovedinngangen. Tomtens beliggenhet (form, størrelse, adkomst). Overordnet plan Logistiske årsaker. Tomtens beliggenhet Bygget har en utfordrende form (trekanten). Formen er kommet til etter ønske fra forslagstiller. Hovedfasaden er mot Røynebergvegen (sørvest) og Kanalsletta (nordvest). Fasaden mot S1-3 ligger tvers på Åsenvegen. Tomten mot Åsenvegen har bare en liten spiss. På grunn av bygningens form har forslagstiller nå plassert hovedinngangen i planforslag mot nord(vest), til parkeringsanlegg. En annen inngang, som er benevnt sekundærinngang av forslagstiller, er plassert mot sør mot Torg 3 (som nå er benevnt f_st 1). Adkomst til tomten, spesielt med bil, skjer fra nord. Det er på grunn av at reguleringsplanen forutsetter gode gang- og sykkelveger ved siden av Røynebergvegen og Åsenvegen (som er allerede etablert). Adkomst med bil til tomten fra sør er ikke ønsket, siden dette skulle bety mye kryssende trafikk, som kan føre til farlige situasjonen i rushtiden. Logistiske årsaker Mobilitetsplanen viser at nesten 50 % av ansatte drar til jobben med bil i dag. Det er beregnet at dette skal dette gå ned til cirka 26 %, når kollektivaksen er etablert. Foreslått reguleringsplan legger til rette for å beholde tomtens gode tilgjengelighet for gående (brukere av kollektivaksen) og syklister mot Røynebergvegen (sørvest) og Åsenvegen (sør). Den valgte løsningen medfører at det ikke er noen kryssende biltrafikk med myke trafikkanter. Overodnet plan Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1431

32 32 I tilliggende reguleringsplaner 0401, 0402 og 0498 ligger byggefeltene langs kollektivaksen sør fra Åsenvegen også: S1-3, S1-2, S1-1, S2-2 og S2-1 (se figur 3.1). Alle disse byggefeltene har krav at minst en inngang skal være orientert mot Åsenvegen. Figur 3.2 adkomst fra Kanalsletta. Det var forutsatt at tomtene D4 og D6 skulle ha hovedinngangen mot sør, mot Åsenvegen. Planlagt hotell har hovedinngang mot sørvest, mot gang-og sykkelsti. Buss og taxi når kontorbygget fra nord. Rådmannens konklusjon til tema orientering av hovedinngang Rådmannens preferanse er at hovedinngangen til Forus felt D4 blir plassert mot Torg 3 (nå f_st 1), mot Åsenvegen. I nær fremtid vil bruk av både kollektivtransport og gang- og sykkelveg øke og da blir adkomst via disse transportformene viktigere enn fra bil (ca 75 % kollektiv og sykkel og gange). Parkbeltet tilbyr gode urbane kvaliteter for dette også. Det er sannsynlig at denne inngangen mot Torg f_st 1 vil være brukt mest i nær fremtid for foreslått kontorbygg. En tilpassent inngang til dette bruk er ønskelig. En løsning med sekundærinngang mot Røynebergvegen tilbyr gode og trygge trafikkløsninger for både biltrafikk og myke trafikkanter. Rådmannen synes at nevnte løsning er i tråd med ønske om å etablere gode forbindelser til kollektivakse. Forslagstillers løsninger støtter bare etablert utviklingsretning på tomtene S1-1 til og med S1-3 og S2-1 til og med S2-2. Rådmannen ønsker at forslagstiller etablerer en effektiv og attraktiv fasade med hovedinngangen mot sør, slik det er planlagt ved hotellet på andre side av Røynebergvegen også. Med hovedinngangen plassert mot kollektivakse, kan dette bidra til et attraktivt og urbant miljø. Fordi Torg - 1 skal være parkering (se pkt c.) og blir regulert til f_spa 3, er det nødvendig at reguleringsbestemmelsen 4.3 må endres. Bestemmelsene for felles Torg blir endret slik at: Felles Torg 1 blir Felles Parkering 3(f_SPA 3) Felles Torg 3 blir f_st.1 Hovedinngangen blir mot gamle Torg 3, som er nå nevnt f_st 1. Bestemmelse pkt. 4.3 skal bli endret fra: Det tillates kun etablert kontor innenfor området. Bebyggelse tillates oppført i 8 etasjer. Maksimalt tillatt gesimshøyde er angitt på plankart. Saksnr.: 14/ Løpenr.: 50573/1432