Boligbygging i byregioner utbyggeres strategier og handlingsvalg

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "Boligbygging i byregioner utbyggeres strategier og handlingsvalg"

Transkript

1 Boligbygging i byregioner utbyggeres strategier og handlingsvalg Sluttrapport fra prosjektet i programmet Byutvikling drivkrefter og planleggingsutfordringer Prosjektleder: Geir Inge Orderud, Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR) Sammendrag Populærvitenskapelig framstilling Prosjektet har satt søkelyset på utbyggersiden av boligmarkedet og samspillet mellom privat og offentlig sektor. I løpet av 1980-tallet ble både finans- og boligmarkedet avregulert, og dette åpnet markedet for flere, spesialiserte aktører. Boligsamvirkene gikk fra å være kommunenes forlengete boligpolitiske arm til å bli markedsaktører på linje med private selskaper. Samtidig er blant annet eiendomsutviklingen blitt profesjonalisert i egne avdelinger og selskaper, og eiendomsmeglerne har bygd opp spesialiserte avdelinger for nybyggsalg. Kort sagt, nettverksrelasjoner står sentralt på en markedsstyrt arena. Leverandørnettverk og partnerskap blant aktører på utbyggersiden har imidlertid fortsatt en lokal karakter, og selv nasjonale og internasjonale selskaper etablerer seg i storbyregionene ved hjelp fusjoner eller oppkjøp av lokale selskaper for å kunne dra nytte av lokale kontakter og lokal kunnskap. Valg av leverandører og samarbeidspartnere er prosjektstyrt og i prinsippet oppe til vurdering for hvert enkelt byggeprosjekt. Det er imidlertid et gjennomgående trekk at tillitsdimensjonen spiller en viktig rolle i valget av leverandører og partnere, men i samspill med pris. Et ensidig fokus på pris svarer seg ikke fordi man er avhengig å få til gode samarbeidsrelasjoner i gjennomføringen av byggeprosjektet, men samtidig er konkurransedyktige priser et viktig element for å overleve i markedet. Tillitsdimensjonen betyr mer i design og planleggingsfasen enn i byggefasen fordi kvaliteten på det arbeidet som gjøres i design og planlegging legger viktige premisser for at byggefasen som omfatter ca 80 prosent av de samlete kostnadene, går bra. Selv om tillit settes opp mot priskonkurranse er ikke tillit frikoplet fra det økonomiske. Tvert imot, økonomi og tillit er i samspill, og økonomiske forhold bidrar til å bygge, vedlikeholde og rive ned tillit. Å gjennomføre byggeprosjekter innenfor avtalte rammer og til avtalt pris styrker tilliten, men det er også viktig at partene får en akseptabel pris. Kompetanse og lagarbeid er imidlertid også viktig for tilliten. Det samme gjelder personkjemi, og sammen med vektleggingen av ansikt-til-ansikt møter synes tillitsdimensjonen å bygge opp om det lokale preget i boligbyggingen. Det lokale forklares i tillegg av nødvendigheten av lokal markedskunnskap, nødvendigheten av å kjenne det offentlige planapparatet på lokalt nivå, lokale bekjentskaper, samt at tiden som går med til møter gir lokale aktører et fortrinn. Dette gjelder også møter med det offentlige, som har blitt viktigere etter at det offentlige har forlatt styring som planleggingsform til fordel for samspill. Utviklingen av kommunikasjons- og informasjonsteknologien og endringer i oppfatningen av fordelen ved ansikt-tilansikt møter kan imidlertid bidra til å endre omfanget av lokale kontakter. 1

2 1. Nærmere om oppnådde faglige resultater 1. Avdekke hovedtrekkene i verdikjeden boligbygging, med et fokus på hva slags aktører som bidrar med hva og i hvilke deler av utbyggingen. Som vist i figur 1 nedenfor kan planlegging, bygging og omsetning av boliger deles i fem funksjoner og fem faser. De fem funksjonene er i) design; ii) planlegging; iii) markedsføring og salg; iv) bygging; og v) finansiering. Sentrale aktører er eiendomsutviklere, både i egne selskaper eller som avdelinger i byggefirmaer eller boligsamvirket; arkitekter; eiendomsmeglere spesialisert på nybygg; byggefirmaer; byggetekniske konsulenter; og finansieringsselskaper. I tillegg kommer prosjekt-/byggelederfirma og advokatfirmaer. Arbeidsoppgaver og kompetansekrav varierer underveis i utviklingen av utbyggingsprosjektene, og legger grunnlaget for de fem fasene, definert i figur 1: I første fase vurderes prosjekter for kjøp og videre utvikling, og dette inkluderer en vurdering av forskjellige løsninger i forhold til markedspotensial. Eiendomsutviklere, arkitekter og eiendomsmeglere står sentralt her, og finanssiden kommer inn i tilknytning til beslutningen om å kjøp av utviklingsobjekter, enten det dreier seg om tomter eller en eksisterende bygningsmasse. De små eiendomsutviklerfirmaene trekker i stor grad på ekstern kompetanse, mens de større byggeselskapene har mye av kompetansen internt. I andre fase planlegges utbyggingen, eller byggeprosjektet, og hovedmålet er utarbeidelse av en rammeplan som skal godkjennes av offentlige planmyndigheter. Etter overgangen fra en styringsorientert offentlig planlegging til et privat offentlig samspill, basert på at det private i større grad har initiativet, kreves det at de private aktørene innehar generell planleggingskompetanse. Eiendomsutvikleren og arkitekten er sentrale aktører i planutarbeidelsen, men også eiendomsmegleren spiller en aktiv rolle fordi prosjektet allerede nå søkes markedsført, både i forhold til boligkjøpere og beslutningstakere i offentlig sektor. Dermed spiller også offentlige myndigheter en viktig rolle, både fagetat og det politiske miljøet. I tredje fase er rammeplanen godkjent og utbyggerne starter det detaljerte planarbeidet, og byggesaksavdelingen i det kommunale apparatet kommer på banen. Eiendomsutvikleren og arkitekten står fortsatt sentralt, men samtidig er ingeniørteknisk konsulentbistand nødvendig for å få på plass det tekniske grunnlaget for utbyggingen. Eiendomsmeglerne kommer tungt inn fordi forsalget av leiligheter starter i denne fasen. Med underskriving av kjøpskontrakter legges det økonomiske forpliktelser, dvs. den investerte kapitalen begynner å bli transformert til størknet kapital. Finanssiden kommer igjen på banen gjennom tildeling av byggelån og signering av byggekontrakt. Fjerde fase preges av bygging, og det er byggefirmaene som dominerer, men fortsatt er eiendomsutvikler og arkitekt med i arbeidet fordi det hele tiden vil være behov for tilpasninger i forhold til de opprinnelige planene. Forenklet sagt forsøker ingeniørene å få til en produksjonseffektiv utbygging, mens arkitektene og eiendomsutviklerne forsvarer de opprinnelige planene og hensynet til markedet. Offentlige myndigheter har rett og plikt til å kontrollere utbyggingen. Det er sjelden at alle leiligheter selges gjennom forsalget, og derfor spiller fortsatt eiendomsmeglerne en viktig rolle i denne fasen. Det gjør de også i femte fase, enten for å selge leiligheter, men samtidig står overdragelsen av leiligheter til kjøpere sentralt, og med det kommer også klagesakene, der eiendomsmegleren er bindeleddet mellom kjøper og utbygger. Finanssiden tar seg av konvertering av de kortsiktige (høyrisiko) byggelånene til langsiktige (lavrisiko) pantelån, avhengig av type boligprosjekt. 2

3 Figure 1: Functions, phases, and actors in the house building value chain. Design I Design II Buying real estate Finance I Real estate competence: - Architect adviser - Market adviser (estate agent) - Finance Planning I Marketing I Frame plan application General house planning competence: - Architect - Estate agent (marketing) - Engineering adviser - Legal adviser Planning II Marketing II Approved plan Finance II General house planning competence: - Architect - Engineering consultancy - Estate agents and pre-sale - Finance - Public authority controls Design III Planning III Marketing III Construction I Construction competence: - Engineering and construction - Architects - Estate agents - Public authority controls Construction II Finance III Complaint handling: - Construction firms - Estate agents - Legal advisers Public authorities, final approval Finance and accountancy 3

4 2. Boliger som spekulasjonsobjekter, og boligbygging under varierende økonomiske betingelser. Med liberaliseringen av kapitalmarkedet har spekulasjonsmulighetene og avkastning basert på forventninger om framtidig økt avkastning gjort seg gjeldende ved at eierandeler kan omsettes i løpet av utbyggingen. Eksempler på dette er beskrevet i litteraturen, og det er blitt pekt på at det er en fare for at avkastningen tas ut før prosjektene er realisert. Derfor var det et mål å avdekke om, og eventuelt hvordan eierstrukturen er og avkastningen fordele i det norske markedet. Selv om innslaget av boligspekulanter er til stede, preges ikke markedet av omsetning av eierandeler i utbyggingsprosjekter. Selv ikke der KS-ordningen benyttes er det liten, eller ingen omsetning av andeler underveis. Hovedtyngden av markedet drives av det vi kan kalle industrikapitalen, dvs. selskaper som har boligbygging som oppgave. Likevel, det er et innslag av eiendomsutviklere som gjerne driver fram et prosjekt og så selger det til en utbygger, men dette dreier seg ikke om spekulasjoner på basis av forventingsbasert verdistigning, men heller salg basert på jordnære vurderinger av markedsverdi. Fornebu-prosjektet sies å være et unntak fra det normale, ved at privathusholdninger alt fra starten har blitt invitert til å kjøpe andeler. Dermed tar husholdningene den risikoen som utbyggerne normalt har tatt, og det åpnes i større grad for omsetning av eierandeler underveis i prosjektet. I løpet av de siste 15 årene har boligmarkedet gjennomlevd et krakk, der bunnen ble nådd i årene , og en langvarig vekstperiode utover i 1990-årene og begynnelsen av 2000-tallet. Slutten av 2002 og første halvdel av 2003 ble preget av en begynnende stagnasjon, men etter en kraftig rentenedgang tok markedet igjen av. I løpet av 1980-årene ble både boligmarkedet og kapitalmarkedet liberalisert, og på 1990-tallet ble sentrale aktører markedsorienterte, også boligsamvirkene. I denne omstillingen kom det flere typer aktører på banen, og det skjedde en profesjonalisering, som blant annet ga seg uttrykk i framveksten av eiendomsutviklerprofesjonen, eiendomsmeglere som spesialiserte seg på å selge nybygg, og spesialiserte avdelinger og tilbud i bank og finans. Det er derfor et interessant tema hvordan disse aktørene har tilpasset og agert med hensyn til hvor mange boliger som bygges av hvilken type og hvor det bygges under endrete markedsbetingelser. Mitt materiale viser at utbyggerne reduserer risikoen ved å dele utbyggingsprosjektene opp i etapper. Dermed kan prosjektene legges på is dersom etterspørselen stuper. Høykonjunkturen har samtidig betydd økte kostnader, og for å holde inntjeningen oppe har det vært et press i retning av å bygge mindre boliger, for på den måten å øke utnyttingsgraden. Denne trenden forsterket seg i stagnasjonsperioden, og har spesielt gjort seg gjeldende i sentrale bydeler, der tomteprisen er høy. Det er berettiget å stille spørsmålet om man er i ferd med å bygge et framtidig boligproblem, i form av små leiligheter, både i kvadratmeter og antall rom. Press på prisene fører også til at utbyggere velger billigere materialer, noe som vil gi seg utslag i høyere vedlikeholdskostnader i framtiden, et fenomen noen hevder er mindre framtredende for utbyggere som også har forvaltningsansvar for boligene, slik tilfellet er for boligsamvirkene. Det sies også at de mest kyniske aktørene er å finne blant mindre investorer. 3. Etablering og vedlikehold av nettverk i en regional sammenheng. Prosjektet har undersøkt om aktører etablerer samarbeidsrelasjoner på grunnlag av priskonkurranse og hvilken rolle tillit spiller. Dette spørsmålet er blitt knyttet til den romlige dimensjonen ved at en ensidig priskonkurranse antas å føre til et geografisk mer spredt nettverk enn om tillit mellom aktører trekkes inn i vurderingen av leverandører og partnere. En første hovedkonklusjon er at tillit spiller en viktigere rolle enn pris i valg av partnere og leverandører i design og planleggingsfasen, mens pris gjør seg sterkere gjeldende i byggefasen, men heller ikke da er det et ensidig fokus på pris. Det er heller slik at tillitsdimensjonen spiller en rolle i utvelgelsen av hvem som skal få konkurrere, og kan være avgjørende for det endelige valget dersom ikke forskjellene i pris er for store. Den økte vekten på pris i byggefasen kan forklares ved at omtrent 80 prosent av kostnadene er knyttet til denne fasen. Samtidig understrekes det at design og planlegging betyr mye for gjennomføringen av utbyggingen, og dermed spiller en større rolle enn andelen av de samlete kostnader skulle tilsi. Dermed får tillitsdimensjonen en mer sentral rolle. Samtidig er det slik at kostnader i design og planlegging har form av størknet 4

5 kapital, og som sådan kan gå tapt dersom prosjektet ikke selger eller ikke selger godt nok. Derfor burde pris rent økonomisk bli tillagt mye vekt også i design og planleggingsfasen. Andre hovedkonklusjon er at boligbygging har en utpreget lokal karakter, og det gjelder spesielt blant aktørene i design og planlegging, men også blant byggefirmaene er det mye lokalt, og selv de store nasjonale og internasjonale aktørene har valgt å ekspandere lokalt gjennom oppkjøp av lokale firmaer for på den måten å dra nytte av et etablert lokalt nettverk. På den annen side kjøpes mye materiell, som for eksempel kjøkken og bad, fra andre steder, og en del underleverandører kommer utenfra. Tillit sies å være en viktig faktor i valget av lokale aktører. I prosjektet er derfor tillitsdimensjonen blitt gjort gjenstand for analyse, og følgende faktorer sies å stå sentralt i byggingen av, eller nedbrytingen, av tillit: i) Økonomi i form av akseptable priser fra alle parter, samt korrekte regninger og betaling i forhold til utført arbeid; ii) kompetanse som sikrer en god gjennomføring av prosjektet i alle ledd, også i forhold til å rette opp feil; iii) lagarbeid og samarbeid som bidrar til en god gjennomføring innenfor de avtalte tidsrammene, og der konstruktiv kritikk og tilbakemeldinger aksepteres og spiller en viktig rolle for å bedre prosjektet. I tillegg til dette kommer lojalitet overfor oppdragsgiver og vilje til å ta et tak, samt en felles etisk og moralsk standard i måten virksomheten drives på. Historikken spiller også en viktig rolle. Kort sagt, evnen til å levere innenfor avtalte kostnads- og tidsrammer står sentralt, sammen med viljen til å rette opp feil. Tillit og økonomi er derfor et samspill. Tillit er også en dimensjon i forholdet mellom private aktører og det offentlig planapparatet, selv om strukturen nødvendigvis blir annerledes fordi man er dømt til samspill. Fra privat side er behandlingstid og lik behandling sentrale elementer, mens det fra offentlig side pekes på etterrettelighet, faglig kompetanse, vilje til å lytte og et konstruktivt samarbeid om å komme fram til gode løsninger som viktige faktorer for å skape tillit. Tilliten svekkes når utbyggere forsøker å bløffe seg til godkjenning ved å hevde at for eksempel rådmann eller politikere har gitt sin tilslutning til planene og en telefon avdekker at det ikke er tilfellet. Grunnlaget for den lokal karakteren til nettverket mellom aktører i boligbyggingen og vurderingen av hvor nødvendig den lokale dimensjonen er, belyses mer inngående i en analyse av samarbeidet mellom ulike typer aktører. Det lokale preget forklares ved at i) lokal markedskunnskap er nødvendig for å kunne bygge riktige boliger på de rette stedene til definerte målgrupper; ii) kunnskap om det offentlig-administrative systemet og de personene som håndhever offentlige reguleringer er nødvendig for å unngå helt uakseptable byggeprosjekter; iii) tid og rom setter rammer for avstanden mellom aktørene fordi møter ansikt-til-ansikt fortsatt vurderes som helt avgjørende, og iv) bekjentskaper og personkjemi er fortsatt lettere å dyrke lokalt enn nasjonalt/internasjonalt fordi folk treffer hverandre oftere lokalt. I tillegg er det noen som peker på at ønsket om å vedlikeholde et regionaløkonomisk system bidrar til lokale aktører velges dersom forskjellene i pris og kvalitet ikke er for store. Imidlertid, en nærmere analyse av kunnskapsnettverket avdekker en økende sirkulasjon av informasjon, og dette er knyttet til i) veksten i antallet aktører involvert i utbyggings-/byggeprosjekter og mer samspill mellom offentlige og private aktører; ii) økt markedsavhengighet; iii) innføringen av informasjons- og kommunikasjonsteknologi (ikt). Dette har foreløpig likevel ikke ført til at leverandør- og partnernettverket i særlig grad tyter ut over eller sprenger de lokale rammene. Utviklingen av ikt kan imidlertid bidra til at kapasitetsterskler med hensyn til å håndtere lokal kunnskap forbedres, og dermed åpne veien for eksterne aktører, og en tilvenning til andre kommunikasjonsformer enn ansikt-til-ansikt kan ytterligere bidra til en romlig spredning av nettverkene. Kort sagt, endringer i tekniske hjelpemidler og sosialt konstruerte handlingsmønstre kan endre det lokale mønsteret som er tegnet av boligbyggenettverket. På den annen side har overgangen fra offentlig planlegging basert på styring til tilrettelegging for private initiativ ført til et økt samspill mellom private aktører og offentlige instanser, og dermed også en økt møtevirksomhet. Dette gjør lokal tilstedeværelse gunstigere, og lokale nettverk blir stimulert. 4. Er det avdekket regionale variasjoner? Det lokale preget og mekanismene som ligger til grunn for nettverksdannelser synes å være de samme i alle byregionene som inngår i undersøkelsen, og selv om design av enkeltprosjekter sies å skje i en 5

6 lokal kontekst, hevdes det at prinsippene for designløsninger ikke varierer regionalt. Imidlertid, de fire byene i undersøkelsen varierer med hensyn til bygningsmasse. Oslo og Bergen preges i større grad av murbygg enn Stavanger og Trondheim, som på sin side i større grad er preget av trehusbebyggelse. Informanter i Stavanger peker på at dette har ført til en utvikling av byggefirmaer som er gode til å bygge trehus. Imidlertid er murbebyggelse, eller stål/hulldekker, i større grad kommet inn også i Trondheim og Stavanger, blant annet som et resultat av politiske vedtak om å øke boligandelen i sentrale bydeler, og de lokale firmaene må utvikle ny kompetanse eller etablere allianser for å holde seg i markedet. Metode og begrensinger Prosjektet har benyttet kvalitativ metode, basert på semi-strukturerte intervjuer. Det er gjennomført til sammen 65 intervjuer i privat og offentlig sektor i byene Oslo (27), Bergen (12), Trondheim (13) og Stavanger (13). Intervjuene gir et solid grunnlag for å analysere utbyggersiden av boligmarkedet, men ideelt sett hadde det vært ønskelig med noe flere intervjuer for noen av aktørgruppene. Det gjelder for det første i Bergen, Trondheim og Stavanger for å få et bedre grunnlag til å avdekke eventuelle regionale variasjoner, og det gjelder for det andre offentlig sektor og analysen av samspillet med privat sektor. Om prosjektgjennomføring og ressursbruk Prosjektet ble innledningsvis endret noe for å få til en god arbeidsdeling med NBIs prosjekt som også har hatt fokus på utbyggersiden av boligmarkedet. Dette førte blant annet til at NIBRs prosjekt ble utvidet til å gjelde de fire storbyene Oslo, Trondheim, Bergen og Stavanger. Det førte til et behov for flere intervjuer, og underveis i prosjektet ble antallet intervjuer økt noe i forhold til hva som var planlagt. Prosjektet hadde også planer om å belyse samspillet mellom offentlig og privat sektor ved å gjennomføre intervjuer i tilknytning til konkrete utbygginger i de fire byene. Dette ble imidlertid droppet etter at en prosjektmedarbeider sluttet. Samspillet mellom privat og offentlig sektor ble i stedet belyst ved hjelp av generelle intervjuer i de fire byene. Dette bidro ytterligere til å få en klar arbeidsdeling i forhold til NBI som i sitt prosjekt har fokus rettet mot konkrete utbyggings/byggeprosjekter. 6

7 2. Vitenskapelige utgivelser eller annen publisering Artikler i vitenskapelige tidsskrifter med referee: i) Orderud, Geir Inge: Trust and territorial embeddedness in the house building industry Artikkelen er sendt til Journal of Economic Geography, Oxford. Mottatt refereekommentarer, og bearbeider artikkelen for ny vurdering høsten ii) Orderud, Geir Inge: The house building industry in the space of flows? Artikkelen er sendt til International Journal of Urban and Regional Research. Venter på tilbakemelding/kommentarer. Bøker (monografier, lærebøker, antologier (red.)): i) Orderud, Geir Inge: Boligproduksjon som næring aktører og nettverk Kapittel til boka Storbyens boligmarked drivkrefter, rammebetingelser og handlingsvalg, redaktør Rolf Barlindhaug, NBI, og utgitt i regi av NFR og byforskningsprogrammet. Publiserte foredrag fra internasjonale faglige møter/kongresser: i) Orderud, Geir Inge: The house building industry territorial embeddedness versus circulation and distanciation Paper presentert på konferansen New Economic Spaces, New Economic Geographies i Vancouver, august 2003, i regi av International Geographical Union Commission on the Dynamics of Economic Space. Andre rapporter, samt fordrag og presentasjoner fra vitenskapelige/faglige møter: i) Orderud, Geir Inge: Eiendomsutvikling eksemplet Nydalen - Foredrag 8. april 2003; NAL akademiet og kurset Urbanisme ii) Orderud, Geir Inge: Eiendomsutvikling eksemplet Nydalen - Foredrag 5. mai 2004 for grunnfagsstudenter ved Samfunnsgeografi, Universitetet i Oslo som forberedelse til en ekskursjon til Nydalen. 3. Annen forskningsformidling Allmennrettede formidlingstiltak (populærvitenskapelige artikler/høringerutstillinger): i) Orderud, Geir Inge: Boligutbygging investeringer og spekulasjon i en deregulert økonomi Artikkel i NIBR-aktuelt nr , side 10. September

OPS - gevinst sett fra et OPS-selskap

OPS - gevinst sett fra et OPS-selskap 1 OPS - gevinst sett fra et OPS-selskap Norsk Senter for Prosjektledelse Terramar AS Granfoss konferansesenter Onsdag 14. mai 2003 OPS og entreprenørene 2 OPS er generelt ikke noe være eller ikke være

Detaljer

Eiendomsnæringens fremvekst byplanleggingens retrett? August E. Røsnes (Dr. Scient. e.v.)

Eiendomsnæringens fremvekst byplanleggingens retrett? August E. Røsnes (Dr. Scient. e.v.) Eiendomsnæringens fremvekst byplanleggingens retrett? August E. Røsnes (Dr. Scient. e.v.) Det jeg vil snakke om: 1. Samspill/motsetning mellom eiendomsutvikling og byplanlegging hvorfor? 2. Eiendomsnæringens

Detaljer

Karl Henrik Sivesind, Instititt for samfunnsforskning, Oslo

Karl Henrik Sivesind, Instititt for samfunnsforskning, Oslo Karl Henrik Sivesind, Instititt for samfunnsforskning, Oslo Velferd uten stat: Ikke-kommersielle velferdstjenesters omfang og rolle Presentasjon på jubileumsseminar for Ann-Helén Bay: Velferd uten stat.

Detaljer

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19.

Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. Eiendomsskatt - eiendomsselskapets perspektiv Jørn Seljelid Direktør økonomi & finans ROM Eiendom AS Presentasjon Estate Konferanse 19. november 2015 Bedre byrom der mennesker møtes Agenda 1. Kort om

Detaljer

Områderegulering utfordring for kommune-norge?

Områderegulering utfordring for kommune-norge? Erfaringer etter 4 år med ny planlov Områderegulering utfordring for kommune-norge? Wenche Ø. Clarke Bakgrunn for lovendring Odelstings proposisjonen nr 32 Kampen om arealene Utbyggingsformål i mellom

Detaljer

2 www.jadarhusrehab.no. ...fra rehabiliteringsprosjekt på Karistø i Stavanger

2 www.jadarhusrehab.no. ...fra rehabiliteringsprosjekt på Karistø i Stavanger REHABILITERING 2 www.jadarhusrehab.no...fra rehabiliteringsprosjekt på Karistø i Stavanger Vi samarbeider kun med leverandører som stiller like høye krav til kvalitet som oss selv. Samtidig har vi frihet

Detaljer

Nettverk og relasjonsbygging. Morten H. Abrahamsen Lederskolen, 28. Mars 2014

Nettverk og relasjonsbygging. Morten H. Abrahamsen Lederskolen, 28. Mars 2014 Nettverk og relasjonsbygging Morten H. Abrahamsen Lederskolen, 28. Mars 2014 Hvorfor har vi relasjoner? Eller: Hvordan skal bedriften organisere samarbeid med omverdenen? Innkjøp Leverandør A Leverandør

Detaljer

Høringsuttalelse Høring - Regjeringens langtidsplan for forskning og høyere utdanning

Høringsuttalelse Høring - Regjeringens langtidsplan for forskning og høyere utdanning Lakkegata 3 / 0187 Oslo T: 22 04 49 70 F: 22 04 49 89 E: nso@student.no W: www.student.no Høringsuttalelse Høring - Regjeringens langtidsplan for forskning og høyere utdanning NSO ønsker en konkret og

Detaljer

Den kommunale boligpolitikken

Den kommunale boligpolitikken Den kommunale boligpolitikken Et møte mellom private aktører, markedskrefter og sosialpolitiske forventninger Arne Holm Norsk institutt for by- og regionforskning 1. Se på endringene i kommunal boligpolitikk

Detaljer

Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune. Byutviklingsdirektør Bertil Horvli

Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune. Byutviklingsdirektør Bertil Horvli Høringsutkast til boligmelding for Drammen kommune Byutviklingsdirektør Bertil Horvli Hensikt med boligmeldingen Analysere boligpolitiske utfordringer og muligheter knyttet til forventet befolkningsvekst.

Detaljer

Side 1 av 6. Arr: Årskonferanse Forskningsløft i nord, Dato: 3.mai kl 13.05-13.35 Sted: Narvik

Side 1 av 6. Arr: Årskonferanse Forskningsløft i nord, Dato: 3.mai kl 13.05-13.35 Sted: Narvik Side 1 av 6 Arr: Årskonferanse Forskningsløft i nord, Dato: 3.mai kl 13.05-13.35 Sted: Narvik Attraktive regioner gjennom økt samspill mellom forskning og næringsliv Takk for invitasjonen til Kommunal-

Detaljer

Konsekvenser av liberalisering i Norge

Konsekvenser av liberalisering i Norge Demokrati og Urbanisering Parallell 1: Hva slags boligpolitikk trenger vi? Konsekvenser av liberalisering i Norge Berit Nordahl, NMBU Norges miljø- og biovitenskapelige universitet 1 Neoliberalisme mellom

Detaljer

Fellesskap, kultur og konkurransekraft

Fellesskap, kultur og konkurransekraft Fellesskap, kultur og konkurransekraft ENGASJERT VI SKAL: tenke offensivt; se muligheter og ikke begrensninger utfordre hverandre og samarbeide med hverandre ta initiativ til forbedringer og nye kundemuligheter

Detaljer

Eierstrategi for Lindum AS. Godkjent av Drammen bystyre 18.12.2012

Eierstrategi for Lindum AS. Godkjent av Drammen bystyre 18.12.2012 Eierstrategi for Lindum AS Godkjent av Drammen bystyre 18.12.2012 1 Innledning Drammen kommune eier 100 % av Lindum AS («Lindum»), et selskap med virksomhet i en rekke ulike områder innenfor avfallsbransjen.

Detaljer

Hattfjelldal kommune PROSJEKTBESKRIVELSE/ FORPROSJEKT

Hattfjelldal kommune PROSJEKTBESKRIVELSE/ FORPROSJEKT Hattfjelldal kommune PROSJEKTBESKRIVELSE/ FORPROSJEKT Flyktningeboliger 2013 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 HENSIKTEN MED PROSJEKTET... 3 2 PROSJEKTETS MÅLSETNING... 3 3 PROSJEKTETS OMFANG... 3 4 ANSVARSFORHOLD...

Detaljer

KAPITAL SEMINAR NORTHERN INNOVATION NETWORK 11-12 SEPTEMBER I NARVIK

KAPITAL SEMINAR NORTHERN INNOVATION NETWORK 11-12 SEPTEMBER I NARVIK KAPITAL SEMINAR NORTHERN INNOVATION NETWORK 11-12 SEPTEMBER I NARVIK Hvorfor skulle noen ønske å etablere ny virksomhet i Nord Norge? v/ Tord Eide, Partner DLA Piper Norway Om DLA Piper Verdens største

Detaljer

DISKUSJONSNOTAT- ORGANISERING AV ADVOKATVIRKSOMHET

DISKUSJONSNOTAT- ORGANISERING AV ADVOKATVIRKSOMHET DISKUSJONSNOTAT- ORGANISERING AV ADVOKATVIRKSOMHET Fra mandatet (punkt 5): Utvalget skal gjennomgå reglene for organisering av advokatvirksomhet. Det skal vurderes hvilke foretaksformer som kan benyttes,

Detaljer

Innovative bedrifter i en global økonomi

Innovative bedrifter i en global økonomi Innovative bedrifter i en global økonomi Rune Dahl Fitjar Professor i innovasjonsstudier, Handelshøgskolen ved UiS Universitetet i Stavanger uis.no 31.01.2014 Påstand 1: Samarbeid er viktig for innovasjon

Detaljer

Partnering et nyttig verktøy for læring og økt effektivisering?

Partnering et nyttig verktøy for læring og økt effektivisering? Partnering et nyttig verktøy for læring og økt effektivisering? NBEF 13 mars 2008 Dr. Lena E. Bygballe Senter for byggenæringen, BI Bakgrunn Senter for byggenæringen på BI Opprettet 01.01.05 på initiativ

Detaljer

Vår visjon for hvordan DERE digitaliserer virksomheten gjennom ny teknologi. Foredraget svarer opp:

Vår visjon for hvordan DERE digitaliserer virksomheten gjennom ny teknologi. Foredraget svarer opp: Vår visjon for hvordan DERE digitaliserer virksomheten gjennom ny teknologi. Foredraget svarer opp: 1. Hva som karakteriserer de som lykkes i å oppnå lønnsomhet med Digitalisering hvordan de styrer retningen

Detaljer

Kommunikasjon og samspill mellom pårørende og fagpersoner i en ansvarsgruppe

Kommunikasjon og samspill mellom pårørende og fagpersoner i en ansvarsgruppe Kommunikasjon og samspill mellom pårørende og fagpersoner i en ansvarsgruppe Margunn Rommetveit Høgskolelektor Høgskolen i Bergen Avdeling for Helse og Sosialfag Institutt for sosialfag og vernepleie Kommunikasjon

Detaljer

Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen. Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011

Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen. Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011 Prisdannelse og flyttemønstre i Oslo-regionen Rolf Barlindhaug, NIBR 14. juni 2011 Priser, boligstruktur og flytting Hvordan skjer prisdannelsen i en byregion med befolkningsvekst? Flyttemønstre: Resultat

Detaljer

Hastverk koster. av Petter Osmundsen. Institutt for industriell økonomi og risikostyring Universitetet i Stavanger

Hastverk koster. av Petter Osmundsen. Institutt for industriell økonomi og risikostyring Universitetet i Stavanger Hastverk koster av Petter Osmundsen Institutt for industriell økonomi og risikostyring Universitetet i Stavanger Sikkerhetsforums årskonferanse 2013 WWW.UiS.no/Osmundsen Bedriftsøkonomi: Optimalt tempo

Detaljer

Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef

Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef Boligprodusentenes Fagdager Tomtereserver; Bolig- og byutvikling. 5. november 2015 Petter Wiberg Byggesakssjef Næringsrådet: plan og byggesaksprosesser til hinder for en ønsket byutvikling Folkeveksten

Detaljer

Sammendrag og konklusjoner

Sammendrag og konklusjoner Sammendrag og konklusjoner Innledning Begrepet bytransformasjon omfatter en lang rekke fenomener: sysselsettingen og bosettingen øker og brer seg utover geografisk, pendlingsområdet øker, gamle næringer

Detaljer

Nettverkssamarbeid i bypakker

Nettverkssamarbeid i bypakker Nettverkssamarbeid i bypakker sluttkonferanse 17.-18.6.2014, Forskningsparken, Oslo Anders Tønnesen, Transportøkonomisk institutt Fordeler og ulemper ved forskjellig organisering av bypakker Miljøpakken

Detaljer

Boligpolitikk og byutvikling

Boligpolitikk og byutvikling Boligpolitikk og byutvikling Byutviklingskonferansen, Grieghallen, Bergen 29. november 2013 Berit Nordahl, UMB Forutsetning for vellykket fortetting 1. Hva skjer? Nye boliger som drivkraft i byutvikling

Detaljer

MÅL- OG RAMMEDOKUMENT FOR FORSKNINGSBASERT EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN

MÅL- OG RAMMEDOKUMENT FOR FORSKNINGSBASERT EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN MÅL- OG RAMMEDOKUMENT FOR FORSKNINGSBASERT EVALUERING AV PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 1. BAKGRUNN OG FORMÅL Plan- og bygningsloven (pbl) ble vedtatt i 2008. Plandelen trådte i kraft 1.juli 2009. Bygningsdelen

Detaljer

... om nettverk, klynger og innovasjonssystemer. Harald Furre, 14. april 2011

... om nettverk, klynger og innovasjonssystemer. Harald Furre, 14. april 2011 Hva vet vi?... om nettverk, klynger og innovasjonssystemer Harald Furre, 14. april 2011 1 Min bakgrunn grenselandet mellom teori og praksis 20 år i forsknings- og konsulentvirksomhet med innovasjon som

Detaljer

Global arkitektur et sted for meg?

Global arkitektur et sted for meg? Global arkitektur et sted for meg? Innlegg på konferansen «Et sted for deg et sted for meg? Bomiljø i spenningsfeltet mellom marked og politikk», arrangert av NFR, 26.8.14 Per Gunnar Røe Professor ved

Detaljer

Byen og regionen Et vanskelig samliv

Byen og regionen Et vanskelig samliv Byen og regionen Et vanskelig samliv Tor Selstad Professor i samfunnsgeografi og planlegging Høgskolen i Lillehammer Norsk planmøte Bergen22. 23. oktober Svake regionale tradisjoner? Nei! Gamle len ble

Detaljer

Bedre og billigere boliger Hva skal til?

Bedre og billigere boliger Hva skal til? Bedre billigere boliger Hva skal til? Innlegg på konferansen HIT EIT STEG, OG DIT EIT STEG i Bergen 27. september 2012 v/ Magnus Helland i ByBo AS For å komme dit man vil må man vite hvor man er Gode boliger

Detaljer

Drøftingsmøte i prosjektet Samspill og regional vekstkraft i Tromsøregionen, kl. 1130-1500, 14. november 2014 i Tromsø Rådhus

Drøftingsmøte i prosjektet Samspill og regional vekstkraft i Tromsøregionen, kl. 1130-1500, 14. november 2014 i Tromsø Rådhus 1 Drøftingsmøte i prosjektet Samspill og regional vekstkraft i Tromsøregionen, kl. 1130-1500, 14. november 2014 i Tromsø Rådhus 1. Programmet Bolk 1 (1130-1200) : Plenum 1130-1140 : Velkomst og bakgrunn

Detaljer

Seltor Bolig BOLIGDAGENE 2015. Son, 24.4.15

Seltor Bolig BOLIGDAGENE 2015. Son, 24.4.15 Seltor Bolig BOLIGDAGENE 2015 Son, 24.4.15 Historie fra indre Telemark i 1938 Seltor Gruppen Boligbygger og Totalentreprenør innen Bygg og Anlegg 450 mill omsetning 100 ansatte, hvorav 40 er fagarbeidere

Detaljer

Verktøy for forretningsmodellering

Verktøy for forretningsmodellering Verktøy for forretningsmodellering Referanse til kapittel 12 Verktøyet er utviklet på basis av «A Business Modell Canvas» etter A. Osterwalder og Y. Pigneur. 2010. Business Model Generation: A Handbook

Detaljer

Lier kommune. INNKALLING TIL MØTE I Tjenesteutvalget 05.03.2008 Kl 17:00 på Glitra (merk tidspunkt) Politisk sekretariat

Lier kommune. INNKALLING TIL MØTE I Tjenesteutvalget 05.03.2008 Kl 17:00 på Glitra (merk tidspunkt) Politisk sekretariat Lier kommune Politisk sekretariat INNKALLING TIL MØTE I Tjenesteutvalget 05.03.2008 Kl 17:00 på Glitra (merk tidspunkt) Etter avtale med utvalgets leder starter møtet kl 17:00. Utvalgets hovedmedlemmer

Detaljer

Vi takker boligbyggelagene for arbeidet som er gjort for å hente frem de opplysningene som benyttes i statistikken.

Vi takker boligbyggelagene for arbeidet som er gjort for å hente frem de opplysningene som benyttes i statistikken. 2014 Forord NBBLs byggestatistikk viser detaljert statistikk over boligbyggelagenes byggeaktivitet. Statistikken representerer dermed en verdifull tidsserie med opplysninger om byggevirksomheten i Norske

Detaljer

1 Vedlegg 3: Evaluering av Entreprenørskapsprogrammet

1 Vedlegg 3: Evaluering av Entreprenørskapsprogrammet 1 Vedlegg 3: Evaluering av Entreprenørskapsprogrammet Evaluering av Entreprenørskapsprogrammet Norges Eksportråd Utarbeidet av Marianne Rød og Kathleen Myklatun Oslo, Desember 2003 Innholdsfortegnelse

Detaljer

Ellers har jeg respekt for at det finnes flere veier til mål, og at det må være opp til en selv hvilke verktøy og metoder en velger å bruke.

Ellers har jeg respekt for at det finnes flere veier til mål, og at det må være opp til en selv hvilke verktøy og metoder en velger å bruke. AD/HD og coaching Coaching - et effektivt virkemiddel for å styrke egne ressurser og bygge bærekraftige strukturer. Av Hågen Haugrønningen Medlem: NKf - Norsk konstellatørforening og ISCA (*ISCA International

Detaljer

Storbyens boligmarked drivkrefter, rammebetingelser og handlingsvalg. Bergen 2. desember 2005. Jonny Aspen. Gentrifisering

Storbyens boligmarked drivkrefter, rammebetingelser og handlingsvalg. Bergen 2. desember 2005. Jonny Aspen. Gentrifisering Storbyens boligmarked drivkrefter, rammebetingelser og handlingsvalg. Bergen 2. desember 2005. Jonny Aspen Gentrifisering Tematisk struktur Innledende om å forske på gentrifisering og bytransformasjon

Detaljer

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune

Interessentanalyse. Arne U. Hoff. 13.11.2006 Møte med Levanger kommune Interessentanalyse Arne U. Hoff Levanger havn grunnkart Vår oppfatning av situasjonen Nåsituasjon Kommunen mangler kapital til å realisere kulturhus Ønske om å koble hotell og kulturhus. Et signalbygg.

Detaljer

Advokatfirmaet G-partner AS Stranden 1 B, 0250 Oslo Org. nr. 989 549 499 Tlf: +47 99 79 75 42 Faks: +47 85 037 881 RAPPORT VÅRT SAMFUNNSANSVAR

Advokatfirmaet G-partner AS Stranden 1 B, 0250 Oslo Org. nr. 989 549 499 Tlf: +47 99 79 75 42 Faks: +47 85 037 881 RAPPORT VÅRT SAMFUNNSANSVAR RAPPORT VÅRT SAMFUNNSANSVAR Advokatfirmaet G-Partner AS 2006 1 Innhold 1. Hva er vårt samfunnsansvar? 2. Våre verdier 3. Mål for vårt samfunnsansvar 2 1. Hva er vårt samfunnsansvar? Advokatfirmaet G-partner

Detaljer

BOLIGSOSIALT ARBEID I HAMAR OM RAMBØLLS ERFARINGER FRA FORANALYSEN

BOLIGSOSIALT ARBEID I HAMAR OM RAMBØLLS ERFARINGER FRA FORANALYSEN BOLIGSOSIALT ARBEID I HAMAR OM RAMBØLLS ERFARINGER FRA FORANALYSEN STIAN ARE OLSEN, SJEFSKONSULENT I RAMBØLL Plan 01 Kontekst 02 Formål med analysen 03 Metodisk gjennomføring 04 Analysetemaer 05 Hovedutfordringer

Detaljer

Metodiske utfordringer ved evalueringer av barnevernet. Elisabeth Backe-Hansen NOVA

Metodiske utfordringer ved evalueringer av barnevernet. Elisabeth Backe-Hansen NOVA Metodiske utfordringer ved evalueringer av barnevernet Elisabeth Backe-Hansen NOVA Lytterveiledning Jeg kommer til å reise en del utfordringer, som er like relevante for evalueringer av andre velferdsområder

Detaljer

SLUTTRAPPORT. for prosjektet. "Min bolig - mitt hjem"

SLUTTRAPPORT. for prosjektet. Min bolig - mitt hjem SLUTTRAPPORT for prosjektet "Min bolig - mitt hjem" Gode eksempler på ulike boformer for mennesker med utviklingshemning Y urw;rgstwmrr,ede Forord Målet med denne rapporten er å presentere gjennomføringen

Detaljer

Lokalt folkehelsearbeid i Norge helse i alt vi gjør?

Lokalt folkehelsearbeid i Norge helse i alt vi gjør? U N I V E R S I T E T E T I B E R G E N Delplenum 6, 28.08.14 Elisabeth Fosse Lokalt folkehelsearbeid i Norge helse i alt vi gjør? Presentasjon på Nordisk folkehelsekonferanse i Trondheim, Elisabeth Fosse,

Detaljer

Næringslivets velferdspolitiske rolle

Næringslivets velferdspolitiske rolle Trygve Gulbrandsen, Instititt for samfunnsforskning, Oslo Næringslivets velferdspolitiske rolle Presentasjon på jubileumsseminar for Ann-Helén Bay: Velferd uten stat. 3. juni 2008, Institutt for samfunnsforskning.

Detaljer

Investeringsfilosofi

Investeringsfilosofi Investeringsfilosofi Markedspsykologi Nødvendigheten av en konsistent filosofi over tid Historien har lært oss at økonomisk utvikling veksler mellom oppgangstider og perioder med nedgang. Økonomiske sykler

Detaljer

Parkeringstilbudet ved bolig og arbeidsplass. Fordelingseffekter og effekt på bilbruk og bilhold i byer og bydeler

Parkeringstilbudet ved bolig og arbeidsplass. Fordelingseffekter og effekt på bilbruk og bilhold i byer og bydeler Sammendrag: Parkeringstilbudet ved bolig og arbeidsplass. Fordelingseffekter og effekt på bilbruk og bilhold i byer og bydeler TØI rapport 1439/015 Petter Christiansen, Øystein Engebretsen og Jan Usterud

Detaljer

Et splittet og utfordrende boligmarked

Et splittet og utfordrende boligmarked Boligmarkedsanalyse Knutepunkt 2015: Et splittet og utfordrende boligmarked 21. oktober 2015, Düsseldorf Jan Håvard Valstad, Analysesjef EM1MN 1 2 3 4 Status: Totalt ulike boligmarked i Norge Etterspørsel

Detaljer

Sakliste - tilleggssak

Sakliste - tilleggssak Sakliste - tilleggssak STYRE/RÅD/UTVALG: MØTESTED: MØTEDATO: KL. Formannskapet Formannskapssalen 28.01.2014 09.00 SAKER TIL BEHANDLING: Sak 14/14 HØRING - FORSLAG OM Å OPPHEVE BESTEMMELSEN OM "PRISKONTROLL"

Detaljer

ETISK RÅD AVGJØRELSE I SAK NR. 2010/8

ETISK RÅD AVGJØRELSE I SAK NR. 2010/8 ETISK RÅD AVGJØRELSE I SAK NR. 2010/8 Klager: X Innklaget: Agilis Group AS Stranden 3 A, Aker Brygge 0250 OSLO Saken gjelder: Klagen er knyttet til Agilis Group AS håndtering av klagers kundeforhold i

Detaljer

I konkurransegrunnlaget ble tildelingskriteriene endret. Det ble opplyst at det ville bli lagt vekt på, i prioritert rekkefølge:

I konkurransegrunnlaget ble tildelingskriteriene endret. Det ble opplyst at det ville bli lagt vekt på, i prioritert rekkefølge: KOFA-2003-88 INSTANS: Klagenemnda for offentlige anskaffelser DATO: 2003-06-05 DOKNR/PUBLISERT: KOFA-2003-88 STIKKORD: Forskrift om offentlige anskaffelser 12-4, 17-2, 17-3. SAMMENDRAG: Oppdragsgivers

Detaljer

Hvordan synliggjøre verdien av IT og informasjonssikkerhet hos bedrifter rammet av finanskrisen (ISACA) - 10. Juni 2009 Nils Terje Haavi

Hvordan synliggjøre verdien av IT og informasjonssikkerhet hos bedrifter rammet av finanskrisen (ISACA) - 10. Juni 2009 Nils Terje Haavi Hvordan synliggjøre verdien av IT og informasjonssikkerhet hos bedrifter rammet av finanskrisen (ISACA) - 10. Juni 2009 Nils Terje Haavi Kort presentasjon (Nils Terje Haavi) Siv.Ing NTNU Prosjektleder

Detaljer

Konsernrapport høst 2013

Konsernrapport høst 2013 Konsernrapport høst 2013 Bakke AS vil fra 31.12.2013 inngå i bakkegruppen AS, et familieeid konsern med samme eiere som tidligere. Bakkegruppens kjernevirksomhet er forsatt boligbygging i egenregi. Kundegruppen

Detaljer

STRATEGISK PLAN 2016 2020 VEDTATT AV GRAMART STYRE 9.12.2015

STRATEGISK PLAN 2016 2020 VEDTATT AV GRAMART STYRE 9.12.2015 STRATEGISK PLAN 2016 2020 VEDTATT AV GRAMART STYRE 9.12.2015 INNHOLDSFORTEGNELSE 1. INNLEDNING 2 2. STRATEGISK PLAN 2016 2020 3 MÅL & FOKUS 3 2.1 STRATEGISK KART 4 2.2 MEDLEMSPERSPEKTIVET 5 2.2.1 ARTISTPOLITIKK

Detaljer

Boligmarkedsanalyse Levanger Kommune 2012 2020

Boligmarkedsanalyse Levanger Kommune 2012 2020 Boligmarkedsanalyse Levanger Kommune 2012 2020 Håkon Lutdal Prosjektsjef Levanger 02 oktober Agenda 1. Om EiendomsMegler 1 Midt-Norge 2. Boligmarkedansanlyse Levanger kommune 2012-2012 Befolkningsutvikling

Detaljer

Forberedelse til handlingsplan for Visit Grenland

Forberedelse til handlingsplan for Visit Grenland Forberedelse til handlingsplan for Visit Grenland Noen lyse ideer(?) Lars U. Kobro, 14.02.14 Hvis man Ignoranti, ikke vet quem hvilken portumpetat, havn man skal nullusuus til, er ingen ventus vind est

Detaljer

BYUTVIKLING GJENNOMFØRING OG GRUNNEIERSAMARBEID

BYUTVIKLING GJENNOMFØRING OG GRUNNEIERSAMARBEID BYUTVIKLING GJENNOMFØRING OG GRUNNEIERSAMARBEID Jan Willy Føreland 04.12.2014 Planfaser Interessentmedvirkning I. Avklaringer Behov - og premissavklaring II. Planforslag Ide- og konsept utvikling III.

Detaljer

Norske storbyer fra hovedkontorbyer til filialbyer?

Norske storbyer fra hovedkontorbyer til filialbyer? 1 Norske storbyer fra hovedkontorbyer til filialbyer? - Myter, realiteter og utfordringer for norske storbyer i en internasjonal økonomi Sluttrapport fra prosjektet 144603 i programmet Byutvikling Drivkrefter

Detaljer

Teamledelse nøkkelen til suksess i store desentraliserte organisasjoner Hvordan oppnå endring gjennom bruk av lederteamets kompetanse og ressurser

Teamledelse nøkkelen til suksess i store desentraliserte organisasjoner Hvordan oppnå endring gjennom bruk av lederteamets kompetanse og ressurser Helse Nord, regional ledersamling Bodø, 26. februar 2009 Teamledelse nøkkelen til suksess i store desentraliserte organisasjoner Hvordan oppnå endring gjennom bruk av lederteamets kompetanse og ressurser

Detaljer

4.3 KOMMUNAL UTVECKLINGSPOLITIK

4.3 KOMMUNAL UTVECKLINGSPOLITIK 4.3 KOMMUNAL UTVECKLINGSPOLITIK 4.3.1 KOMMUNEN SOM SAMFUNNSUTVIKLER TORIL RINGHOLM Norske kommuner har en lang historie som initiativtakere, pådrivere og samarbeidspartnere i lokal samfunnsutvikling (Baldersheim

Detaljer

Hvordan forbli en konkurransedyktig region?

Hvordan forbli en konkurransedyktig region? Hvordan forbli en konkurransedyktig region? Ragnar Tveterås Norrøna konferansen, Vitenfabrikken, 20.05.2014 Sentrale spørsmål Hva er konkurranseevne? Hvilke faktorer påvirker konkurranseevnen? Hvem påvirker

Detaljer

Eierskap til nettvirksomhet

Eierskap til nettvirksomhet Eierskap til nettvirksomhet Er det finansielt attraktivt? Ketil Grasto Røn, Hafslund ASA s.1 Endres i topp-/bunntekst Hvorfor eie nettvirksomhet? Kontroll og styring med viktig infrastruktur Arbeidsplasser

Detaljer

Hvilke suksesskriterier er nødvendige for å lykkes med klyngearbeid? Klyngeseminar 8. februar 2016

Hvilke suksesskriterier er nødvendige for å lykkes med klyngearbeid? Klyngeseminar 8. februar 2016 Hvilke suksesskriterier er nødvendige for å lykkes med klyngearbeid? Klyngeseminar 8. februar 2016 Menon og klynger (www.menon.no) Faglig grunnlag for utvikling av klyngeprogrammene gjennom forskningsprosjektet

Detaljer

Kunnskapsbasert næringsutvikling i Kvivsregionen hvordan utnytte Kvivsvegen til å skape en integrert og dynamisk kunnskaps- og arbeidsmarkedsregion?

Kunnskapsbasert næringsutvikling i Kvivsregionen hvordan utnytte Kvivsvegen til å skape en integrert og dynamisk kunnskaps- og arbeidsmarkedsregion? Kunnskapsbasert næringsutvikling i Kvivsregionen hvordan utnytte Kvivsvegen til å skape en integrert og dynamisk kunnskaps- og arbeidsmarkedsregion? Erik W. Jakobsen, Managing Partner Forskningsbasert

Detaljer

Omdømme- og kommunikasjonsprogram 2015-2020

Omdømme- og kommunikasjonsprogram 2015-2020 Omdømme- og kommunikasjonsprogram 2015-2020 Fredrikstad Næringsforening og Fredrikstad kommune Fredrikstads vei inn i et nasjonalt landskap Fredrikstad er i en nasjonal konkurranse som næringsdestinasjon,

Detaljer

Nasjonalt senter for komposittkompetanse

Nasjonalt senter for komposittkompetanse nasjonalt senter for komposittkompetanse Nasjonalt senter for komposittkompetanse - en nyskapning i det norske komposittmiljøet Onno Verberne Styreleder Nasjonalt senter for komposittkompetanse Nordiske

Detaljer

Bygninger med sikringsbehov

Bygninger med sikringsbehov Masteroppgave i Eiendomsutvikling og forvaltning, NTNU, Vår 2015 Bygninger med sikringsbehov Presentasjon av masteroppgave Julie Indrelid, Rådgiver, Senter for risikoreduserende design, COWI 22 november

Detaljer

Framtidige boligbehov. Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal

Framtidige boligbehov. Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal Framtidige boligbehov Rolf Barlindhaug PANDA brukerseminar 7-8. november Rica Hell Hotell, Stjørdal Disposisjon Prosjekt for Husbanken hva skal belyses? Ulike tilnærminger til boligbehovsbegrepet Kan en

Detaljer

Avhending av kommunal eiendom i Greisdalsveien/Mørkvedveien for kommunalt styrt boligutvikling

Avhending av kommunal eiendom i Greisdalsveien/Mørkvedveien for kommunalt styrt boligutvikling Samfunnskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 02.09.2014 54953/2014 2014/3606 035 Saksnummer Utvalg Møtedato 14/173 Formannskapet 24.09.2014 Avhending av kommunal eiendom i Greisdalsveien/Mørkvedveien

Detaljer

MORTEN AAGAARD PARTNER, METIER LEGAL SAMSPILLKONTRAKTER - GIR BILLIGERE OG BEDRE BYGG

MORTEN AAGAARD PARTNER, METIER LEGAL SAMSPILLKONTRAKTER - GIR BILLIGERE OG BEDRE BYGG MORTEN AAGAARD PARTNER, METIER LEGAL SAMSPILLKONTRAKTER - GIR BILLIGERE OG BEDRE BYGG Samspillkontrakter gir billigere og bedre bygg Metierkonferansen 1. juni 2016 www.metierlegal.no Samspill temaer Hva

Detaljer

Arena-programmet. Januar 2009. www.arenaprogrammet.no. Et samarbeidsprosjekt mellom:

Arena-programmet. Januar 2009. www.arenaprogrammet.no. Et samarbeidsprosjekt mellom: Arena-programmet Januar 2009 www.arenaprogrammet.no Et samarbeidsprosjekt mellom: Hva gjør Arenaprogrammet? Stimulerer næringsmiljøer eller nettverk som har muligheter for innovasjonsbasert vekst Forsterker

Detaljer

Nærings-ph.d. Universitetet i Bergen Februar, 2011

Nærings-ph.d. Universitetet i Bergen Februar, 2011 Nærings-ph.d. Universitetet i Bergen Februar, 2011 Hva er nærings-ph.d? En ordning der NFR gir støtte til en bedrift som har en ansatt som ønsker å ta en doktorgrad Startet i 2008 som en pilotordning -

Detaljer

Iscenesettelser av den kompakte byen arkitekturens rolle

Iscenesettelser av den kompakte byen arkitekturens rolle Iscenesettelser av den kompakte byen arkitekturens rolle Frokostseminar, CIENS 27.01.2016 Per Gunnar Røe Institutt for sosiologi og samfunnsgeografi, UiO Oversikt Hva er begrunnelsene for den kompakte

Detaljer

Opp og fram 10. mars 2016 - Hvordan skape et levende bysentrum?

Opp og fram 10. mars 2016 - Hvordan skape et levende bysentrum? Ø.M. FJELD AS Opp og fram 10. mars 2016 - Hvordan skape et levende bysentrum? Kjell Bjarte Kvinge, Adm. direktør Ø.M. Fjeld Kjell Bjarte Kvinge kbk@omfjeld.no Tlf. 915 39 848 Kort om Ø.M. Fjeld Lillehammer

Detaljer

Velkommen til vårmøte

Velkommen til vårmøte Foto: Kjetil Alsvik - Statoil Velkommen til vårmøte Torsdag 21.5.2015 HOVEDTEMA: ER BUNNEN NÅDD? - OG SNUR MARKEDET FØR SOMMEREN? Hvordan kan vi bygge opp et nettverk av bedrifter som har felles utfordringer

Detaljer

Salg! Salg av større prosjekter med lang tidshorisont og prosjektbasert leveranse - Leveranseprosjektet

Salg! Salg av større prosjekter med lang tidshorisont og prosjektbasert leveranse - Leveranseprosjektet SALG! I begynnelsen Salg! Salg av større prosjekter med lang tidshorisont og prosjektbasert leveranse - Leveranseprosjektet Perspektiv Store prosjekter har en lang tidsperiode før anbudsinnbydelse Antatt

Detaljer

Bjørn Haugstad Forskningspolitikk og finansiering: utfordringer og muligheter

Bjørn Haugstad Forskningspolitikk og finansiering: utfordringer og muligheter Bjørn Haugstad Forskningspolitikk og finansiering: utfordringer og muligheter Perspektiver fra Norge: Administrasjon Forskningspolitiske prioriteringer Nasjonale strategier Bioteknologi (KD) Nanoteknologi

Detaljer

SLUTTRAPPORT. Forprosjekt. Tverrfaglig utvikling av miljøvennlige bygg. Skogmo 27. november 2012 Versjon nr.3

SLUTTRAPPORT. Forprosjekt. Tverrfaglig utvikling av miljøvennlige bygg. Skogmo 27. november 2012 Versjon nr.3 SLUTTRAPPORT Forprosjekt Tverrfaglig utvikling av miljøvennlige bygg Skogmo 27. november 2012 Versjon nr.3 Innholdsfortegnelse 1 Mål og Rammer... 3 1.1 Bakgrunnen for prosjektet var følgende:... 3 1.2

Detaljer

SAMSPILL OG UTVIKLING

SAMSPILL OG UTVIKLING SAMSPILL OG UTVIKLING Jan Willy Føreland 31.10.2013 Utvikling og grunneiersamarbeid - utfordringer Behov for helhetlig utvikling på tvers av eiendomsgrenser Viktig for å sikre kvalitet og gode planfaglige

Detaljer

Vurdering av Finansreglement i Kvam kommune. 01.oktober 2010

Vurdering av Finansreglement i Kvam kommune. 01.oktober 2010 Vurdering av Finansreglement i Kvam kommune 01.oktober 2010 Bakgrunn Deloitte har på forespørsel fra økonomisjefen foretatt en gjennomgang av Kvam kommunes utkast til nytt finansreglement i samsvar med

Detaljer

Invitasjon til dialogkonferanse. Energieffektivisering i kulturbyggene Intelligent styring av nettverk, AV og multimedia, eid og navigasjon

Invitasjon til dialogkonferanse. Energieffektivisering i kulturbyggene Intelligent styring av nettverk, AV og multimedia, eid og navigasjon Invitasjon til dialogkonferanse Energieffektivisering i kulturbyggene Intelligent styring av nettverk, AV og multimedia, eid og navigasjon 1. Bakgrunn Det foregår nå en historisk stor satsing på kulturbygg

Detaljer

Eierskifter - en utfordring

Eierskifter - en utfordring Eierskifter - en utfordring Innhold Litt om Aktive Eierfond Antall eierskifter er økende Eierskifter, fusjoner/oppkjøp - mange feiler Hva bør en tenke på i forkant Hvordan oppnå best pris om en selger

Detaljer

Har Bergen flyskrekk? Hvorfor er det så vanskelig for Bergen å fly?

Har Bergen flyskrekk? Hvorfor er det så vanskelig for Bergen å fly? Har Bergen flyskrekk? Hvorfor er det så vanskelig for Bergen å fly? Bergen Bergensområdet flyr ikke Det er frustrerende for alle dem som ser at flymulighetene er til stede Hvorfor flyr vi ikke? Vi er blitt

Detaljer

HOVEDOPPGAVER FOR NBBL 2007-2009

HOVEDOPPGAVER FOR NBBL 2007-2009 HOVEDOPPGAVER FOR NBBL 2007-2009 Vedlegg NBBLs formål går fram av vedtektenes 1: Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er en partipolitisk uavhengig interesseorganisasjon som har til formål å samle

Detaljer

Endringer i petroleumssektoren Kortsiktig og forbigående eller varig endring?

Endringer i petroleumssektoren Kortsiktig og forbigående eller varig endring? Endringer i petroleumssektoren Kortsiktig og forbigående eller varig endring? 22. januar 2015 Atle Sundøy Partner atle.sundoy@inventura.no 2010 2012 21. januar 2015 Side 2 www.inventura.no Utfordring nr

Detaljer

Hvilke typer innfartsparkering kan gi reduserte klimagassutslipp?

Hvilke typer innfartsparkering kan gi reduserte klimagassutslipp? Sammendrag: Hvilke typer innfartsparkering kan gi reduserte klimagassutslipp? TØI rapport 1366/2014 Forfatter(e): Jan Usterud Hanssen, Aud Tennøy, Petter Christiansen, Kjersti Visnes Øksenholt Oslo 2014,

Detaljer

Anskaffelsesstrategi for Stavanger kommune

Anskaffelsesstrategi for Stavanger kommune Referanse: 13/5309 Anskaffelsesstrategi for Stavanger kommune «VERDISKAPENDE, INNOVATIVE OG BÆREKRAFTIGE ANSKAFFELSER» Målgruppen for dette dokument er politikere, ledere og personer som jobber med anskaffelser

Detaljer

Høringsuttalelse fra Næringsforeningen i Stavanger-regionen til kommuneplanen for Stavanger kommune, 2014-2029

Høringsuttalelse fra Næringsforeningen i Stavanger-regionen til kommuneplanen for Stavanger kommune, 2014-2029 Til: Stavanger kommune v/ kommuneplansjef Ole Martin Lund Fra: Næringsforeningen i Stavanger-regionen Stavanger, 6. oktober 2014 Høringsuttalelse fra Næringsforeningen i Stavanger-regionen til kommuneplanen

Detaljer

Stol på deg selv!! KOFA har ikke alltid rett. Av advokat Esther Lindalen R. Garder (esther@gille.no)

Stol på deg selv!! KOFA har ikke alltid rett. Av advokat Esther Lindalen R. Garder (esther@gille.no) Stol på deg selv!! KOFA har ikke alltid rett Av advokat Esther Lindalen R. Garder (esther@gille.no) Jeg gir i økende grad råd til klienter i saker der KOFA har kommet med uttalelser partene er sterkt uenige

Detaljer

Høring - NOU 2015: 8 Fremtidens skole. Fornyelse av fag og kompetanser.

Høring - NOU 2015: 8 Fremtidens skole. Fornyelse av fag og kompetanser. Kunnskapsdepartementet Postboks 8119 Dep 0032 Oslo Sendes elektronisk Dato: 13.10.2015 Vår ref.: 15-1570-1 Deres ref.: 15/3114 Høring - NOU 2015: 8 Fremtidens skole. Fornyelse av fag og kompetanser. Vi

Detaljer

Kommunensektoren i en foranderlig verden

Kommunensektoren i en foranderlig verden Kommunensektoren i en foranderlig verden absorbasjonsevne Hva er dette? 10500 28000 120 000 De største utfordringene? Innvandring Og alt som følger med Arbeid Boliger Næringslivsvekst kompetanse Kommuneøkonomi

Detaljer

2013:Verdiskapingsevnen i norske storbyregioner

2013:Verdiskapingsevnen i norske storbyregioner 2013:Verdiskapingsevnen i norske storbyregioner Orientering om ny analyse under arbeid Rådmannsforum, Trondheimsregionen 6. november 2013 Birger Elvestad 2013:Verdiskapingsevne i norske storbyregioner

Detaljer

Programplan for Kunnskapsgrunnlag for nærings- og innovasjonspolitikken.

Programplan for Kunnskapsgrunnlag for nærings- og innovasjonspolitikken. 1 Programplan for Kunnskapsgrunnlag for nærings- og innovasjonspolitikken. 2 0. Sammendrag... 3 1. Bakgrunn... 4 2. Kunnskapsmessige utfordringer... 4 3. Mål... 5 4. Sentrale FOU-temaer... 5 4.1. INNOVASJONSPOLITIKK

Detaljer

Vår ref. Sak nr: 15/2304-2 Saksbehandler: Brit Røthe Dir.tlf: 45 49 00 40

Vår ref. Sak nr: 15/2304-2 Saksbehandler: Brit Røthe Dir.tlf: 45 49 00 40 c-~ FORBRUKERO MB UD ET Justis- og beredskapsdepartementet Lovavdelingen 0030 OSLO Deres ref. Vår ref. Sak nr: 15/2304-2 Saksbehandler: Brit Røthe Dir.tlf: 45 49 00 40 Dato: 12.02.2016 Høring - forslag

Detaljer

Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: SELVEIDE BOLIGER FOR PERSONER MED UTVIKLINGHEMMING

Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: SELVEIDE BOLIGER FOR PERSONER MED UTVIKLINGHEMMING Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO LOW-15/16757-1 97749/15 23.11.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for miljø og utbygging 01.12.2015

Detaljer