Sloreåsen borettslag. På disse sidene finner du følgende: 1. Innkalling til generalforsamling Årsberetning for 2002

Transkript

1 Sloreåsen borettslag På disse sidene finner du følgende: 1. Innkalling til generalforsamling Årsberetning for Driftsoversikt (regnskap) for Protokoll fra generalforsamling

2 2 SLOREÅSEN BORETTSLAG Innkalling til generalforsamling 2003 Ordinær generalforsamling i Sloreåsen Borettslag avholdes tirsdag kl i Holmlia kirke, Ravnåsveien 8, 1254 Oslo TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to personer til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING FOR ÅRSREGNSKAP FOR 2002 A) Årsregnskap for 2002 B) Anvendelse av disponible midler pr GODTGJØRELSER A) Styret B) Revisor 5. FORSLAG A) Forslag fra Roy Johnsen om innføring av IN-ordning. Forslag er tatt inn på s 38 i årsberetningen 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av leder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 1 styremedlem for 1 år D) Valg av 4 varamedlemmer for 1 år E) Valg av 3 medlemmer til valgkomité for 1 år F) Valg av 1 delegert med vara til OBOS generalforsamling for 1 år Oslo, I styret for Sloreåsen Borettslag Ulf Stenberg /s/ Alf R.Andreassen /s/ Bredo Aakvik /s/ Tove Holmsen /s/ Hans Jørgen Nielsen /s/

3 3 SLOREÅSEN BORETTSLAG På generalforsamlingen kan andelseier og ektefelle eller samboende møte, men bare med én stemme for andelen. Ektefelle/samboer må ha med fullmakt fra andelseier for å kunne stemme på vegne av andelen. Framleietaker har rett til å møte og har talerett, men ikke stemmerett. Dersom De ikke kan møte på generalforsamlingen, kan De i henhold til lov om borettslag 58 siste ledd møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier. Navneseddelen leveres i utfylt stand ved inngangen før generalforsamlingen begynner.

4 4 SLOREÅSEN BORETTSLAG ÅRSBERETNING FOR TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: A. STYRET: Leder : Ulf Stenberg Sloreåsen 41 B Nestleder : Alf R. Andreassen Sloreåsen 4 B Styremedlem : Bredo Aakvik Sloreåsen 36 B Styremedlem : Tove Holmsen Sloreåsen 50 B Styremedlem : Hans Jørgen Nielsen Sloreåsen 12 B B. VARAMEDLEMMER TIL STYRET: Pia Gjermundsen Hege Høgalmen Marilyn Håland Irene Lofthus Sloreåsen 21 A Sloreåsen 12 C Sloreåsen 39 A Sloreåsen 52 B C. DELEGERT TIL GENERALFORSAMLINGEN I OBOS: Ulf Stenberg som delegert Alf R. Andreassen som varadelegert D. VALGKOMITÉEN: Ellen Holt Jens Løvås Ragnhild Bjørnsvik Sloreåsen 19 B Sloreåsen 28 E Sloreåsen 22 C 2. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers DA. 3. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , ligger i bydel 9 Søndre Nordstrand i Oslo og har adresse: Sloreåsen 2-56 Sloreåsen 9-45

5 5 SLOREÅSEN BORETTSLAG Borettslaget består av 277 andelsleiligheter, fordelt på 46 bygninger. 9 av leilighetene er klausulert for funksjonshemmede. Tomten, som ble kjøpt i 1986, har gårdsnummer 194, bruksnummer 776, 777, 782, 785, 788 og er på m 2. Første innflytting i borettslaget skjedde Borettslaget har som hovedformål å skaffe andelseierne bolig ved å leie ut boliger i de bygg laget eier. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser, tilstreber et godt arbeidsmiljø og forurenser ikke det ytre miljø i vesentlig grad. Borettslagets styre består av 5 kvinner og 4 menn. Styrets leder er mann. Borettslaget følger likestillingslovens bestemmelser og tilstreber likestilling ved valg av tillitsvalgte i borettslaget. Det er ikke iverksatt likestillingsfremmende tiltak i borettslaget. STYRET Styret har kontor i underetasjen i Sloreåsen 4, inngang vis a vis nr 2, og kan treffes på telefon/faks Styret kan også kontaktes på telefon ifølge listen over ansvarsområder som bekjentgjøres i "Slora". Borettslaget har hjemmeside på internett med adresse: VAKTMESTERTJENESTE Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med HVS AS som kan kontaktes på telefon VEKTERTJENESTE Borettslaget har avtale med Securitas om vakthold i borettslaget. Dersom du har behov for assistanse, kan bomiljøvekter kontaktes på telefon KABEL-TV UPC er leverandør av kabel-tv tjenester til borettslaget, samt bredbånd, telefoni og digital-tv. UPC's servicetelefon er betjent mandag til fredag mellom kl samt lørdag og søndag kl Feilmelding og support kan også meldes på UPC's kunde- og servicemottak er lokalisert i Maridalsveien 323 i tilknytning til hovedkontoret. Her kan man bytte dekoder. På UPC's hjemmeside finner man oversikt over aktuelle forhandlere i lokalområdet, samt produktinformasjon og bestillingsmuligheter. Ingen må gjøre inngrep i kabel-tv anlegget. Det vil si å skru av dekslet på antennekontakten og foreta om- eller tilkoplinger. Slike inngrep vil forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-tv anlegget.

6 6 SLOREÅSEN BORETTSLAG PARKERING Borettslaget har plasser som leies ut etter ventelister. Dersom du ønsker plass, ta kontakt med styret. Borettslaget har avtale med Parkeringssystemer AS om parkeringskontroll. NØKLER/SKILT Nøkkelrekvisisjon til systemnøkler kan fås ved henvendelse til OBOS Holmlia. Gebyr for dette er kr 100,-. Nøkler og portåpner til garasjeanlegget under nr 4, 12 og 16 kan kjøpes hos OBOS Holmlia. Skilt til ringeklokke og postkasse bestilles hos HVS AS telefon Ringeklokkeskilt monteres kostnadsfritt av HVS AS. FRAMLEIE Framleie er ikke tillatt uten styrets samtykke og godkjennelse av framleietaker. Ulovlig framleie anses som brudd på husleiekontrakten og kan føre til oppsigelse av andelseiers leieforhold. Søknadsskjema for framleie fås ved henvendelse til OBOS Holmlia på telefon Det er pr registrert 5 framleide andelsleiligheter i borettslaget. BRANNSIKRINGSUTSTYR I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn ble det i 1990 vedtatt at alle boliger skal ha minst én godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr i form av enten pulverapparat eller husbrannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseier som har ansvaret for å kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette skriftlig til styret. Det presiseres at brannsikringsutstyret er borettslagets eiendom, og følgelig ikke skal medtas ved flytting. RABATTAVTALE MED TELENOR Det er inngått ny rabattavtale med Telenor. Den viktigste endringen er rabatten på fastavgiften som er falt bort. Til gjengjeld er det blitt gratis å ringe på lørdager mot en oppstartavgift på 59 øre. (Gjelder kun telefonsamtaler til Norgespris). Følgende rabatt gjelder på tellerskritt: Inntil kr 4 000,- pr. år gir 20 % i rabatt Utover kr 4 000,- pr. år gir 25 % i rabatt Denne rabatten gjelder også mobil- og utenlandssamtaler. Ved å gå inn på kan du bestille en eller flere av tilleggstjenestene med rabatter fra 33 % til 50 %.

7 7 SLOREÅSEN BORETTSLAG Har du spørsmål til avtalen, kan du ringe Telenors kundeservice på telefon KRAFTLEVERANSE TIL BORETTSLAGETS FELLESANLEGG Borettslaget har gjennom OBOS, inngått avtale med Oslo Energi om leveranse av strøm til borettslagets fellesanlegg. Avtalen er en videreføring av avtalen om kraftforvaltning og gjelder for perioden Kraftforvaltning fra Oslo Energi fanger opp bevegelsene i kraftmarkedet, fordi man forholder seg til både el-børsen og til spotmarkedet. Det handles kontinuerlig for å sikre pris og redusere risikoen. I tillegg inneholder avtalen en prisgaranti som fører til at prisen på kraft ikke vil overstige avtalt maksimumspris. Avtalen er fleksibel, slik at den kan omgjøres til en fastpriskontrakt dersom markedet skulle tilsi det. Budsjettprisen Prisgrensen (maksimumspris) 34,87 kwh (inkl. gjeldende avgifter) 41,39 kwh (inkl. gjeldende avgifter) REHABILITERING/STØRRE VEDLIKEHOLD 2001 Nedgangen fra nr 8 til nr 10 ble pusset opp på dugnad. Avtrekksvifter på blokktak ble skiftet ut 2000 Det ble foretatt etterkontroll av blokktakene i regi av OBOS Prosjekt AS. Nedløpsrør fra samtlige blokkterrasser ble skiftet. Det ble foretatt VVS-inspeksjon i samtlige blokkleiligheter Omlegging av tak på inngangspartiene i blokkene. Fellesgarasjene ble malt. Diverse asfalteringsarbeider Fjernvarmeanlegget ble spylt og innregulert. Termostater ble skiftet ut. Opplegg for varmt tappevann ble skiftet ut i nr 2, 8, 14 og 18. Rekkehusene og utsatte blokk-endevegger og vinduer ble beiset. Noe kledning ble skiftet ut. Antennekontaktene i rekkehusene ble skiftet ut. Lekeplassene ved nr 46 og 37 og mellom nr 9 og 11 ble oppgradert. Det ble oppført ny søppelbod ved nr 16/22. Søppelboden ved nr 22/30 ble fjernet. Arbeidet med omtekking av rekkehustakene ble ferdigstilt. Det ble montert stigetrinn på bodtakene. Det ble utført takomlegging og blikkenslagerarbeid på garasjer og søppelboder. En av rekkehusbodene ble refundamentert ved at boden ble fundamentert til fjell. Portinstallasjon i garasjeanlegget i nr ble ferdigstilt. Det ble tilrettelagt slik at funksjonshemmede nå kan åpne og lukke garasjeporten fra sin leilighet. Borettslaget overtok alt vedlikehold av garasjeportene.

8 8 SLOREÅSEN BORETTSLAG 1997 Taktekkingsarbeidet fortsatte gjennom hele I tillegg til rekkehustakene ble det lagt takstein på garasjen ved nr 21. Fjernvarmeanlegget ble kjemisk renset. Skadet kledning i rekkehusene ble byttet ut. Oppgangene i 4 B og 8 ble pusset opp. Arbeidet med oppgradering av lekeplassene ble startet opp. Opplegget for varmt tappevann ble skiftet ut i nr 10. Det ble installert adgangskontroll i øvre og nedre garasjeplan under nr Portinstallasjonen ble så godt som ferdigstilt Det ble lagt nytt tak fra nr 20 tom nr 56. Garasjene under blokkene 4-16 ble rehabilitert. Det var firmaet Nordest Vei som la asfaltdekket. Arbeidet med rehabilitering av betongkonstruksjonene ble utført av Betonia AS. Rehabilitering ble utført på søyler i gavlvegger, dragere i kjelleretasjen, øvrige skader i garasjer, noe i forkant av balkongdekker og noen spredte småskader, oppretting av rennene under blomsterkasser og montering av løvfangrister ved terrassenes bodvegger og på bodtalk. En del av rennene gjenstår Det ble lagt asfaltdekke under Endeopplegget ble forsterket og betongsprekker i garasjen under ble tettet. Loftene i rekkehusene ble soppvasket. Oslo Energi overtok i mars eiendomsretten til sekundærnettet for fjernvarmen. Kabel-TV anlegget ble oppgradert til 606 MHz Arbeidet med betongrehabilitering ble startet opp Det ble lagt nye tak på alle blokkene. Arbeidet med beising/maling av blokkene ble ferdigstilt. Det ble montert termostater med frostsikring på konvektorer som står under vinduer som kan åpnes Det ble satt opp låsbar bom på gangveien ved nr 4. Berørte beboere fikk utlevert nøkkel. De av konvektorene som var underdimensjonert ble byttet ut Arbeidet med beising av rekkehusene ble ferdigstilt Det ble plantet ved innkjøringen til borettslaget utenfor nr. 11. To av garasjeanleggene ble asfaltert, og det ble anlagt fartsdempere. I blokk 11 ble det montert garasjeport. Beboerne i nr 11 spleiset på porten. RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeidet i borettslaget. Formålet er å klargjøre de krav som stilles til de tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler blant annet det ansvar styret har for økonomiske midler, habilitet, taushetsplikt, honorering, samt attestasjon og anvisning av utbetalinger.

9 9 SLOREÅSEN BORETTSLAG HMS - INTERNKONTROLL Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) ble fastsatt ved kgl.res. 6. desember 1996 med virkning fra 1. januar Forskriften gir bestemmelser om at den som er ansvarlig for virksomheten, det vil si styret i boligselskapet, plikter å sørge for systematisk oppfølging av gjeldende krav fastsatt i: lov om elektriske anlegg og elektrisk utstyr brann- og eksplosjonsvernloven forurensningsloven arbeidsmiljøloven For å oppfylle kravet, må alle boligselskap minst ha internkontrollsystem på brannvern, byggherreforskriften ved bygge- og anleggsarbeid, lekeplassutstyr, jevnlige vernerunder, egenkontroll av det elektriske anlegget fellesområdene og i leilighetene. Styret har gått kurs og anskaffet HMS-håndbok og er godt i gang med å systematisere arbeidet med å etterleve bestemmelsene i lover og forskrifter. Bakerst i heftet er det tatt inn en side med informasjon om brannsikkerhet fra Norsk Brannvernforening. 4. FORSIKRINGER Borettslagets eiendommer er forsikret i Gjensidige Skadeforsikring med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger, med veggfast utstyr, jfr. husleiekontraktens definisjon. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i boligen bekostet av andelseier. Det betyr at den enkelte andelseier må ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre (det vil si utstyr/innredning det er naturlig å ta med seg når en flytter). Oppstår det skade i leiligheten, sørg for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøv å kartlegge hva som er årsak til skaden. Er flere leiligheter berørt, notèr hvordan berørte andelseiere kan kontaktes og opplys om dette når skaden meldes til Forsikringsavdelingen i OBOS på telefon , faks eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir betalt av forsikringsselskapet. Ved skader som dekkes av borettslagets bygningsforsikring, har Gjensidige NOR Skadeforsikring en egenandel på kr 6 000,-. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandel dersom skaden skyldes andelseierens egne disposisjoner eller manglende vedlikehold/tilsyn.

10 10 SLOREÅSEN BORETTSLAG 5. OMSETNING AV LEILIGHETER OBOS-medlemmer har forkjøpsrett ved kjøp av OBOS-leiligheter. Andelseiere i borettslag har fortrinnsrett til å tre inn i avtalen (høyeste bud), foran andre OBOS-medlemmer. Andelseier som ønsker å benytte sin forkjøpsrett, må selv følge med i OBOS fellesannonser tirsdag og torsdag i dagsavisene. Her står alle leiligheter, uavhengig om de selges av OBOSmegleren eller andre eiendomsmeglere. Du finner også oversikt over boliger som er til salgs på Melding om bruk av forkjøpsrett skal meldes direkte til OBOS, avdeling forkjøp. OBOS-megleren har oversikt over hvilke leiligheter som er solgt og til hvilke priser. Ta gjerne kontakt med OBOS-megleren dersom det er spørsmål om kjøp eller salg av OBOS-leilighet. Antall leiligheter omsatt i 2002: 19 stk. 6. STYRETS ARBEID Det sittende styret ble valgt på generalforsamlingen 14. mai Avsnittet om styrets arbeid følger derfor ikke kalenderåret, men styreperioden 2002/2003. Styret har organisert virksomheten slik at hvert styremedlem har ansvaret for definerte oppgaver. Oversikten over dette er flere ganger meddelt andelseierne i Slora og på borettslagets internettsider med adresse Det har vært en svært stor arbeidsbelastning i styret, både med den løpende driften og tunge saker innen vedlikehold. Spesielt har arbeidet med ombyggingen av fjernvarmeanlegget og betongrehabiliteringen av garasjer og blokkterrasser tatt mye tid. Det har vært et svært god samarbeid både innad i styret og med engasjerte firmaer og konsulenter. Dette har lettet gjennomføringen av arbeidet. Nedenfor følger en oversikt over styrets virksomhet i perioden. Avsnittet om Styrets arbeid er skrevet Forhold som oppstår etter denne dato vil det bli redegjort for i generalforsamlingen eller i egne rundskriv. Møtevirksomhet Det vil bli holdt 13 formelle styremøter i perioden. Det viktigste av styrets arbeid utføres imidlertid mellom styremøtene. Det er svært hyppige arbeidsmøter og dessuten så godt som daglig kontakt mellom styremedlemmene, både personlig og telefonisk.

11 11 SLOREÅSEN BORETTSLAG I tillegg har det vært et hundretalls møter med Viken Fjernvarme, OBOS Prosjekt AS, Protector AS, OBOS, Holmlia Vaktmesterservice AS, Multinett AS, Stiftelsen Holmlia Nærmiljø og en rekke andre samarbeidspartnere og leverandører. Styremedlemmene har deltatt i ulike relevante kurs om forvaltning og drift av borettslag og forhold knyttet til det. Informasjon Styret har lagt stor vekt på fyldig, relevant og oppdatert informasjon. Dette har skjedd på flere måter: a. Slora Det er i perioden gitt ut 7 nummer av informasjonsbladet Slora. b. Rundskriv I forbindelse med fjernvarmearbeidene og betongrehabiliteringene har det fortløpende blitt gitt informasjon på henholdsvis gule og grønne skriv. Noen har gått til samtlige andelseiere, mens andre bare har gått til dem som er direkte berørt av det aktuelle arbeidet. c. Informasjonsmøte Det ble holdt et godt besøkt informasjonsmøte om betongrehabiliteringen på blokkterrassene mandag Det vises til eget referat fra dette. d. Telefonkontakt Styremedlemmene er tilgjengelige på telefon for dem som ønsker det. e. Internettsider Styret har opprettet et nettsted for borettslaget. Du finner dette på adressen Her legges det ut bl.a. følgende: Oppdatert informasjon om borettslaget og aktivitetene her. Opplysninger om bomiljøet, styret og nærmiljøet. Nyttige lenker til andre nettsteder. Vedtekter, husordensregler, dyreholdserklæring m.m. Slora Diverse rundskriv. Møtereferater Årsmelding og regnskap Oppslagstavle som kan brukes direkte av beboerne for salg, kjøp og kunngjøringer. Styret oppfordrer andelseierne til å følge med på dette nettstedet. Etter hvert vil det bli mer og mer vanlig å formidle informasjon på denne måten. Men så lenge ikke alle har tilgang til internett, vil styret også fortsette med de tradisjonelle informasjonskanalene nevnt ovenfor. *********

12 12 SLOREÅSEN BORETTSLAG Styret understreker at informasjon som er gitt ved Slora og rundskriv anses som gitt til alle andelseierne. Det er derfor en forpliktelse for andelseierne å sette seg inn i den informasjon som gis og også bringe denne videre til andre i husstanden. Vedlikehold Fordeling av kostnader Styret har vært svært opptatt av å skille mellom borettslagets ansvar og det som faller på den enkelte andelseier. Det gjelder både små og store saker. Dette er viktig for å holde borettslagets utgifter nede. Hvis styret er ettergivende her, betyr det i realiteten at man sender regningen for et privat vedlikeholdsoppdrag til naboene, og det er lite rimelig. Det ytre vedlikeholdet er borettslagets ansvar, mens det indre må ivaretas av den enkelte andelseier på egen kostnad. Skillet går ved yttervegg og inngangsdør. Låsen i døren er andelseiers ansvar. For røropplegget går borettslagets ansvar frem til og med stoppekranene i leilighetene. Utekraner i rekkehushagene er således andelseiernes ansvar. For det elektriske anlegget går skillet ved sikringsskapet. Mindre vedlikeholdsarbeider Disse blir utført fortløpende. Det dreier seg om skader på vinduer, dører, trapper, gelendre, felles gjerder og lignende. Borettslaget har knyttet til seg dyktige håndverkere, så som snekker, taktekker og elektriker. Betong-rehabiliteringene Borettslaget har fra starten av benyttet OBOS Prosjekt AS som prosjektansvarlig og ingeniørfirmaet Ødegård og Lund AS som tekniske konsulenter. Etter avklarende møter ble firmaet Protector AS valgt som utførende entreprenør for arbeidene. Arbeidene i øvre garasjeplan startet 4.november For å lette parkeringsproblemene ble arbeidet delt i fire etapper. Første del var ferdig 25.januar 2003 og annen del var ferdig i uke 12/2003. I nedre garasjeplan skal det utføres vesentlig mindre arbeider enn i øvre. Her er arbeidet kommet omtrent halvveis idet dette skrives, og det vil sannsynligvis bli avsluttet medio april. Tidlig i oppstart av arbeidene fant man det riktig å fjerne asfaltdekket i øvre garasjeplan. Eksisterende støpeasfalt lå på en 2-5 cm sandseng og den hadde derfor ikke heft ned til underlaget. Ved å unnlate å fjerne hele asfaltdekket ville overgangen mellom gammel asfalt uten heft og det nye dekket med god heft være forbundet med stor usikkerhet. Fordelene ved å fjerne all asfalt er: helhetlig gulv, ingen usikre overganger mellom nytt og gammelt dekke, ingen utilgjengelige betongskader gjemt under ikke fjernet asfalt. Asfalten innebar også at gulvet hadde en stor tilleggsvekt. Dette ville gi nedbøying og raskere svekkelse av betongdekket. Den tilleggsvekt som asfalten gav gulvet ( kg/m2) ville trolig medført at det hadde vært nødvendig med tilleggsarmering i deler av dekket. Når nå asfalten er fjernet, er det ikke behov for tilleggsarmering og garasjegulvet tåler betydelig mer last enn tidligere.

13 13 SLOREÅSEN BORETTSLAG Det er utført statisk kontroll av betongdekket, som er funnet i orden i forhold til armeringsreduksjon, armeringsoverdekning og antatt nyttevekt. All katodisk beskyttelse er ovenfra. Det er foreløpig ikke behov for katodisk beskyttelse i himling i nedre plan. Det katodiske beskyttelsessystemet styres pr telefonlinje fra Protector AS. I tillegg utføres det årlig befaring i fem år med servicegaranti, som innebærer at Protector AS har ansvar for funksjonen av det katodiske beskyttelsessystemet i henhold til levert beskrivelse. Det betyr også at Protector AS skal sørge for optimal drift av installasjonene ved bruk av de installerte kontroll- og overvåkingssystemene. En årlig rapport med målingsresultater og fysiske prøver ved behov sendes borettslaget. Ingeniør Lund fra firma Ødegård og Lund AS har foretatt flere anmeldte og uanmeldte kvalitetskontroller under arbeidet. Det har i byggeperioden vært et meget nært og godt samarbeid mellom partene og det er avholdt byggemøter hver 14.dag med påfølgende byggeplassbefaringer. Vask av søppelrom Borettslaget har avtale med firmaet Vaskebjørn om rengjøring av søppelrommene og containerne to ganger i året. Utbedring av gjerder Gjerdene er satt opp av beboerne på eget initiativ, slik at det også er deres ansvar å holde disse vedlike. Dette gjelder både for blokker og rekkehus. Drenering av ballplass Det er lagt rør over ballplassen, som skal lede vannet vekk fra skråning langs gangveien og ut på den andre siden av plassen. Trapp mellom nr 10 og nr 14 Det er bestilt utbedring av trappen som går her. Intensjonsavtaler Rammeavtale-Elektro som borettslaget forhandlet seg frem til forrige år, er fornyet for inneværende år. I avtalen inngår også at priser m.m. skal gjelde andelseierne. De som skal ha utført arbeide på det elektriske anlegget i boligen, kan henvende seg direkte til TB Elektro AS i telefon TB-avtalen vil gi en forhåndspris på arbeid og materiell. Husk å referere til rammeavtalen med borettslaget. For elektroarbeider som blir utført, skal det i henhold til HMSregelverket leveres en Samsvarserklæring. Evt. Spørsmål kan rettes til Hans Jørgen Nielsen, tlf Styret har også inngått en avtale med byggleverandøren Bygger n Orring om rabatt for andelseierne i borettslaget. Si fra i kassen at du bor i borettslaget, slik at du får den rabatten du skal ha.

14 14 SLOREÅSEN BORETTSLAG Ombygging av fjernvarmeanlegget Innledning Bystyret hadde vedtatt at Søndre Nordstrand Bydel skulle oppvarmes utelukkende med fjernvarme. Sloreåsen var det første byggeprosjektet på Holmlia. Sloreåsen ble derfor et prøveprosjekt når det gjelder fjernvarme. Utbyggerne var Selvaagbygg med Torhaug som underentreprenør for VVS. Av økonomiske grunner ble det valgt en løsning ved utbyggingen av fjernvarmeanlegget som besto av pexrør og jern- og stålkomponenter. Allerede i planleggingsfasen kom det signaler fra Sverige og Danmark om at pexrør koblet med jern- og stålkomponenter kunne være en lite tilfredsstillende løsning. Pexrørene var vanntette, men ikke lufttette slik at hydrogen ble sugd inn i anlegget og forårsaket korrosjonsproblemer. Slam ble dannet i anleggets mest sårbare komponenter og forårsaket kalde konvektorer. Opp gjennom årene ble det forsøkt flere metoder for å fjerne slammet uten at det lykkes. Det ble klart for det daværende styret at noe drastisk måtte gjøres for å fjerne problemet. Borettslaget eier alle deler av fjernvarmeanlegget fra stoppekran inn til den enkelte leilighet. Viken Fjernvarme eier fjernvarmesentralen og alle utvendige rørsystemer. Skulle en løsning av fjernvarmeproblematikken finne sted, måtte dette bli et samarbeidsprosjekt mellom Viken Fjernvarme og Borettslaget. Etter lange og harde forhandlinger ble avtale om ombygningsarbeidene vedtatt i juni Umiddelbart på høsten 2001 ble planleggingen for ombygningen av fjernvarmeanlegget startet. Planen var at oppstart av arbeidene skulle begynne etter 15.mai da anlegget ble stengt for sommeren, og de skulle være avsluttet før fyringssesongens start 15.september Konsulentbistand Siv.ing. Olav Dalaker fra Techno Consult AS har vært engasjert av borettslaget som teknisk rådgiver på fjernvarmesiden siden Olav Dalaker har gjennom disse årene opparbeidet seg en enestående innsikt i de svakheter og særegenskaper som fjernvarmeanlegget på Sloreåsen var beheftet med. Det var derfor naturlig at borettslaget engasjerte Dalaker som planlegger og prosjektleder for det forestående ombygningsarbeide. Ombyggingen ble delt opp i to separate prosjekter: Vikens oppgradering av Fjernvarmesentralen og medfølgende arbeider. Varmeanlegget består nå av to separate anlegg. Ett for Nordkursen og ett for resten av husene, hvert anlegg med egne varmevekslere, oksygenfjerningsanlegg, filtre og pumper. Viken Fjernvarme var ansvarlig for fremdrift og økonomi. Borettslagets arbeidsområde som besto av alt arbeide med å fjerne alle jernog stålkomponenter i blokker og rekkehus og erstatte det med kobber- og messingkomponenter. Unntak ble gjort for Nordkursen (Blokkene 4, 12 og 16), hvor det ikke ble fjernet noen jern- og stålkomponenter. Den beste løsningen ville naturlig nok være å fjerne alle pexrør og erstatte disse med kobberrør.

15 15 SLOREÅSEN BORETTSLAG Det ligger imidlertid meter med pexrør i anlegget, gravd ned delvis i veier og under blokker og rekkehus. Dette ville derfor være en umulig oppgave både teknisk og økonomisk. Økonomi Utgangspunktet var at hver av partene skulle dekke de kostnader som falt på deres del av anlegget. Følgende unntak ble gjort: Viken Energi dekket kostnadene for ombyggingen av punktblokkene. (Blokkene 2, 8, 10, 14 og 18) I tillegg mottok Borettslaget kr ,- i støtte fra Enøkfondet til delvis dekning av sine ombygningskostnader. Etter at ombygningsarbeidene var avsluttet og Viken Fjernvarme hadde avsluttet byggingen av en ny fjernvarmesentral, skulle det foretas en kjemisk rens av anlegget. Kostnadene for dette arbeidet skulle deles likt mellom Viken Fjernvarme og Borettslaget. Teknisk bistand for prosjektering og gjennomføring av arbeidene ble overlatt siv.ing. Olav Dalaker. Dalakers konsulenthonorarer ble fordelt på følgende måte: Selv ombyggingen av anlegget: Ca 60% av Borettslaget og ca 40% av Viken Fjernvarme. Den kjemiske rens av anlegget: hver av partene dekket en halvpart. Den totale kostnad for Borettslaget er pr kr ,-. Det gjenstår enda avregning av en del etterarbeider og lekkasjeutbedringer etter rensingen. Styret håper å også kunne dekke kostnadene uten store overskridelser av budsjettet på kr ,-. Forarbeider Siv.ing. Olav Dalaker utarbeidet anbudsgrunnlag for de to prosjekter som Borettslaget var ansvarlig for: For Borettslaget: Ombyggingen og utskiftingen av jern- og stålkomponenter på Borettslagets del av anlegget. Felles entreprise mellom Viken Fjernvarme og Borettslaget om kjemisk rens av anlegget. Anbudsmateriale ble sendt ut til aktuelle firmaer for de to prosjekter. Ombygging av Borettslagets del ble tildelt VVS Gruppen ved Rørleggermester Jan Vidar Bergersen. Arbeidet med kjemisk rens ble tildelt Thermorens A/S hvor ing. Christian Hossmann var ansvarlig for gjennomføringen av prosjektet. Samarbeide Viken Fjernvarme Borettslaget Det ble gjennom hele høsten 2001 og året 2002 holdt regelmessige arbeidsmøter mellom Borettslaget og Viken Fjernvarme. Samarbeidet med Viken Fjernvarme er godt. Vi kom frem til felles standpunkter i saker som ble drøftet (arbeidsplaner, fremdrift med mer).

16 16 SLOREÅSEN BORETTSLAG Borettslagets oppgaver Styret var ansvarlig for at håndverkere til enhver tid fikk tilgang til de leiligheter hvor det skulle foregå arbeider. For at dette skulle foregå så knirkefritt som mulig, overlot Styret den praktiske gjennomføringen av dette arbeidet til fjernvarmekomitéen som besto av Ellen Holt, Terje Fagerli og Alf R. Andreassen. Det ble nedlagt et betydelig arbeide i denne prosessen. Der hvor andelseierne ikke hadde anledning til å være tilstede når arbeide skulle foregå i deres leilighet, ble det gitt anledning til å overlate nøkler til komitéen. Komitéen hadde i sin varetekt nøkler til 207 leiligheter. Disse nøkler ble oppbevart trygt i Styrets safe og utdelt til håndverkerne etter behov. Styret takker alle våre andelseiere for den samarbeidsvilje som ble lagt for dagen. Styret takker også for den tillit som ble vist oss ved at nøkler ble overlatt i vår varetekt. Det ble i alle tilfeller funnet løsninger slik at håndverkerne fikk adgang til de leiligheter hvor de skulle arbeide. Styret vil spesielt takke beboerne i nr 39 for å ha utvist stor tålmodighet med håndverkere som ikke greide å utføre sitt arbeide i rett tid. Gjennomføring av fase 1: Ombygging Arbeidet med ombyggingen av Borettslagets ansvarsområde startet 21.mai og varte frem til fellesferien i juli. Parallelt satte Viken Fjernvarme i gang med ombyggingen av ny fjernvarmesentral. Gjennomføring av fase 2: Kjemisk rens Straks etter fellesferien ble forberedelser gjort for kjemisk rens av anlegget. Prosjektet ble delt opp i tre faser: Nordkursen (Blokkene 4, 12 og 16) Østkursen (alle med ulike nummer) Vestkursen (alle med like nummer) Arbeidet med kjemisk rens og spyling av hver enkelt leilighet ble fullført i god tid før fjernvarmen ble påsatt for vintersesongen. Konklusjon Arbeidene er blitt tilfredsstillende utført. Bortsett fra noen innkjøringsproblemer er varmetilførselen tilfredsstillende for Øst- og Vestkursen. Det gjenstår likevel en del problemer med slam i Nordkursen før Styret kan si at alle arbeider er utført. Styret regner med at gjenstående problemer blir løst i løpet av våren Temperaturen i fjernvarmeanlegget Styret har vedtatt at fjernvarmeanlegget skal innstilles slik at det gir en temperatur på 22 grader i leilighetene, med et slingringsmonn hver vei på 1 grad. Det er dette som vil bli lagt til grunn når det gjelder klager på varmeleveringen.

17 17 SLOREÅSEN BORETTSLAG Rettssaken mot Selvaagbygg AS og Torhauggruppen AS forlik Begge parter hadde anket Byrettens dom av inn for Borgarting lagmannsrett. Saken ble berammet til , og det var avsatt to uker til behandlingen av den. Utover høsten 2002 var det regelmessige møter mellom vår advokat Anne Marie Sejersted ved advokatfirmaet Haavind Vislie DA, siv.ing. Olav Dalaker fra Techno Consult AS og borettslaget. Det ble lagt ned et betydelig arbeide for å forberede ankesaken. Desember 2002 ble det tatt kontakt mellom Selvaagbyggs og vår advokat for å drøfte om det var mulig å komme frem til et forlik i saken. Styret stilte seg positiv til tanken og gav vår advokat fullmakt til å gå inn i forliksforhandlinger med Selvaagbygg/Torhaug. Styret, sammen med advokat Sejersted, vurderte mulighetene for å vinne frem helt eller delvis som noe usikre. Utgiftene til en sak for Borgarting lagmannsrett ville bli meget høye. Etter relativt kortvarige forhandlinger ble det enighet om følgende løsning av tvisten: Selvaagbygg AS/Torhaug betaler borettslaget kr ,- Hver av partene bærer sine egne saksomkostninger Ethvert mellomværende mellom borettslaget og Selvaagbygg/Torhaug i forbindelse med fjernvarme er oppgjort. Hver av partene trakk sin anke til Borgarting lagmannsrett. Styret er fornøyd med den løsningen som ble oppnådd. HMS forskriftene. Helse, miljø og sikkerhet Intern kontroll i borettslaget Kommunal- og arbeidsdepartementet har i brev av orientert om at styrene i borettslag og sameier har plikt til å arbeide med systematiske tiltak som skal sikre at aktiviteten i borettslaget planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen. Dette er et meget omfattende arbeid, og styret har fortsatt arbeidet med handlingsplaner i henhold til regelverket. De viktigste forskriftene som gjelder for vårt borettslag, dreier seg om brannvern, elektriske anlegg og lekeplasser. Brannvern Branndokumentasjon er utarbeidet sammen med OBOS Prosjekt. Dette danner grunnlaget for styrets videre arbeid med brannvern. Røkvarslere, håndslukkere og brannverninstruks er utlevert. Borettslagets boenheter har nå likt brannsikringsutstyr. Plan for fremtidig kontroll og utskifting av batterier i røkvarslerne er utarbeidet.

18 18 SLOREÅSEN BORETTSLAG Elektriske anlegg Elektriske anlegg er som kjent årsak til mange branner, og styret har også utarbeidet en handlingsplan for borettslagets fellesanlegg. Det er inngått en rammeavtale med TB-Elektro AS, som er kjent med borettslagets El-anlegg gjennom flere år, og som vil bistå styret i kontrollvirksomheten. Lekeplasser Ettersyn og vedlikehold av lekeplasser og utstyr skal følge HMS-forskriftene. Styret vil i samarbeid med HVS AS følge opp denne delen av regelverket. Gjerde mot skrent For å sikre et bratt område er det satt opp nettinggjerde mellom nr 9 og nr 11. Nøkler Styret har fra tid til annen henvendelser fra distribusjonsfirmaer som ønsker nøkler til blokkoppgangene. Av sikkerhetsgrunner avslår styret slike søknader. Vaktmestertjenester Disse har vært utført av Holmlia Vaktmesterservice AS. Det har vært månedlige kontaktmøter med HVS AS om tjenestene i tillegg til den løpende kontakten med lokalvaktmester. Kvaliteten på tjenestene har også det siste året stort sett vært god, noe som vår dyktige lokalvaktmester Terje Halvorsen har sin store del av æren for. Det ble holdt ekstraordinær generalforsamling i HVS AS Daglig leder Jan Olav Håven hadde fremmet forslag om aksjekapitalutvidelse med inntil 2950 aksjer til en kurs på kr 86,- pr aksje, som kunne tegnes eksklusivt av styreformannen Oddbjørn Andestad. Dette ble vedtatt i generalforsamlingen mot Sloreåsens stemmer. Styrets begrunnelse er at en slik aksjekapitalutvidelse fører til at daglig leder og styreformannen sammen har mer enn 50% av stemmene, slik at eierstrukturen i HVS AS er vesentlig endret i forhold til hva utgangspunktet var da selskapet ble dannet. Sloreåsen borettslag ble også samtidig anmodet om å yte et kortsiktig lån til HVS AS på kr ,-. Dette ble avvist av styret. Grøntarealene Etter styrets vurdering er det meget viktig at grøntanleggene er presentable, både av hensyn til beboernes trivsel og fordi det øker verdien på den enkelte leilighet. Borettslaget har avtale med Dalen gartneri om stell, vedlikehold og ettersyn av disse. Det er imidlertid viktig at også andelseierne følger opp stellet av grøntanleggene i tillegg til det profesjonelle vedlikeholdet. Hvert år holdes det en felles runde med trefellingssøknader. Søknader om felling av trær må være styret i hende innen 1.mai. De blir oversendt gartneravdelingen i OBOS, som tar avgjørelsen.

19 19 SLOREÅSEN BORETTSLAG Styret vil hevde at det er hensiktsmessig at avgjørelser om dette tas av en nøytral instans, ikke det til enhver tid sittende styre. Det tar en time å felle et tre, 50 år å få det opp igjen! Det settes ut container til hageavfall og annet større avfall hver 14.dag. Sloreåsen slalåmbakke drift og støybegrensning Etter at det nå er kommet klare regler om bruk av snøkanonanlegget, har det ikke vært noen klager eller problemer knyttet til dette. Det har vært en positiv og konstruktiv kontakt mellom styret og Ljan IF om bakken og forhold i tilknytning til den, bl.a. parkering. Styret ser slalåmbakken som et positivt tilskudd til bomiljøet, både fordi den tilbyr gode aktiviteter for barn og unge og fordi den sannsynligvis medfører en verdistigning for boligene her. Flagging Borettslaget flagger på alle offentlige flaggdager. Det flagges også ved gravferder, dersom de pårørende ønsker det og gir beskjed til styret. Flaggingen utføres på rundgang av styrets medlemmer. Rusken-aksjonen 2002 Denne var som vanlig vellykket. I tillegg til at man faktisk får gjort en del praktisk arbeide, anser styret dette som en god anledning til å knytte sosiale kontakter. Juletretenning Denne foregikk på tradisjonell måte første søndag i advent, Holmlia barnekor sto for sang og spill. Garasjeanleggene Disse er for tiden under rehabilitering. (Se eget avsnitt om dette under overskriften Vedlikehold ovenfor.) Når arbeidene er ferdig, vil det bli montert bedre lys i nedre garasjeplan og videoovervåkning i samtlige garasjer. Fjernkontroller til portene kan kjøpes ved OBOS avdelingskontor på Holmlia. Styret minner om at fjernkontrollen ikke skal etterlates i bilene. Dersom de blir stjålet, må samtlige fjernkontroller i det aktuelle garasjeanlegget stilles om, noe som er et omfattende arbeid. Parkering Borettslaget har en avtale med Parkeringssystemer AS om parkeringskontroll i området. Husordensreglene slår fast følgende i pkt. 6: Det er ikke tillatt å kjøre på gang- og sykkelveien. Dog er det tillatt å kjøre frem til husene ved transport av bevegelseshemmede, tunge gjenstander eller spesielt mye bagasje. Slik kjøring må foregå i gangfart (max 10 km/t).

20 20 SLOREÅSEN BORETTSLAG Kjøretøyer må kun parkeres på de anviste plasser. Gjesteparkeringsplassene må ikke opptas av beboernes egne biler. Styret vil presisere at det med den siste setningen ikke menes det juridiske/økonomiske eierforholdet til bilen, men siktes til biler som beboerne faktisk disponerer. Dette inkluderer altså biler som er leiet, leaset, lånt eller som disponeres i firmasammenheng eller lignende sammenhenger. Kollektivforbindelser og snørydding Styret skrev til Oslo Sporveier og protesterte mot forslaget om å legge ned bussrute 80 e. Denne er et godt og flittig benyttet tilbud til våre beboere. Ruten ble da heller ikke lagt ned, og vi får anta at protestene herfra sammen med alle de andre reaksjonene fra området bidro til at forslaget ble trukket. Styret har også tilskrevet Samferdselsetaten og klaget på den manglende snømåkingen i vinter. Ved en anledning måtte styret engasjere HVS AS for å måke i den offentlige veien for at det i det hele tatt skulle være mulig å komme frem. Styret har oversendt regningen til Samferdselsetaten med krav om refusjon. Kabel-TV, telefoni og internett Borettslaget får kabeltjenester levert av Multinett. Selskapet eies av en rekke borettslag i Søndre Nordstrand, inkludert vårt. Selskapet er stiftet for å tilrettelegge for best mulig tilbud av TV-tjenester. Ombygginger og påbygginger Styret er positivt innstilt til ombygginger og påbygginger. Det er viktig at den enkelte andelseier får mest mulig spillerom innenfor sine fire vegger. Styrets prinsipielle holdning til forandringer i leilighetene er at dette skal tillates på følgende vilkår: Arbeidene må være innenfor lover og regler Arbeidet må utføres fagmessig Man må bruke autoriserte håndverkere der det er et krav Ombyggingen eller utbyggingen må ikke påføre borettslaget kostnader eller vesentlige ulemper etter hvert under arbeidet eller senere. Andelseieren er ansvarlig for alle deler ved ombyggingen. For rekkehuspåbygginger finnes det regler og prosedyrer, basert på vedtak i ekstraordinær generalforsamling 15. februar Disse kan fås ved henvendelse til styret. Det har vært noen søknader om utbygginger og ombygginger, som alle er innvilget på ovenstående betingelser. Det er viktig at ingen setter i gang slike arbeider uten å ta kontakt med styret først.

21 21 SLOREÅSEN BORETTSLAG Retningslinjer for oppussing av blokkoppganger Retningslinjene er utarbeidet på grunnlag av vedtak i ordinær generalforsamling , der det heter: Det gis mulighet til å endre fargene i blokkoppgangene etter et regelverk som utarbeides av styret. Styret har i møte fastsatt følgende retningslinjer. Det er lagt vekt på at de skal være enkle å forholde seg til. De kan justeres etter hvert som man høster erfaring med denne type dugnadsarbeid. a. Oppgangen pusses opp etter behov Andelseierne i oppgangen kan søke styret om å få pusse opp når de mener det er behov for det. Styret vurderer behovet. Styret vurderer på selvstendig grunnlag behovet for oppussing. b. Dugnad Arbeidet gjøres på dugnad av dem som bor i oppgangen, såfremt ikke rimelighetshensyn tilsier noe annet. c. Godkjenning Fargevalg, fremdriftsplan og andre relevante forhold må godkjennes av styret. d. Kontaktperson Det oppnevnes en ansvarlig kontaktperson i hver oppgang, som skal lede arbeidet. e. Fargevalg Til grunn for styrets vurdering vektlegges lyse farger. Gelendre og andre detaljer males i en farge som passer til grunnfargen. Taket skal beholdes hvitt. Dette er av hensyn til lysforholdene i oppgangen. f. Avstemning Fargevalget bestemmes ved alminnelig flertall av andelseierne i oppgangen. Ved stemmelikhet avgjør styret etter konferanse med de berørte. Det holdes skriftlig avstemning, der alle signerer. Den som ikke ønsker å stemme, er fritatt for det. g. Dekning av utgifter Maling og utstyr bekostes av borettslaget. Innkjøp må godkjennes på forhånd. ****** I denne styreperioden er det pusset opp i Sloreåsen 11 b, med godt resultat. Husorden Det vises til Husordensreglene, som er vedtatt av andelseierne selv i generalforsamling. Det har i styreperioden vært et fåtall klagesaker. Bomiljøvekter Borettslaget er jevnlig inspisert av vekter fra Securitas. Det er svært lite som rapporteres fra borettslaget.

22 22 SLOREÅSEN BORETTSLAG Søknader om støtte Styret får fra tid til annen søknad om støtte til ulike gode formål. Siden styret forvalter andelseiernes midler, har man valgt som prinsipp å avslå alle slike søknader, og overlate dette til den enkelte andelseier. Stiftelsen Holmlia Nærmiljøprosjekt Borettslaget deltar i dette prosjektet. Det tar seg av forhold som har betydning for alle borettslagene på Holmlia, både innen miljø og sikkerhet. Prosjektet utgir også Avisen vår fire ganger årlig. Styret minner igjen om borettslagets nettsider Gå inn på sidene og få: * Oppdatert informasjon om borettslaget og aktivitetene her * Opplysninger om bomiljøet, styret og nærmiljøet * Nyttige lenker til andre nettsteder * Vedtekter, husordenregler, dyreholdserklæring m.m. * Slora * Diverse rundskriv * Møtereferater * Årsmelding og regnskap * Oppslagstavle som kan brukes direkte av beboerne for salg, kjøp og kunngjøringer 7. BEMERKNINGER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2002 Årsregnskapet for borettslaget er ført etter forskrift av , nr 59, om årsoppgjør for boligbyggelag og borettslag. Forskriftene for borettslag fraviker til dels betydelig fra reglene om årsregnskap i regnskapsloven. I stedet for resultatregnskap blir det utarbeidet en driftsoversikt, som viser inntekter, utgifter og finansielle inn- og utbetalinger. Dette gjør seg blant annet gjeldende ved at investeringer og påkostninger blir direkte utgiftsført. Borettslagets anleggsmidler avskrives ikke, samt at avdrag på lån blir utgiftsført. I stedet for balanse blir det utarbeidet en oversikt over eiendeler og gjeld. Denne oversikt skal i henhold til forskriftene ikke deles på en slik måte at den er i balanse. Både i driftsoversikten og i oversikten over eiendeler og gjeld, benyttes begrepet disponible midler som viser hva borettslaget pr kan overføre til regnskapsåret 2003.

23 23 SLOREÅSEN BORETTSLAG Forutsetning om fortsatt drift er tilstede og årsregnskapet for 2002 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Inntektene i 2002 var totalt kr ,-. Det er ingen vesentlige avvik i forhold til budsjettet, verken hva gjelder totalbeløpet eller de enkelte inntektsposter. Utgifter Utgiftene i 2002 var totalt kr ,-. Det er en økning av utgiftene i forhold til budsjettet for år 2002 på kr ,-. Det er to hovedårsaker til budsjettavviket. For det første kan vi registrere et merforbruk på konto for drift og vedlikehold med ca 0,5 mill kroner. Dette skyldes at borettslagets rettmessige refusjoner fra Viken Energinett i forbindelse med utbedring av fjernvarmeanlegget ikke var mottatt ved årsskiftet. Den andre hovedårsaken til utgiftsøkningen finner vi under posten for energi og brensel. Denne posten er blitt ca 1 mill kroner høyere enn budsjettert, noe som i sin helhet skyldes den sterke økningen i fjernvarmeprisen i Resultatet av driften for 2002, inklusive finansielle inn- og utbetalinger, gir en reduksjon av borettslagets disponible midler på kr ,-. Borettslagets disponible midler pr utgjør kr ,-. Styret foreslår at de disponible midler overføres til driften i år For øvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og til oversikten over eiendeler og gjeld, samt de etterfølgende regnskapsnotene (se bakerst i årsberetningen).

24 24 SLOREÅSEN BORETTSLAG Kostnadsdiagram 2002 Rep.vedlh./invest. 28 % Andre driftsutgifter 7 % Avdrag 23 % Pers.kost./styreh. 2 % Kom.avg./forsikr. 7 % Finanskostnader 12 % Div. honorarer 6 % Energi og brensel 15 % 8. KOSTNADSUTVIKLING FOR 2003 KOMMUNALE AVGIFTER Det blir ingen økning av renovasjonsavgiften. Feieravgiften økes med 3,75 % og vann- og avløpsavgiften med 2,5 %. BORETTSLAGETS LÅN OG INNSKUDD LÅN I HUSBANKEN Borettslaget har 6 lån i Husbanken med fast rente: - Lån 1 løper fra 1984 til Lån 2 løper fra 1981 til Lån 3 løper fra 1981 til Lån 4 løper fra 1981 til Lån 5 løper fra 1981 til Lån 6 løper fra 1981 til Fastrenten på disse lånene er 5,5 % og renten er bundet ut år Når det gjelder opprinnelig lånebeløp og aktuell restsaldo vises til noten i regnskapet.

25 25 SLOREÅSEN BORETTSLAG LÅN I OBOS Borettslaget har 2 lån i OBOS med flytende rente: - Lån 1 løper fra 1998 til Lån 2 løper fra 1993 til Den flytende renten på disse lånene var 7,25 % pr Når det gjelder opprinnelig lånebeløp og aktuell restsaldo vises til noten i regnskapet. RENTER PÅ BORETTSLAGETS INNSKUDD Renter på driftskonto i OBOS pr var 3,75 %. Renter på sparekonto i OBOS pr var 6,85 %. FORRETNINGSFØRERHONORARET Forretningsførerhonoraret for 2003 økte med 3 % til kr ,- MEDLEMSKONTINGENTEN Medlemskontingenten i OBOS økte fra kr 150,- til kr 175,- fra REVISJONSHONORARET Revisjonshonoraret for 2002 økte tilsvarende konsumprisindeksen. I tillegg kommer effekten av moms på revisjonstjenester som slo ut med full virkning for regnskapsåret Også for 2003 vil revisjonshonoraret øke tilsvarende konsumprisindeksen. FORSIKRING Prisen på alle bygningsforsikringer gikk opp med 6,1 % fra 2002 til 2003 (indeksøkning). I tillegg vedtok Stortinget at naturskadepremien skulle økes fra 17 til 20 promille av forsikringssummen. Ut over dette har: - Gjensidige NOR Skadeforsikring har hatt en generell prisjustering. gjennomsnitt er den samlede prisøkningen %. Forsikringsselskapene foretar en individuelle prising ut fra boligselskapets skadesituasjon. Det kan gi store utslag i forhold til generell prisøkning. Forsikringspremien for vårt borettslag gikk opp med 44,4 %. STRØMPRISENE Strømprisen i Norge varierer med årstidene slik at den normalt stiger i vinterhalvåret og reduseres i sommerhalvåret. Det er vanskelig å spå utviklingen i strømprisene, men mindre vann enn normalt i vannmagasinene høsten 2002 kan påvirke prisutviklingen.

26 26 SLOREÅSEN BORETTSLAG Den totale strømprisen til en forbruker består av tre komponenter: Kraftpris som dekker kostnadene ved å produsere og selge den elektriske kraften (som betales til kraftleverandør) utgjør ca. 35 % av total strømpris. Nettleie for transport av den elektriske kraften (som betales til nettselskapet) utgjør ca. 30 % av total strømpris. Statlige avgifter det vil si, forbrukeravgift, avgift til Energifondet og merverdiavgift utgjør ca. 35 % av total strømpris. Gjennom samarbeidet mellom OBOS og Oslo Energi, kan alle OBOSmedlemmer få mulighet til gunstig pris på strøm til husholdninger. For ytterligere informasjon kontakt Oslo Energi Kundesenter på telefon eller internett FJERNVARME Prisen på fjernvarmen (V7-tariffen) er sammensatt av kraftpris m/påslag, nettleie til husholdningskunder samt forbruksavgift til staten. Det gis 10 % rabatt på summen av disse leddene. Grunnet de svært høye kraftprisene i slutten av år 2002 besluttet Viken Fjernvarme med virkning fra desember måned å låse fjernvarmeprisen på det nivået kraftmarkedet hadde ved inngangen til måneden (kraftpris på 33,60 øre/kwh). Denne ordningen er videreført i januar måned 2003, og prisene er kun justert med en marginal økning i oljeprisen. Mest sannsynlig vil denne spesielle reguleringen vare frem til kraftmarkedet normaliserer seg og vi igjen får priser folk kan leve med. Med bakgrunn i dette avviket fra normal regulering, samt prognosene for pris på elektrisk kraft, forventes prisen å variere fra 58,11 øre/kwh i januar 2003 til størrelsesorden 40,50 øre/kwh i sommerhalvåret og opp mot 44,50 øre/kwh på slutten av året. Veiet over året 2003 gir dette en gjennomsnittspris på 51,50 øre/kwh. I år 2002 lå gjennomsnittsprisen på 44,00 øre/kwh. Alle priser er oppgitt eksklusive merverdiavgift. ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene, er det regnet med en generell prisøkning på ca. 2,5 % i INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG Styret har satt opp en oversikt over beregnede inntekter og kostnader i år Tallene er vist som egen kolonne (budsjettall) ved siden av driftsoversikten. Oversikten gir et forventet resultat på kr ,- før finansielle inn- og utbetalinger, og en forventet økning i de disponible midler på kr ,-. For øvrig vises til de enkelte tallene i inntekts- og kostnadsoverslaget, som er utarbeidet på bakgrunn av de planer for 2003 som foreligger, og de endringer neste år som er omtalt tidligere i årsberetningen.