NÆRINGSEIENDOM Energiriktige bygg Eiendomsutvikling i et miljøperspektiv. Bergen, 27. april 2010 Adm. dir. Peter Groth

Transkript

1 NÆRINGSEIENDOM 2010 Energiriktige bygg Eiendomsutvikling i et miljøperspektiv Bergen, 27. april 2010 Adm. dir. Peter Groth

2 Om Aspelin Ramm Familieeiet, stiftet 1881 Eiendom og handel (Motek) Ca m 2 eiendom Herav ca m 2 i Sverige Omsetning årlig (06-08): MNOK 960 Res. snitt siste 3 år (før skatt): MNOK 440 Balanse MNOK 3900 Egenkapital MNOK 1900 Betydelige merverdier Prosjekter under bygging: MNOK 3000 Samarbeider med viktige aktører om store prosjekter Selvaag Gruppen Tjuvholmen OBOS Forretningsbygg ROM Eiendomsspar Union Brygge H33 Toyota ØAV33 Oksenøen Bruk Alna Nord - NMD Utland Økern Clarion Hotel Stockholm Tjuvholmen ALNA Senter UNION Brygge Hotell 33

3 Hva jeg vil snakke om En ubehagelig sannhet, og en begredelig historie og om teknologisk utvikling i sybarittenes tjeneste. Om å kjenne sin besøkelsestid og det glade budskap A piece of cake the plum of the pudding og en vinn-vinn situasjon! At det beste ikke må bli det godes verste fiende og om gode forbilder og en traurig hverdag.

4 En ubehagelig sannhet Ulike scenarier frem mot Med et 450 ppm scenario (CO 2 -konsentrasjon i atmosfæren) som tilsvarer et mål på maksimal temperaturøkning på 2 C, er det estimert at energieffektivisering vil måtte stå for 54 % av klimagassreduksjonen. Kilde: World Energy Outlook 2008, IEA.

5 HVORFOR: Vi må bruke mer geo, bio og sol fordi det er for lite av dette Kull Svalbard Brun-kull Gass Olje Uran Europeisk strøm Fjernvarme men ikke av dette Geo/bio/sol/vind 160 år 260 år 66 år 44 år 47 år Produserer 8 og for mye av dette 580 g CO²/kWh g CO²/kWh 202 g CO²/kWh g CO²/kWh 198 g CO²/kWh 357 g CO²/kWh 211 g CO²/kWh (usikkert anslag) eller dette 0 g CO²/kWh

6 En kort innføring Energimengder, definisjoner 1 kwh = W x 1 time 1 MWh (Mega) = Wh = kwh (Tusen kwh) 1 GWh (Giga) = Wh = kwh (Million kwh) 1 TWh (Terra) = Wh = kwh (Milliard kwh) Sammenhenger 1 tonn olje gir kwh 2,8 tonn CO 2 1 tonn kull gir kwh 3,4 tonn CO 2 1 tonn ved gir kwh 0,0 tonn CO 2 1 tonn pellets gir kwh

7

8

9 En begredelig historie før 1931 Kwh/m etter Kontorbygning Hotellbygning Grunnskoler Sykehjem Vi må snu trenden!

10 Hvis ikke vi selv hvem skal da ta ansvar for å bidra? Norge: - SFT

11 - Om å kjenne sin besøkelsestid Vår bransje påvirker direkte og indirekte en bygningsmasse på 320 mill m mill m 2 nybygg årlig Ca. 40 % under profesjonell drift påvirker nesten 100 %! Som står for 40 % av Norges totale energiforbruk

12 Innestengt kraft? Fordi: Vår vannkraft kan flyttes til forurensende markeder! Verden USA EU Tyskland Sverige Sveits Storbritannia Norge Japan Italia Hellas Frankrike Danmark Canada Kg CO²/kWh EL 1 kwh sendt til Tyskland er 0,65 kg spart CO 2! Men: Samtidig er vår infrastruktur EL-basert Elektrisitetsforbruk per innbygger i noen land. kwh Norge Island Canada Sverige Finland USA Danmark Frankrike Tyskland Kilde: Eurostat 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9

13 Nordmenn er de verste miljøverstingene! 12 tonn CO 2 pr. capita, 50 mill. tonn total 20 tonn CO 2 pr. capita hvis EU-snitt for produksjon av strøm 75 m 2 areal bolig og næring på hver av oss 240 kwh/m 2 pr. år i forbruk gir et energiforbruk på kwh/person Det ekvivalerer 6,5 tonn CO 2 hvis EU-snittet legges til grunn 20 % spart = 1,3 tonn pr. nordmann eller totalt 6 mill. tonn pr. år 2 mill. biler i ett år! ( km/år, 0,2 kg CO 2 pr km ( under 1 liter på mila ) BARE VED Å SPARE 20 %!

14 Her kan vår bransje vise vei!

15 The Plum of the Pudding LED LYSSTOFFRØR GLØDELAMPE TILFØRT ENERGI W LEVETID TIMER ÅR/10h/DØGN INVESTERINGSKOSTNAD NOK 200,- 60,- 7,- DRIFTSKOSTNAD NOK/ÅR 5,- 27,- 150, DETTE ER NORMALEN I DAG INSTALLASJONSKOSTNAD EIER +140, ,- DRIFTSKOSTNAD BRUKER - 22, ,-

16 En håpløs oppgave?

17 Eller er det håp?

18 DET BESTE MÅ IKKE BLI DET GODES VERSTE FIENDE! Miljøsertifisering av bygg riset bak speilet (?) Enkelt & anvendelig Omfattende & krevende

19 Vil energiattesten gi uttrykk for bygningens faktiske kvaliteter? Kvalitet for samfunnet for eieren for brukeren Jeg og mange med meg (Bellona, GBA) mener at: Energimerket bør åpne for å premiere fjern- og biovarme og bruk av overskudds og spillvarme til andre (for eksempel nabobygg) Egenprodusert energi fra egen varmesentral må måles ut fra netto tilført energi til sentralen, ikke brutto til bygget. (Det ødelegger regnestykket.) Oppvarmingsmerket bør gis betegnelsen Energiforsyningsmerket (Energi til kjøling.)

20 Vil energiattesten gi uttrykk for bygningens faktiske kvaliteter? - Forts. Så fort man blir enige om en vektingsstandard bør man gå over til ett merke som da både angir hva bygget bruker av energi og produserer av CO 2. Andelen av sjablonmessige energiforbrukstall i beregningsmodellen synes svært høy. Det understreker ytterligere betydningen av at det må være obligatorisk at eiere både oppgir teoretisk og faktisk/målt forbruk, herunder måling av brukerpåvirket forbruk. Opplysning om energibruken bør på sikt bli en del av merket. Et bygg med A merke skal ikke leve med et C forbruk! Aktørene som håndterer ordningen er kompetente og ansvarsbevisste. Boligmeglere og boligselgere er neppe det. Og i hvertfall ikke objektive. Også for boliger kan benyttes den etablerte ordningen med godkjenning av foretak etter PBL som foreslått for yrkesbygg.

21 Vil energiattesten gi uttrykk for bygningens faktiske kvaliteter? - Forts. Energimerkeordningen vil være et viktig virkemiddel for å utløse energieffektiviseringstiltak i bygg- og eiendomssektoren. Myndighetene må i langt større grad formidle klare, enkle og lettfattelige mål for hva samfunnet ønsker å oppnå med ordningen. Selve sertifikatet kan kanskje utformes slik at budskapet synliggjøres sterkere ref. el-selskapenes stolpediagrammer for forbruk i år og samme periode forrige år. Den husker du!

22 Er byrden ved å merke rimelig? Selve merkingsprosessen er neppe avskrekkende enten den er basert på egenmerking eller ekstern bistand. Urimelig blir den hvis den ikke er riktig eller etterrettelig eller ikke bidrar til en fornuftig fordeling av byrdene.

23 Plikt eller ønske om å bidra? Bransjen som forbruker ca. 40 % av all tilført energi i Norge ønsker å bidra. Ønske fra noen medfører plikt for alle! Bransjen bør klare langt mer enn det EU-direktivet og myndighetene krever. Men hvem plukker opp regningen? Ordningen må inneholde klare og relevante incentiver for samfunnet, for dem som bygger, for dem som eier og for dem som bruker byggene. What s in it for me?! Må være en delmålsetning, uten det vil all verdens smartness florere.

24 Hvordan plikten oppfattes av bransjen For dem som er positive til ENØK Positivt For dem som ikke er så opptatt av ENØK Tja! Enda mer byråkrati? For alle (sannsynligvis): Merkingen må være riktig, troverdig og meningsfull slik at den bidrar til praktiske, energieffektive løsninger og gir klare signaler til markedet om energieffektive bygg.

25 I sybarittenes (eller livsnyternes) tjeneste: Vi møter meningsløse krav som koster oss og miljøet dyrt Bedrevitere og leverandører har pålagt oss dobbelt ventilasjonskrav Grønn Byggallianse m. fl. jobber for å få orden på galskapen Fra m³/m² pr. h til 5-9 m³/m² pr. h (kontor) Ref.: Megler du luftslott, Grønn Byggallianse.. og eksemplene er mange altfor mange! Brukerne må mobiliseres. Offentlige myndigheter må endre kravene.

26 En realitet i Norge 2010! Fy da!

27 Vinn-vinn Lavere energikostnader bidrar til lavere bokostnader og høyere verdier Lavere yield Høyere belåningsgrad Høyere husleie, mer til dekning av kapitalkostnad Konkurransefortrinn MILJØSERTIFISERING

28 KLP - Trondheim Planleggingsforutsetninger for entreprenør (Veidekke) og rådgivere: 150 kwh /år /m 2 (klasse c 10 %) ved: Optimalisert belysning Eksponering av tunge konstruksjoner (termolagring) Tilleggsisolering Behovstyring av ventilasjon Tetthet Aktiv bruk av glassgård Resultat 106 kwh /m 2 / år i beregnet forbruk 83 kwh /m 2 / år i antatt reelt forbruk

29 KLP - Trondheim forts. Fordi Ekstremt tett bygg godt håndtverk! Virkningsgrad 85 % på varmegjenvinning. Solavskjerming som jobber smart Kjøle- og varmeaggregater kan ikke jobbe samtidig Supereffektive vinduer, U=0.8 Lavenergibelysning Og meget viktig Utplassering av 60 energimålere her skal ingen dø i synden! Kostnad Fra gamle dager (280 kwh/m 2 /år) til TEK 07 (165 kwh/m 2 /år) kr. 700,- pr. m 2 Fra TEK 07 til < 100 kwh /m2 kr. 700,- pr. m 2 Sum kr. 1400,- pr. m 2 Spart energi ca. 180 kwh /m 2 /år God butikk men for hvem?

30 Helt i A-klassen Lett å selge eller å leie ut? Bellonabygget 84 kwh/m 2 /år Bellona vil bli best i miljøklassen når de flytter inn i det som kan bli Norges første kontorbygg for utleie med energimerke A.

31 Snitt Bellonahuset SOLFANGERE stk. á 0,8 x 2,0 m =280 m 2 POLYKARBONAT DEKKPLATE TAKVEGG HORISONTALELEMENT SPENN 7,2m VERTIKALELELEMT I FØRINGSKASSE

32 Bellonahuset Nøkkeltall: BTA: 3300 m 2 (hvorav 2500 m 2 kontor) Planlagt ferdigstilling: oktober 2010 Totalt beregnet energibehov kontor: 100,7 kwh/m 2 /år Antatt krav for kontorbygg med energimerke klasse A er 84 kwh/m 2 /år Termiske solfangere generer ca kwh/m 2 /år, som delvis benyttes i bygget og delvis benyttes av andre bygg på Vulkan Med bidraget fra solfangere vil bygget ligge godt under 84 kwh/m 2 /år

33 Energitiltak 1. Lav luftlekkasjefaktor 3 x så tett som vanlig 2. Gode U-verdier for gulv/vegger/tak - 30 cm isolasjon i snitt 3. U-verdi vinduer - maks 0,9 W/m2 inkl. ramme (vanlig før 1,2-1,5) 4. LED belysning for redusert energiforbruk - mål ca 6w/m2 5. Styringssystem for lys, dagslyskompensasjon, behovsstyring 6. Behovsstyring ventilasjon (VAV regulering), tilstedeværelses-/ temperatur- /CO2-følere 7. Integrert solfangersystem for tilbakeføring av energi genererer kwh/m2 år 8. Fasadeutforming for redusert solinnslipp med skråvegger 9. Utvendig solavskjerming 10. Redusert himlingsomfang for å sikre energimagasinering 11. Kun bruk av materialer med lave emisjonsverdier 12. Lav SFP og SPP faktor SFP maks 1,5 (lite motstand i vent.kanaler) 13. Kun kjøling gjennom ventilasjonsluft med nærkjøling 14. Roterende varmegjenvinner med 80% virkningsgrad, frikjøling om sommeren

34 Energiberegning (basert på en teoretisk beregningsmodell) Energiramme ( 8-21 b, samlet netto energibehov) Beskrivelse Verdi Påvirkes av bruker Beregnet energibehov romoppvarming 6.0 kwh/m 2 Beregnet energibehov ventilasjonsvarme (varmebatterier) 11.2 kwh/m 2 X Beregnet energibehov oppvarming av tappevann 5.0 kwh/m 2 X Beregnet energibehov vifter (ventilasjon) 11.2 kwh/m 2 X Beregnet energibehov pumper 1.3 kwh/m 2 Beregnet energibehov belysning 20.0 kwh/m 2 X Beregnet energibehov teknisk utstyr 34.5 kwh/m 2 X Beregnet energibehov romkjøling 0.0 kwh/m 2 Beregnet energibehov ventilasjonskjøling (kjølebatterier) 11.5 kwh/m 2 X Beregnet energibehov energibehov kwh/m 2 Forskriftskrav netto energibudsjett kwh/m 2 Problem: Over halvparten av beregnet behov er basert på skjematiske verdier der utbyggers innflytelse er liten.

35 Fra TEK 07 (klasse C) til klasse A tiltak kostnader - effekt Tek07 kontor: 165 kwh/m2, år Mål kontor: 84 kwh/m2, år Differanse: 81 kwh/m2, år Areal BTA: 3150 Tiltak Beskrivelse av tiltak Investeringsk ostnad [kr] 1. Tilleggsisolering vegg, tak, gulv TEK07: , 200 Bellona: 270, 400, U-verdi vinduer TEK07: U-verdi= 1,2 Bellona: U-verdi= 0,9 3. Tetthet TEK07: n= 1,5 Bellona: n=0,5 4. Belysning (inkl. styring) TEK07: 25 kwh/m2, år Bellona: 10,75 kwh/m2, år Investeringskostnad pr. m2 [kr/m2] Besparelse energi* [kwh/m2, år] Investeringskostnad pr. kwh/år [kr/kwh/år] , , , , Ventilasjon (VAV) VAV styring 86% varmegjenvinner Solavskjerming Skråfasader sør auto solavskjerming 7. Solfangere Termiske solfangere fasade Kun bidrag eget bygg Sum Solfangere inkl eksport nabobygg Sum 115** Tilbakebetalingstid (energipris 1kr/kwh) (rente 5%) [år] #NUM! #NUM! Tilbakebetalingstid (energipris 2kr/kwh) (rente 5%) [år] #NUM! #NUM! 26 9 #NUM! 35 #NUM! #NUM! * Besparelse energi (kwh/m 2 /år) er beregnet i henhold til forventet beregningsmåte i kommende energimerkeordning ** Inkl. 34 kwh/m 2 /år til nabobygg

36 Hva med Aspelin Ramm? (og Peter Groth?) Eier m 2 næringsbygg Bygger m 2 /år Sparer 20% - minst Utgjør kwh/år (som kan sendes til kontinentet) Tilsvarer tonn CO 2 pr. år Tilsvarer CO 2 -utslipp fra biler

37 En traurig hverdag? Energi- og miljøtiltak i Aspelin Ramm A. Eksisterende bygningsmasse Tidsperiode Eiendomsportefølje m 2 Målrettede delprosjekter: : Prosjekt : Enova-støttet prosjekt : Miljøfokus 2008 (egenregi) : Miljøfokus 2010 Oppnådde resultater: Redusert energiforbruk 16 Gwh pr. år (16 mill kwh) tilsvarende 31 % av totalforbruket pr. år ved oppstart. 46 kwh pr. m 2 er spart pr. år. Tilsvarer årsforbruk i ca boliger. Miljøgevinst (forutsatt EU-snitt for strømprisproduksjon 0,4 kg. CO 2 pr. kwh.) 6400 tonn. Redusert vannforbruk 10 % Redusert ikke resirkulerbart avfall 15 %

38 Energi- og miljøtiltak i Aspelin Ramm forts. B. Eksisterende bygningsmasse hos andre Prosjekt 24 Kirkens Bymisjon I løpet av 24 måneder skal Aspelin Ramm gjennom rådgivning og erfaringsoverføring sørge for at organisasjonens eiendomsmasse reduserer sitt energiforbruk med minst 24 %. P.t. tyder intet på at vi ikke kommer i mål i 2010.

39 Energi- og miljøtiltak i Aspelin Ramm forts. C. Samarbeid med fagmiljøer Foreningen Næringseiendom Bransjesamarbeid Grønn Byggallianse Kompetanseoverføring Bellona Opinion- og myndighetspåvirkning Foredrag (som dette!) Avisinnlegg, presseomtale prosjekter Deltakelse i off. utvalg Møter med Stortingskomiteer NHO BNL Departementer Bygningsmyndigheter Fagmiljøer, arkitekter osv. Kort sagt: Profesjonalisering av bransjen slik at den kan gjøre sin del av jobben, lønnsomt.

40 Energi- og miljøtiltak i Aspelin Ramm forts. Hvordan? Fokus på de små, enkle tingene og de lavthengende eplene Konkrete prosjekter, konkrete tiltaksplaner, løpende, tett oppfølging Nye, utfordrende arbeidsoppgaver til driftsansvarlige kontinuerlig unngå for lange delprosjekter Klare målsettinger om sparemål for hver prosjektperiode med belønning ved måloppnåelse Individuell oppfølging og opplæring av dem som trenger hjelp til å nå sine sparemål Alle tiltak/delmål skal være av permanent karakter slik at tilbakefall unngås

41 Energi- og miljøtiltak i Aspelin Ramm forts. D. Nye bygg Alt bedre enn C Noe bedre enn B Flere enn ett på A Bellona-huset et forbildeprosjekt i samarbeid med

42 Fortetting som miljøstrategi Infill as datterselskap med fortetting som hovedfokus Pilotprosjekt støttet av Oslo kommune, Husbanken og Norsk Form Har kjøpt 10 restarealer av Oslo kommune til forbildeprosjekter innen fortetting

43 Bevisst fortettingsstrategi nødvendig fordi: Oslo kommune vil anslagsvis ha en vekst på 15,1 % i perioden (Kilde: Kommunen) Vekst i bydel 1-5 (sentrumsbydelene) på 23,9 % i samme periode. Sterk sentralisering! Masse ledig, uutnyttet areal i Oslo (og andre byer). Vi trenger ikke sprenge markagrensen En beboer i blokk forbruker 53 % mindre energi enn personer i enebolig/rekkehus (Kilde: SSB) Byer trenger folk; uten folk ingen kafeer, butikker, gallerier Økt tetthet gir grobunn for bedre og rimeligere kollektivtilbud Økt tetthet styrker grunnlaget for gang- og sykkelavstand til daglige funksjoner Det er lettere å innføre alternative energikilder i by

44 Prosjekt: Infill bybarnehager Mange barnefamilier kan tenke seg å bo i sentrum dersom tilbudene er til stede Fire restarealer gir 175 barnehageplasser i Oslo sentrum 86 leiligheter tilpasset barnefamilier Gir masse lys og luft på barnas lekeareal samt god sikkerhet Naboer plages lite av barnehagestøy Sparer tid for foreldre Gir mindre biltrafikk i sentrum, enkelte familier kan droppe bilen helt Skaper levende bymiljøer Pilotprosjekt for innføringen av miljømerkeordningen BREEAM i Norge

45 Prosjekt: Parkveien 5 7,2 m bred tomt, 28 meter dyp, 10 boenheter, 955 kvm BTA Energiklasse A (maks 67 kwh/kvm/år levert energi), kravet er 134 Lite fasadeareal 2 stk luft til vann varmepumper (tappevann/romoppvarming) Vannbåren varme (radiator/gulvvarme) Høyeffektiv varmeveksler på ventilasjonsaggregat, lav SFP-faktor Kritisk holdning til prefabrikerte løsninger mtp kuldebroer og lufttetthet Glassfasade U=0,8, klimavegger U=0,15 Energieffektiv belysning Levende tak og vegger bidrar positivt til vannfordrøyning Kun krav til sykkelparkering

46 Vi skal redusere miljøbelastningen fra norske bygg og vår bransjes innsats skal merkes på Norges CO2 regnskap. Det skulle bare mangle!

47 Takk for oppmerksomheten!