Privat reguleringsplan Storvasshågen, Gådalen i Eide kommune PLANOMTALE

Transkript

1 Privat reguleringsplan Storvasshågen, Gådalen i Eide kommune PLANOMTALE

2 Planomtale for privat reguleringsplan - Storvasshågen, Gådalen i Eide kommune Dokumentinformasjon Oppdragsgiver: Oppdragsnavn: Privat reguleringsplan Storvasshågen, Gådalen i Eide kommune Oppdragsnr: Versjon: 1.0 Arkiv (filnavn): Oppdragsleder: Hilde Aspås Medarbeidere: Janne Walker Ørka, Anni Kari Pedersen Dato: Kvalitetskontroll Utført av: Alf Idar Småge Dato:

3 1 FORORD Hentor AS ønsker å tilrettelegge for et hytteområde på Storvasshågen i Gådalen. Området er avsatt til hytteformål i kommuneplanen for Eide Asplan Viak fikk i oppdrag å utarbeide reguleringsplan for området. Etter at planarbeidet var kommet i gang skiftet firmaet navn fra Hentor AS til. Forslaget til reguleringsplan skal legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring til berørte grunneiere, offentlige myndigheter og interesseorganisasjoner. Spørsmål vedrørende reguleringsplanen kan rettes til: v/ Martin Toreli, tlf Eide kommune v/ Gunnar Lindset, tlf Asplan Viak v/ Hilde Aspås, tlf , hilde.aspaas@asplanviak.no

4 2 INNHOLDSFORTEGNELSE Forord 1 Innholdsfortegnelse 2 1 Bakgrunn 3 2 Planstatus 3 3 Avgrensning av planområdet 3 4 Dagens situasjon Områdets karakter og landskap Naturmiljø Landskapsanalyse Kulturminner Helningsanalyse Eiendomsforhold 7 5 Reguleringsplanen Arealbruk 7 6 Planprosessen Planprosess og medvirkning Innkomne forhåndsmerknader 9 7 Noen konsekvenser Naturforhold og landskap Kulturminner Tilgjengelighet Friluftsområder Barn og unges interesser 10 8 Noen prinsipper for hyttebygging Størrelse Volum Farge 11

5 3 1 BAKGRUNN som eies av Martin Toreli, Edvard Henden og Knut Magne Storvik ønsker å etablere hytteområde på gnr/bnr 176/1 og 175/3 i Gådalen i Eide. Henden er eier av gnr/bnr 176/1 og Knut Magne Storvik er eier av gnr/bnr 175/3. skal selge ferdig opparbeidede hyttetomter. 2 PLANSTATUS Området er satt av som framtidig byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanen for Eide vedtatt Området er ikke regulert fra før. Det pågår ikke annet planarbeid i området. 3 AVGRENSNING AV PLANOMRÅDET Planområdet omfatter Storvasshågen med et tilgrensende område ned til Gådalsvatnet (figur 4). Mot nord følger plangrensa vegen gjennom Gådalen. Mot vest går plangrensa ut i selve vatnet. I sør følger plangrensa eiendomsgrensa mellom 175/3 og 175/17 for så å gå sør for atkomstvegen til Storvasshågen. I øst følger plangrensa eiendomsgrensa mellom 176/1 og 176/2. Reguleringsplanen inneholder plankart i målestokk 1: 1000 og reguleringsbestemmelser. Figur 4. Avgrensning av planområdet for reguleringsplanen.

6 4 4 DAGENS SITUASJON Det regulerte området ligger i Gådalen ca 13 km fra Eide sentrum. Hoveddelen av reguleringsområdet utgjøres av Storvasshågen som ligger øst for Gådalsvatnet med høgste punkt på 180 moh. Fra toppen av haugen er det utsikt utover havet i nord, til Melen i vest, Lyngstadfjellet i øst og Bollen i sør (figur 1). Figur 1. Oversiktskart som viser Gådalen og Gådalsvatnet i Eide kommune. Innen det regulerte området er det en eksisterende hytte. Denne ble bygd på 1960-tallet og ligger nede ved Gådalsvatnet. Like utenfor reguleringsområdet i sør er det en eksisterende hytte. Det går privat veg fra riksveg 64 fra Gautvika til Gådalen og Storvasshågen. Fra Lyngstad via Bollia går det kommunal veg til Gådalen. 4.1 Områdets karakter og landskap Planområdet ligger i et skålformet landskapsrom d.v.s. i en skålformet fjellkjede som danner en bue rundt i vest, øst og sør. Selve planområdet ligger på en åsrygg som strekker seg øst-vest i landskapsrommet. Denne fjellryggen har en meget karakteristisk og spesiell form. Den er lett synlig i det ellers storslåtte landskapet med utsikt mot havet og det kjente landemerket Atlanterhavsvegen i nord.

7 5 4.2 Naturmiljø Vegetasjonen på toppen av Storvasshågen består i hovedsak av sårbar kystlynghei. Det er blandingsskog (rogn, bjørk, osp, furu og gran) i de brattere partiene. Det er plantet granskog nord i planområdet. Det meste av denne skogen er hogd ned. I naturbasen hos Møre og Romsdal Fylke er Gådalsvatnet registrert som en prioritert naturtype rike kulturlandskapssjøer. I forbindelse med kartlegging av biologisk mangfold i kommunen er Gådalsvatnet verdsatt til lokalt viktig område (C-område). Gådalsvatnet drenerer til Gaustadvågen. Det fins aure i vatnet. Vatnet er lite brukt i friluftslivssammenheng i dag. 4.3 Landskapsanalyse Landskapsvurderinger er gjort på grunnlag av befaring og visuell vurdering, kartstudier og faglige vurderinger. Det er utarbeidet en enkel landskapsanalyse som et arbeidsverktøy (figur 2). Figur 2. Landskapsanalyse over Gådalen med omland.

8 6 4.4 Kulturminner Vest for Gådalsvatnet ligger gårdsbruket Godalen. Områdene rundt gården blir brukt til beiteområde for storfe. Det er stikkrenner og brukar bygd av naturstein på vest- og nordsida av Gådalsvatnet. Fjellområdene rundt Melen blir brukt som beiteområde for sau. 4.5 Helningsanalyse Det er utarbeidet helningsanalyse ved hjelp av ArcGis programvare (figur 3). Det er laget 6 kategorier av helningsgrader: 0-5 : Godt egnet til hytter 5-15 : Egnet til Hytter : Bratt terreng, egner seg kun til hyttetyper tilpasset bratt terreng : For bratt og uegnet til hytter : For bratt og uegnet til hytter > 40 : For bratt og uegnet til hytter Områder som er for bratt og dermed uegnet for hyttebygging er markert med gult til blått på kartet. Områder med sennepsgul farge ligger på grensen av hva som er forsvarlig terreng å bygge på (20 grader). Figur 3. Kartet viser helningsgrader på ulike områder på Storvasshågen.

9 7 4.6 Eiendomsforhold Planen omfatter følgende eiendommer: 176/1- eier Edvard Henden 175/3 - eier Knut Magne Storvik 5 REGULERINGSPLANEN 5.1 Arealbruk Reguleringsplanen viser følgende reguleringsformål: 1. Byggeområde - fritidsbebyggelse - hytter 6. Spesialområder - friluftsområde på land - friluftsområde i sjø og vassdrag - privat veg - privat parkering - pumpehus 7. Fellesområder - felles atkomst - felles parkering - felles garasjeanlegg Byggeområde Fritidsbebyggelse Hyttetomtene ligger i hovedtrekk som tre rekker i terrenget. Hyttene er lagt i skrånende terreng for å unngå silhuettvirkning. På det flateste partiet på toppen av Storvasshågen er det ikke plassert hytter. Det er regulert inn tomtegrenser. Ny bebyggelse er på plankartet vist med kryss. Den viste plasseringen av ny bebyggelse er veiledende og skal avgjøres i samband med behandling av byggesøknaden. Spesialområder Friluftsområde på land Områdene mellom hyttene og vegene er regulert som friluftsområde. Her skal det ikke gjøres inngrep eller tiltak som kan ødelegge områdets verdi som friluftsområde. Det er viktig å ta vare på eksisterende vegetasjon. Nede ved Gådalsvatnet skal et område tilrettelegges som badeplass.

10 8 Friluftsområde i sjø Områdene i selve Gådalsvatnet er regulert som friluftsområde sjø. Her skal friluftsrelaterte aktiviteter være tillatt. Privat veg Atkomstvegen til Gådalen fra Gautvika er regulert som privat veg. Allmennheten har i dag og skal i fremtiden ha tilgang til å kjøre på vegen. Det foreligger avtale mellom og grunneierne av vegen som gir allmennheten adgang til å benytte vegen. Privat parkering Parkeringsplasser ved Gådalsvatnet er regulert til privat parkering. Parkeringsplassene 1, 2 og 3 skal kunne benyttes av allmennheten. Parkeringsplass 4 er gjesteparkeringsplasser for hyttefeltet på Storvasshågen. Fellesområder Felles atkomst Vegene innen hytteområdet på Storvasshågen er regulert til felles atkomst og skal benyttes som atkomstveger til hyttetomtene. Felles parkering Det er satt av plass til opparbeiding av parkeringsplass tilknyttet de regulerte hyttetomtene på eiendommene gnr/bnr. 176/1 og 175/3. Felles garasjeanlegg Det er satt av plass til felles garasjeanlegg tilknyttet de regulerte hyttetomtene på eiendommene gnr/bnr. 176/1 og 175/3.

11 9 6 PLANPROSESSEN 6.1 Planprosess og medvirkning gjennomførte oppstartsmøte med kommunen den (se referat i vedlegg 1). Forhåndsvarsling om oppstart av planarbeid ble annonsert i Romsdals Budstikke den og Tidens Krav den Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt offentlige myndigheter, berørte naboer og frivillige organisasjoner i brev datert Det har vært gjennomført flere møter med kommunen i løpet av planprosessen. Det ble gjennomført informasjonsmøte med grunneierne i området den Innkomne forhåndsmerknader Det kom inn 2 innspill på forhåndsvarsling om oppstart av planarbeid. Nedenfor er innspillene referert og kommentert. Møre og Romsdal fylke, Fylket etterlyser kommunens vurdering av reguleringssaka da de ikke kan se at det har vært gjennomført forhåndskonferanse. De har ingen merknader til at planarbeidet settes i gang i og med at foreslått arealbruk er i samsvar med kommuneplanen. De ber om at høyeste del av Storvasshågen og området nær Gådalsvatnet holdes fri for bebyggelse. De ber om at det blir gjort greie for de kulturhistoriske forholdene i området med hensyn til hvordan området har vært brukt i tidligere tider, og om det finnes spor etter denne aktiviteten i dag. Etter at de har fått en slik oversikt, vil de ta stilling til om det vil være behov for ytterligere registrering. De tilrår at det så tidlig som mulig planlegges løsninger med høy standard for vann og avløp. Vurdering: Det fremgikk ikke i brevet om oppstart av planarbeid at hadde hatt møter med kommunen om planarbeidet. har hatt flere møter med kommunen inklusivt formelt oppstartsmøte. Hytteplasseringen på Storvasshågen er holdt utenfor det flateste partiet. Nede ved Gådalsvatnet ligger det en eksisterende hytte. Det er ønskelig fra grunneiers side å flytte hytta lenger bort fra vatnet. Det er derfor regulert inn ei hyttetomt lenger øst enn der dagens hytte ligger. Det er kort redegjort for tidligere tiders bruk av området i kulturhistorisk sammenheng i denne planomtalen. Hyttene er planlagt med høy standard for vann og avløp. Statens Vegvesen, De har ingen særlige merknader til planarbeidet.

12 10 7 NOEN KONSEKVENSER 7.1 Naturforhold og landskap Det er ikke registrert viktige naturtyper, viltområder, friluftsområder eller andre interesser innen reguleringsområdet som reguleringsplanen kommer i konflikt med. Gådalsvatnet er registrert som rik kulturlandskapssjø og er verdsatt til lokalt viktig område. En liten del av vatnet lengst vest i planområdet blir regulert til friluftsområde i sjø og vil dermed bidra til å ta vare på Gådalsvatnet. Det legges til rette for å flytte eksisterende hytte ved Gådalsvatnet noen meter lenger mot øst slik at den nye hytta blir liggende i større avstand fra vatnet. Planen sikrer eksisterende natur og landskap i stor grad. 7.2 Kulturminner Reguleringsplanen vil ikke komme i konflikt med kulturminner. 7.3 Tilgjengelighet Det er lagt opp til felles atkomstveger til alle hyttetomtene. For hytter som ligger i bratt terreng er det ikke tenkt at det skal være mulig å kjøre frem til inngangsdøra, men det skal være mulig å kjøre fram til tomta. Det skal kunne opparbeides 1 biloppstillingsplass på egen tomt. Pga. høydeforholdene må de siste meterne gås fra øvre del av tomten og ned til inngangsdøren på gangsti eller ved bruk av trapper. Det er lagt opp til gjesteparkering for hytteområdet på Storvasshågen, samt parkeringsplasser nede ved vegen. Disse skal være til fri bruk for allmennheten. 7.4 Friluftsområder Det skal kunne etableres badeplass nede ved Gådalsvatnet. I tilknytning til badeplassen har grunneierne planer om å sette opp gapahuk. 7.5 Barn og unges interesser Reguleringsplanen regulerer store arealer til friluftsområder. Hytteområdet ligger naturskjønt til og det er god plass til aktiviteter mellom hyttene på Storvasshågen. Nærheten til Gådalsvatnet med de muligheter for bading, fiske, båtaktiviteter etc. som ligger i planen sikrer barn og unge store og gode arealer til lek og utfoldelse.

13 11 8 NOEN PRINSIPPER FOR HYTTEBYGGING 8.1 Størrelse Høyde Høyden på hyttene er avgjørende for eksponering i landskapet. Landskapet har en horisontal karakter og vertikale bygningsvolumer markerer seg tydelig. For å finne frem til riktige høyder i terreng kan det være hensiktsmessig for eksempel å ta en målestav å gå i terrenget. Høyden på målestaven kan vise 2 nivåer: 4,5 meter og 6,0 meter. Høyden til hyttene vil muligens være hensiktsmessig å tilpasse på ca. 5,5 meter. Grunnflate Studier viser at grunnflaten (utstrekningen) er mindre viktig enn høyden. Studier viser at ved å legge til rette for lave bygninger tilpasset terrenget, satt godt ned på bakken, vil eksponeringen og den visuelle virkningen bli mindre, selv om hyttene har en grunnflate med god størrelse. 8.2 Volum Oppdelt kontra samlet bygningskropp Når hyttene blir store kan en oppdelt, sammensatt bygningskropp, evt. med ulike nivåer best tilpasses terrenget. En samlet bygningskropp kan imidlertid ha bedre fjernvirkning. En bygningskropp kan samles på flere måter f.eks ved et samlet volum, eller ved samme farge og/ eller ved samme materialbruk. 8.3 Farge Mange later til å tro at fargesetting av hytta er en privatsak. Det er det ikke. I dag bygges de fleste hytter slik at de sees både i sammenheng med annen bebyggelse og som en del av landskapsbildet for brukere av landskapet omkring. I mange tilfeller er også hytta en del av utsikten fra nabobebyggelse. Plan- og bygningsloven og mange reguleringsbestemmelser gir bare runde og vage formuleringer om fargebruk, men de finnes, og hensikten er å sikre seg mot at skjemmende farger ødelegger i landskapet. Når man ser seg om i hytteområdene er det imidlertid klart at disse bestemmelsene sjelden blir håndhevet. Den som ønsker å fremheve sin hytte i forhold til naboene ved hjelp av enten dominerende farger og/eller pyntefarger på vindskier og vinduer er på feil spor. Det er forståelig at man er stolt av hytta si, men da får man heller pynte innendørs, slik at ikke andre blir skadelidende. Bortsett fra dem som anskaffer hytte som statussymbol, bruker de fleste nordmenn hytta som utgangspunkt for naturopplevelse, og det er i naturlandskapet hytta plasseres. Vi tilbringer mye tid i og utenfor hytta, og utsikt og naboskap betyr mye for kvaliteten av oppholdet. Også når vi går på tur er det først og fremst naturlandskapet vi er interessert i, ikke naboenes hytter.

14 12 For hytter som plasseres i et kulturlandskap med annen tradisjonell og kanskje verdifull bebyggelse, gjelder det tilsvarende at det er det totale bygningsmiljø i forhold til landskapet som er opplevelsesgrunnlaget og at fargesettingen må harmoniseres med eller underordnes dette. Hvordan kan dette gjøres: En hytte består som regel av tre hoveddeler som skal fargesettes: Fundamenter, vegger(med vinduer og dører) og tak. Fundamenter. Gråsteinsmurer har en naturlig sammenheng med terrenget uten ekstra fargesetting. Betongmurer derimot mangler den skyggevirkning og kamuflerende mønstring i flaten som en gråsteinsmur har og virker derfor ofte for lyse. Disse må derfor males med en mørk grå farge, eller eventuelt forblendes med stein. Betongmurer med gråstein i støpt i yttermuren eller grunnmur kledd med skifer er mer problematiske fordi flaten blir for glatt og lys, og disse bør derfor mørknes i fargen med maling.å male grunnmuren hvit, ødelegger fullstendig hyttas sammenheng med landskap og terreng. Pilarer må ikke stikke mer enn cm over terreng, de vil da ikke representere noe fargeproblem. Vegger med vinduer, dører og vindskier: Området der hytta er bygget bør bestemme riktig fargevalg. Generelt kan man si at jo færre farger jo bedre, og fargenemå være i harmoni med hverandre innbyrdes. Ser man for eksempel på gammel seterbebyggelse i fjellet, finnes det ofte ikke andre farger på eksteriøret enn det været har gitt trematerialene, og bebyggelsen får dermed også en naturlig sammenheng med stedet den ligger i. Skal hytta i stedet ligge i nær sammenheng med gammel kystbebyggelse kan dette kreve tilpasning til stedegen fargebruk. For alle hytter gjelder imidlertid noen viktige generelle regler for fargebruk som bør følges om ikke den arkitektoniske ide skal ødelegges: Det skal brukes samme farge på vegger, vindskier og vinduer. I spesielle tilfelle der hytta ligger i tett hyttebebyggelse kan vinduene males i avvikende farger. Det er viktig å male aluminiumslistene i vinduene, hvis slike finnes, i samme farge som resten av vinduet. Fordi noen av materialene i ytterveggene er høvlet, og noen er uhøvlet vil de trekke beisfargen forskjellig og skape en differensiering i fargen som er naturlig. Denne valørforskjellen gir en raffinert variasjon i fasadene uten bruk av andre farger. Det er en god regel å sette litt mørkere farge på hytta enn en kanskje egentlig syns er riktig, fordi fargen fort lysner etter under påkjenning av været. Taket: Har man torvtak er ikke fargesettingen noe problem. Impregnerte takbord vil med tiden bli værslitte og sølvgrå. Dette kan mange steder bli for dominerende, spesielt i områder med glissen skog, og det er da en fordel å mørkne taket med en mørk grå/gråbrun beis etter en del år. Der hytta ligger i tilknytning til bebyggelse i kulturlandskapet, kan det være aktuelt å bruke stedegen tekking (for eksempel

15 13 takstein). Pipa fortjener også oppmerksomhet. Denne er ofte pusset og blir gjerne for lys. Den bør derfor males med mørk grå farge.