NOTAT TINGLYSING AV FALLEIEAVTALER. Fallrettsforumet. Advokatfirmaet Thommessen. Dato 2. juli 2009

Transkript

1 NOTAT Til Fra Fallrettsforumet Advokatfirmaet Thommessen Dato 2. juli 2009 TINGLYSING AV FALLEIEAVTALER 1 INNLEDNING I det følgende vil vi for det første gjennomgå de generelle kravene til tinglysing av falleieavtaler før konsesjon etter vannressursloven er meddelt. Vi behandler kun avtaler om leie fall av som ikke er konsesjonspliktige etter industrikonsesjonsloven, det vil si at de ikke ved regulering kan utbringes til mer enn naturhestekrefter. Tinglysing og konsesjonsbehandling av slike avtaler reiser en rekke særspørsmål som vi ikke går inn på her. I det følgende vil vi først (punkt 2) se på forholdet til konsesjonslovgivningen og jordlova. Deretter (punkt 3) vil vi se nærmere på mer tinglysningstekniske forhold. 2 KONSESJON OG DELINGSTILLATELSE 2.1 Arealplan Betydningen av kommune-/reguleringsplan generelt For å kunne vurdere i hvilken grad tinglysing av en rettighet er konsesjonspliktig etter konsesjonsloven av 2003 (jf. punkt 2.2) eller krever dispensasjon fra delingsforbudet i jordlova (jf. punkt 2.3), er det nødvendig å vite kommuneplan-/reguleringsplanstatus for eiendommene som de aktuelle rettighetene skal tinglyses på. 2.2 Konsesjonsloven av 2003 (fast eiendom) Generelt Konsesjonsloven 2003 kommer til anvendelse dersom ervervet ikke omfattes av industrikonsesjonsloven av 1917, energiloven av 1990, samt enkelte minerallover, jf. konsesjonsloven 2. Energiloven kommer først til anvendelse ved overføring av eiendomsrett eller bruksrett til vannfall som ledd i overføringen av allerede utbygde kraftverk og denne unntaksregelen kan således ikke benyttes ved stiftelse av slike rettigheter. Konsesjonslovens utgangspunkt er at alt erverv av fast eiendom utløser konsesjonsplikt, jf. konsesjonsloven 2, som fastslår at erverv av fast eiendom er konsesjonspliktig, med mindre det er gjort unntak i loven eller forskrift fastsatt i medhold av loven. Lovens regler om konsesjon gjelder også blant annet stiftelse og overdragelse av leierett og annen lignende bruksrett over fast når varigheten er lengre enn 10 år /1 1

2 Det er flere unntak fra konsesjonsplikt i konsesjonsloven. I forbindelse med leie av fallrettigheter vil følgende unntak være mest aktuelle: Leieavtalen er unntatt fra konsesjonsplikt dersom fallet ligger i område som i reguleringsplan er regulert til annet enn landbruksområde, eller som i kommuneplanens arealdel er lagt ut til byggeområde, såfremt det ikke foretas bruksendring i strid med planen, jf. konsesjonsloven 4 nr. 3. Noen deler av landet er uregulert, samtidig som det ikke er vedtatt arealdel for kommuneplanen. Unntaket vil ikke gjelde i slike områder. Leieavtalen er unntatt konsesjonsplikt dersom fallet ligger på bebygd eiendom, ikke over 100 dekar, der ikke mer enn 20 dekar av arealet er fulldyrket. Merk at for jord- og skogbrukseiendom er det eiendomsbegrepet i jordlova 12 som legges til grunn for vurderingen av hva som er eiendommens totalareal. Det betyr at flere gnr/bnr kan betraktes som samme eiendom når disse inngår i og må regnes som én driftsenhet. Fylkeslandbruksstyret avgjør om en eiendom må regnes som en driftsenhet. Ovennevnte unntak vil normalt være lite praktiske for kraftutbyggingsplaner. Det betyr at konsesjon etter konsesjonsloven vanligvis vil måtte innhentes. Av konsesjonsloven 15 følger det at konsesjon er et vilkår for tinglysing av avtalen. For ordens skyld nevner vi at konsesjonssøknad skal sendes innen fire uker etter avtaleinngåelsen eller det tidspunktet erververen fikk rådighet over eiendommen, jf. konsesjonsloven 13. Oversittes fristen, kan landbruksmyndighetene blant annet fastsette ny frist eventuelt kombinert med vedtak om tvangsmulkt som løper ved ny oversittelse av fristen, eventuelt kreve at overdragelsen omgjøres eller beslutte tvangssalg. Vi har imidlertid i praksis sjelden opplevd at kommunen reagerer når man søker konsesjon for leie av vannfall etter utløpet av fireukersfristen Saksbehandling Det vil på denne bakgrunn ofte være nødvendig å innhente konsesjon fra kommunen før tinglysing av avtalen. Søknaden skal være i samsvar med skjema fastsatt av departementet. Vi viser til vedlagt søknadsskjema. Søknaden skal opplyse om erververen, den eiendommen det gjelder og om formålet med og alle vilkårene for ervervet. I denne sammenheng er det behov for følgende informasjon om de aktuelle eiendommene: Eiendommenes størrelse, se punkt 9 i søknadsskjemaet Størrelse på eventuelt areal som er fulldyrket, samt fordeling på dyrket jord, produktiv skog og annet areal, se punktene 9 og 10 i søknadsskjemaet Dagens bruk, beskrivelse av eiendommens drift, se punkt 15 i søknadsskjemaet Om eiendommene er bebygd eller ikke bebygd, og i tilfelle med hvilken type bebyggelse, se punkt 11 i søknadsskjemaet Gjeldende arealplanstatus (reguleringsplan/kommuneplan) /1 2

3 Videre må det opplyses om kraftprodusenten eier eller leier annen fast eiendom i kommunen og i andre kommuner. 2.3 Delingsforbud etter jordlova Generelt Jordlova 12 første ledd lyder: Eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk kan ikkje delast utan samtykke frå departementet. Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Forbodet mot deling gjeld òg forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). En kraftprodusents leieavtaler er bruksretter til fast eiendom med varighet lenger enn 10 år. Det må følgelig innhentes delingstillatelse etter jordlova. Kommunen har fullmakt til å avgjøre alle delingssøknader, jf. rundskriv M-4/2003 fra Landbruksdepartementet. Hva som kan gi grunnlag for delingstillatelse, følger av jordlova 12 annet ledd: Departementet kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut fra omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet. Etter vår vurdering kan man både begrunne utleie av fall til utbygging av småkraftverk i samfunnsinteresser og i hensynet til eiendommens avkastning. Det følger av tinglysingsloven 12a annet ledd at tinglysing ikke kan skje før samtykke til delingen etter jordlova er innhentet. Samtykke etter jordlova 12 er følgelig et nødvendig vilkår for tinglysing av avtalen. Vi minner om at en avtale som rammes av delingsforbudet ikke lovlig kan gjennomføres før delingstillatelse er gitt Saksbehandling Det vil på denne bakgrunn være nødvendig å innhente delingstillatelse fra kommunen før tinglysing av avtalen. Normalt vi slik søknad om delingstillatelse kunne fremmes i brevs form der avtalen vedlegges. Kommunen vil ta kontakt ved behov for ytterligere dokumentasjon. Faktaopplysningene til konsesjonssøknaden vil i utgangspunktet normalt gi en tilfredsstillende beskrivelse av vannfallet/eiendommene for behandling av delingssaken etter jordlova. I tillegg bør det gis en kortfattet begrunnelse for hvorfor vilkårene i jordlova 12 annet ledd er oppfylt, jf. punkt ovenfor /1 3

4 3 FORMKRAV 3.1 Innledning Ved tinglysing av heftelser er det en rekke formkrav som må overholdes. Disse følger av tinglysingsloven selv og forskrift om tinglysing. Forskrift 1. november 1995 om blanketter til tinglysing kommer ikke til anvendelse ved tinglysing av falleieavtaler, da denne forskriften kun gjelder for skjøter, festeavtaler, seksjoneringsbegjæring for fast eiendom, pantedokumenter mv. Lov om tinglysing 7. juni 1935 nr. 2 samt forskrift 3. november 1995 om tinglysing inneholder flere formkrav som må/bør overholdes. Vi viser i den forbindelse til tinglysingsloven 14, der det fremgår at et mangelfullt dokument kan nektes tinglyst. I det følgende vil vi gjennomgå noen sentrale momenter som bør vurderes i forhold til tinglysing av falleieavtaler. 3.2 Krav til tydelig og klart dokument Generelt Et dokument kan nektes tinglyst når det er utydelig eller uklart så det er tvilsomt hvordan det skal føres inn i grunnbok, jf. tinglysingsloven 8. Vår erfaring er at lange avtaledokumenter ofte kan stå i fare for å bli ansett for så utydelige eller uklare at de rammes av tinglysingsnekt. Dersom tinglysningsmyndighetene er av den oppfatning at falleieavtalen ikke er tilstrekkelig tydelig og klar, kan dette løses ved at det utarbeides et tinglysingsekstrakt som signeres av de samme partene og tinglyses i stedet for selve avtalen. Kravet til tydelighet er nærmere utdypet i forskrift om tinglysing 4: (i) Kort dokument, med bestemmelser som kan tinglyses Det følger av forskriften 4 første ledd at et dokument til tinglysing skal være: så klart formulert at det er utvilsomt hva rettsstiftelsen omfatter, hvor den skal innføres og hvem som kan kreve den slettet dersom den ikke er ment å være evigvarende. Dokumentet bør være kort og såvidt mulig bare inneholde bestemmelser som kan tinglyses ( ). (ii) Bestemmelser som ikke kan tinglyses skal stå samlet til slutt Det fremgår av forskrift om tinglysing 4 første ledd nest siste punktum at bestemmelser som ikke kan tinglyses skal stå samlet for seg til slutt i dokumentet. Det følger av første ledd siste punktum at tinglysing i særlige tilfeller likevel kan tillates til tross for nevnte mangel. Ifølge Statens kartverk vil tinglysing kunne godtas dersom det klart angis i oversendelsesbrevet hvilke av avtalens punkter som skal tinglyses /1 4

5 (iii) Stedfesting Det følger av forskrift om tinglysing 4 sjette ledd at (r)ettigheter og heftelser som er knyttet til en fysisk del av en fast eiendom skal stedfestes. Stedfesting kan skje ved tekstlig beskrivelse eller ved anmerkning på tegning eller kart. Dersom leieavtalen ikke er vedlagt kart, vil det således ofte oppstå spørsmål om tilfredsstillende stedfesting likevel kan anses å foreligge ved den tekstlige beskrivelsen, noe tinglysingsmyndighetene må vurdere konkret. Normalt vil et fall kunne beskrives forholdsvis entydig med angivelse av vassdrag og kote fra/til. 3.3 Informasjon om utsteder Generelt (i) Dokumentet må være utstedt av hjemmelshaver eller etter samtykke fra hjemmelshaver Det følger av tinglysingsloven 13 at dokumentets utsteder må være hjemmelshaver eller ha samtykke av hjemmelshaver. (ii) Fødselsnummer skal stå på dokumentet Forskrift om tinglysing 4a utdyper nærmere hvordan opplysninger om hjemmelshaver skal fremgå. Blant annet skal hjemmelshavers fødselsnummer/organisasjonsnummer stå på dokumentet, jf. forskriften 4a første ledd. Ifølge første ledd jf. tredje ledd skal fødselsnummeret dokumenteres ved fødselsattest, likningsattest, pass, førerkort eller bankkort. Organisasjonsnummer dokumenteres med firmaattest, utskrift fra Enhetsregisteret mv. som oppgitt. Dersom man ønsker å benytte kopier av legitimasjonsdokument, følger det av forskriften 3 at kopiene må bekreftes. 1 Det er vår erfaring at tinglysingsmyndighetene har tilgang til folkeregisteret og tidvis er imøtekommende dersom legitimasjon ikke fullt ut fremlegges i samsvar med forskriftens krav. 3.4 Rettighetshavers fødselsnummer/organisasjonsnummer skal opplyses Kraftprodusentens organisasjonsnummer skal opplyses på dokumentet, jf. forskrift om tinglysing 4a første ledd tredje punktum. * * * 1 Bekreftelse kan gis av: - to myndige vitner, bosatt i Norge - dommer eller jordskiftedommer - lensmann eller lensmannsbetjent - namsmann eller namsfullmektig - forliksrådsmedlem - advokat eller autorisert advokatfullmektig - statsautorisert eller registrert revisor - autorisert eiendomsmegler eller notarius publicus - utenlandsk notarius publicus /1 5