Oppdrag: Handelsanalyse for Minde Almenning. Dato:

Transkript

1 Oppdrag: Handelsanalyse for Minde Almenning. Dato:

2 Innholdsfortegnelse Innholdsfortegnelse Innledning Sentrale begrep... Feil! Bokmerke er ikke definert. 1.2 Innsamling av data... Feil! Bokmerke er ikke definert. 1.3 Justering av dekningsgrad... Feil! Bokmerke er ikke definert. 1.4 Bruk av Civitas handelsanalyse Utvikling av handel i Bergen Handelsomland Avstandsdefinert Befolkning Arbeidsplasser Handelsomland bydeler Handelsomland fylket Beskrivelse av Mindeporten Plansituasjonen Avstander Veg/trafikk Kollektivdekning Gang- og sykkelvei Arealkrevende handel på Mindemyren Handel i Bergen tall og forklaringer Omsetningsvekst Handelsdekning Arealkrevende handel Handel de neste 15 årene Vekst i arealkrevende handel Vekstpotensial arealkrevende varer i Årstad og Bergenhus Behov for forretningsareal arealkrevende handel Konklusjon... 22

3 1 Innledning Opus Bergen AS har i forbindelse med reguleringsplanarbeid på oppdrag fra Tine, NRK og FAV-gruppen utredet potensialet for arealkrevende handel i Minde Allmenning, Årstad bydel, Bergen kommune. Her planlegges etablering av ca kvm nytt handelsareal for arealkrevende handel. 1.1 Retningslinjer Eiendommen ligger i Oasen bydelssenter og er en del av senterområde S26. Flere bestemmelser i kommuneplanen styrer lokalisering av handelsvirksomhet. - Det skal ikke etableres anlegg for detaljhandel som svekker den bestående senterstrukturen. - Detaljhandel med bruksareal over 1500 m2 skal lokaliseres i kommuneplanens senterområder. Handelsarealet skal etableres i direkte tilknytning til eksisterende handels- og/eller kollektivknutepunkt, og det skal sikres gang- og sykkelforbindelser av høy kvalitet til alle naturlige målpunkt. - Større anlegg for arealkrevende varer* kan lokaliseres i senterområder og i industri-, kontor- og lagerområder med god tilknytning til transportsystemet. Arealkrevende varer defineres som biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, brune- og hvitevarer, møbler, trelast og andre større byggevarer, planteskoler og hagesentre. Nærbutikker på inntil 1500 m2 skal kunne etableres utenfor senterområdene, dersom de for øvrig oppfyller bestemmelsene kommuneplanen og andre arealplaner. Om bydelssentre i Fylkesdeplanen for senterstruktur og lokalisering av service og handel: Bydelssenter. Omfattar sentrumsområdet i ein bydel. Bydelssenteret dekkjer primært bydelen sitt servicebehov og har normalt ikkje eit influensomland ut over dette, med unntak av enkelte regionale funksjonar som ikkje er ynskjeleg å lokaliser i hovudsenteret i byen. Dette kan t.d. vera arealkrevjande og trafikkskapande bransjehandel innan møbel og elektro, kultur- og idrettsanlegg. Bydelssenteret har primært eit dagligvaretilbod og spesialvarer tilpassa kundegrunnlaget i bydelen. I fylkesdelplanen heter det at (det) vert kravd regional uttale dersom nytt areal overstig 1500 kvm, eller samla areal etter utvidinga overstig 3000 kvm 1.2. Definisjoner Detaljhandel omfatter all handel med varer inkludert dagligvarer og arealkrevende handel. (NACE-kode (NK) 47: Detalhandel, fratrukket 47.3 detaljhandel drivstoff til motovogner) Dagligvarehandel er omsetning av dagligvarer i alt fra små spesialbutikker til hypermarkeder (NK og 47.2 fratrukket handel med vin og brennevin NK 47.25). Øvrig detaljvarehandel omfatter detaljhandel fratrukket dagligvarer og sjeldenkjøpsvarer (byggevarer NK 47.52, hagesentre NK 47.59, hvitevarer NK 47.4 og 47.5 og brunevarer NK 47.59) Sjeldenkjøpsvarer omfatter byggevarer NK 47.52, hagesentre NK 47.59, hvitevarer NK 47.4 og 47.5 og brunevarer NK

4 Handelsomland er definert ut fra tre størrelser: 1. Avstandsdefinert innenfor for en kjøre/sykleavstand på fem km. 2. Bydelsdefinert der bydelene Årstad og Bergenhus er et handelsomland 3. Handelsomland fylket som tilsvarer hele fylkets befolkning Tabell 1 Handelsomland Mindeporten Type handelsomland Antall innbyggere Fem km. sone Årstad/Bergenhus Fylket Handelsdekning for dagligvarer er faktisk omsetning for ulike varegrupper i bydelene i Bergen, dividert med beregnet omsetning. Den beregnede omsetningen er lik gjennomsnittsomsetning per innbygger i Bergen multiplisert med antall innbyggere i bydelen i følgende brøk: Omsetningstallene for Bergen er valgt fordi netto handelslekkasje for dagligvarer til Bergen er svært begrenset. (Civitas 2006). Dekningsgrad for øvrige varer tar også utgangspunkt i ovennevnte formel. Faktisk omsetning er lik de omsetningstallene som er hentet inn for varehandel i Bergen i Mens beregnet forbruk er faktisk omsetning per person i Hordaland multiplisert med antall innbyggere i Bergen. Det gir denne formelen. Beregnet forbruk= Faktisk omsetning i detalhandel i Hordaland * antall innb. Bergen Antall innb. i Hordaland Beregnet forbruk Bergen mill. kr * = Som igjen gir følgende regnestykke for dekningsgrad. Dekningsgrad: mill.kr. *100 = 118% mill. kr. Flere forhold gir grunn til å justere dekningsgraden, enten ved at teller eller nevner i brøken korrigeres.

5 1. Beregnet forbruk i Bergen tar utgangspunkt i gjennomsnittsforbruket i Hordaland. Bergen har tre prosent høyere gjennomsnittsinntekt enn Hordaland. (Kilde Regionstatistikk for Bergen SSB). Beregnet forbruk justeres tilsvarende oppover og 500 mill. kr. legges til nevneren. 2. I planprogrammet for rullering av kommuneplanen fra april 2009 heter det om befolkningstallene: Det er en svakhet ved befolkningsstatistikken at et stort antall uregistrerte innbyggere ikke er med i tallmaterialet. Dette gjelder først og fremst studenter som ikke har meldt flytting til Bergen ( ), men også et betydelig antall arbeidsinnvandrere. Disse uregistrerte innbyggerne kjøper varer i Bergen. Vi anslår antall uregistrerte innbyggere til (sannsynligvis er tallet større, men her justerer vi tallet ned for bergensstudenter som studerer i andre byer og ikke har meldt flytting ut av Bergen). Varekjøpet deres beregnes ut fra Statens institutt for forbruksforsknings standardbudsjett som anslår utgiftene til dagligvarer, klær, sko og møbler til ca kroner per måned. Multiplisert med 12 måneder og personer gir dette ca 800 millioner kroner som må trekkes fra faktisk omsetning. 3. I rapporten Økonomisk effekt av reiselivsnæringen i Bergen 2006 er turistenes varehandel i Bergen beregnet til 630 millioner kroner. I tillegg kommer handelen som andre tilreisende foretar. Bergen hadde i ,2 millioner besøkende. Også andre kommuner i Hordaland har et betydelig turistbesøk som og har effekt på varehandelen, men Bergens andel av turisttrafikken i Hordaland er langt større enn resten av fylkets. Vi anslår merhandelen i Bergen til 500 millioner kroner som trekkes fra faktisk omsetning. 4. Bergen hadde en nettopendling på i I Fylkesdelplan for senterstruktur og lokalisering av service og handel heter det om disse dagpendlerne at de ofte vil handle i tilknytning til arbeidsreiser. Vi anslår denne merhandelen til ca kr per dagpendler per år, eller ca. 200 mill. kroner, som trekkes fra faktisk omsetning. Dette gir følgende regnestykke for beregning av dekningsgrad for varehandel i Bergen mill 800 mill 500 mill mill * mill mill = 106% Alle tall for handelsdekning for Fyllingsdalen justeres ned i henhold til ovennevnte regnestykke. Ved at dekningstallene divideres med 106 og multipliseres med Innsamling av data Analysen tar utgangspunkt i tall for dagligvarehandel fra SSB for Hordaland og Bergen Tallene for Bergen er fordelt på bydeler. Med disse talloppgavene beregnes handelsdekning, handelslekkasje og handelsoverskudd. Tallene fra SSB er supplert med tall fra AC Nielsens dagligvareregister og tall fra Sparebank 1 SR Banks varehandelsrapport. I tillegg er det brukt materiale og analyser fra handelsanalysen Civitas gjorde for Bergen kommune i 2006.

6 1.4 Bruk av Civitas handelsanalyse Handelanalalysen Civitas gjorde for Bergen kommune i 2006 hadde som mål å avklare behovet for nytt areal for arealkrevende handel i Bergen. Civitas gikk i sin definisjon av arealkrevende handel utover det som normalt legges innenfor denne kategorien. Blant annet falt dagligvarer og sport/fritid innenfor denne kategorien. Dette på bakgrunn av den tiltakende etablering av stormarkeder/hypermarkeder der disse varegruppene, særlig dagligvarer, var en viktig varegruppe. Vi har lagt til grunn for deler av våre konklusjoner Civitas prognoser for handelsvekst, omfordeling av arealkrevende handel mellom bydelene og derav følgende behov for mer areal til arealkrevende handel. 2 Utvikling av handel i Bergen Civitas har i sin handelsanalyse oppsummert utviklingen i detaljhandelen i storbyområder i Norge: Økende andel av omsetningen skjer i befolkningstette regioner Økende andel av omsetningen skjer i eksterne kjøpesentre og i bykjernene Butikkenhetene blir stadig større De store handelsforetakene og kjedene tar en økende andel av handelen Bedriftene søker samlokalisering. Bergen er fortsatt den store handelsmagneten, men innenfor Bergensregionen er det de folkerike kommunene rundt Bergen som tar stadig større andeler av detaljhandelen. I 1983 var Bergens andel av detaljhandelen 69 prosent, mens den i 2003 var redusert til knappe 64 prosent (Civitas 2006). Bergens andel av befolkningen er 53 prosent, så kommunen har fortsatt en betydelig overdekning i handel, særlig for hvitevarer, møbler og biler. Men da er det ikke tatt hensyn til a. det høye antall ikke registrerte innbyggere i Bergen (studenter, og utenlandsk arbeidskraft), b. høyre inntektsnivå i Bergen enn i Hordaland, c. innpendling av arbeidskraft og d. turisttrafikken. Kjøpesentrene har preget utviklingen av detaljhandelen i Bergen siden midten av 60-tallet. Det har og preget handelen i hele fylket og bare fra 1994 til 2004 økte kjøpesentrenes markedsandel i Hordalan med ti prosentpoeng til 45 prosent. Denne tendensen har fortsatt de siste årene. I Bergen er det kjøpsentrene utenfor sentrum som har hatt den største veksten, mens sentrumssentrene har en mer beskjeden vekst. I Hordaland er det kjøpsentrene utenfor bergensregionen som har hatt den største prosentvise veksten. Utviklingen viser at butikkene blir stadig større og at nye stormarkeds-konsepter vinner frem i alle bransjer. I Bergensområdet er det mange eksempler på at områdene rundt kjøpesentrene har blitt attraktive steder for etablering av handelsvirksomhet i bransjer som krever store arealer eller for butikker med varetilbud hvor kundene er avhengig av å komme nær butikken med bil. Eksempler på etableringer i slike områder er store dagligvarebutikker, stor-markeder, møbelvarehus, elektrovarehus, kontor- og databutikker, hage-sentre, sport- og

7 fritidssentre, bilforhandlere og bilrekvisitaforretninger, i tillegg til meget store butikker innen tradisjonell butikkhandel. Nye konsepter og driftsformer endrer arealbehovet og dermed også handelsmønsteret. For 30 år siden foregikk handelen stort sett på tre arenaer; i nærbutikken, i bydelssenteret med et noe mer utvidet butikk-tilbud og i bysentrum der man fant alle spesialbutikkene. I dag er bildet mye mer nyansert. Kampen om kundene foregår på flere nye arenaer. 3 Handelsomland 3. 1 Avstandsdefinert Befolkning Innenfor en kjøreavstand på ca fem kilometer til Minde Allmenning bor det over innbyggere. Slik sett ligger planområdet meget tett på tunge befolkningskonsentrasjoner i Bergen. Minde Allmenning Figur 1 Det grønne feltet viser områder innenfor en ca. kjøreavstand på fem km til Minde Allmenning.

8 Kartet tar utgangspunkt i kretsgrenser. Mindre områder i kretser som ikke er tatt med ligger innenfor sonen på fem kilometer. Mindre områder i ytterkant av de kretsene som er tatt med ligger like utenfor denne sonen. Sonen fordeler seg på følgende kretser: Tabell 2 Kilde: Levekårsrapport Bergen Krets Befolkn. Fjellsiden sør 3957 Vågen 6071 Nygårdshøyden 4040 Sentrum 5330 Solheim nord 5422 Solheim sør 2543 Kronstad 6020 Landås 5632 Minde 3895 Slettebakken 6760 Nattlandsfjellet 2558 Paradis 5264 Fantoft 3075 Nesttun 6077 Laksevåg 7657 Bønesskogen 6576 Kyrkjetangen 5007 Sum For øvrig vises til pkt. 1.3 vedrørende studenter i Bergen. De aller fleste studentene i Bergen bor tett på sentrumskjernen, i tillegg til studentbyen på Fantoft og ved Handelshøyskolen. Det tilsier at de fleste av disse uregistrerte studentene kan legges til folketallet innenfor fem kilometers sonen. Denne sonen rundt planområdet omfatter dermed nærmere personer, eller ca. 40 prosent av byens befolkning Arbeidsplasser

9 Figur 2: Arbeidsplassforedeling i Bergen. Kilde: Kommuneplanen Nesten 80 % av arbeidsplassene i byen er konsentrert i sonen fra Bergens sentrale deler mot flyplassen. Konsentrasjonen gjør aksen til en viktig økonomisk korridor i bystrukturen, med Kokstad- og Sandsliområdet som en viktig arbeidsplasskonsentrasjon i den sørlige enden av aksen. Illustrasjonen ovenfor, som er hentet fra kommuneplanen fra 2007, viser at nærmere arbeidsplasser ligger innenfor fem kilometers sonen fra Minde Allmenning. Minde Allmenning er en del av Næringskorridoren der det de nærmeste 20 årene forventes en vekst i antall arbeidsplasser på nærmere I tillegg kommer forventet vekst i sysselsettingen ellers innenfor fem kilometers sonen. Nærmere arbeidsplasser vil kunne være lokalisert nærmere enn fem kilometer fra planområdet om 20 år. 3.2 Handelsomland bydeler Minde Allmenning ligger i Årstad bydel som ved utgangen av 2007 hadde innbyggere. Mye av tallmaterialet for handelsomsetning som denne rapporten bygger på er fordelt på bydeler, derfor er det naturlig å bruke bydelen som handelsomland. Bergenhus og Årstad bydeler er tett sammenvevde og en kan på mange måter si at den bymessige bebyggelsen vokser sørover fra Bergenhus til Årstad. Næringsstrukturen har også likhetsstrekk ved at den arealkrevende næringsvirksomheten er på vikende front til fordel for kontorarbeidsplasser. Det samme gjelder også for handelsnæringen der ekspansjonsmulighetene for den arealkrevende delen av detaljvarehandelen har begrensninger. Avstandene er små og kommunikasjonsmessig er de to bydelene bundet sammen med tre innfartsårer, et velutviklet gang- og sykkelveinett, et godt busstilbud og bybanen. Det er

10 derfor naturlig å se de to bydelene i sammenheng og dette er gjort for enkelte av beregningene i handelsanalyse. 3.3 Handelsomland fylket Årstad bydel er ved siden av Åsane den bydelen med størst bilomsetning i Bergen. Omsetningstallene for 2004 var på drøye 1,3 mrd. kroner (Civitas 2006). Ca 25 prosent av alle biler som omsettes i Bergen omsettes i Årstad, og i praksis på Mindemyren. Ca 80 prosent av alle biler som omsettes i Hordaland selges i Bergen (Civitas 2006), dvs. at bilforretningen på Mindemyren selger 20 prosent av alle biler i fylket. Bergens dominans i Hordalands bilomsetning gjør at det for denne varegruppens del er aktuelt med hele fylket som handelsomland.

11 4 Beskrivelse av Minde Allmenning 4.1. Plansituasjonen Minde Allmenning er en del av Næringskorridoren mellom Solheimsviken og Kristianborgvannet som i kommuneplanen for er avsatt som såkalt transformasjonsområdet. Fra å være et næringsområdet preget av bedrifter med store arealbehov og få ansatte, skal området ført og fremst romme mer arbeidsplassintensiv virksomhet. Området skal fortettes, tomteutnyttelsen skal opp og området skal få et mer urbant preg med kvartalsstruktur, åpne plasser og grønne korridorer. I kommuneplanen er det satt mål om at denne transformasjonen skal tilføre nye arbeidsplasser. 80 prosent av arealet skal brukes til kontorarbeidsplasser, 10 prosent til service og 10 prosent til boliger. Det videre regnestykket er basert på følgende forutsetninger. En moderne kontorarbeidsplass krever rundt BRA 25 m2, En servicearbeidsplass er lik 100 m2. Kontorarbeidsplassene krever 11 parkeringsplasser per 1000 m2 kontoraral. Servicearbeidsplassene krever i gjennomsnitt 20 parkeringsplasser. Fordeling areal mellom kontor/service 90/10. For å oppnå målet om nye arbeidsplasser i næringskorriodoren trengs nye næringsareal på ca m2. Det gir ca kvm service- og handelsareal 4.2. Avstander Minde Allmenning ligger sentralt til i Bergensdalen. Innenfor en kjøre- eller sykleavstand på fem kilometer ligger Nesttun og Straume bro i sør, Nattlandsfjellet i sørvest, Årstadvollen og Kalfaret i øst/nordøst, Laksevåg sentrum, Nordnes og Bergenhus festning i nord. I fylkesdeplanen heter det: Ut i frå røynsle og framlegg til normer andre stader, man ein truleg seie at innan ei radius på maksimum 1,5 km vil mange velje å gå, og ein akspetabel sykkelveg vil kunne vere inntil 5 km Veg/trafikk Minde Allmenning har avkjørsel fra Kanalveien (ÅDT 11000) og Minde Alle (ÅDT 16000). Området ligger også svært tett på Fjøsangerveien (ÅDT ), hovedinnfartsåren til Bergen fra sør. Både nordover og sørover i Bergen er veiforbindelsene svært gode. 1,5 kilometer sør for planområdet deler Fjøsangerveien seg i tre; mot Paradis, mot Nesttun/Rådalen/Os og mot Straume langs Nordåsvannet. Også nordover mot sentrum, Laksevåg og Åsane er forbindelsene gode, mens tverrforbindelsene mot Landås og Nattland er noe mer kronglete og preget av at Bergensdalen mangler effektive tverrforbindelser. Deler av vegnettet er overbelastet i rushtrafikken. Det gjelder blant annet for Kanalveien mellom klokken og Også langs Fjøsangerveien er det kødannelser i rushtrafikken.

12 4.4. Kollektivdekning Bybanen er det viktigste kollektivtilbudet med avganger hvert 5. minutt i rushtrafikken. 4 busslinjer passerer stopper lang planområdet. Disse har avganger mot Fyllingsdalen, Åsane, Milde og Sørås, med til sammen ca. 10 avganger i timen i rushtrafikken. Ytterligere en bybanetrase er planlagt gjennom deler av Bergensdalen. Denne tangerer planområdet i vest og skal gå fra Fyllingsdalen til Åsane. En slik bane vil bidra til å utvide handelsomlandet for virksomheter i Næringskorridoren. En slik videre utbygging vil ytterligere bedre kollektivdekningen og skape et trafikknutepunkt, jfr. fylkesdeplan for senterstruktur: Gjennom å leggje til rette for fortetting og vekst i viktige trafikknutepunkt og spesielt der fleire kollektivtilbod møtast, vil transportnettet kunne utnyttast betre og gi grunnlag for effektiv transport Fylkestinger og bystyret har vedtatt at denne traseen skal være ferdig utbygd innen 2025, men finansieringen mangler. Bruken av kollektive transportmidler er økende i Bergen. Veksten de siste fire årene har vært på 17 prosent Gang- og sykkelvei Den viktigste sykkelveien sørover fra Bergen går langs planområdet. Denne deler seg på Fjøsanger og går mot henholdsvis Nesttun og Søreide. Nordover går gang og sykkelveien mot Laksevåg og Bergen sentrum. Det planlegges også traseer østover mot Landås, Nattland og Paradis, men sykkelveinettet mot disse områdene er ennå ikke fullgodt. For betydningen av avstander og sykkelbruk se pkt Arealkrevende handel på Mindemyren Omsetningstallene for Årstad bydel er presentert i pkt 6. Det meste av den arealkrevende handelen foregår på Mindemyren. Innenfor bilbransjen finner vi Frydenbø Bilsenter, Algaard, Jæger Automobile og Kverneland Bil. Innen byggevarer finner Florvaag Bruk, Minde Trelast, Geitanger Bygg, samt en rekke nyetablerte spesialbutikker innen byggevarer. Møbleringen P. Larsen har og en forretning på Mindemyren. Det finnes ikke større forretninger innen elektrobransjen, sport/fritid eller stormarked innen dagligvarekonseptet på Mindemyren, men i bydelen Årstad er det et mindre kjøpesenter på Sletten og noe handel rundt Wergeland. De seneste årene har det skjedd en betydelig transformasjon langs Mindemyren. Flere større bygg er kommet opp og det er gitt rammetillatelse til ytterligere nybygg. Til sammen er det bygget eller gitt rammetillatelser for kvm byggeflate. Felles for de fleste av disse prosjektene er at det settes av areal til arealkrevende handel i første etasje, først og fremst bilhandel og ulike byggevarer.

13 5. Handel i Bergen tall og forklaringer Kombinasjonen av tette befolkningskonsentrasjoner, mange store kjøpsentre med høy omsetning og et godt utbygd vei- og kollektivnett og et attraktivt sentrum gjør Bergen til et naturlig knutepunkt for handel i Hordaland. De ferskeste tallene for detaljhandelen (unntatt bilbransjen) forteller om en omsetning på over 20 mrd. kroner i Tar vi med bilhandel og bensinvarer, runder omsetningen 30 mrd. kroner i Handelen per innbygger i Bergen var i kroner. For resten av Hordaland var tallet kroner. Ser vi på Hordaland som et handelsområde er handelsoverskuddet i Bergen vis a vis resten av Hordaland på nesten tre milliarder kroner. Noe av dette skyldes handelslekkasje fra kommuner i Hordaland, men noe skyldes også et høyere inntektsnivå og dermed høyere konsum i Bergen enn for Hordaland som helhet. Turister, ikke bostedsregistrerte studenter og dagpendling bidrar også til det store handelsoverskuddet, se pkt Omsetningsvekst Omsetningen av detaljvarer har vist sammenhengende stigning de siste 10 årene. Fra 1999 til 2007 har konsumet i husholdningene hatt en gjennomsnittlig vekst på 3,8 prosent i året (Kilde SSB), høyest vekst i 2007 med 6,0 prosent, lavest i 2008 med 1,5 prosent.

14 Detaljhandelen har i samme periode hatt en gjennomsnittlig vekst i året på 4,4 prosent. (se tabell 14). Tilsvarende trender ser vi for handelen i Bergen, men veksttakten er ikke jevnt fordelt. Tallene for detaljvarehandel i 2004 og 2007 fordeler seg slik (fratrukket bil, drivstoff): Tabell 3: Detaljhandel fra 2004 til Tall i mill. kr. Kilde SSB. Bydel Omsetn Omsetning 2007 Økning i % Åsane ,9 Bergenhus ,0 Årstad ,4 Arna % Fana ,3 Fyllingsdalen ,0 Laksevåg ,8 Ytrebygda ,2 Sum ,2 Tallene viser at detaljhandelen vokser mest i de søndre bydeler, og minst i Arna. Disse tallene kan til en viss grad også leses ut av omsetningstallene for kjøpesenter for henholdsvis 2004 og Den viser at sentralt beliggende kjøpesentre for det meste har lavere veksttakt i omsetningen enn kjøpsentrene i bydelene utenfor sentrumsområdene. Tabell 4 Omsetning i mill.kr. Kilde: Andhøys kjøpesenterregister, netto omsetning. Kjøpesenter Bydel Oms. Netto 2004 Oms netto 2006 Oms netto 2007 Økn.% Øyrane torg Arna ,8 Galleriet Bergenhus ,3 Bergen storsenter Bergenhus Kløverhuset Bergenhus ,6 Sundt Bergenhus ,0 Xhibition Bergenhus Lagunen storsenter Fana ,0 Kilden senter Fana ,4 Nesttun senter Fana ,0 Oasen bydelsenter Fyllingsdalen ,5 Vestkanten Laksevåg ,3 Laksevåg senter Laksevåg ,5 Fanatorget Ytrebygda ,8 Sletten shopping Årstad ,7 Åsane senter Åsane ,8 Gullgruven Åsane ,1 5.2 Handelsdekning Ser vi på størrelsen på detaljvarehandelen i forhold til innbyggertall i Bergen får vi følgende bilde av handelslekkasje bydelene i mellom, samt dekningsgrad. (OBS: Bilhandel er ikke med)

15 Tabell 5 Detaljvarehandel Bergen 2007 fordelt på bydeler. Tall for lekkasje og tilgang tar utgangspunkt i beregnet forbruk basert på gjennomsnittsomsetning for varehandel i Hordaland. Bydel Antall innb Beregnet forbruk 2007 Faktisk omsetning 2007 Faktisk oms. pr. innb Lekkasje tilgang kr. Lekkasje / tilgang % Åsane ,4 % Bergenhus ,5 % Årstad ,2 % Arna ,0 % Fana ,0 % Fyllingsdalen ,7 % Laksevåg ,7 % Ytrebygda ,0 % Nå gir denne tabellene et fortegnet bilde av handelstilgangen til Bergen, jfr det som er beskrevet i pkt Justerer vi tallene for handelstilgang med den beregnede dekningsgraden på 106 %, fremkommer disse tallene for lekkasje og tilgang. Tabell 6: Justerte tall for handelslekkasje og tilgang i mill. kr. Lekkasje /tilgang Bydel kr. Åsane 656 Bergenhus Årstad -857 Arna -402 Fana 427 Fyllingsdalen -960 Laksevåg -760 Ytrebygda 70 Bergenhus har det største handelsoverskuddet av bydelene, mens Fyllingsdalen har størst lekkasje. Åsane har et betydelig handelsoverskudd. Det meste av dette overskuddet er knyttet til brune- og hvitevarer samt forbrukerelektronikk. Årstad har et betydelig handelsunderskudd. Hovedforklaringen er et svakt utbygd handelstilbud innenfor for brune- og hvitevarer, samt øvrig detaljhandel og en viss lekkasje for dagligvarer. For byggevarer har Årstad en høyere gjennomsnittsomsetning per innbygger enn for Bergen som hele.

16 5.3. Arealkrevende handel Ser vi på de varetypene som defineres som arealkrevende i kommuneplanen viser de at Årstad har en overdekning av arealkrevende handel. Her gir bilhandelen spesielt store utslag. Den utgjør i omsetning 59 prosent av all arealkrevende handel i Bergen, men 73% av den arealkrevende handelen i Årstad. Dermed løfter omsetningen fra de fire store bilforretningene/verkstedene på Mindemyren Årstads andel av denne typen handel i Bergen kraftig oppover. Også byggevarehandelen er tung i bydelen. I 2004 var denne på 415 millioner kroner, 23% av denne handelen i hele Bergen. Innen denne varegruppen hadde Årstad høyest omsetning av alle bydeler. Tabell 7 Arealkrevende handel fordelt på bydeler. Tall i mill. kr. i 2004 Bydel Motor Bygg Hage Møbel Elektro Sum Andel % Arna ,7 Bergenhus ,4 Fana ,9 Fyllingsd ,9 Laksevåg ,2 Ytrebygda ,3 Årstad ,7 Åsane ,9 Sum For de øvrige handelsvarene definert som arealkrevende i kommuneplanen er bildet helt ulikt. Årstad har en svært lav andel av møbelhandel, elektrohandel og salg av hageartikler. Ser vi bydelene Bergenhus og Årstad i sammenheng ser vi for tallene fra 2004 at bydelen hadde nær 40 prosent av byggevarehandelen og 27 prosent av bilhandelen i kommunen. Mens tallene for møbel og elektrovarehandel i 2007 viser at de to bydelene har henholdsvis 8 og 21 prosent av denne omsetningen. Forenklet uttrykt: Beboerne i de sentrale bergensområdene må ut av bydelen for å kjøpe møbler og elektrovarer, mens det for byggevarer er et rikholdig tilbud i de to bydelene samlet. Tabell 8 Møbel-/elektrosalg Bydel Møbel/elektro 2004 i mill.kr Møbel/elektro 2007 i mill. kr Møbel/elektro 2007 i mill. kr Vekst i prosent Arna Bergenhus Fana/Ytrebygda Fyllingsd Laksevåg Årstad Åsane Sum Bydel Innb Omsetning i 1000 kr møbler Omsetning i 1000 kr 2009 hvitevarer

17 Arna Bergenhus Fana/Ytreb Fyllingsdalen Laksevåg Årstad Åsane Sum Handel de neste 15 årene For første gang siden den økonomiske krisen på slutten av 80-tallet faller omsetningen i detaljhandelen. I SSBs prognose fra februar i år er det ventet et fall i privat konsum på 0,4%. Men allerede til neste år ventes konsumet på ny å øke med 3,1 prosent, og med en ytterligere økning i 2010 og 2011 på henholdsvis 4,0 prosent og 4,6 prosent. Prognoser bærer alltid i seg stor usikkerhet. Men når SSB med så stor sikkerhet spår en økning i handelen allerede i 2010 bygger det på flere forutsetninger både nasjonalt og internasjonalt. De relativt svake utslagene krisen gir på sysselsettingen i Norge, kombinert

18 med lave renter, lav prisvekst og en viss reallønnsøkning tilsier en betydelig vekst i kjøpekraften, som og gir utslag i forbruk. I tillegg kommer effekten av befolkningsveksten som er betydelig i Norge. Også den langsiktige trenden med reduksjon i familiestørrelsene og dermed flere familier, har betydning for varehandelen. For de sentrale bydelers del er det ikke befolkningsveksten, men den generelle veksten i forbruket som er den viktigste forklaringsfaktoren. 6.1 Vekst i arealkrevende handel Civitas gjorde i 2006 en prognose for veksten i den arealkrevende handelen (inkludert dagligvare i stormarkeder og sport/fritid). 3,5 prosent årlig vekst gir en dobling av den arealkrevende handelen fra 16,5 mrd kroner til 32,8 mrd. kroner. Tabell 9 Prognose for arealkrevende handel Tabell hentet fra Civitas Civitas mener en middels vekst er mest sannsynlig og begrunner dette blant annet med historiske tall for vekst i husholdningenes konsum og vekst i detaljhandel. Tabellen under har basisår 2005: Tabell 10 Forhold mellom vekst i detaljomsetning og husholdningenes konsum. Tabell hentet fra Civitas 2006.

19 SSB har beregnet vekst i husholdningenes konsum til 3,1 prosent i 2010, 4,0 prosent i 2011 og 4,6 prosent i Vekst i detaljhandelsomsetningen har stort sett alltid ligget høyere enn veksten i husholdningenes konsum. Et vekstanslag på 3,5 prosent årlig vekst i detaljhandel fremstår ikke som urimelig høyt. Her kan det legges til at veksten i handel med møbler og elektrovarer langt overstiger den prognosen Civitas har lagt til grunn. I Bergen økte omsetningen av disse varegruppene med hele 44 prosent fra 2004 til 2007, jfr. tabell. 6.2 Vekstpotensial arealkrevende varer i Årstad og Bergenhus Kan vi med utgangspunkt i disse prognosene også beregne en forventet etterspørsel etter arealkrevende varer i de to bydelene frem til 2025? Metodisk kan vi nærme oss en slik beregning på flere måter. Vi kan ta utgangspunkt i den omsetningen de to bydelenes forretninger innenfor de aktuelle varegruppene for 2004 og legge til en årlig vekst på 3,5 prosent. Vi forutsetter at bydelen beholder den andelen de hadde av omsetningen i Da får vi følgende vekstanslag frem mot Tabell 11 Vekstpotensial arealkrevende varer 1. Vareslag Vekst Motor 1646 Bygg 745 Møbel 79 Elektro 158 Sum 2628 Som tabellen viser er vekstpotensialet beskjedent for møbler og elektrovarer, mens det er betydelig for motor og byggevarer. En alternativ måte å beregne omsetningspotensialet på er å basere denne på en handelsbalanse bydelene i mellom for disse varegruppene. For byggevarer hadde de to bydelene en overdekning i forhold til innbyggertall, mens bydelen hadde en underdekning for de øvrige arealkrevende varene. Tabell 12 Vekstpotensial arealkrevende varer 2. Vareslag Oms Oms Handelspotensial Motor Bygg Møbel Elektro Sum En slik balanse er ikke oppnåelig, men tallene illustrer et betydelig potensial for arealkrevende handel i bydelen. Den forutsetter at Bergens andel av den arealkrevende handelen i fylket vil holde seg. For alle arealkrevende varetyper med unntak av byggevarer har Bergen et handelsoverskudd i forhold til resten av Hordaland. En tredje måte å beregne potensialet på er å ta utgangspunkt i gjennomsnittsomsetningen for disse varegruppene i Hordaland og beregne en forventet omsetning av disse varene i bydelene Årstad og Bergenhus. Ved å legge til den forventede veksten frem mot 2025 basert på en forbruksvekst på 3,5 prosent årlig, trekke fra den faktisk omsetningen i 2004, kan vi beregne omsetningspotensial frem mot 2025.

20 Faktisk oms Tabell 13 Vekstpotensial arealkrevende varer 3. Vareslag Forventet oms Vekst Forventet oms Handelspotensial 2025 Bil Byggvarer Møbel Elektro Sum Også denne beregningsmåte gir et betydelig handelspotensial i bydelen, minst der bydelens andel av den faktiske handelen er stor, størst der andelen av den faktiske omsetningen er minst. Alle måtene å beregne potensial på har svakheter og må uansett veies opp mot andre faktorer som har betydning. Et mulig scenario for den arealkrevende handelen i de to bydelene er fortsatt vekst innen bilbransjen, gitt den svært sterke posisjonen denne handelen har på Mindemyren i dag. Dette er en arealkrevende handel som kan tilpasses den transformasjonen som næringskorridoren skal gjennomføre. For byggevarer er det for de mest arealkrevende delene av denne typen handel ikke sannsynlig med stor vekst. Men for spesialforretninger innen byggevarer ser vi allerede i dag en betydelig etablering på Mindemyren i de mange nybyggene som er kommet opp de siste årene. Det er en utvikling som det er sannsynlig vil fortsette i årene som kommer. En av de største aktørene i området planlegger en slik videreutvikling av sitt Når det gjelder elektrovarer og møbler er potensialet betydelig gitt den svært gunstige plasseringen kommunikasjonsmessig, i forhold til befolkningskonsentrasjon og konsentrasjon av arbeidsplasser. Her avhenger etablering av at det blir ledige større areal for denne typen handel i den fremtidige utbyggingen som skal finnes sted på Mindemyren. 6.3 Behov for forretningsareal arealkrevende handel Civitas sin oppfatning er at 25% av den forventede økningen i Bergen kan tas innenfor rammen av dagens forretningsareal, 75% av økningen vil komme på nye arealer. I noen tilfeller kan eksisterende arealer ta unna mer av veksten, men dette oppveies i følge Civitas av at deler av nåværende butikkareal anses som lite velegnet for arealkrevende handel. Handelsanalysen som ble gjort for kommunen konkluderte med et behov for 700 daa nye områder for arealkrevende handel. Det bygger på en forutsetning om økning i denne typen handel på 100 prosent de kommende 20 årene: Bransjegruppe I (bilhandel, byggevarer, hagesentre) antas å ville etterspørre 370 dekar nye utbyggingsarealer. 200 dekar av dette er anslått for handel med motorkjøretøyer. For byggevarer kan det bli snakk om 150 dekar tomteareal, som vil gi plass til 5 10 nye byggevarehus. Bransjegruppe II (møbel og elektro) antas å ville etterspørre omlag 75 dekar i planperioden. For møbelbransjen antar vi at halvparten av en forventet vekst i omsetning

21 blir fanget opp av eksisterende møbelvarehus, men at det i tillegg vil bli etterspurt nye tomtearealer av størrelsesorden 3 5 møbelvarehus på til sammen 35 dekar. For elektrobransjen kan en se for seg en vekst i omsetningen som tilsvarer et nytt gjennomsnittlig elektrovarehus hvert eneste år. Bransjegruppe III (dagligvarer, sport/fritid) anslås å ville etterspørre om lag 255 dekar tomteareal i planperioden. Bruker vi disse tallene for å beregne tomtebehovet for arealkrevende handel i bydelene Bergenhus og Årstad får vi frem følgende tall basert på de tre ulike måtene å beregne vekstpotensial på: Vareslag Vekstpotensial 1 Arealbehov Vekstpoensial 2 Arealbehov Vekstpotensial 3 Arealbehov Bil Byggvarer Møbel Elektro Det må understrekes at denne beregnningsmåten er beheftet med stor usikkerhet. I kommuneplanen konkluderes det med at det ikke er realistisk å avsette så store tomtearealer til arealkrevende handel i Bergen som Civitas legger opp til. Det heter i planen at de store varehusene må tilpasse seg den eksisterende senterstrukturen og primært arbeide for å finne løsninger innenfor bydelssentrene. Anlegg for varer av arealkrevende type (biler og motorkjøretøy, brune og hvitevarer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og planteskoler / hagesentre) skal primært lokaliseres i næringsområder med god tilknytning til transportsystemet, og der det i kommuneplanens bestemmelser åpnes opp for salg av arealkrevende varer. Det presiseres at det er selve varen som omfattes av begrepet arealkrevende, og ikke bygningene der salget foregår. Mindemyren (næringskorridoren) der Mindeporten ligger, er et slikt næringsområde med god tilknytning til transportsystemet. Civitas har konkludert med at det ikke finnes ledige areal i de to sentrumsbydelene Bergenhus og Årstad. Denne konklusjonen er det mulig å problematisere for Årstads del. Her blir det i årene som kommer trolig ledig betydelig handelsareal, jfr. det som er beskrevet ovenfor. I den fornyelsen som har funnet sted i korridoren ser vi at forholdet mellom kontor og service løses ved at service/handel legges til første etasje, mens kontorer legges fra andre etasje og oppover. Gitt en slik utvikling i resten av næringskorridoren, noe som fremstår som naturlig når det gjelder bruk av så sentralt beliggende areal på gateplan, er arealreservene svært store. Mindeporten er i en særstilling i så måte. Her er det i dag et bygg med 7500 kvm grunnflate som uten store omkostninger kan bygges om til et stormarked med alt på ett plan. Det er heller ikke slik i Næringskorridoren at grunneierne sitter og venter på en utvikling av eiendommene side. Det er i gang to store reguleringsplaner i området. Det foreligger rammetillatelser for en rekke større næringsbygg på til sammen kvm. I tillegg kommer Kronstadparken og utbyggingen i Solheimsviken. Flere grunneiere vurderer å sette i gang reguleringsarbeid, og i løpet av sommeren 2009 bestemmer kommunen seg

22 for å starte opp områdeplan eller kommunedelplan for området. Innen det 20- årsperspektiv som er gjeldende for Civitas sin analyse vil store deler av Mindemyren kunne være omdannet. 7 Konklusjon Arealkrevende i Bergen forventes å dobles frem til Bakgrunnen for denne økningen er en betydelig befolkningsvekst i kommunen, samt en betydelig vekst i forbruket. Denne forbruksveksten utløser et behov for areal for nye forretninger og varehus innen arealkrevende handel. Arealet er forsøkt beregnet til 700daa av Civitas. Mye av det arealet som foreslås brukt til denne typen handel ligger ikke optimalt til i forhold til kundepotensial. Kjøreturene i forbindelse med arealkrevende handel blir dermed lengre og mulighetene for å bruke kollektive transportmidler eller sykkel blir vesentlig dårligere. En slik etablering gjør det vanskelig å nå et viktig politisk mål i Bergen, nemlig å hindre at den forventes trafikkveksten fører til mer bilbruk og dermed større utslipp av

23 klimagasser. Bystyrets mål er at all trafikkvekst skal tas gjennom større bruk av kollektive transportmidler og sykkel. I kommuneplanen er det konkludert med at det ikke er mulig å skaffe til veie 700 daa med nytt handelsareal. Behovet må dekkes innenfor eksisterende sentra eller i næringsområder med god tilgang til overordnet veinett. Analysen for Mindeporten konkluderer med at det er et omsetningspotensial for arealkrevende handel i bydelene Bergenhus og Årstad på mellom 1376 mill. kr. og 3028 mill. kr. avhengig av beregningsmåte. Gitt de tallene Civitas bruker for å beregne handelsareal, tilsier et slikt handelspotensial behov for mellom 60 og 130 daa tomteareal for denne handelen i de to bydelene. Derfor er etablering av denne typen handel i nærheten av kollektivtraseer, gang- og sykkelveinett og tett på tunge befolknings- og arbeidsplasskonsentrasjoner svært gunstig for å oppnå en mest mulig effektiv og miljøvennlig transport av kundene. Innenfor en fem km. avstand til Mindeporten bor det mennesker og er etablert arbeidsplasser. Mindemyren innehar en rekke kvaliteter som gjør området svært velegnet til arealkrevende handel innenfor alle kategorier, ikke bare dem som omfattes av kommuneplanens definisjoner. Tall for handelsutvikling og handelsdekning for arealkrevende handel tilsier at det er et betydelig potensial for å videreutvikle denne handelen i Årstad bydel. Særlig ligger det til rette for denne handelen på Mindemyren der det er et miljø for arealkrevende handel, og der det gjennom transformasjonen i årene som kommer vil være store arealer som også kan nyttes til dette formålet. De planlagte arealer på gateplan i Mindeporten, inkludert BiRs bygg, vil kunne gi plass til arealkrevende handel som ellers vil måtte plasseres på langt mindre sentrale steder. Et areal på ca kvm vil kunne utløse en omsetning på i overkant av 200 millioner kroner. Dette utgjør bare en mindre del av det handelspotensial det er for slik handel i de to bydelene Årstad og Bergenhus.