Ullensaker kommune Plan og næring

Transkript

1 Ullensaker kommune Plan og næring SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 281/11 Hovedutvalg for overordnet planlegging /11 Kommunestyret KOMMUNEDELPLAN BORGEN - SLUTTBEHANDLING Vedtak Forslag til kommunedelplan for Borgen med kart og bestemmelser, datert , vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens Skisser, datert hhv / og legges til grunn for videre utvikling av parkerings- og banearealer. Ny veglenke øst for BA2/BA3 aksepteres som langsiktig avgrensning av byggesonen mot dyrka mark jf meklingsprotokoll fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus datert Tidspunkt for utbyggingen av de enkelte boligområdene avklares ved revisjon av boligbyggeprogrammet. Rett utskrift Turi Kobbhaug Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler til videre forføyning Saksnr. 2009/ Side 1 av 16

2 Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Repr. Ingfrid Oddveig Tveit (Frp) erklærte seg inhabil. Representanten ble enstemmig erklært inhabil. Av 45 representanter var 44 tilstede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 11 tilstede. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig anbefalt. Innstilling Forslag til kommunedelplan for Borgen med kart og bestemmelser, datert , vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens Skisser, datert hhv / og legges til grunn for videre utvikling av parkerings- og banearealer. Ny veglenke øst for BA2/BA3 aksepteres som langsiktig avgrensning av byggesonen mot dyrka mark jf meklingsprotokoll fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus datert Tidspunkt for utbyggingen av de enkelte boligområdene avklares ved revisjon av boligbyggeprogrammet. Saksnr. 2009/ Side 2 av 16

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Forslag til kommunedelplan for Borgen med kart og bestemmelser, datert , vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens Skisser, datert hhv / og legges til grunn for videre utvikling av parkerings- og banearealer. Ny veglenke øst for BA2/BA3 aksepteres som langsiktig avgrensning av byggesonen mot dyrka mark jf meklingsprotokoll fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus datert Tidspunkt for utbyggingen av de enkelte boligområdene avklares ved revisjon av boligbyggeprogrammet. Ullensaker, Arne Bruknapp rådmann Saksnr. 2009/ Side 3 av 16

4 Saksbehandler: Elisabet Frøyland Vedlegg: 1. Plankart datert Planbestemmelser med retningslinjer, datert E-post vedr avstand mellom parkering og boliger datert E-post vedr bredde løypetrase for område B6, e-post datert Forslag til løsning, brev datert Skisse til løsning idrettsflater, datert Skisse til parkeringsløsning; kart datert og Plankart, datert Planbestemmelser, utkast til endringer datert Avklaringer vedr situasjonen ved Alfhallen/Borgen skole, HOPsak 254/11 behandlet den Sluttbehandling av kommunedelplan for Borgen, HST-sak 70/11 den Kartutsnitt med høydekurver i området B6, datert Geir Bergløkken, e-post vedr. B6, datert ROS-analyse utarbeidet Sammenstilling av høringsuttalelser Svein Fladby, uttalelse innsendt Norges Vassdrags- og Energidirektorat (NVE), høringsuttalelse datert Akershus Fylkeskommune, brev datert Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert Ruter AS, brev datert Arild Norum, brev datert Borgen Nærmiljøforum v/borgen Vel, brev datert Statens vegvesen, brev datert Forsvarsbygg, uttalelse datert GRIB, brev datert Ullensaker kommune, høringsbrev datert HOP-sak 101/11 behandlet den Saksdokumenter: 28. Plankart datert Planbestemmelser med retningslinjer, datert Plankart datert Planbestemmelser med retningslinjer, datert Oversiktskart - banearealer (vedlegg HOP-sak 112/10, ). 33. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, meklingsprotokoll datert Øvrige saksdokumenter til HOP-sak 101/11, behandlet SAKEN GJELDER Forslaget til kommunedelplan for Borgen fremmes nå for sluttbehandling. Planarbeidet er forankret i kommuneplanens samfunnsdel , vedtatt den 16. juni Planprogrammet ble vedtatt av HOP den i sak 13/10. Saksnr. 2009/ Side 4 av 16

5 Kommunedelplanen har vært ute til offentlig ettersyn i to omganger. Første gang sommeren 2010, jf HOP- sak 112/10 behandlet Videre ble saken på ny lagt ut til offentlig ettersyn i vedtak i HOP- sak 101/11, den Saken var fremmet for sluttbehandling i nevnte sak, men HOP foreslo mindre endringer i planforslaget. Dette medførte behov for et nytt offentlig ettersyn. Endringene var i hovedsak knyttet til ny lokalisering av barnehage. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn fram til Planforslaget ble deretter på ny fremmet for sluttbehandling i Herredsstyrets møte Herredsstyret utsatte behandlingen av saken og sendte saken tilbake til Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) jf HST-sak 70/11 den Rådmannen har i etterkant utarbeidet forslag til konkrete løsninger som kan gjennomføres for parkering og anleggelse av idrettsbaner ved Alf-hallen. Disse ble forelagt HOP i sak 254/11, den Hovedutvalget fattet følgende vedtak: 1. Hovedutvalget ber rådmannen legge den utarbeidede kartskissen (vedlegg 1) til grunn for justert avgrensning mellom idrettsområde og boligområde i sluttfasen av planarbeidet. Det legges inn krav i planbestemmelsene/retningslinjene om at behovet for skjerming mellom idrettsarealer og boliger sikres i den etterfølgende detaljreguleringsplanprosessen. For boligområdet B6 opprettholdes kravene i planbestemmelsene datert om at grønnstruktur/turveg og hensynet til silhuettvirkning gjennom området sikres i den etterfølgende detaljreguleringsplanprosessen. Turstiens funksjon (bredde mv) presiseres i retningslinjene. Rådmannen bes sette i gang prosess med sikte på grunnerverv for område avsatt til idrettsformål ved Alf-hallen. 2. Kostnader forbundet med opparbeidelse av parkeringsplassene som omtalt i saken bes utredet og kostnadsskisse legges frem for HOP. 3. Det utarbeides en fremdriftsplan i samarbeid med Borgen IL/Idrettsrådet om når gjennomføring av de skisserte tiltak i saken skal skje og hvem som gjennomfører hva. 4. Saken sendes til berørte parter (grunneiere, idrettslag, idrettsrådet og Borgen Vel) på høring og tilbakemelding legges frem for HOP. Punktene vedr grunnerverv, samt punktene 2 og 3 vil fremmes for politisk behandling i egen sak. Skissen til løsning, med forslag til justerte planbestemmelser/retningslinjer, ble sendt berørte naboer, grunneiere og organisasjoner i brev datert , og var de fleste i hende samme dag. Materialet ble også lagt ut på kommunens nettsider få dager i etterkant. Frist for eventuelle merknader ble satt til Det har i etterkant kun kommet inn merknader vedr nødvendig bredde (6 m) for løypetrase gjennom B6, samt ønske om justering av avstand mellom parkeringsareal og tomtegrense (5 m). Kommunedelplanen fremmes derfor på ny for sluttbehandling. Det gis en mer detaljert beskrivelse nedenfor i saksframlegget. Saksnr. 2009/ Side 5 av 16

6 Sentrale problemstillinger Følgende er utpekt som sentrale problemstillinger som skal løses i planarbeidet: - Lokalisering av tomt for nærbutikk. - Trafikksikkerhetstiltak, samt vurdere adkomst og parkering for skole og hall. Overordnet avklaring av trase for gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen og Gamle Kongsvingerveg. - Tettstedsutvikling; videre utbyggingsretning. Tilstrekkelige arealer for boligbygging. - Etablere gode møteplasser. Binde sammen idretts- og friluftsarealer, skole og tettstedfunksjoner. - Vurdere tomt for barnehage. - Sikring av grøntområder internt og forbindelse ut i omkringliggende friluftsområder. - Sikre og bygge videre på Borgens identitet; bl.a. gjennom kulturminnevern, samt unngå unødvendige inngrep i jordressurser og kulturlandskap. Høringsuttalelser fra første offentlige ettersyn av planforslaget Ved første offentlige ettersyn sommeren 2010, jf HOP- sak 112/10 behandlet , ble det sendt inn 12 uttalelser. Disse omhandlet befolkningsveksten på Borgen, tettstedsstruktur, utnyttelsesgrad, lokalisering av butikktomt, jordvern, biologisk mangfold, friluftsinteresser, landskap, silhuettvirkning og grønnstruktur. Grunneieren av skogen som grenser mot skolen hadde innvendinger mot at skogteigen avsettes til formål grønnstruktur. Idrettsrådet i Ullensaker ble ved en feil ikke tilskrevet ved det offentlige ettersynet, men uttalte seg i etterkant. Det ble fremmet innsigelser til planforslaget fra Landbruksavdelingen og Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Oslo og Akershus i brev datert Statens Vegvesen fremmet en betinget innsigelse i brev datert vedrørende manglende rekkefølgekrav. Det vises til sak 101/11 vedrørende ytterligere beskrivelse av tidligere høringsuttalelser. Planforslaget som nå fremmes for sluttbehandling ivaretar de krav som var fremmet ved nevnte innsigelser, dette utdypes senere i saksframlegget. Sluttbehandling høsten 2011 Saken ble lagt fram for behandling i Eldrerådet, Kommunalt råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne og samtlige hovedutvalg i forkant av sluttbehandlingen i Herredsstyret den Saken ble sendt tilbake til HOP og forelegges derfor dette hovedutvalget på ny før saken fremmes for sluttbehandling i Kommunestyrets møte Dersom planforslaget skal få rettsvirkning etter Kommunestyrets vedtak den , er det avgjørende at det utvises forsiktighet med å bringe inn vesentlige nye momenter eller gjøre omfattende endringer i planforslaget i forhold til høringsforslagene, alternativt gjeldende kommuneplan. Dette vil kunne medføre behov for nytt offentlig ettersyn og ny sluttbehandling. Det vises også til de innsigelser som er fremmet og de framforhandlede løsningene med Statens vegvesen og Fylkesmannen i Oslo og Akershus ved Miljøvernavdelingen og Landbruksavdelingen. Dersom det i den politiske behandlingen velges å gjøre vedtak som er i konflikt med dette, kreves det avklaringer med nevnte myndigheter før kommunedelplanen kan gis rettsvirkning. VURDERINGER/DRØFTINGER Om planforslaget Planforslaget består av planbeskrivelse med konsekvensutredning datert 28. mai 2010, planbestemmelser med retningslinjer og plankart datert Det ble, på etterspørsel fra Saksnr. 2009/ Side 6 av 16

7 Beredskapsavdelingen hos Fylkesmannen i Oslo og Akershus ultimo juli, utarbeidet en supplerende ROS-analyse for det nye høringsforslaget datert Planforslaget var utarbeidet etter utredningsprosess hvor alternative utbyggingsretninger og utbyggingsområder var vurdert. Korte interne avstander i tettstedet, identitet, kulturminnevern, tilrettelegge for friluftsliv, trafikksikkerhet, unngå utbygging i områder med skredfare (kvikkleire) og trafikkstøy, samt begrense inngrep i jordressurser var vektlagt i dette arbeidet. Om befolkningsvekst Per var det 767 innbyggere i tettstedet Borgen, og innbyggere i skolekretsen. Per var det innbyggere i skolekretsen. I planarbeidet har det vært drøftet hvilken befolkningsvekst det er ønskelig å åpne for i tettstedet. Det har i tidligere kommuneplanarbeid vært gjort estimater på fordelingen mellom Jessheim, Kløfta og øvrig tettsteder, hvor de minste tettstedene skal ha en mindre del av veksten. Etter rådmannens vurdering bør Borgen ha lavere vekst enn øvrige tettsteder i kommunen ettersom Borgen er et mindre tettsted, med færre tettstedsfunksjoner og lav kollektivdekning. Dette tilsier en lavere befolkningsvekst på Borgen enn gjennomsnittet for kommunen. Dette understøttes av flere av de innkomne høringsuttalelsene, dels også begrunnet med at Borgen er omkranset av verdifulle friluftsområder og jordbruksarealer. Videre utvidelse av byggesonen vil være i konflikt med disse hensynene. Veksthastighet vil vurderes i forbindelse med det forestående arbeidet med boligbyggeprogrammet. Boligbyggeprogrammet er lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist , og planlegges fremmet for sluttbehandling i kommunestyret Utbyggingsstruktur og utbyggingsretning I forslaget til kommunedelplan er det ikke lagt til rette for nye boligområder sør på Borgen/Gamle Borgen. Dette er begrunnet med støy fra RV2, etter prognosene vil trafikkveksten øke ytterligere i framtiden. Videre kan en utbygging i denne delen av Borgen også være problematisk på grunn av fare for ustabil grunn (kvikkleire) ettersom dette området består av marine avsetninger. Det er også verdifulle jordressurser og sterke jordverninteresser i området. I arealplanarbeidet har det vært viktig å legge til rette for gående og syklende og med dette begrenset bruk av bil. Det har derfor vært viktig at tettstedet utvikles mest mulig kompakt, dette tilsier at utviklingen i nord og syd bør begrenses. Dette er også områder hvor konfliktene er betydelige i forhold til frilufts- og jordvernhensyn. Det ble kun foreslått enkelte nye utbyggingsområder ettersom det allerede er avsatt relativt betydelige utbyggingsarealer i gjeldende kommuneplan som per dags dato ikke er utbygd. Områdene som er foreslått til utbygging er som følger: - Kombinasjon næring (inkl butikk)/bolig i området BA1/BA2/BA3 på Gamle Borgen. Området er samlet på ca 14 daa. For området er det åpnet for en kombinasjon av bolig og næring med mulighet for en høyere utnyttelse. Videre er det lagt inn en ny vegforbindelse mellom fv 458 (fra RV2) mot kryss Gamle Kongsvingerveg/Myrhusvegen, som avgrensning av BA3 i østlig retning. Vegen foreslås ført direkte mot nevnte kryss. Dette for å gi en bedre og mer logisk vegføring og forbedring av trafikksikkerheten i området. - Barnehagetomt på 7 daa øst for skolen. - Nye boligområder. Til sammen om lag 60 daa fordelt på områdene Borgen Nord (B6), Sagtomta og omkringliggende områder (B4, 41 daa) og øst for adkomst ved skolen (B5). I Saksnr. 2009/ Side 7 av 16

8 tillegg er det i gjeldende kommuneplan 115 daa ubebygde områder som er avsatt til boligformål på Borgen (Borgenbråten, Borgen vest mv). Borgen har mulighet til å tilby andre kvaliteter enn øvrige tettsteder, for eksempel utsiktstomter. Det vil være en god arealbruk med en noe høyere eneboligandel enn i tettsted med godt kollektivtilbud. I planbestemmelsene inngår at områdene mot Stordammen, Borgenbråten og sørøst for skolen skal forbeholdes eneboliger. For boligområdene ved Sagtomta og de tilgrensende områdene i vest/sør (B4), er det åpnet for noe høyere utnyttelse, med en BYA på 35 %, dvs i gjennomsnitt om lag 2 boliger pr daa. Dette var lagt til grunn i planforslaget og opprettholdes ved sluttbehandling. Grovt estimert gir dette i størrelsesorden boliger og en befolkningsvekst på innbyggere. Kommende reguleringsplanarbeid vil avklare detaljer vedr boligtyper og tetthet. Idrettsanlegg med tilhørende parkering - Idrettsanlegg: Idrettsplassen (sør for Gamle Kongsvingerveg), Alfhallen og dagens grusbane på skolen med tilgrensende banearealer i vest er i planforslaget avsatt til idrettsformål (idrettsanlegg). Dagens grusbane er i gjeldende kommuneplan avsatt til offentlige formål. Det er totalt gitt kr ,- i spillemidler til opparbeidelse av grusbane med belysning over tre bevilgninger, dette forplikter til bruk at dette arealet til idrettsformål i 40 år. - Behovet for parkeringsareal for Borgen skole og Alfhallen er ivaretatt i planforslaget. Den tidligere basketballbanen, som i reguleringsplan er avsatt til parkeringsplass, er tatt i bruk til parkering. Det er mulighet for å spille basketball i Alfhallen, det vil også bli satt opp en basketballkurv på ballvegg på skolen som erstatning. Dagens grusbane nyttes til parkering ved større arrangementer, parkering ved idrettsplassen nyttes dersom dette ikke er tilstrekkelig. Det er spesielt viktig å hindre trafikk inn i boligområdet via Karlstadvegen/Børgevegen. Ved større arrangementer må det settes inn andre tiltak, som f.eks. bruk av parkeringsvakter. Se også beskrivelse senere i saksframlegget. Trafikk trafikksikkerhet og adkomstveger I tillegg til den nye vegparsellen ved BA3 er det lagt inn gang/sykkelveg på østsiden av Myrhusvegen mellom Oppen og krysset med Gamle Kongsvingerveg. Det er også lagt inn gang- og sykkelveg på nordsiden av Gamle Kongsvingerveg fra nevnte kryss og fram til adkomstveien til skolen. De nevnte gang/sykkelvegene er oppført i kommunens trafikksikkerhetsplan, det vil bli igangsatt reguleringsplanarbeid for de nevnte parseller. Gang- og sykkelvegene er også lagt inn som rekkefølgekrav i kommunedelplanen til konkrete utbyggingsområder. Det understrekes at ytterligere finansiering ikke er avklart. Grønnstruktur Skogen nord og nordøst for skolen er lagt ut til formål grønnstruktur i forslaget til kommunedelplan. Videre er også interne grønnstrukturforbindelser og stiforbindelser ut i omkringliggende Landbruk-, Natur- og Friluftsområder (LNF-områder) lagt inn. Stedsutvikling og identitet Det er lagt vekt på å ta hensyn til og bygge videre på Borgens identitet og særpreg. Det vises til det omfattende arbeid som er utført med den kulturhistoriske stedsanalysen, samt de grep som er gjort i planbestemmelser og plankart for å sikre helhet og enkeltelementer. Saksnr. 2009/ Side 8 av 16

9 Klima og energi I planbestemmelsene er det lagt inn krav om at all bebyggelse skal planlegges og uformes med sikte på lavest mulig energiforbruk, det skal legges til rette for vannbåren varme i nye bolig- og næringsområder. Planforslaget innebærer at ved en eventuell framtidig etablering av nær-/fjernvarmeanlegg, skal utbyggingsområdene sentralt på Borgen knyttes til, jf 4 i planbestemmelsene. Tilgjengelighet Universell utforming (uu) er vedtatt som strategi for Ullensaker kommune. Ved oppføring av nye bygg og uteområder skal prinsippene for universell utforming legges til grunn for planleggingen. Folkehelse For å forebygge negativ utvikling i befolkningens helsetilstand er det viktig å legge til rette for fysisk aktivitet både i organiserte og uorganiserte former. Dette vurderes å være godt ivaretatt i planforslaget med sikring av idrettsområder, turstier og skiløyper (vinterstid). I tillegg vil gode møteplasser sikres gjennom bl.a. skole og idrettshall og vektlegging av grønnstruktur og sentrumsutvikling. Vurdering av høringsuttalelsene Som nevnt tidligere i saksframlegget er det i de innkomne høringsuttalelsene tatt opp mange forhold. Flere av innspillene berører samme tema, men trekker til dels i ulik retning. Om utbyggingsforslagene Utvikling av Borgen med korte interne avstander støttes av statlige og regionale myndigheter, som generelt oppfordrer til effektiv arealbruk. De samme myndighetene har med samme begrunnelse merknader til området BA3, hvor nærbutikken legges sør for boligområdene. I planarbeidet har det vært en sentral bestilling å legge til rette for butikketablering på Borgen gjennom å lokalisere (ny) tomt for butikk. Vigdis Madsen er grunneier for vestre del av den eksisterende næringstomta jf gjeldende kommuneplan. Hun har i brev datert bedt om at området settes av til boligformål. Grunneier av øvrige deler av dette området, Anne Borgen, eier også deler av området BA3. Hun har i møte signalisert at hun ønsker utvikling på sin eiendom og at utvikling innenfor BA3 forutsetter at utbyggingsmulighetene for hennes eiendom innenfor B4 opprettholdes. I planarbeidet har det vært viktig å legge til rette for noe næringsutvikling i Borgen. Det er viktig å begrense dette til mindre arealkrevende virksomheter som ikke forringer boverdiene og kulturlandskapsverdiene i området. Øvrige typer næring bør henvises til andre næringsområder i kommunen. Det er lagt inn kombinerte formål næring/bolig (betegnelsen Bolig/anlegg jf ny plan- og bygningslov) for området BA3. Innenfor området legges det til rette for høyere tetthet og blandete funksjoner (bolig, forretning, kontor, tjenesteyting, lettindustri og lager). Spesielt Fylkesmannen og Statens vegvesen er kritiske til lokaliseringen av butikktomten og ber kommunen vurdere annen løsning. Statens vegvesen fremmet i 2010 en betinget innsigelse til manglende rekkefølgebestemmelse om gang- og sykkelveg langs Gamle Kongsvingerveg fra den foreslåtte butikktomta til skolen/idrettsplassen. Dette er tatt til følge og innarbeidet i 5 i planbestemmelsene (rekkefølgebestemmelser). Saksnr. 2009/ Side 9 av 16

10 Kommundelplanen er også forelagt Arkitekturrådet, i sak 7/10 behandlet den Arkitekturrådet mener kommunen gjennom lokalisering av butikktomta bør styrke dagens tyngdepunkt omkring skole og idrettshall. Arkitekturrådet viser også til arbeidet som er gjort med å bevare kulturhistoriske verdier i kommunedelplanen, og at den foreslåtte lokaliseringen vil endre inntrykket av Borgen fra RV 2, som er hovedadkomsten til tettstedet. Dette er tatt til følge ved at det er innarbeidet særlige krav til stedstilpasning i 6 i planbestemmelsene. Dette må ivaretas i senere detaljreguleringsplan for området. Om innsigelsen fra Landbruksavdelingen Landbruksavdelingen hos Fylkesmannen i Oslo og Akershus fremmet i brev datert innsigelse vedrørende forslaget til lokalisering av butikktomta og tilhørende veg, begrunnet i jordvern og tettstedsstruktur. Rådmannen viste i brev av , til at forslaget til kommunedelplan førte til omdisponering av mindre dyrka mark enn tidligere høringsforslag fra 2007 og ba om at innsigelsen ble trukket. Landbruksavdelingen besvarte dette i brev datert og signaliserte vilje til å trekke innsigelsen på følgende forutsetninger: - Areal til butikk/bolig, ny vei inkludert gang og sykkelvei holdes i størst mulig grad innenfor allerede utbygd areal. Dyrka mark som omdisponeres til disse formål skal ikke utgjøre mer enn 3 daa. - Kommunen må fastsette en bestemmelse om begrenset areal til handel i samsvar med forskrift om Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. - Utbyggingen av butikk/bolig skal ikke medføre press på store sammenhengende jordbruksområder omkring Borgen. Veiene rundt BA1, BA2 og BA3 skal danne langsiktige grense mot LNF-områdene og dyrka jord. Dyrka jord mellom butikken og utbyggingsområdene på Borgen skal bevares i et langsiktig perspektiv. Borgen skal være et kompakt tettsted. For å i møtekomme kravet om å fastsette en bestemmelse om begrenset areal til handel i samsvar med forskrift om Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, foreslås det å legge inn følgende tillegg (markert med fet skrift) under 7.2 Kombinert bebyggelse og anlegg, Området BA3, (Butikk-tomta) Første etasje av bygningen skal ha lokaler for nærbutikk (matvarer) med maksimalt bruksareal på 2000 m². I øvrige etasjer tillates boliger og kontor. Utnyttelsesgrad fastsettes i detaljregulering. Landbruksavdelingens krav i 2. strekpunkt kan videre etterkommes ved at dette legges inn i form av en intensjon i planens 1: 1 Hensikten med planen Planens intensjon 1.1 Kommunedelplanen skal fastsette og styrke tettstedet Borgen med tanke på en bærekraftig utvikling. Fremtidig utbygging skal skje innenfor denne planens byggesone eller på fjellgrunn. Borgen skal være et kompakt tettsted. De store sammenhengende jordbruksarealene skal bevares i et langsiktig perspektiv. Etter rådmannens vurdering er forslaget til endring et uttrykk for en intensjon som ikke krever nytt offentlig ettersyn. I planforslaget er det arealreserver til boligformål for lang tid framover. Saksnr. 2009/ Side 10 av 16

11 Det ble også sett på mulighetene for å begrense arealbeslaget til 3 daa dyrka mark. Rådmannen tok i den forbindelse også kontakt med eier av tilgrensende arealer, Anine Willersrud, som signaliserte i brev datert , at løsningen ikke var akseptabel. Konklusjonen på dette arbeidet var at det ikke var mulig å finne en planfaglig tilfredsstillende løsning for butikk, samt omlegging av veg med nødvendige trafikksikkerhetstiltak innenfor denne begrensningen. Rådmannen valgte derfor å be om mekling. Mekling ble gjennomført jf protokoll datert Landbruksavdelingen frafalt innsigelsen under forutsetning av at vegparsellen danner langsiktig grense for utbygging mot dyrka mark i øst. Dette er lagt inn i rådmannens forslag til vedtak. Anine Willersrud har i etterkant, jf brev av , avgitt høringsuttalelse til planforslaget og uttrykt at det er viktig for henne å få en stengning og omlegging av vegen i området. Etter rådmannens skjønn ivaretar vegomleggingen i kommunedelplanen dette. Tidspunktet for en eventuell realisering avhenger av utviklingen av området. Grønnstruktur og biologisk mangfold Miljøvernavdelingens innsigelse, jf brev datert , var fremmet med den begrunnelse at storsalamander er en truet art, og at det er forslag om å gjøre dette til en prioritert art med hjemmel i naturmangfoldlovens 23 og 24. Miljøvernavdelingen viste til at det i høringsutkastet til forskrifter etter naturmangfoldloven, er foreslått betydelige restriksjoner. Blant annet i form av et 300 meters økologisk funksjonsområde rundt lokalitetene med strenge restriksjoner, samt også sikring av vandringskorridorer mellom disse. Etter rådmannens vurdering var kravene til restriksjoner på eiendommene som Miljøvernavdelingen beskrev i brev datert betydelige. Det var foreslått både juridisk bindende bestemmelser til hensynssonen, og en utvidelse av hensynssonen. Ettersom forholdene rundt bl.a. Naturmangfoldloven er uavklarte, vurderte rådmannen at dette ikke var et tilstrekkelig grunnlag for å ilegge restriksjoner. Den nevnte forskriften vil uansett gjelde foran vedtatte planer. Disse vurderingene ble framsatt i kommunens brev til Fylkesmannen i Oslo og Akershus datert I dette brevet ble det også vist til at det i det opprinnelige planforslaget var gjort grep for å sikre salamanderne bl.a. i form av hensynssone rundt Vesledammen. Videre at det ikke var foreslått nye utbyggingsområder i dammenes nærområder. Det ble også vist til dokumentasjon om at dammen på Borgenbråten allerede var fylt igjen høsten 1989, jf rapport fra Vesong ungdomsskole. I det nevnte brevet ble det foreslått å løse innsigelsen ved å avgrense kommunedelplanen ved at plankartet justeres i nord slik at Stordammen og Vesledammen ikke inngår i kommunedelplanen. Videre at det legges inn en hensynssone rundt dammen på Borgen Store. Disse løsningene er også forelagt berørte grunneiere i brev datert , som ikke har hatt merknader til dette. Miljøvernavdelingen trakk i brev datert innsigelsen under forutsetning av at kommunedelplanen med kart og bestemmelser endres iht. forslag i kommunens brev datert Miljøvernavdelingen presiserer at det forutsettes at storsalamander-dammene ivaretas i eventuelt videre planarbeidet. I etterkant av høringen er det gjort enkelte endringer for å få bedre samsvar mellom det som ligger av vesentlige grønnstrukturer i gjeldende reguleringsplaner og kommunedelplanen. Mindre strukturer sikres i reguleringsplanene. Det er kommet inn merknader vedrørende det foreslåtte boligområdet Borgen Nord (B6), ettersom dette ligger nær Stordammen og er en del av det verdifulle friluftsområdet nord for Borgen. Det har også vært bekymring om utbygging av området blir eksponert og vil endre Borgens karakter. Det er foretatt befaring i området. Etter rådmannens vurdering kan hensynet Saksnr. 2009/ Side 11 av 16

12 til friluftsinteressene og silhuettvirkning ivaretas selv om området utvikles. Se også merknader senere i saksframlegget. Som følge av endringen av planavgrensningen mot Stordammen og Vesledammen, ligger store deler av det som var lagt inn i høringsforslaget av grønnstruktur med stiforbindelser, nå utenfor planavgrensningen. Det er kommet flere høringsuttalelser om behovet for sikring av turstier/grønnstrukturer. For å sikre gode stiforbindelser er det lagt inn som krav i planbestemmelsene at turvegforbindelsen mot Stordammen skal sikres i forbindelse med detaljregulering av Borgen nord (B6). Ved detaljregulering av området B4 skal dagens skiløypetrase (øst/vest mot skolen) sikres. Barnehage Det er i dag en barnehage på Borgen, denne ligger med adkomst fra Karlstadvegen og Børgevegen og generer en del trafikk inn i boligområdet. Barnehagen ligger i område avsatt til boligformål. I planbestemmelsene, datert , er det derfor lagt inn en presisering at reguleringsplan for Borgen barnehage likevel er gyldig. Det er behov for ytterlige en barnehage i framtiden på Borgen. I gjeldende kommuneplan ligger det et område rett øst for adkomsten til skolen som har vært avsatt til offentlig formål (framtidig). I planarbeidet har dette blitt vurdert som uegnet for barnehage på grunn av størrelsen, samt en kraftledning som deler området. Kraftledningen kables i følge grunneier Vidar Strøm, sommeren Det har også vært stilt spørsmål om trafikkbelastningen blir for stor dersom barnehagen skal nytte samme adkomst som Borgen skole. I planforslaget som var lagt ut til offentlig ettersyn i 2010 var det foreslått ny tomt for barnehage på 7 daa ved Børgevegen, vest for Alfhallen. I sluttfasen av planarbeidet kom det innspill om at barnehagen bør legges øst for skolen, hvor det tidligere er regulert en barnehagetomt på drøyt 3 daa, jf reguleringsplan vedtatt (vedlagt). Denne tomta ble vurdert å være for liten i fht. dagens krav til større barnehager. Grunneier av dette området, Vidar Strøm, signaliserte lenge muntlig og skriftlig at han primært ønsker en leieavtale med kommunen vedr bruk av hans del av skogteigen som 100-meters skog i forbindelse med skolen. Det foreligger i dag en tiårig avtale fra 2006 om kompensasjon for avståelse av hogst for søndre del av skogteigen. Det ble gjennomført dialog med Strøm med konkret forslag til avtaletekst for en bruksavtale for hele hans skogteig på 14 daa. Området har ligget som et område som er båndlagt i påvente av regulering i kommuneplanen (jf 20-4, 1. ledd nr 4 etter tidligere pbl). Da saken ble fremmet for sluttbehandling i april 2011 la derfor rådmannen til grunn at området skulle sikres som grønnstruktur. Dette var lagt inn i kommunedelplanens kart og bestemmelser. Grunneier Vidar Strøm endret standpunkt og ønsket å utvikle barnehage med utgangspunkt i den tidligere regulerte barnehagetomta. Som beskrevet ovenfor ønsket HOP å legge ut dette området til barnehageformål, arealet ble økt til 7,5 daa for å sikre mulighetene for en god barnehagetomt med gode utearealer og gode adkomstforhold. Etterfølgende reguleringsplanarbeid vil avklare detaljer, som blant annet endelig utforming av tomta Endringen vil gi økt trafikk i Skolevegen. I kommende reguleringsplanarbeid må både adkomstforhold og trafikksikkerhet ivaretas, dette er også lagt inn i planbestemmelsene for området. Den foreslåtte endringen med en utvidelse med utgangspunkt i den tidligere regulerte barnehagetomta, anses å være forenlig med ønske om grønnstruktur i området. Det vil være arealer som kan nyttes til lek utenfor barnehagens åpningstid, dette må sikres gjennom Saksnr. 2009/ Side 12 av 16

13 utbyggingsavtale. I kommunedelplanen er det avsatt et større område med grønnstruktur rett nord for barnehagetomta. Kommunen har som nevnt en leieavtale med Vidar Strøm for en mindre del av dette arealet som 100-meter skog /nærfriluftsområde for skolen. Utvidelsen av boligområdet B4 vest for skolen på areal som tidligere var foreslått til barnehageformål gir en positiv effekt med mindre trafikk i Karlstadvegen/Børgevegen. Nye innspill fra høringsperioden mai - august 2011 Det vises til vedlagte høringsuttalelser og sammendrag av høringsuttalelsene med rådmannens vurderinger. Hovedtyngden av innspillene sammenfaller med tidligere uttalelser og er således vurdert tidligere. Borgen Grendeutvalg v/borgen Vel foreslår at boligområde B6 nord på Borgen i sin helhet settes av til grønnstruktur. Som beskrevet ovenfor er dette tidligere vurdert, det er konkludert med at området sør for Stordammen tåler en begrenset utbygging. Forslaget tas ikke til følge. Tilsvarende gjelder forslaget om vesentlige utvidelser av idrettsområdet vest for skolen. Dette er også vurdert tidligere i prosessen (se også beskrivelse nedenfor vedr mindre justeringer foretatt høsten 2011). Begge forslagene vil medføre behov for et nytt offentlig ettersyn dersom de ønskes tatt inn i planen. Tilsvarende gjelder også forslaget fra Borgen nærmiljøforum/borgen Vel om å legge den nye veglenken øst for butikktomta lengre øst. Dette vil også klart bryte med resultatet fra meklingen med Landbruksavdelingen hos Fylkesmannen i Oslo og Akershus (FMOA) jf meklingsprotokoll datert Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus Fylkeskommune mener at forslaget om lokalisering av barnehagetomta øst for skolen ikke i tilstrekkelig grad er utredet. Videre også at det skal søkes erstatningsarealer når arealer til lek omdisponeres jf Rikspolitiske retningslinjer for Barn og Unge. Videre har Fylkeskommunen også merknader til at utvidelsen av B4, dvs innlemmelsen av den tidligere barnehagetomta i boligområdet B4, ikke er tilstrekkelig utredet og vurdert. Etter rådmannens vurdering er dette tilstrekkelig ivaretatt jf vurderingene ovenfor. Det vurderes ikke nødvendig å gjøre endringer i planforslaget på bakgrunn av nevnte innspill. Etter merknad fra Akershus Fylkeskommune er retningslinje knyttet til hensynssone ved gravhauger på Oppen flyttet til planbestemmelsene. Ettersom det materielle innholdet her ligger i kulturminnevernlovverket vurderes det som mulig å gjennomføre denne endringen uten et nytt offentlig ettersyn. Det er også lagt inn en presisering i planbestemmelsenes 2, vedrørende krav om vurdering av kulturminnevernhensyn i forbindelse med bl.a. byggesaker. Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) foreslår ytterligere innskjerping av planbestemmelse vedrørende sikring av kvikkleire. Dette tas til følge. Videre også innspill fra Statens Vegvesen om at det i forbindelse med planarbeid for barnehage, skal vurderes behov for utbedringstiltak i krysset mellom Gamle Kongsvingerveg og adkomsten til hhv. skole og idrettsplass i planbestemmelsene. Statens vegvesens anbefaling om at det skal sikres gode interne gang/sykkelvegforbindelser mellom barnehage, skole og boligområdene er lagt inn i planbestemmelsene/retningslinjene for skole/barnehage og boligområdene. Justeringer høsten 2011 Som beskrevet tidligere i saken ble planforslaget fremmet for sluttbehandling i Herredsstyrets møte Herredsstyret utsatte behandlingen av saken og sendte saken tilbake til Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) jf HST-sak 70/11 den Rådmannen har i etterkant utarbeidet forslag til konkrete løsninger som kan gjennomføres for parkering og anleggelse av baner ved Borgen-hallen. Disse ble forelagt HOP i sak 254/11, den Saksnr. 2009/ Side 13 av 16

14 Hovedutvalgets vedtak er referert innledningsvis i saken. I det følgende gis enn kort beskrivelse av løsningen, for detaljer vises det til HOP-sak 254/11. Parkering Det daglige behovet til parkering for Borgen skole og Alfhallen er ivaretatt i planforslaget. Den tidligere basketballbanen er nå tatt i bruk til parkering. Det er utarbeidet en skisse (vedlagt, datert ) som viser at det er plass til i størrelsesorden permanente plasser i området mellom grusbanen og boligområdene i sør, i tillegg er det tegnet inn 50 midlertidige plasser nord for dette. Halvparten av disse på grusbanen (dette er en korrigering i forhold til tidligere opplysninger). I tillegg kan hele grusbanen nyttes til parkering ved større arrangementer. Videre kan parkeringen ved idrettsplassen syd for Gamle Kongsvingerveg nyttes dersom dette ikke er tilstrekkelig. Parkeringsområdene for en framtidig barnehage øst for skolen må også kunne brukes utenom barnehagens åpningstid. Ved større arrangementer må det uansett settes inn andre tiltak, som for eksempel bruk av parkeringsvakter. I skissen datert , er parkeringen lagt relativt nær grensen mot boligtomtene i sør. Det har vært signalisert at det vurderes om parkeringsplassene bør trekkes noen meter lengre nord. Det er kommet innspill fra naboene om at parkeringen bør legges minimum 5 meter fra grense. Det er utarbeidet en ny skisse datert som viser en slik løsning. Det tas ikke i denne endelig stilling til detaljer ved utforming i denne saken. Det skal også gjennomføres skjermingstiltak for naboene (beplantning, gjerde og lignende) på mellomliggende areal. I den videre utviklingen av området må det vurderes om det er aktuelt å lede gående/syklende fra vest mellom boliger og parkering eller mellom parkeringsplass og grusbane. Videre bør det vurderes om det er behov for nett eller lignende, mellom de permanente parkeringsplassene og områder for ballspill. Det er lagt inn krav i planbestemmelsene/retningslinjene om at dette må sikres i den etterfølgende prosess med planlegging og bygging. Mulighet for kunstgressbane En kunstgressbane tilpasset behovet på Borgen vil ha spilleflate på 64x100 meter, med sikkerhetssone blir bruttoarealet 72x110 meter. For beskrivelse av løsninger for en kunstgressbane beliggende i øst-vest retning direkte sør for hallen vises det til HOP-sak 254/11. Planforslaget som nå fremmes for sluttbehandling gir mulighet for en kunstgressbane i nord/sør-retning på området vest for ledningstraseen (spillvann/overvann mv). For å få sikringssoner mv er området avsatt til idrettsformål utvidet noe mot vest (se skisse datert , vedlagt). Skissen ivaretar også ønsket fra Borgen IL om å sikre muligheten for å plassere en friidrettsbinge (30x40 meter) i nord, samt to 5 er baner med bredde 25 meter inkl sikkerhetssone mellom grusbane og kunstgressbane. Minimumskrav til spilleflate for slike baner er 18x30 meter. Dette er baner som er relativt rimelige å opparbeide, de kan derfor ligge over ledningsnettet. For ytterligere detaljer vedrørende banene vises det til HOP-sak 254/11, behandlet den Det presiseres at det i denne saken kun vises hva som er nødvendige arealstørrelser, og at det ikke i denne saken tas stilling til om/når de skisserte tiltakene skal gjennomføres. For å opprettholde planforslaget med hensyn til arealfordeling mellom bolig og idrettsformål, er avgrensningen av området avsatt til idrettsformål begrenset i sør i forhold til tidligere planforslag. Dette er en arronderingsmessig bedre løsning for boligområdet enn planforslaget datert Saksnr. 2009/ Side 14 av 16

15 Område B6 Det er kommet inn merknader vedrørende det foreslåtte boligområdet Borgen Nord (B6). Dette ligger i nærheten av Stordammen og det verdifulle friluftsområdet nord for Borgen. Det har også vært bekymring om utbygging av området blir eksponert og vil endre Borgens karakter. Etter rådmannens vurdering kan hensynet til friluftsinteressene ivaretas selv om området utvikles og hensynet til silhuettvirkning kan ivaretas i forbindelse med detaljreguleringsplan for området. For å sikre gode stiforbindelser er det lagt inn som krav i planbestemmelsene at turvegforbindelsen mot Stordammen skal sikres i forbindelse med detaljregulering av Borgen nord (B6). Dette har samme juridiske gyldighet som inntegning i plankart, men gir større fleksibilitet i senere prosess slik at det kan finnes en ideell plassering. Det er også lagt inn krav om at traseen skal være tilstrekkelig bred for kjøring av løypemaskiner (6 meter iht. innspill) og (i størst mulig grad gis) sikres universell utforming. Alle justeringene foreslås etter innspillene som framkom og ble drøftet under befaring med representanter for Borgen IL, Borgen Vel og grunneiere den For boligområdet B6 skal grønnstrukturen og silhuettvirkning i området sikres i etterfølgende detaljreguleringsplanprosessen, dette sikres i planbestemmelsene/retningslinjene. Ytterligere kvalitetskrav til turvegtrasé legges til i kommunedelplanens bestemmelser. Ettersom endringene som er gjort høsten 2011 kun er marginale, har det ikke vært nødvendig å gjennomføre nytt offentlig ettersyn. Løsningene er sendt ut til berørte parter (grunneiere og naboer) og organisasjoner til uttalelse i brev datert , og er også tidligere forelagt representanter for Borgen IL, Idrettsrådet, Borgen Vel og representanter for grunneier under befaring Med unntak av nevnte henvendelse vedrørende avstand mellom parkeringsplass og tomtegrense (5 meter), og løypebredde (6 meter) er det ikke kommet inn uttalelser. Bruk av utbyggingsavtaler Herredstyret fattet den et prinsippvedtak om bruk av utbyggingsavtaler. Forslaget til kommunedelplan omfatter nye tiltak med tilhørende rekkefølgekrav. Det må sikres at disse har samme gjennomføringskraft. Bruk av utbyggingsavtaler og nødvendig henvisning til plan og bygningslovens 11-9 nr 2, samt forutsigbarhetsvedtaket, er lagt inn i 12 i planbestemmelsene i etterkant av det første offentlige ettersynet, og ble gjenstand for høring sommeren Innholdet i forutsigbarhetsvedtaket blir derved gjeldende som en del av kommunedelplanen for Borgen. Planperiode Rådmannen foreslår samme planperiode som dagens kommuneplan, dvs fram til Dette gir relativt god styring mht utbygging, samtidig som det legges til rette med utbyggingsarealer for en vekst som tettstedet kan absorbere og som vurderes som bærekraftig i forhold til naturgrunnlaget. Samme planperiode ble også lagt inn i forslaget til kommunedelplan for Nordkisa og foreslås også for kommunedelplan for Kløfta. Kommunedelplanen kan fases inn i kommuneplanen ved neste rullering, som trolig vil startes i Dette vil Kommunestyret ta stilling til i forbindelse med vedtak av planstrategi. Saksnr. 2009/ Side 15 av 16

16 Konklusjon På bakgrunn av de vurderinger som er gjort i saksframlegget anbefaler rådmannen at det foreliggende forslag til kommunedelplan for Borgen, jf plankart og bestemmelser datert , vedtas. Det vises til de relativt omfattende arealene som er avsatt til boligformål i planen. Begrensning av takt på utvikling av utbyggingsarealene må gjennomføres gjennom boligbyggeprogrammet. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2009/ Side 16 av 16