Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst

Transkript

1 OLIGSALGSRAPPORT Bygningsteknisk gjennomgang med - arealmåling - verdi- og lånetakst Alfred Eriksens veg 4 RAPPORTANSVARLIG: 9007 TROMSØ Verdi-Consult Tromsø AS Gnr 200 Bnr 2450 Marvin Bjarne Nyheim Kommune: 1902 Tromsø Dukvegen 27, Befaringsdato: Rapportdato: marvin@verdi-consultno Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk

2 Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno OM BOLIGSALGSRAPPORTEN Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et av disse forbundene Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser Låneverdien er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Boligsalgsrapporten Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport Klageordning Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende tilleggsmoduler Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler) Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Befaringen Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3 Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 1 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

3 Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f eks riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el anlegg, osv Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt Bruk av stikktakninger Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs uten forhåndskunnskap om objektet Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler" Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler Normal levetid er angitt generelt og ca i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier Det anbefales alltid å konsultere en El takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 2 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

4 Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Egne premisser Rapporten er utarbeidet med informasjon fra selgers egenerklæring Fuktsøk er utført med Tramex fuktindikator Tomt og tak var snødekt ved befaringen Rapporten er utført med visuell befaring og uten ingrep i byggverket Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at boligen var møblert og i bruk Møbler, innredninger, løsøre ol er ikke blitt flyttet på under befaringen Befaring Rekvirent: Heidi Kristin Hanevold Takstingeniør: Marvin Bjarne Nyheim NITO Takst Rapportansvarlig: Marvin Bjarne Nyheim Befaringsdato: Tilstede: Begge hjemmelshavere Eiendomsdata Hjemmelshaver(e): Heidi Kristin Hanevold/Torry Eriksen 2 Tomteareal: 353,3m Type tomt: Eiet Matrikkel: Gnr 200 Bnr 2450 Adresse: Alfred Eriksens veg TROMSØ Dokumentkontroll Forsikringsbevis Gammel takstrapport Grunnbokutskrift Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Andre opplysninger Eiers muntlige opplysninger om renoveringen som er utført Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser Byggesøknad er innlevert og godkjent for tilbygg av garasje og nytt inngangsparti Det er også planlagt takterrasse ovenpå hele tilbygget, noe som gjør at vindu i 2 etasje skulle skiftes til balkongsør Samme side av huset har gammel kledning og ikke tilleggsisolert utvendig Dette var planlagt tilsammen med tilbygget, men blir ikke utført før salget av boligen Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 3 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

5 Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab- ombygd år Enebolig Underskrifter Tromsø, Takstingeniør Marvin Nyheim Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 4 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

6 Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Bygg : Enebolig Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - arealer Etasje 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Kjeller et et Sum bygning Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) Kjeller Vaskerom, trappegang Teknisk rom, uinnredet oppholdsrom med bad 1et Stue, kjøkken 2et Stue, soverom, bad Sum alle bygg 2 Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 5 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

7 Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Kommentarer til arealberegningen Verditaksten er utført iht NITO`s regler og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger-2009 Arealene angis i hele m² (uten desimaler) for BTA og BRA Bruttoarealet begrenses av ytterveggers utside og/eller til midt i skilleveggen mot annen bruksenhet/fellesareal Bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger Bruksareal er bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger BRA for et plan/bruksenhet er P-ROM + S-ROM Arealene gjelder for tidspunktet oppmålingen fant sted En eventuell bruksendring av rommene kan være avgjørende for om rommet er primærdel eller sekundærdel Arealet er målt med laser på plassen og beregnet etter NITO,s anviste måleregler 10 m² av kjellerarealet er klassifisert som P-areal og omfatter bad og del av trappegang Resten av kjeller er klassifisert som S-areal Kommentarer til planløsningen Ved å ominnrede fra dagens romfordeling, vil det være hensiktsmessig å etablere flere soverom Dette vil sannsynligvis øken interre Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering Grunnundersøkelser ikke foretatt Vurdering TG: 0 Fundamenter antas være av betong Ingen synlige sprekker og sig ble registrert, noe som indikerer på stabile fundamenter Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger Vurdering TG: 2 Grunnmur av betong, utvendig slammet Innvendig slammet med Heydi Kjellergulv er støpt på nytt etter at isolasjon og armering ble lagt Det er også nedstøpt rør for vannbåren gulvvarme Gulvet er ikke finpusset og mangler også overflatebehandling Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 6 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

8 Drenering Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør Observasjonene er visuelle Vurdering TG: 1 Drenering er skiftet i senere tid Det ble samtidigt lagt skumplastisolasjon utvendig etter at veggene ble slammet Vortepapp er lagt, men mangler kantlist / tetting i overkant Tgrad 2 Normal levetid for drenering av moderne materialer er år Dette er avhengig av hvilke type drensmasser som er benyttet ved tilfylling Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå Vurdering TG: 1 Yttervegger av stående plank som både ut- og innvendig er isolert med 5 cm Totalt 10 cm Ny liggende bordkledning på 3 sider Kledningen mot sørvest er gammel og med stort behov av utskifting Isolering er ikke utført på utsiden mot sørvest Tak over inngangsparti er råteskadet og med stort behov av renoveringtgrad 3 Antatt normal levetid for kledning av trepanel er år Antatt normal levetid for maling er 5-12 år Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 7 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

9 Vinduer og dører Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet Vurdering TG: 0 De fleste vinduer er skiftet i senere tid til 2-lag energiglass Vindu i loftstue er ikke skiftet, da det var planlagt utbygging med takterrasse og altandør i samme åpning hvor nåværende vindu er plassert Ytterdør er gammel med stort behov av utskifting Tgrad 2 Innerdører av type malte profilerte Intervaller for utskifting av utvendige dører er fra 20 til 40 år Ved utskifting: Eldre dør og karm demonteres Ny dør monteres med nye fôringer, gerikter og fugetetning Bevaringsverdige dører repareres om mulig Antatt normal levetid for innvendige dører år Ved utskifting: Eldre dør og karm demonteres Ny dør monteres med nye fôringer, gerikter og fugetetning Bevaringsverdige dører repareres om mulig Intervaller for utskifting av vinduer er fra 20 til 60 år Intervaller for utskifting av vinduer er fra 20 til 60 år Ved behov av utskifting: Eldre vindu demonteres Ruter med PCB leveres til spesialmottak Nytt vindu monteres med nye fôringer, sålbenkbeslag, tetting og belistning Det anbefales å benytte vinduer som er ferdig overflatebehandlet Bevaringsverdige vinduer repareres om mulig Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjenglige steder Tilfeldige stikktakinger foretas Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende Vurdering TG: 1 Tak med sperrekonstruksjon Ca 20 cm isolasjon i flg eiere Det er ikke innspeksjonsmuligheter til loftet på grunn av meget lav takvinkel og dermed begrenset plass Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 8 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

10 Taktekking Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno TG: 0 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser Vurdering Stålplater med bølgeprofil fra 2008 Normal levetid på stålplater er år, men kan forkortes om ising og deformering av platene skjer Normal levetid for vindski/vannbord av tre er 10 til 20 år, avhengig av vedlikehold og klima Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust mm Vurdering TG: 0 Takrenner, nedløpsrør og beslag av stål fra 2008 ble montert samtidig med taktekke Normal levetid for renner, nedløp og beslag av stål er 25 til 35 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger Rekkverk kontrolleres Vurdering TG: 0 Yttertrapp av impregnert material Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke Tetthet og funksjon er ikke kontrollert For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale Vurdering TG: 1 Murt teglpipe som i senere tid er rehabilitert med innerrør Pipa er pusset og malt i kjeller 1etasje kledd med skiferstein Vedovn av nyere modell montert på glassplate i stue 1 etasje Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 9 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

11 Etasjeskillere Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige negative avvik Vurdering TG: 2 Etasjeskillere av trebjelkelag som er isolert med glava i senere tid Bedre isolering over murkrone i kjeller bør utføres Dette bør gjøres fagmessig for å unngå kuldebro og nedkjøling av gulvet i 1 etasje Rom under terreng Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt Vurdering TG: 0 Kjelleretasjen ligger under terreng Det ble ikke registrert fukt i gulv eller vegger Etasjen omfatter kjellerstue/oppholdsrom hvor det er planlagt og til dels forberedd for innredning av bad i del av rommet Avdelt rom som skal innredes til kombinert vaskerom og teknisk rom er under innredning, men blir sannsynligvis ikke ferdigstilt før eierskifte På generelt grunnlag anmerkes det at igjenkleing av murte flater i en underetasje/sokkel/kjeller er en risikokonstruksjon Med det menes å formidle at selv om det ikke blir påvist visuelle skader eller registrert høye fuktverdier ved måling, kan det likevel forekomme skjulte skader Det gjøres derfor oppmerksom på at ovennevnte arealer uansett ofte er en risikokonstruksjon med en del usikkerhetsfaktorer Dersom arealet skal benyttes som oppholdsrom, anbefales det på det sterkeste å ta kontakt med et godt kvalifisert fagmiljø for råd om utførelse Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 10 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

12 Bad, Bad 2 etasje Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Baderomsinnredninger vurderes Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vurdering TG: 1 Fliser på gulv og vegger Gulvvarme Downlights Servantskap + høyskap Dusjnisje med glassdører Fliselagt badekar Veggmontert wc Elventil Skittentøysjakt til vaskerom kjeller Rommet ble renovert 2007 Det ble ikke observert fukt på badet eller i omkringliggende rom ved søk med fuktindikator Antatt normal levetid for blandeventil år Antatt normal levetid for reduksjonsventil år Antatt normal levetid for tappebatteri år Antatt normal levetid for klosetter, badekar og servanter år Bad, Bad kjeller Vurdering Rommet er kun planlagt hvor det er forberedd med gulvsluk, avløpsrør, vannrør og strømtilførsel Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 11 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

13 Vaskerom Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet Ventilasjon på rommet kommenteres Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vurdering TG: 3 Rommet er under innredning men blir ikke ferdigstilt av nåvernde eiere Opplegg for vaskemaskin finnes Teknisk avdeling hvor varmepumpe og fordelingsskap for rør finnes Det ble observert vannrør som ligger mot yttervegg og er utilfredsstillende isolert Antatt normal levetid for blandeventil år Antatt normal levetid for tappebatteri år Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr Vurdering TG: 0 Innredning fra 2007 med malte profilerte fronter Integrert kjøl/fryseskap Opplegg for oppvaskmaskin Ventilatorhette av stål og glass Utkast gjennom vegg fra ventilator Benkeplate av eik heltre Barbenk med ekstra bred benkeplate Downlights Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert Vurdering TG: 1 Vegger: Malte plater, fliser, malt murpuss Gulv: Furu heltre, fliser, ubehandlet betong Tak: Trefiberplater med struktur På enkelte steder mangler listverk ved gulv og tak, noe som skal sluttføres før eierskifte Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 12 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

14 Innvendige trapper Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk Rekkverkshøyder er også vurdert Vurdering TG: 1 Trapp til 2 etasje skal de- og remonteres og ferdigstilles med rekkverk Trappene er originaltrapper som er nedslipt og delvis behandlet Rekkverk i kjellertrapp skal monteres før eierskifte VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter Vurdering TG: 0 Innvendige avløpsrør er av pvc Innvendige vannrør er av kobber Varmtvannsbereder integrert i varmepumpe Nåværende vvb skal demonteres Vann og avløpsrør fra gateplan til bolig er skiftet i senere tid Innvendig rør er skiftet, også i betonggulv kjeller er rør og sluk skiftet Antatt normal levetid for kobberrør er år Antatt normal levetid for avløpsrør i plast er 50 år Normal levetid for varmtvannsbereder, elektrisk, er ca 12 til 15 år Normal levetid for servant, klosett, badekar er 20 til 50 år Normal levetid for blandebatterier er 10 til 30 år Elektrisk anlegg Vurdering Elskap med automatsikringer, jordfeilbryter, hovedsikring/overbelastningsvern Skjult elektrisk anlegg Downlights i de fleste rom Trådløse strømbrytere Skulte rør for kabler til soroundanlegg i loftstue Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 13 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

15 Diverse utstyr Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard Vurdering TG: 0 Sentralstøsuger følger ikke med, men røropplegget er montert med uttak i alle tre etasjene Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget Vurderingene er basert på visuelle observasjoner Vurdering TG: 2 Der hvor det var synligt terreng inntil grunnmur, ble det observert utilfredsstillende fall fra grunnmur Det bør derfor påregnes å etterfylle løsmasser rundt muren etter at kantlist av grunnmurspappen og overpussing er utført Ideelt/anbefalt fall bør være 1:50 i 3 meters bredde fra grunnmur Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 14 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

16 Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Verdi- og lånetakst Spesielle forhold Utleieforhold Ja Nei Borett Ja Nei Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Ja Nei Særeie Ja Nei Har boligen Ja Nei livsløpsstandard Driftsutgifter pr år alle bygg Bto-inntekt årsleie (egenleie ikke vurdert) Reguleringsmessige forhold Området er regulert til boligformål og i hovedsak bebygd med eneboliger og mindre flermannsboliger Kommentarer til grunnboksblad (evt sameiekontrakt) Ingen heftelser er fremlagt eller tatt hensyn til ved utarbeidelse av takst Ingen servitutter er fremlagt eller tatt hensyn til ved utarbeidelse av takst For servitutter eldre enn fradelingsdato, som kan ha betydnig for denne eiendom, henvises til hovedbruket Tomt / område / miljø 2 Tomteareal (m ) Type tomt 343,3 Festet Punktfestet Eiet Beskrivelse Sørøstvendt tomt i lett hellende terreng Tomten er opparbeidet med plen Stablesteinsmur mot terreng ved biloppstillingsplass for 4 biler i flg eier Opplysninger om adkomst, vann og avløp Grei, singellagt atkomst fra offentlig veg Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 15 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund

17 Alfred Eriksens veg 4 Rapportansvarlig: Gnr: 200 Bnr: 2450 Dukvegen 27, marvin@verdi-consultno Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr Verdireduksjon -Hovedbygg 182 % kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr Samlet sum beregnede byggekostnader = kr Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr Sum beregnet teknisk verdi = kr Markedsanalyse Boligen ligger sentrumsnært med 5-10 min gange til sentrum, i flg eier Kort gangavstand til barnehage, barneskole, nærbutikk, teater mm God bussforbindelse og nært til holdeplass Med utgangspunkt i teknisk verdi og beliggenhet, er markedsverdien satt til følgende Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr Anbefalt låneverdi: kr Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av: Initialer: Side 16 av 16 NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund