Seljord kommune Arkiv: L13 Saksnr.: 2013/ Sakshand.: Frid Berge Direkte tlf.: Dato:

Transkript

1 Seljord kommune Arkiv: L13 Saksnr.: 2013/ Sakshand.: Frid Berge Direkte tlf.: Dato: Saksfr amlegg Utval Utval ssak Møtedato Plan, miljø og teknisk utval 70/ Detaljregulering Seljord S6 Fyrstegongs handsaming Saksdokument: Vedlegg: 1 Plankart 2 Planomtale 3 Føresegn 4 Referat fra møte med Seljord kommune Saksutgreiing : Plankontoret Hallvard Homme AS har på vegne av tiltakshavar Steinsrudvegen AS mfl. grunneigarar fremma ein privat reguleringsplan for område S6, Vekan. Formelt oppstartsmøte blei gjennomført den 14. juni 2013 og varsel om oppstart blei annonsera Seljord kommune har i vedteken kommunedelplan for Seljord sentrum satt krav om felles plan for heile teigen S6. Kommunen ynskja at teigen fsk (kollektivterminal) skulle inngå som ein del av planforslaget, noko forslagstiljar har vert positiv til. Telemark Fylkeskommune og Statens vegvesen har vært delaktig i planarbeidet etter at fsk blei ein del av reguleringsarbeidet. Innkomne merknader er omtala i planomtala kapittel 3.3 og er i fleire møter diskutera med alle involverte grunneigarar og offentlege mynde. Planforslag Forslag til detaljreguleringsplan for S6 legg til rette for bygging av ny kollektivterminal, næringsbygg, bustad i kombinasjon med detaljvarehandel/dagligvare og forsamlingshus. Planen skal erstatte delar av gjeldande reguleringsplan Plankart II, del av Seljord sentrum vedteke i 2002 og endra ved fleire tilhøve, seinast i Hovudgrunnen til at planen endrast er at gjeldande plan ikkje opnar for etablering av daglegvarehandel i området. I planforslaget er trafikkareal/parkering og grønstruktur regulert på eit detaljnivå som låser areala til dette føremålet, medan byggeområda er mindre detaljrike slik at utbyggar kan stå meir fritt i utforming av sine respektive teigar. Planforslaget er skildra i vedlagte planomtale, som omfattar ROS.

2 Planprosess I tråd med varsel om oppstart av reguleringsarbeidet for S6 har plankontoret Hallvard Homme AS på oppdrag frå Steinsrudvegen AS drive planarbeidet. Undervegs i planarbeidet har det vert gjennomført ei rekke særmøte mellom planleggjar og ulike av dei aktive partane i reguleringsprosessen. Det har vært gjennomført 3 fellesmøte med alle aktørar innafor planområdet. Det er lagt til rette for medverknad for alle partar, sjølv om planleggjar har hatt særmøter som ikkje alle grunneigarar er invitera med i. Seljord kommune har vært deltakande i fleire møter representert ved plan- og utviklingssjefen. Kommunens deltaking har vært naudsynt då det var viktige grep som måtte avklarast på eit tidleg tidspunkt i prosessen. Dette gjaldt fyrst og fremst tilhøve til tilkomstvegar inn i planområdet. Prosessen rundt dette er utførleg omtala under kapittel 3 i planomtala. Kva som var planlagd fyre planprosessen starta opp og resultatet som nå leggjast fram er endra, frå planar om kjøpesenter til detaljvarehandel/daglegvare og forretning i fleire byggetrinn. Dette er omtala under kapittel 4 i planomtala. Krav om felles plan i KDP har gjeve planleggjar ei utfordring då det har vore vanskeleg å få alle grunneigarar og aktørar til å samlas om viktige grep i planområdet. Dette gjeld tilkomstvegar, utforming av kollektivterminal, interne gangvegar og parkdrag. Innspel på møter har blitt lytta til og planleggjar har prøvd å imøtekomma dei alle fleste merknadane frå alle partar. Til tross for dette er planforslaget ikkje støtta av alle aktørar i området og det er blitt varsla at det vil fremmast alternative løysningar i høyringsfasa, jamfør vedlegg 4 (Referat frå møte med Seljord kommune). Tilhøve til overordna plan Detaljreguleringsplan for Seljord sentrum S6 dekker heile teigen S6, fsk og Gp4 langs Bygdåråi i samsvar med gjeldande Kommunedelplan for Seljord sentrum (KDP). Det er stilt krav i rekkjefylgjeføresegna at det skal framforhandlast utbyggingsavtale med Seljord kommune fyre det kan gjevast rammeløyve for tiltak i planområdet. Dette for å sikre ein heilskapleg utbyggingstakt på infrastruktur og grønstruktur i planområdet. Kommunen har varsla i siste fellesmøte at det er ynskjeleg med ein samla utbyggingsavtale med alle grunneigarane i planområdet. Planforslaget som er fremma er stor grad i tråd med overordna plan og legg opp til eit utnytting på 30% BYA. Dette er ikkje inkludera parkering. Det er ikkje opna for bustadføremål i planområdet i gjeldande KDP, men kommuneadministrasjonen har uttrykt i møter at ein kan søkje dispensasjon for dette da kommunedelplanen er under rullering samt at det behov for fleire og varierte bustadformar i sentrum. Vurdering Planforslaget er godt gjennomarbeidd på dei fleste områder og er grundig drøfta med alle interessentar i planområdet. Kravet Seljord kommune har satt til felles plan er imøtekomme med planforslaget, men det har ikkje lukkast å oppnå einigheit mellom alle grunneigarar i planområdet. Kommunen har i fleire møter bedt dei ulike aktørane om å kome saman og bli einige om overordna grep i planområdet, slik at planen som fremjast er i tråd med dei overordna føresegna i KDP, samt at planen vil kunne gjennomførast. Sjølv om det ikkje har lukkast grunneigarar å kome til einigheit har kommunen vurdert det slik at planforslaget skal fremmast for politisk utval. Det er no opp til planmyndigheita og vurdere om planen skal sendast på høyring og om forslaget som fremmast er i tråd med den utviklinga Seljord kommune ynskjer for området. Samla sett har kommune fleire valmoglegheiter når ein skal handsame private reguleringsplanar. Kommunen kan fremme alternative forslag og gjere endringar i private

3 reguleringsforslag fyre planen sendast på høyring og offentleg ettersyn. Rådmannen rår til å endre rekkjefylgjekrava for å sikre ein god utbygging av infrastruktur. Planen som er fremma har karakter som ein områdereguleringsplan meir enn ein detaljreguleringsplan, reint sett bort i frå infrastruktur, som veg, g/s-veg, parkering og grønstruktur. Grunngjevinga for den lite detaljrike planforslaget er at tiltaka i kvart utbyggingsområda på noverande tidspunkt ikkje er klart. Planar som ikkje er detaljera krev meir av kommunen når ein skal gje rammeløyve for tiltak. Dette let seg gjera, men krev at planen har omfattande og retningsgivande føresegn for kva som ein tillèt å byggje i området. For å sikre ein heilskapleg utbygging med eit fungerande sentrumsføremål bør ein sette sterkare og meir spissa krav til materialval/ utforming enn det som gjeng fram av føresegna. Rekkjefylgjekrav Planen sett ein del rekkjefylgjekrav som er naudsynt då det er lagt opp til fleire byggetrinn i planen. Dette gjeld infrastruktur, g/s-veg og utbyggingstakt, samt opparbeiding av park og uteopphaldsområder. Utbygging av infrastruktur m.m. er med rekkefylgjekrava fordela mellom dei ulike teigane, noko som kan gjere at utbyggingstakten av planområdet vil få konsekvens for utbyggingstakten av infrastrukturen. Dette er ikkje ein ynskeleg situasjon, då trafikktryggleiken kan bli svekka av for lite opparbeida g/s-veg og lite oversiktleg infrastruktur. Krav om ferdig framforhandla utbyggingsavtale med kommunen, fyre rammeløyve kan gjevast, er også ein del av rekkjefylgjekrava. Utforming av bygg/anlegg/konstruksjonar Planen har felles føresegn for teknisk gjennomføring av tiltak i planområdet. Desse er grundig gjennomarbeida og i tråd med kommunedelplanens krav om dokumentasjon. Under kapittel 1.5 Busetnad og anlegg er det fleire underpunkt som gir føresegn til kvar delteig i planområdet. Det er lagt opp til ei maksimal utnyttingsgrad tilsvarande 30% BYA for kvar teig. Det som sett krav til utforming er fylgjande punkt under kap e) felles føresegn: Det skal vere høg kvalitet i utforming og materialbruk. Dette kravet kan vere tilstrekkeleg for å sikre ei heilskapleg utforming, men for å sikre dette legger planen opp til at alle bygningstiltak skal vedtakast av planutvalet i Seljord kommune. I KDP er det satt ei maksimal mønehøgde på 13,2 meter. Planforslaget føresegn tillat denne høgda i alle teigane Bbf1, Bbf2, Bbf3, Bbf4 og Bbfk1. Tillat høgda kan bli ei utfordring for eksisterande busetnad, når område elles skal lyftast til flaumsikkert nivå på om lag 1-2 meter. Konsekvensane av dette bør difor synleggjerast på 3D modell for å sikre at dette ikkje gir for stor påverknad på tettstaden elles. Bustadføremål KDP Seljord sentrum opnar ikkje for bustadføremål i planområdet. Seljord kommune er i ferd med å rullere kommunedelplanen og ynskjer i rulleringsprosessen å vurdere bustader i teig S6. Forslagstillar ynskjer med bakgrunn i dette dispensasjon frå noverande KDP Seljord sentrum for å få heimel til bustadføremål. Bustadpolitisk plan har lagt klart opp til ei strategi for arealbruk i sentrum. Tekst henta frå planen: Seljord kommune skal sjå heile arealet i KDPSS under eitt, samt ta eit overordna grep om bruk og forvaltning av areal sett av til bustadføremål. Kommunen vil leggje til rette for bustadutvikling som best mogleg forvaltar arealbruken i område med offentlege og private teneste- og servicetilbod. Fortetting, utvikling av nye bustadfelt og variasjon i bustadmarknaden skal skape eit meir robust og fleksibelt samfunn. Form, funksjon og plassering skal vurderast opp mot ei heilskapleg og berekraftig samfunnsutvikling. Nye bustadområde Kommunen skal prioritere områda som er sett av til bustadføremål i KDPSS for framtidige bustadområde. Ein skal likevel sjå moglegheiter i framtidige bustadområde som ikkje er sett av i KDPSS. Nye bustadareal som er sentrumsnære skal ivaretakast i rullering av KDPSS. Fortettande bustadalternativ/ sentrum Kommunen skal leggje til rette for utskilling av tomter i regulerte område i sentrumskjernen. Bygging av tomannsbustad, rekkjehus og mindre leilegheitkompleks i nye og eksisterande

4 bustadareal innafor sentrumskjernen må prioriterast. I områda utafor sentrumskjernen bør det fokuserast på einebustad. Bustadpolitisk plan er kommunen viktigaste styringsverktøy for bustadutviklingen og med heimel i denne rår Rådmannen at det gis dispensasjon til bustadføremål i reguleringsplan for S6. Omfang av utbygging i seinare trinn Planen legg opp til at det kan skje utbygging i fleire trinn innanfor fleire av teigane. Dette er ikkje ein ynskja situasjon i ein detaljreguleringsplan, men kommunen ser behovet for at eit område av ein slik størrelse må kunne byggast ut i fleire trinn. Under krav til utforming og handtering i Felles føresegn punkt b. har ein hatt fokus på å sikre at delar av planområdet ikkje skal frem stå som eit anleggsområde i dei ulike byggetrinna. b)ved tiltak på delar av føremålsteigen skal ubrukt areal opparbeidast til mellombels bruk i tråd med dokumentasjon i søknaden om tiltak. Parkering Planforslagets føresegn til parkeringsareal er i tråd med gjeldande reguleringsplan: Det gjeld følgjande minimumskrav til parkeringsareal, opparbeidd på tomt eller felles parkeringsplass: Bustad: 2 biloppstillingsplassar og 2 sykkelparkeringsplassar per bueining. Forretning: 1 biloppstillingsplass pr. 25 m² bruksareal Kontor: 1 biloppstillingsplass pr. 50 m² bruksareal. Lager: 1 biloppstillingsplass pr. 100 m² bruksareal. Produksjonsverksemd/verkstad: 1 biloppstillingsplass pr. 30 m² bruksareal. Som eit tillegg til desse krava er det stilt krav for dei fleste teigane at minimum 5% av alle parkeringsplassar skal ha ladestasjon for el-bilar. Vegstruktur Dei fleste internvegar og g/s-vegar i område er regulert som offentleg eigarform. Vegen som gjeng frå Vekanvegen og inn i planområde (Sk2), samt g/s-veg Sgs10-13 er regulert til privat eigarform etter ynskje frå grunneigar. Denne vegen vil likevel få same krav til opparbeiding. Vegar skal asfalterast eller på annan måte leggjast fast dekke på. Vegbreidda skal samsvare med breidder på plankartet. Føremålet omfattar køyrebane og skulder. For detaljert utforming skal handbok N100 - veg og gateutforming, utgjeve av Vegdirektoratet 2014, leggjast til grunn. Kollektivterminal og offentleg parkering I planforslaget er kollektivterminalen utforma som ei snudråpe med avkøyring som X-kryss i Ingrid Slettens veg, vis à vis eksisterande avkøyring for tungtrafikk til Shell. Dråpa har to midtøyer: ei større midt øy til snøopplag og ei avlang øy som plattform. Vest for trafikkarealet ligg hovudplattforma, som støytar direkte mot servicebygget og tilgrensande gangstrafikkareal. På denne måten dannast eit stort, samanhengande trafikksikkert område til plattform og uteopphald. Kollektivterminalen får ein struktur som ein møteplass. Parkering til kollektivterminalen er lagt til sørsida av terminalen, med køyretilkomst frå Steinsrudvegen. Det er 30 p-plassar her, inkludert 2 HC-plassar. 10 av parkeringsplassane skal ha ladestasjon for el-bilar. Begge områda er regulera til offentleg eigarform. Dette betyr at kommunen, fylkeskommunen eller anna offentleg etat må løyse inn (ekspropriasjon) arealet jmf. Pbl. 15-2, når reguleringsplanen er vedteken om grunneigar krev dette. Seljord kommune har i planprosessen gjeve uttrykk for at kollektivterminal er ein fylkeskommunal oppgåve og at erverving av grunn og opparbeiding av kollektivterminalen er Telemark fylkeskommune oppgåve. Telemark fylkeskommune har ikkje sagt seg eining i dette. Denne utfordring er difor ikkje løyst og må avklarast i forhandlingar om kommuneavtale og utbyggingsavtala.

5 ROS Grunnlag for analysen er planomtale for reguleringsplan, analyser og innkomne merknadar under planprosessen. ROS- analysen er utført i medhald av DSBs rettleiar Samfunnssikkerhet i arealplanlegging- Kartlegging av risiko og sårbarhet (revidert utg. jan 2010). Analysen er basert på kjent kunnskap. Flaumsonekart for Seljord sentrum er brukt. Heile planområdet er utsett for 200 års flaum. Det er snakk om både flaumvatn frå Bygdaråi og flaumvasstand i Seljordsvatn. Tiltak er ivareteken i felles føresegn om at byggegrunn må fyllast opp til flaumsikkert nivå fyre igongsetjingsløyve kan gis. Ut frå ei total vurdering av sannsyn og konsekvens, synast det samla sett å vere lite sannsyn for risiko knytt til de omtalte faktorar; Flaum, skred/ras, forureining, ekstrem nedbør, sterk vind, trafikkulykker, farlege stoff og dermed liten konsekvens forbundet med tiltaket. Der kor ROS analysen har avdekka anna risiko har det blitt satt krav til tiltak og sikring i føresegn og rekkjefylgjekrav. Dette gjeld for LPGanlegget på eigedom 45/240. Biologisk mangfald Skog og landskap syner nesten heile området som dyrka mark med noe innslag av uproduktiv lauvskog. Bygdaråi som er del av planområdet er ein del av eit verna vassdrag. Vernegrunnlaget for åi er store kulturminneverdiar. Åi er ein del av området mellom Flåvatn og Seljordsvatnet. Naturmangfoldlovens 8 er vurdert ut frå informasjon henta frå Naturbase, Artsdatabankens artskart og andre tilgjengelege baser. Planen vurderast ut ifrå desse registreringane å ha oppfylt krava i Naturmangfoldlova 8. Barn og unge, rørslehemma og eldre Planforslaget legg opp til ei infrastruktur, som tek omsyn til myke trafikantar. Fleire g/s-vegar, grøntområde og parkar med leikefunksjonar vil ved ferdig utbygging gje betre kår for barn, unge, rørslehemma og eldre. Planforslaget vurderast til å ha positiv konsekvens for desse gruppene. Universell utforming Planforslaget sikrar tilgjenge for alle til alle bygg og anlegg. I tillegg skal utandørs opphaldsareal vere universelt utforma. Grunntilhøve Grunntilhøva er vurdert i samband med ROS. Det har her ikkje blitt avdekt problematiske grunntilhøve. I fellesføresegn punkt d) stiller krav om geoteknisk dokumentasjon i samband med søknaden om rammeløyve. På denne måten vil kommunen ha høve til å sikre god fundamentering av bygget. Samstundes vil tiltakshavarar kunne fokusere på konkrete utfordingar og løysingar, i staden for å sjå på ein rapport for heile planområdet, som tek for seg generelle utfordringar og løysingar. Dokumentasjonskravet i føresegnene sikrar dermed ein høgare kvalitet i sluttproduktet, samt at det flytter kostnader for utbygginga nærare inntektstidspunktet på ei tidsakse. Sentrumsføremål/tettstadutvikling Planforslaget vil føre til auka aktivitet sør for Steinsrudvegen. Ved full utbygging vil busetnaden i denne delen av Seljord eksponere bygda sterkare mot E134 enn det er tilfelle i dag. Dette vil ha effekt på avkøyringar frå stamvegen og for trafikken innover Ingrid Slettens veg. Næringsaktiviteten vil dermed vere attraktiv for bilbaserte kundegrupper. Samstundes styrkast gang- og sykkelvegar langs Ingrid Slettens veg, mot Granvin og Dyrskuplassen. Lokalisering av nytt regionalt kollektivknutepunkt vil bidra til auka myk ferdsle og medføre fleire folk i sentrumsutviding. Aktivitetstilbodet i området vil vere attraktiv for ulike grupper til nærrekreasjon og møte. Det å tillate bustadføremål vil styrke tettstadsutviklinga på ein positiv måte. Krav til opparbeiding av leikeareal, møteplassar og parkar vil gje området eit sentrumspreg utover handelsmarknad og service. Kulturminne

6 Telemark fylkeskommune har gjennomført arkeologisk førehandsundersøking. Rapport datert 14. februar 2014 føreligg og konkluderer med at planforslaget er ikkje i konflikt med automatisk freda eller nyare kulturminne. Konklusjonen blei til etter ei forenkla sakshandsaming etter lov om kulturminner, der kokegrop med ID og kullgroper med ID og blei grave ut og dermed fjerna. Oppsummering Planforslaget er for lite detaljera til at ein kan ved planhandsaming sjå korleis område vil sjå ut når planens intensjonar er oppfylt. Det er eit sjansespel å tillate ein plan i eit så viktig område for utviklinga av Seljord, utan å sjå klart kva som kan bli realitetar på plankartet. Føresegna gir ei retning, men vil vere til ein kvar tid open for tolking av viktige spørsmål knytt til materialval, byggjehøgder og utforming av byggesakshandsamar i kommunen. For å sikre ein heilskapleg utbygging med eit fungerande sentrumsføremål kan ein sette sterkare og meir spissa krav til materialval/utforming enn det som gjeng fram av føresegna. Rådmannen rår planutvalet til å ta ein diskusjon på dette i møtet. Planforslaget legg opp til at alle rammeløyver skal vedtakast av Plan, miljø og teknisk utval slik at ein sikrar ein heilskapleg og estetisk utforming av busetnaden. Det er ikkje ynskjeleg at infrastrukturen i planområdet skal byggjast ut i fleire trinn. Det bør vurderast at det ikkje skal vere tillate å gje rammeløyve fyre ein har sikra opparbeiding av infrastrukturen i heile området S6, (gjeld ikkje kollektivterminal fsk). Dette er viktig å sette klart krav om dette i rekkefylgjekrava, då det er desse kommunen kan forhandle om i ei utbyggingsavtale. Rekkjefylgjekrava for kvart utbyggingsområde, utover krav til opparbeida infrastruktur bør stå fast som føreslege i planforslaget. Rådmannen føreslår at planens rekkjefylgjekrav endrast frå forslagstillars slik det gjeng fram av punkt under: Rekkjefylgjeføresegner Rammeløyvefor tiltak i Bbf1-4, Bbfk1,Bvs,Bfk1&2og Bfi Rammeløyvefor tiltak i planområdetskalikkje gjevastføre: utbyggingsavtal er inngått mellomseljordkommuneog partaneinvolvert planområdet infrastruktur,(va,veg,g/s-vegm. ljossetting)er sikraopparbeida.spesifisertgjelddette: o_sk1og o_skgser ferdigopparbeidafram til alle køyre- og gangtilkomstari dei ulike teigane. o_sgs1,2,4,5,6,7,8,9og 15 er ferdigopparbeidai samsvarmed kravi føresegna Rådmannen si tilråding: Rådmannen rår Plan, miljø og teknisk utval til å fatte fylgjande vedtak: Detaljreguleringsplan for Seljord sentrum S6 får dispensasjon for bustadføremål og vert lagt ut til offentleg ettersyn, jf. PBL 12-10, først etter at fylgjande punkt er endra og framlagd. 1. Rekkjefylgjekrava endrast etter Rådmannens forslag 2. Konsekvens av føreslegen byggjehøgde og endring av grunnhøgde for omliggande busetnad må synleggjerast på 3D modell. Handsaming i Plan, miljø og teknisk utval Habiliteten til Dag Svartdal vart teken opp til drøfting fordi arb.gjevar til Svartdal er ein av initiativtakarane til reg.planen. Dag Svartdal vart ikkje erklæra inhabil. Avrøysting: Samrøystes vedteke.

7 Vedtak: Detaljreguleringsplan for Seljord sentrum S6 får dispensasjon for bustadføremål og vert lagt ut til offentleg ettersyn, jf. PBL 12-10, først etter at fylgjande punkt er endra og framlagd. 1. Rekkjefylgjekrava endrast etter Rådmannens forslag 2. Konsekvens av føreslegen byggjehøgde og endring av grunnhøgde for omliggande busetnad må synleggjerast på 3D modell. Vedtak i Plan, miljø og teknisk utval Habiliteten til Dag Svartdal vart teken opp til drøfting fordi arb.gjevar til Svartdal er ein av initiativtakarane til reg.planen. Dag Svartdal vart ikkje erklæra inhabil. Avrøysting: Samrøystes vedteke. Vedtak: Detaljreguleringsplan for Seljord sentrum S6 får dispensasjon for bustadføremål og vert lagt ut til offentleg ettersyn, jf. PBL 12-10, først etter at fylgjande punkt er endra og framlagd. 1. Rekkjefylgjekrava endrast etter Rådmannens forslag 2. Konsekvens av føreslegen byggjehøgde og endring av grunnhøgde for omliggande busetnad må synleggjerast på 3D modell. Utskrift til: