DETALJREGULERINGSPLAN FOR AMFENES, GNR/BNR 24/9, 13, 14, 59, 60

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR AMFENES, GNR/BNR 24/9, 13, 14, 59, 60 Forslagsstiller: Leif Hübert jr. 27. juni

2 Innhold Innledning 3 Historikk 4 Oppstart av planarbeidet 4 Beskrivelse av planområdet 6 Beskrivelse av planforslaget Amfenes 6 2

3 INNLEDNING På vegne av Leif Hübert er det utarbeidet forslag til reguleringsplan for Amfenes på Amfeneshalvøyen i Søgne kommune. Formålet med reguleringsplanen er primært å tilrettelegge for oppføring av nye boliger, ny avkjørsel, privat småbåthavn (lang og sjø), friluftsområde og spesialområde (naturområde). Tiltakshaver er Leif Hübert, Amfenesveien 134, 4640 Søgne. Leif Hübert har engasjert rådgivende ingeniørfirma ViaNova Kristiansand AS, Skippergt. 2, Postboks 541, 4665 Kristiansand, til å utarbeide reguleringsplanen. Prosjektansvarlig og kontaktperson hos ViaNova Kristiansand er Even Fallan Lorentsen. Arkitektfirmaet Arkitema K/S, København v/ kreativ leder Dorthe Keis har utarbeidet et illustrasjonsutkast til bebyggelse og det er utarbeidet modell. Sivilingeniør Harald Hertzberg er teknisk rådgiver for prosjektet. Figur 1: Flyfoto av området 3

4 HISTORIKK Planen ble fremlagt Plan- og miljøutvalget i Søgne kommune den 27. august Flertalet i utvalget vedtok da å utsette reguleringsplanbehandlingen inntil kommundelplanen for Amfeneset var ferdig behandlet. Kommunedelplanen var ikke ferdig behandlet/vedtatt vinteren 2011 og tiltakshaver tok da kontakt med Plankontoret Hallvard Homme A/S for å få planen fremmet på nytt. Spørsmålet om fornyet behandling ble behandlet av plan- og miljøutvalget i sak 52/11 den 4. mai 2011 og vedtok utleggelse under forutsetning av at plankart og bestemmelser tegnes om og rettes opp etter ny plan- og bygningslov. Det er på bakgrunn av dette Plankontoret Hallvard Homme A/S på vegne av tiltakshaver Leif Hübert framstiller planen på nytt, plandok. datert 27. juni OPPSTART AV PLANARBEIDET Oppstart av planarbeid ble varslet med annonse i avisene Fædrelandsvennen og Søgne- og Songdalen Budstikke , samt brev til grunneiere, naboer, aktuelle offentlige etater og organisasjoner. Det ble varslet at hensikten med planarbeidet var å legge til rette for boliger med tilhørende infrastruktur. Det kom inn 3 merknader til oppstartsmeldingen. 1. Fylkesmannen i Vest-Agder, v/ miljøvernavdelingen, datert Vest-Agder Fylkeskommune, v/ regionalavdelingen datert Norsk Sjøfartsmuseum, datert Merknader fra Fylkesmannen i Vest-Agder, datert mottatt : Fylkeskommunen skriver at det i kommuneplanen fra 2002 er området avsatt til eksisterende byggeområdet, med krav om bebyggelsesplan. I ny kommuneplan vedtatt 2007 er det forutsatt at det skal utarbeides kommunedelsplan for Amfeneset. Dette planområdet er igangsatt. Miljøvernavdelingen har den kommet med merknader til oppstartsmelding og planprogram. Det forutsettes at planarbeidet s kjer i samsvar med de nasjonale føringer i St.meld. nr. 26 ( ), (regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand), vedr stans av nedbygging i 100-metersbeltet langs sjøen. Det oppfordres til å føre streng praksis ved behandling av plansaker og dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Miljøvernavdelingen forutsetter at ytterligere utbygging i 100-metersbeltet langs sjøen og tiltak ut i sjøarealene burde unngås. Hvis ikke måtte avdelingen vurdere å reise innsigelse. Dette gjelder også ved tiltak eksponert i landskapet ut mot sjøen. Miljøvernavdelingen gir råd om at planarbeidet avsluttes, og at arealbruken i området først blir avklart i forbindelse med det pågående kommunedelsplanarbeidet. Tiltakshavers kommentar: Planområdet er allerede i eksisterende arealdel i kommuneplanen avsatt til boligområde - nåværende. I forslaget til reguleringsplan legger kun til rette for etablering av kun ett nytt bolighus innenfor 100-metersbeltet. Denne boligen kan bygges med to etasjer, hvor kjelleretasjen for det meste legges under bakken. Boligen trekkes godt inn fra sjøen, og blir ikke liggende nærmere sjøen enn eksisterende 4

5 boliger på Amfeneset. Eksisterende vegetasjon innenfor planområdet, samt Amfenesheia og fjellet Varen, vil skjerme silhuett virkning av det nye bolighuset. Boligen legges godt ned og inn i terrenget. Med dette blir boligen lite eksponert i landskapet ut mot sjøen. Innefor planområdet eksisterer to bolighus. Det legges ikke opp til videre utvidelse av boligformål ut mot sjøen på disse eiendommene. Ettersom planområdet har planstatus boligområde nåværende, er det ønskelig å fortsette reguleringsarbeidet i planområdet. Merknader fra Vest-Agder Fylkeskommune, v/ Regionalavdelingen, datert mottatt : Fylkeskommunen anbefaler å stille planarbeidet i bero inntil en vedtatt kommunedelsplan for Amfeneset er vedtatt. Fylkeskommunen minner om at det skal utarbeides en beskrivelse av hvordan barn og unges interesser vil bli ivaretatt i planarbeidet. Det må sikres tilgang på areal som attraktive og sikre for barn og unge i ulike aldersgrupper. Eventuelt rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeidelse av arealer før boliger ferdigstilles. Området ligger innenfor 100-metersbeltet langs sjøen, og i brev fra Miljøverndepartementet av , varsles det en innskjerping av plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen. Byggeforbud skal gjelde som en retningslinje for planlegging i disse områdene. Det vises til uttalelser datert i forbindelse med oppstartsmelding av kommunedelsplanen for Amfeneset, hvor det varsles innsigelse til bygging i 100- metersbeltet. Terrenget er svært kupert og skråner bratt ned mot sjøen, og eventuell bebyggelse her vil bli liggende svært eksponert og medføre at det bebygde preget langs sjøen forsterkes. Det må derfor påregnes at det vil bli vurdert innsigelse. Fylkeskonservator ønsker å foreta en befaring i planområdet for å vurdere behovet for eventuelle arkeologiske registreringer Tiltakshaver må ta kontakt for å avtale tidspunkt for befaring. Kontaktperson er arkeolog Snorre Haukalid. Norsk Sjøfartsmuseum er kontaktet, og uttalelse vil bli ettersendt. Oppstartsmeldingen vil bli referert ved første anledning i fylkeskommunens hovedutvalg for næring, samferdsel og miljø (NSMutvalget). Tiltakshavers kommentar: Det vil bli utarbeidet en beskrivelse for barn og unge. Merknad vedrørende oppstart av kommunedelsplan for Amfeneset og 100- metersbeltet, vises det til kommentar til brev fra Fylkesmannen i Vest-Agder. Det vil bli tatt kontakt med fylkeskonservator vedr befaring i planområdet. Brev fra Norsk Sjøfartsmuseum er mottatt og kommentert nedenfor i eget avsnitt. Merknader fra Norsk Sjøfartsmuseum, datert mottatt : Norsk Sjøfartsmuseum skriver at det må utføres en marinarkeologisk registrering dersom planen omhandler mudring, graving, utfylling, moringer, pæling eller annet. Hensikten er å avklare nevnte inngrep kan skade fredede eller vernede kulturminner. Kostnader bæres av tiltakshaver. Det er hensiktsmessig å gjennomføre registrering så tidlig som mulig, men ikke før det er avklart hvilke inngrep planen vil åpne for. Norsk Sjøfartsmuseum ber om å få sendt over 1. utkast av reguleringsplan til uttalelse når den foreligger. Tiltakshavers kommentar: Merknaden til Norsk Sjøfartsmuseum tas til etterretning, og 5

6 blir fulgt opp når eventuelle tiltak i sjø er avklart. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Avgrensning av planområdet: Amfenes ligger helt sør-vest på halvøyen Amfeneset, ned mot Langviga. I arealdelen til kommuneplanen er planområdet avsatt til Byggeområde - nåværende. Planområdet omfatter eiendommene gnr/bnr 24/9, 14, 60 og gnr/bnr 24/13, 59. Topografi, naturgitte forhold, kulturminner med mer: Planområdet består av eksisterende boligtomter med opparbeidet hage, ubebygd boligtomt og etablert privat veg. På ny boligtomt B1 er det kratt og små skogbevokst koller som strekker seg fra ca. kote 2 til kote 21. Boligtomt B2 består av eksisterende boligtomt som omfatter tilnærmet flat opparbeidet hage, med skråning ned til sjøen mot sør og vest. Det er etablert to brygger på eiendommen. Boligtomt B3 består av eksisterende bolig og garasje med hage, og noe naturtomt i mot nord og øst. Det er etablert brygge på eiendommen. Tilgrensende områder mot nord består av hytteområder, og er ellers omsluttet av landbruksområde. Mot vest og sør av planområdet avgrenset av sjøen. På den nye boligtomten B1 er terrenget meget bratt mot sør ned til sjøen. I kulturminnebasen Askeladden er det ikke registret automatiske fredete kulturminner. Tilstøtende LNF-områder mot øst og mot nord egner seg godt til allsidig lek og rekreasjon for små og store barn. Området har gode forutsetninger for et godt bomiljø. Overordnede planer: I arealdelen til kommuneplanen for perioden , er området avsatt til Boligområder - Eksisterende. Det er ingen tilstøtende regulerings- eller bebyggelsesplaner. Det er påbegynt kommunedelsplan for Amfeneset. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET AMFENES Reguleringsplan forutsettes å inneholde følgende: - Oppføring av en enebolig med kjeller (som i hovedsak ligger under terrengoverflaten) og hovedetasje på tomt B1 (gnr/bnr 24/14, 60). - Legge til rette for nytt anneks på en etasje på boligtomt B3 (gnr/bnr 24/59). - Ny atkomst fra privat veg inn til boligtomt B1. - Anlegge ny brygge og sjøbod ved sjøen. - Avsette areal til friluftsområde, annet uteopphold og gårdsplass. Beskrivelse av planforslaget: - Boligtomt Bbo 1: 6

7 Eiendommen på gnr/bnr 24/14, 60 er på totalt ca m 2, og areal for boligformål utgjør 1700 m 2. I planforslaget skal det oppføres en enebolig. %BYA settes til BYA 40 %. Boligen inneholder kjeller og hovedetasje. Takform er pulttak. Topp gulv kjelleretasje er på ca. +15 moh, og mønehøyde er maks på ca. kote +23,5 moh. Det vises til lengdesnitt av boligen som viser de forskjellige mønehøydene. Boligen oppføres i betong eller stålkonstruksjon, og med fasader i nøytrale farger som gjenspeiler omgivelsene. Fire garasjer er integrert i boligen. Byggegrensa mot sjøen er satt til ca. 20 meter. Det tillates etablering av sjøbod og brygge ved sjøen, som er beskrevet under Privat småbåtanlegg (land). Byggegrenser mot vest er i hovedsak 13 meter, og i nord-vest følger den eiendomsgrensa mot gnr/bnr 24/59. Ved avkjørselen i nord følger den formålslinja. Mot øst er byggegrensa i hovedsak 1 meter. Det tillates etablering av atkomst, intern vei og parkering. Det er tillatt med etablering og tilkobling av eventuelle spillvannsledninger og vannledning utenfor byggegrensen. For å sikre at boligen nedtones mot sjøsiden, er den oppdelt i mindre enheter og innpasset i terrenget. Vinduer som er ønskelig mot sjøsiden pga lysforhold og utsikt, vil bli behandlet så speilingseffekt fra sjøsiden hindres. Dette kan gjøres ved at vinduene tilbaketrekkes eller skråstilles i det omfang det er mulig. Selve Amfenesheia skjermer i bakkant for å unngå silhuett virkning. - Boligtomt Bbo 2: Boligeiendommen består av gnr/bnr 24/9, og areal for boligformål utgjør 495 m 2. Eiendommen anses som ferdig utbygd, og grensen for boligformål er satt i hovedsak til 0,5 meter utenfor boligfasaden, med unntak i sør-vest. Boligene kan bygges opp ved brann. Bolighuset består av 1 ½ etasje samt en liten kjeller, annekset består av 1 etasje, og garasjen består av 1 etasje. - Boligtomt Bbo 3: Boligeiendommen består av gnr/bnr 24/13 og 59, og areal for boligformål utgjør 976 m 2. I tillegg til eksisterende bolighus på eiendommen, åpnes det for etablering av en ny boenhet på gnr/bnr 24/59. I plan er det vist byggegrense for eksisterende bolighus på gnr/bnr 24/13, og for ny boenhet på gnr/bnr 24/59. Boligene kan bygges opp ved brann. - Ferdsel: Resterende arealer i sjø innenfor planavgrensingen avsettes til fersel i sjø. Det er tillatt med etablering og tilkobling av eventuelle spillvannsledninger og vannledning. - Kjøreveg: Forslaget til reguleringsplan inneholder kun trafikkområde som privat veg. Atkomst inn til området betjenes av kommunale veg, og deretter privat veg som går gjennom selve planområdet. Bredden på eksisterende privat veg gjennom planområdet er varierende. 7

8 Det er lagt inn siktlinjer og restriksjonsområder ved atkomst inn til boligområde B1. Dimensjonerende hastighet på veg er A1 Atkomstveg i boligområde, fartsgrense 30 km/t, som gir en sikttrekant på 3 meter x 20 meter. Avkjørselen har hjørneavrunding med radius på 6 meter og 2,5 meter. - Friluftsformål: I hjørnet mellom boligtomtene Bbo1 og Bbo2 og privat veg, avsettes et areal til friluftsområde. Det avsettes også til friluftsformål mellom annet uteopphold og kystlinjen, samt øst for Bbo1. - Havn: Sh 1: Det avsettes areal på land til etablering av sjøbod på ca. 115 m 2, og areal til etablering av brygge med en lengde på ca. 22 meter. Sjøboden skal ikke brukes til opphold. Sh 2: Det er etablert brygge innenfor planområdet på ca. 77 m 2, og det avsettes areal til etablering av sjøbod på ca. 15 m 2 innenfor byggegrensen. Sjøboden skal ikke brukes til opphold. Sh 3: Det er etablert brygge innenfor planområdet på ca. 80 m 2, og eksisterende sjøbod på ca. 30 m 2. Sjøboden skal ikke brukes til opphold. Sh 4: Det er etablert brygge innenfor planområdet. Det åpner for en utvidelse av bryggen med en total lengde på ca 20 meter. Eksisterende sjøbod er på ca. 18 m 2. Sjøboden skal ikke brukes til opphold. - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag: Det avsettes areal i sjøen til fortøyning av båter. Det er tillatt med etablering og tilkobling av eventuelle spillvannsledninger og vannledning. - Gårdsplass og Annet uteopphold: Området ligger på privat grunn ved de tre boligområdene. Det åpnes ikke for bebyggelse i dette området. I naturområder tillates det opparbeidelse av plen, busker og trær. Eksisterende plen, busker og trær innenfor naturområdet kan holdes i hevd. I disse områdene kan det også anlegges terrasse, trapper og stier. Ledningsanlegg: Vann: Det forutsettes at ny bebyggelse tilknyttes kommunalt vann. Vannledning ligger i sjøen utenfor boligtomten, med ilandføring av vannledning til eiendommen gnr/bnr 24/9 og 24/13. Tilknytningspunktet kan enten være i sjøen eller på eiendommene. 8

9 Spillvann: Det etableres slamavskiller med overløp til sjøen. Alternativt rensing før utslipp til sjøen. Overvann: Det legges opp til at overflatevann tilbakeføres direkte til terrenget. Stikkrenner etableres der dette er hensiktsmessig. Barn og unges interesser: Reguleringsplanen åpner kun for etablering av ett nytt bolighus innenfor arealet Bbo1, og en ny boenhet innenfor arealet Bbo3. Det er i utgangspunktet ikke tilrettelagt for egent område for lek innenfor planområdet. For å bevare en god del av det eksisterende terrenget som ikke er bebygd, er det avsatt et større område til friluftsområde, og videre er det avsatt større områder ved boligområdene som er regulert til spesialområde naturområde, hvor det ikke åpnes for videre bebyggelse. Tiltakshaver har en større hage beliggende rett nord for planområdet, som også kan benyttes til lekeområde/fotballbane. Planområdet egner seg godt til boligområde. Det ligger i naturskjønne omgivelser ved landbruksarealer, med kort avstand til sjøen, kort avstand til store friområder. Planområdet ligger i enden av en privat veg, og ligger dermed godt skjermet for støy og har ingen gjennomgangstrafikk i planområdet. Det er gode ferdselsmuligheter nord og øst for planområdet, og det meste av tilstøtende arealer er avsatt til LNF-område i arealdelen til kommuneplanen. Tilgjengelighet til sjøen er opprettholdt ned mot Langvika, og hindres ikke av reguleringsplanen. Ulykkesforebyggende tiltak: Det blir satt opp sikringsgjerder der det er behov. Risiko- og sårbarhetsanalyse: Enkel risiko og sårbarhetsundersøkelse følger med som vedlegg. Det er ikke funnet forhold som krever vesentlige utbedringer. Støy: Det er ikke utført egen støyanalyse for planområdet, da en anser for planområdet ikke å være utsatt for støy. Geotekniske forhold: Det er ikke utført geotekniske undersøkelser som en del av denne planen. Geologi/fjellsprengning: Det er ikke utført geologiske undersøkelser som en del av denne planen. Plan for sprengningsarbeid må utarbeides før det kan iverksettes. Arkeologi: Det er foreløpig i planfasen ikke foretatt arkeologiske undersøkelser i planområdet for boligområdet. Dette vil bli utført senere i prosessen. 9

10 Dersom det blir åpnet for inngrep i sjø, må det påregnes at Norsk Sjøfartsmuseum må gjennomføre en marinarkeologisk registrering. Dette vil eventuelt bli utført senere i prosessen. REGULERINGSBESTEMMELSER Det er utarbeidet bestemmelser for detaljreguleringsplan, som eget vedlegg. Med hilsen ViaNova Kristiansand AS Kristiansand Even Fallan Lorentsen Valle/Søgne 27.juni 2011 Plankontoret Hallvard Homme A/S Hallvard Homme 10