Årsmelding og regnskap

Transkript

1 Årsmelding og regnskap 2012

2

3 Smart, enkelt og greit! KLAR FOR VEKST Året ble på mange områder det beste året for Stavanger Boligbyggelag noen gang. Vi er et av boligbyggelagene her i landet med sterkest vekst i medlemsmassen. Vi har ferdigstilt 113 boliger og startet bygging av 201 nye. Vi har etablert spennende sam arbeidsavtaler og leverer et solid økonomisk resultat. Samtidig er lønn somheten innenfor kjerne virksomheten (drift utenom bygging) og den økende kon kurransen vår største utfordring. Det gir også store mulig heter for vekst og vi har derfor sterkt fokus på gode løsninger innenfor disse fagområdene. Stavanger Boligbyggelag har i snart 70 år vært en sentral samfunnsaktør innen utvikling av gode boliger for alle. En viktig ny satsing i 2012 er etableringen av en ny boligmodell, Leie/eie-modellen, som vi mener vil gjøre veien inn i boligmarkedet enklere for de unge. I tillegg har vi arbei det målrettet for å forberede oss på endring og økt kon kur ranse. Vi har det siste året hatt en sterkere til nærming til fusjon med Sandnes Bolig bygge lag, samt ut videt sam arbeid med Haugesund Bolig byggelag gjennom etable ring en av et nytt tomte selskap. Infrastrukturen i fylket bedres og vi ser at Ryfast og Rogfast binder oss sterkere sammen og åpner muligheten for tomter og bygging fl ere steder. Et konkurransedyktig «Rogaland Boligbyggelag» er frem tiden som vil tjene våre medlemmer fra Haugesund i nord til Jæren i sør. Vår plattform er ytterligere styrket i 2012 og vi takker deg som medlem, kunde og samarbeidspartner for samarbeidet. Med vennlig hilsen Paul A. Boxill Adm. dir.

4 for valt nings oppdrag i nærliggende kommuner som Hjelmeland, Gjesdal, Strand, Sirdal, Time og Odda. Stavanger Boligbyggelag er en av regionens ledende boligbyggere og den største boligforvalteren. KONSERNET Deler av SBBL's virksomhet er organisert og utskilt i egne datterselskaper. Datterselskaper som inngår i det konsoliderte konsernregnskapet er: - BBL Bygg AS - Real Prosjektutvikling AS - Tastatomter AS - Stavanger Boligbyggelags Bo- & Eiendom service AS I tillegg omfatter virksomheten følgende to felleskontrollerte selskaper: - Hovemarka Utbygningselskap AS - Vindhagen AS Driftsorganisasjonen består av ulike virksomhetsområder og utgjør for tiden: - Medlemstjenester - Nybygg - Forvaltning administrativ- og økonomisk rådgivning - Tekniske tjenester - Vaktmesteren fra Stavanger Boligbyggelag ÅRSBERETNING 2012 INNLEDNING Stavanger Boligbyggelag (SBBL) har gjennom snart 70 års virksomhet i stavangerregionen utviklet bred kompetanse på bygging og forvaltning av boliger. Konsernet hadde ved utgangen av fjoråret 67 ansatte og er organisert som et medlemseid andels lag. Selskapet har sitt kontor i Stavanger sentrum, men driver virksomheten i hele regionen. Med over medlemmer er SBBL en av de største medlemsorganisasjonene i regionen. Selskapet skaper verdi gjennom boligbygging, teknisk-, økonomisk- og juridisk rådgivning til boligselskaper, samt andre tjenester knyttet til det å bo og ved å inngå avtaler som gir medlemmene mange fordeler. Mer enn boliger, hver femte bolig i regionen, er bygget og tatt vare på av SBBL siden starten. Selskapet har for tiden byggeprosjekter i Stavanger, Randaberg, Sola og Sandnes, i tillegg til Styrets oppfatning er at årsregnskapet med noter og beretning gir et riktig bilde av driften og situasjonen i konsernet ved årsskiftet. Etter regnskapsårets avslutning er det ikke inntruffet forhold som er av betydning ved bedømmelsen av virksomheten utover det som er redegjort for i denne årsberetningen. VIRKSOMHET MEDLEMSTJENESTER KOMMUNIKASJON MED MEDLEMMENE Nettsiden, og magasinet «BoInform» er selskapets viktigste kommunikasjonskanaler. I tillegg er selskapet etablert på facebook og benytter nyhetsbrev til løpende kundeinformasjon om blant annet medlemsfordeler. BoInform kom i fjor ut fi re ganger og har et opplag på rundt De første 12 månedene etter lansering av de nye nettsidene i februar 2012 har det vært ca besøkende. I ukedagene er det i gjennomsnitt 450 besøk daglig. Medlemmene Ved utgangen av 2012 var det registrert medlemmer i Stavanger Boligbyggelag. Dette er en økning på rundt 5,5 prosent Vi har bygget mer enn boliger hver femte bolig i Stavanger / 4

5 fra året før. Cirka nye medlemmer tegnet nytt medlemskap i fjor. I hele medlemsporteføljen er rundt «ikke-boende» medlemmer. MEDLEMSFORDELER Forkjøpsretten er den viktigste fordelen ved et medlemskap i SBBL. Det gir forsprang i boligkøen. I fjor ble forkjøpsretten benyttet i 40 prosent av den totale omsetningen av boliger i tilknyttede lag. I til legg til forkjøpsretten er det rundt 25 andre medlemsfordeler, rabatt- og bonusordninger, tilknyttet fordelskortet. Disse omfatter alt fra bank, forsikring, byggevarer og interiør til fritid, reise, sport og kultur. Fordeler i andre byer Stavanger Boligbyggelag er partner i storby samarbeidet, et samarbeid mellom boligbyggelag i de største byene i landet, som gir medlemmene gjensidig forkjøpsrett til boliger. Samarbeidet gjelder byene Oslo, Bergen, Trondheim, Bodø, Tromsø og Stavanger. I tillegg kan medlemmene i Stavanger Boligbyggelag bruke sin for kjøps rett i Sandnes som følge av det strategiske samarbeidet som ble inngått med Sandnes BBL i NYBYGG Utvikling, salg og oppføring av nye boliger er lagt til SBBLs datterselskap Real Prosjektutvikling AS. Real selger de ferdige boligene til fast pris. All risiko ved tomtekjøp, utvikling, salg og gjennomføring ligger i Real, men med avgrensede garantier fra SBBL. Det tegnes fulltegningsforsikring for prosjektene gjennom NBBL Fulltegningsforsikring AS, noe som reduserer risikoen ytterligere Ferdigstilte boliger Det er i 2012 ferdigstilt følgende boliger: Myklabergtoppen, Sola Tastagården 1, Stavanger Austråtthagen, Sandnes Austrått Hageby, Sandnes Sum Boliger under bygging Det er i 2012 følgende boliger under bygging: 45 blokkleiligheter 36 rekkehus 24 leiligheter 8 eneboliger 113 boenheter Boliger under planlegging Det er høy aktivitet i boligbyggingen og underskudd på nye boliger i markedet på sørvestlandet. Etterspørselen etter fl ere nye boliger vil trolig vedvare som en følge av for lav tilgang på nye boliger. Boligmarkedet har gjennom 2012 vært bra, og med et prisnivå som styret mener gjenspeiler markedet. Alle SBBL sine prosjekter under bygging oppnådde tilfredsstillende salg i For å lykkes med prosjektene er noen valg avgjørende. Det gjelder blant annet valg av type bebyggelse, utbyggingsområder, pris- og kvalitetsnivå for å treffe våre ulike målgrupper. Stavanger Boligbyggelags portefølje av prosjekter under planlegging er: ILLUSTRASJON: 3DPRO Vistespeilet, Goa Vest Myklaberget, Sola Austrått Hageby, Sandnes Tastagården trinn II, Stavanger Rustabakken trinn I, Stavanger Rustabakken trinn II, Stavanger Sum 60 leiligheter 9 eneboliger 4 eneboliger 40 rekkehus 48 blokkleiligheter 40 blokkleiligheter 201 boenheter Område Antall boliger Boligtype Jåtten Øst, Stavanger 82 Blokk / rekke Planlagt bygging Hove, Sandnes 50 Rekke Rustabakken trinn III, Stav. 32 Blokk medlemmer. Øker mest. Vi bygger og ferdigstiller 150 boliger i året. / 5

6 FOTO: MINNA SUOJOKI Område Antall boliger Boligtype Planlagt bygging Goa Vest BL2 52 Blokk Goa Vest T2 32 Lavblokk Sum 248 Stavanger Boligbyggelag har nå en tomtebank som sikrer god aktivitet i årene fremover. Samtidig settes det stadig mer ressurser inn på å fi nne frem til nye, attraktive tomter. Det legges stor vekt på å drive frem prosjektene i et tempo og en rekkefølge som tar hensyn til kapasitet, risikoeksponering og markedssituasjonen. FORVALTNING FORRETNINGSFØRSEL Forretningsførsel med teknisk, økonomisk, administrativ forvaltning og regnskapsførsel er en viktig del av SBBLs virksomhet og et strategisk satsingsområde for videre vekst. SBBL forvalter boligselskapenes økonomi på en trygg måte og har et nært samarbeid med styrene i de enkelte selskapene. Hvert boligselskap er en egen juridisk enhet med eget styre og med rådighet over egen økonomi og drift. Den samlede bygnings- og eiendomsmasse som SBBL forvalter, har en brannforsikringssum på ca. kr. 25 milliarder. Det er stor etterspørsel etter våre tjenester for teknisk og økonomisk planlegging og oppfølging, både når det gjelder vedlikehold, rehabilitering og ordinær drift. Styrene i boligselskapene står overfor stadig økte krav og etterspør derfor i større grad våre tjenester for å ha et best mulig beslutningsgrunnlag og effektiv drift. Ved utgangen av 2012 har selskapet forretningsførsel for i alt boliger i ordinær drift med følgende fordeling: Antall Kundegruppe Antall boliger 144 Tilknyttede borettslag Andre boligselskaper Til sammen Internkontroll/HMS Stavanger Boligbyggelag er opptatt av trygge bomiljø. Boligselskap har ansvar og plikt til å utøve internkontroll i henhold til «Forskrift om helse-, miljø og sikkerhetsarbeid». Sammen med Storbybolig leverer vi Bevar-HMS et webbasert system som hjelper boligselskapene med å innfri forskriftskravene enkelt og effektivt. Innkreving av fellesutgifter I 2012 ble det, på vegne av kundene, innkrevd ca. kr. 626 mill. til dekning av boligselskapenes fellesutgifter. Restansen er 1,3 prosent, som er samme nivå som / 6

7 FOTO: JAN INGE HAGA Regnskapsførsel SBBL har i 2012 stått for en betalingsstrøm på ca. kr mill. for den totale virksomheten. Vi har behandlet ca regnskapsbilag mot ca året før. På vegne av våre kunder administrerer vi bankinnskudd, som ved årsskiftet utgjorde ca. kr. 354 millioner og lån som utgjorde ca. kr millioner. Opplæring og styreportal Selskapet driver utstrakt opplæring av styrene i boligselskapene gjennom kurs. Sentrale tema er vedlikeholdsansvar for boligselskap og eier, skadeforebygging, samt opplæring i styrearbeid og styreportal. Styreportalen er en nettbasert løsning som gjør det enklere for styrene i boligselskapene å kommunisere både intern i boligselskapet og med SBBL. Portalen inneholder en løsning for elektro nisk godkjenning av faktura til betaling. 295 boligselskaper er nå tilknyttet styreportalen og målsettingen er at de resterende knytter seg til i TEKNISKE TJENESTER Rehabilitering og vedlikehold I tråd med generell samfunnsutvikling øker kravene til styrene i boligselskapene når det gjelder ansvar for planlegging og gjennomføring av rehabiliteringsoppdrag, noe som opprettholder etterspørselen etter bistand fra vår tekniske avdeling. I 2012 har boligselskapene gjennomført bygningsmessig vedlikehold og rehabilitering for ca kr. 180 mill. Vårt konsept for planlagt periodisk vedlikehold gjør det lettere for bolig selskapene å kunne forutsi vedlikeholdsbehovet og kostnadene i et tiårsperspektiv. Koordinering av forsikringssaker Stavanger Boligbyggelag har i 2012 styrket forsikringstilbudet for boligselskapene. I samarbeid med Boligbyggelagenes Partner AS og Storbybolig er det etablert gode forsikringstilbud for kundene. Selskapet administrerer skadeutbedring og skadeoppgjør for de av kundene som har valgt å knytte seg til våre fremforhandlede avtaler. Dette gjelder rundt 90 prosent av kundemassen. BO- OG EIENDOMSERVICE SBBLs Bo- og Eiendomservice AS Vaktmesteren fra Stavanger Bolig byggelag har i 2012 foretatt en omorganisering etter at selskapet spisset sin strategi til å fokusere på mer rendyrking av vakt mestertjenester. Selskapet ønsker fl ere kunder og vil etter hvert vurdere å bygge opp kapasiteten for å betjene nye kunder i Stavanger- og Sandnes-regionen. Ved årsskiftet var det registrert 53 boligselskaper med fast avtale og selskapet har 11 ansatte. I 2013 vil det bli fokusert på styrking av kompetansen til alle ansatte, samt å etablere selskapet sterkere i Sandnes-området. / 7

8 ILLUSTRASJON: 3DPRO ØKONOMI OG RESULTAT Regnskapet er gjort opp i henhold til regnskapsloven. I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for år 2013 og konsernets planer for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og fi nansiell stilling. Regnskapet viser et resultat før skatt på kr ,-. for SBBL og for konsernet kr ,-. SBBL fi kk et overskudd etter skatt på kr ,-. Styret foreslår at resultatet overføres slik: Avgitt konsernbidrag: kr ,- Overføring til annen egenkapital: kr ,- Total overføring: kr ,- Konsernets overskudd etter skatt utgjør kr ,- Bokført egenkapital i SBBL pr er kr ,-, og for konsernet kr ,-. Likviditeten har vært tilfredsstillende gjennom hele året. Driften er fi nansiert ved egenkapital og byggelån. Konsernets egenkapital er på 38 prosent av totalkapitalen. I forhold til frem tidig kapitalbinding og risikoeksponering vil det fortsatt være nød vendig å styrke egenkapitalen. Etter styrets oppfatning er det gjort tilstrekkelige avsetninger for påløpte og eventuelle fremtidige forpliktelser. Styret er meget tilfreds med at det økonomiske resultat og driften for øvrig. Lønnsomhet er avgjørende for å ha en tilfredsstillende egenkapital og dermed styrke til å gå inn i nye og krevende prosjekter til fordel for medlemmene. ORGANISASJON Ordinær generalforsamling ble avholdt 24. mai Styret har hatt åtte ordinære møter og behandlet 56 saker. Videre utvikling av organisasjonen med sikte på kundetilfredshet, kvalitet og kompetanse vil fortsatt stå sentralt i arbeidet med å møte morgendagens utfordringer. / 8

9 Vår viktigste oppgave: Utvikle og bygge gode boliger for medlemmene våre Dette har vi nesten 70 års erfaring med! PERSONALFORHOLD OG ARBEIDSMILJØ Antall ansatte ved årets utløp var: SBBL Konsern Antall ansatte De ansatte har i henhold til SBBLs vedtekter hatt en representant og en vararepresentant i styret. Arbeidsmiljøutvalget (AMU) fortsetter sin virksomhet med tre medlemmer fra arbeidsgiversiden og tre medlemmer fra arbeidstakerne. Bedriften er tilsluttet Virke (tidligere HSH/Handels- og Servicenæringens Hovedorganisasjon) og har gjennom Virke tariffavtale for boligbyggelag med Fagforbundet og NITO. Det er ikke registrert ulykker eller uønskede hendelser i løpet av året. Arbeidet for et godt arbeidsmiljø er en kontinuerlig prosess. Medarbeiderundersøkelse er gjennomført med en score på 7,3 av 10. Arbeidsmiljøutvalget har besluttet tiltak som gjennomføres i Sykefraværet i SBBL i 2012 var på 2,6 prosent, en nedgang fra 2011 (4,9 prosent). For Bo og Eiendomservice er fraværet i 2012 totalt 18,3 prosent. Fraværet fordeler seg slik: 1 3 dager 4 dgr 2 uker Mer enn 2 uker SBBL 0,64 prosent 0,35 prosent 1,6 prosent Bo og Eiendom 1,2 prosent 1 prosent 16,1 prosent Bedriften er tilsluttet avtale om Inkluderende Arbeidsliv og det har gjennom året vært lagt stor vekt på systematisk syke fra værsoppfølging. Diskriminering Konsernet arbeider aktivt, målrettet og planmessig for å fremme diskrimineringslovens formål innenfor vår virksomhet. Aktivitetene omfatter blant annet rekruttering, lønns- og arbeidsvilkår, for fremmelse, utviklingsmuligheter og beskyttelse mot trakassering. I SBBL med datterselskaper er det ansatt 34 kvinner (50,7 prosent). I ledende stillinger er kvinneandelen 43 prosent. Vår bedriftstankegang tar sikte på likestilling mellom kjønnene og på at forskjellsbehandling på grunn av kjønn ikke skal forekomme. HMS-politikk HMS-hensyn skal ivaretas ved alle våre aktiviteter, og vi skal bidra til at det er en god HMS-kultur i alle våre prosjekter. Vi vil forebygge ulykker og helseskader, og legge til rette for et sunt arbeidsmiljø der alle tar ansvar, viser engasjement og føler trivsel og trygghet i samsvar med våre verdier og intensjoner i lover og forskrifter. Stavanger Boligbyggelag skal ha en bevisst holdning til miljøpåvirkning. Alle ansatte skal bidra til at vår miljøpåvirkning forbedres. Dette skal oppnås ved at ledelse og ansatte aktivt deltar i HMSarbeidet og samarbeider for kontinuerlig forbedring. STIFTELSEN STAVANGER BOLIGBYGGELAGS SIKRINGSFOND Etter endringer i lov om borettslag som trådte i kraft er det kun forsikringsselskaper eller fi nansieringsforetak som har lov til å tilby sikringsordning for borettslag. Stiftelsens styre vedtok derfor å søke Stiftelsestilsynet om opphevelse og avvikling av stiftelsen. Søknaden ble tatt til etterretning av oppretter Stavanger Boligbyggelag. Stiftelsestilsynet godkjente søknaden i februar Stiftelsens midler skal benyttes i henhold til stiftelsens vedtekter. Sikringsfondets portefølje er overført til forsikrings selskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. SAMARBEID MED ANDRE BOLIGBYGGELAG Utviklingen av det strategiske samarbeidet med Sandnes Boligbyggelag har fortsatt og forventningene til samarbeidet er et grunn lag for sammenslåing av de to lagene i Storbybolig er et samarbeidsprosjekt mellom Tromsø Bolig byggelag, Bodø Boligbyggelag, Trondheim og Omegn Boligbyggelag, Vestbo i Bergen, Usbl i Oslo og Stavanger Boligbyggelag. Samarbeidet startet med gjennomgående ansiennitet og forkjøpsrett. Det har ut viklet seg videre med fokus på IT, forvaltning og marked. / 9

10 YTRE MILJØ Våre prosesser og leveranser har ikke negative miljøkonsekvenser utover normalt for vår type virksomhet. Vi etterlever regler og forskrifter, og har fokus på å forbedre vår miljøprestasjon. Dette skal oppnås ved å samarbeide med miljøvennlige leverandører og forsøke å velge miljøvennlige produkter. Vi skal være en pådriver og oppfordre alle boligselskap til å ha en bevisst holdning til miljøspørsmål. UTSIKTENE FREMOVER Selskapets viktigste fokusområder fremover vil være tomteakkvisisjon, lønnsom vekst i kjerneområdene, kundepleie og våre styringssystemer. Det arbeides fortløpende med å fi nne frem til nye mulige ut bygnings områder i hele stavangerregionen. Selskapet har prosjekter i kommunene Stavanger, Randaberg, Sandnes og Sola, og i tillegg til en tomtebank som sikrer god aktivitet i de nærmeste årene fremover. Før nye prosjekter iverksettes gjennomføres det grundige markedsførings- og lønnsomhetsvurderinger. Ryfast og Rogfast vil bli en realitet om noen år og allerede i 2013 vil vi rette deler av selskapets aktivitet inn mot disse områdene. Markedsutsiktene for nybyggvirksomheten i 2013 vurderes som gode. Salgstakten på nye prosjekter vil ligge på tilsvarende nivå som i Totalt sett regner vi med at 2013 blir et år der konsernets økonomiske resultat er på linje med det vi oppnådde i For å nå vår visjon og våre mål i et marked i konstant endring er ut viklingen av mennesker viktig for selskapet. Det betyr utvikling av våre medarbeidere, ansettelse av nye medarbeidere samt utvklingen av våre kunders styreledere og styremedlemmer. Vi har en klar ambisjon om å være en av regionens mest attraktive arbeidsplasser. Styret og administrasjonen arbeider aktivt med å fortsette oppbyggingen av egenkapitalen i konsernet gjennom sterkt fokus på lønn somhet og risikostyring. Å styrke lønnsomheten innenfor våre kjerneområder er en klar prioritet slik at vi er bedre rustet til å møte økt konkurranse samt en eventuell fremtid med lavere ny byggvirksomhet. Konkurransen i markedet tilspisses og vi må hele tiden påse at vi forstår våre kunders behov slik at vi imøtekommer deres forventninger. Vi vil arbeide aktivt for å opprettholde og øke kundetilfredsheten gjennom nært samarbeid med kundene hva angår både tjenestenes omfang, servicegrad og kvalitet. I tillegg vil et økende krav til effektivitet, fl eksibilitet og kvalitet medføre at vi fortløpende må styrke våre kvalitetstyringssystemer. Utviklingen av Storbybolig, Boligbyggelagenes Partner AS og BBL DK er viktig for oss. Samarbeidet med dem styrker vår kon kurranse kraft ytterligere, samt at fordelene tilfaller våre medlemmer. Styrets oppfatning er at Stavanger Boligbyggelag er godt rustet til å møte de fremtidige oppgaver og utfordringer. Vårt strategiske samarbeid med Sandnes Boligbyggelag har utviklet seg positivt i Vi har en klar målsetting om videreutvikling av samarbeidet slik at fusjon mellom selskapene blir en realitet i Stavanger, 21. mars 2013 Paul Aakre Inger Amdal Berit Aasland styreleder eder er styremedlem styremedlem Terje Eidsmo Helga Skjeie Christer Thu styremedlem edlem styremedlem edle styremedlem Paul A. Boxill adm. direktør / 10

11 Forkjøpsretten vår viktigste medlemsfordel. ILLUSTRASJON: KRISTIN ROSKIFTE. FOTO: TOM HAGA Først i køen for bare 250 kroner.

12 RESULTATREGNSKAP Stavanger Boligbyggelag Konsern Note Driftsinntekter Medlemskontingenter Salg av fast eiendom Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader Varekostnader ,4 Lønnskostnad Avskrivning Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og finanskostnader Renteinntekt fra foretak i samme konsern Annen renteinntekt Andel resultat tilknyttet selskap Annen rentekostnad Netto fi nansposter Resultat før skattekostnad Skattekostnad Årets skattekostnad Årets resultat Overføringer Avgitt konsernbidrag Overført EK / 12

13 BALANSE PER 31. DESEMBER Stavanger Boligbyggelag Konsern Note Anleggsmidler Immatrielle eiendeler Utsatt skattefordel Varige driftsmidler ,12 Tomter, bygninger og annen fast eiendom Biler, inventar og kontorutstyr Sum varige driftsmidler Finansielle eiendeler Inv. i datterselskap Inv. i tilknyttet selskap Lån til foretak i samme konsern Inv. i aksjer og andeler Pensjonsmidler Ansvarlig lån Sum fi nansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Omløpsmidler Varelager ,12 Aktiverte tomte- og prosjektkostnader Kortsiktige fordringer Kundefordringer Utført, ikke fakturert prosjektkostnad Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Sum eiendeler / 13

14 BALANSE PER 31. DESEMBER Stavanger Boligbyggelag Konsern Note Egenkapital Innskutt egenkapital Selskapskapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Gjeld Avsetning for forpliktelser Utsatt skatt Pensjonsforpliktelser Sum forpliktelser Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Betalbar skatt Byggelån ,13 Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld / 14

15 KONTANTSTRØMOPPSTILLING Stavanger Boligbyggelag (Alle tall i hele 1000) Konsern Resultat før skattekostnad Gevinst ved salg av anleggsmidler Periodens betalte skatt Ordinære avskrivninger Endring i fordringer Endring i leverandørgjeld Konsernbidrag Endring prosjektkostnader lagerført Resultatandel tilknyttet selskap Endring i varelager Endring andre tidsavgrensinger Forskjell kostnadsført pensjon og innbetalinger til pensjonsordninger Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter Utbetalt ved kjøp av varige driftsmidler Nedsettelse av overkurs tilknyttet selskap Utbetalt ved kjøp av aksjer Innbetalt utbytte fra tilknyttet selskap Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter Endringer kortsiktige lån/byggelån Innbetalinger fra utlån (+)/ Utlån(-) Endring ansvarlig lån Innbetalt andelskapital Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter Netto endring av kontanter og bankinnskudd Kontanter og bankinnskudd Kontanter og bankinnskudd / 15

16 NOTER TIL ÅRSREGNSKAPET 2012 NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk. Konsernregnskap Regnskapet viser konsernets resultat når mor- og datterselskaper betraktes som en regnskapsmessig enhet. Med datterselskap menes selskaper hvor morselskapet, direkte eller indirekte, eier mer en 50 prosent av aksjene eller gjennom avtale har bestemmende innfl ytelse i selskapet. Følgende datterselskaper inngår i konsernregnskapet: BBL-Bygg AS, Real Prosjektutvikling AS, SBBLs Bo & Eien dom service AS og Tastatomter AS. Klassifi sering og vurdering av balanseposter Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år etter balansedagen. Øvrige poster er klassifi sert som anleggsmiddel/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning for forventet tap. Avsetning for tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. Inntektsføring Inntektsføring ved salg av utførte tjenester skjer på leverings tidspunktet. Inntektsføring av medlemskontingenter inntektsføres over den perioden disse vedrører. Inntekter fra salg av tjenester og langsiktige tilvirkingsprosjekter resul tatføres i takt med prosjektets fullføringsgrad, når utfallet av transaksjonen kan estimeres på en pålitelig måte. Fremdriften måles som påløpte timer i forhold til totalt estimerte timer. Når tran sak sjonens utfall ikke kan estimeres pålitelig, vil kun inntekter til svarende påløpte prosjektkostnader inntektsføres. Prosjekter Akvisisjonskostnader utgiftsføres fortløpende. Det benyttes løpende avregning etter fullføringsgrad for pågående anleggskontrakter. For kontrakter som forventes å gi tap, resultatføres tapet i sin helhet. Varige driftsmidler Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets levetid og har en kostpris som overstiger kr ,-. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstilling er utarbeidet etter den indirekte metode. Kon tanter og kontantekvivalenter omfatter kontanter, bankinnskudd og andre kortsiktige, likvide plasseringer. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet med 28 prosent på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regn skaps messige verdier, samt skattemessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende mid ler tidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet. Netto utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at denne kan bli nyttiggjort. Pensjoner Pensjonskostnader og pensjonsforpliktelser beregnes etter lineær opptjening basert på forventet sluttlønn. Beregningene er basert på en rekke forutsetninger herunder diskonteringsrente, fremtidig regulering av lønn, pensjoner og ytelser fra folketrygden, fremtidig avkastning på pensjonsmidler samt aktuarmessige forutsetninger om dødelighet og frivillig avgang. Pensjonsmidler er vurdert til virkelig verdi. Endringer i forpliktelsen som skyldes endringer i pensjonsplaner og fordeles over antatt gjenværende opptjeningstid. Endringer i forpliktelsen og midlene som skyldes endringer i og avvik i beregningsforutsetningene (estimatendringer) fordeles over antatt gjennomsnittlig gjenværende opptjeningstid hvis avvikene ved årets begynnelse overstiger 10 prosent av det største av brutto pensjonsforpliktelser og pensjonsmidler. Selskapet deltar i LO/NHO-ordningen som innebærer at alle ansatte kan velge å gå av med førtidspensjon fra og med 62 år. Denne ordningen ble i februar 2010 vedtatt avviklet og det var kun mulig å gå av med førtidspensjon etter den gamle ordningen fram til Gevinsten ved avviklingen av ordningen ble inntektsført i 2010, og presentert som en reduksjon av lønnskostnader. En gjenværende avsetning gjelder selskapets egenandel for personer som er førtidspensjonister i den gamle ordningen. Ved avviklingen av den gamle AFP-ordningen viste det seg å være en betydelig underdekning i ordningen. Denne underdekningen må medlemsbedriftene dekke opp gjennom fortsatt innbetaling av premier for de kommende fem årene. Selskapets andel av denne underdekningen er estimert og avsatt for i regnskapet. Som erstatning for den gamle AFP-ordningen er det etablert en ny AFP-ordning. Den nye AFP-ordningen er, i motsetning til den gamle, ikke en førtidspensjonsordning, men en ordning som gir et livslangt tillegg på den ordinære pensjonen. De ansatte kan velge å ta ut den nye AFP-ordningen fra og med fylte 62 år, også ved siden av å stå i jobb, og den gir ytterligere opptjening ved arbeid fram til 67 år. Den nye AFP-ordningen er en ytelsesbasert fl erforetakspensjonsordning, og fi nansieres gjennom premier som fastsettes som en prosent av lønn. Foreløpig foreligger ingen pålitelig måling og allokering av forpliktelse og midler i ordningen. Regnskapsmessig blir ordningen behandlet som en innskuddsbasert pensjonsordning hvor premiebetalinger kostnadsføres løpende, og ingen avsetninger foretas i regnskapet. Det ble ikke betalt premie i den nye ordningen før i 2011, og da var premien fastsatt til 1,4 prosent av samlede utbetalinger mellom 1 G og 7,1 G til bedriftens arbeidstakere. Det er ikke fondsoppbygging i ordningen og det forventes at premienivået vil øke for de kommende årene. Investering i datterselskap og tilknyttede selskap Datterselskapene vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Investeringene er vurdert til anskaffelseskost for aksjene med mindre nedskrivning har vært nødvendig. Det er foretatt nedskrivning til virkelig verdi når verdifall skyldes årsaker som ikke kan antas å være forbigående og det må anses nødvendig etter god regnskapsskikk. Nedskrivninger er reversert når grunnlaget for nedskrivning ikke lenger er til stede. Utbytte og andre utdelinger er inntektsført samme år som det er avsatt i datterselskapet. Overstiger utbytte andel av tilbakeholdt resultat etter kjøpet, representerer den overskytende del tilbake betaling av investert kapital, og utdelingene er fratrukket investe ringens verdi i balansen. Tilknyttede selskaper er vurdert etter kostmetoden i sel skapsregnskapet. I konsernregnskapet brukes egenkapitalmetoden for tilknyttede selskaper. Andelen av resultatet er basert på resultatet etter skatt i det selskapet hvor man har investert med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger på merverdi som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av balanseført egenkapital. I resultatregnskapet er resultat andelen vist under fi nansposter. / 16

17 NOTE 2 POSTER SOM ER SAMMENSLÅTT Stavanger Boligbyggelag Konsern Andre driftsinntekter Forretningsførsel og administrasjon av tilknyttede borettslag Forretningsførsel for andre Prosjektadministrasjon og byggeledelse Inntekter fra boligomsetning Andre salgs- og provisjonsinntekter Leieinntekter Honorarinntekt Vaktmestertjenester Varesalg Sum andre driftsinntekter Andre driftskostnader Innkjøpt på vegne av kunder (annonser etc.) Andre personalkostnader Innleid arbeidskraft Revisjon og konsulenthonorarer Eiendomskostnader Kontorholdskostnader Salgs- og markedsføringskostnader Avsetninger vedr. prosjekter Andre driftskostnader Sum andre driftskostnader NOTE 3 LØNNSKOSTNADER, ANTALL ANSATTE, GODTGJØRELSER Stavanger Boligbyggelag Konsern Lønnskostnader Lønninger Folketrygdavgift Pensjonskostnader ytelsesbasert Driftspensjon / innskuddspensjon Andre ytelser Sum lønnskostnader Gjennomsnittlig antall årsverk SBBL kommer inn under OTP ordningen. Selskapet har tegnet egen ytelsesbasert pensjonsforsikring som tilfredsstiller lovens krav. Se note 4. Driftsselskapene i konsernet kommer inn under OTP ordningen. Selskapene har tegnet egne pensjonsforsikringer som tilfredsstiller lovens krav, hvorav ett selskap har innskuddsbasert ordning Lønn til daglig leder Daglig leder er med i selskapets kollektive ytelsespensjonsordning. I tillegg er nedfelt en avtale om tilleggspensjon og forsikring fra fylte 65 år. Egen driftspensjon som tar høyde for lønn utover 12 G. Styremedlemmer: SBBL Konsern Styrehonorarer for 2012 er kostnadsført med kr Revisor: SBBL Konsern Revisjonshonorar er kostnadsført med I tillegg kommer andre tjenester med / 17

18 NOTE 4 PENSJONSKOSTNADER OG PENSJONSFORPLIKTELSER Selskapet (konsernet) har pensjonsordninger som omfatter 48 (50) ansatte og 8(8) pensjonister. Ordningene gir rett til defi nerte fremtidige ytelser. Disse er i hovedsak avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsene fra folketrygden. Selskapet har både sikrede og usikrede pensjonsordninger. Sikrede ordninger er dekket gjennom forsikringsselskap. I tillegg til AFP-ordningen gjennom LO/NHO ytes en tilleggspensjon over driften. Stavanger Boligbyggelag Konsern Årets opptjente pensjonsrettigheter Rentekostnad på pensjonsforpliktelsene Avkastning på pensjonsmidler Administrasjonskostnader Resultatført planendring Resultatført estimatavvik Arbeidsgiveravgift Netto pensjonskostnad Opptjente pensjonsforpliktelser Pensjonsmidler Estimatavvik Arbeidsgiveravgift Netto pensjonsmidler / forpliktelse Brutto pensjonsforpliktelser Brutto pensjonsmidler Netto pensjonsmidler / forpliktelse Økonomiske forutsetninger: Diskonteringsrente 3,9 % 3,8 % 3,9 % 3,8 % Forventet lønnsregulering 3,5 % 3,5 % 3,5 % 3,5 % Forventet pensjonsøkning 1,4 % 1,8 % 1,4 % 1,8 % Forventet G-regulering 3,3 % 3,3 % 3,3 % 3,25 % Forventet avkastning på fondsmidler 4,0 % 4,1 % 4,0 % 4,1 % NOTE 5 VARIGE DRIFTSMIDLER Stavanger Boligbyggelag Bygninger, tomt og annen fast eiendom Biler, inventar og kontor utstyr Totalt Bygninger, tomt og annen fast eiendom Konsern Biler, inventar og kontorutstyr Anskaffelseskost Avgang Tilgang Anskaffelseskost Akk. avskrivninger Bokført verdi Totalt Årets avskrivninger Økonomisk levetid år 3 5 år år 3 5 år Avskrivningsplan Lineær Lineær Lineær Lineær Kostnadsført leasingleie / 18

19 NOTE 6 DATTERSELSKAP OG TILKNYTTEDE SELSKAP Selskapet administreres av Stavanger Boligbyggelag som også eier alle aksjene og har 100 % stemmeandel i selskapet. SBBL Konsern Datterselskap Tilknyttede selskap AS BBL Bygg Vindhagen AS Hovemarka AS Bokført verdi Nedsatt overkursfond i Utbetalt utbytte i Resultatandel Bokført verdi Egenkapital Årets resultat Stemmeandel 100 % 50 % 50 % Eierandel 100 % 50 % 50 % Forretningskontor Stavanger Stavanger Stavanger Anskaffelsestidspunkt AS BBL Bygg eier alle aksjene i Real Prosjektutvikling AS, Tastatomter AS og SBBLs Bo & Eiendomservice AS. Selskapene er konsolidert inn i konsernregnskapet. Cascada Eiendom AS ble solg i 2011 til bokført verdi kr. 250,-. Vindhagen AS og Hovemarka AS er felles kontrollert virksomhet og er 50 % eiet av Real Prosjektutvikling AS. Selskapene er regnskapsført i henhold til egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. NOTE 7 AKSJER OG ANDELER I ANDRE FORETAK M.V. Stavanger Boligbyggelag Konsern Anskaffelseskost Balanseført verdi Anskaffelseskost Balanseført verdi Aksjer og andeler i andre selskaper Storby AS BBL-Partner AS BBL-Datakompetanse AS Sum aksjer og andeler i andre selskaper NOTE 8 PANTSTILLELSER OG GARANTIER M.V. Pantstillelser: Bokført verdi av pant Pantsatt eiendel Kassekreditt, ramme kr Kontorbygg med tomt Garantiforpliktelser som ikke er regnskapsført: SBBL er medlåntaker for datterselskapenes lån med til sammen kr ,- som utbygger i forbindelse med selskapenes prosjekter. I tillegg er det i konsernet stilt kausjon for kr ,- Lån i konsernet er sikret ved pant i konsernets eiendeler med kr ,- NOTE 9 MELLOMVÆRENDE MED SELSKAP I SAMME KONSERN M.V. Stavanger Boligbyggelag Lån Andre fordringer Foretak i samme konsern Det er gitt lån til datterselskap kr ,- i forbindelse med utbyggingsprosjekt. Lånet forfaller ved prosjektets ferdigstillelse, planlagt til Det beregnes renter i henhold til låneavtale. Kortsiktig gjeld Foretak i samme konsern / 19

20 NOTE 10 SKATT Årets skattekostnad fremkommer slik: SBBL 2012 Konsern 2012 Ordinært resultat før skatt Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller Årets skattegrunnlag Betalbar skatt på årets resultat For lite avsatt skatt tidligere år Formueskatt SBBL Endring utsatt skatt Årets totale skattekostnad på ordinært resultat Avstemming skattekostnad mot ordinært resultat før skatt: Årets totale skattekostnad For lite avsatt skatt tidligere år % av resultat før skatt Differanse pga permanente forskjeller og formueskatt Betalbar skatt i balansen: Formueskatt Betalbar skatt på årets resultat Betalbar skatt på avgitt konsernbidrag Betalbar skatt i balansen Spesifikasjon av grunnlag utsatt skatt, forskjeller som utlignes: SBBL 2012 SBBL 2011 Konsern 2012 Konsern 2011 Driftsmidler Tilvirkningskontrakter Pensjonsmidler (+) -forpliktelse (-) Prosjektutviklingskostnader Påløpte kostnader Påløpte inntekter Kundefordringer Sum Utsatt skatteforpliktelse/-fordel NOTE 11 EGENKAPITAL Stavanger Boligbyggelag Årets endring i egenkapital Andelskapital Annen egenkapital Sum Egenkapital Ny andelskapital Avgitt konsernbidrag etter skatt Årets resultat Egenkapital Konsern Årets endring i egenkapital Andelskapital Annen egenkapital Sum Egenkapital Ny andelskapital Årets resultat Egenkapital / 20