NOTAT FRA FASADEGRUPPA

Størrelse: px
Begynne med side:

Download "NOTAT FRA FASADEGRUPPA"

Transkript

1 NOTAT FRA FASADEGRUPPA VOLDSLØKKA BORETTSLAG mars INNLEDNING Dette notatet er et sammendrag av fasadegruppas funn og anbefalinger etter arbeid med muligheter for fasaderehabilitering for Voldsløkka borettslag. Notatet er utarbeidet som informasjon til beboere og det påtroppende styret i mars Vi håper det vil være till nytte i den videre prosessen. Fasadegruppa ble dannet etter generalforsamlingen i Gruppa skulle kartlegge behov for fasaderehabilitering, mulige løsninger inkludert kostnadsestimat, samt bistå styret med innstilling til generalforsamlingsvedtak om rehabilitering. Styret engasjerte OBOS Prosjekt til å utarbeide kostnadsrapport, slik både fasadegruppa og OBOS forvaltningskonsulent anbefalte. Kostnadsrapporten er første skritt i prosessen og danner grunnlag for borettslagets valg av alternativer. Når alternativ er valgt starter anbudsrunder og innhenting av konkrete tilbud. En kostnadsrapport er basert på erfaring og gjennomsnittlige priser, slik at ulike alternativer kan sammenliknes. Kostnadsoverslagene er romslige og potensielle kostnader er lagt inn så langt man har kunnet forutse. Dette for å unngå underbudsjettering. OBOS Prosjekt leverte første kostnadsrapport 2. desember Revidert rapport, med nytt alternativ etter den ekstraordinære generalforsamlingens vedtak, ble levert 11. februar Der ikke annet er oppgitt, bygger dette notatet på kostnadsrapportene, underlagsmateriale og korrespondanse med OBOS Prosjekt. Fasadegruppas arbeid er avsluttet, til nytt styre er valgt i 2014 og eventuelt initiativ til videre prosess tas av det nye styret. Vi ber borettslaget merke seg OBOS Prosjekt og fasadegruppas bekymring for ytterligere utsettelser av fasaderehabiliteringen.. 1. STYRETS OG FASADEGRUPPAS INNSTILLING På ekstraordinær generalforsamling i november 2013 ble tre alternative løsninger for rehabiliterings av fasadene lagt frem. Fasadegruppa, OBOS Prosjekt og styret anbefalte alle at asbestplatene ble tatt ned. I tillegg inneholdt alle alternativene annet rehabiliteringsarbeid som vist i punktene under, samt generelle rigg og prosjektkostnader (se kostnadstabell). Rengjøring og overflatebehandling (maling) av alle vinduer og balkongdører Reparasjon og overflatebehandling av balkongenes undersider Nytt gulvdekke og sluk på balkongene (behov uklart, undersøkes nærmere) Nye nedløpsrør 1

2 Nye sålebenkebeslag (utvendige blikkbeslag i vinduenes nederkant) Nye ventilrister Istandsetting utomhus (etter skader og slitasje forårsaket av stillaser og arbeid) Nye runde vinduer på loft og øverst i oppgangene Alle de fremlagte alternativene innebar reparasjon og overflatebehandling av eksisterende puss på frontfasadene Rehabilitering av balkongoverflater og nye nedløpsrør, sålebenkbeslag og ventilrister er tatt med i alle alternativene, etter anbefalinger fra OBOS Prosjekt. Dette skyldes både at disse bygningsdelene har behov for rehabilitering, samt at enkelte bygningsdeler kan fornyes for en lav ekstrakostnad når fasaden først skal rehabiliteres. OBOS anbefaler også utskiftning av kjellervinduer, takvinduer og runde veggvinduer på loft og øverst i oppgangene. Styret valgte å prioritere de runde vinduene på loft og i oppganger, som derfor er lagt inn med utskiftning i alle alternativene. Fasadegruppa fant det (etter hvert) lite hensiktmessig å etterisolere frontfasadene. Økt veggtykkelse på denne fasaden vil kreve større tilpasninger rundt verandaer, dører, vinduer osv, og dermed økte prosjektkostnader. Før oppstart av fasaderehabiliteringen må det nye styret vurdere hvilke ekstra tiltak som skal tas inn i rehabiliteringsarbeidet. Dette må besluttes etter faglige vurderinger før igangsetting av prosjektet. Alternativ 2: Kompakt pussystem med etterisolering på gavl- og bakfasader Dette alternativet ble innstilt som styrets foretrukne forslag, i tråd med fasadegruppas anbefaling. Det inneholdt følgende elementer: Fjerning av løs og skadet puss på alle pussede fasader. Demontering og sanering av eternittplater på galv- og bakfasader. Etterisolering og pussing av gavl- og bakfasader (kompakt pussisolasjonssystem) Pussreparasjon og overflatebehandling på frontfasaden Figur 1 Modell kompaktpussystem Figur 2 Prinsippskisse kompakt pussystem. 2

3 Kompaktsystemet innebærer at et underlag av 100mm EPS (Ekspandert polystyren) monteres på de utbedrede flatene og påføres armeringsnett og et 3 sjikts pussystem. Eksempel på oppbygningen av pussystemet vises i skissen nedenfor. Pussoverflaten kan også forsterkes ytterligere med armeringsduk nederst mot bakken, f eks i 2m høyde. De pussede flatene i Sandefjordgt brl er rehabilitert med kompakt pussystem. Bilde nr 1 Alternativet medfører en usikkerhet vedrørende tilstanden på eksisterende underlag, men denne usikkerheten er mindre enn ved alternativ 1 og 4. Fasadegruppas vurdering er at etterisolering vil bidra positivt med hensyn til opplevd komfort i leilighetene og reduserte strømutgifter. Effekten vil bli særlig merkbar i boliger mot gavlfasade (med tre yttervegger). Fordeler: Motstandskraft mot algevekst. God brannmotstand. God værbestandighet. Systemet vil bidra til å bedre bygningsmassens U- verdi (varmetapskoeffisient).dvs bygningenes energieffektivitet God holdbarhet ovenfor mekanisk belastning (slagfasthet). Ulemper: Mer vedlikehold enn nye veggplater; anbefalt overflatebehandling hvert15 år. 2. DE TO ANDRE ALTERNATIVENE På ekstraordinær generalforsamling ble også to andre løsninger presentert. Alternativ 1: Pussede fasader uten etterisolering Demontering og sanering av eternittplater på gavl- og bakfasader Fjerning av løs og skadet puss på alle fasader Reparasjon og overflatebehandling av eksisterende puss på alle fasader. Reparasjon av puss på alle overflater vil gi et tilvarende uttrykk som det innstilte alternativet. Ekstrakostnaden ved etterisolering på gavl- og baksfasader vil utgjøre en så liten del av totalkostnaden at fasadegruppa mente det ikke burde unnlates. Det er forholdsvis stor usikkerhet knyttet til kostnadsestimatet, ettersom det er vanskelig å vurdere kvaliteten på veggen bak platene og derav reparasjonsomfang. Alternativ 3: Nye fasadeplater og etterisolering på gavl- og bakfasader Demontering og sanering av eternittplater på gavl- og bakfasader Fjerning av løs og skadet puss på alle pussede fasader Etterisolering og montasje av nye fasadeplater på gavl- og bakfasader (f.eks. Steni) Reparasjon og overflatebehandling av eksisterende puss på frontfasadene Montering av nye fasadeplater vil kunne gi et fasadeuttrykk tilsvarende som i dag, men det vil også være mulig å velge plater med at annet utseende. Dette alternativet ble valgt bort både av estetiske og økonomiske hensyn. Kostnadene for dette alternativet, med Steni plater, er 3

4 vurdert noe høyere enn det innstilte alternativet. Montering av Steniplater vil tilsvare nåværende platers kvalitet og holdbarhet. Fordeler: Vedlikeholdes ved rengjøring God værbestandighet God brannmotstand Ulemper: Begrenset holdbarhet ovenfor mekanisk belastning (slagfasthet) 3. DET FJERDE ALTERNATIVET BEHOLDE ETERNITPLATENE I henhold til vedtak på ekstraordinær generalforsamling er det utredet et fjerde alternativ, som opprinnelig var forkastet. Alternativ 4: Beholde og male eternittplatene på gavl- og bakfasader Utskiftning av ødelagte plater på gavl- og bakfasader Innfesting av løsnet reisverk Rengjøring og overfatebehandling av eternitplatene på gavl- og bakfasader Fjerning av løs og skadet puss på frontfasadene Pussreparasjon og overflatebehandling på frontfasadene Fasadegruppa vurderte ikke dette som et reelt alternativ pga usikkerhet om tilstanden bak platene, samt synlig slitasje på selve platene og utforingen rundt vinduene. Platene er skadet og løse flere steder, og det må utføres omfattende rehabilitering for å kunne beholde platene. Innhold av asbest i platene gjør slik rehabilitering kostbar. Det er likevel det rimeligste alternativet, men som i alternativ 1 er den økonomiske usikkerheten vesentlig større enn ved det anbefalte alternativ 2. Det skyldes særlig usikkerhet omkring behov for innfesting. Dessuten vil dette alternativet medføre større utgifter til løpende vedlikehold, regelmessig kontroll og utbedringer. Bortsett fra prisen, kan fasadegruppa ikke se noen fordeler med dette alternativet. Jotun opplyser at før overflatebehandling må platene være rengjort, tørre og fri for støv. Med andre ord må de rengjøres nøye. Nor-Produkter mener en ev. forsiktig vask med myk børste kan være et alternativ. Høytrykkspyling er ikke aktuelt, i tilfelle med lavt trykk. I følge Jotun er det få produkter som er egnet til å male på eternittplater. Hvorvidt det kan gis produktgarantier med eternittplater som underlag, er avhengig av at platene blir helt rene. Sitter det noe smuss/fett igjen på platene, vil vedheften mellom platene og ny overflatebehandling bli redusert og det er fare for avflassing. Usikkerheten rundt vedheften mellom eternittplatene og ny overflatebehandling alene gjør at OBOS Prosjekt ikke kan anbefale tiltaket. Det vil være nødvendig med et prøveoppstrøk for å fastslå om det er vedheft overhodet. OBOS leger til grunn at platene neppe kan gjørs tilstrekkelig rene for god vedheft. 4

5 Flere forhold må utbedres om platene skal beholdes. o De fleste platene er spikret fast til reisverk av tre. I dag fester man normalt med skruer. Spikrene popper ut av treverket. Det er en normal aldringsprosess. Ny innfesting på alle plater krever antakelig særlig beskyttelsesutstyr. I følge OBOS Prosjekt er ny innfesting svært problematisk. Hver plate har 10 spiker. Bilde nr 2-3. o Reisverket i seg selv virker sundt, men har løsnet fra veggen enkelte steder. Årsaken er ukjent. Bilde nr 4-5. o Ganske mange plater er knekt. Disse avgir asbeststøv. Det er sannsynlig at plater vil beskadiges også i framtiden. Ikke minst er veggen rundt utsatt når vinduer skiftes. Bilde nr 6. Utskifting av asbestplater i den forbindelse vil være mer kostbart og krevende enn murreparasjoner. o Platene buler ut over mange vinduer, særlig i øverste etasje. Antakelig er det pga av spiker som popper ut, men det kan være mer alvorlige problemer. OBOS Prosjekt fant det ikke faglig nødvendig og økonomisk forsvarlig å leie lift for nærmere undersøkelse, ettersom konklusjonen likevel var klar. Bilde nr 7-9 SINTEF Byggforsk anslår at levetiden for eternitplater er ca. 40 år. Det har ikke lyktes å finne ut nøyaktig hvor gamle platene er, men antakelig fra begynnelsen av tallet. Blokkene er fra Asbestforbudet kom i Dersom platene beholdes har vi plikt til å skifte ødelagte plater fortløpende for å forhindre spredning av støv, som er kreftfremkallende. Dersom platene beholdes er det nødvendig med rutine for jevnlig kontroll av platene og budsjettere med løpende utskiftingskostnader. I overkant av vinduene ligger en slags utforing, som er svært slitt og er i ferd med å falle ut flere steder. Bilde nr Dette kan antakelig ikke repareres, ny utforing vasneklig uten å fjerne platene. Det er lite trolig at platene vil kunne bli stående i lang tid framover. Kostnader ved demontering og rehabilitering av gavl- og bakfader må, etter fasadegruppas vurdering, derfor påregnes innenfor rimelig tid og legges inn i borettslagets vedlikeholdsplaner. OBOS Prosjekt anslår at platene kan stå i 5 år, men anbefaler det ikke av sikkerhetsmessige og økonomiske grunner. 4. KOSTNADSVURDERINGER Fasadegruppa tilpasset forespørslene til OBOS Prosjekt slik at kostnadsrapporten skulle inneholde informasjon om flest mulig alternative rehabiliteringer. Deretter er alternativene og kostnadsvurderingene viderebehandlet av fasadegruppa før innstilling til generalforsamlingen. Kostnadsestimater beregnet av OBOS Prosjekt for de vurderte alternativer er sammenstilt i henhold til våre preferanser i tabellen nedenfor. Andre poster kan tas inn i kalkylen uavhengig av fasadeløsning, som f.eks. balkongutvidelse og takvinduer. For at alternativene skal være sammenliknbare er det lagt inn samme tilleggkostnader i alle alternativene, post , med unntak av Asbestsanering (1.5) som blir vesentlig mindre i 5

6 alternativ 4. Likeledes er det noen variasjoner i Forventede prosjektkostander ( post 4). Her er det lagt inn byggemeldingsgebyr i alternativ 2-3, men det antas ikke å være nødvendig. rep&mal komptbak platerbak male plater Post Aktivitet Alt. 1 Alt. 2 Alt. 3 Alt Fasader Vinduer (overflatebehandling) Balkonger Nedløp Asbestsanering Sålebenkbeslag og ventilrister Generell istandsetting utomhus Runde vinduer Bygningsmessige kostnader Rigg og drift av byggeplass Entreprisekostnader eks. mva % merverdiavgift Entreprisekostnader inkl. mva Prosjektadmin og prosjektering inkl. mva Byggemeldingsgebyr Øvrige byggherrekostnader 4.4 Prisstigning % pr år: Finansieringskostnader ENØK-tilskudd Forventet prosjektkostnad Uforutsette kostnader Totale kostnader gir følgende kostnader pr leilighet Det må presiseres at kostnadsoverlaget på dette stadiet er usikkert. Det vises til orientering forbehold i Kostnadsrapport for Voldsløkka borettslag, 2. desember 2013, s 13-14, samt tilsvarende i Revisjonen 1. februar 2014, s Tallene er for øvrig basert på oppstart av byggearbeidene sommeren Som det framgår av noter til tabellen i Kostnadsrapportene, beregnes anleggstiden måneder. Det tas også forbehold om endringer i ENØK støtten. 5. ØKONOMSIKE KONSEKVENSER FOR DEN ENKELTE ANDELSEIER Liksom kostnadene for rehabiliteringen er umulig å angi ekstakt på forhånd, er det også usikkerhet knyttet til kommende økning i felleskostnadene. Bankene kan komme med ulike tilbud og renten kan endres. Anslagene nedenfor er beregnet ut fra igangsetting sommeren 2014, det er et premiss om ikke lenger er gyldig. 6

7 På den bakgrunn anslo OBOS Prosjekt de økonomiske konsekvensene ved ulike låneopptak slik: Lån kr ,-. en økning av fellesutgiftene på 15 % fra , og en økning på 8 % fra Alternativet gir en effektiv økning i felleskostnadene på 24 %. Lån kr ,- en økning av fellesutgiftene på 18 % fra , 10% fra , og en økning på 3 % fra Alternativet gir en effektiv økning i felleskostnadene på 31 %. Lån kr ,-. en økning av fellesutgiftene på 24 % fra , og en økning på 12 % fra Alternativet gir en effektiv økning i felleskostnadene på 39 %. Lån kr ,-. en økning av fellesutgiftene på 34 % fra , og en økning på 15 % fra Alternativet gir en effektiv økning i felleskostnadene på 54 %. I november beregnet vi at husleia på ca 3000 med et lån på rundt ville gi ca månedlig husleie: fra kr ca 3500 og fra kr ca 3900 Med en gradvis økning av fellesutgiftene over år vil borettslaget kunne gjennomføre en fasaderehabilitering med mer moderat økning i fellesutgiftene enn det som fremkommer av likviditetsanalysen i kostandsrapproten. Det vil også være mulig å finansiere på andre måter, f eks ved at den enkelte andelseier kan betale ut sin det av lånet umiddelbart, eller ved annen nedbetalingsplan. Slike individuelle løsninger medfører også kostnader, men kan vurderes. 6. VURERDINGER UNDERVEIS Fasadegruppa vurderte også andre tiltak før alternativene ble lagt frem for generalforsamlingen. Det gjøres spesielt oppmerksom på at kostnadsoverslagene i dette avsnittet er netto priser, eks mva, tilsvarende post 1 i tabellen over, som del av et rehabiliteringsprosjekt. Dersom slike tiltak iversettes på et senere tidspunkt må som et minimum mva og administrasjonsomkostninger beregnes i tillegg. Rehabilitering av de eksisterende eternittplatene: Selv om det ikke ble vurdert som et reelt alternativ, ble det likevel ganske grundig belyst på ekstraordinær generalforsamling i desember. Ytterligere opplysninger er framkommet siden. Samlet vurdering er beskrevet i alternativ 4. Etterisolering på frontfasadene: Som pekt på i kapittel 1 vil økt veggtykkelse skape store problemer på frontfasadene. Dels vil det kreve ny balkongbrystning, ettersom det eksisterende festet ikke kan 7

8 mures inne, dels må både døråpning og vindusåpning mot balkong gjøres mindre, ettersom disse er plassert helt inne i hjørnet. OBOS Prosjekt løste disse problemene ved å beregne etterisolering fram til balkongene på begge sider, slik at veggene på balkongene blir stående uisolert. Det vil også gi en loddrett vegglinje ned gjennom kjøkkenvinduene. Basert på en slik løsning ble kompakt pussystem både foran og bak kostnadsberegnet til kr (post 1.1 i tabellen s 6.) Fasadegruppa har ikke vurdert estetikken i denne muligheten. Derimot vurderte fasadegruppa at slik etterisolering vil ha liten betydning for å redusere varmetapet i boligene. I tillegg til at store deler av isolasjonen vil dekke oppgangene, pekte gruppa på den kuldebroen bærebjelken, som også bærer balkongene, utgjør. Fasadegruppa har derfor lagt til grunn at frontfasadene repareres og overflatebehandles, uansett hva som gjøres på gavl- og bakfasader. Fasadekledning i tegl, såkalt teglforbening: Dette alternativet ble vurdert etter ønsker og innspill på tidligere beboermøter. En fasadekledning i teglstein vil øke totaltykkelsen på ytterveggene med anslagsvis cm og dette vil føre med seg behov for ombygginger av takutstikk, vindusbeslag, balkonger osv. Disse forholdene gjør alternativet så kostbart at det ble forkastet av fasadegruppa og styret på et tidlig tidspunkt. Kostnadsberegnet til kr (Post 1.1 i tabellen s 6.) Luftet pussystem: Utseende som alternativ 2, men lektet ut med et luftsjikt bak det nye systemet. Bilde nr 14. Ut fra underlagsmaterialet fastslo vi at dette systemet ble vesentlig dyrere enn kompaktsystemet. Nettobeløp for montering på gavl- og bakfasade er til sammenligning anslått til hhv kr for kompaktsystem og for luftet system (delsummer i post 1.1 i tabellen s 6). Fasadegruppa fant at dette var en unødvendig merkostnad. ISO Klinker: Da teglforblending viste seg så dyrt og vanskelig, ble andre muligheter for en teglstensliknende fasade undersøkt. ISO klinker bygger bare 5 cm ut på veggen. Bilde nr 15. Dette er et ganske nytt system, med tilsvarende lite erfaring for holdbarhet etc. Kostnadsoverslaget kr (post 1.1 i tabellen s 6) gjelder alle fasader, men også dette alternativet ville bydd på problem på frontfasadene. Uansett var det liten stemning for en slik fasadeendring, uten isolering. Alternativet ville også vært søknadspliktig. Remontering av nedløpsrørene (i stedet for utskiftning): Obos Prosjekt la inn denne kostnaden i utgangspunktet. Fasadegruppa la til grunn at nedløpsrørene uansett måtte ned ved fasaderehabilitering og at det da ville være økonomisk og hensiktmessig å skifte dem ut. Dette er en liten utgiftspost i det store sammendraget, men ble undersøkt nærmere etter oppfordring fra et styremedlem. Det ble pekt på at en del rør er skadet, og at det må påregnes yterligere svinn i forbindelse med demontering. Det kan også være problematisk å oppbevare rørene midlertidig. I forbindelse med tilleggsundersøkelsene som følge av generalforsamlingsvedtak, er remontering av nedløpsrørene kostnadsberegnet kr mot for nye. Utvidelse av balkongene: Det vil være mulig å utvide balkongene 50 cm i bredden, dvs føre balkongen videre forbi kjøkkenvinduet. En utvidelse i dybden vil iht. plan og 8

9 bygningsetatens balkongveileder trolig ikke godkjennes. I tillegg vil et slikt tiltak kreve omfattende inngrep i eksisterende konstruksjon for å få etablert en tilstrekelig bæreevne. Beregnet kostnad på nærmere 6 mill ( pr balkong x 130) innebærer ny brystning med perforerte aluminiumsplater, som er relativt rimelige. Nye balkongbrystninger: Det har vært ytret ønske om penere balkongbrystninger. Utskiftning til glassbrystning, som ligger i den dyre enden av skalaen, er estimert til drøyt 3 mill Nye inngangspartier: Det har vært ytret ønske om oppgradering av inngangspartiene. Det pekes på stygt innvendig arbeid ved listing (gerikter), bilde nr 16, dårlig løsning sidespeil, bilde nr 17 og manglende utforing av vindu i kjellernedgang, bilde nr 18. Ytterdørene bærer preg av ulikt vedlikehold, slik at f eks noen låselyder er sjenerende høye, mens andre er uten lyd. De fleste låskasser er slitte, dørpumpene er utsatt for unødig slitasje fordi krok el likn for å holde døren åpen under flytting etc mangler. Dørglassene (som de fleste trolig ikke finner smakfulle) kan ikke erstattes, slik at noen dører har avvikende glass. Nye inngangspartier er estimert til kr Fasadegruppa har ikke vurdert behovet nærmere. Vinduer i fellesområdene: OBOS anbefaler alle vinduene i fellesområdene, unntatt de store vinduene i trappeoppgangene, skiftet. Fasadegruppa ser at det ville være fornuftig og økonomisk å skifte vinduer samtidig med fasaderehabilitering, men mener det kan vente litt. Fasadegruppa slutter seg til styrets prioritering (se kapittel 1). o Nye takvinduer: Takvinduene er dårlig tilpasset og tilsynelatende etablert med en provisorisk ordning. Bilde nr 19. OBOS Prosjekt anbefaler utskiftning: Den varierende kvaliteten på takvinduene tilsier at en komplett utskifting vil være økonomisk lønnsomt.. Anslått kostnad kr o Nye kjellervinduer: To kjellervinduer må skiftes umiddelbart pga råte. OBOS Prosjekt peker på at kjellervinduene i borettslaget er i en slik tilstand at de bør skiftes. (Bilde mangler) Anslått kostnad o De runde vinduene: Vi har sirkulære vinduer øverst i hver oppgang + seks loftsvinduer. Fasadegruppa inspiserte flere oppganger og loft i hver blokk og fant at mange av dem var i svært dårlig stand. Bilde nr Utformingen er ikke standard leveringsvare fra produsent, og er relativt kostbare. Tatt i betraktning den varierende kvaliteten vil det være økonomisk lønnsomt for borettslaget å gjennomføre en komplett utskifting i tilknytning til prosjektet, fremfor og utføre en individuell utskifting. skriver OBOS Prosjekt Anslått kostnad Utskiftning av vinduer i leilighetene: På forespørsel fra beboer er det vurdert om borettslaget igjen burde ta ansvar for vinduene i leilighetene. Fasadegruppa vurderte at det største varmetapet i våre leiligheter er gjennom vinduene. Vi fant det likevel ikke hensiktsmessig å endre ansvarsforholdet for vindusutskifting. Videre vurderte vi at det vil være behov for ulike vindustyper avhengig av boligens beliggenhet. F eks er det antakelig større behov for lydtette vinduer ut mot Uelandsgate enn i mot bakgårdene. Fasadegruppa la opp til å hente inn et godt felles tilbud på utskifting av vinduer i forkant eller i forbindelse med fasaderehabiliteringen. 9

10 Utsettelse av rehabilitering: Fasadene, både de pussede murfasadene og eternittkledningene, er i så dårlig forfatning at fasadegruppa har lagt til grunn at rehabilitering bør skje så raskt som praktisk mulig. Utsettelse av rehabiliteringen vil føre til ytterligere forfall av fasadene og vil føre til økte kostnader når rehabiliteringen til slutt må utføres. Tilstanden til eternittplatene medfører per i dag en potensiell fare mht nedfall av løse plater og avgivelse av asbeststøv fra oppsprukne plater. Asbeststøv er kreftfremkallende. 7. VIDERE PROSESS Da arbeidet startet våren 2013 hadde fasadegruppa et mål om å kunne sette rehabiliteringsarbeidet i gang våren/sommeren Etter vedtaket om utsettelse på ekstraordinær generalforsamling er ikke dette målet realistisk. Målet for det nye styret bør være å kunne sette arbeidene i gang senvinteren eller våren Det meste av fasaderehabiliteringen bør utføres i sommerhalvåret, da puss- og malerarbeider er vanskeligere og dyrere å utføre i lave temperaturer. Fasadegruppa anbefaler at det nye styret knytter til seg OBOS Prosjekt eller et annet prosjektlederfirma som bistand i prosjektet så raskt som mulig. Deretter må styret med bistand fra den innleide prosjektledelsen komme frem til hvilke tiltak som skal utføres. I den videre prosessen anbefaler fasadegruppa at den innleide prosjektledere knyttes tettere til styrets eller fasadegruppas arbeid, blant annet ved at de samme alternativene som skal vurderes av styret også gjennomgås og evt kostnadsberegnes av prosjektledelsen. Styret bør også be prosjektledelsen sette opp en fremdrifts- og beslutningsplan med klare frister. Dette vil hjelpe styret til å fatte beslutninger i riktig tid, slik at rehabiliteringen kan gjennomføres uten forsinkelser eller fordyrende ekstra avklaringer som følge av misforståelser. Det nye styret må også vurdere om det skal nedsettes en byggekomité til å følge opp prosjektet. Byggekomiteen vil i så fall være kontaktleddet mellom styret og prosjektledelsen i planlegging og gjennomføring av prosjektet. Byggekomiteen vil ta beslutninger knyttet til tid, fremdrift og kvaliteter i prosjektet, etter fullmakter fra styret. Fasadegruppa mener styret bør være representert i byggekomiteen, slik at eventuelle beslutninger som må tas opp i styret kan videreformidles av styrets representant i komiteen. Bodil Chr. Erichsen Per Lunke Randi Lunke Andreas Røed Øystein Janssen sign sign sign sign sign 8. Vedlegg bilder 10

11 Figur 1 m Sandefjordgt kompaktpussystem m etterisolering (nærmest) og uten Figur 4 Løsnet reisverk bak plater Figur 2 Spikret fasadeplate, en spiker helt vekk Figur 5 Løsnet reisverk øverst Figur 3 Skygger viser spiker som popper ut, men her ses også at reisverket står ut fra veggen og at utforing/listing er ødelagt Figur 6 Ødelagt plate antakelig i forbindelse med vindusutskiftning 11

12 Figur 7 Plater buler ut øverst Figur 8 Flere løse plater over vindu Figur 12 "Utforing" mellom plater og vegg 1. etg Figur 9 Plate som buler ut over vindu i 2 etg Figur 10 Utforing" mellom plater og vegg over vindu Figur 11 Mangelfull innfesting av eternittplater og underlag Figur 13 "Utforing" som faller ut 12

13 Figur 14 Modell luftet pussystem Figur 19 Takvindu loft. De færreste er så ille, men montering og tilpasning er likt over alt. Figur 15 Påbygd sjakt med ISO klinker Figur20 rundt vindu, loft? Figur 16 Over innvendig ytterdør, hjørne, verste eks? Figur 17 Vindu kjellernedgang utvendig Figur 21 rundt vindu, oppgang Figur 18 vindu kjellernedgang innvendig 13 Figur 22 rundt vindu, loft

14 NOTAT FRA FASADEGRUPPA VOLDSLØKKA BORETTSLAG mars 2014 INNHOLD: 0. INNLEDNING STYRETS OG FASADEGRUPPAS INNSTILLING DE TO ANDRE ALTERNATIVENE DET FJERDE ALTERNATIVET BEHOLDE ETERNITPLATENE KOSTNADSVURDERINGER ØKONOMSIKE KONSEKVENSER FOR DEN ENKELTE ANDELSEIER VURERDINGER UNDERVEIS VIDERE PROSESS Vedlegg bilder

Voldsløkka borettslag 23. okt 2013

Voldsløkka borettslag 23. okt 2013 Voldsløkka borettslag 23. okt 2013 Demonstrasjon av nettsiden Info om rehabilitering av fasader, og generalforsamling den 3. desember. Oversikt over borettslagets økonomi Nødvendig forestående vedlikehold

Detaljer

Rehabilitering av bakgårdsfasaden

Rehabilitering av bakgårdsfasaden Rehabilitering av bakgårdsfasaden Det er påkrevd å gjøre rehabilitering av bakgårdsfasaden og dette er noe styret har jobbet med siden høsten 2009. Styret har fått utarbeidet en kostnadsrapport fra OBOS

Detaljer

SØNDRE ÅSEN BORETTSLAG.

SØNDRE ÅSEN BORETTSLAG. SØNDRE ÅSEN BORETTSLAG. INFORMASJONSMØTE Styret i Søndre Åsen borettslag inviterer til informasjonsmøte angående rehabilitering av balkonger og fasader i borettslaget. Det er utarbeidet et forprosjekt

Detaljer

INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING. Det innkalles til ekstraordinær generalforsamling i A/S Kjølberggaten 1.

INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING. Det innkalles til ekstraordinær generalforsamling i A/S Kjølberggaten 1. A/S Kjølberggt. 1 Ekstraordinær generalforsamling 2010 v/advokat Svein Thorp St. Olavs gate 28 0166 Oslo INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING Det innkalles til ekstraordinær generalforsamling

Detaljer

Total kostnadsramme 40 770 000

Total kostnadsramme 40 770 000 VELKOMMEN Agenda 1) Velkommen - v/ styreleder 2) Hvorfor ekstraordinær GF? - v/styreleder 3) Tilbakeblikk og prosess - v/nestleder 4) Presentasjon av rehabiliteringsprosjektet v/ OBOS Prosjekt og OKER

Detaljer

REHABILITERING. hvordan kommer vi i gang?

REHABILITERING. hvordan kommer vi i gang? REHABILITERING hvordan kommer vi i gang? TIDEN GÅR... Mange byggtekniske krav har endret seg Beboernes krav til boligen endrer seg i takt med velstandsutviklingen ellers i samfunnet Større periodiske

Detaljer

Åssida borettslag. Energi og vedlikeholdstiltak.

Åssida borettslag. Energi og vedlikeholdstiltak. Åssida borettslag Energi og vedlikeholdstiltak. Energi og vedlikeholdstiltak Styrets ansvar Styrets arbeid Kort beskrivelse av byggene Styrets anbefaling Alternativ 4 Totale kostnader alternativ 4 Fordeling

Detaljer

Forenklet tilstandsvurdering av Høgreina Borettslag

Forenklet tilstandsvurdering av Høgreina Borettslag Forenklet tilstandsvurdering av Høgreina Borettslag Dato: 08.11.2013 Utarbeidet av: Runar Skippervik, TOBB Formål TOBB har på oppdrag fra styret i Høgreina BRL foretatt en tilstandsvurdering av deres bygningsmasse.

Detaljer

Bølerskogen Borettslag II

Bølerskogen Borettslag II Bølerskogen Borettslag II Velkommen til informasjonsmøte om Rør og bad Tema for i dag: Informasjonsmøte 18.00-20.00 Styret presenterer Arbeidet siden sist To alternative løsninger, med anbefaling Spørsmål

Detaljer

Presentasjon av balkong og fasadeprosjektet fra styret i Ola Narr BRL.

Presentasjon av balkong og fasadeprosjektet fra styret i Ola Narr BRL. Presentasjon av balkong og fasadeprosjektet fra styret i Ola Narr BRL. Styret har i løpet av høsten og vinteren 2010-11 jobbet videre med balkong og fasadeprosjektet. Tilbakemeldingene fra generalforsamlingen

Detaljer

INFORMASJON OM SPØRSMÅL OG SVAR FRA BEBOERMØTET 14. JANUAR 2015

INFORMASJON OM SPØRSMÅL OG SVAR FRA BEBOERMØTET 14. JANUAR 2015 Til beboerne i Lersolveien borettslag, spesielt til de som ikke var til stede på beboermøtet 14. januar INFORMASJON OM SPØRSMÅL OG SVAR FRA BEBOERMØTET 14. JANUAR 2015 Aller først kan vi opplyse til de

Detaljer

TILSTANDSANALYSE HOFMOEN SKOLE

TILSTANDSANALYSE HOFMOEN SKOLE Beregnet til Aurskog-Høland kommune Dokument type Tilstandsanalyse Dato September, 2013 TILSTANDSANALYSE HOFMOEN SKOLE TILSTANDSANALYSE HOFMOEN SKOLE Revisjon 0 Dato 16/09/2013 Utført av Anders Walseth

Detaljer

OVERFLATER OVERFLATER

OVERFLATER OVERFLATER 40 OVERFLATER OVERFLATER Stikkordregister En nymalt flate er lettere å holde ren enn en nedslitt flate. En hel tapet beskytter veggen bedre enn en skadet tapet. En ødelagt skapdør reduserer verdien på

Detaljer

Forstudierapport. Energi og miljøspareprosjekt Etterstad Sør Borettslag

Forstudierapport. Energi og miljøspareprosjekt Etterstad Sør Borettslag Forstudierapport Energi og miljøspareprosjekt Etterstad Sør Borettslag BAKGRUNN OG FORMÅL Etterstad Sør borettslag inngikk høsten 2012 en avtale med Schneider Electric om å gjennomføre en forstudie av

Detaljer

God kveld! Beboermøte Åmundsleitets borettslag 01.februar 2010. Catherine Grini, SINTEF Byggforsk. SINTEF Byggforsk

God kveld! Beboermøte Åmundsleitets borettslag 01.februar 2010. Catherine Grini, SINTEF Byggforsk. SINTEF Byggforsk God kveld! Beboermøte Åmundsleitets borettslag 01.februar 2010 Catherine Grini, 1 Forord Det finnes ikke dårlig vær, det finnes bare dårlig klær. Gjelder også i Bergen? Gjelder også for hus? 2 Tilstandsanalyse

Detaljer

INFOMØTE OPPGRADERING AV BORETTSLAGET. 20. August 2014

INFOMØTE OPPGRADERING AV BORETTSLAGET. 20. August 2014 INFOMØTE OPPGRADERING AV BORETTSLAGET! 20. August 2014 AGENDA Informasjon bytting av vindu, dører og kledning Økonomi Veien videre Ekstraordinær generalforsamling DAGENS TILSTAND Vinduer, balkongdører

Detaljer

Presentasjon for informasjonsmøte i Ullernbakken Boligsameie 1 mars 2016. Av Selvaag Prosjekt

Presentasjon for informasjonsmøte i Ullernbakken Boligsameie 1 mars 2016. Av Selvaag Prosjekt Presentasjon for informasjonsmøte i Ullernbakken Boligsameie 1 mars 2016 Av Selvaag Prosjekt Selvaag Prosjekt Selvaag Prosjekt er et entreprenørselskap heleid av Selvaag Gruppen. Rehabilitering av tidligere

Detaljer

Skovbakken borettslag. Beboermøte 8. september 2014

Skovbakken borettslag. Beboermøte 8. september 2014 Skovbakken borettslag Beboermøte 8. september 2014 Agenda Byggestyret - Økonomi Overordnet oversikt over "FutureBuilt" (videre kalt "Stort prosjekt") Overordnet oversikt over "Alternativt forslag" (videre

Detaljer

NORDNES SKOLE tilstandsvurdering tak og fasader

NORDNES SKOLE tilstandsvurdering tak og fasader NORDNES SKOLE tilstandsvurdering tak og fasader Bergen kommunale bygg Bergen, 27.02.2009 Bakgrunn BKB skal rehabilitere tak og fasader på Nordnes skole. Før tekniske beskrivelser kan utarbeides, har Fylkesnes

Detaljer

STATUSRAPPORT 2015-06-04 11:48. Definisjoner :

STATUSRAPPORT 2015-06-04 11:48. Definisjoner : Dato: 2015-06-04 11:48 STATUSRAPPORT Boligselskap: Parkgt. 14 Borettslag Definisjoner : Denne rapporten gir en overordnet vedlikeholdsstatus på boligselskapet som helhet. Denne danner grunnlag for den

Detaljer

21 Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING. Beboermøte 05. mai 2015. Presentasjon av tilstand og beboerundersøkelse

21 Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING. Beboermøte 05. mai 2015. Presentasjon av tilstand og beboerundersøkelse 21 Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING Beboermøte 05. mai 2015 Presentasjon av tilstand og beboerundersøkelse BEBOERMØTE 05. MAI 2015 Bakgrunn for prosjektering Beboerundersøkelse Tilstandsvurdering

Detaljer

FAQ - Frequently asked Questions Spørsmål og svar om rehabilitering av takene

FAQ - Frequently asked Questions Spørsmål og svar om rehabilitering av takene FAQ - Frequently asked Questions Spørsmål og svar om rehabilitering av takene Ajourført 27. juli 2012 Sameiet Solhaugen vil i år få utført rehabilitering av takene over alle 11 oppganger. Dette er et omfattende

Detaljer

Rehabilitering av fasader

Rehabilitering av fasader Beboermøte mandag 25. april 2016 kl. 1800 på Grendehuset.Munkebekken Brl. Rehabilitering av fasader Litt om ingeniørfirmaet K. Apeland AS Det rådgivende ingeniørfirma Dr. techn. Kristoffer Apeland AS ble

Detaljer

BERGKRYSTALLEN BORETTSLAG

BERGKRYSTALLEN BORETTSLAG BERGKRYSTALLEN BORETTSLAG INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING - BALKONGER, P-PLASSER OG FJERNING AV STYREMEDLEM Styret i Bergkrystallen borettslag innkaller til ekstraordinær generalforsamling.

Detaljer

Tilstandsanalyse av utvendige overflater

Tilstandsanalyse av utvendige overflater Tilstandsanalyse av utvendige overflater Sverre Holøs SINTEF Byggforsk SINTEF Byggforsk 1 SINTEF Byggforsk Teknologi for et bedre samfunn Del av forskningsstiftelsen SINTEF Forskning, Sertifisering, i

Detaljer

Rehabilitering etter passivhuskonseptet: Myhrerenga Borettslag,Skedsmo

Rehabilitering etter passivhuskonseptet: Myhrerenga Borettslag,Skedsmo Rehabilitering etter passivhuskonseptet: Myhrerenga Borettslag,Skedsmo Arkitekt Michael Klinski Sintef Byggforsk SINTEF Byggforsk 1 15 km nordøst for Oslo SINTEF Byggforsk 2 Slik var det.. Bygget i 19681970

Detaljer

Viktige vedlikeholdsprosjekter 2014-2023. Beboermøte 1. september 2014 (Utsatt fra juni 2014)

Viktige vedlikeholdsprosjekter 2014-2023. Beboermøte 1. september 2014 (Utsatt fra juni 2014) * Viktige vedlikeholdsprosjekter 2014-2023 Beboermøte 1. september 2014 (Utsatt fra juni 2014) * Vedlikehold - prinsipper Vedlikehold og økonomi er styrets hovedoppgaver Styret er ansvarlig for å planlegge

Detaljer

Prosjekt : Akersbakken 39 Sak : Anbefalte Vedlikeholdstiltak 2010-2015 Revisjon 150310

Prosjekt : Akersbakken 39 Sak : Anbefalte Vedlikeholdstiltak 2010-2015 Revisjon 150310 Til : Dato : 15. Mars 2010 Sameiet Akersbakken 39 v/ Styreleder Harald Bergh Prosjekt : Akersbakken 39 Sak : Anbefalte Vedlikeholdstiltak 2010-2015 Revisjon 150310 Basert på tidligere utarbeidet VedlikeholdsPlan

Detaljer

BEVERVEIEN BORETTSLAG

BEVERVEIEN BORETTSLAG Anl. nr. 781 INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING Torsdag 26. januar 2012 kl 18.00 BEVERVEIEN BORETTSLAG Til andelseierne: Det innkalles til ekstraordinær generalforsamling i Beverveien borettslag

Detaljer

Generalforsamling Hammergata 7. Arbeiderbyggecompagni III 09.04.15

Generalforsamling Hammergata 7. Arbeiderbyggecompagni III 09.04.15 Generalforsamling Hammergata 7 Arbeiderbyggecompagni III 09.04.15 Sak 1 Arbeid i sammenheng med Dreneringsprosjektet Informasjon om prosjektet og fremgang fra Styret Forslag fra Liv Gundersen (vedlegg

Detaljer

Energikonsept for oppgradering av Nordre Gran borettslag i Oslo

Energikonsept for oppgradering av Nordre Gran borettslag i Oslo Passivhus Norden, Trondheim 22. 23. oktober 2012 Energikonsept for oppgradering av Nordre Gran borettslag i Oslo Michael Klinski, Peter G. Schild, Karine Denizou 1 Nordre Gran BRL 7 blokker fra 1977-79

Detaljer

HALLAGERBAKKEN BORETTSLAG

HALLAGERBAKKEN BORETTSLAG HALLAGERBAKKEN BORETTSLAG REKKE 68 OG 90 TILSTANDSRAPPORT NR 2 FOR DØRER/VINDUER OG FASADER I REKKEHUS N NOVEMBER 2008 Plogveien 1 Postboks 91, Manglerud 0612 OSLO Tlf. 22 57 48 00 Fax. 22 19 05 38 HALLAGERBAKKEN

Detaljer

Brannsikringstiltak, Oppussing og Generelt Vedlikehold av gården

Brannsikringstiltak, Oppussing og Generelt Vedlikehold av gården Brannsikringstiltak, Oppussing og Generelt Vedlikehold av gården Styret har siden høsten 2010 hatt på dagsorden oppussing av gården. Dette arbeidet ble lagt på is da Brann- og redningsetaten (BRE) våren

Detaljer

FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM

FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM STYRET I BJERKE BORETTSLAG INFORMERER OM: FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM Informasjonsmøter avholdes på Årvoll skole 22. januar 2013, kl. 18.00 21.00 og 12. mars 2013, kl. 18.00 21.00. Velkommen! Bør sluk, vann-

Detaljer

«Stedet vårt» Veitvedt eldresenter. ble det avholdt ordinær generalforsamling 2013 i Beverveien borettslag.

«Stedet vårt» Veitvedt eldresenter. ble det avholdt ordinær generalforsamling 2013 i Beverveien borettslag. PROTOKOLL Dato og klokkeslett: 17.04.13 KL 18.00 Sted: «Stedet vårt» Veitvedt eldresenter ble det avholdt ordinær generalforsamling 2013 i Beverveien borettslag. SAK 1: KONSTITUERING 1.1 Valg av møteleder

Detaljer

Tilstandsanalyse av utvendige overflater

Tilstandsanalyse av utvendige overflater Tilstandsanalyse av utvendige overflater Sverre Holøs SINTEF Byggforsk SINTEF Byggforsk 1 SINTEF Byggforsk Teknologi for et bedre samfunn Del av forskningsstiftelsen SINTEF Forskning, Sertifisering, Kompetanse,

Detaljer

1. Grunnlag for rapporten. 2. Gjennomgang av boligene. 3. Tillegg til gjennomgang og ønsker. 4. Anbefalinger

1. Grunnlag for rapporten. 2. Gjennomgang av boligene. 3. Tillegg til gjennomgang og ønsker. 4. Anbefalinger N O R D S K R E N T E N B O R E T T S L A G R A P P O R T VA R M E TA P I R E K K E H U S S T Y R E T N O R D S K R E N T E N S TÅ L E T O L L E F S E N 1. Grunnlag for rapporten 2. Gjennomgang av boligene

Detaljer

Vindu og dør. Bogerud borettslag Presentasjon på beboermøte 2. desember 2014

Vindu og dør. Bogerud borettslag Presentasjon på beboermøte 2. desember 2014 Vindu og dør Bogerud borettslag Presentasjon på beboermøte 2. desember 2014 Historikk I Bogerud borettslag har det i lengre tid pågått utskifting av vinduer etter behov. Behovet er økende. Kostnaden for

Detaljer

Overordnet vedlikeholdsplan for Ullernfaret Grendelag

Overordnet vedlikeholdsplan for Ullernfaret Grendelag Overordnet vedlikeholdsplan for Ullernfaret Grendelag 1. versjon våren 2013 Innhold 1 Innledning... 3 2 Asfaltering av gangveier og parkeringsplasser... 3 3 Utbedring eller gjenoppbygging av utvalgte garasjerekker...

Detaljer

Ekstraordinær generalforsamling Torshov kirke 15. september 2014

Ekstraordinær generalforsamling Torshov kirke 15. september 2014 Ekstraordinær generalforsamling Torshov kirke 15. september 2014 www.sondreasen.no Vedlikeholdsplikt og styrets oppgaver Vedtektene 5-2, første ledd Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for

Detaljer

FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM

FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM STYRET I BERGKRYSTALLEN BORETTSLAG INFORMERER OM: FORPROSJEKT RØR OG VÅTROM Tirsdag 9. oktober 2012, kl. 18.00 21.00 På Lamberseter VGS - Aula Bør sluk, vann- og avløpsrør skiftes og baderom rehabiliteres?

Detaljer

Sak 3: Utredning av garasjerehabilitering Tilstandsrapport Garasjene i sameiet er i svært dårlig forfatning, og en generell oppgradering av disse vil bidra til å skape et mer attraktivt, ryddig moderne

Detaljer

Rehabilitering Sandsli borettslag.

Rehabilitering Sandsli borettslag. Rehabilitering Sandsli borettslag. Bakgrunn: Sandsli borettslag ble overtatt 1984-1985 fra entreprenør Arne Sande AS. Laget har over tid slitt med dårlige løsninger som har gitt både vanninntrenging og

Detaljer

BYGG SLIK. Etterisolering ytterveggen utvendig. heldekkende isolering isolering mellom stendere

BYGG SLIK. Etterisolering ytterveggen utvendig. heldekkende isolering isolering mellom stendere STIG RENSTRÖM Foto & Layout AB 2011 3 Rekv.nr 3039NO desember 2011 BYGG SLIK Etterisolering ytterveggen utvendig heldekkende isolering isolering mellom stendere Informasjonen i denne brosjyren er en beskrivelse

Detaljer

Sakspapirer til sak 2

Sakspapirer til sak 2 Sakspapirer til sak 2 Denne saken handler om vi skal montere vinduer i inngangsdørene i Nordåsvegen 187, Nordåsbrotet 2 og 4. Bor du på en annen adresse har dette ingen betydning for deg, bortsett fra

Detaljer

ble det avholdt ekstraordinær generalforsamling i Beverveien Borettslag. 1.3 Valg av 1 andelseier til å undertegne protokollen sammen med møtelederen

ble det avholdt ekstraordinær generalforsamling i Beverveien Borettslag. 1.3 Valg av 1 andelseier til å undertegne protokollen sammen med møtelederen PROTOKOLL Dato og klokkeslett: 27.11.2014 kl 18.00 Sted: Det chilenske Kulturhus Veitvet Senter, Veitvetveien 8. ble det avholdt ekstraordinær generalforsamling i Beverveien Borettslag. SAK 1: KONSTITUERING

Detaljer

Sameiermøte 2013. Skogen boligsameie 15. april 2013

Sameiermøte 2013. Skogen boligsameie 15. april 2013 Sameiermøte 2013 Skogen boligsameie 15. april 2013 Utdrag fra årsberetning 2012 Årsregnskapet for 2012 Budsjett for 2013 Resultatregnskap og balanse Forslag A Forslag A: Plantegninger Orientering om styrets

Detaljer

Generalforsamling 31.10.2012. Valg av TV-Leverandør.

Generalforsamling 31.10.2012. Valg av TV-Leverandør. Generalforsamling 31.10.2012 Agenda: 1. Konstituering a) Valg av møteleder b) Opptak av navnefortegnelse c) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen. d) Spørsmål om møtet er

Detaljer

Bertramjordet brl. Vedlikeholdsplan

Bertramjordet brl. Vedlikeholdsplan Bertramjordet brl. Vedlikeholdsplan Oppdatert: Oktober 2008 UTARBEIDET AV: Usbl Teknisk avdeling v/ Lasse Wavik Marius Digranes Dette produktet er opphavrettslig beskyttet, og er kun til intern bruk for

Detaljer

Vedlegg 3 - Teknisk/økonomisk vurdering av Landås skole

Vedlegg 3 - Teknisk/økonomisk vurdering av Landås skole Etter å ha vært på to befaringer er det vår klare oppfatning at Landås skole ikke er av bedre kvalitet enn Fridalen. Den bærer tydelig preg av manglende vedlikehold gjennom 47 år. Generell oppussing av

Detaljer

VIKTIG LES DETTE! OREBAKKEN BORETTSLAG REHABILITERING AV P- HUS FASE 2. Informasjon til beboere i Orebakken Borettslag 14.4.2014

VIKTIG LES DETTE! OREBAKKEN BORETTSLAG REHABILITERING AV P- HUS FASE 2. Informasjon til beboere i Orebakken Borettslag 14.4.2014 VIKTIG LES DETTE! REHABILITERING AV P- HUS FASE 2 Informasjon til beboere i Orebakken Borettslag 14.4.2014 1 Ansvarlige personer Driftsansvarlig Nils- Jostein Helland (tlf 93484518) og styremedlem Anette

Detaljer

BYGG SLIK. Etterisolering ytterveggen utvendig. heldekkende isolering isolering mellom stendere

BYGG SLIK. Etterisolering ytterveggen utvendig. heldekkende isolering isolering mellom stendere Rekv.nr 3039NO mars 2009 PAPPER: ARCTIC VOLUME. STIG RENSTRÖM Foto & Layout AB 2009 3 BYGG SLIK Etterisolering ytterveggen utvendig heldekkende isolering isolering mellom stendere Informasjonen i denne

Detaljer

Pussbasert etterisolering av bygninger i mur og betong. Metoder og erfaringer, Ingvar Røang, 26. februar 2015

Pussbasert etterisolering av bygninger i mur og betong. Metoder og erfaringer, Ingvar Røang, 26. februar 2015 Pussbasert etterisolering av bygninger i mur og betong Metoder og erfaringer, Ingvar Røang, 26. februar 2015 Thorendahl AS En av Oslos største aktører innen komplett utvendig rehabilitering Thorendahl

Detaljer

Oppgradering av eksisterende boligmasse. Litt om OBOS

Oppgradering av eksisterende boligmasse. Litt om OBOS Oppgradering av eksisterende boligmasse Litt om oss. Utfordringer Muligheter og Eksempler Årene som kommer Oppgradering av bygninger - 18. september 2012 Tron Høglund, Litt om OBOS Pr. 31.12.2011 hadde

Detaljer

FORPROSJEKT FOR UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, REHABILITERING AV VÅTROM

FORPROSJEKT FOR UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, REHABILITERING AV VÅTROM STYRET I HAMBORG BORETTSLAG INFORMERER OM: FORPROSJEKT FOR UTSKIFTING AV VANN- OG AVLØPSRØR, REHABILITERING AV VÅTROM Informasjonsmøte avholdes Tirsdag 24. august 2010 kl. 18.30 Hovseter Skoles aula (Landingsveien

Detaljer

Vi ser altfor ofte at dårlig løpende vedlikehold samt dårlige konstruksjoner gjør at større behov for utbedring må påregnes.

Vi ser altfor ofte at dårlig løpende vedlikehold samt dårlige konstruksjoner gjør at større behov for utbedring må påregnes. Følgende punkter tar for seg de mest sannsynlige investeringer som må gjøres i løpet av husets/ boligens/ hytte sin levetid. Når det gjelder produkter osv så er det viktig at man ser på de respektive produkter

Detaljer

Bogerud borettslag har et vedlikeholdsbehov på felles vann og avløpsledninger. Styret har

Bogerud borettslag har et vedlikeholdsbehov på felles vann og avløpsledninger. Styret har Til: Fra: Andelseiere i Bogerud borettslag Norconsult Dato: 2014-01-13 Informasjon om rehabilitering av vann og avløpsrør Historikk Bogerud borettslag har et vedlikeholdsbehov på felles vann og avløpsledninger.

Detaljer

Bygningsmessig oppgradering uten tap av kulturhistorisk eller teknisk verdi

Bygningsmessig oppgradering uten tap av kulturhistorisk eller teknisk verdi Bygningsmessig oppgradering uten tap av kulturhistorisk eller teknisk verdi Seminar 9. mars 2016. Brygger og andre kaldhus. Ellen M Devold, Høyer Finseth as Punkter for å lykkes Utgangspunkt hva har vi?

Detaljer

Nordre Gran brl. Kort om meg

Nordre Gran brl. Kort om meg Nordre Gran brl. REHABILITERING AV EKSISTERENDE BYGG Av styreleder / siv.ing Umar Munir 1 Kort om meg Jeg heter Umar Munir og 32 år Har master i byggeteknikk og arkitektur fra UMB i ÅS 2005 Jobber som

Detaljer

EMANUELFJELL BORETTSLAG

EMANUELFJELL BORETTSLAG S.nr. 990375 EMANUELFJELL BORETTSLAG KOSTNADSRAPPORT BODANLEGG utarbeidet av: Desember 2012 / Rev. A Kostnadsrapport bodanlegg Side 2 INNHOLD Side 1 INNLEDNING... 3 1.1 Formål... 3 1.2 Prosjektorganisasjon...

Detaljer

LOHØGDA BORETTSLAG Vedlikeholdsplan 2012-2016

LOHØGDA BORETTSLAG Vedlikeholdsplan 2012-2016 LOHØGDA BORETTSLAG LOHØGDA BORETTSLAG Vedlikeholdsplan 2012-2016 Formål ved vedlikehold Økt krav om komfort og sakte nedbrytning av bygningsmassen medfører et behov for vedlikehold for å opprettholde bygningstekniske,

Detaljer

Velkommen til informasjonsmøte i AS Balkeby. Utskifting av vann og avløpsrør. Rehabilitering av baderom.

Velkommen til informasjonsmøte i AS Balkeby. Utskifting av vann og avløpsrør. Rehabilitering av baderom. Velkommen til informasjonsmøte i AS Balkeby Utskifting av vann og avløpsrør. Rehabilitering av baderom. HISTORIKK Historikk - del 1 Boligselskapet har i flere år i årsmeldinger orientert om bruk og vedlikehold

Detaljer

Styremøte 14. Oktober 2014

Styremøte 14. Oktober 2014 Styremøte 14. Oktober 2014 Sted: Spångbergveien 17, Arne Reisegg Myklestad Til stede: Arne Reisegg Myklestad Renate Salomonsen, Anette Gundersen, Christian Nissen, Tore Broholt, Vivi Christensen Forfall:

Detaljer

Referat fra informasjonsmøte as Sommerfrydløkken - forprosjekt vann og avløp - onsdag 11.03 på Kampen Bydelshus.

Referat fra informasjonsmøte as Sommerfrydløkken - forprosjekt vann og avløp - onsdag 11.03 på Kampen Bydelshus. Referat fra informasjonsmøte as Sommerfrydløkken - forprosjekt vann og avløp - onsdag 11.03 på Kampen Bydelshus. INNHOLDSFORTEGNELSE INFORMASJON OM FORPROSJEKTET... 2 ORIGINALE VÅTROM/BADEROM I SOMMERFRYDLØKKEN...

Detaljer

Ekstraordinær generalforsamling i Røverkollen Borettslag

Ekstraordinær generalforsamling i Røverkollen Borettslag Ekstraordinær generalforsamling i Røverkollen Borettslag Møtedato Tirsdag 3. juni 2006 Møtetidspunkt 8.00 Møtested Røverbo Tilstede var og til sammen Fra forretningsfører møtte Møtet ble åpnet av 82 andelseiere

Detaljer

Oppdatert vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag 2014/2015

Oppdatert vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag 2014/2015 Oppdatert vedlikeholdsplan St. Hansfjellet borettslag 2014/2015 1. Objekt Sankthansfjellet er et borettslag i Oslo kommune. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret med org. nr 950266465. Gateadresse

Detaljer

INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING

INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING Ekstraordinær generalforsamling i Borettslaget Ila Kvartal II A, avholdes torsdag 25.10.2007, kl. 18.00-20.30 i personalrommet på Ila skole, Fougstadsgt.

Detaljer

Protokoll fra ordinær generalforsamling i Jordal Borettslag 10.05.2011 kl. 18.30. Møtested: Vålerenga bydelshus

Protokoll fra ordinær generalforsamling i Jordal Borettslag 10.05.2011 kl. 18.30. Møtested: Vålerenga bydelshus Protokoll fra ordinær generalforsamling i Jordal Borettslag 10.05.2011 kl. 18.30. Møtested: Vålerenga bydelshus Tilstede var 25 andelseiere og 0 med fullmakt til sammen 25 stemmeberettigede. Fra forretningsfører

Detaljer

Energieffektiv rehabilitering i boligselskaper. Litt om OBOS

Energieffektiv rehabilitering i boligselskaper. Litt om OBOS Energieffektiv rehabilitering i boligselskaper Litt om oss. Utfordringer Beslutningsprosesser Muligheter og eksempler Årene som kommer Norsk bygningsfysikkdag - 29. november, 2011 Øyvind Bodsberg, Litt

Detaljer

Orientering om den forestående vindusutskifting og maling.

Orientering om den forestående vindusutskifting og maling. Orientering om den forestående vindusutskifting og maling. 1. Bakgrunn I vårt brev av 12. november 2007 til beboerne redegjorde vi for hvorfor det var nødvendig med en husleieøkning på 10% fra 2008. En

Detaljer

Monteringsanvisning. Peseq veggfeste

Monteringsanvisning. Peseq veggfeste Monteringsanvisning for Peseq veggfeste 1 Forberedelser til montering Peseq redningsline skal kun benyttes i nødsituasjoner. I en nødsituasjon finnes det ikke tid til å forberede seg. Faren for at man

Detaljer

ÅSSIDA BORETTSLAG. Beslutningsgrunnlag plan for vedlikehold 2008-2014

ÅSSIDA BORETTSLAG. Beslutningsgrunnlag plan for vedlikehold 2008-2014 ÅSSIDA BORETTSLAG Beslutningsgrunnlag plan for vedlikehold 2008-2014 Flerfaglig tilstandsanalyse 2008 Rapport fra Multiconsult datert 22. januar 2008 Rapporten ble bestilt av styret 2007 med formål å få

Detaljer

ESTETISK ENHETSPLAN for Linjebo Borettslag

ESTETISK ENHETSPLAN for Linjebo Borettslag ESTETISK ENHETSPLAN for Linjebo Borettslag For at Linjebo skal fremstå med en så enhetlig fysisk og estetisk fasade som mulig er det nødvendig å ha klare regler for hva den enkelte andelseier kan gjøre

Detaljer

Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Østausa borettslag arrangeres 22.06.2016 kl. 18:00 i Grendehuset TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Valg av

Detaljer

BEVERVEIEN BORETTSLAG

BEVERVEIEN BORETTSLAG Anl. nr. 781 INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING Torsdag 27. november 2014 kl 18:00 BEVERVEIEN BORETTSLAG Til andelseierne: Det innkalles til ekstraordinær generalforsamling i Beverveien borettslag

Detaljer

Sivilarkitekt Lars Grimsby Alvøveien 155 5179 Godvik

Sivilarkitekt Lars Grimsby Alvøveien 155 5179 Godvik Til: TKG 46 A/S Torolv Kveldulvsonsgate 49 8800 Sanclnessjøen Dato: 15.01.2012 Vurderin av Håreks ate 7 i Sandness -øen som antikvarisk b nin På oppdrag fra TKG 46 A/S er undertegnede bedt om å vurdere

Detaljer

Gimle Terrasse Sameie - Vannlekkasjer og betongskader. Forslag til utbedringer og budsjett. Sammendrag. Betongskader. Gimle Terrasse Sameie

Gimle Terrasse Sameie - Vannlekkasjer og betongskader. Forslag til utbedringer og budsjett. Sammendrag. Betongskader. Gimle Terrasse Sameie Oslo, 6. januar 2016 Gimle Terrasse Sameie - Vannlekkasjer og betongskader. Forslag til utbedringer og budsjett. Sammendrag Gimle Terrasse Sameie har engasjert Oslo Prosjektadministrasjon as til å forestå

Detaljer

- Endret bygningsfysikk hva er mulig?

- Endret bygningsfysikk hva er mulig? 1 www.sintefbok.no 2 NBEF-kurs, 1-2. november 2011 Oppgradering av bygninger-utfordringer og muligheter Etterisolering - Endret bygningsfysikk hva er mulig? Stig Geving, prof. NTNU Institutt for bygg,

Detaljer

INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING

INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING Dato: 16.11.2011kl 19:00 Sted: Fellesrommet Tverrbakken 1 TVERRBAKKEN BORETTSLAG Tverrbakken borettslag Det innkalles til ekstraordinær generalforsamling

Detaljer

Eksempler på oppgradering

Eksempler på oppgradering NBEF Eksempler på oppgradering Trond Stupstad, Kruse Smith AS Oslo 2. november 2011 Fra idé til virkelighet NØKKELINFORMASJON Omsetning 2010: 3,1 milliarder Ansatte: 1000 HAUGESUND STAVANGER FORUS Forretningsområder:

Detaljer

21 Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING. Beboermøte 23. november 2015. Oppsummering status økonomi veien videre

21 Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING. Beboermøte 23. november 2015. Oppsummering status økonomi veien videre 21 Borettslaget Nardo Søndre REHABILITERING Beboermøte 23. november 2015 Oppsummering status økonomi veien videre BEBOERMØTE 23. november 2015 Bakgrunn for prosjektering Beboerundersøkelse Beboermøte 05.05.2015

Detaljer

Innkalling til ekstraordinær generalforsamling

Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling i Fossheim Borettslag avholdes Mandag 15.09.2008 kl. 18:00 i Salemkirken, Sannergaten 12. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING

Detaljer

A/S Ibsensgate 16-26 Til aksjonærene. Sakspapirer til generalforsamling. Torsdag 8. april kl. 18.00 Loftet i nummer 26

A/S Ibsensgate 16-26 Til aksjonærene. Sakspapirer til generalforsamling. Torsdag 8. april kl. 18.00 Loftet i nummer 26 A/S Ibsensgate 16-26 Til aksjonærene Sakspapirer til generalforsamling Torsdag 8. april kl. 18.00 Loftet i nummer 26 Saksliste 1. Godkjenning av innkalling og dagsorden 2. Valg av møteleder og referent

Detaljer

Oppgradering av eksisterende boligmasse

Oppgradering av eksisterende boligmasse Oppgradering av eksisterende boligmasse Litt om oss. Utfordringer Muligheter og Eksempler Årene som kommer Oppgradering av bygninger - 15. februar, 2012 Øyvind Bodsberg Litt om OBOS OBOS har 303.219 medlemmer

Detaljer

Finansiering og gjennomføring av et framtidig større vedlikehold og rehabiliteringsarbeid. Innstilling frå vedlikeholdsnemnda:

Finansiering og gjennomføring av et framtidig større vedlikehold og rehabiliteringsarbeid. Innstilling frå vedlikeholdsnemnda: Finansiering og gjennomføring av et framtidig større vedlikehold og rehabiliteringsarbeid. Innstilling frå vedlikeholdsnemnda: Oddvar Skrede, Per Vegsund og Geir Grime Generalforsamling 24/408: Årsmelding

Detaljer

Røverkollen Borettslag. Utvendig rehabilitering

Røverkollen Borettslag. Utvendig rehabilitering Røverkollen Borettslag Utvendig rehabilitering Tilstede er representanter fra S-bygg, OBOS prosjekt, arkitekt og styret i Røverkollen borettslag som vil informere om sine fagområder. Hvordan prosessen

Detaljer

Gamlestua, Heierstad. Gbrnr.: 18 / 1. HOF kommune. Askeladden ID 86490-1

Gamlestua, Heierstad. Gbrnr.: 18 / 1. HOF kommune. Askeladden ID 86490-1 Gamlestua, Heierstad Gbrnr.: 18 / 1 HOF kommune Askeladden ID 86490-1 1 Kart som viser Heierstad i Hof kommune, og stuas plassering i forhold til de andre husene på gården. 2 Heierstad Gamlestua, Heierstad

Detaljer

Montering og Bruksanvisning Verandaseksjoner

Montering og Bruksanvisning Verandaseksjoner Montering og Bruksanvisning Verandaseksjoner Rev.nr: 150623-NO Bormaskin/Skrutrekker Karmskrue eller Montasjehylse Monteringsverktøy Vater Tommestokk Kiler (boardbiter) Isolasjonsdrev Nr 42 / 23.06.2015

Detaljer

Ødegård og Lund AS Rødbergvn 59 B 0591 OSLO Tlf / fax 22721260 / 61 olbetong@online.no. Vår ref: 1490 / OSØ Dato: 8 juni 2006

Ødegård og Lund AS Rødbergvn 59 B 0591 OSLO Tlf / fax 22721260 / 61 olbetong@online.no. Vår ref: 1490 / OSØ Dato: 8 juni 2006 NOTAT Ødegård og Lund AS Rødbergvn 59 B 0591 OSLO Tlf / fax 22721260 / 61 olbetong@online.no Til: OBOS Prosjekt v. Gitte Bjerkelund Fra Ødegård og Lund AS v. Olav Ødegård Vår ref: 1490 / OSØ Dato: 8 juni

Detaljer

NORDSETER BORETTSLAG

NORDSETER BORETTSLAG NORDSETER BORETTSLAG RETNINGSLINJER FOR UTBYGGING OG ANDRE BYGNINGSMESSIGE TILTAK vedtatt på generalforsamlingen 16. juni 2004, endret i ordinær generalforsamling 22. mai 2014 - 2 - RETNINGSLINJER FOR

Detaljer

Takfornying av takstein på 14 husrekker i Trudvanglia Borettslag i Slagenveien i Tønsberg.

Takfornying av takstein på 14 husrekker i Trudvanglia Borettslag i Slagenveien i Tønsberg. Rehabiliterings prisen 2014. Takfornying av takstein på 14 husrekker i Trudvanglia Borettslag i Slagenveien i Tønsberg. Trudvanglia BRL i Tønsberg, var et av de største borettslagene i gamle Tønsberg og

Detaljer

PRISGRUNNLAG Beskrivelsen er basert på NS 3420 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner, utgave 4 (201201).

PRISGRUNNLAG Beskrivelsen er basert på NS 3420 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner, utgave 4 (201201). Prosjekt: OSL - DRIFTSBYGNING. TILBYGG/OMBYGGING Side 15-1 I dette kapitlet er det medtatt Ytterdører Innerdører Flytting av dør Låser og beslag for dører PRISGRUNNLAG Beskrivelsen er basert på NS 3420

Detaljer

FASADESYSTEMET ZP MONTERINGSVEILEDNING

FASADESYSTEMET ZP MONTERINGSVEILEDNING FASADESYSTEMET ZP MONTERINGSVEILEDNING November 2014 Innledning Fasadesystemet ZP Systemet benyttes til utvendig påforing av eksisterende yttervegg av for eksempel betong. Det gir en god etterisolering

Detaljer

Informasjonsmøte 1.november 2012

Informasjonsmøte 1.november 2012 Stokka i Stavanger Informasjonsmøte 1.november 2012 Informasjonsmøtet er ment som informasjon til beboerne fra det SBBL og styret har utredet av saker innen fukt i kjellerne og lekkasje fra takene. Dette

Detaljer

6 Kostnader HONNINGSVÅG SVØMMEHALL, OVERSLAG ALT. 2 DAT. 28.04.2005 REV. 06.05.2005

6 Kostnader HONNINGSVÅG SVØMMEHALL, OVERSLAG ALT. 2 DAT. 28.04.2005 REV. 06.05.2005 HONNINGSVÅG SVØMMEHALL, OVERSLAG ALT. 2 DAT. 28.04.2005 REV. 06.05.2005 Overslaget er basert på dagens priser og satt opp i henhold til NS 3453. Finansieringskostnader og prisstigning er ikke inkludert

Detaljer

MULTICONSULT. BID: 163 023 768 Løpenr. Gnr/Bnr: 3020/110. Dato 17. mars 2011 Husadresse: Brunlanesgata 11. Eier: Etasje Leilighet: Tiltak påkrevet X

MULTICONSULT. BID: 163 023 768 Løpenr. Gnr/Bnr: 3020/110. Dato 17. mars 2011 Husadresse: Brunlanesgata 11. Eier: Etasje Leilighet: Tiltak påkrevet X MULTICONSULT 812.014-009, F02 Brunlanesveien Larvik BID: 163 023 768 Løpenr Gnr/Bnr: 3020/110 2 Dato 17. mars 2011 Husadresse: Brunlanesgata 11 Eier: Etasje Leilighet: påkrevet X Lisbeth og Runar Hansen

Detaljer

Viktig informasjon angående bytte av radiatorer Tøyenhus BRL Revidert 15.5.2014

Viktig informasjon angående bytte av radiatorer Tøyenhus BRL Revidert 15.5.2014 Viktig informasjon angående bytte av radiatorer Tøyenhus BRL Revidert 15.5.2014 Skifte av radiatorer Tøyenhus BRL Andelseierne i Tøyenhus borettslag vedtok på generalforsamlingen 2013 at samtlige radiatorer

Detaljer