Hvem skal ha nabovarsel?

Transkript

1 Nabovarsel 1 1

2 2 Hvem skal ha nabovarsel? Naboer; Eiere og festere av eiendom med felles grense med eiendommen søknaden gjelder (også om eiendom er ubebygd) Gjenboere; Eiere og festere av eiendom på den andre siden av en vei, plass, elv o.l. I eierseksjonsameie og borettslag; Tilstrekkelig at styret varsles Panthavere; Ved rivning av bygg Kommunen kan kreve at flere eiere eller festere varsles Ikke krav om å varsle når Tiltaket i liten eller ingen grad berører nabo/gjenboers interesser Grunneiers adresse ikke er kjent eller ikke framgår av Matrikkelen Tiltaket er i samsvar med reg.plan som jf. pbl ledd er tilstrekkelig detaljert til at varsling ved planbehandlingen er nok, og det er maks. 5 år siden de fikk varsel om planen. 2

3 Nabovarsel Hvilke vedlegg skal følge nabovarselet fra tiltakshaver / ansvarlig søker? jf. SAK Tegninger; Fasader og snitt Situasjonsplan Ev. dispensasjonssøknad Ved endret bruk; Info om eksisterende og ny bruk For store prosjekter kan vedleggene gjøres tilgjengelig på nett i stedet for å sendes ut. (Må være mulig å se de fysisk for de som ikke er på nett.) Nabovarselet gjelder i ett år etter utsending, jf. SAK Er i enklere utgave for privatpersoner 3

4 4 Kvittering nabovarsel Kvittering. Kvittering som viser at naboer og gjenboere er varslet. Rekommandert sending, personlig underskrift eller bekreftet mottatt elektronisk Betingelsen for å se bort fra 14- dagers-fristen er at alle naboer skriftlig har samtykket Merknad Ansvarlig søker er postkasse for ev. merknader til søknaden Merknadsfrist, jf. pbl 21-3 Minst 2 uker fra varselet er sendt Forespørsel om fristforlengelse avgjøres av ansvarlig søker Men: Kommunen kan likevel vurdere merknad innkommet etter fristen. Søker bør vurdere først Gruppe C. Bl Kvittering for nabovarsel Er i enklere utgave for privatpersoner 4

5 Hva er kommunens oppgaver i forbindelse med nabovarsling? Levere ut naboliste på forespørsel fra tiltakshaver /ansvarlig søker Ved mottak av søknad vedlagt kvittering for nabovarsel; Kontrollere at alle eiere/festere av nabo/gjenboereiendom som kan bli berørt er varslet Ikke nok å stole på mottatt dokumentasjon, jf. DiBK-uttalelse Vurdere om det er behov for krav om utvidet varsling Vurdere ev. nabomerknader; Ut fra søkers vurdering og kan gjøre selvstendig vurdering 5

6 Situasjonsplan og Tegninger 6 6

7 Hvorfor situasjonsplan? Grunnlag for kommunens godkjenning av plassering, jf. pbl 29-4 og SAK Synliggjøre ev. avvik fra avstandsbestemmelser som grunnlag for søknad om dispensasjon Relevant informasjon til naboer/gjenboere ved nabovarsling Vurderingsunderlag sammen med tegninger for kommunens godkjenning av visuelle kvaliteter jf. pbl 29-2 Underlag for utstikking av tiltakets godkjente plassering i terreng Rapporteringsgrunnlag til kartverk for tiltakets plassering Del av grunnlaget for å kunne fastsette tiltaksklasse 7 7

8 Hvorfor tegninger? Grunnlag for kommunens godkjenning av tiltakets visuelle kvaliteter, jf. pbl 29-2 Grunnlag for kommunens høydefastsettelse, jf. pbl 29-4 Vurderingsunderlag sammen med situasjonsplan for kommunens godkjenning av plassering, jf. SAK Grunnlag, sammen med situasjonsplanen, for vurdering av om krav til universell utforming, jf. pbl 29-3 er oppfylt Grunnlag for å kunne føre tilsyn med at krav i TEK17 er oppfylt (bl.a. krav til planløsning mm.) Del av grunnlaget for å kunne fastsette tiltaksklasse 8 8

9 Hvem skal gjøre hva? Ansvarlig prosjekterende; Lage situasjonsplan og tegninger i samsvar med krav i pbl, SAK10, TEK17 og gjeldende arealplan for området Ansvarlig søker; Samle tegninger og situasjonsplan og legge ved søknaden til kommunen Holde orden på hvilke situasjonsplan og tegninger som er godkjent av kommunen (dato/betegnelse) og er gyldige til enhver tid ved utførelse Kommunen; Levere situasjonskart som grunnlag for situasjonsplan Legge til grunn mottatt situasjonsplan og tegninger for sin behandling av søknaden 9 9

10 Situasjonskart Situasjonsplan Forskjellen på situasjonskart og situasjonsplan; Situasjonskartet blir til en situasjonsplan etter at kartet er påført opplysninger om det nye som skal bygges Situasjonskart fra kommunen inneholder ofte, i tillegg til oppdatert informasjon i basiskartet, info om: - trasè for offentlige vann- og avløpsledninger - info om reguleringsplan og bestemmelser - hvem som eier naboeiendommer (naboliste) 10 10

11 Sjekkliste for situasjonsplan: 1. Gyldig kart. Helst målestokk 1:500 Tittelfelt, Gnr./bnr., dato 2. Målsatt tiltak Vist med mål-linjer på yttervegg, - helst møneretning. 3. Minsteavstand til nabogrense, nabobebyggelse, høyspentlinje, veimidte (veimidte = senterlinje), vann- og avløpsledninger Avstander måles fra yttervegg Vises med mål-linjer 4. Tilknytning til vann og avløp 5. Adkomstveg (plassering), stigning, frisiktlinjer for utkjørsel på offentlig vei 6. Uteoppholdsareal, fremtidig garasje, oppstillingsplass bil og ev. snumulighet på egen eiendom 7. Terrengendring, skjæring, fylling, støttemur etc. 8. Det kan vises kotehøyde på golv 1. etg. 11 Situasjonsplan hva skal den vise? Se NKF s infoark om situasjonsplan 11

12 Situasjonsplan - beregning av avstand Pbl 29-4; Hvis ikke annet er bestemt i plan (pbl kap.11 eller kap.12), skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at bygning plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke - eller - b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak

13 Situasjonsplan - beregning av avstand TEK Avstand Avstanden måles som korteste avstand horisontalt mellom byggverkets fasadeliv og nabobyggverkets fasadeliv eller nabogrense. For byggverk med utstikkende bygningsdeler økes avstanden tilsvarende det bygningsdelen stikker mer enn 1,0 m ut fra fasadelivet. Måleregelen gjelder ikke for byggegrense mot veg eller jernbane. Ingen deler av bygningen kan krage ut over byggegrense mot offentlig veg, gate eller jernbane

14 Plantegninger. Målsatt (vist med mållinjer), Vise alle etasjer (og loft), påføre riktig etasjebetegnelse Vise romfunksjon, golvareal og lysflate. Hva som er separate bruksenheter Vise hvor snittet er tatt (i snitt-tegning) Fasadetegninger. Vise alle 4 fasader påført himmelretning. Angi Byggets eksteriørkarakter / arkitektoniske utseende, og materialvalg. Eksisterende og planlagt terrenglinjer - fram til krysning mellom nytt og gammelt terreng - og fram til eiendomsgrense. Høydeangivelse i kote (Høyde over havet) Ved ombygging eller tilbygg vise både eksisterende og ny situasjon 14 Tegninger 14

15 Tegninger Snitt-tegning. Typiske snitt gjennom bygning/tilbygg/påbygg Takvinkel med angitt grad Innvendige/utvendige høyder, alle etasjer helt opp til møne (Gesims og møne-høyde) Kotehøyde golv 1.etg. / topp grunnmur Terrengbearbeidelse, skjæring, fylling, støttemur mv. Terrengprofil: Der tiltakets høydeplassering må vurderes i forhold til omkringliggende bebyggelse og/eller vei. Noen ganger bør det vises høyde for adkomstvei. Perspektivtegning: Perspektivtegning kan ikke erstatte verken plantegningene eller fasadetegningene, men kan i noen saker være et godt supplement til fasadetegninger for å illustrere hvordan det som skal bygges vil bli seende ut. 15 Se NKF s infoark om tegninger 15

16 Tegninger eksempler Eksempel tegning som ikke er fagmessig Noen ganger er foto ok Eksempel viser eks. og nytt 16 16

17 17 Estetikk visuelle kvaliteter

18 Estetikk visuelle kvaliteter Pbl 29-2 Visuelle kvaliteter; Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Kan vises f.eks. med fotomontasje som her. Alternativt 3D BIM-fil, modell etc. Volum, høyder, plasseringer i terrenget - kan ikke fikses i etterkant Viktig å ta dette på alvor - før det bygges 18 Byggeskikknøkkelen og andre hjelpemidler finnes på siden 18

19 19 Eksempel på ev. avslag med hjemmel i pbl 29-2 Begrunnelse: Prosjektet i seg selv Huset har en fremmedartet form som avviker i forhold til tradisjonell norsk bybebyggelse. Bygget er ute av proporsjoner og har fått et mansardlignende tak i et forsøk på å forsvare en økning av etasjeantallet. Fasadene er overlesset med detaljer (takterrasser, vinduer og balkonger) som gir et uryddig preg. Materialbruk og farger er i konflikt med omgivelsene. Bygget oppfattes som et mislykket forsøk på kopiering av eldre byggeskikk. Fasadene er tilført elementer fra dagens krav til uteplasser (balkonger) som i en slik sammenheng blir feil. Smårutede vinduer med utenpåliggende sprosser og med feil dimensjoner underbygger en slik oppfatning. Prosjektet i forholdet til omgivelsene Kvartalet består av verneverdig bebyggelse. Gesimshøyden og vindusbånd avviker fra nabobebyggelse og naturlig byggehøyde i kvartalet. Materialbruken og fargevalg avviker fra den øvrige bygningsmasse på en slik måte at bygget kommer i uønsket kontrast. Volumet av bygningen står i sterk kontrast til den øvrige bebyggelsen og er ødeleggende for harmonien i kvartalet. Bygget har en dårlig arkitektonisk utforming 19