PRE I. Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS Organisasjonsnummer

Transkript

1 PRE I Årsrapport 2009 EiendomsInvest Tyskland AS Organisasjonsnummer

2

3 EiendomsInvest Tyskland AS har som eneste formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE I ). Derfor omhandler den første delen av rapporten PRE I. Årsberetning, regnskap, kontantstrøm oppstilling, noter og revisjonsberetning for EiendomsInvest Tyskland AS følger etter rapporten for PRE I. Innhold PRE EiendomsInvest Tyskland AS Leder 4 Årsberetning PRE I Resultat og balanse PRE I 8 Kontantstrømoppstilling PRE I 11 Noter PRE I 12 Revisjonsberetning PRE I 20 EiendomsInvest Tyskland AS Årsberetning Resultat og balanse 22 Kontantstrømoppstilling 25 Noter 26 Revisjonsberetning 30 EiendomsInvest Tyskland AS Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS SR EiendomsInvest Tyskland I AS Andre aksjonærer 22,7 % 30,2 % 29,3 % 17,8 % Eierandel i PRE I PRE EiendomsInvest Tyskland AS ("PRE I") PRE Real Estate Deutschland Holding A/S (DK) Eiendommer Eiendommer Eiendommer Eiendommer Eiendommer Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 3

4 Økende optimisme Finanskrisen har hatt en sterk innvirkning på tysk økonomi gjennom Makroøkonomiske indikatorer har hatt en negativ utvikling for året, men pilene har gradvis begynt å peke oppover de siste to kvartalene. Totalt for året sank Tysklands brutto nasjonalprodukt (BNP) med 4,8 %, men var positivt påvirket av økningen på 0,6 % i siste kvartal. Eksporten falt med 18,4 % mot 2008 til tross for oppgang mot slutten av året. For 2010 mener Bundesverband der Deutschen Industrie at eksportveksten vil ligge rundt 4 %, lavere enn før finanskrisen da veksten i en årrekke var 8 %. Inflasjonen har vært lav gjennom året, totalt 0,4 %. Imidlertid forventes en økning gjennom 2010 til 1,0-2,0 %. Økende inflasjon vil over tid kunne ha en positiv innvirking på eiendomspriser gjennom inflasjonsjusterte leiepriser. Tyske myndigheter har ført en aktiv politikk for å begrense virkningene av den internasjonale finanskrisen. Dette har tilsynelatende fungert. Som eksempel innførte myndighetene allerede i begynnelsen av finanskrisen tiltak for å begrense eventuell arbeidsledighet, og ledigheten har vært avtakende siden juli. I desember var arbeidsledigheten 8,1 %, eller 3,42 millioner personer. Generelt er økonomien fremdeles under press, hovedsakelig drevet av begrenset internasjonal etterspørsel etter tyske varer, men situasjonen bedres gradvis og optimismen sprer seg. Den tyske Ifo-indeksen, som måler opplevelsen av både nåtid og de nærmeste seks månedene blant 7000 næringslivsledere, har steget jevnt gjennom I april ble indeksen målt til 101,6 mot 98,2 i mars (indeksen er indeksert på 100). Aprilmålingen er den høyeste på to år. Det er spesielt ledernes oppfatning av nåværende situasjon som har steget fra slutten av 2009 til april ZEW-indeksen, som måler forventninger til de kommende seks månedene blant investorer og finansanalytikere, steg kraftig gjennom 2009 fra omtrent minus 40 til pluss 50 (indeksen er indeksert på 0). I april hadde indeksen falt til 28,0 punkter som følge av turbulente markeder i Europa, men er fremdeles over det historiske gjennomsnittet på 27,0 punkter. Stabilt eiendomsmarked 2009 har i likhet med året før vært et utfordrende år for det internasjonale eiendomsmarkedet. Imidlertid har det tyske eiendomsmarkedet vært relativt stabilt, og i særlig grad innenfor de segmenter PRE har investert. Optimismen er i ferd med å spre seg også innenfor eiendomsmarkedet. Eiendomsutvikleren og analyseselskapet King Sturge har siden begynnelsen av 2008 gjennomført månedlige målinger av sentimentet blant tyske eiendomsmeglere og -utviklere. King Sturges indeks har vært økende gjennom 2009, og økte til årets høyeste nivå i slutten av desember. Selskapet trekker frem at det er grunn til optimisme i eiendomsmarkedet, selv om økonomiske prognoser for 2010 tilsier at det vil ta tid før tysk økonomi er tilbake på 2007-nivået. Transaksjonsmarkedet er på vei opp. Samtidig har eiendomsinvestorer blitt mer selektive. Fokus er på gode eiendommer med stabil kontantstrøm i etablerte markeder. De store transaksjonene er stort sett borte fra markedet, men underskogen av mindre transaksjoner holder etterspørselen etter kvalitetseiendommer med begrenset risiko oppe og bidrar til at tyske eiendomspriser har forholdt seg relativt stabile i forhold til sammenlignbare markeder. Boligeiendom blir i økende grad etterspurt som investeringsmulighet, spesielt av tyske investorer, på grunn av relativt høy yield og stabil kontantstrøm. Strategien opprettholdes PRE EiendomsInvest Tyskland AS har valgt områdene rundt Frankfurt, Dresden og Leipzig som hovedsatsinger for sine eiendomsinvesteringer. Disse områdene har gode bo- og levevilkår og preges av relativt sterke arbeidsmarkeder med mange ulike arbeidsgivere. Det legges stor vekt på eiendommenes mikrobeliggenhet, teknisk kvalitet på byggene (AA- eller A- kvalitet), høy utleiegrad og spredt leietakermasse. Indikasjoner fra uavhengige verdivurderere og lokale meglere er at porteføljen er attraktiv også i dagens marked. Som forvalter mener vi at dette i stor grad skyldes at vi har opprettholdt høye krav til hvert investeringsobjekt, og således bygget porteføljen eiendom for eiendom. Gjennom 2009 har leieprisene for både bolig- og næringseiendommene i porteføljen vært stabile, ledigheten er betydelig under landsgjennomsnittet og leietakere, samarbeidspartnere og banker er positive til både portefølje og forvaltning. Fremtidig verdiutvikling for porteføljen vil naturlig nok være avhengig av den generelle markedsutviklingen, både med hensyn til investors avkastningskrav, men også utleiemarkedet, herunder leieøkninger og ledighet. Resultatene for 2009 viser imidlertid at valgte strategi, fokus og gjennomføringsevne har skapt et godt fundament for utviklingen i porteføljen. Erik Dahl Administrerende direktør PRE EiendomsInvest Tyskland AS 4 Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

5 Årsberetning for 2009 Virksomhetens art Virksomheten i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ("Selskapet") er å kjøpe, drifte og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom. Selskapets investeringer gjøres i Tyskland. Det investeres innenfor segmentene utleieboliger og næringseiendom. PRE EiendomsInvest Tyskland AS har forretningsadresse i Oslo. Konsernet har et 100 % eiet datter selskap i Danmark som eier Selskapets investeringer i Tyskland. Selskapet har en forvaltningsavtale med PRE Management for daglig forvaltning av porteføljen. Ved utgangen av året var det gjennomført overtakelser av eiendommer for til sammen EUR 319 mill. (inkl. kjøpskostnader og andre aktiverte kostnader). Signerte kjøpskontrakter, men som ikke var overtatt ved årsskiftet, utgjorde til sammen EUR 2 mill. Porteføljen bestod ved årsskiftet av 138 eiendommer med til sammen m 2 utleieareal. Direkteavkastingen (yield) på gjennomførte transaksjoner basert på kjøpspris og leie ved kjøpstidspunkt var ca. 7,4 %. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2010 og konsernets strategiske planer for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Fremtidig utvikling Konsernets virksomhet skjer i det tyske eiendomsmarked. Konsernets strategi er gjennom sin virksomhet å erverve, besitte og utvikle verdier i dette markedet. Strategien har vist seg å bidra til verdiskapning i perioden siden oppstart. Det generelle makroøkonomiske klima og eiendomsmarkedet i Tyskland har etter en vanskelig start på 2009 gradvis utviklet seg i positiv retning mot slutten av året og inn i Økonomiske prognoser viser imidlertid at det vil ta tid før tysk økonomi er tilbake på nivåer før finanskrisen. Det er først og fremst det kommersielle markedet som har blitt påvirket av finanskrisen, mens boligmarkedet ikke har blitt påvirket i nevneverdig grad. I begge segmenter har konsernet en sterk posisjon med lav ledighet, lange kontrakter og et visst potensial for økende leienivå i dagens marked, og kan derfor se tilbake på et år med positiv operasjonell kontantstrøm og verdistigning for porteføljen. Den økonomiske utviklingen er imidlertid fremdeles usikker og i lys av dette er styrets hovedfokus fortsatt å opprettholde en sterk finansiell stilling samt en sterk og forutsigbar kontantstrøm i tiden fremover. Stor innsats vil også bli tillagt driften av konsernet, herunder økning av leienivå der dette er mulig og reduksjon av ledighetsgraden. Selskapet vil fortsette sin investeringsstrategi, forutsatt tilgang på belåning. Gjennom 2009 har leieprisene for både bolig- og næringseiendommene i porteføljen vært stabile, ledigheten er betydelig under landsgjennomsnittet og leietakere, samarbeidspartnere og banker er positive til både portefølje og forvaltning. Dette skaper et godt fundament for utviklingen i porteføljen. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Morselskapets regnskap avlegges i norske kroner. I denne årsberetningen og noter vises derfor morselskapet i NOK og konsernet i EUR. Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 5

6 Konsern Omsetningen i konsernet utgjorde EUR 21,7 mill. Resultatet ble EUR -1,9 mill. Resultatene følger av gjennomføring av Selskapets valgte strategi. Konsernets likviditetsbeholdning var EUR 12,2 mill. per Konsernets evne til egenfinansiering av investeringer er god. Egenkapitalen på balansedagen var EUR 128,8 mill., tilsvarende 38 % av totalkapitalen. Konsernets gjeld består i all hovedsak av gjeld til finansinstitusjoner. Gjelden er sikret med pant i eiendom konsernet eier. Totalkapitalen var ved utgangen av året EUR 338,0 mill., sammenlignet med EUR 319,2 mill. året før. Totalkapitalen forventes fortsatt å øke ettersom Selskapets strategi realiseres videre. Morselskapet Morselskapet hadde ikke driftsinntekter i Resultatet på NOK -7,8 mill. skyldes i hovedsak kjøpte tjenester og finanskostnader. Morselskapet hadde på balansedagen en egenkapital på NOK 1.048,0 mill., tilsvarende 99 % av totalkapitalen. Totalkapitalen for morselskapet på balansedagen var NOK 1.062,3 mill. mot NOK 1.088,2 mill. året før. Finansiell risiko Overordnet om målsetting og strategi Selskapet er eksponert for finansiell risiko på ulike områder. Målsettingen er å redusere den finansielle risiko til ønsket nivå innenfor de forskjellige områdene. Valutarisiko Konsernets operative virksomhet skjer i Tyskland. Nær sagt alle inntekter og kostnader er derfor i euro. Fremmedfinansieringen av virksomheten skjer også i euro. Det element som utsettes for risiko som følge av svinginger i vekslingsforholdet mellom euro/norske kroner er Selskapets egenkapital vurdert på gitte punkter i tid. Denne risikoen har ingen operativ konsekvens, og er ikke dekket ved bruk av sikringsinstrumenter. Selskapets aksjonærer innehar dermed en valutarisiko med tanke på vurderingen av aksjenes fremtidige verdi. Markedsrisiko Selskapets strategi er i hovedsak å erverve, eie og leie ut sine eiendommer. Strategien spesifiserer fokus mot sentralt lokaliserte bolig- og næringseiendommer av høy kvalitet i byer med et godt markedspotensial. Mer enn 50 % av Tysklands befolkning leier bolig. Etterspørselen er god i dette segmentet, og risikoen dermed liten. Tilsvarende gjelder også i næringsmarkedet. På grunn av Selskapets størrelse og strategi utgjør ingen enkeltkunder en stor del av Selskapets inntjening. Risiko som følge av enkeltkunder er dermed liten. Finansieringsrisiko Selskapet har som mål å belåne sine investeringer med % fremmedkapital. Selskapet har på grunn av finanskrisen erfart at denne belåningsgraden blir vanskelig å oppnå og forventer derfor at denne vil ligge noe under målsetningen og tidligere oppnådd belåningsgrad, hvilket vil påvirke Selskapets investeringsrammer. 6 Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

7 Renterisiko Selskapets virksomhet er som angitt i stor grad fremmedfinansiert. Renterisikoen dekkes løpende enten ved inngåelse av låneavtaler med fast rente eller ved rentebytteavtaler og sikring ved derivatstrukturer som gir en forutsigbar rentekostnad. Selskapet har som strategi å dekke opp mot 100 % av sin renterisiko. På balansedagen er EUR 0,6 mill. ikke sikret. Endringer i rentenivået kan påvirke fremtidige investeringsmuligheter. Kredittrisiko Med grunnlag i konsernets virksomhet (utleie av fast eiendom) anses risikoen for at motparter ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som lav. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i Selskapet som god, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer likviditetsrisiko. Selskapets virksomhet er likviditetsgenererende og relativt forutsigbar. Arbeidsmiljø og personale Verken Selskapet eller konsernet har ansatte utover daglig leder. Likestilling Både Selskapet og konsernet har som mål å tilstrebe likebehandling. Miljørapportering Verken Selskapet eller konsernets virksomhet anses å påvirke det ytre miljø. Eierstyring og Selskapets ledelse Styret / Selskapet har implementert interne retningslinjer for investeringer, drift og salg av fast eiendom. De interne retningslinjene stiller også krav til finansiering og utarbeidelse av sensitivitetsanalyser. Oslo, 14. juni 2010 Nils Olav Årseth Sign. Styrets leder Ola Steinar Smeby Sign. Styremedlem Bård Gjertsen Sign. Styremedlem Erik Dahl Sign. Daglig leder Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 7

8 Resultatregnskap PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK Tall i EUR Noter Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter Andre driftsinntekter Driftsinntekter Driftskostnader Lønnskostnader Avskrivning på driftsmidler Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og -kostnader Finansinntekter Finanskostnader Netto finansposter Ordinært resultat før skatt Skatt på ordinært resultat ÅRSRESULTAT Overføringer Overført annen egenkapital Sum overføringer 8 8 Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

9 Balanse PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS MORSELSKAP ANLEGGSMIDLER KONSERN Tall i NOK Tall i EUR EIENDELER Noter Immaterielle eiendeler 0 0 Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger o.a. fast eiendom 6, Inventar, kontormaskiner, og lignende Sum varige driftsmidler Finansielle driftsmidler Investering i datterselskaper Lån til tilknyttet virksomhet Andre investeringer Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer 0 0 Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter Bankinnskudd, kontanter o.l Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 9

10 MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK Tall i EUR EGENKAPITAL Noter Innskutt egenkapital Aksjekapital 8, Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Annen langsiktig gjeld 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner 6, Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Gjeld til selskap i samme konsern Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 14. juni 2010 Nils Olav Årseth Sign. Styrets leder Ola Steinar Smeby Sign. Styremedlem Bård Gjertsen Sign. Styremedlem Erik Dahl Sign. Daglig leder 10 Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

11 Kontantstrømoppstilling MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK Tall i EUR Noter Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Ordinære avskrivninger Betalte skatter Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld / Forskudd til leverandører Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter A Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 0 0 Investeringer i tomter, bygninger oa driftsmidler Investeringer i aksjer og andeler Lån til foretak i samme konsern Lån tilknyttet virksomhet Lån fra kredittinstitusjoner Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter B Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Utbetaling innskutt kapital / utbytte Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter C Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter A+B+C Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens begynnelse Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens slutt Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 11

12 Noter til regnskapet 2009 PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS Note 1 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og utarbeidet etter norske regnskaps standarder og god regnskapsskikk i Norge. Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Anvendte regnskapsprinsipper i utenlandsk datterselskap er samtidig omarbeidet til NGAAP. Det vises til note 3 for ytterligere informasjon om selskapene i konsernet. Inntektsføringsprinsipp Leieinntektene i datterselskapene inntektsføres fortløpende for perioden de gjelder. Eventuelt utbytte inntektsføres i samme periode som det avsettes i datterselskapene. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetningen til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Skatt Skatt kostnadsføres når den påløper dvs. at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Skatt knyttet til egenkapitaltransaksjoner, som konsernbidrag, føres mot egenkapitalen. Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen beregnes på grunnlag av midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skatte-messige verdier. Årsaken til at utsatt skatt oppstår er ulike periodiseringer av det regnskaps messige og det skattemessige resultat. Konsern Investeringer i datterselskaper er i selskapsregnskapet vurdert etter kostmetoden. Datterselskapet er konsolidert inn i konsernregnskapet etter oppkjøpsmetoden. Nærstående Nærstående parter utgjøres av morselskap og datterselskap. Transaksjoner mellom selskapene gjennom føres etter armlengdes priser. Transaksjonene gjelder i all hovedsak renter på mellomværende. Valuta Konsernets funksjonelle valuta er EUR. Selskapet rapporterer derfor konserntall i EUR. Årsregnskapet for konsernet legges frem i EUR. For NOK-poster i konsernregnskapet er for balanseposter benyttet valutakurs 8,315 NOK/EUR, per , og for resultatposter er det benyttet 8,7285 NOK/EUR, snittkurs for Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

13 Kontantstrømoppstilling Selskapet har valgt å sette opp kontantstrømoppstillingen basert på den indirekte metoden. Note 2 Operasjonell og finansiell risiko Konsernets aktiviteter medfører ulik finansiell risiko. Operasjonell risiko er relatert til byggenes kvalitet, samt drift av byggene. Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt konsernets likviditet og finansielle fleksibilitet. Konsernets overordnede risikostyringsplan fokuserer på kapitalmarkedenes uforutsigbarhet og forsøker å minimalisere de potensielle negative effektene på konsernets finansielle resultater. Operasjonell risiko Konsernets eiendommer er driftet av profesjonelle eiendomsforvaltere med et klart skriftlig mandat om å engasjere nødvendig kompetanse og ressurser for å overholde lovmessige standarder. Konsernet har inngått forsikringspoliser som dekker uforutsett fysisk skade på, eller tap av, forsikret eiendom som oppstår grunnet farer som brann, vannskade, storm. Forsikringsordninger er inngått med anerkjente forsikringsselskaper. Finansiell risiko Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt selskapets likviditet og finansielle fleksibilitet. Finansieringskostnad renterisiko Konsernet er eksponert for markedsrisiko relatert til renteendringer, gitt at det foreligger lån med flytende rente. Ved utgangen av 2009 var 99 % av den totale gjelden rentesikret. Majoriteten av rentesikringsavtalene løper i hele låneperioden. Vektet gjennomsnittlig løpetid for den rentebærende gjeld var den ,8 år (inkludert 2 års forlengelse). På grunn av fallende markedsrente hadde konsernet ved årsskiftet et latent tap på rentesikringsavtaler på til sammen EUR 9,4 mill. Rentetap føres løpende ved realisasjon. Leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet Leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, samt kredittrisiko. Markedet Konsernet ønsker langsiktige leieavtaler. Leietakerne skal hovedsaklig være store, solide selskaper og offentlige leietakere for å redusere risikoen knyttet til leiekontraktene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene for næringseiendom er 4,3 år. Inflasjon Majoriteten av leiekontraktene innenfor næringseiendom blir KPI-justert, slik at selskapet kan justere leien i samsvar med utvikling i prisutviklingen. Selskapet ønsker å sikre slik regulering i alle fremtidige leiekontrakter. Valutarisiko Konsernet har rentebærende gjeld i euro. Alle leieinntekter er imidlertid også i euro og gir sikring av valutarisiko. Valutarisikoen er derimot knyttet til det tidspunktet når eiendommene selges og kapitalen skal flyttes tilbake til Norge (EUR veksles til NOK). Valutarisikoen ligger da hos aksjonærene og ikke hos konsernet. Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 13

14 Note 3 - Datterselskaper / konsern Konsernet utgjøres av følgende selskaper: PRE EiendomsInvest Tyskland AS (mor) og det utenlandske datterselskapet som følger: Land Eierandel/stemmeandel PRE Real Estate Deutschland Holding A/S Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland Holding A/S har igjen følgende datterselskaper som er konsolidert inn i Selskapet: Land Eierandel/ stemmeandel PRE Real Estate Deutschland 1 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 2 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 3 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 4 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 5 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 6 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 7 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 8 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 9 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 10 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 11 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 12 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 13 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 14 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 15 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 16 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 17 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 18 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 19 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 20 ApS Danmark 100 % PRE EiendomsInvest Tyskland AS har som eneste formål å investere i fast eiendom i Tyskland gjennom sitt datterselskap i Danmark. Selskapene i Danmark investerer i og utvikler eiendommer for salg/ utleie i Tyskland. Mellomværende konsern Tall i NOK Lån til mor inkl. renter PRE Real Estate Deutschland Holding A/S Note 4 - Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte, m.m. Erik Dahl er daglig leder for Selskapet. Selskapets daglig leder mottar ikke lønn fra Selskapet og kommer derfor ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Selskapet har utover dette ingen andre ansatte. Daglig leder eller styremedlemmer har ikke avtale om pensjon, sluttvederlag, bonus, opsjoner eller lignende. Det er avsatt honorarer til styret på til sammen kr for 2009 hvorav styrets leder mottar kr Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

15 Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2009 utgjør kr inkl. mva, herav kr ,- i annen bistand. Konsern Konsernet har ingen ansatte og kommer ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Det er avsatt honorarer til styrets leder i selskapene i Danmark på til sammen EUR ,- for Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2009 utgjør EUR ,- inkl. mva, herav EUR 3.443,- i annen bistand. Note 5 - Andre driftskostnader Konsern Tall i EUR Vedlikeholdskostnader Forvaltnings-, forretnings-, revisjon og andre honorarer Juridisk bistand Eiendomstaksering Andre driftskostnader TOTALT Note 6 - Varige driftsmidler Morselskapet har ingen varige driftsmidler. Konsern Inventar o.a. Tomter Bygninger Totalt Tall i EUR utstyr Anskaffelseskost Korreksjon av klassifiseringsfeil fra tidligere år Tilgang Avgang Anskaffelseskost Avskrivninger pr Årets avskrivninger Balanseført verdi pr Økonomisk levetid 3-5 år år Avskrivningsplan Lineær Lineær Alle eiendommer bygget før 1925 avskrives med 2,5 % pr. år. Alle eiendommer bygget etter 1925 avskrives med 2 % pr. år. Alle forretningseiendommer bygget etter mars 1985 avskrives med 3 % pr. år. Konsernet har utbetalt transaksjonshonorarer på til sammen EUR 0,2 mill. i Andelen av transaksjonshonoraret som kan knyttes til arbeid med selve transaksjonen aktiveres i regnskapet som en del av eiendommenes anskaffelseskost. Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 15

16 Note 7 - Skatter Årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Utsatt skatt 0 0 Skattekostnad ordinært resultat 0 0 Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK Ordinært resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller 0 0 Grunnlag betalbar skatt Skatt 0 0 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Tall i NOK Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Sum betalbar skatt 0 0 Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: Forskjeller som utlignes: Tall i NOK Fremførbart underskudd Sum Utsatt skatt/skattefordel Da det er usikkert om Selskapet får benyttet seg av den utsatte skattefordelen, har en valgt ikke å bokføre denne. Konsern Konsernet er ikke eget skattesubjekt, og det er derfor valgt å ikke vise en spesifikasjon av forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad og årets skattegrunnlag. Konsernets utsatte skattefordel stammer fra utsatt skattefordel i datterselskapene på EUR 0,93 mill. Årets skattekostnad rapportert for konsernet utgjøres av følgende: Tall i EUR Beregnet betalbar skatt norsk virksomhet 0 0 Endring utsatt skatt/skattefordel norsk virksomhet 0 0 Beregnet betalbar skatt utenlandsk virksomhet Endring utsatt skatt/skattefordel utenlandsk virksomhet Konsernets skattekostnad Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

17 Note 8 - Egenkapital Aksjekapital og annen egenkapital Tall i NOK Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Egenkapital Utdeling innskutt kapital Årets resultat Egenkapital Konsern Aksjekapital og annen egenkapital Tall i EUR Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum Egenkapital Utdeling innskutt kapital Omregningsdifferanser Årets resultat Egenkapital Note 9 - Aksjekapital, aksjonærinformasjon og eierstruktur Aksjekapitalen pr består av følgende aksjeklasser: Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer , Eierstruktur De 10 største aksjonærene i morselskapet pr var: Ordinære aksjer Stemme-/ eierandel Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS ,2 % SR EiendomsInvest Tyskland I AS ,3 % EiendomsInvest Tyskland AS ,7 % Kanuto Holding AS ,4 % Opplysningsvesenets Fond ,3 % Syd Property AS ,8 % Hathon Eiendom AS ,3 % Cat Invest 1 AS ,9 % Castelar Eiendom II KS ,9 % AS Banan ,9 % Totalt antall aksjer for de 10 største aksjonærene ,7 % Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 17

18 Note 10 Fordringer Andre fordringer Konsern Langsiktige fordringer Tall i EUR Lån til assosiert selskap, SHKI Immobilien GmbH Kortsiktige fordringer Tall i EUR Aktiverte kostnader (periodisering) Forskuddsbetalte kostnader Andre fordringer Totalt Note 11 Bankinnskudd Tall i NOK Total likviditetsbeholdning pr Herav bundne bankinnskudd 0 0 Konsern Tall i NOK Total likviditetsbeholdning pr Herav bundne bankinnskudd (depositum) Note 12 Inntekter Alle konsernets inntekter knytter seg til utleie av eiendom og er opptjent i Tyskland. Virksomhetsområdene for inntektene er utleie av privatboliger, forretningslokaler og parkering. Note 13 Finansinntekter og kostnader Finansinntekter Tall i NOK Renteinntekter Agio Totalt Finanskostnader Tall i EUR Rentekostnader 0 0 Disagio Totalt Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

19 Konsern Finansinntekter Tall i EUR Renteinntekter Agio Totalt Finanskostnader Tall i EUR Rentekostnader Finansieringskostnader Andre finanskostnader Totalt Note 14 Store enkelttransaksjoner Det har ikke vært gjennomført emisjoner eller noen annen form for kapitalinnhenting i løpet av I 2009 ble det ervervet faste eiendommer for til sammen EUR 25,0 mill. Total eiendomsmasse utgjør ved årsskifte EUR 329,5 mill før akkumulerte avskrivninger. Eiendomsmassen fordelte seg pr på kommersiell- og boligeiendommer i forholdet 43 % / 57 % (basert på m 2 ). I løpet av 2009 ble det inngått kjøpekontrakter med overtakelse i løpet av 2010 for til sammen EUR 1,9 mill. Eiendommene vil bli overtatt i løpet av første halvår av Note 15 Gjeld Langsiktig gjeld Konsern Ervervede eiendommer finansieres med egenkapital og banklån. Låneavtaler med en begrenset løpetid har i gjennomsnitt en gjenværende løpetid på 2,8 år med tillegg av opsjon om forlengelse (2 år) for en stor del av lånene. Alle banklån er sikret gjennom pant i eiendommene. Balanseført verdi på pantsatte eiendeler er EUR 267,2 mill. Forfallsoversikt langsiktig gjeld Tall i EUR Mellom 1 3 år (2010, 2011, 2012) 0 0 Mellom 4 5 år (2013, 2014) Over 5 år Totalt Annen kortsiktig gjeld Konsern Tall i EUR Depositum leietakere Mottatte forskuddsbetalinger Avsatte rentekostnader Annen kortsiktig gjeld Totalt Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 19

20 20 Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

21 Årsberetning for 2009 EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS Virksomheten til EiendomsInvest Tyskland AS er å investere i selskapet PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). PRE har som eneste formål å kjøpe, eie og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom i Tyskland. PRE har en forvaltningsavtale med PRE Management AS for daglig forvaltning av porteføljen. Ved utgangen av året bestod porteføljen av boligenheter, 352 næringsenheter og parkeringsplasser til en samlet kjøpspris inkludert transaksjonskostnader på ca. EUR 329 millioner. Samlet utleieareal var m2. Selskapet eide per 31. desember aksjer i PRE EiendomsInvest Tyskland AS, tilsvarende 22,71 % av aksjekapitalen. Selskapet har per balansedagen ikke generert inntekter i 2009 utover renteinntekter. Selskapet har mottatt tilbakebetaling av investeringen i PRE EiendomsInvest Tyskland AS. Utbyttet som Selskapet utdelte til aksjonærene i 2009 ble gjort som utdeling fra nedsatt overkursfond. Selskapets likviditetssituasjon anses som tilfredsstillende. Selskapets forretningsadresse er i Oslo. Selskapet har ingen ansatte og styret består av tre menn. Det er ikke iverksatt spesielle tiltak som har betydning for likestilling eller arbeidsmiljøet. Selskapets bransje medfører verken forurensning eller utslipp som kan være til skade for det ytre miljø. I samsvar med regnskapslovens 3 3 bekreftes det at forutsetningen om fortsatt drift er lagt til grunn ved utarbeidelse av regnskapet. Etter Styrets oppfatning gir det fremlagte resultatregnskapet og balanse, med tilhørende noter fyldestgjørende informasjon om driften av selskapet ved årsskiftet. Oslo, 14. juni 2010 Per-Olaf Ødegaard Sign. Styrets leder Rolf Karsten Smith Sign. Styremedlem Lars Henrik Mikelsen Sign. Styremedlem Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 21

22 Resultatregnskap EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS NOTE DRIFTSKOSTNADER Andre driftskostnader 1, SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER OG -KOSTNADER Renteinntekter Resultat av finansposter ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATT Skatter på ordinært resultat ÅRSRESULTAT OVERFØRINGER Overført fra annen egenkapital Overført fra annen innskutt egenkapital SUM OVERFØRINGER Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

23 Balanse EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS EIENDELER NOTE ANLEGGSMIDLER Finansielle anleggsmidler Investering i aksjer og andeler Sum finansielle anleggsmidler SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Bankinnskudd, kontanter, o.l SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 23

24 Balanse EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS EGENKAPITAL OG GJELD NOTE EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital 3, SUM EGENKAPITAL GJELD Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld SUM GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 14. juni 2010 Per-Olaf Ødegaard Sign. Styrets leder Rolf Karsten Smith Sign. Styremedlem Lars Henrik Mikelsen Sign. Styremedlem 24 Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

25 Kontantstrømoppstilling EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter A Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Investeringer i aksjer og andeler Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter B Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Endring i egenkapital Krav på innbetaling av aksjekapital 0 0 Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter C Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter A+B+C Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens begynnelse Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens slutt Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 25

26 Noter til regnskapet 2009 Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og NRS 8 - God regnskapsskikk for små foretak. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Eiendeler bestemt til varig eie eller bruk er klassifisert som anleggsmidler. Andre eiendeler er klassifisert omløpsmidler. Fordringer som skal tilbakebetales innen ett år er uansett klassifisert som omløpsmidler.ved klassifisering av kortsiktig og langsiktig gjeld er tilsvarende kriterier lagt til grunn. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt mottatt beløp på etableringstidspunktet. Kortsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Enkelte poster er vurdert etter andre regler, og redegjøres for nedenfor. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende. Skatter Skatter kostnadsføres når de påløper, det vil si at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Selskapet har valgt å ikke balanseføre en eventuell utsatt skattefordel da det er usikkert om selskapet vil ha anledning til å benytte seg av denne. Inntekter Selskapets inntekter knytter seg til avkastning på investeringen i aksjer og renteinntekter på bankinnskudd. Mottatt utbytte fra investeringen inntektsføres i samme periode som utbetaling skjer, dersom utbyttet representerer opptjent inntekt. Renteinntekter inntektsføres etter hvert som de påløper. Investering i aksjer Investering i aksjer vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Note 1 Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån til ansatte, m.v. Selskapet har ingen ansatte og det er ikke utbetalt godtgjørelse til styret. 26 Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

27 Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2009 utgjør kr inkl. mva, herav kr i honorar for andre tjenester. Note 2 Bankinnskudd, kontanter, o.l. Total likviditetsbeholdning pr : Herav bundne bankinnskudd: 0 Selskapet har ingen forpliktelser som skal føres til bundne bankinnskudd pr Note 3 Egenkapital Overkurs- Annen Aksjekapital fond innskutt EK Sum Årets endring i egenkapital Egenkapital 1. januar Utbetalt innskutt EK 0 0 ( ) ( ) Årsresultat 0 0 ( ) ( ) Egenkapital Note 4 Aksjekapital og aksjonærinformasjon Aksjekapitalen i selskapet pr består av følgende aksjeklasser: Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer , Eierstruktur: De 10 største aksjonærene i selskapet pr var: Stemme-/ Ord. aksjer eierandel G1812 INVEST AS ,9 % CHRISTINEDAL INVEST AS ,8 % OSLO DØVEFORENING ,8 % CENTRUM EF AS ,7 % YIT BUILDING SYSTEMS PENSJONSKASSE ,7 % GLASTAD HOLDINGS LTD ,6 % BJØRKLUND EIENDOM A.S ,6 % SKIPS AS PEGASUS ,4 % GJERDINGEN AS ,1 % O. G. OTTERSLAND INVEST AS ,1 % Totalt antall aksjer ,6 % Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 27

28 Note 5 Investeringer Selskapets formål er å eie aksjer i PRE Eiendomsinvest Tyskland AS. Investering i aksjer og andeler i balansen knytter seg i sin helhet til kjøp av aksjer i PRE Eiendomsinvest Tyskland AS. Resultat Eierandel % Egenkapital Bokført verdi Kostpris PRE EIT AS 22,7 % ( ) Forretningssted: Oslo Note 6 Skatt Årets skattekostnad fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Skattekostnad ordinært resultat 0 0 Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Ordinært resultat før skattekostnad ( ) ( ) Permanente forskjeller 0 ( ) Endring midlertidige forskjeller 0 0 Grunnlag betalbar skatt ( ) ( ) Skatt, 28% 0 0 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Sum betalbar skatt 0 0 Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: Endring Forskjeller som utlignes: Fremførbart underskudd ( ) ( ) ( ) Sum ( ) ( ) ( ) Utsatt skatt/skattefordel ( ) ( ) ( ) 28 Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

29 Note 7 Annen driftskostnad Poster under annen driftskostnad i årsregnskapet fordeler seg slik: Revisjonshonorar Juridisk bistand Forretningsførerhonorar Honorar til VPS Løpende honorar til distributør Trykksaker og kopiering Annen kostnad Sum annen driftskostnad Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 29

30 30 Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS

31 Årsrapport EiendomsInvest Tyskland AS 31

32 EiendomsInvest Tyskland AS PRE Management Postboks 1224 Vika 0110 Oslo Design og produksjon: