PRE I. Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS Organisasjonsnummer

Transkript

1 PRE I Årsrapport 2008 PRE EiendomsInvest Tyskland AS Organisasjonsnummer

2 Innhold Leder 3 Årsberetning Regnskap 7 Kontantstrømoppstilling 10 Noter 11 Revisjonsberetning 19 2 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

3 Stabilt eiendomsmarked i Tyskland Også det tyske eiendomsmarkedet er påvirket av den internasjonale finanskrisen, imidlertid i mindre grad enn de fleste andre land. Ser vi bort fra de antatt dyreste segmentene innenfor næringseiendom, fraflytningsområder i gamle Øst Tyskland og områder med svært dårlig beliggenhet, har markedet vært bemerkelsesverdig stabilt også i Spesielt boligsegmentet har klart seg godt til tross for endrede rammebetingelser. Tysk eiendom fremstår i dag som en trygg havn for internasjonale investorer, og pensjonskasser og livselskap investerer i økende grad i tysk eiendom for å sikre en langsiktig positiv kontantstrøm og en sikring mot fremtidig inflasjon. Gjennomsnittlig utvikling i eiendomspriser har vært stabil, men det er få andre markeder der beliggenhet er av større betydning. Riktig beliggenhet og kvalitet er kritisk og lokal kompetanse er derfor avgjørende for suksess. PRE EiendomsInvest Tyskland AS ("PRE I") sin tidlige satsing på utvikling av et lokalt investerings- og forvaltningsteam med base i Mainz utenfor Frankfurt har gitt oss lokal kunnskap og et godt nettverk som igjen har gitt resultater, blant annet i form av verdistigning på eiendomsporteføljen med 0,9 % i året som gikk. Verdivurderingen ble gjennomført av uavhengige takstmenn, som vurderte hver enkelt eiendom i porteføljen. Strategien ligger fast. PRE I investerer i kvalitetseiendom i vekstområder som Rhein/Main (Frankfurt-området), Dresden og Leipzig. Eiendommene skal være minst 90 % utleid, ha god beliggenhet og være i god teknisk stand. Verdibasert fordeling mellom eiendom for boligutleie og næringseiendom er omtrent 60/40. Videre skal både bolig- og næringseiendommene gi stabil positiv kontantstrøm med risiko fordelt på mange leietakere. Utfordrende å skaffe finansiering Tilgangen på finansiering har i 2008 vært utfordrende for alle aktører i markedet. Selv om prisnivået i eiendomsmarkedet har vært relativt stabilt og PRE I har god tilgang på kvalitetsbygg til attraktive vilkår, har det vært utfordrende å skaffe lånefinansiering til disse byggene. Den viktigste årsaken var at flere banker innførte utlånsstopp i løpet av høsten 2008 for å øke sin egenkapitalandel. Likevel har PRE I gjennom tett dialog med både eksisterende og nye bankrelasjoner sikret tilgang på betydelig finansiering gjennom 2008 og de første månedene av Eiendomskjøp for resterende investeringsramme er under forberedelse, og vår viktigste oppgave fremover er å benytte vårt banknettverk og -relasjoner til å skaffe finansiering. I løpet av 2008 er det overtatt eiendom for ytterligere ca. 111 millioner, og ved årsskiftet bestod porteføljen av 2005 boligenheter, 303 næringsenheter og 2134 parkeringsplasser til en samlet kjøpspris på ca. 304 millioner. Utleiearealet utgjorde totalt m 2. Porteføljen gir en solid direkteavkastning med god margin til gjennomsnittlig lånekostnad. Denne differansen gir god positiv kontantstrøm hvilket bidrar til å opprettholde god likviditet i selskapet. Sterk tro på Tyskland Tyskland er verdens største eksportnasjon, og eksport står for omtrent 45 % av BNP. Det er spesielt bilbransjen, maskinprodusenter og kjemisk industri som treffes av global etterspørselsnedgang, og i fjerde kvartal var det klart at landet var i økonomisk resesjon. Første kvartal 2009 var som forventet av mange - meget negativt. De første indikatorene har i andre kvartal 2009 imidlertid begynt å peke i riktig retning, men det er grunn til å tro at vi skriver 2010/11 før produksjons- og etterspørselsvekst er tilbake på mer normale nivåer. I et slikt scenario vil vi fortsatt ha prispress i eiendomsmarkedet, hvilket også kan påvirke PRE Is portefølje. Samtidig peker analyseselskapet Helaba Research på at Tyskland produserer industrivarer av høy kvalitet, og at investeringer i slike varer ofte utsettes i nedgangstider. Senteret mener det vil bygge seg opp et behov etter høykvalitets industrivarer, og at etterspørselen kan stige relativt raskt når situasjonen normaliserer seg. Resultatene for PRE I fra 2008 viser at vi har valgt riktig strategi og at vi har hatt evne til å gjennomføre denne. PRE I er godt posisjonert for fremtiden gjennom en riktig sammensatt eiendomsportefølje og gjennom våre investeringer i lokale ressurser og kompetanse. Erik Dahl Administrerende direktør PRE EiendomsInvest Tyskland AS Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 3

4 Årsberetning for 2008 Virksomhetens art Virksomheten i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ("Selskapet") er å kjøpe, drifte og selge eiendom eller andeler i selskaper som eier eiendom. Selskapets investeringer gjøres i Tyskland. Det investeres innenfor segmentene utleieboliger og næringseiendom. PRE I har forretningsadresse i Oslo. Konsernet har et 100 % eiet datterselskap i Danmark som eier Selskapets investeringer i Tyskland. Selskapet har en forvaltningsavtale med PRE Management AS for daglig forvaltning av porteføljen. Ved utgangen av året var det besluttet kjøp av eiendommer for til sammen EUR 196 mill. Gjennomførte overtakelser utgjorde pr. 31. desember 2008 til sammen EUR 304 mill. (inkl. kjøpskostnader). Signerte kjøpskontrakter, men som ikke var overtatt ved årsskiftet utgjorde til sammen EUR 23,9 mill. Porteføljen bestod ved årsskiftet av 117 eiendommer med til sammen m 2 utleieareal. Direkteavkastingen (yield) på gjennomførte transaksjoner er basert på gjennomsnittlig kjøpspris og er ca. 7,45 % for boligporteføljen og 7,22 % for kontorporteføljen. Fortsatt drift I samsvar med regnskapsloven 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede. Til grunn for antagelsen ligger resultatprognoser for 2009 og Konsernets strategiske planer for årene fremover. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Fremtidig utvikling Konsernets virksomhet skjer i det tyske eiendomsmarked. Konsernets strategi er gjennom sin virksomhet å erverve, besitte og utvikle verdier i dette markedet. Strategien har vist seg å bidra til verdiskapning i perioden siden oppstart. Det generelle makroøkonomiske klima og eiendomsmarkedet i Tyskland har utviklet seg i negativ retning i løpet av andre halvår av Det er først og fremst det kommersielle markedet som har blitt påvirket av finanskrisen, mens boligmarkedet så langt ikke har blitt påvirket i nevneverdig grad. I begge segmenter har Selskapet en sterk posisjon med lav ledighet, lange kontrakter og et visst potensial for økende leienivå i dagens marked. Omfanget av den negative økonomiske utviklingen er usikker og i lys av dette er styrets hovedfokus å opprettholde en sterk finansiell stilling samt en sterk og forutsigbar kontantstrøm i tiden fremover. Stor innsats vil også bli tillagt driften av selskapet, herunder økning av leienivå og vedlikehold av en lav ledighetsgrad. Selskapet vil fortsette sin investeringsstrategi, forutsatt tilgang på belåning, i et marked som i stadig større grad åpner for interessante kjøpsmuligheter. Redegjørelse for årsregnskapet Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Morselskapets regnskap avlegges i norske kroner. I denne Årsberetningen og Noter vises derfor Morselskapet i NOK og Konsernet i EUR. Konsernet Omsetningen i konsernet utgjorde EUR 17 mill. Resultatet ble EUR -1,3 mill. Resultatene følger av gjennomføring av Selskapets valgte strategi. 4 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

5 Konsernets likviditetsbeholdning var EUR 9,8 mill. per Konsernets evne til egenfinansiering av investeringer er god. Egenkapitalen på balansedagen var EUR 134,1 mill., mot EUR 142,2 mill. foregående år. Konsernets gjeld består i all hovedsak av gjeld til finansinstitusjoner. Gjelden er sikret med pant i eiendom konsernet eier. Totalkapitalen var ved utgangen av året EUR 319 mill, sammenlignet med EUR 285 mill året før. Egenkapitalandelen pr var 42 %, sammenlignet med 50 % pr Totalkapitalen vil forsatt øke ettersom Selskapets strategi realiseres videre. Morselskapet Morselskapet hadde ikke driftsinntekter i Resultatet på NOK 3,3 mill. skyldes i hovedsak finanskostnader. Morselskapet har på balansedagen en egenkapital på NOK 1 086,9 mill mot NOK 1 146,7 mill pr Utviklingen i egenkapital følger av kommentarene for konsernet. Totalkapitalen for morselskapet på balansedagen var NOK 1 088,2 mill mot NOK 1 147,1 året før. Morselskapets egenkapitalandel utgjør på balansedagen 99,9 %. Finansiell risiko Overordnet om målsetting og strategi Selskapet er eksponert for finansiell risiko på ulike områder. Målsettingen er å redusere den finansielle risiko til ønsket nivå innenfor de forskjellige områdene. Valutarisiko Konsernets operative virksomhet skjer i Tyskland. Nær sagt alle inntekter og kostnader er derfor i euro. Fremmedfinansieringen av virksomheten skjer også i euro. Det element som utsettes for risiko som følge av svingninger i vekslingsforholdet mellom euro/norske kroner er Selskapets egenkapital vurdert på gitte punkter i tid. Denne risikoen har ingen operativ konsekvens, og er ikke dekket ved bruk av sikringsinstrumenter. Selskapets aksjonærer innehar dermed en valutarisiko med tanke på vurderingen av aksjenes fremtidige verdi. Markedsrisiko Selskapets strategi er i hovedsak å erverve, eie og leie ut sine eiendommer. Strategien spesifiserer fokus mot sentralt lokaliserte bolig- og næringseiendommer av høy kvalitet i byer med et godt markedspotensial. Mer enn 50 % av Tysklands befolkning leier bolig. Etterspørselen er god i dette segmentet, og risikoen dermed liten. Tilsvarende gjelder også i næringsmarkedet. På grunn av Selskapets størrelse og strategi utgjør ingen enkeltkunder en stor del av Selskapets inntjening. Risiko som følge av enkeltkunder er dermed liten. Finansieringsrisiko Selskapet har som mål å belåne sine investeringer med % fremmedkapital. Selskapet har mot slutten av 2008 erfart at denne belåningsgraden blir mer vanskelig å oppnå på grunn av finanskrisen. Imidlertid har Selskapet så langt oppnådd finansiering på linje med målsetningene. Med hensyn til utsiktene fremover forventer vi at belåningsgrad kan ligge noe under tidligere oppnådd belåningsgrad, hvilket vil påvirke Selskapets investeringsrammer. Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 5

6 Renterisiko Selskapets virksomhet er som angitt i stor grad fremmedfinansiert. Renterisikoen dekkes løpende ved rentebytteavtaler og sikring ved derivatstrukturer som gir en forutsigbar rentekostnad. Selskapet har som strategi å dekke opp mot 100 % av sin renterisiko. På balansedagen er EUR 1 mill. ikke sikret. Endringer i rentenivået kan påvirke fremtidige investeringsmuligheter. Kredittrisiko Med grunnlag i konsernets virksomhet (utleie av fast eiendom) anses risikoen for at motparter ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som lav. Likviditetsrisiko Styret vurderer likviditeten i Selskapet som god, og det er ikke besluttet å innføre tiltak som endrer likviditetsrisiko. Selskapets virksomhet er likviditetsgenererende og relativt forutsigbar. Arbeidsmiljø og personale Verken Selskapet eller Konsernet har ansatte utover daglig leder. Likestilling Både Selskapet og Konsernet har som mål å ikke diskriminere på grunnlag av kjønn. Miljørapportering Verken Selskapet eller Konsernets virksomhet anses å påvirke det ytre miljø. Eierstyring og Selskapets ledelse Styret / Selskapet har implementert interne retningslinjer for investeringer, drift og salg av fasteiendommer. De interne retningslinjene stiller også krav til finansiering og utarbeidelse av sensitivitetsanalyser. Oslo, 16. april 2009 Nils Olav Årseth Sign. Styrets leder Olav Engebret Thon Sign. Styremedlem Ola Steinar Smeby Sign. Styremedlem Bård Gjertsen Sign. Styremedlem Erik Dahl Sign. Daglig leder 6 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

7 Resultatregnskap PRE eiendomsinvest Tyskland AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK Tall i EUR Noter Driftsinntekter 0 0 Leieinntekter Andre driftsinntekter Sum driftsinntekter Driftskostnader 0 0 Avskrivning på driftsmidler Andre driftskostnader Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter og -kostnader Finansinntekter Finanskostnader Netto finansposter Ordinært resultat før skatt Skatt på ordinært resultat ÅRSRESULTAT Overføringer Overført annen egenkapital Sum overføringer Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 7

8 Balanse PRE eiendomsinvest Tyskland AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK Tall i EUR EIENDELER Noter ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 0 0 Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler 0 0 Tomter, bygninger o.a. fast eiendom 6, Inventar, kontormaskiner, o.l Sum varige driftsmidler Finansielle driftsmidler Investering i datterselskaper Andre investeringer Lån til datterselskaper Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler OMLØPSMIDLER Fordringer 0 0 Kundefordringer Andre fordringer Sum fordringer Bankinnskudd, kontanter Bankinnskudd, kontanter, o.l Sum omløpsmidler SUM EIENDELER Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

9 MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK Tall i EUR EGENKAPITAL OG GJELD Noter EGENKAPITAL Innskutt egenkapital Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital Annen egenkapital Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital GJELD Annen langsiktig gjeld 0 0 Lån fra kredittinstitusjoner 6, Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld Skyldige offentlige avgifter Annen kortsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld SUM EGENKAPITAL OG GJELD Oslo, 16. april 2009 Nils Olav Årseth Sign. Styrets leder Ola Steinar Smeby Sign. Styremedlem Olav Engebret Thon Sign. Styremedlem Bård Gjertsen Sign. Styremedlem Erik Dahl Sign. Daglig leder Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 9

10 Kontantstrømoppstilling PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS MORSELSKAP KONSERN Tall i NOK Tall i EUR Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Resultat før skattekostnad Ordinære avskrivninger Endring i kundefordringer Endring i leverandørgjeld / Forskudd til leverandører Endring i andre tidsavgrensningsposter Netto kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter A Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter 0 0 Investeringer i tomter, bygninger, o.a. driftsmidler Investeringer i aksjer og andeler Lån til foretak i samme konsern Andre investeringer Lån fra kredittinstitusjoner Netto kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter B Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Emisjoner Utbetalt utbytte Krav på innbetaling av aksjekapital Netto kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter C Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter A+B+C Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens begynnelse Beholdning av kontanter og kontantekv. ved periodens slutt Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

11 Noter til regnskapet 2008 PRE EIENDOMSINVEST TYSKLAND AS Note 1 - Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og utarbeidet etter norske regnskapsstandarder og god regnskapsskikk i Norge. Konsernregnskapet avlegges i euro da konsernets funksjonelle valuta og aktiviteter er i Tyskland. Anvendte regnskapsprinsipper i utenlandsk datterselskap er samtidig omarbeidet til NGAAP. Det vises til note 3 for ytterligere informasjon om selskapene i konsernet. Inntektsføringsprinsipp Leieinntektene i datterselskapene inntektsføres fortløpende for perioden de gjelder. Eventuelt utbytte inntektsføres i samme periode som det avsettes i datterselskapene. Hovedregel for vurdering og klassifisering av eiendeler og gjeld Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi når verdifallet ikke forventes å være forbigående. Anleggsmidler med begrenset økonomisk levetid avskrives planmessig. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Langsiktig gjeld oppskrives ikke til virkelig verdi som følge av renteendring. Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventede tap. Avsetningen til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Skatt Skatt kostnadsføres når den påløper dvs. at skattekostnaden er knyttet til det regnskapsmessige resultat før skatt. Skatt knyttet til egenkapitaltransaksjoner, som konsernbidrag, føres mot egenkapitalen. Skattekostnaden består av betalbar skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt i balansen beregnes på grunnlag av midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier. Årsaken til at utsatt skatt oppstår er ulike periodiseringer av det regnskapsmessige og det skattemessige resultat. Konsern Investeringer i datterselskaper er i selskapsregnskapet vurdert etter kostmetoden. Datterselskapet er konsolidert inn i konsernregnskapet etter oppkjøpsmetoden. Nærstående Nærstående parter utgjøres av morselskap og datterselskap. Transaksjoner mellom selskapene gjennomføres etter armlengdes priser. Transaksjonene gjelder i all hovedsak renter på mellomværende. Valuta Konsernets funksjonelle valuta er EUR. Selskapet har for 2008 valgt å rapportere konserntall i funksjonell valuta. I 2007 ble konsernet rapportert i NOK. Sammenligningstall for 2007 er derfor omarbeidet fra NOK til EUR. Årsregnskapet for konsernet legges frem i EUR. For NOK-poster i konsernregnskapet er for balanseposter benyttet valutakurs 9,8650 NOK/EUR, per , og for resultatposter er det benyttet 8,2194 NOK/EUR, snittkurs for Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 11

12 Note 2 Operasjonell og finansiell risiko Konsernets aktiviteter medfører ulik operasjonell og finansiell risiko. Operasjonell risiko er relatert til byggenes kvalitet, samt drift av byggene. Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt konsernets likviditet og finansielle fleksibilitet. Konsernets overordnede risikostyringsplan fokuserer på kapitalmarkedenes uforutsigbarhet og forsøker å minimere de potensielle negative effektene for konsernets finansielle resultater. Operasjonell risiko Konsernets eiendommer er driftet av profesjonelle eiendomsforvaltere med et klart skriftlig mandat om å engasjere nødvendig kompetanse og ressurser for å overholde lovmessige standarder. Konsernet har inngått forsikringspoliser som dekker uforutsett fysisk skade på, eller tap av, forsikret eiendom som oppstår på grunn av farer som brann, vannskade, og storm. Forsikringsordninger er inngått med anerkjente forsikringsselskaper. Finansiell risiko Finansiell risiko er relatert til rentekostnad, leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet, samt selskapets likviditet og finansielle fleksibilitet. Finansieringskostnad renterisiko Konsernet er eksponert for markedsrisiko relatert til renteendringer, gitt at det foreligger lån med flytende rente. Ved utgangen av 2008 var 98 % av den totale gjelden rentesikret. Majoriteten av rentesikringsavtalene løper i hele låneperioden. Vektet gjennomsnittlig løpetid for den rentebærende gjeld var den ,6 år (inkludert 2 års forlengelse). På grunn av fallende markedsrente hadde konsernet ved årsskiftet et latent tap på rentesikringsavtaler på til sammen EUR 6,5 mill. Rentetap føres løpende ved realisasjon. Leieinntekters stabilitet og forutsigbarhet Leieinntekter er eksponert for endringer i markedsleie, samt kredittrisiko. Markedet Konsernet søker å inngå langsiktige leieavtaler. Leietakerne skal hovedsaklig være store, solide selskaper og offentlige leietakere for å redusere risikoen knyttet til leiekontraktene. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på leiekontraktene er 5 år. Inflasjon Majoriteten av leiekontraktene blir KPI-justert, slik at selskapet kan justere leien i samsvar med utvikling i prisutviklingen. Selskapet ønsker å sikre slik regulering i alle fremtidige leiekontrakter. Valutarisiko Konsernet har rentebærende gjeld i euro. Alle leieinntekter er imidlertid også i euro og gir sikring av valutarisiko. Valutarisikoen er derimot knyttet til det tidspunktet når eiendommene selges og kapitalen skal flyttes tilbake til Norge (EUR veksles til NOK). Valutarisikoen ligger da hos aksjonærene og ikke hos konsernet. 12 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

13 Note 3 - Datterselskaper / konsern Konsernet utgjøres av følgende selskaper: PRE EiendomsInvest Tyskland AS (mor) og det utenlandske datterselskapet som følger: Land Eierandel/stemmeandel PRE Real Estate Deutschland Holding A/S Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland Holding A/S har igjen følgende datterselskaper som er konsolidert inn i Konsernet: Land Eierandel/ stemmeandel PRE Real Estate Deutschland 1 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 2 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 3 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 4 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 5 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 6 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 7 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 8 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 9 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 10 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 11 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 12 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 13 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 14 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 15 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 16 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 17 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 18 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 19 ApS Danmark 100 % PRE Real Estate Deutschland 20 ApS Danmark 100 % PRE EiendomsInvest Tyskland AS har som eneste formål å investere i fast eiendom i Tyskland gjennom sitt datterselskap i Danmark. Selskapene i Danmark investerer i og utvikler eiendommer for salg/utleie i Tyskland. PRE Real Estate Deutschland Holding A/S gjennomførte i 2008 en kapitalnedsettelse med tilbakebetaling av NOK 53,2 mill. til morselskapet. Tilbakebetalingen er i morselskapet ført som en reduksjon av investeringen i datterselskapet. Lån til datter Tall i NOK Lån til datter inkl. renter PRE Real Estate Deutschland Holding A/S 0 Note 4 - Lønnskostnader, antall ansatte, godtgjørelser, lån ansatte, m.m. Pål Raaum var daglig leder for Selskapet frem til 1. februar Etter dette overtok Erik Dahl som daglig leder. Selskapets daglig leder mottar ikke lønn fra Selskapet og kommer derfor ikke inn under kravene til obligatorisk Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 13

14 tjenestepensjon. Selskapet har utover dette ingen andre ansatte. Daglig leder eller styremedlemmer har ikke avtale om pensjon, sluttvederlag, bonus, opsjoner eller lignende. Det er avsatt honorarer til styret på til sammen kr for 2008 hvorav styrets leder mottar kr Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2008 utgjør kr inkl. mva, herav kr ,- i annen bistand. Konsernet Konsernet har ingen ansatte og kommer ikke inn under kravene til obligatorisk tjenestepensjon. Revisor Kostnadsført revisjonshonorar for 2008 utgjør EUR ,- inkl. mva, herav EUR 6.652,- i annen bistand. Note 5 - Andre driftskostnader Konsernet Tall i NOK Vedlikeholdskostnader Forvaltnings-, forretnings-, revisjon og andre honorarer Juridisk bistand Eiendomstaksering Andre driftskostnader TOTALT Note 6 - Varige driftsmidler Morselskapet har ingen varige driftsmidler. Konsernet: Tall i NOK Inventar o.a. utstyr Tomter Bygninger Totalt Anskaffelseskost Tilgang Avgang Anskaffelseskost Avskrivninger pr Årets avskrivninger Balanseført verdi pr Økonomisk levetid 3-5 år år Avskrivningsplan Lineær Lineær Alle eiendommer bygd før 1925 avskrives med 2,5 % pr. år. Alle eiendommer bygd etter 1925 avskrives med 2,0 % pr. år. Konsernet har utbetalt transaksjonshonorarer på til sammen EUR 1,3 mill. i Andelen av transaksjonshonoraret som kan knyttes til arbeid med selve transaksjonen aktiveres i regnskapet som en del av eiendommenes anskaffelseskost. 14 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

15 Note 7 - Skatter Årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Utsatt skatt 0 0 Skattekostnad ordinært resultat 0 0 Betalbar skatt i årets skattekostnad fremkommer slik: Tall i NOK Ordinært resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Endring midlertidige forskjeller 0 0 Grunnlag betalbar skatt Skatt 0 0 Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Betalbar skatt i balansen fremkommer slik: Tall i NOK Betalbar skatt på årets resultat 0 0 Sum betalbar skatt 0 0 Spesifikasjon av grunnlag for utsatt skatt: Forskjeller som utlignes: Tall i NOK Anleggsmidler 0 0 Fremførbart underskudd Sum Utsatt skatt/skattefordel Da det er usikkert om Selskapet får benyttet seg av den utsatte skattefordelen, har en valgt ikke å bokføre denne. Konsernet: Konsernet er ikke eget skattesubjekt, og det er derfor valgt å ikke vise en spesifikasjon av forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad og årets skattegrunnlag. Konsernets utsatte skattefordel stammer fra utsatt skattefordel i datterselskapene på EUR 0,24 mill. Årets skattekostnad rapportert for konsernet utgjøres av følgende: Tall i EUR Beregnet betalbar skatt norsk virksomhet 0 0 Endring utsatt skatt/skattefordel norsk virksomhet 0 0 Beregnet betalbar skatt utenlandsk virksomhet 0 0 Endring utsatt skatt/skattefordel utenlandsk virksomhet Konsernets skattekostnad Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 15

16 Note 8 - Egenkapital Aksjekapital og annen egenkapital Tall i NOK Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital Kapitalnedsettelse Utbytte Årets resultat Egenkapital Konsernet: Aksjekapital og annen egenkapital Tall i EUR Aksjekapital Overkursfond Annen innskutt egenkapital Annen egenkapital Egenkapital Kapitalnedsettelse Utbytte Omregningsdifferanser Årets resultat Egenkapital Note 9 - Aksjekapital, aksjonærinformasjon og eierstruktur Aksjekapitalen pr består av følgende aksjeklasser: Sum Sum Antall Pålydende Balanseført Ordinære aksjer Eierstruktur: De 10 største aksjonærene i morselskapet pr var: Ordinære aksjer Stemme-/ eierandel Optimum EiendomsInvest Tyskland I AS ,2 % SR EiendomsInvest Tyskland I AS ,3 % EiendomsInvest Tyskland AS ,7 % Opplysningsvesenets Fond ,3 % Kanuto Holding AS ,1 % Syd Property AS ,8 % Hathon Eiendom AS ,3 % Cat Invest 1 AS ,9 % Castelar Eiendom II KS ,9 % AS Banan ,9 % Totalt antall aksjer for de 10 største aksjonærene ,3 % 16 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

17 Note 10 - Fordringer Tall i EUR Lån til assosiert selskap, SHKI Immobilien GmbH Aktiverte kostnader Forskuddsbetalte kostnader Andre fordringer Totalt Note 11 - Bankinnskudd Tall i NOK Total likviditetsbeholdning pr Herav bundne bankinnskudd 0 0 Konsernet: Tall i EUR Total likviditetsbeholdning pr Herav bundne bankinnskudd 0 0 Note 12 - Inntekter Alle konsernets inntekter knytter seg til utleie av eiendom og er opptjent i Tyskland. Virksomhetsområdene for inntektene er utleie av privatboliger, forretningslokaler og parkering. Note 13 - Finansinntekter og -kostnader Finansinntekter Tall i NOK Renteinntekter Agio Totalt Finanskostnader Tall i NOK Rentekostnader 0 0 Finansieringskostnader 0 0 Andre finanskostnader Totalt Konsern Finansinntekter Tall i EUR Renteinntekter Agio Totalt Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 17

18 Finanskostnader Tall i EUR Rentekostnader Finansieringskostnader Andre finanskostnader Totalt Note 14 - Store enkelttransaksjoner Det har ikke vært gjennomført emisjoner eller noen annen form for kapitalinnhenting i løpet av I 2008 ble det ervervet faste eiendommer for til sammen EUR 111,4 mill. Total eiendomsmasse utgjør ved årsskiftet EUR 304,4 mill. Eiendomsmassen fordelte seg pr på kommersiell- og boligeiendommer i forholdet 44 %/56 %. I løpet av 2008 ble det inngått kjøpekontrakter med overtakelse i løpet av 2009 for til sammen EUR 23,9 mill. Eiendommene vil bli overtatt i løpet av første halvår av Note 15 - Gjeld Langsiktig gjeld Konsern Ervervede eiendommer finansieres med egenkapital og banklån. Låneavtaler med en begrenset løpetid har i vektet gjennomsnitt en gjenværende løpetid på 3,6 år med tillegg av opsjon om forlengelse (2 år). Alle banklån er sikret gjennom pant i eiendommene. Forfallsoversikt langsiktig gjeld Tall i EUR Mellom 1 3 år (2009, 2010, 2011) 0 0 Mellom 4 5 år (2012, 2013) Over 5 år Totalt Annen kortsiktig gjeld Tall i EUR Depositum leietakere Avsatte kostnader Mottatte forskuddsbetalinger Avsatte rentekostnader Annen kortsiktig gjeld Totalt Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

19 Årsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS 19

20 PRE EiendomsInvest Tyskland AS PRE Management Postboks 1224 Vika 0110 Oslo Design og produksjon: