Del 1 Tilstandsrapport FRIEDA FASMERS MINNE VADMYRVEIEN 85

Transkript

1 Del 1 Tilstandsrapport FRIEDA FASMERS MINNE VADMYRVEIEN

2 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 1 av 38 INNHOLDSFORTEGNELSE TILSTANDSRAPPORT FRIEDA FASMERS MINNE Formål Eiendomsopplysninger Rapportering Oppsummering med tiltak og kalkyler Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg Byggspesifikke målinger og resultater - enkel vurdering Kartlegging av luftkvalitet og vurdering av støv v/frieda Fasmers Kartlegging av luftkvalitet og vurdering av fuktskader v/frieda Fasmers Skjemaer for risikobasert tilstandsregistrering med summeringsark, fotoserier og situasjonsplan Del 2 - Vedlegg... 38

3 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 2 av 38 TILSTANDSRAPPORT FRIEDA FASMERS MINNE Frieda Fasmers Minne er et sykehjem med 112 faste ansatte og omtrent 50 vikarer. Antall sengeposter er 66, hvorav 42 er korttidsplasser. Eiendommen består av to sammenkoblede bygg. et ble oppført i 1969 og har et bruttoareal på 2268 m 2. et ble oppført 1996 og har et bruttoareal på 2439 m 2. Totalt bruttoareal for eiendommen er 4707 m 2. et er koblet sammen med et annet bygg som inneholder serviceboliger. Disse har ikke blitt vurdert i denne rapporten. Kun kritisk vedlikehold har blitt gjennomført på sykehjemmet over lengre tid, og ingen større tiltak er utført de senere år. et fra 1969 har et stort vedlikeholdsetterslep, og er preget av overflateslitasje på gulv og vegger som følge av bruk og alder. Det er fuktskader i yttervegg, mulige setningsskader i nordfløyen av bygget, og en del bygningsdeler begynner å nærme seg endt levetid. De fleste tekniske installasjoner fungerer tilfredsstillende, men begynner å bli modne for en utskifting. Videre er store deler av elektroanlegget utgått på dato, og det er behov for en omfattende teknisk rehabilitering. Når det gjelder planløsningen på pasientfløyene er denne lite egnet til dagens bruk. Sykerommene er trange og det er vanskelig å komme til med løfteutstyr. Det er seks dobbeltrom med egne bad. Ellers mangler det bad på de fleste sykerom, og beboerne må dele noen få fellesbad på korridor. Plassmangel er et generelt problem i pasientfløyene, og ansatte rapporterer om trange vaktrom, medisinrom og pauserom. Ansatte opplever inneklimaet som dårlig, med tung luft som gir tørre øyne og hodepine. Det kan bli meget varmt innvendig om sommeren, og kaldt om vinteren. Varmemotstanden i bygningsdeler er generelt lav, og det er derfor behov for omfattende ENØK-tiltak. Brannteknisk tilstand på bygget er ikke tilfredsstillende, og en brannteknisk omprosjektering er nødvendig. et fra 1996 er noe slitt med tanke på byggets lave alder. En del gulvoverflater er slitte og lite renholdsvennlige, og innvendig kondens på vinduer har forårsaket råteskader i vinduskarmer og rammer i mange rom. Luftbehandlingsanlegget fungerer tilfredsstillende, men det er mangelfull ventilasjon av sengerommene. Elektroanlegget er generelt i tilfredsstillende stand, men deler av belysningsanlegget må utbedres. Anlegg for integrert kommunikasjon, adgangskontroll og sykesignal har også behov for utbedringer. Bygget egner seg bra til dagens bruk. Størrelsen på pasientrom er tilstrekkelig, og alle rom har egne bad. Det er imidlertid utfordringer med inneklimaet i bygget. Ansatte rapporterer om dårlig ventilasjon og medfølgende plager som hodepine og tørre øyne. Det er et betydelig ENØK-potensiale for bygget. Foreslåtte tiltak de neste 10 årene summeres til totalt ca 49,6 millioner kr inkl. mva, hvor 70 % er vedlikeholdskostnader og 30 % er utviklingskostnader. Restlevetid for et med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m 2 BTA. Restlevetid for et med normalt vedlikehold vurderes å være minst til år Estimert kostnad i kommende 10-års periode utgjør kr/m 2 BTA. Det er etter Multiconsult sin vurdering behov for at både et og et ved Frieda Fasmers Minne typisk faller inn under kategorien for bygg som har behov for større vedlikeholdstiltak, herunder større behov for utvikling og modernisering/rehabilitering. Etat for Bygg og Eiendom presiserer at oppgitte kostnadskalkyler primært relaterer seg til eksisterende bygningsmasse og trenger derfor nødvendigvis ikke samsvare med budsjettbehov. I vurderingsprosessen videre kan andre kostnader påløpe som f.eks. behov for erstatningslokaler, reguleringsplanendringer, påbygg, modernisering og ombygging for bedre arealutnyttelse o.a.

4 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 3 av Formål Denne rapporten tar for seg tilstandskartlegging av bygningsmassen inklusiv enkel enøk-vurdering med anbefalinger om tiltak og kostnader. Rapporten skal danne basis for videre vedlikeholdsplanlegging og er en del av Etat for bygg og eiendom sin strategi for overordnet HMS-forvaltning i kommunale bygg. Tilstandsrapporteringen er videre et ledd i pålegg fra Arbeidstilsynet i 2011 som var rettet mot skolebygg om bl.a. å kartlegge helsefarer forbundet med inneklima, risikovurdere dette og utarbeide tiltaksplaner. Det tas sikte på at tilstandsrapportene vil revideres hvert 4. år og fortrinnsvis med bistand fra bedriftshelsetjenesten og med medvirkning fra ansatte. Vurderingene er gjort utfra befaringer foretatt av Multiconsult, inklusive samtaler med driftspersonell og brukere understøttet av aktuelle målinger og fremlagt dokumentasjon. Aktuelle kartlegginger som er utført av leietaker, leietakers byrådsavdeling, bedriftshelsetjenesten, tilsynsrapporter, fagrapporter o.l. som relaterer seg til bruk av bygget er vurdert og integrert i rapporten dersom slik dokumentasjon er fremlagt. Basert på forannevnte er de ulike registreringer sammenført og tiltaksvurdert i skjemaet «risikobasert tilstandsregistrering» som fremgår av kapittel 3.0. Samlet vurdering med anbefalinger om tidfestede tiltaksplaner er forelagt: Tjenesteplass/funksjon Navn Sign Etat for bygg og eiendom Tjenestestedsleder Verneombud Trond Warolin Rita Rognså Kathleen Sundsbakk 1.2 Eiendomsopplysninger Kommune: Bergen Gnr/Bnr: 123/92 Adresse: Vadmyrveien 85 Postnr/Sted: 5172 Loddefjord Byggeår: 1969/1996 BTA: 4707 m 2 Antall bygninger 2 Antall etasjer: 3 + Kjeller Reguleringsforhold: Ukjent Etasjer under terrengnivå: 1 (delvis) Tomtestørrelse: 6693 m 2 Bygningstype: Sykehjem Størrelse lekeareal mv: Ikke relevant Bygningen brukes i dag til: Sykehjem Tomteopparbeidelse: Ca m 2 Bygningens tidligere bruk: Sykehjem Ant. P-plasser: Ca. 35 Større påkostninger: Nei Vei/adkomst: Vadmyrveien Frieda Fasmers vei Ferdigattest: Midlertidig brukstillatelse for et Vannforsyning: Offentlig foreligger, datert Bygningsbrannklasse: 2 Avløp: Offentlig Antall brukere/ kapasitet 66 Antall ansatte 112 (ca 160 inklusive vikarer) Andre bruksformål - antall pers. Dagsenter med 12 brukere og 2-3 ansatte

5 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 4 av Rapportering Denne rapporten er bygget opp som følger: Del 1: Tilstandsrapport: Kapittel angir på overordnet nivå tiltak pr hovedbygningsdel med kostnader samt diverse grunnlagsinformasjon for rapporten Kapittel angir en litt mer detaljert tilstandsoversikt med gjennomførte kartlegginger. Kapittel 3.0 angir detaljer om anbefalte tiltak inkl. fotoserier og situasjonsplan Del 2: Vedlegg: Kapittel 4.0 vedlegg fremgår av egen innholdsfortegnelse under kapittelet Rapport: Utført av: Dato: Tilstandsrapport Multiconsult AS, Christian Lønøy, Sivilingeniør Tilstandsrapporten er kontrollert Multiconsult AS, Knut Løkkebø, Sivilingeniør Tilstandsrapporten er et resymè som anbefaler aktuelle tiltak basert på vedlagte delrapporter: Rapport: Utført av: (firma, navn, tittel/funksjon) Dato: Tilstandsregistrering med kostnadsestimater Multiconsult AS, Christian Lønøy, Sivilingeniør RIB Christian Lønøy, Sivilingeniør Bygg RIE Georg Uthaug, Senioringeniør Elektro RIV Silje Eik Kalve, Sivilingeniør VVS Oppsummering fra vernerunde Bergen Kommune/ Frieda Fasmers Minne v/ Bestyrer Rita Rognså 2013 Oppsummering fra kartlegging av helseplager Rapport foreligger ikke. Kartlegging og vurdering av ansattes dusj- og toalettforhold Rapport foreligger ikke. samt arbeidsplasser Brannteknisk tilstandsrapport NEAS Brannconsult AS Følgende målinger er gjennomført: Rapport: Utført av: Dato: Kartlegging av luftkvalitet og vurdering av fuktskader Arbeidsmiljøavdelingen, Bergen Kommune Kartlegging av luftkvalitet og vurdering av støv Arbeidsmiljøavdelingen Bergen Kommune (CO 2, temp, Relativ luftfukt) Belysning Multiconsult AS Utlegging/innhenting av sporfilmer Radon Bergen kommune EBE Analyse av sporfilmer Landauer Nordic Tidligere asbestkartlegging Vitenskapelig rådgiver UiB v/ Walther Wedberg Foreslåtte tiltak er etter beste evne basert på risikovurdering relatert til ovennevnte, inklusive opplysninger gitt av bestyrer Rita Rognså, vaktmester Stig Falck, tillitsvalgt Kathleen Sundsbakk og personalkonsulent Cecilie Knudsen. Følgende verktøy/måleinstrumenter er brukt: Måling: Verktøy/måleinstrument Fukt Ikke aktuelt CO 2, temp, relativ luftfukt (RF) Ikke aktuelt Belysning TES 1335 lux-måler

6 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 5 av 38 Ventilasjon Ifm tilstandskartleggingen vil aktuelle innreguleringsprotokoller legges ved der dette foreligger. Vurdering av tilstand er basert på resultater av fremlagt informasjon og ventilasjonsanleggets alder. Eventuell logging av CO 2, temp og RF for å gi et bilde av luftskifte vil foretas dersom dette er hensiktsmessig. Logging vil normalt skje i et representativt utvalg av rom (3-7 stk) som er beregnet for permanent opphold for flere personer. På generelt faglig grunnlag tilføyes det at et ventilasjonsanlegg sin funksjonelle levetid antas ikke være mer enn 20 år, men kan fungere godt teknisk i 30 år uten at dette gir negativ helsemessig effekt. Jo eldre anlegget er, jo mindre sannsynlig er det at det forefinnes oppdaterte innreguleringsprotokoller. Etat for bygg og eiendom vil for de tilfeller støtte seg på anleggets alder og tilført informasjon og vurdere tilstand deretter, subsidiært foreta inneklimalogging etter behov. Ventilasjonsanlegg med kanalføringer er en del av byggets infrastruktur og vil normalt anbefales utskiftet ifm større rehabiliteringsarbeider. Medvirkning Ifm kartleggingsarbeidene av den bygningsmessige tilstand er tjenestestedsleder kontaktet og bedt om å involvere byggets øvrige nøkkelpersonell som verneombud, tillitsvalgte, annet personale for å få frem brukernes erfaringer og observasjoner av bygningstilstand. Herunder plukke ut aktuelle rom og arealer for eventuelle nærmere målinger, samt kunne gi uttale til arbeidsutkast til tilstandsrapport. Verktøy for Tilstandsregistrering og metode Tilstandsrapporten angir på overordnet nivå aktuelle tiltak i sin helhet. Kartleggingsskjemaet «Risikobasert tilstandsregistrering» er brukt som underlag for sluttrapporten. Denne bygger på NS3424-Tilstandsanalyse av byggverk og NS3451-Bygningsdelstabellen, men kan som tillegg også fokusere på driftsrelaterte forhold, HMS-relaterte krav og Enøk. Anbefalinger om tiltak og tidspunkt for gjennomføring (anbefalt vedlikehold- og utviklingsplan) vil basere seg på faglig skjønn av tilstandsgrad, konsekvenstype, konsekvensgrad og sannsynlighet som resulterer i risiko og score. Referansenivå for tilstandsgrad (TG=0) er sett utfra dagens krav og standard. Dette verktøyet er en del av kommunens «Overordnet rutine for systematisk HMS-forvaltning i kommunale bygg-vedlikeholdsstrategi» som er under implementering hvor bl.a FDV-systemet BkBygg står sentralt. Det er etablert egne moduler for tilstandsregistrering og kontroller. I den grad det lar seg gjøre er anbefalingene med kostnadsestimater (nåverdi) sett ca 21+ år frem i tid. I tilstandsrapporten er estimatene periodisert i kategoriene Strakstiltak <1år, 1-5år, 6-10år og 11+år fordelt etter følgende kostnadstyper: Akutt (D-V) Skader og mangler som ifølge lover og forskrifter må utbedres eller forhold som kan sette menneskers liv eller helse i fare. 0-1 år Vedlikehold (V) Tiltak som er nødvendig for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå/ funksjonsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Gjelder også utskifting av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket. Utvikling (U) (Modernisering)Investering Tiltak som er nødvendig for å utvikle byggverket for å opprettholde dets verdi over tid i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. Enøk vurdert eksplisitt utfra kost/nytte perspektiv. For nærmere redegjørelse av kostnadskategoriseringen (D-V-U) henvises det til NS3454 Livssykluskostnader for byggverk. Prinsipper og struktur.

7 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 6 av 38 Rivekostnad (R) For bygg som anbefales revet ila kommende 15-års periode er rivekostnad og en grov vurdering behandlet eksplisitt i sluttrapporten med nærmere tidsangivelse. Vurdering baserer seg på «totaløkonomi» til DVU og brukbarhet > nybyggkostnad og arealeffektivitet. Registreringsnivå 2 iht «NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk» er fulgt ifm kartleggingsarbeidene. Det tas forbehold om at skjulte feil og mangler kan forekomme. Det er ikke åpnet opp i konstruksjoner. For det enkelte bygg vil snittverdi for Tilstandsgrad (TG), Konsekvenstype (KT), Risiko og Score fremkomme. Snittverdiene er i forhold til antall registreringer og det presiseres at snittverdiene kun er en overordnet pekepinn på verdiene og trenger nødvendigvis ikke være et «rettferdig» bilde av situasjonen. Dette henger bl.a sammen med antall registreringer og omfang av disse. Ved regelmessig tilstandskartlegging hvert 4. år vil verdiene kunne reflektere utviklingen av tilstand og HMS status i det enkelte bygg. Konsekvenstype bør ikke ligge på rødt område. Eksempler og forklaring vist nedenfor: Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,7 6,0 2,00 84 Risiko fremkommer slik: Konsekvensgrad (0-3) x Sannsynlighetsgrad (1-3) for at skade kan inntreffe innenfor valgt konsekvenstype Score fremkommer slik: Tilstandsgrad(0-3) x Konsekvenstype (Vekttall 1-9) x Risiko. Score kan være et uttrykk for prioritering av tiltak på et bygg eller mellom flere bygg. Tilstandsgrad 0-3 (TG) Konsekvenstype 1-9 (KT) (Vekttall 1-9 i parantes) Risiko 0-9 Risiko = KG x S KG=Konsekvensgr 0-3 S=Sannsynlighet 0-3 HMS=1-5 0 = Ingen avvik 1 = Fare for liv og helse (9) 1-2,5 = Liten risiko 1 = Ingen vesentlige avvik 2 = Pålegg foreligger (8) 2,5-5 = Middels risiko 2 = Vesentlige avvik 3 = Sikkerhet (7) 5-9 = Stor risiko 3 = Stort/ alvorlig avvik 4 = Pålegg påregenlig (6) 5 = Helse og miljø (5) 6 = Driftsavbrudd (4) 7 = Vedlikehold (3) 8 = Funksjonalitet (2) 9 = Estetikk (1)

8 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 7 av Oppsummering med tiltak og kalkyler Bygningsmassen består av 2 bygg oppført i 1969 og Nedenforstående tabeller angir og kategoriserer tiltak og kostnader etter risikovurdering. Frieda Fasmers Minne -TOTALT Antall bygg vurdert : 2 Areal totalt: BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : Kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V U VVS V U Elkraft V U Tele og automasjon V U 0 Andre installasjoner V U Utendørs V U 0 Dokumentasjon - V rapporter - HMS U Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Som en generell merknad presiseres det at ovennevnte kostnader er rettet mot eksisterende bygningsmasse med eventuelle kostnader ved nødvendig arealutvidelse/ ombygging for tilpassing rundt ansattes arbeidsforhold. Eventuelle behov for erstatningslokaler ved gjennomføring av tiltak er ikke hensyntatt. Anbefalte organisatoriske forhold: Anbefalte tiltak Det opprettes rutiner for ekstra nøye renhold av fellesbad i hovedbygg, da tette toaletter med jevne mellomrom fører til oversvømmelse. Fjerning av løv på yttertak må utføres regelmessig hver høst frem til taket omtekkes Ansvar Vaskepersonale Vaktmester

9 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 8 av 38 Investeringsplaner: Det foreligger ingen midler i vedtatt investeringsbudsjett. For ytterligere detaljer om anbefalte tiltak og tidspunkter for utførelser henvises det til kap. 2 og 3. et ble oppført i Bestående av 3 etasjer inneholdende 6 doble og 21 enkle sykerom, spisestuer, fellesbad, skyllerom, vaktrom, kontorer, garderober, tilfluktsrom, samt diverse andre rom. Bygget huser også et legesenter i underetasjen. Byggets hovedkonstruksjon er søyler, vegger og dekker i plasstøpt betong. Enkelte bærevegger består av teglstein. Byggets bruttoareal (BTA) er 2268 m 2 på 6693 m 2 tomt beliggende i Loddefjord. Ingen store tiltak har blitt gjennomført de siste 10 år, og det er ikke avsatt midler i investeringsbudsjettet. Bygget har et stort vedlikeholdsetterslep. Det er preget av overflateslitasje på gulv og vegger som følge av bruk og alder. Det er fuktskader flere steder på yttervegg, både over og under terreng. Dette kan tyde på manglende drenering rundt bygget og mulige lekkasjer rundt vinduer. Det er mistanke om ujevne setninger i grunnen under nordfløy. Utvendig fasade er i forholdsvis god stand, men er noe tilsmusset. Vinduer er stort sett i tilfredsstillende stand, men enkelte vinduer har råteskader og må byttes ut. Ytterdører er generelt i dårlig stand og bør byttes ut. Taket er gammelt og modent for utskifting. De fleste tekniske installasjoner fungerer tilfredsstillende, men nærmer seg endt levealder. Store deler av elektroanlegget er i hovedsak utgått på dato og det er behov for en større omfattende teknisk rehabilitering. Bygget er generelt lite egnet til dagens bruk. De fleste sengerommene er trange og mangler bad. Fellesbad på korridor må derfor benyttes. Forholdet fører til utstrakt bruk av toalettstoler på rommene. Det er også 6 dobbeltrom i bygget, med ett bad på hvert rom. Hovedparten av beboerne har ikke noe egnet oppholdsrom og sitter derfor i korridor. Det er også manglende fasiliteter for de ansatte. Vaktrom og pauserom er trange, og medisinrom er trange og mangler avtrekk. Mange sykerom er for trange for bruk av løfteutstyr, og dette medfører tunge løft for de ansatte. Inneklimaet oppleves som dårlig, med tung luft som resulterer i tørre øyne og hodepine. Videre er det svært varmt i bygget om sommeren og kaldt om vinteren. Garderobe i tilfluktsrom i underetasjen er slitt, mangler tilluft fra ventilasjonsanlegget og har følgelig dårlig luftkvalitet. Den andre garderoben i underetasjen er i god stand. En mengde avvik vedrørende brannsikkerheten på bygget er registrert, og en brannteknisk omprosjektering er nødvendig. Angående universell utforming kan nevnes terskelfri inngang til sykerom som en positiv faktor. På den andre siden har heisen en dør som slår utover, og som kan være tung å åpne for beboere. Utendørs er det dårlig belysning, og oppbrukne og skeive steinheller utgjør en snublefare for gående. ENØK-potensialet for bygget er vurdert som stort. Yttertak, yttervegger, vinduer og dører har lav varmemotstand, og det er potensiale for store energibesparelser og bedre inneklima. Grunnet bæresystemet i betong og teglstein vil det bli kostbart å gjennomføre omfattende endringer i planløsningen på bygget. Videre er dobbeltrommene trolig for små til å bygges om til to enkeltrom, særlig dersom rommene skal ha separate bad. Nordfløyen inneholder imidlertid diverse rom som ikke benyttes i stor grad per dags dato, inkludert et storkjøkken som ikke lenger er i bruk. Disse rommene kan rehabiliteres og benyttes til andre formål, som for eksempel pauserom eller garderobe for de ansatte. Da bygget er lite egnet til dagens bruk, og samtidig har behov for større utbedringer, vil det være naturlig å vurdere flere alternativer for byggets fremtid. En mulig løsning vil være å avhende bygget og føre opp et nytt. Dette alternativet vil bli kostbart, men vil løse alle utfordringer knyttet til planløsning og utforming, inneklima og brannsikkerhet. En annen mulig løsning er å gjennomføre en totalrehabilitering av bygget, med nødvendige ombygginger for å tilpasse sykehjemmet til dagens beboere. Bygget må da trolig oppgraderes i henhold til teknisk forskrift av 2010, noe som vil bli meget kostbart, hvis det i det hele tatt lar seg gjennomføre på en tilfredsstillende og økonomisk forsvarlig måte. På grunn av lite fleksibilitet i byggets bæresystem vil denne løsningen trolig ikke løse alle utfordringene nevnt over. Videre vil en slik totalrehabilitering vanskelig la seg forene med sykehjemsdrift på bygget. I denne rapporten er det forutsatt at kun enkelte mindre ombygginger utføres, at antall sengeplasser reduseres, og at nødvendige oppgraderinger av bygget utføres fortløpende.

10 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 9 av 38 Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år - Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Ny brannteknisk prosjektering av bygget Sykesignalanlegg utbedres eller byttes ut Lekkasje gjennom grunnmur i tilfluktsrom tettes Årsak til vannansamling i rørkulvert under bygget utredes og forholdet utbedres. Vasking av fliser og fuger på fellesbad. Fuger impregneres. Det fuges rundt vasker i spisestuer Korroderte avløpsrør i oljetankrom repareres Lekkasje ved tilkobling til varmtvannsbereder utbedres Lekkasje ved varmebatteri for ventilasjonsaggregat utbedres Rust på avstengningsventil for pumpe i teknisk rom utbedres Nødvendig vedlikehold på ventilasjonsaggregat utføres Potensielle setningsriss overvåkes med gipsplomber, eventuelt nivellering. Det tettes rundt rørgjennomføring mellom gammelt storkjøkken og spisestue Videre anbefaling (1-10år): På grunnlag av omfanget av bygningsdeler som nærmer seg sin tekniske levetid, bør en totalrehabilitering av bygget vurderes utført innen få år. Enkelttiltak for kommende 10-årsperiode kan oppsummeres som følger: Det legges nytt gulvbelegg på sengerom og kjøkken i 1. og 2. etasje, og de mest slitte veggene repareres og overflatebehandles. Beboerbad rehabiliteres Uferdig arbeid på fellesbad fullføres Råteskadde vinduer byttes ut i nordfløy To ytterdører i trappeoppgang B og hoveddør på baksiden av bygget skiftes ut. På noe lengre sikt byttes alle ytterdører ut. Yttertak omtekkes og etterisoleres Yttervegger etterisoleres. I den forbindelse gjennomføres betongkontroll av yttervegger, og en utskifting av samtlige vinduer vurderes av ENØK-hensyn. Det monteres utvendige persienner på solutsatte fasader. Det opprettes utvendig drenering ved trappeoppgang B. Rehabilitering av innvendige overflater. Slitt gulvbelegg byttes ut. Innervegger repareres og overflatebehandles. Skadde himlingsplater byttes ut. Gulv i fyrrom repareres for skader og males Nedforede gipshimlinger i korridorer byttes ut med ny systemhimling Murt pipe på taket repareres Kjøkkeninnredning oppgraderes Garderobeskap byttes ut på beboerrom Videoinspeksjon av bunnledninger Kaldt- og varmtvannsledninger i oljetankrom isoleres. To pumper i teknisk rom byttes ut Varmtvannsberedere byttes ut Rørsystemet for sanitærinstallasjoner byttes ut Radiatorer og tilhørende ledningsnett byttes ut Luftbehandlingsanlegget byttes ut Nytt bæresystem for fremføring av kabler etableres Hovedfordelinger, underfordelinger, og kursopplegg byttes ut. Belysningsanlegg byttes ut Spredenett oppgraderes til dagens standard Brannalarmanlegg oppgraderes Nytt anlegg for adgangskontroll installeres SD-anlegget skiftes ut

11 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 10 av 38 Frieda Fasmers Minne - Vurdert restlevetid : 2043 Areal totalt: BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V U VVS V U Elkraft V U 0 Tele og automasjon V U 0 Andre installasjoner V U Utendørs V U 0 Dokumentasjon - V rapporter - HMS U Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks. mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,8 5,8 3,

12 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 11 av 38 et ble oppført i Bestående av 3 etasjer og kjeller. Bygget inneholder sykerom, kjøkken, oppholdsrom, vaktrom, kontorer, garderober/dusj, samt et mellombygg som grenser til hovedbygget. Dette inneholder noen spisebord som benyttes som kantine. I underetasjen er det et dagsenter med 12 brukere. Bygget er også forbundet med et annet bygg som inneholder serviceboliger. Byggets hovedkonstruksjon er plasstøpt betong, med unntak av mellombygget som er oppført med en bærende konstruksjon av tre. Byggets bruttoareal (BTA) er 2439 m 2. Ingen store tiltak har blitt gjennomført de siste 10 år. Det er ikke avsatt midler i investeringsbudsjettet. Bygget er noe slitt med tanke på byggets lave alder. En del gulvoverflater er slitte og lite renholdsvennlige, og innvendig kondens på vinduer har forårsaket omfattende skader på vinduskarmer og rammer. Luftbehandlingsanlegget fungerer tilfredsstillende, men det er mangelfull ventilasjon av sengerommene. Elektroanlegget er i hovedsak i bra stand, men deler av belysningsanlegget må utbedres. Anlegg for integrert kommunikasjon, adgangskontroll og sykesignal har også behov for utbedring/utskifting. Bygget egner seg bra til dagens bruk. Størrelsen på pasientrom er tilstrekkelig, og alle rom har eget bad. Angående universell utforming er bygget oversiktlig, og det er stort sett uproblematisk å finne frem. Unntaket er trappen innenfor hovedinngang som stopper i første etasje. Derfra må man ta heisen videre til andre etasje. Det er terskelfri inngang til beboerrom, og kontrastfarge på innerdører. Det er opplyst om utfordringer med inneklimaet på bygget. Ansatte rapporterer om tung luft, hodepine og tørre øyne. Dette skyldes blant annet mangelfull ventilasjon av beboerrommene, og et ventilasjonsanlegg som er dårlig innregulert. Om sommeren kan det bli meget varmt i bygget grunnet manglende solavskjerming. Det er også tilbakemeldinger om dårlig renholdsvennlighet av innvendige overflater. Det er et betydelig ENØK-potensiale også for dette bygget, spesielt relatert til utette vinduer og balkongdører. Sammendrag og anbefalinger kommende 10 år - et Det er etter vår vurdering og gjennomgang av risiko estimert og anbefalt følgende tiltak: Strakstiltak (0-1år): Sykesignalanlegg utbedres eller byttes ut Alarmanlegg for dementavdelingen utbedres To rom med radon-nivåer over tiltaksgrensen undersøkes nærmere av EBE Det installeres noen uttak for nødstrøm forsynt fra reservekraftanlegget i hovedbygget Opplæring i bruk av porttelefonanlegg gjennomføres Råteskadde og utette vinduer/balkongdører byttes ut. Lekkasje i teknisk rom utbedres Teppe foran tilluftsdon på rom U06 fjernes Problemer med anropsknapp på personheis utbedres Nødvendige utbedringer av el-kanaler gjennomføres Enkelte lysarmaturer utbedres Gulvbord på to balkonger vaskes og overflatebehandles Skjermtak utenfor hovedinngang vaskes, stålbørstes og males. Det utføres service på skyvedører ved hovedinngang Videre anbefaling (1-10år): Utetthet i betongdekket rundt betongsøyle tettes (kjeller) Åpning i yttervegg tettes (kjeller) Utvendige fasader vaskes og overflatebehandles Det monteres utvendig solavskjerming på solutsatte fasader Det etableres ventilasjon på beboerrommene Tretrapp i mellombygg slipes ned og lakkes Ubehandlede karmer og rammer på vinduer males innvendig Gulvbelegg byttes ut i spisestuer, fellesrom og på mest slitte beboerrom Gulvbelegg byttes ut i store deler av bygget på noe lengre sikt Ødelagte himlingsplater byttes ut

13 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 12 av 38 Kjøkkeninnredning oppgraderes og tilpasses bruken på sykehjemmet Skyvedører i hovedinngang byttes ut Innervegger males. Vegger med sprekker mellom betongsøyler og gipsplater lektes ut, gipses og males. Beboerbad rehabiliteres Åpning i nedløpsrør på baksiden av mellombygget tettes Slitte branndører overflatebehandles. Sparkeplater monteres. Rekkverk på én balkong pusses ned og males Nytt anlegg for adgangskontroll installeres Ødelagte stikkontakter byttes ut Spredenettet oppgraderes til dagens standard Brannalarmanlegget oppgraderes Sentralutstyr for antennesystemet skiftes ut SD-anlegget skiftes ut Frieda Fasmers Minne - Vurdert restlevetid : 2056 Areal totalt: BTA Estimert rivekostnad ved < 15 år restlevetid : kr Anbefalte tiltak Strakstiltak <1 år Tiltak 1-5 år Tiltak 6-10 år Tiltak 11 + Totalt Kr. pr. m 2 (0-10 år) Enøk Driftsmessige forhold D 0 0 (anbefalte forbedringer) U 0 0 Bygning V U VVS V U Elkraft V U Tele og automasjon V U 0 Andre installasjoner V U 0 Utendørs V 0 U 0 Dokumentasjon - V 0 rapporter - HMS U Sum Drift eks. mva D 0 Sum Vedlikeh. eks.mva V Sum Utvikling eks. mva U SUM Eks. mva VU Uforutsett 20% VU Rigg, drift, adm, prosj, PL,BL 25% VU MVA VU TOT. ESTIMAT Inkl.mva VU Snittverdi Snittverdi Snittverdi TG KT risiko Score 1,6 6,1 3,

14 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 13 av Enkel beskrivelse av tilstand og tiltak basert på risikobasert tilstandsreg. Følgende er en kortfattet overordnet beskrivelse av bygningsdeler med teknisk tilstand inklusiv sammendrag av forelagt dokumentasjon på befaringstidspunktet med anbefalinger om tiltak. Det enkelte bygg som denne rapporten omhandler er vurdert separat Driftsmessige forhold (1) Ingen registreringer Bygningsmessig (NS3451 2) 200 Bygninger generelt Bygningen har et stort vedlikeholdsetterslep, og omfattende rehabilitering er nødvendig for å få bygget i god stand. Overflater er generelt slitte og en del bygningskomponenter nærmer seg, eller har nådd, endt levetid. Fasader og tak har lav varmemotstand. TG2 omfattende rehabilitering/vedlikehold nødvendig. Tiltak beskrevet for hver bygningsdel. Bygningen har et visst vedlikeholdsetterslep og enkelte mangler. TG1 Mye er tilfredsstillende, men noe mer enn normalt vedlikehold er nødvendig. Tiltak beskrevet for hver bygningsdel. 210 Grunn og fundamenter Bygget er antatt fundamentert på fjell og fylte masser, med grunnmur i betong. Det er registrert en lekkasje i grunnmur, fuktskader i vegger over og under terreng, samt riss i bærende vegger som kan indikere ujevne setninger i grunnen. I perioder med mye regn samles det opp store mengder vann i rørkulvert under bygget. Dette fører videre til lekkasjer inn i fyrrommet. Årsaken til dette kan være brudd på innvendige nedløp eller innsig av grunnvann. Målinger viser at radon-tiltak ikke er nødvendig i et. TG2 basert på dårlig drenering, en del riss i vegger og store vannmengder i rørkulvert. Lekkasje gjennom grunnmur tettes. Det opprettes drenering på utsatte steder med vegg under terreng. Mulige setningsriss overvåkes i første omgang og mer omfattende tiltak iverksettes dersom bevegelsen fortsetter. Ytterligere undersøkelser må utføres for å finne årsaken til oversvømmelsen i rørkulvert.

15 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 14 av 38 Bygget er antatt fundamentert på fjell og fylte masser, med grunnmur i betong. Ingen avvik er registrert på grunn og fundamenter, med unntak av en radonmåling i kjeller som ligger over maksimumsgrensen, og en måling i U-etasje som ligger på tiltaksgrensen. TG1 Ingen avvik registrert med unntak av to radon-målinger Aktuelle rom undersøkes nærmere av EBE i henhold til deres rutiner. Det kan vurderes å redusere bruk av rom K35 som en midlertidig løsning. 220 Bæresystemer Bygget står på en grunnmur av betong, og har bærende vegger av betong og teglstein. Tilstanden er tilsynelatende god, med unntak av noen fuktskader og enkelte riss som er observert i bærende vegger. Det er normalt med enkelte riss i murvegger, men utviklingen bør overvåkes med tanke på eventuelle setninger. TG2 Fuktgjennomslag i yttervegger. Mulige setningsriss. Tiltak er beskrevet under bygningsdel 210 og 230. Størstedelen av bygget er oppført i plasstøpt betong. Mellombygget har imidlertid et bæresystem av tre. Ingen avvik er funnet for bæresystemet. TG1 ingen avvik registrert Ingen tiltak 230 Yttervegger Bygget har hovedsakelig yttervegger av betong med utvendig forblending av slemmet og malt teglstein. Tilstanden er stort sett tilfredsstillende, med unntak av noe fuktgjennomslag enkelte steder. Det er registrert noe tilsmussing under sålbenkbeslag. Yttervegger har lav varmemotstand. TG2 Grunnet noe fuktproblematikk og lav varmemotstand. Eksisterende teglforblending rives. Yttervegger i betong etterisoleres utvendig med 200 mm mineralull, og det monteres vindsperresjikt og ny luftet teglforblending. Betongkontroll av bærende yttervegger utføres i forbindelse med etterisolering av fasaden. Yttervegger består av isolert bindingsverk, og utvendig kledning består av Steniplater (polymerkompositt). Utvendige fasader er meget tilsmusset. Det er registrert en åpning i yttervegg i kjeller fra tidligere rørgjennomføring. TG2 Meget tilsmussede fasader. Fasaden rengjøres og aktiv selvrensende beskyttelse påføres. Åpning i kjellervegg tettes.

16 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 15 av Utvendige vinduer, dører, porter Det er i hovedsak to-lags vinduer fra 1991/92 i hele bygget som er i tilfredsstillende stand. Disse har trolig års restlevetid. Det er imidlertid registrert 9 gamle trevinduer på bygget med råteskader i karm og ramme. Hoveddør på baksiden av bygget er gammel, utett, og slitt. Resterende ytterdører begynner også å bli moden for utskifting. TG1(3) stort sett tilfredsstillende, med unntak av noen vinduer og dører som må byttes ut. Ni vinduer med råteskader byttes ut. Resterende vinduer vurderes utskiftet av ENØK-hensyn i forbindelse med etterisolering av yttervegger. To ytterdører i trappeoppgang B, samt inngangsdør på baksiden av bygget, skiftes ut innen kort tid. Alle ytterdører byttes ut på noe lengre sikt. Det er to-lags vinduer fra byggeår, med ramme og karm i tre. Vinduer har ubehandlet treverk på innsiden, og aluminiumsbeslag på utsiden. Store kondensproblemer er registrert på innsiden av vinduer og balkongdører på pasientrom, da gardiner ofte er igjen og hindrer luftsirkulasjon. Kombinert med dårlig ventilasjon og kalde vindusflater gir dette kondens og medfølgende råteskader. Enkelte dører og vinduer lar seg ikke lukke skikkelig, og er derfor utette. Skyvedører i hovedinngang er tilsmusset og elektronikken fungerer dårlig. Den står derfor tidvis åpen. TG2 en del råte på vinduer og dører Vinduer og balkongdører på pasientrom i 2. etasje byttes ut. For resterende vinduer og dører i 2. etasje, samt for utsatte vinduer i resterende etasjer, anbefales det at karmer og rammer pusses og påføres to strøk maling. Det utføres service på skyvedører i hovedinngang, og dører byttes ut om ca. 10 år. 240 Innervegger Det er stor variasjon på kvaliteten på innervegger, men en stor andel av veggene er slitte. Det er registrert hakk, mekaniske skader på hjørner og vegger, utette gjennomføringer, manglende listverk, riss, avskalling av maling etc. TG2 slitte vegger og en del skader. Åpenbare mangler fikses, og de mest slitte innerveggene repareres og males innen kort tid. Det meste av innervegger overflatebehandles i løpet av en 10-års periode. De mest slitte rommene prioriteres. Det er stort sett lette stendervegger kledd med gipsplater. Det er registrert oppsprekking mellom betongsøyler og tilgrensende gipsplater i de fleste rom, samt en del sprekker mellom vegg og himling. Forholdet kan redusere renholdsvennligheten av vegger. En del vegger vil ha behov for overflatebehandling i den kommende 10-års perioden. TG1 En del sprekker på innervegg. Hovedsakelig estetisk problem. Noen slitte vegger.

17 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 16 av 38 Overflatebehandling av innervegger utføres fortløpende over en 10-årsperiode. De mest slitte veggene prioriteres. I forbindelse med en eventuell rehabilitering av innervegger repareres sprekker langs betongsøyler. Gipsplater fjernes. Det lektes ut 23 mm, og nye gipsplater monteres. Dermed skjules søylene inne i veggen. 250 Dekker Ingen avvik er registrert på etasjeskiller av betong. Det er i hovedsak linoleum på gulvflater, og det meste av gulvbelegg er gammelt, slitt og har behov for utskiftning. Det er fliser på fellesbad. Tilstanden på flisene er god, men gulv og fuger er tilsmusset. Gulv i fyrrom er i dårlig stand. Det er registrert en del skadde himlingsplater i korridorer på bygget. Himlinger på beboerrom er i god stand. TG2 Mye slitt gulvbelegg. Tilsmussede fliser på fellesbad. Gulvbelegg byttes ut i store deler av bygget innen 5 år. De mest slitte overflatene prioriteres. Fliser og fuger på fellesbad vaskes nøye. Gulv i fyrrom repareres og males. Ødelagte himlingsplater byttes ut. Etasjeskiller består av betong. Ingen avvik er registrert med unntak av et riss i gulvet i kjeller. Det er hovedsakelig linoleum på gulvflater. Belegget er noe slitt i fellesrom, og har en del dårlige skjøter som reduserer renholdsvennligheten. Himlinger er stort sett i god stand. TG1 Normal bruksslitasje. Enkelte gulvflater er mer slitt enn andre. Gulvbelegg byttes ut på kjøkken, oppholdsrom og enkelte pasientrom innen 2 år, og byttes ut i store deler av bygget innen en 10-årsperiode. 260 Yttertak Flatt, oppforet tretak med undertak av rupanel og helsveist asfalttekning. Tekningen er relativt tørr og sprø, og begynner å bli moden for utskiftning. Det har vært noen lekkasjer gjennom yttertak de senere år. Det ligger ca. 100 mm glassull på betongdekket under taket. TG2 Nærmer seg endt levetid. Asfalttekning byttes ut innen 3 år. Undertak av tre sjekkes for råte og eventuelle skadde områder byttes ut. Nye parapetbeslag monteres med tilstrekkelig fall mot takflaten. Yttertaket etterisoleres med 300 mm mineralull i forbindelse med utskiftingen. Flatt tak med asfalttekning. Yttertaket var ikke tilgjengelig for inspeksjon under befaring, men normal slitasje antas basert på observasjoner fra taket på hovedbygget. Det er ikke rapportert om lekkasjer fra taket. TG1 ingen avvik registrert Tekning og beslag byttes ut etter endt levetid om ca. 15 år

18 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 17 av Fast inventar Det er registrert riss og skader i murt pipe over tak. Det er lite benkeplass på kjøkken, og innredningen er ikke optimal i forhold til bruken. Det er også noe mangelfull fuging rundt vasker på kjøkken. Garderobeskap på pasientrom er slitt og modne for utskiftning. TG2 En del slitasje på fast inventar. Murt pipe repareres og overflatebehandles. Kjøkkeninnredning modifiseres og tilpasses bruken på sykehjemmet. Mangelfull fuging rundt vasker utbedres. Garderobeskap på pasientrom byttes ut. Det er lite benkeplass på kjøkken, og innredningen er ikke optimal i forhold til bruken. Noe mangelfull fuging rundt vasker på kjøkken er registrert. TG1 Stort sett tilfredsstillende stand Kjøkkeninnredning modifiseres og tilpasses bruken på sykehjemmet. Enkelte komponenter byttes ut, og benkeplate forlenges. Mangelfull fuging rundt vasker utbedres. 280 Trapper, balkonger mm. Det er to trappeoppganger i bygget. Ingen avvik er registrert på selve trappene, som er utført i betong. Det er imidlertid fuktskader i vegg i begge trappeoppganger, og en del riss i murpussen. Trappeoppgangene mangler også ventileringsmuligheter ved brann. TG2 Overflater i trappeoppganger er generelt slitte Utbedring av overflater er medtatt under andre punkter. Det opprettes ventilering av trappeoppganger. Det er én trappeoppgang i bygget. Ingen avvik er registrert på trapper som er uført i betong. Tretrapp innenfor hovedinngang har omfattende bruksslitasje. Balkong på byggets forside har omfattende grønske på gulvbord, og er meget glatt. Rekkverket er slitt og har behov for maling. Terrassen på byggets bakside har omfattende grønske på gulvbord. Skjermtak utenfor hovedinngangen i meget dårlig forfatning. Det er registrert korrosjon på stålkonstruksjonen og sjenerende tilsmussing. TG2 slitte og tilsmussede balkonger og skjermtak Tretrappen slipes ned og lakkes. Balkong og terrasse vaskes. Rekkverk på balkong pusses ned og males. Skjermtak utenfor hovedinngang vaskes, og stålkonstruksjonen stålbørstes og males.

19 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 18 av VVS (NS3451 3) 310 Sanitærinstallasjon Sanitærinstallasjoner under ett er i tilfredsstillende stand, har blitt normalt vedlikeholdt og fungerer tilfredsstillende. Det er utarbeidet servicerutiner for legionellakontroll av forbruksvann. En del av avløpsrørene som går gjennom oljetankrommet har noe overflaterust. Det er manglende isolasjon på en del kaldt -og varmtvannsrør i oljetankrommet. Varmtvannsberederne nærmer seg den tekniske levetiden. TG1 generelt basert Utbedre overflaterust på avløpsrør som går gjennom oljetankrommet. Isolere kaldt- og varmtvannsrør i oljetankrommet. Vurdere utskifting av varmtvannsberederne. Vurdere videoinspeksjon av bunnledning ved tre til fire punkter. Sanitærinstallasjoner under ett er i bra stand, har blitt normalt vedlikeholdt og fungerer tilfredsstillende. TG1 - generelt basert Ingen tiltak 310 Varmeinstallasjon Elektro- og oljekjel som oppvarming. Det er radiatorer i hele bygget utenom spiserom/kjøkken 179 og 260, her er det elektriske panelovner. Små lekkasjer i teknisk rom og ved varmebatteri for aggregat Mulig asbest som rørisolasjon i oljetankrom. TG1 stort sett tilfredsstillende Utbedring av lekkasjer. Det må bli gjort en miljøkartlegging av bygget og sende inn en prøve av rørisolasjonen for å verifisere om det er asbest eller ikke. Tiltak er medtatt under punkt Teknisk rom i hovedbygget forsyner nybygget med varme. Det er radiatorer i nybygget. TG1 Tilfredsstillende stand på varmeanlegget Varmeanlegget byttes ut etter endt levetid ca. 2036

20 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 19 av Brannslukking og Det er installert håndslukkere og brannslanger i byggene, og det gjennomføres årlig kontroll av disse. TGIU Ikke undersøkt Eventuelle tiltak må vurderes i forbindelse med ny brannteknisk prosjektering av bygget. Se punkt Prosesskjøling Prosesskjølingsanleggene for kjøl/frys til kjøkken er i normalt god stand og har blitt vedlikeholdt jevnlig. Aggregatene nærmer seg sin tekniske levetid, men fungerer tilfredsstillende. TG1 tilfredsstillende stand Det kan vurderes å avhende felles frys- og kjølerom, da disse er lite i bruk. Det er i dag satt opp frys og kjøleskap på hvert kjøkken. Det er ingen prosesskjøling i nybygget. 360 Luftbehandling Luftbehandlingsaggregat er plassert på taket av hovedbygget. Dette aggregatet er fra 1992, har roterende varmegjenvinner og er i normalt god stand, men det nærmer seg sin tekniske levetid. Luftmengden er ikke kjent. Luftbehandlingsaggregat er plassert i kjeller i hovedbygget. Dette aggregatet har hatt første registrerte filterskift i 1994, det er ikke dokumentert produksjonsår. Aggregatet har roterende varmegjenvinner og luftmengden er ikke kjent. Det er noe rust i bunnen av aggregatet ved inntaket. Aggregatet nærmer seg sin tekniske levetid. TG2 Basert på alder og manglende vedlikehold av luftbehandlingsaggregat (36.02) Utbedring av luftinntak (36.02), samt skifte bunn i aggregat ved inntaket. Det anbefales å bytte ut hele kanalnettet og luftbehandlingsaggregatene i forbindelse med en eventuell rehabilitering av bygget. En utskifting må påregnes innen Luftbehandlingsaggregat (8500 m3/h) og (8000 m3/h) er plassert i kjeller i nybygget. Disse aggregatene er fra 1996, har batterivarmegjenvinnere og er i normalt god stand, men de nærmer seg den tekniske levetiden. Det mangler ventilasjon på 24 beboerrom i 1. og 2. etasje i nybygget. Her er det kun en liten ventil over vindu og avtrekk på bad. TG1 - Kanalnett og luftbehandlingsaggregater i tilfredsstillende stand Det etableres ventilasjon på beboerrom innen kort tid. Eksisterende kanalnett og luftbehandlingsaggregater bør byttes ut innen 2026, men en tidligere utskifting kan vurderes hvis dette gjøres i forbindelse med installasjon av ventilasjon på beboerrommene.

21 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 20 av Komfortkjøling og Det er ingen komfortkjøling for denne bygningsmassen. Ved utskifting og installasjon av nye ventilasjonsaggregat anbefales det å tilrettelegge for kjøling dersom utvendig solavskjerming ikke er tilstrekkelig Elektro/automasjon (NS og 5) Store deler av elektroanlegget er i hovedsak utgått på dato og det er behov for en større omfattende teknisk rehabilitering. Må vurderes i sammenheng med en eventuell total rehabilitering av bygget. Elektroanlegget er i hovedsak av bra stand. Deler av belysningsanlegget er imidlertid i dårlig stand. Anlegg for integrert kommunikasjon, adgangskontroll, sykesignal og heis har behov for utbedring/utskifting. 410 Basisinstallasjoner for elkraft Det er generelt ikke et strukturert bæresystem for fremføring av kabler i bygget. Noen steder er det ved ombygginger benyttet en del kabelkanaler. I kjeller/tekniske rom er det benyttet noen kabelstiger samt kabelkanaler. TG2 Vesentlige avvik. Anlegget er ikke i henhold til dagens standard. Teknisk levetid er oppnådd men det er ikke hensiktsmessig med strakstiltak. Nytt anlegg må vurderes i sammenheng med en eventuell total rehabilitering av bygget. Bæresystem med kabelstiger over himling i korridorer. Installasjonskanaler og skjult røropplegg. Elkanal over sengegavl i beboerrom. Anlegg i generelt bra stand. TG1 Ingen vesentlige avvik. Ingen generelle tiltak påkrevd. Kostnad for noen mindre utbedringer av el.kanaler medtatt. 430 Lavspent forsyning Fordelinger og kursopplegg er gammelt og nedslitt. Fordeling og kursopplegg for VVS-anlegg i ventilasjonsrom på tak er av nyere dato. TG2 Vesentlige avvik. Fordelinger og kursopplegg har oppnådd teknisk levetid og har behov for utskifting.

22 Etat for bygg og eiendom FRIEDA FASMERS MINNE Tilstandsrapport Dato: Side 21 av 38 Fordelinger og kursopplegg er generelt i bra stand. TG1 Ingen vesentlige avvik. I et lengre tidsperspektiv (10-20 år) må tavle og kursopplegg forventes å måtte oppgraderes. 440 Belysningsanlegg Med unntak av noen rom som er rehabilitert er stort sett belysningsanlegget utdatert og i dårlig stand. Manglende avdekninger. Lampeholdere som ikke holder kompaktlysrør på plass slik at lysrør hviler nedpå raster. Løse armaturer. Det er installert nytt nødlysanlegg for få år siden. Fungerer bra. TG2 Vesentlige avvik. Belysningsanlegget byttes ut. Nytt nødlysanlegg installeres på litt lenger sikt. Belysningsarmaturer fra byggeår. En del lysarmaturer er mangelfulle, og enkelte lysrørarmaturer mangler avskjerming. Det er registrert plastkupler som forvitrer og detter av. Spotter i korridorer som skal lyse opp dører til beboerrom har feile lyskilder slik at man ikke får tiltenkt effekt. Belysning i korridorer virker ujevn og noen steder er lysnivået lavt. Lysnivået i trappeoppgang er lavt. Utvendige lysarmaturer på vegg ved terrasse er svært nedsmusset. Det er installert nytt nødlysanlegg for få år siden som fungerer bra. TG2 Vesentlige avvik. Det må gjøres en del strakstiltak for å få mangelfulle lysarmaturer forskriftsmessig. Skifte til riktig type lyskilde i spotter korridorer. Rengjøre utvendige lys. 450 Elvarme Bygget er hovedsakelig oppvarmet med vannbåren varme. Det er montert noen få nyere elektriske ovner i enkelte rom. Disse fungerer tilfredsstillende. Det er montert varmekabler i sluk på tak. Det opplyses at disse fungerer tilfredsstillende. TG1 Ingen vesentlige avvik. Ingen tiltak nødvendig utover normalt vedlikehold. Bygget er hovedsakelig oppvarmet med vannbåren varme. Det er elektriske varmekabler på bad og i vindfang ved hovedinngangen. Funksjon ikke sjekket, men det er ikke rapportert om problemer med denne. TG1 Ingen vesentlige avvik. Ingen tiltak nødvendig. Ved eventuell fremtidig funksjonssvikt anbefales det å legge nye varmekabler i tynnstøp og montere ny føler/termostat.