Nordiskt Häfte. 2a/2008. Inskrivning i de nordiska länderna Internationalisering av fastighetsmarknaden

Transkript

1 Nordiskt Häfte 2a/2008 Inskrivning i de nordiska länderna Internationalisering av fastighetsmarknaden

2 Terrasolid-software standard för bearbetning av laserdata och digitala bilder Terrasolids omfattande programvarufamilj erbjuder en omfattande lösning för processering, visuell betraktning och användning av laserdata vid ett flertal applikationer inom design eller modellering av vår omvärld. Oavsett om data kommer från markburna eller flygburna system kan dessa moduler användas för att klara uppgiften på följande sätt: TerraScan - klassa laserpunkter till olika punktklasser TerraMatch - kalibrera laserdata TerraModeler - skapa terrängmodeller från laserdata TerraPhoto - kalibrera kameran och processa bilderna TerraSurvey - använd fältmätningar för kontroll och korrigering av punkter Terrasolid Software for laser and images För ytterligare information besök eller skicka din fråga till info@terrasolid.fi

3 INNEHÅLL 2a/ Pekka Lehtonen (ledaren) DET NORDISKA SAMARBETET STÅR SIG I EN TURBULENT VÄRLD 6 INSKRIVNING I DE NORDISKA LÄNDERNA INTERNATIONALISERING AV FASTIGHETSMARKNADEN OMBUDSMANNARAPPORTERNA Henning Elmstrøm E-TINGLYSNING I DANMARK 10 Arvo Kokkonen INSKRIVNINGSREFORMEN I FINLAND: REFORMENS UTGÅNGSPUNKTER OCH MÅLSÄTTNINGAR 13 Helge Onsrud EIENDOMSREGISTRERINGEN I NORGE BRA NOK FOR MARKEDET? 17 Mats Snäll DEN NYA INSKRIVNINGEN I SVERIGE 19 Birgit Kristiansen og Christian Jørgensen BEGRÆNSNINGER VED UDLÆNDINGES KØB AF FAST EJENDOM I DANMARK 23 Seppo Koponen INTERNATIONALISERINGEN AV FINLANDS FASTIGHETSMARKNAD EN SOLSKENS - HISTORIA ELLER UTFÖRSÄLJNING AV NATIONALEGENDOMEN TILL UTLÄNNINGAR? 27 Sølve Bærug BEGRENSNINGER VED KJØP AV EIENDOM I NORGE OG TRENDER I EIENDOMSMARKEDENE 31 Elin Magnusson INTERNATIONALISERING AV DEN SVENSKA FASTIGHETSMARKNADEN 33 OMBUDSMANDSRAPPORT DANMARK 2008 Henning Elmstrøm 35 OMBUDSMANNARAPPORT FINLAND 2008 Hannu Ridell och Johan von Wendt 37 OMBUDSMANNSRAPPORT NORGE 2008 Leiv Bjarte Mjøs og Arve Leiknes 40 OMBUDSMANNARAPPORT SVERIGE 2008 Maria Ulfvarson Östlund och Svante Astermo 42 Sven-Olof Lindfors LANTMÄTARKONTAKT ÖVER GRÄNSERNA I NORDEN 48 NYHETER Utgivare: Maankäyttö rf Suomen Maanmittausinsinöörien Liitto ry (MIL) / Finlands Lantmäteriingenjörers Förbund rf, Maanmittausalan ammattikorkeakoulu- ja opistoteknisten liitto MAKLI rf och Suomen Kartoittajayhdistys SKY rf. Chefredaktör: Pekka Lehtonen, e-post: pekka.lehtonen a1netti.com, tel Pärmens bild: I år firar Lantmäteriverket sitt 375-årsjubileum. Annukka Lyra från Lantmäteriverkets kommunikationsenhet berättar i detta nummer om de evenemang och projekt som anknyter till jubileumsåret. Foto: Antero Aaltonen.

4

5 LEDAREN DET NORDISKA SAMARBETET STÅR SIG I EN TURBULENT VÄRLD et här är Nordiskt Häfte år D Publikationen är en av de synligaste yttringarna för det nordiska samarbetet inom lantmäteriet. Den redigeras i tur och ordning i de olika nordiska länderna och innehållet tar man ställning till vid ombudsmannamötena. I år gick man in för att behandla fastighetsregistreringen och internationaliseringen av fastighetsmarknaden. Det är särskilt inskrivningssystemet i Norden, som undergått förändringar eller kommer att bli föremål för reformer. Begränsningar för utlänningar att anskaffa egendom hör ihop med det ökade intresset för fastighetsmarknaden utanför landets gränser. Ombudsmännen bidrar med översikter från respektive land. Den nordiska kongressen vart fjärde år har befäst sin ställning i det nordiska samarbetet. Den första kongressen hölls i Köpenhamn år 1920 och senast hölls kongressen år 2004 i Finland i Träskända (Järvenpää), som var den 20. kongressen. Följande kongress hålls i Aalborg i Danmark år 2009 och förskjutningen med ett år beror på FIG Working Week i Stockholm inkommande juni. I anslutning till FIGmötet firar Sveriges Lantmätareförening SLF sitt 100-årsjubileum. De årliga ombudsmannamötena utgör också en del av samarbetet. I år träffas ombudsmännen och redaktörerna i Finland de sista dagarna i juli. Ytterligare tillkommer besöken vid broderföreningarnas årsmöten, utbyte av facktidskrifter och de talrika sammankomsterna med olika inriktning i det dagliga värvet. Hos oss i Finland har vi utökat antalet nordiska och estniska artiklar i tidskriften Maankäyttö, som utkommer fyra gånger per år. Det finns allt fler internationella fora och idag är det i allt högre grad möjligt att arbeta utomlands. Företagsverksamheten sträcker sina tentakler utöver Det nordiska samarbetet utestänger ingenting, men det kompletterar andra internationella förbindelser, som vi gemensamt och skilt för sig engagerar oss i. landets gränser och samarbetet i Europa har intensifierats, inom lantmäteriet bl.a. via CLGE. Den bredaste samarbetsorganisationen FIG omspänner hela världen, men inom ramen för dess verksamhet har man också möjlighet att träffa sina nordiska kolleger. Också de nationella lantmäteriverken samarbetar regelbundet, men livligast är samarbetet här i Norden. Hur är det möjligt att nordismen kunnat bibehålla sin livskraft också inom fackorganisationerna, då det idag finns så många konkurrerande alternativ? Formen för det nordiska samarbetet har visserligen ändrats. För Finland var det åtminstone till en början en av de få möjligheterna till internationellt samarbete. Idag utgör det nordiska samarbetet en del av det internationella nätverket på individnivån. Personrelationerna i Norden sammanknyts både via arbetslivet och medverkan i intresseorganisationerna inom facket. Personliga bekantskaper och vänskapsförhållanden bidrar till att skapa kontakter också i yrkesarbetet. Nordismen i sig är ägnat att skapa starka band. Med tanke på integrationen i Europa och de lägre hindren för gränsöverskridande verksamhet kan man fråga sig, om det skulle finnas möjligheter att utvidga det nordiska samarbetet. Åtminstone blickar vi söderut vid Finska vikens norra kustremsa, då det är kortare väg till vikens södra kustremsa än till mellersta Finland. Borde alltså våra estniska kolleger tas med i de nordiska aktiviteterna? Så har t.ex. skett med MIL:s årsmöte och lantmäteridagarna i Finland. Då kan man ytterligare fråga sig om också de andra baltiska länderna borde tas med i verksamheten. Som ett argument mot en utvidgning kan framföras, att det nordiska samarbetet bygger på kultur, historia och lagstiftning, som är likartad. Dessutom har samarbetet sina egna hävdvunna och bekanta former. Det nordiska samarbetet utestänger ingenting, men det kompletterar andra internationella förbindelser, som vi gemensamt och skilt för sig engagerar oss i. När det gäller biståndsprogram har de nordiska länderna funnit varandra på många utsatta områden, såsom i Asien och Afrika. PEKKA LEHTONEN Chefredaktör Maankäyttö pekka.lehtonen a1netti.com PS Vi önskar gratulera Sveriges Lantmätareförening (SLF) inför föreningens 100-års jubileum genom att publicera den dåvarande distriktsingenjörens och mångåriga ombudsmannen Sven-Olof Lindfors skrift om det nordiska samarbetet. Skriften publicerades i MIL:s festskrift år 1990, då Finlands Lantmäteriingenjörers Förbund fyllde 100 år. Skämtsamt kunde man säga att storebror gratulerar lillebror! 5

6 E-tinglysning i Danmark Henning Elmstrøm Den 26. marts 2008 skulle E-tinglysningen i Danmark have åbnet døren for adgang til en helt ny elektronisk tilgang til tinglysningen. Som tilfældet har været for så mange store EDB projekter løb projektet i tidsnød på grund af mangel på personale hos leverandøren og det er foreløbig udsat til efteråret 2008, men uden dato. Detaljer om projektet E-tinglysning findes på men jeg vil her søge at give et overblik på de elementer i den store reform, som har betydning for landinspektøren og ejendomsdannelsen i Danmark. Baggrunden for ændringen er to betænkninger: Betænkning om varetagelse af tinglysningsopgaven nr og Betænkning om digital tinglysning nr samt den afledte ændringslov nr. 199, som blev vedtaget enstemmigt i Folketinget den 2. juni Fra vedtagelsen i Folketinget www. folketinget.dk, søg lov 199 i samlingen nedenstående resume: Tinglysning af rettigheder over fast ejendom m.v. sker i dag på grundlag af papirdokumenter, der indleveres eller sendes til tinglysningskontoret. Med henblik på at kunne gennemføre regeringens målsætning om en papirløs tinglysningsordning indeholder loven de ændringer af tinglysningsloven, der er nødvendige for en kommende overgang fra papirdokumenter til elektroniske dokumenter. Ændringerne skal således sikre, at anmeldte rettigheder kan håndteres i elektronisk form i tinglysningssystemet. Loven bygger på en betænkning fra Justitsministeriets tinglysningsudvalg (betænkning 1471/2006). Loven indgår i regeringsgrundlaget»nye mål«fra februar Afstemning: Lovforslaget vedtaget enstemmigt med 111 stemmer. Et led i den samlede reform har været en reduktion af antallet af tinglysningssteder fra 82 til et centralt sted i Hobro i Jylland. Reduktionen er ikke helt tilvejebragt, men det går stærkt. Personalet forventes reduceret fra ca. 360 til omkring 100 i endelig drift. Den nye centrale enhed skulle have været færdigbygget, men Danmarks fortid spændte ben og udgravning af en boplads forsinkede et år. Derfor er opstået en barakby udenfor Hobro, hvor integrationen af alle funktionerne skal foregå midlertidigt indtil de nye lokaler kan tages i brug. Jeg kan fra besøg hilse at sige, at det er ikke let både at arbejde i midlertidige lokaler og at opbygge en helt ny institution. Indscanningen af de ca. 80 mill. akter har været en bragende succes. Mod en forventet varighed på flere år og udgifter op mod 150 mill. DKr. er man nu næsten færdig og bliver færdig inden opstart og udgiften har været under 100 mill. DKr. De mange forhindringer undervejs har medført, at der ikke bliver tale om, at hele systemet sættes i gang på alle områder. Det største område hæftelserne kommer i første række på grund af de store gevinster for både det offentlige og den private finansielle sektor. Der tales om gevinster for staten på mill. DKr og tilsvarende gevinster for de finansielle firmaer banker, kreditinstitutioner m.m. Adkomstrubrikken og servitutterne kommer i anden række, herom senere. Tinglysningsreformen udgør den første større praktiske ændring af tinglysningen i Danmark siden tinglysningsloven fra 1927 og projektet har skubbet til rigtig mange andre offentlige områder. Samtlige lokalplaner i Danmark er under samling i et fælles register Plansystem.dk hvortil kommuner fremover skal registrere alle nye lokalplaner, som derved bliver offentligt tilgængelige og ikke mere tinglyses. Den hidtidige tinglysning var udtryk for datidens mulighed for offentlig tilgang og det løses nu digitalt via internettet. Fokus blev sat på ejendomsidentifikationen i Danmark. Forskellige love anvendte forskellige begreber for ejendommen og der kunne opstå tvivl omkring. Gennem et udvalg ledet af KMS Nytænkningsudvalget blev sat fokus på denne side af ejendomsdannelsen. Man er ikke endeligt i mål, men erkendelse af behovet er så stort at man nok skal nå resten af vejen. Matrikelkortet blev endelig anerkendt som et uundværligt infrastrukturelt element og indgår nu integreret i tinglysningssystemet. Samtidig har andre myndigheder overgivet sig og erkendt anvendelsen af matrikelkortet som basiskort for administrationen. Dette har til gengæld sat KMS under pres, fordi de nye aftagere ønsker høj kvalitet i matrikelkortet og da kortet stadig har forskellig kvalitet rundt i landet kræver aftagerne forbedringer. Tålmodigheden hos disse kunder er ikke stor og det kan for både KMS og Landinspektørerne være vanskeligt at redegøre for årsagerne til de forskellige kvalitetsniveauer i kortet. Nye retningslinjer for landinspektørens muligheder for at opkvalificere kortet under anvendelse af GPS teknologien er undervejs. Men det er jo herligt, at matrikelkortet fra at have en lidt intern karakter nu endelig placeres efter fortjeneste. Praktiserende Landinspektører har siden slutning af 90 erne slået kraftigt til lyd for at det skulle være muligt at se samtlige begrænsninger på en ejendom på en let tilgængelig digital måde Internettet. Det være sig lokalplaner, servitutter, beskyttelseszoner efter Naturbeskyttelsesloven, Beskyttelseszoner for vandforsyning, Råstofområde m.m. Og som led heri skulle samtlige servitutter stedfæstes således at man direkte kunne overskue konsekvenserne af de bestemmelser som påhviler den enkelte ejendom. Med formuleringen i ændringsloven: 22. Forinden udstykning fuldbyrdes ved tinglysning af skøder på de enkelte grundstykker, skal der foreligge en attest fra dommeren om den geografiske udstrækning af de på ejendommen tinglyste servitutter og hvilke af grundstykkerne disse påhviler. Som grundlag for denne attest kan dommeren forlange en erklæring af en landinspektør om nævnte spørgsmål. slås fast, at der skal ske en stedfæstelse af servitutterne på ejendommene. Dette gælder selvfølgelig alle nye servitutter. 6

7 Derimod har der været lidt forskellige holdninger til de eksisterende servitutter, idet de for nogle ejendomme kan være omfattende. Det er en kendt problemstilling at det i småsager kan være nødvendigt at forklare, at sagen ikke kan bære oprydningsomkostninger hvad enten disse stammer fra matrikelkortet eller servitutterne. Det er dog oplagt, at landinspektørerne gennem opnåelse af denne enestående placering i tinglysningssystemet har påtaget sig en afgørende rolle, som må løftes ansvarligt for at sikre en yderligere udvikling. Med direkte adgang til de scannede akter i tingbogen og med direkte adgang til de historiske matrikelkort (er gennemført) har landinspektøren fået værktøjer i hænde, som gør det muligt på overkommelig vis at løfte opgaven. Hertil kommer, at landinspektøren har en selvstændig opgave omkring oprydning af ikke gældende servitutter ligesom det offentlige må forventes at blive pålagt at rydde op i egne servitutter. Et udvalgsarbejde omkring stedfæstelse er afsluttet i januar 2008 og det kan ses på Kort & Matrikelstyrelsen KMS hjemmeside, Se under Nyheder fra 25. februar 2008 og læs rapporten med titlen: Stedfæstelsesprojektgruppen i regi af Kort & Matrikelstyrelsen, Praktiserende Landinspektørers Forening, Aalborg Universitet. Anbefalinger til håndtering af stedfæstelse af servitutter og bygninger på lejet grund, 14. januar Omkring bygninger på lejet grund er der også nu taget hånd om stedfæstelsen gennem formuleringen: Stk. 2. Forinden der første gang tinglyses en rettighed på et sådant ejendomsblad, skal bygningens geografiske placering på grunden noteres. Som grundlag for denne notering kan retten forlange en erklæring af en landinspektør med beskikkelse. Justitsministeren kan fastsætte nærmere regler om registrering af den geografiske placering af de pågældende bygninger. Dette vil løse et stort problem i de større byer, hvor der i ikke mindst havneområderne er mange bygninger på lejet grund. Stedfæstelsesdatabasen vil blive huset i KMS, som derved også på dette område nærmer sig tilstande, som kendes fra andre nordiske lande. På et andet område forholdet til panthaverne er sket en væsentlig ændring, idet både KMS og Landinspektøren har opnået en markant synliggørelse i tinglysningssystemet. Hidtil har man ved mindre sager kunnet afgive erklæring om panteforhold gennem Uskadelighedsattesten. I Lov om tinglysning 23 stk. 3 anføres: Den her foreskrevne fremgangsmåde kan dog undlades, dersom der fremskaffes attest fra retten og to af retten tilkaldte på dette område særlig kyndige mænd om, at en udskillelse af et i forhold til ejendommens størrelse og værdi ubetydeligt jordstykke kan ske uden nogen som helst fare for pantesikkerheden, hvorefter pantehæftelserne kan udslettes for det udskilte stykkes vedkommende. Nærmere regler herom, derunder instruks for vurderingsmændene og regler om betalingen for nævnte attester, gives af justitsministeren. Allerede i halvtredserne konkluderede forfatteren til en kommenteret udgave af Tinglysningsloven Prof. Fr. Vinding Kruse, at der var så gode erfaringer med denne ordning, at man burde udvide den. Forskellig retspraksis i de 82 tinglysningssteder og derved meget forskellige areal og beløbsgrænser har gennem årene ført til heftige diskussioner mellem landinspektørerne og dommerne, når de tilsidesatte landinspektørens og den kreditkyndiges vurdering af forholdene, som de kendte fra marken. Samtidig erkendte mange dommere, at de reelt ingen praktiske muligheder havde for at vurdere indstillingerne fra Landinspektøren og den kreditkyndige, idet hverken matrikelkort, andre kort, herunder oversigt over planlægningsforhold eller andre materialer var til rådighed for dem. Besøg i marken var ligeledes et ukendt begreb. Derfor opstod i nogle retskredse et sæt af regler, som blev anvendt uden skelen til de faktiske forhold. Oftest således en 7

8 Hannu Ridell grænse for værdien af det overførte areal kombineret med en arealgrænse i forhold til afgivende ejendom. Mageskifte, hvor to eller flere lodsejere bytter jord og ofte til en forskelspris på 0.- var tilladt nogle steder og umuligt andre steder. Alt i alt en utilfredsstillende situation, som både Universitetet ved Lektor Lars Ramhøj og Praktiserende landinspektører har kæmpet mod i årevis. Under de langvarige forhandlinger omkring tinglysningsreformen lykkedes i et fornemt samarbejde mellem landinspektører og KMS at få en ændring igennem til nye bestemmelser: Stk. 3. Den i stk. 1 foreskrevne fremgangsmåde kan dog undlades, hvis den påtænkte matrikulære ændring kan ske uden nogen som helst fare for pantesikkerheden og kun giver anledning til en ubetydelig formindskelse af ejendommens værdi. Matrikelmyndighederne afgør, om disse betingelser er opfyldt. Til brug for matrikelmyndighedernes afgørelse skal der foreligge erklæring fra en landinspektør med beskikkelse. Justitsministeren kan fastsætte nærmere regler om afgivelse af erklæringen. Bestemmelsen viser to landvindinger: At KMS er indtrådt i tinglysningsloven som myndighed med ansvar for dette område. I mine øjne en meget væsentlig gevinst, fordi døren endelig er lukket op for erkendelsen af, at moderne teknologi omkring ejendomsdannelsen og tilgang til data samt hele GI udviklingen peger mod KMS, som en mere naturlig vært for tinglysningssystemet. Jeg tror ikke, at vi vil se radikale ændringer de første år, fordi alle har brug for at sunde sig ovenpå den kraftanstrengelse ændringen af tinglysningssystemet er. Men en dør på klem kan åbnes mere og med øvrige myndigheders erkendelse af, at KMS bærer en væsentligt del af infrastrukturen på ejendomsområdet kan døren åbnes mere til gavn for samfundet som helhed. At landinspektøren endelig placeres som professionel sagkyndig på dette område som en naturlig konsekvens af, at han arbejder med tingene i marken i forholdet 1:1. Betænkelighederne har været synlige under udvalgsarbejdet. Ikke alene indførte man en opdelt myndighedsrolle med KMS indtræden på banen, men man gav en ikke offentlig ganske vist beskikket liberal profession, Landinspektørerne en direkte rolle i udøvelsen af tinglysningssystemet. Vores gamle forsikringssystem fra 1928 kom til at spille en rolle, fordi landinspektørerne stillede sig villig til den højeste grad af ansvar i dansk ret objektivt ansvar. Af juridiske årsager blev dette tilsagn ikke udnyttet fuldt ud, men landinspektøren har et vidtgående ansvar, derom ingen tvivl. De endelige regler for uskadelighedsattesten er i skrivende stund ikke udformet. Et langvarigt udvalgsarbejde har stået på siden 24. august 2006 og nærmer sig sin afslutning. Der er uenighed mellem Finansorganisationer og landinspektørerne omkring rammerne for ordningen. Finansorganisationerne vil ikke slippe retten til kontrollere alt om panteforhold og landinspektørerne vil have fornuftige rammer henset til udviklingen omkring ejendommes priser m.m. Der er dog enighed om en model opdelt i to faser. Indenfor rammerne af model A er det alene Landinspektøren der afgør om betingelserne for attesten er opfyldt. Model B indebærer, at der gives en elektronisk besked til panthaverne, der 8

9 inden 10 arbejdsdage skal reagere, hvis de vil modsætte sig landinspektørens attest. Denne negative høring er finansorganisationerne meget tøvende overfor af mange årsager, hvoraf en enkelt er overraskende man har ikke styr på den elektroniske sagsbehandling og er derfor i tvivl om, hvorvidt en sådan elektronisk besked vil blive behandlet! Udvalgets indstilling vil fremkomme i foråret Jeg kan ikke på dette sted undlade at drage et uddrag af Rom traktatens artikel 45 ind i billedet Virksomhed, som varigt eller lejlighedsvis er forbundet med udøvelse af offentlig myndighed i en medlemsstat, er i den pågældende stat ikke omfattet af bestemmelserne i dette kapitel. Den danske praktiserende landinspektør er i forvejen repræsenteret med opgaver indenfor den offentlige forvaltning Udstykningsloven, Landbrugsloven, Ejerlejlighedsloven m.m. og nu også eftertrykkeligt og i samarbejde med KMS i Tinglysningsloven. Ovenstående fremskridt ufortalt, så var der dog også mål, som ikke blev nået. For hæftelsesrubrikken er indført en anmelderordning, hvorefter godkendt anmeldere penge- og kreditinstitutioner kan opnå en registrering som godkendte anmeldere, idet det derved påtager sig ansvaret for at rette og ikke mindst erstatte fejl. Anmelderordningen på dette område er en logisk konsekvens af, at man ellers ikke ville kunne opnå den ønskede effekt af den elektroniske arbejdsgang. For Adkomstrubrikken og byrderubrikken servitutterne var der ønske om en tilsvarende ordning. Landinspektørerne ønskede i forbindelse med indhentning af flere underskrifter på en servitut ret til at indestå for, at det indsendte dokument svarer til det originale. Nøjagtig som tilstanden vil være i det kommende Minimaks udvekslingssystem mellem KMS og landinspektørerne. Advokaterne og ejendomsmæglerne pressede hårdt på for at opnå en anmelderordning i adkomstrubrikken og den tvivl, der er konstateret i offentligheden omkring deres virke på dette område, slog igennem og forhindrede derved, at vi fik en anmelderordning på servitutområdet. Det er min overbevisning, at den nu gennemførte praksis med et fuldmagtssystem vil vise, at en registrering af landinspektører med ret til en anmelderordning er hensigtsmæssig og besparende og bør indføres ved førstkommende eftersyn af loven. Med hensyn til oprydning af gamle servitutter kom vi heller ikke igennem som ønsket. På det principielle plan var der stor enighed om behovet for oprydning, men store kommuners udstrakte brug af privatretlige servitutter i forbindelse med regulering af ejendommes retsforhold medførte, at en lovbundet oprydning med en frist på f.eks. 5 år måtte opgives. Kommunerne stillede krav om kompensation i 100 mill. DKr. klassen. Sagen landede med en tilkendegivelse om en kommende vejledning til de offentlige myndigheder om at gennemgå de servitutter de har påtaleret for og sikre en oprydning. Denne vejledning ligger dybt i skuffen i en domstolsstyrelse, som finder at de har rigeligt at gøre med at implementere reformen. For landinspektørerne sætter dette ekstra fokus på en aktiv indsats for oprydning. En forlods indsats her mindsker behovet for stedfæstelse af gamle servitutter. Sammenfatning Selv om det nye tinglysningssystem ikke er trådt i kraft endnu, så har de afsmittende virkninger på omgivende offentlige institutioner været mærkbar og har accelereret udviklingen indenfor den digitale udvikling på ejendomsområdet. KMS har fået en fod indenfor med en aktiv og vigtig rolle og fremtræder tydeligere som en dominerende aktør i ejendomsdannelsen. Fremtiden kan meget vel føre til en rolle som eneansvarlig for dette område i Danmark. For de Praktiserende Landinspektører har ændringen medført en markant tydeligere rolle i tinglysningssystemet og med den direkte kompetence på stedfæstelse og indenfor uskadelighedsattesten er opnået et vigtigt løft af landinspektørens placering i ejendomsdannelsen. Det er vanskeligt at fastholde utilfredshed med det foreløbige resultat og landinspektøren og KMS bliver selv en del af ansvaret for den kommende succes. Landinspektør Henning Elmstrøm, elmstroem plf.dk. 9

10 Inskrivningsreformen i Finland: Reformens utgångspunkter och målsättningar Arvo Kokkonen Utvecklingsmöjligheterna anses vara bäst då verksamheten styrs av en enhetlig organisation och sköts av en myndighet som har specialiserat sig på att upprätthålla och utveckla branschens register. Allmänna utvecklingsbehov inom offentlig förvaltning Målsättningarna för statsminister Matti Vanhanens II regering är bl.a. att trygga den ekonomiska tillväxten, sysselsättningen och grunden för välfärdssamhällets finansiering. Mängden arbetskraft i arbetsför ålder minskar och den globala ekonomiska utvecklingen lyfter fram nya utmaningar. Årligen kommer cirka flera personer att försvinna från arbetslivet jämfört med ungdomarnas årsklasser som kommer till arbetslivet från och med början av nästa decennium. Till regeringens målsättningar hör att sörja för att en så stor andel som möjligt av medborgarnas arbetsinsats utnyttjas, att arbetets produktivitet och kvalitet väsentligen förbättras på de finska arbetsplatserna under de kommande decennierna, samt att förbättra företagsamhetsviljan och företagens vilja att växa. För att säkra en tillräcklig ekonomisk tillväxt är produktivitetens gynnsamma utveckling i allmänhet, men också höjningen av arbetets produktivitet av största vikt. Genom regeringsprogrammet inleddes omfattande utvecklingsprogram inom både centralförvaltningen och regionalförvaltningen. Ändringar i ansvarsområden som trädde i kraft har gjorts inom statens centralförvaltning. Reformer inom regionalförvaltningen avses träda i kraft senast år Regeringen har också meddelat att man ämnar fortsätta regionaliseringen av statsförvaltningens arbetsplatser. Målsättningarna för utvecklingen av centralförvaltningen är att se till att organiseringen av förvaltningens strukturer är ändamålsenlig så att den på bästa möjliga sätt stöder befolkningens välfärd och Finlands nationella konkurrenskraft samt gör det möjligt att producera lönsamma kundinriktade tjänster av god kvalitet. Avsikten med utvecklingsprogrammet är att centralförvaltningen koncentrerar sig på sina kärnuppgifter. Målsättningarna för regionalförvaltningen är att klarlägga arbetsfördelningen mellan regionala myndigheter och avlägsna överlapp, förenhetliga regionindelningarna, avsevärt minska antalet myndigheter och omorganisera länsstyrelserna. Behärskningen av de offentliga utgifternas tillväxt och ökningen av arbetets produktivitet är målen för produktiviteten inom offentlig tjänsteproduktion. Produktivitetsnyttan måste allokeras systematiskt. Produktivitetsprogrammet inom den statliga sektorn fortsätter. Dess avsikt är att under utvecklingsperioden minska arbetskraften med cirka årsverken, samt att inleda nya produktivitetsåtgärder, som från och med slutet av utvecklingsperioden ska leda till en minskning av cirka årsverken. Tingsrätternas handlingsförmåga effektiviseras och resurser koncentreras till rättsskipningsuppgifter i enlighet med Matti Vanhanens II regeringsprogam. Avsikten med rättssäkerhetspolitiken är att hålla rättegångarnas tyngdpunkt vid tingsrätterna så att en så stor andel som möjligt av deras beslut blir slutgiltiga. Vid tingsrätterna koncentreras resurserna till omfattande tviste- och brottmål som kräver juridisk expertis och prövning. Genom att förenkla metoderna för behandlingen av ostridiga fordringsärenden, inskrivningsärenden som gäller fastigheter och övriga enkla och rutinmässiga ärenden kan resurser befrias för att utnyttjas vid behandlingen av ärenden som kräver mera tid och resurser. Fastigheternas inskrivningssystem förnyas och inskrivningsärendena överförs till Lantmäteriverket i enlighet med regeringsprogrammet. Informationstjänsten som gäller fastigheter spelar en central roll för medborgare och företag. Både ansöknings- och informationstjänsteärendena koncentreras till lantmäteribyråerna som har ett omfattande nät av verksamhetsställen. Register- och fastighetsdatasystemet måste utvecklas med hjälp av de möjligheter som datatekniken erbjuder. Utvecklingsmöjligheterna anses vara de bästa då verksamheten styrs av en enhetlig organisation och sköts av en myndighet som har specialiserat sig på att upprätthålla och utveckla branschens register. Både inskrivningsförfarandet och informationsförsörjningen kan effektiviseras. Dagens högklassiga rättssäkerhet och juridiska expertis bevaras även efter uppgifternas överföring. Nya lösningar har sökts även i andra nordiska länder Under de senaste åren har registersystemen med anknytning till fastigheter utsatts för reformer i alla nordiska länder. Fördomsfria och stora reformer har också gjorts i varje land. Reformbehovet har varit lika stort och det har uppstått samtidigt. Som slutsats för den nordiska utvecklingen kan konstateras att inskrivningen av fastigheter har utsatts för omorganisering i alla nordiska länder. Jämfört med den långa, enhetliga traditionen kan lösningarna anses vara rätt så radikala. Å andra sidan går reformerna mot så gott som samma riktning. Orsakerna till reformerna och målsättningarna har också varit desamma. Centraliseringen och överföringen av inskrivningsärenden till lantmäteriförvaltningen har varit reformernas mest centrala drag. Man har även reformerat underrättsnätet i alla länder samtidigt. Inskrivningen har avlägsnats eller håller på att avlägsnas från de allmänna underrätterna och samtidigt minskas antalet underrätter. Reformgenomföring av Finlands fastighetssystem och inskrivningssystem vid Lantmäteriverket Det finska fastighetssystemet ska utvecklas och Lantmäteriverket tar över ansvaret för inskrivningsärendena enligt den entydiga ståndpunkten i regeringsprogrammet för Matti Vanhanens II regering. Då man talar om reformerna som påverkar fastighetssystemet måste man skilja på tre olika utvecklingsuppgifter och deras genomföring. För det första gäller det inskriv- 10

11 Pekka Lehtonen ningsärendenas administrativa överföring från tingsrätterna till Lantmäteriverket, för det andra gäller det förnyelsen av fastighetsdatasystemets (FDS) inskrivningsdel och för det tredje gäller det utvecklingen av elektronisk fastighetsöverlåtelse. Fastighetsdatasystemets fastighetsdel förnyades under åren genom ett omfattande utvecklingsarbete i samarbete mellan kommunerna som för fastighetsregister, justitieministeriet och Lantmäteriverket. Arbetets resultat blev ett nytt riksomfattande och enhetligt fastighetsregister som uppdateras av både kommunerna och lantmäteribyråerna och som togs i bruk Samtidigt togs förnyade informationstjänster i bruk, varav den mest anmärkningsvärda reformen kan anses vara en informationstjänst som tillgodoser dem som behöver information om fastigheters positionsuppgifter. Det blev också möjligt att söka uppgifter genom ett kartgränssnitt. FDS:s fastighetsdel förnyades inte, utan den fick vänta på beslutet om inskrivningsärendenas eventuella administrativa överföring. Redan då kände man till behovet att uppdatera det föråldrade inskrivningssystemet. Datasystemlösningen för FDS:s inskrivningsdel har anor från 1980-talet och är åtskild från fastighetsregistret. Fastighetsregistrets dagliga kopiering i inskrivningssystemet är förutsättningen för att särlösningen ska fungera. Den dubbla upprätthållningen av uppgifter leder till överlapp i förvaltningen av dataöverföringarna, vilket kan leda till problem med tillförlitligheten. Lagen om ett fastighetsdatasystem och anslutande informationstjänster hade trätt i kraft och förvaltningsansvaret för själva systemet hade lagts på Lantmäteriverket. Justitieministeriets kommission har i sitt slutbetänkande (KB 2006:1) utrett elektronisk fastighetsöverlåtelse. Utvecklingen av elektronisk fastighetsöverlåtelse spelar en avgörande roll vid utvecklingen av inskrivningsverksamheten. Ärendet är mycket aktuellt i alla västeuropeiska länder. Tillägnelsen av det elektroniska inskrivningsregistret (lagfarts- och inteckningsregistret), fastighetsregistret och fastighetsdatasystemet lade grunden för ett enhetligt och riksomfattande datasystem. De planerade europeiska elektroniska systemen för fastighetsöverlåtelse har ett gemensamt centralt drag, nämligen direkt kontakt till elektroniska register. Med andra ord kommer skapandet av elektroniska register i praktiken att vara ett mellanstadium i övergången till elektronisk överlåtelse. Det är klart att Pekka Lehtonen Pekka Lehtonen 11

12 sammanslagningen av inskrivnings- och fastighetsregistret i Finland skapar bättre förutsättningar för elektronisk fastighetsöverlåtelse än skilda register. Inskrivningsförfarandet kan avsevärt automatiseras. Frågan gäller inte enbart inskrivning i realtid så att ansökan omedelbart blir anhängig eller elektronisk behandling av ansökan vid inskrivningsmyndigheten såsom kommissionen för utredning av elektronisk fastighetsöverlåtelse har föreslagit, utan förfarandet kan organiseras så att en ansökan omedelbart och automatiskt leder till inskrivning utan skild prövning av inskrivningsmyndigheten. Lantmäteriverket har inlett genomförandet av de två ovan nämnda utvecklingsprojekten genom att grunda ett projekt för att definiera de krav som det kommande systemet eller de kommande systemen bör fylla. Målet är att inleda datasystemens utvecklingsarbete så att fastighetsdatasystemets nya inskrivningsdel kan tas i bruk mot slutet av år 2012 och fastighetsöverlåtelsesystemet därefter. I varje fall kan inte det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet tas i bruk innan inskrivningsdelen har förnyats. Medan utvecklingsarbetet pågår blir det klart i vilken mån det elektroniska fastighetsöverlåtelsesystemet tas i bruk stegvis eller delområdesvis. Man bör minnas att byggandet av ett elektroniskt fastighetsöverlåtelsesystem innebär att ett helt nytt system inklusive verksamhetsprocesser skapas, medan inskrivningsdelen snarare innebär att själva systemet datatekniskt sett förnyas så att det motsvarar dagens ändrade behov. Enligt de preliminära planerna överförs inskrivningsärendena från tingsrätterna till Lantmäteriverket Justitieministeriets och jord- och skogsbruksministeriets gemensamma koordineringsarbetsgrupp har godkänt överföringens tidpunkt. Överföringens slutliga tidpunkt beror på tidpunkten då ändringarna i lagstiftningen träder i kraft. Projektet som sammanställde planen för överföringen av inskrivningsärenden som gäller fastigheter (KIRSU) tillsattes av Lantmäteriverkets generaldirektör. Projektets uppgift var att sammanställa en detaljerad plan för överföringen av inskrivningsärenden som gäller fastigheter till Lantmäteriverket samt att planera de åtgärder genom vilka inskrivningsuppgifterna och personalen som nu sköter dem överförs till Lantmäteriverket. Efteratt planen godkändes i ovan nämnda koordineringsarbetsgrupp på ministerienivå, tillsatte generaldirektören ett projekt för att verkställa överföringsplanen (KIRSI). Vid planeringen av överföringen av inskrivningsärenden har man fastställt följande centrala principer som behövs för att verkställa överföringsplanen: 1. Organiseringen av Lantmäteriverkets hela verksamhet bygger på kundinriktade kärnprocesser. Inskrivningsuppgifterna integreras till en del av denna helhet av kärnprocesser. En ny kärnprocess grundas vid Lantmäteriverket, kärnprocessen för inskrivningsärenden. Varje kärnprocess har respektive ägare som ansvarar för kärnprocessens styrning. Ägaren har ett riksomfattande processteam till hjälp. Kärnprocessen sörjer för bl.a. processernas enhetliga förfaringssätt, anvisningar, utbildning, stödverksamhet, mätning och utveckling. 2. Lantmäteribyrån på orten där fastigheten är belägen fungerar som forum för inskrivningsärendena samt behandlar och avgör dem. För tillfället har Lantmäteriverket 13 lantmäteribyråer och verksamhetsställen på 35 orter. 3. Juriststödet ordnas genom att grunda ett behövligt antal juristtjänster vid lantmäteribyråerna. Juristen står till förfogande för lantmäteribyråns alla verksamhetsställen och kommer att stöda inskrivningspersonalens avgöranden vid byrån och avgör själv ärenden som är svåra, omfattande eller lämnar rum för tolkning. 4. I dagens läge deltar auskulterande jurister (notarier) i behandling och avgörande av inskrivningsärenden som en del av sin utbildning. Vid justitieministeriet utreds som bäst utvecklingen av auskulteringen vid domstol i framtiden. Överföringen av inskrivningsärenden till Lantmäteriverket planeras utgående från att notarierna inte skulle flytta till Lantmäteriverket för att träna avgörande i inskrivningsärenden. 5. Efter överföringen används det nuvarande datasystemet för lagfarts- och inteckningsregistret. Systemets användarsupport tryggas i samband med överföringen. 6. Målsättningen för statsrådets produktivitetsprogram beaktas vid planeringen och genomförandet av överföringen. Projektet som verkställer överföringen av inskrivningsärenden (KIRSI) genomför de åtgärder som i överföringsplanen hade konstaterats vara nödvändiga för en störningsfri överföring av inskrivningsärenden. De åtgärder som behövs utförs i fem delprojekt. Finlands fastighetssystem på ny nivå Reformen av fastighetssystemet är en del av den offentliga förvaltningens utveckling. Ett effektivt och tillförlitligt fastighetssystem skapar förutsättningar för en höjning av produktiviteten och en ökning av sysselsättningen samt för att förbättra medborgarnas välfärd. Tre betydande utvecklingsprojekt har kommit i gång som en del av fastighetssystemets utveckling och då de har blivit verklighet kan man tro att det finska fastighetssystemet har uppnått en helt ny nivå. Alla utvecklingsprojekt är omfattande och kräver gott och löpande samarbete inte endast mellan olika förvaltningsområden utan också ett nytt slags partnerskap mellan den offentliga och den privata sektorn. Samtidigt måste man sörja för att det nuvarande systemet fungerar tillförlitligt och betjänar kunder och medborgare under utvecklingsarbetet. Samarbetet har börjat väl. Skribenten är lantmäteriråd vid Lantmäteriverkets Centralförvaltning, arvo.kokkonen maanmittauslaitos.fi. Fastighetsinskrivningsärendenas överföring är ett stort projekt. Ifrån vänster Tuomas Lukkarinen, Ari Tella, och skribenten Arvo Kokkonen. Pekka Lehtonen 12

13 Eiendomsregistreringen i Norge bra nok for markedet? Helge Onsrud Innledning Grunnboken og Matrikkelen utgjør kjernen i systemet for eiendomsregistrering i Norge. Lovgiving, datainnhold og tilhørende prosesser er utførlig behandlet i to bøker om eiendomsregistrering og om eiendomstransaksjoner i de nordiske land, utgitt etter initiativ av de nordiske kartverkene i Denne artikkelen diskuterer om registerinnholdet dekker dagens og fremtidens behov for informasjon til aktørene i eiendomsmarkedet. Eiendomsregistrering i Norge bygger på den europeiske tradisjonen med en matrikkel som identifiserer eiendommene, og en grunnbok som angir eierskap og andre rettigheter. Grunnboken og Matrikkelen er to separate databaser regulert av henholdsvis matrikkelloven og tinglysingsloven. Fra 2004 er Statens kartverk ansvarlig for begge registrene. Matrikkelen og Grunnboken er separate, sentraliserte databaser. Matrikkelen føres av 430 kommuner koplet direkte til den sentrale databasen via Internet. Grunnboken føres av Statens kartverk på to kontorsteder. Et statlige foretak, Norsk eiendomsinformasjon, sørger for integrert avgivelse av opplysninger fra de to registrene. Vårt nåværende tinglysingssystem ble innført i 1935 med innføring av Grunnboken. I 2004 vedtok Stortinget at ansvaret for tinglysing skulle overføres fra 85 lokale domstoler til Statens kartverk. Overføringen ble fullført i Statens kartverk har etablert en ny avdeling for tinglysing i faste eiendommer ved hovedkontoret på Hønefoss. Kartverket har dessuten oppretten et eget kontor i Ullensvang på vestkysten, for tinglysing av rettsstiftelser i boretter (bostadsretter). Kartverket har siden 2004 ansatt ca 260 personer for å foreta tinglysing, hvorav ca 15 jurister. Det tinglyses ca 1,5 millioner rettsstiftelser hvert år, hvorav nær halvparten er pantobligasjoner, og ca 20 % er salg eller annen overføring ev eierskap. Rettsstiftelsene kommer fremdeles til Statens kartverk som papirdokumenter. (se nedenfor om forsøk med elektronisk innsending) Partene i en transaksjon kan selv sette opp dokument for tinglysing uten profesjonell hjelp. De aller fleste pantedokumenter lages imidlertid av bankene, og dokument for overdragelse av eiendomsrett (skjøte) lages vanligvis av eiendomsmegler eller advokat. Norge regnes for å ha et billig og effektiv system for tinglysing. Med unntak for kompliserte dokumenter tar tinglysing 4 dager fra dokumentet er mottatt hos Statens kartverk, og det betales en avgift på mellom 400 og kroner per dokument. For overføring av eiendomsrett betales i tillegg en skatt på 2,5 % av kjøpesummen eller av verdien. Et spesielt forhold ved det norske systemet for eiendomsregistrering er den sterke stillingen som kommunene har på det matrikulære området. Kommunene har enerett til å utføre oppmåling og til å føre kartdata og andre opplysninger inn i matrikkelen. Matrikkeloven oppstiller ingen bindende faglige krav, verken til landmåler eller til matrikkelfører, og den enkelte kommune fastsetter selv avgiften for oppmåling og matrikkelføring. Det er store forskjeller mellom kommunene, og avgiftene for oppmåling og matrikkelføring av en vanlig villatomt kan variere fra til kroner. Kommunene får dekket sine utgifter til matrikulære oppgaver gjennom betaling fra brukerne. Ingen del av dette tilfaller Statens kartverk. Kartverket har noen mindre inntekter fra salg av matrikkelopplysninger. Avgifter for tinglysing tilfaller statskassen og Statens kartverk tilføres driftsmidler over statsbudsjettet. Avgiftene som betales for tinglysing er 3 4 ganger større enn Statens kostnader til å drifte tjenesten. Statens kostnad er beregnet til ca 400 kroner per dokument, mens avgiftene er 4 5 ganger høyere. 1 Eiendomstyper Matrikkelloven ble vedtatt av Stortinget i Den definerer fast eiendom som kan registreres som egne enheter, og med samme nummer i Matrikkelen og i 1 Gebyret på 400 kroner for tinglysing i borett er satt til statens selvkost, mens det altså koster ca kroner for å tinglyse en rettsstiftelse i annen fast eiendom Grunnboken: Grunneiendom er areal som er geografisk definert av eiendomsgrenser på jordoverflaten, men som strekker seg oppover i luften og nedover i grunnen så lang privat eiendomsrett rekker, og som er homogen med hensyn til eiendomsrett. En grunneiendom kan bestå av flere geografisk atskilte parseller (teiger). Festegrunn er en nærmere avgrenset del av en grunneiendom som er leid bort for mer enn 10 år til byggeformål. En variant av festegrunn er punktfeste. Punktfeste er leid areal uten at grensene er fastlagt. Festeretten knytter seg da til et omtrentlig areal rundt et stedfestet enkeltpunkt. Anleggseiendom er et definert 3-dimensjonalt volum over eller under jordoverflaten, eller en fast konstruksjon i sjø utenfor det som ellers er privat grunn Jordsameie, som er en variant av grunneiendom der eiendomsretten er varig knyttet til to eller flere grunneiendommer. Jordsameie kan ikke pantsettes fordi verdien inngår i de grunneiendommer som har andel i sameiet. I tillegg kan leilighet eller annen del av bygning, i samsvar med Lov om eierseksjoner, opprettes som egen eiendom i Matrikkelen og i Grunnboken: Eierseksjon er en nærmere avgrenset del (seksjon) av en bygning til boligformål (boligseksjon) eller næringsformål (næringsseksjon). Eierseksjon kan omfatte uteareal,. Slikt areal skal være oppmålt og registrert i matrikkelkartet. I 2006 bestemte dessuten Stortinget at rettigheter til andelsbolig i borettslag skal tinglyses i Grunnboken etter de samme regler som for annen fast eiendom: Andel i borettslag (borett) er rett til en bolig knyttet til medlemskap i et borettslag. Andelsboliger er bare registrert som eiendomsobjekter i Grunnboken, ikke i Matrikkelen. Men siden Matrikkelen også omfatter en fortegnelse over alle bygninger og leiligheter i Norge, finner man opplysninger om andelsboliger i Matrikkelens bygnings- og leilighetsfortegnelse (men 13

14 Tinglysing i fast eiendom er nå samlet i tinglysingsavdelingen på Hønefoss. altså ikke i Matrikkelens eiendomsfortegnelse). Tidligere ble rettigheter i andelsboliger bare registrert av forretningsfører for det enkelt borettslag. Det er ca andelsboliger i Norge, som utgjør 15 % av det totale antall eiendommer. Registerinformasjon Matrikkelen fastsetter den offisielle eiendomsbetegnelsen, og inneholder for øvrig teknisk-økonomiske opplysninger om faste eiendommer. Matrikkelen inneholder dessuten kart over parseller og deres grenser, og opplysninger om oppmålingsforretninger. Fra 2008 innføres det et nytt datasystem som integrerer tekstlig og grafisk informasjon. Frem til 2008 var det offisielle eiendomskartet i den enkelte kommune. I tillegg til opplysninger om den enkelte eiendom er Matrikkelen også et register over bygninger, boliger og adresser i landet, det vil si også over boliger som ikke er egne eiendommer. Matrikkelloven av 2006 etablerer en klarere funksjonsdeling mellom Grunnboken og Matrikkelen. Opplysninger om offentlige restriksjoner som har rettsvirkning uten tinglysing skal registreres i Matrikkelen og ikke i Grunnboken. Forbud mot oppdeling av en eiendom i flere parseller eller forbud mot bygging på forurenset grunn er eksempler på opplysninger som skal føres i Matrikkelen. Det vil ta mange år før dette er gjennomført, spesielt for restriksjoner og pålegg vedtatt før det nye matrikkelsystemet innføres fra Arealplaner og tilhørende bestemmelser registreres likevel ikke i Matrikkelen, men i kommunevise planregistre. Planog bygningsloven pålegger den enkelte kommune å opprett planregister etter en standard som gjør det mulig å sammenstille planinformasjon med opplysninger fra Matrikkelen og Grunnboken. Det er imidlertid langt frem til dette er en realitet i alle deler av landet. Opplysninger om ledninger i bakken skal registreres av den enkelte ledningseier, og føres altså ikke i Matrikkelen. I en viss grad blir ledningsretter tinglyst, men ikke systematisk og uten at ledningsretten er angitt på kart. I takt med at det stadig legges flere ledninger i bakken, er det økende bekymring for at ledninger ikke blir systematisk registrert og kartfestet, og at informasjon om ledninger derfor er vanskelig tilgjengelig. Det betales ikke eiendomsskatt til Staten i Norge, men den enkelte kommune kan innføre kommunal eiendomsskatt. 150 kommuner har hittil vedtatt eiendomsskatt, og antallet øker jevnt. Skatteverdier føres ikke i Matrikkelen, men kommunene bruker selvsagt Matrikkelen som en viktig kilde for den kommunale eiendomsskatten. Grunnboken inneholder opplysninger om eiere (og festere), pengeheftelser, og servitutter. Dokumenter til tinglysing sendes inn i 2 kopier, hvorav den ene kopien arkiveres hos Statens kartverk. I tillegg til Grunnboks-databasen består Statens kartverk 2007 tinglysingssystemet av panteboken, som er dokumentarkivet. Grunnboken gir uttømmende opplysninger om eiere og pengeheftelser. Når det gjelder servitutter gir Grunnboken bare en referanse til panteboken, og man må lese dokumentet for å finne ut hva servitutten går ut på. En kan dermed si at Norge har et title registration system for så vidt angår opplysninger om eierskap og pantobligasjoner, men et deed registration system når det gjelder servitutter. Partene i eiendomsmarkedet etterspør mer og mer kopier av dokumentene. Tinglysingsavdelingen ved Statens kartverk bruker stadig flere årsverk på å ta kopier av arkiverte dokumenter. Fra 2008 har en begynt å skanne alle innkomne dokumenter, og det er stort behov for å skanne hele arkivet. Det har imidlertid til nå ikke vært mulig å få finansiert skanning og indeksering av 6 hylle -kilometer med dokumenter. Registreringsprosesser Som nevnt ovenfor er det kommunene som fører Matrikkelen. Føring av eiendomsopplysninger Matrikkelen skjer på grunnlag av utført oppmålingsforretning. 2 I oppmålingsforretning skal kommunens landmåler klarlegge og dokumentere grenser og rettigheter. I 1999 la et utvalg oppnevnt av Regjeringen frem forslag til ny Matrikkelov. Der ble det foreslått å innføre private landmålere etter modell fra Danmark. Dette ble i første omgang vedtatt av Stortinget i 2006, men etter parlamentsvalget senere samme år gjenfininnførte et nytt rødgrønt flertall den kommunale eneretten til å utføre oppmålingsforretninger. Over halvparten av Norges 430 kommuner har mindre enn innbyggere. Mange kommuner utfører bare forretninger i året. Det er derfor ikke realistisk å stille bindende krav til utdannelse eller praksis til kommunale landmålere. Samtidig innfører Matrikkelloven mer kompliserte sakstyper 3 og krav om at rettigheter skal klarlegges. Lovutvalget av 1999 knyttet økt kompleksitet til krav om autorisasjon av landmålere. Sluttresultat ble imidlertid at kompleksiteten er beholdt mens autorisasjon ble fjernet. Det sier seg selv at små kommuner vil ha problemer med å utføre forretninger med tilfredsstillende kvalitet og service 2 Opplysninger om bygninger, boliger og adresser føres etter andre prosesser i kommunen. 3 Blant annet for opprettelse av 3-dimensjonale eiendommer og for overføring av areal mellom naboeiendommer. 14

15 til grunneiere. Kommuner kan ha felles oppmålingsmyndighet, og de kan leie inn private konsulent. Det vil skje i økende grad. Men loven stiller heller ikke faglige krav til privat innleid landmåler. Det gjensår å se hvordan dette vil fungere. Kommunene skal ha én eller flere matrikkelførere, men det er ikke forbud mot at landmåler selv matrikkelfører egne saker. I mange kommuner vil landmåleren føre Matrikkelen. Lovforslaget fra 1999 forutsatte at kommunens matrikkelfører skulle utføre en uavhengig kontroll av private landmålerene, men dette er ikke fulgt opp i den endelig vedtatte loven. En ny eiendom kan ikke tas opp i Grunnboken uten at den først er registrert i Matrikkelen, og dermed fått sin offisielle betegnelse. Etter loven skal oppmålingsforretninger fullføres innen 12 uker, viss ikke kommunen blir enig med grunneier om å brukes såkalt ikke fullført forretning. Da skal forretning være holdt innen 2 år. Jeg tror at kommunene i økende grad vil benytte denne muligheten, spesielt når grunneier da kan få tinglyst ny eiendom umiddelbart etter at det er gitt tillatelse etter plan- og bygningsloven. Det vi i så fall utvikles en ordning i Norge mye lik det finske systemet, hvor ny eiendom kan opprettes i tinglysingsregisteret uten at den er målt opp og kartfestet. Det gjenstår å se om dette skaper problemer. Men i motsetning til Finland, har vi i Norge ingen sikkerhet for at kommunene vil ha reell kapasitet til å foreta oppmåling innen lovens frist på 2 år. Det foreligger allerede over forretninger som ikke er fullført etter den gamle lovens frist på 3 år, og sanksjonsmulighetene overfor kommunene er i realiteten små. Ny eiendom opprettes i Grunnboken på grunnlag av en elektronisk melding fra Matrikkelen. Tinglysing skjer ellers på grunnlag av papirdokumenter som sendes som vanlig post til Statens kartverk. Kartverket har innført en fire-dagers registreringsprosess, med unntak for vanskelige saker. I 90 % av sakene fullføres registreringen innenfor 4 dager. Dag 1 registrerer Kartverket at dokumentet er mottatt og rettstiftelsen får prioritet. Dag 2 føres opplysningene i Grunnboken. Dag 3 konfereres føringen av en erfaren funksjonær, og dag 4 returneres det tinglyste dokumentet til innsender, samtidig som en kopi legges i arkivet. Kun spesielt vanskelige saker behandles av jurist. Tinglysingsloven krever at det skal brukes bestemt formular (skjema) for pantobligasjoner og for overføring av eiendomsrett. Det forenkler føringen av Grunnboken. I 2007 startet Statens kartverk forsøk med elektronisk innsending av pantobligasjoner. Dokument innsendt elektronisk får prioritet samme dag, men får endelig effekt først når en papirkopi, som verifiserer underskriftene, kommer med post. For Kartverkets del består effektiviseringen i at en slipper å taste inn opplysninger manuelt. Foreløpig har ikke elektroniske dokumenter gitt vesentlig effektivisering hos Kartverket, men det er ingen tvil om at det på sikt vil gi store effekter når elektroniske signaturer tas i bruk for fullt. Elektronisk innsending vil i første omgang bli konsentrert til pantobligasjoner og sletting av obligasjoner. Det utgjør imidlertid ca 75 % av dokumentmengden. Statens kartverk planlegger at 80 % av dokumentene skal komme i elektronisk form fra Da Statens kartverk overtok ansvaret for tinglysing fra domstolene, gikk en over fra å kreve at avgifter og skatt var betalt på forhånd, til å sende ut regning etter at registrering er fullført. Dette har i betydelig grad redusert antallet dokumenter som avvises på grunn av feil. Det har vist seg at Statens kartverk ikke har problemer med å få inn pengene. Sentralisingen viste at det var forskjellig praksis i føringen av Grunnboken ved de 85 domstolene. Noen brukere klager over mer byråkratisk praksis fra Kartverkets side, men det er nok et overgangsproblem inntil banker, eiendomsmeglere og kommuner har tilpasset seg en standardisert og ensartet praksis. Fremtiden Eiendomsmarkedet fungerer fremdeles godt i Norge, med lave transaksjonskostnader. Det er fremfor alt raskt, og i forhold til andre land, billig å selge og pantsette eksisterende eiendom. Det er betydelig større svakheter i systemet for opprettelse av nye eiendommer. Jeg kjenner til bare om ett annet land i Europa der kommunene har en så dominerende stilling uten at det stilles bindende krav til faglig kompetanse til landmåler og registerfører; Kosovo. Men også i Kosovo er det nå vedtatt lov om autorisasjon av private landmålere, slik at kommunene kan konsentrere seg om registerføring. Det er et stort spørsmål om de mange små kommuner i Norge vil ha kapasitet og kompetanse til å utføre oppmåling og matrikkelføring med tilfredsstillende kvalitet og service til grunneiere. På sikt vil spørsmålet om autorisasjon og private landmålere på nytt komme opp. EU lovgivning kan også påvirke spørsmålet om kommunal enerett versus private landmålere. Kvalitet på matrikkelføringen er også avhengig av at små kommuner samarbeider om felles føring, eller at Statens kartverk overtar føringen for kommuner som ikke selv har kompetent personale. Det er imidlertid et stort spørsmål om, og hvor raskt slike ordninger vil komme på plass. Norge har et langt større antall eiendomstvister enn de andre nordiske landene, spesielt i skog og utmark. Det skyldes i første rekke at det først i 1980 ble innført krav om oppmåling og kartfesting av nye grenser i hele landet. Inntil 1980 var det bare bykommuner som utførte profesjonell oppmåling av eiendommer. Resultatet er at Norge opprettholder en egen domstol for eiendomssaker. Jordskifteretten har totalt ca 300 ansatte, med dommere og landmålere fordelt på 42 kontorsteder. Den avklarer, merker og kartfester ca kilometer med grenser hvert år, og er et effektivt redskap for å avklare rettstvister om grenser og andre rettigheter i fast eiendom. Matrikkelkartet har svært varierende kvalitet utenfor byene. Det er imidlertid interessant å merke seg at mangelen på nøyaktige eiendomskart ikke synes å ha noen vesentlig betydning for hvordan eiendomsmarkedet fungerer. Bare ytterst sjelden blir det krevd oppmåling i forbindelse med kjøp, og jeg har aldri hørt at noen bank har krevd oppmåling før den gir lån. Det kan ikke utelukkes at en god mekanisme for tvisteløsning kan kompensere for krav om nøyaktig oppmåling. Ny måleteknikk innebærer at stedfesting av grenser ikke lenger er det mest kritiske ved opprettelse av nye eiendommer. Langt større utfordringer er knyttet til informasjon om servitutter og offentlige restriksjoner. Tinglysingssystemet bygger på at partene kan innrette seg i tillit til at opplysningene i Grunnboken er korrekte. For å underbygge dette betaler Staten erstatning viss noen part har økonomisk tap på grunn av feil gjort av Statens kartverk. Staten betaler også erstatning viss noen har forfalsket et dokument. De samlede erstatninger som staten utbetaler har vært i størrelsesorden 5 millioner kroner per år, det meste på grunn av feil gjort av Statens kartverk. Men det har også vært noen tilfeller av forfalskning. Vårt tinglysingssystem er mer sårbart for kriminalitet enn i land som krever medvirkning av notar eller annen profesjonell agent, som kontrollerer og tar ansvar for at det er de riktige parter som opptrer. Det er lett å forfalske underskrift, og tilsynelatende enkelt å få tilgang til personers nummeriske identitet. Sentralisering av registerføringen, med større avstand mellom partene og registrerfører, har antakelig økt muligheten for 15

16 Pekka Lehtonen å få registret falske dokumenter. Tyveri av identitet er økende og kan dermed også ramme tinglysingen. Vi har hittil hatt lite profesjonell kriminalitet rettet mot tinglysingen, men det er grunn til å ta dette mer alvorlig fremover. En langt større utfordring er likevel å sikre at partene i eiendomsmarkedet får tilgang til all informasjonen de trenger for å gjøre en sikker investering. I et nytt White paper fra den europeiske unionen om internasjonalt marked for pantelån, understreker kommisjonen betydningen av at det ikke forekommer skjulte heftelser. Statens kartverk har som visjon at partene i eiendomsmarkedet skal finne all nødvendig informasjon for vanlige transaksjoner ett sted på web en. Her er det mange mangler i det norske systemet. Det er god grunn til å spørre om eiendomsmarkedet i Norge er tilstrekkelig transparent: I et konkursbo har ubetalte skatter og avgifter, og skyldig lønn til ansatte, prioritet foran bankens krav med basis i en tinglyst pantobligasjon. Offentlige ledninger har vern uten registrering. Offentlige arealplaner gjelder fullt ut uten registrering. Enkeltvedtak etter plan- og bygningsloven, lov om kulturminner mv gjelder uten registrering. Informasjon om tinglyste servitutter er vanskelig tilgjengelig. Parter må be om kopier av dokumentene i papirarkivet. Servitutter er ikke anmerket på kart. Verken Statens kartverk eller andre offentlige organer utarbeider relevant informasjon om eiendomspriser. Det er ikke realistisk å samle all relevant eiendomsinformasjon i Grunnbok og Matrikkel. Men det er realistisk å etablere felles tilgang til alle offentlige registre med relevant informasjon om eiendommer og bygninger. Web-teknologi legger til rette for en felles eiendoms-portal. De respektive lover må samtidig slå fast at offentlige vedtak ikke er gyldige uten at det er registret på en slik måte at opplysningene er tilgjengelig på eiendomsportalen. Norsk eiendomsinformasjon har en tjeneste, Infoland, som et stykke på vei dekker behovet for felles tilgang til eiendomsinformasjon. Men visjonen til Statens kartverk krever langt mer. Dessuten må eiendoms-portalen ha metadata om tilgjengelig og ikke tilgjengelig informasjon. Et vel fungerende eiendomsmarked er av stor betydning for den nasjonale økonomien i alle land. Landene er tjent med å sørge for at den offentlige infrastrukturen som betjener eiendomsmarkedet har finansiell styrke til å utvikle integrerte register- og informasjonstjenester. Statens kartverk kunne med enkle grep bli selvfinansiert det er alene et politisk spørsmål å la gebyrene for tinglysning gå direkte til Statens kartverk. Faktisk kunne gebyrene halveres og likevel sette Kartverket i stand til å utvikle tilfredsstillende tjenester for eiendomsmarkedet. Utvikling av nye tjenester må ta utgangspunkt i hvilke data og registertjenester partene i eiendomsmarkedet trenger for å kunne gjøre sikre investeringer raskt og uten store transaksjonskostnader. På sikt vil tilliten til det offentlige registersystemet undergraves dersom vi ikke sørger for at all relevant informasjon gjøres enkelt tilgjengelig. Direktør Senter for eiendomsrettigheter og utvikling, Statens kartverk Eiendom. 16

17 Den nya inskrivningen i Sverige Mats Snäll Inskrivning idag Inskrivning omfattar granskning och beslut om att registrera lagfart (ägarförändring vid överlåtelse av fastighet), upplåtelse och innehav av tomträtt, övriga rättigheter (ex. avtalsservitut) och anteckningar om vissa fastighetsrättsliga förhållanden till fastighetsregistret. Beslut om stämpelskatt och expeditionsavgift för inskrivningsärenden ingår också som en del av inskrivningsverksamheten. Inskrivning vilar på långa traditioner att registrera och offentliggöra information om rättigheter i fastigheter vid de lokala tingen, eller tingsrätterna, som det handlat om fram till idag. All inskrivning sker utifrån ansökningar och bilagda handlingar i pappersform. Alla ansökningar, utom ett mycket litet antal som lämnas in direkt, skickas in till respektive inskrivningsmyndighet med post. Den information som skrivs in i fastighetsregistret omfattar en delmängd av det ingivna underlaget. Inskrivningsprocessen bygger i princip på följande moment: mottagandet av handlingar granskning beredning av beslut beslut registrering och uppdatering av fastighetsregister samt arkivering. Inskrivning görs med stöd av ett ITsystem där informationskontroller finns inbyggda både i beredningsförfarandet och i den formella registreringen till fastighetsregistret. Informationen som registreras blir offentlig genom fastighetsregistret. Dokumentationen i ärendena, t ex kopior av överlåtelsehandlingar, arkiveras i pappersform. Originalhandlingar skickas åter till den sökande. Inskrivningen utförs vid sju inskrivningsmyndigheter som ansvarar för varsitt geografiskt inskrivningsområde. De sju inskrivningsmyndigheterna är organiserade som enskilda avdelningar vid sju tingsrätter. Den 1 juni 2008 förs inskrivningsverksamheten över till Lantmäteriet. Inskrivningsverksamheten hanterar idag omkring ärenden per år. Ca 30 procent är lagfartsärenden och ca 60 % är inteckningsärenden. De sju inskrivningsmyndigheterna är av olika storlek beroende på den ärendemängd som hanteras vid respektive ort. Inskrivningsmyndigheterna fattar också beslut om stämpelskatt och expeditionsavgifter. Stämpelskatt tas ut vid vissa fall av överlåtelser och vid uttag av nya inteckningar. Skatten kan sägas vara en omsättningsskatt. Expeditionsavgiften tas ut i två nivåer beroende på vilken typ av ärende det är. Processen från att en ansökan lämnats in till dess att informationen är offentlig tar i princip en inskrivningsdag. Ärendemängder och personalledigheter kan dock innebära att det kan ta längre tid från att ansökan lämnas in till dess att den blir behandlad. I genomsnitt kan man räkna med att det tar 5 7 dagar från ansökningsdagen att få informationen registrerad. Lantmäteriet ansvarar för förvaltning och utveckling av de informationssystem som stödjer inskrivningsverksamheten vid handläggning och registrering och de system som fastighetsregistret ligger i. Inskrivningen i framtiden Den 1 juni 2008 flyttas inskrivningsverksamheten över från domstolarna till Lantmäteriet som då blir den enda Eksjö % Härnösand % Hässleholm % Mora % Norrtälje % Skellefteå % Uddevalla % Totalt Ärendemängd per IM Ärendetyp Stämpelskatt Totalt 2007 (SEK) Lagfart 1,5 % för privatperson 3 % för juridisk person (av egendomens värde) Expeditionsavgift (SEK) Inteckning 2 % (av inteckningens belopp) SUMMA Tabell över skatt och avgift. 17

18 Några av de nya cheferna (för IM-enheterna) är på studiebesök på inskrivningen i Mora. Besökarna bekantar sig med förhållandena under lednind av skrivbenten Mats Snäll, till höger. inskrivningsmyndigheten, istället för de sju som finns idag. Verksamheten ska, i huvudsak, bedrivas som idag och på de orter som inskrivningsmyndigheterna finns på. Personalen överförs till Lantmäteriet och det innebär att ca 175 handläggare och 15 jurister förs över. Inskrivningsdomare kommer inte att föras över. Här kommer inskrivningsjuristerna att få utökat ansvar. En ny ledningsstruktur inrättas också i stället för den av lagmannen (domare som är chef över tingsrätten) inskrivningsorganisationen. Inskrivningsverksamheten organiseras i en ny division i Lantmäteriet med sju inskrivningsenheter och en central ledning med en stab bestående av divisionschef, utvecklingschef, central jurist och administrativ samordning. Dessutom kommer en enhet för uppbörd av stämpelskatt och avgifter att ingå i den nya inskrivningsorganisationen. Varje inskrivningsenhet kommer att ledas av chefer som främst utövar operativ personal- och verksamhetsledning, till skillnad från den tidigare domarledda inskrivningen. Verksamheten ska, enligt statsmaktens uttalande (proposition 2007/08:54 Den nya inskrivningsmyndigheten, m.m) fortsätta fungera med samma tydliga avgränsning från lantmäteri- och fastighetsbildningsverksamhet som idag. Den nya organisationen för inskrivning ska verka för en enhetlig inskrivningsprocess som i sin tur leder till bättre effektivitet, större säkerhet och ett rättssäkert besluts- och informationsflöde. Sättet att arbeta kommer att utgöra fokus den närmaste framtiden för att skapa en samsyn inom den nya inskrivningsmyndigheten om hur man ska arbeta och hur processen bäst utformas. Att det blir en myndighet innebär också samverkansvinster mellan de olika enheterna och den centrala ledningen. Idag kan inte en inskrivningsmyndighet stödja en annan vid arbetstoppar eller oväntad personalfrånvaro. I den nya organisationen ska detta vara en självklarhet, att alla enheter jobbar tillsammans mot gemensamma mål och resultat. Detta minskar sårbarheten och skapar en jämnare fördelning av arbete och för kunderna innebär det snabbare handläggning. Den nya inskrivningsmyndigheten ska bli mer tillgänglig och stödja kunderna bättre. Information om inskrivningsmyndigheten, inskrivningsverksamheten och anknytande områden ska förbättras. Detta kommer till stor del att ske genom en webb för inskrivning och genom en tydlig strategi och verksamhet för att ta emot kunder via telefonkontakter och andra kanaler. Stora vinster ses möjliga genom att styra frågor om fastighetsinformation till andra än de som handlägger inskrivningsärenden. Möjligheterna att ansöka elektroniskt ska utvecklas och i framtiden utgöra det huvudsakliga alternativet att lämna in inskrivningsärenden, åtminstone för professionella ingivare som banker och mäklare. I det något längre perspektivet ska elektronisk ansökan också utvecklas med en helt elektronisk ärendehanteringsprocess där vissa ärendetyper blir helt automatiserade. Det kommer att innebära att enklare inteckningsärenden kan ansökas elektroniskt och beredas, beslutas, registreras och göras offentliga i fastighetsregistret med bara någon sekunds ledtid. I en förlängning kan tänkas att hela Sverige blir ett inskrivningsområde istället för att vara uppdelat på flera, som idag. Detta skulle innebära att de lokala inskrivningsenheterna gemensamt kan arbeta med de ärenden som kommer i elektronisk form och att de inte behöver skickas till respektive inskrivningskontor. Det är inte osannolikt att överlåtelsehandlingar som köpekontrakt och köpebrev kan upprättas i digital form direkt istället för att först behöva upprättas på papper för att skannas till elektroniskt överförbart format. Likaså kan de återstående papperspantbreven upphöra att gälla till förmån för den elektroniska varianten som i huvudsak hanteras redan idag. Skribenten är utvecklingschef på inskrivningsmyndigheten Lantmäteriet, divisionen för inskrivningsfrågor. Han har under drygt tio år på Lantmäteriet arbetat i huvudsak med utveckling och projektledning. Projekt med mål att utveckla stöd för inskrivning och elektronisk ansökan är några insatser som han deltagit i innan han för två år sedan började med att förbereda övergången av inskrivningsverksamheten från domstolarna till Lantmäteriet. Mats är jurist och med den bakgrunden, tillsammans med projekterfarenhet och inskrivning som huvudämne, har han deltagit i flera utlandsuppdrag inom ramen för Lantmäteriets tjänsteexport. 18

19 Begrænsninger ved udlændinges køb af fast ejendom i Danmark Birgit Kristiansen og Christian Jørgensen Pekka Lehtonen Hvis du ikke har fast bopæl i Danmark, og du heller ikke tidligere har boet i Danmark i sammenlagt 5 år, skal du have Justitsministeriets tilladelse til at købe fast ejendom. Du kan få tilladelse til at købe en helårsbolig, hvis du har opholdstilladelse i Danmark, eller hvis du er nordisk statsborger, der ønsker at flytte til Danmark. Hvis du er EU-borger, som arbejder i Danmark eller som er selvstændig erhvervsdrivende i EU eller andre EUselskaber, kan du købe fast ejendom uden Justitsministeriets tilladelse. Ejendommen skal være til helårsbeboelse eller en forudsætning for, at du kan have selvstændig virksomhed eller levere tjenesteydelser i Danmark. Det samme gælder visse borgere og selskaber fra lande, der er med i aftalen om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde (EØS). Hvis du ikke er dansk statsborger, eller du ikke har boet i Danmark i over 5 år, skal du søge Justitsministeriet om tilladelse til at købe fast ejendom til fritidsbrug. Tilladelse gives kun undtagelsesvis, og kun hvis du som ansøger har en særlig tilknytning til Danmark. Indledning Køb og salg af fast ejendom i Danmark er som udgangspunkt et rent privat anliggende mellem køber og sælger. Langt de fleste handler gennemføres uden indblanding af offentlige myndigheder, bortset fra tinglysningsmyndigheden, som tinglyser overdragelsesdokumentet (skødet). Køberen skal samtidig indberette oplysninger om ejendommens beliggenhed, købesum og øvrige vilkår for handlen til kommunen, der videregiver oplysningerne til skattemyndighederne. Der er imidlertid væsentlige begrænsninger i lovgivningen, som gælder for udlændinges køb af fast ejendom her i landet. Erhvervelseslovgivningen udgør sammen med regler i planloven, sommerhusloven og landbrugsloven et samlet værn, som har til formål at sikre, at udlændinges muligheder for at erhverve sekundærboliger (sommerhuse) i Danmark ikke omgås. Som udgangspunkt er begrænsninger knyttet til konkrete krav, som køberen skal opfylde, og krav, som afhænger af ejendommens anvendelse og beliggenhed. De samme begrænsninger gælder ved køb af en anpart af en fast ejendom og ved køb af en fysisk del af en fast ejendom. I sidstnævnte tilfælde kan der være yderligere begrænsninger, som følger af, at det efter udstykningsloven skal dokumenteres, at den påtænkte udstykning/ arealoverførsel eller arealanvendelse ikke er i strid med bestemmelser i udstykningsloven eller anden lovgivning. Erhvervelsesloven Lov om erhvervelse af fast ejendom (erhvervelsesloven), jf. den nugældende lovbekendtgørelse nr. 566 af 28.august 1986 som ændret ved lov nr af 21. december 1994, blev vedtaget i Ved lovens ikrafttræden den 1. januar 1960 blev adgangen til at erhverve fast ejendom i Danmark begrænset således, at personer, der ikke har bopæl i Danmark, og som heller ikke tidligere har haft bopæl i Danmark i et tidsrum på i alt 5 år, kun kan erhverve fast ejendom her i landet med Justitsministeriets tilladelse. Tilsvarende begrænsninger gælder for selskaber, foreninger og andre sammenslutninger, offentlige eller private institutioner, stiftelser og legater, der ikke har hjemsted i Danmark, samt udenlandske offentlige myndigheder. 19

20 Miljøministeriet/Lene Magner Miljøministeriet/Lene Magner Miljøministeriet/Ole Maling Kort & Matrikelstyrelsen Lovens bestemmelser gælder uanset nationalitet, og den gælder således også for danske statsborgere. Bopælskravet skal efter forarbejderne til loven forstås meget strengt, således at personer, som kun har midlertidigt ophold her i landet, ikke kan anses for at have fast bopæl i lovens forstand. Efter Justitsministeriets mangeårige praksis kan en person ikke anses for at have fast bopæl her i landet, En statsborger i et EU/EØS-land, som er beskæftiget her i landet som lønmodtager og som har EU/EØS-opholdsbevis, kan frit erhverve denne ejendom eller en ejerlejlighed, hvis erhververen tager fast bopæl i den erhvervede ejendom. En erhvervsvirksomhed kan erhverves uden tilladelse af statsborgere og selskaber i EU/EØS-lande, hvis erhververen opfylder kravene i bekendtgørelse nr. 764/1995. Sommerhuse i Danmark må i almindelighed kun bebos en del af året. Derfor er det kun personer, der har eller i mindst 5 år har haft fast og varig bopæl her i landet, der kan erhverve et sommerhus uden tilladelse. En landbrugsejendom på 100 ha med en kvægbesætning på 128 køer. Ejendommen kan erhverves uden tilladelse af en person, der er fyldt 18 år, og som har en godkendt jordbrugsuddannelse, selv vil drive ejendommen og selv vil tage fast bopæl på ejendommen. førend vedkommende har boet her i 5 år. Tidsubegrænset opholdstilladelse gives også normalt først efter 5 års ophold. Loven omfatter fast ejendom af enhver art, f.eks. et jordstykke med eventuelle bygninger, en ejerlejlighed, en bygning på lejet grund eller en vindmølle, der er opført på søterritoriet. Efter loven er aftaler om langvarige brugs- eller lejeforhold vedrørende fast ejendom, der må antages at være indgået med det formål at omgå lovens regler, ugyldige. En tilladelse til erhvervelse af en ejendom skal søges inden 6 måneder fra overdragelsestidspunktet. Hvis tilladelse nægtes eller bortfalder, eller køberen undlader at søge om tilladelse, kan Justitsministeriet påbyde ejendommen afhændet inden for en frist på mindst 6 måneder og højst 1 år. Ved Danmarks indtræden i De Europæiske Fællesskaber (EF) i 1972 fik vi lov til at opretholde særlige regler, der begrænser udlændinges muligheder for køb af fast ejendom her i landet. Man frygtede, at der ville komme et øget pres på de rekreative arealer i Danmark, og at det ville være attraktivt for udlændinge at købe sommerhuse eller andre fritidshuse i Danmark. Justitsministeren udstedte regler om, at EF-statsborgere, som vil bosætte sig i Danmark og være beskæftiget som lønmodtagere eller påbegynde en erhvervsvirksomhed, kunne erhverve fast ejendom her i landet uden Justitsministeriets tilladelse, hvis ejendommen skal tjene som vedkommendes helårsbolig eller erhververen etablerer sig på ejendommen som selvstændig erhvervsdrivende, jf. bekendtgørelse nr. 593 af 20. december 1972, udstedt med hjemmel i 5 i lov nr. 447 af 11. oktober 1972 om Danmarks tiltrædelse af De Europæiske Fællesskaber. EF-selskaber, der er omfattet af bekendtgørelsen, har tilsvarende muligheder for at erhverve fast ejendom i Danmark. I 1988 vedtog EF direktiv 88/361/ EØF om kapitalens frie bevægelighed, som indførte forbud mod hindringer for kapitalanbringelser i andre lande, hvilket også omfatter erhvervelse af fast ejendom. Endvidere blev der i 1990 og 1993 vedtaget regler, hvorefter EF-statsborgere, der har opholdstilladelse i medfør af EFdirektiverne 90/364/EØF om opholdsret, 90/365/EØF om opholdsret for lønmodtagere og selvstændige, der er ophørt med erhvervsaktivitet, eller 93/96/EØF om opholdsret for studerende, kan erhverve adkomst på fast ejendom i Danmark uden Justitsministeriets tilladelse. I 1992 blev de særlige regler, der gælder for EF-statsborgere og EF-selskaber, udvidet til også at gælde statsborgere og selskaber fra EØS- lande, d.v.s. lande som EF havde indgået aftale med om Det Europæiske Økonomiske Samarbejdsområde. Det gælder f.eks. Island og Norge. Aftalen blev stadfæstet i Danmark ved lov nr. 963 af 9. december 1992, og de gældende regler fremgår nu af bekendtgørelse nr. 764 af 18. september 1995 om erhvervelse af fast ejendom for så vidt angår visse 20