Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. Arealplansjef : : O: : : Svein Erik Røed : Espen Ekeland Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling /09 GRAVARSVEIEN 7. GNR. 39 BNR SØKNAD OM DISPENSASJON FRA PLANKRAV SAKEN GJELDER Fra Meinich arkitekter AS foreligger det søknad mottatt 29. oktober 2008 (vedlegg 1-7). I vedlagt brev datert 06. oktober søkes det om dispensasjon fra bestemmelsenes 2 til kommunedelplan for sentrum for å gjennomføre utvidelse av kjøpesenteret Maxi. 2 stiller krav om ny reguleringsplan som vilkår for utbygging av tiltak nevnt i plan- og bygningslovens 93. Søker ønsker i stedet at plan med bestemmelser skal gjelde (vedlegg 8). Søknaden fremmes på vegne av Gravarsveien 7AS og ICA Eiendom AS. Ved søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel krever pbl 7, 3. ledd at fylkeskommunen og statlige myndigheter blir gitt mulighet til å uttale seg før eventuell dispensasjon gis. Slik høring er gjennomført og det foreligger uttalelser. Saken legges frem for behandling i utvalg for byutvikling. SAKSBEHANDLING Planforslag mottatt Høring m/ melding utvalg for byutvikling Behandling i utvalg for byutvikling KOMMUNEDELPLAN FOR SENTRUM PLAN OG BESTEMMELSER Plankart (vedlegg 9), temaplaner og bestemmelser Plankartet, felt C viser annet byggeområde erverv / bolig og friområde mot øst og sør. Temakart trafikk viser symbol for offentlig tilgjengelig parkering innenfor planområdet, og med hovedgangdrag i Gjesdalveien. Temakart buss og sykkel viser Gravarsveien som hovedbusstracé og hovedsykkelvei. Det er aktuelt å utvide Gravarsveien til 4 felt eiendommen må regne med å måtte avgi grunn i den forbindelse. Veien må avklares i en egen reguleringsplan. Temakart viktige grøntdrag og byrom viser at friområdene knyttet til felt C inngår som en integrert del av grøntstrukturen i sentrum. Illustrasjon av Storånaparken viser forslag til gangbro fra friområde i nordøstre hjørne av felt C, hvor terrenget ligger til rette for bro, over Gravarsveien og fram til Storåna. Temakart bygghøyder over gateplan viser byggehøyder inntil 16m innenfor felt C. Temakart kommunedelplan for kulturminner viser ingen kulturminner innenfor felt C. Side 1 av 12

2 Kommunedelplanens 2 lyder: For utbyggings- trafikk- og sjøområder (ev. planområdet) kan arbeid og tiltak nevnt i plan og bygningslovens 93 ikke gjennomføres uten ny reguleringsplan. Ved søknad om dispensasjon fra plankrav skal det vurderes om tiltaket har betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for området (kvartalet). Til bestemmelsen er det gitt retningslinjer som bla sier: Dersom det vurderes å gi dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan skal det alltid legges vekt på estetiske hensyn, jfr. Pbl. 74 nr. 2 første ledd og bestemmelser i gjeldende kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer. Ved søknad om dispensasjon fra plankrav gjelder bla. følgende: Nybygg, tilbygg, påbygg og underbygg: Mindre tiltak kan godkjennes ved dispensasjon fra plankrav dersom disse kun har en sekundærfunksjon i forhold til eksisterende virksomhet, eks. mindre lagerbygg, boder, sykkelboder etc. Dette må likevel ikke overstige et areal på 50 m 2 BRA samlet for eiendommen og en maksimal høyde for nybygg og tilbygg 6 m over planert terreng. Andre tiltak:. Tekniske installasjoner og mindre fasadeendringer bør kunne godkjennes ved dispensasjon fra plankrav. Søknad om fasadeendring av bygg skal alltid forelegges kulturmyndigheter før tillatelse gis. Reguleringsplan for Gravaren er satt til side av kommunedelplan for sentrum. Kommunedelplanens 4.7 for Maxiområdet (felt C) lyder: Området kan inneholde handel og boliger. Boligene kan utgjøre inntil 50% av samlet gulvareal. Boligene skal tilpasses og planlegges mest mulig som del av bakenfor liggende boligområde. Offentlig tilgjengelig parkeringshus skal innpasses i området. Retningslinjer: Området bør vurderes for studentboliger. Kommunedelplanens 4.10 ang. parkering og parkeringsanlegg lyder: I alle transformasjonsområdene A, B, C (Maxi) og D skal hoveddelen av alt parkeringsbehov dekkes i bygg eller under bakkenivå. FYLKESDELPLAN FOR LANGSIKTIG BYUTVIKLING Planen har målsetting om arealøkonomisering, effektiv bystruktur, høy tetthet, fortetting i eldre bolig- og næringsområder og styrking av byens sentra. Felt C tilfredstiller norm for etablering av boliger i sentrale byområder: 6 boliger/daa innen 500m fra baneholdeplass. DISPENSASJON Plan- og bygningsloven setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. Side 2 av 12

3 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Området utgjør sentrumsplanens felt C, og omfatter et areal på 43,25 dekar. Det meste av området er tilnærmet flatt - flaten skjærer seg inn i stigende terreng mot sør. Adkomst skjer via rundkjøring fra Gravarsveien i nord og fra Gjesdalbakken i vest. Sistnevnte er felles med Ullendalverket, boligområdet som er nabo i sør, sammen med Gravarverket. Eksisterende bebyggelse er i sin tid plassert og bygget som produksjonsanlegg for tegl i et masseuttak. Etter at produksjonen ble nedlagt er bebyggelsen blitt ominnredet til forretnings-lokaler, mens masseuttakets skråninger er bygd ut med boliger. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Bebyggelsen består av forretningslokaler i tidligere produksjonshall med tilhørende kontorer, samt noe mindre bebyggelse lengst øst, totalt m 2 BRA. Dette ønskes supplert med tilbygg på 3170 m 2 BRA og overdekket varelevering på 827m 2 BRA. Søkeren har også skissert en utbygging der utvidelse av forretningsarealet suppleres med 6352 m 2 BRA boliger og m 2 BRA parkeringshus lengst sør på eiendommen - dette for å imøtekomme sentrumsplanens blandingsformål bestående av handel og boliger. Søknad om dispensasjon omfatter da 3997 m 2 BRA ( ), mot tidligere opplyst 2600 m 2 BRA (kun bebygget areal forretninger). Boligprosjekt med p-hus omfatter m 2 BRA. Byggetrinn BRA Tomt: % BRA Eksisterende bebyggelse m 2 32,9% Foreslått utvidelse forretningsareal søknad disp m 2 7,3% Foreslått overdekket varelevering søknad disp. 827 m 2 1,9% Foreslått utvidelse med boliger illustrasjon boliger 6352 m 2 14,7% Foreslått parkeringshus boliger illustrasjon boliger 5062 m 2 11,7% Foreslått parkeringshus kunder illustrasjon boliger 5062 m 2 11,7% Sum m m 2 80,2% Med søkerens skissemessige planer kan områdets utnyttelse økes fra 33% til 42% dersom søknad om dispensasjon imøtekommes. Dersom det senere godkjennes boligbebyggelse basert på søkerens illustrasjoner, så økes utnyttelsen til 80% BRA når p- hus regnes med. SÆRLIGE GRUNNER - SØKERENS FORMULERINGER Den planlagte utvidelsen vil for senteret gi små forandringer volummessig i forhold til slik det er i dag. Utvidelsen er en konsekvens av et ønske om å forbedre det indre bevegelses-mønsteret og heve kvaliteten på senterets interiør. Tiltaket vil også generere en omfattende oppgradering av senterets eksteriør nye fasader, ny skilting, bedre og sikrere trafikk-avvikling, samt mer vegetasjon på parkeringsarealene. En utvidelse som utgjør et tillegg på 28% i forhold til eksisterende bruksareal går langt ut over retningslinjene for dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan. Det er i dag ikke et behov fra eiers side å utvikle eiendommen til nye formål. Grunnforholdene på eiendommen er svært vanskelige og en utbygging er derfor kostbar. Slik boligmarkedet er i dag er det ikke aktuelt med en utvikling av boliger hva som i fremtiden er fornuftig er vanskelig å forutse. Det vil derfor være en unødig belastning for kommunen og grunneier å regulere eiendommen nå. Søker bør vurdere om andre interessenter kan bringes inn i bildet for å supplere handelsinteressene. Grunnforholdene på eiendommen oppfattes, i likhet med mange andre eiendommer i sentrum, å være vanskelige men ikke umulige for utbygging. Det er behov for både mer handelsareal og boliger i sentrum. Den Side 3 av 12

4 aktuelle økonomiske tilstand i samfunnet bør være et gunstig tidspunkt til å planlegge en optimalisering av grunnverdiene - til fordel for sentrumsutviklingen. I forhåndskonferanse ble det gitt klarsignal for at tilbygget kunne behandles ved å søke dispensasjon fra kommunedelplanen. Forhåndskonferansen ble referatført og referat ble sendt møtedeltakerne. I henhold til forhåndskonferansen vil krav om en utbyggingsavtale med kommunen være gjeldende selv om det gis dispensasjon fra plankravet. Kommunedelplanens krav om ny reguleringsplan er klart gitt til kjenne overfor søker ved førstegangs kontakt og senere forhåndskonferanse. Søker kan prøve sin sak ved å fremme søknad om dispensasjon fra plankrav. Utbyggingsavtale har ingen betydning i forhold til særlige grunner, kfr. pbl 7. Basert på bestemmelsene i kommunedelplanen for Maxi-området, der det står at området kan inneholde handel og boliger, har vi utarbeidet en illustrasjon som viser en mulig bolig-utvikling og parkeringshus under nytt dekke på eiendommens arealer mot sørøst. Skissene viser at den ønskede utbyggingen av kjøpesenteret med 2600 m 2 (tallet senere korrigert) ikke endrer potensialet som ligger i tomten. Det ønskede tilbygget vil ikke være til hinder for eller vanskeliggjøre en fremtidig boligutvikling. Søkers skisseforslag med 28% utvidelse av handelssenteret og med boliger lengst mot sør inneholder de formål som kommuneplanen foreskriver, men utnyttelsen fremtrer som beskjeden i forhold til feltets potensial. Foreslått utvidelse av kjøpesenteret, eventuelt med boligbebyggelse, kan vanskelig anses som ledd i en gjennomgripende transformasjon med samfunnsmessig forsvarlig utnyttelse som mål ble det avholdt nytt møte med representanter for ICA Norge AS. Fra søkerens side ble det fremhevet at bygningsmassen kunne ha bevaringsverdi sett i relasjon til tidligere teglverksvirksomhet, og at grunnforholdene ved utbygging er dårlige. Det ble bedt om dokumentasjon - geotekniske rapporter er senere mottatt. HØRING Søknad om dispensasjon har vært til høring i perioden Det kom inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Rogaland fylkeskommune - regionalutvikling, brev datert Byplansjefen i Sandnes peker i sin saksfremstilling på en rekke viktige planleggings-tema der eksisterende situasjon har lite heldige løsninger. Blant annet gir plassering av nåværende bygningsmasse et dårlig utgangspunkt for ønsket byutvikling. En begrenset utvidelse av handelsarealet vil bidra til å vanskeliggjøre en transformasjon av tomta til blandet bolig/forretningsformål. For å utvikle et attraktivt byområde med betydelig øket forretningsareal i tillegg til boliger, vil det være behov for nye interne hovedgrep innenfor tomten. Det er blant annet viktig at man sikrer boligene gode uteoppholdsarealer, sykkelparkeringsplasser med mer. Samtidig må forbindelsen med resten av sentrum styrkes med attraktive gang- og sykkelforbindelser. Dispensasjon som omsøkt synes å vanskeliggjøre kommuneplanens prioriteringer for sentrumsutviklingen, og kan vanskelig forsvares uten at det inngår som del av en gjennomgripende planendring for å oppfylle kommuneplanens mål. Side 4 av 12

5 Eiendommen har stort utviklingspotensiale som del av kommunens sentrumsområde. Fylkesrådmannen er svært positiv til at området utvikles i tråd med kommuneplanen, men fraråder at dette blir gjort uten at det lages reguleringsplan. Søkerens fremgangsmåte og illustrasjoner legger opp til en bit for bit strategi. For kommunen er det viktig å være klar over hvor begrenset arealressursene i sentrum er, og legge dette til grunn når ressursene i området skal forvaltes. 2. Statens vegvesen region vest, brev av Som det fremgår av saksutredningen, skal det etableres en smal 4-felts løsning, samt sykkelfelt og fortau på begge sider av Gravarsvegen forbi plan-området. I tillegg skal det etableres ny planskilt kryssing (gangbru) over Gravarsvegen øst for Maxi storsenter. Ingen av disse veg- og trafikksikkerhetstiltakene vil berøres negativt av en begrenset utbygging av storsenteret, da utvidelsen vil skje på sørsiden av eksisterende bygg. Vi er opptatt av at trafikkforholdene på og rundt storsenteret må bedres / optimaliseres for alle trafikant grupper, ved at det utarbeides en detaljert utomhusplan som viser hvordan parkering, varelevering, gangtrafikk og gangarealer, sykkelparkering, HC-parkering osv skal organiseres ved en utvidelse av handelsarealet. I dag registrerer vi at parkeringsområdet i trekanten mellom kjøpesenteret og Gravars-vegen vest for rundkjøringen er problematisk for trafikkavviklingen, fordi det ved venstresving inn på dette området fort blir tilbakeblokkering ut i Gravarsvegen. Avstanden mellom sirkulasjonsarealet i rundkjøringen og innkjørsel til venstre til parkeringsområdet, har ikke oppstilling for mer enn 2 personbiler, og da blokkeres også gangfeltet. Vi vil derfor be om at dette parkeringsområdet vest for rundkjøringen forbeholdes en alternativ bruk så som torg, grøntområde, miljøsone eller lignende. Dette for å unngå tilbakeblokkering ved venstresving rett etter rundkjøringen i Gravarsvegen. Vi har ellers ingen vesentlige merknader til en utvidelse av 2600 m 2 handelsareal i sentrum, men forutsetter at Sandnes kommune sikrer gjennomføring av vedtatte rekkefølgekrav i sentrumsplanen gjennom nye utbyggingsavtaler for all utbygging. Beskrivelse av trekanten er misvisende dette området ligger øst for kjøreadkomst fra Gravarsveien. Dette området bør avvikles som parkeringsplass for å unngå tilbake-blokkering ut i Gravarsveien. Området bør i stedet nyttes til annet bruk. Dersom det vedtas å gi dispensasjon fra plankravet, så må betingelsen være at det utarbeides en detaljert utomhusplan slik SVV skissemessig beskriver. 3. Austrått bydelsutvalg sak 3/09, møte Austrått bydelsutvalg tar saken til orientering. 4. Kommunalteknikk, brev av Utbyggingsavtale må varsles i henhold til 64c i plan- og bygningsloven. Det er her grunn til å tro at det kan finnes forurenset grunn etter tidligere virksomhet, og dette må undersøkes etter krav i Forurensingsforskriften før gravearbeider kan igangsettes. Dette bør tas inn i reguleringsbestemmelsenes rekkefølgekrav. Side 5 av 12

6 Foreløpig dreier det seg ikke om en reguleringsplan, men om en søknad om dispensasjon fra krav om reguleringsplan. Ved eventuelt vedtak om dispensasjon må det imidlertid stilles vilkår om utbyggingsavtale og registrering av eventuelle forurensede masser med påfølgende fjerning. 5. Byggesak, notat av Dersom det gis dispensasjon fra krav om å utarbeide reguleringsplan, må følgende betingelse stilles: Det må utarbeides en ny samlet skiltplan for eiendommen. Det stilles strenge krav til utforming av skilt og reklameinnretninger. Fortrinnsvis skal skilt utføres i enkeltbokstaver. Dersom skiltplater skal benyttes må disse ha samme bakgrunnsfarge som bygningen. Det tillates kun indirekte belysning, relieff belysning eller lys i enkelt-bokstaver. Lyskasser tillates ikke. Reklamens størrelse og mengde må tilpasses bygningen. Det tillates kun ett skilt pr. virksomhet pr. fasade. Skiltene må samles og ikke spres utover bygningens fasade. Det tillates ikke reklamering for priser, produkter, tjenester og lignende. Reklameflaggstenger tillates ikke. Ved eventuelt vedtak om dispensasjon fra plankrav, må henvisning til byggesaks formuleringer om skilt og reklame legges inn som vilkår. 5. Byggesak, notat av Bygningssjefen er av den oppfatning at en her må stilles krav om utarbeidelse av en reguleringsplan for området i henhold til 2 i kommunedelplan for sentrum. Det vil være svært uheldig å dispensere ifra plankravet ved en såpass stor utbygging, og ifra en så ny plan. Bygningssjefen kan ikke kan se at det fremkommer av høringsbrevet at det foreligger tilstrekkelige med særlige grunner til at det kan tilrås å gi dispensasjon. Ved å gi en dispensasjon fra plankravet vil dette kunne skape presedens ved tilsvarende saker. Det vil da også bli vanskeligere å få gjennomført intensjonene i kommunedel-planen med bla. ønske om en helhetlig utbygging og høyere grad av utnytting i sentrum. Slik prosjektet fremstår vil det heller ikke bidra til en utvikling av sentrum som et bysentrum med kvartalsstrukturer og gateløp, men heller fremheve ennå sterkere at dette er et bilbasert kjøpesenter, noe som en vanligvis finner på utsiden av bykjernen. Bygningssjefen mener at en ikke må blande varelevering og personbiltrafikk slik som det er vist på baksiden av bygningen. Rent estetisk er det heller ikke ønskelig med slike store utflytende parkeringsflater i sentrum. Fra grunneiere: 6. Sameiet Ullendalverket, brev av (ved nabovarsel).. Styret har ingen prinsipielle innvendinger til dispensasjonssøknaden, men styret vil presisere at når byggemelding sendes, må denne sendes til samtlige sameiere. Styret kan ikke se at det har fullmakt til å svare for samtlige sameiere i en slik sak. Styret vil likevel presisere allerede nå at innsigelser vil komme dersom tiltak på Maxi iverksettes før det er foretatt en grundig tilstandsrapport av sameiets samlede bygnings-masse. Søker presiserer selv i søknaden at grunnforholdene i området er problematiske. Dette er vi fullstendig klar over og masseutskifting, peling og lignende kan veldig fort føre til betydelige skader på våre bygg. Styret vil også nytte anledningen til å peke på dagens uholdbare utkjøringsforhold fra sørøstre hjørne av parkeringen. Kommunen må i forbindelse med en senere godkjenning av de endelige planer pålegge utbygger å sørge for et kryss som er langt mer oversiktlig og samtidig hindrer utkjøring fra parkeringsplassen slik den foregår i dag. Side 6 av 12

7 Dersom søknaden om dispensasjon fra plankrav innvilges, forutsettes det at den påfølgende byggesaksbehandling ivaretar naboenes behov for geoteknisk og bygningsmessig sikkerhet. Eksisterende adkomst fra Gjesdalbakken må endres. 7. ICA Eiendom Norge AS, brev av (vedlegg 12) Det vises til møte og byplansjefens høringsbrev av De vanskelige grunnforholdene og videreføring av teglstensfasaden mot Gravarsvei var noe av begrunnelsen vår for å begrense eiendommens samlede bebyggelse til 35000m 2. Og i tråd med kommuneplanens intensjoner om at boligene skal tilpasses og planlegges mest mulig som del av bakenforliggende boligområde ble det meste av bebyggelsen plassert i bakkant av eiendommen. I ovennevnte møte ble det drøftet hvilken betydning grunnforholdene har for omfang og plassering av fremtidig bebyggelse på eiendommen. Spesielt ble risikoen for bevegelser og utglidning i leirgrunnen drøftet, samt spørsmålet om mulighet for peling. Vi lovte i etterkant å ettersende de geotekniske vurderinger som vi hadde lagt til grunn for våre vurderinger.. Hovedkonklusjonen slik vi nå ser det er at grunnforholdene ikke tillater et nedgravet P-hus. Derimot kan tyngre bebyggelse i høyden trolig gjennomføres ved peling. Fundamentering med peler til fjell betinger at det kan bygges i stor høyde. Kommunen har sendt ut sitt høringsnotat, og vi tolker høringsnotatet slik at kommunen ønsker seg en mer omfattende bebyggelse enn det vi opprinnelig hadde foreslått. Slik vi forstår det, skisserer kommunen en samlet utbygging på ca m 2. Vår holdning er at vi stiller oss meget positive til dette. Dog kjenner vi ikke alle praktiske konsekvenser av et slikt forslag hva gjelder grunnforhold, plassering av bebyggelse, sammensetning av bebyggelse, fremdrift etc. Å komme frem til eiendommens fremtidige utnyttelse er en stor planmessig utfordring som vil ta tid. Det er en lengre prosess å komme frem til en helhetlig løsning i dette naboskapet og med utfordrende bygningstekniske løsninger. I mellomtiden kjenner vi oss nødt til å gjøre mindre tilpasninger for å opprettholde eiendommens kommersielle og handelsmessige status og for ikke å bli hengende etter i den daglige handelsutviklingen. Dette er bakgrunnen for vår søknad om dispensasjon. Slik vi ser det skulle det omsøkte utbyggingstiltaket ikke være til hinder for at den ovennevnte planprosess kan gjennomføres på en god måte, selv med de mer omfattende ambisjoner om utbygging på eiendommen som fremgår av kommunens høringsnotat. Etter å ha mottatt foreliggende brev, er det etter ønske fra søker avholdt nytt drøftings-møte 10. mars i år. Etter møtet ble samtlige uttalelser som er avgitt til saken, sendt som kopi til søker, slik at søker har hatt anledning til å vurdere om noen av de øvrige uttalelsene ville innvirke på søkerens eget brev med uttalelse. Saksbehandler mottar nytt brev 23. mars. Brevet er identisk med tidligere brev av og er derfor ikke registrert på ny. Nytt er imidlertid at to geotekniske rapporter fulgte med brevet sammendrag fra disse rapportene foreligger som vedlegg til saken. Det er ikke sentrumsplanens ambisjon å begrense boligbebyggelse på felt C til et område så langt mot syd som mulig. Planen åpner opp for at feltet kan bygges ut med et sammenhengende boligområde fra Gravarsveien og sydover. Hvor Side 7 av 12

8 boligbebyggelsen skal avsluttes i syd må ses i sammenheng med eksisterende boligbebyggelse i skråningen her og hvordan utbyggingen kan gjøres forsvarlig i forhold til disse. Byplansjefen har ikke grunnlag for å trekke konklusjoner om parkering under terreng, eller om fundamentering må føres til fjell. Sistnevnte høres usannsynlig ut, sett i lys av annen utbygging i sentrum. Sentrumsplanen krever bruk av borrede peler, som har stor friksjon. Slike peler sparer omgivelsene for støy og rystelser, kfr. bestemmelse 4.1. I denne sak stilles bedriftsøkonomiske preferanser og løpende inntekter opp mot kommunedelplanens bestemmelser og samfunnsmessige prioriteringer og behov. BYPLANSJEFENS VURDERING Eksisterende bebyggelse plassering, utnytting og miljø Dagens bebyggelse ligger vilkårlig plassert i forhold til veisystemet, fordi bygningene har forholdt seg til en annen virkelighet i byens tidligere utkant. Bebyggelsens plassering omtrent midt på eiendommen forhindrer en rasjonell utnytting og utvikling av eiendommen. Bebyggelsen er hovedsakelig i en etasje, noe som gir en svært lav utnytting sammenliknet med andre områder i sentrum. Omgivelsene rundt bygningene domineres av asfalt og parkering, der varelevering er plassert så fjernt som mulig fra omliggende veisystem for eiendommens parkeringsområder betyr det blandet trafikk med trailere, personbiler og gående. For nabolaget vil det være en stor gevinst dersom dagens parkeringsplasser med sin støy, forurensing og ødslighet kan erstattes av et boligområde, og med god gangforbindelse via bro over Gravarsveien til bykjernen. Dersom området i fremtiden skal kunne utformes med bymessig bebyggelse og forsvarlig utnytting, må det foretas en gjennomgripende endring som involverer riving av eksisterende bebyggelse og ny utbygging. Grunnforhold og geoteknisk vurdering Den eldste rapporten som er mottatt, er fra 1994 og er utført av Norges Geotekniske institutt (sammendrag i vedlegg 10). Rapporten omhandler boligfeltet Gravarslia i skråningen sør for det aktuelle planområdet. Inntrykket er at utbygging av området har vært uproblematisk. Den yngste rapporten er fra 2006 og er utført av Multiconsult (sammendrag i vedlegg 11). Rapporten omhandler de interne tomteområdene syd og vest for kjøpesenteret MAXI. Rapporten oppfattes som utført med tanke på omsøkte tiltak, altså ikke for tyngre bebyggelse. Det antas at for større utbyggingsprosjekter vil det være behov for gjennomført bruk av peler til fundamentering. I sammendragets siste avsnitt omtales foten av leirskråningen mot boligfeltene Werslandsbanen og Gravarslia II slik: Tidligere utførte målinger indikerer at poreovertrykket i leiren er betydelig, og dette, sammen med at skråningen både er relativt bratt og av betydelig høyde, tilsier at det ikke uten videre bør fjernes stabiliserende masser i denne sonen. Vi vil derfor fraråde å utføre omfattende gravearbeider i dette området. Det er i det geoteknisk sett vanskeligste området - eller kloss opp til, at søker foreslår å legge et fremtidig boligprosjekt. Dersom slik utbygging anses som gjennomførbar, så bør det også være mulig å gjennomføre mer omfattende prosjekter for hele eiendommen. Trafikk Foreliggende forslag til utbygging opprettholder dagens trafikkløsninger, bortsett fra noen mindre justeringer. Dagens løsning innebærer fortsatt konflikt mellom transport til Side 8 av 12

9 fra varelevering, kundeparkering, syklister og fotgjengere samt nabolag. Forholdene ved innkjøring fra Gravarsveien må endres vesentlig, kfr. uttalelse fra Statens vegvesen. Ved fremtidig planlegging og utbygging av området bør det legges vekt på å skille varetransport og de ulike brukergruppene fra hverandre (adkomst, kundeparkering, boligparkering, gående og syklende, nabobebyggelse) og å skape mer attraktive omgivelser. Dersom søkerens ønske om dispensasjon fra plankrav imøtekommes, bør følgende krav stilles: fjerne alle parkeringsplasser fra trekantformet område øst for adkomst fra Gravarsveien Utarbeide ny utomhusplan for å bedre trafikkforholdene internt og i forhold til naboskap, så langt dette er mulig med nåværende plassering av varelevering Mulig prosjekt for transformasjon av området Situasjonen med et flatt terreng i bunnen av et stigende terreng gjør det naturlig å tenke seg en sammenhengende 1. etasje med forretninger. På et gjennomgående dekke over forretningene kan det bygges boliger på tilnærmet hele feltet, fra Gravarsveien og sydover. Dette nye bolig-området bør fremtre som en naturlig utvidelse av boligområdet lenger oppe i skråningen. Varelevering bør skje slik at en unngår at hele feltet må krysses med trailere for å nå fram til varemottaket plassering av varemottak bør derfor vurderes i tiknytning til Gjesdalbakken i vest. Kundeparkering til kjøpesenteret bør ha hovedadkomst fra Gravarsveien, mens boligparkering bør ha adkomst fra Gjesdalbakken. Med utgangspunkt i fylkesdelplanens norm for boliger/daa, kan felt C gi plass for ca. 240 leiligheter (6 boliger/daa x 40 daa). Boligenes uteareal vil ligge hevet over gatenivået, skjermet fra trafikk. I fremtiden vil beboerne og kunder få muligheten til å nytte fotgjengerbro over Gravarsveien til sentrums fasiliteter. Skolevei til Austrått anses som sikker. Dersom parkeringen kan konsentreres i et parkeringshus, eventuelt delvis under terreng, bør en vesentlig del av 1. etasje kunne anvendes til forretningsformål, f.eks 75% av tomtearealet, dvs. ca m 2 BRA. Dersom et tilsvarende bruksareal bygges med boliger, blir % BRA: 65000/43250 = ca 150%. Det vil si en fordobling i forhold til søkerens forslag med eksisterende og ny bebyggelse. Et kjøpesenter på ca m 2 vil være et vesentlig handelselement å få inn i byens sentrum. Å tilføre dette kjøpesenteret et nabolag på 240 boliger i tillegg til eksisterende boligmiljø vil styrke både kjøpesenteret og byens sentrum. Ved konkret planlegging vil det være mulig å vurdere om boligantallet kan økes ytterligere 6 boliger/dekar er ikke spesielt mye i et område med så sentral beliggenhet. Sentrum har begrensede arealressurser. For å kunne utvikle et levende sentrum er det viktig å sikre at arealene oppnår høy utnytting og attraktivitet, samt god tilgjengelighet. Delområdene i sentrum er gjensidig avhengige av en god utvikling for å kunne lykkes. Status for andre transformasjonsområder innenfor sentrumsplanen Hanasenteret har fått dispensasjon fra plankrav for å utføre mindre bygningsmessige arbeider. Det pågår reguleringsplanarbeid for å utvikle senteret og utvide med flere boliger. På felt D og E på Brueland pågår det reguleringsarbeid for å legge til rette for senere utbygging av jernbaneområdet og Mega - disse planene inneholder også forslag om boliger. Planene er midlertidig stoppet opp på grunn av Jernbaneverkets innsigelse til kommune-delplan for sentrum når det gjelder antall togspor. Side 9 av 12

10 På nordsiden av Gravarsveien ligger kommunedelplanens felt B i Vågen (Varner). Det foreligger foreløpig ingen form for søknad eller initiativ, men her foregikk det tidligere en omfattende planlegging med boliger. På felt A med indre havn har kommunen påtatt seg et ansvar for å utvikle dette området planmessig. Kommunedelplan for sentrum legger her hovedsaklig til rette for erverv, men nærmest jernbanen kan boliger vurderes. For å kunne utvikle og oppnå et velfungerende sentrum er det viktig å fastholde målsettingen om et levende og attraktivt regionalt senter - uavhengig av svingende konjunkturer. Behovet for planlegging må erkjennes, og planlegging av felt C og Gravarsveien bør koordineres for at langsiktige interesser skal kunne tas i vare. Utbygging bit for bit, uten en samlet strategi og plan, kan skape presedens og aksept for tilsvarende prosjekter i andre deler av sentrum. Foreligger akseptable vilkår for dispensasjon fra plankrav? De sentrale spørsmål byen står overfor er: Vil tiltaket som det søkes om ha betydning for en framtidig gjennomføring av en samlet plan for området? Bør bedriftsøkonomiske preferanser vike for samfunnsmessige prioriteringer? Byplansjefen mener spørsmålene må besvares med et entydig ja. Søker kan fortsatt ha inntekter innenfor eksisterende bygningsmasse - bortfall eller reduksjon av søkers inntekter for en periode med riving og utbygging må veies opp mot et fremtidig større og bedre tilrettelagt kjøpesenter med et stort antall boliger og et offentlig parkeringstilbud kloss opp til sentrumskjernen. Med stor sannsynlighet låser grunneier med sine forslag den fremtidige utvikling i området, og reduserer denne til det omfang som er skissert i søkers illustrasjoner. Dersom dispensasjonen imøtekommes vil utbygger i ettertid ikke være bundet av å ha uttrykt positiv holdning til en mer omfattende utbygging. Perspektivet vurderes som kortsiktig, kfr. søkers begrunnelse: I mellomtiden kjenner vi oss nødt til å gjøre mindre tilpasninger for å opprettholde eiendommens kommersielle og handelsmessige status og for ikke å bli hengende etter i den daglige handelsutviklingen. Det skal investeres flere millioner i området uten en fremtidsrettet plan. Investeringen er en hindring i seg selv - denne kan avskrives etter diverse år. Den største hindringen vil være at kjøpesenteret etter utbyggingen vil legge seg på et høyere omsetnings- og inntektsnivå. Terskelen for senere å sette i gang et mer omfattende prosjekt blir dermed høyere - vil søkers preferanser i en slik situasjon være annerledes enn i dag? Sammenliknet med dagens situasjon vil et mer omfattende prosjekt, i tråd med sentrumsplanens intensjoner, i praksis være vanskeligere å gjennomføre etter at foreslått utbygging har funnet sted trangere forhold på området reduserer mulighet for rokering og trinnvis utbygging. Utbygging etter søkerens ønske kan ikke anbefales. Dersom det innvilges dispensasjon fra plankrav - til fordel for søkerens forslag til utbygging, vil det i fremtiden være liten sannsynlighet for at området kan utvikles optimalt og dra nytte av utbyggingspotensialet. Side 10 av 12

11 OPPSUMMERING Søkerens fremgangsmåte og illustrasjoner legger opp til en bit for bit strategi. En utvidelse av kjøpesenteret som utgjør et tillegg på 28% i forhold til eksisterende bruksareal går langt ut over kommunedelplanens retningslinjer for dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan. Uten en samlet strategi og plan, kan dispensasjon fra plankrav lett skape presedens og aksept for tilsvarende prosjekter i andre deler av sentrum. For å kunne utvikle og oppnå et attraktivt og velfungerende sentrum er det viktig å fastholde sentrumsplanens intensjoner, uavhengig av svingende konjunkturer og private preferanser. Behovet for planlegging må erkjennes, og planlegging av felt C og Gravarsveien bør koordineres for at langsiktige interesser skal kunne tas i vare. Det er i det geoteknisk sett vanskeligste området - eller kloss opp til, at søker foreslår å legge et fremtidig boligprosjekt. Dersom slik utbygging anses som gjennomførbar, så bør det også være mulig å gjennomføre mer omfattende prosjekter for hele eiendommen. Arealressursene i sentrum er begrenset. Dersom området i fremtiden skal kunne utnyttes forsvarlig og fremstå med attraktiv bymessig bebyggelse og funksjonalitet, må det foretas gjennomgripende endringer, inklusive riving av eksisterende bebyggelse, før ny utbygging. Søker bør vurdere om andre interessenter kan bringes inn i bildet for å supplere handelsinteressene. Den aktuelle økonomiske tilstand i samfunnet bør være et gunstig tidspunkt til å planlegge en optimalisering av grunnverdiene. Utbygging etter søkerens ønske kan ikke anbefales. Ved aksept av søknad om dispensasjon fra plankrav er det stor fare for at byens sentrum i fremtiden bare i begrenset grad får nyttiggjort resursene som ligger i området, kfr. intensjonene for felt C i kommunedelplan for sentrum. Private preferanser må avveies mot samfunnsmessige prioriteringer og behov. Alternativt forslag til vedtak Dersom det fremmes alternativt forslag om å godkjenne foreliggende søknad om dispensasjon, så bør følgende punkter knyttes til vedtaket - som vilkår for tillatelse og gjennomføring av tiltakene: 1. utarbeide ROS-analyse, herunder også registrering av eventuelle forurensede masser 2. fjerne alle parkeringsplasser fra trekantformet område øst for adkomst fra Gravars-veien, og avsette området til bruk for fotgjengere, sykkelparkering og torg. 3. utarbeide detaljert utomhusplan, slik SVV skissemessig beskriver, for å ivareta trafikkforhold internt og eksternt så langt dette er mulig med nåværende plassering av varelevering. 4. planlegge all eksisterende og ny reklame i samsvar med byggesaks formuleringer om skilt og reklame 5. inngå utbyggingsavtale for å kunne gjennomføre tiltakene KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i utvalg for byutvikling Forslag til Side 11 av 12

12 VEDTAK: Utvalg for byutvikling kan ikke anbefale søknad om dispensasjon fra krav om ny reguleringsplan for gjennomføring av utvidelse av kjøpesenteret Maxi på Gnr. 39 bnr kfr. brev av fra Meinich Arkitekter AS. Det vises til 2 i kommunedelplan for sentrum. Videre utvikling av eiendommen bør baseres på en ny reguleringsplan etter de føringer som kommunedelplan for sentrum gir for felt C. RÅDMANNEN I SANDNES, Per Harald Nilsson kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart og skråfotos 2. Søknad om dispensasjon, Meinich arkitekter as brev av Situasjonsplan, Meinich arkitekter as 4. Fasader etter ombygging, Meinich arkitekter as 5. Perspektiver etter ombygging, Meinich arkitekter as 6. Illustrasjon av forslag med boligutvikling, Meinich arkitekter as 7. Referat fra forhåndskonferanse , Meinich arkitekter as 8. Reguleringsplan for Gravaren Gnr. 39 bnr. 1 med bestemmelser 9. Kommunedelplan for sentrum , plankart 10. Sammendrag geoteknisk rapport Gravarslia II, NGI Sammendrag geoteknisk rapport Gravarsveien 7, Multiconsult ICA Eiendom Norge AS, brev av med vedlegg Kopi til: Meinich Arkitekter AS, Briskebyveien 74, 0259 Oslo ICA Eiendom AS v/ Jan Krogstad, Postboks 6500 Rodeløkka, 0501 Oslo Side 12 av 12