Reguleringsplan Fjerdingen Hyttefelt

Transkript

1 Reguleringsplan Fjerdingen Hyttefelt Dato: PlanID: Røros kommune o 1.gangsbehandling o Offentlig ettersyn o 2.gangsbehandling o Endelig vedtak i kommunestyret Utarbeidet av : Bjørn Inge Johannessen, Kuråsen hytteforening(eier Gid 9/119) Per Simensen, Solvang og Fredheim AS

2 INNHOLD: 1 INNLEDNING Bakgrunn Historikk Planstart og medvirkning Innkomne innspill etter varsel om planoppstart GJELDENDE PLANER OG RETNINGSLINJER Lover og forskrifter Forholdet til overordnet plan PBL 4-2 og konsekvensutredningsforskriften (i kraft ) OMRÅDET, NATUR- OG KULTURKVALITETER Kulturminner Friluftsliv Landskap SAMFUNNSSIKKERHET OG RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE, PBL Vurdering av risikofaktorer i området Naturgitte forhold Støy Trafikksikkerhet Forurensing Høyspentlinje PLANFORSLAGET Mål Beskrivelse av planen Avgrensing og areal Oversikt over eksisterende hytteeiendommer og bebyggelse Forhold til eksisterende bebyggelse Utforming av bygg og landskapshensyn Veger og parkeringsplasser Areal for friluftsområde Vann/Avløp/Strøm Renovasjon Forslagsstillers vurdering side 2 av 14

3 1 INNLEDNING 1.1 Bakgrunn Reguleringsplanen er utarbeidet av Bjørn Inge Johannessen(eier av gid 19/119) på vegne av hovedgrunneier Kjell Fjerdingen og Kuråsen Hytteforening som representerer 12 av hytteeierne i reguleringsområdet. Solvang og Fredheim AS ved Per Simensen er engasjert til å utarbeide plankart og bistå i arbeidet med planen. Bakgrunnen for - og behovet for å få en oppdatert reguleringsplan for området skyldes den utvikling som har vært de senere år ved at det bl.a. er anlagt veger til hyttene, flere har innlagt vann og kloakk og bestemmelser om maksimumsareal pr. hytte samt antall bygninger pr. tomt er ved dispensasjoner ikke i tråd med dagens bestemmelser og bestemmelsene er ikke tilpasset framtidige behov. I tillegg er det ønske om utvidelse av noen av de eksisterende hyttetomtene. Den del av gjeldende plan som pr. i dag ikke er utbygd vurderes på nytt ut fra dagens krav til fritidstomter. Alle tomter er i dag selveide og tomtestørrelsen varierer fra ca til 3500m 2. Planområdet består av et område med bjørkeskog, kratt/kjerr og myrer vest for Fv. 561 ved demningen i Aursunden. Gjeldende reguleringsplan er godkjent med totalt 30 hyttetomter hvorav 21 tomter er bebygd. Samtlige tomter ønskes nå tilrettelagt som selveiertomter. Det går en høyspentlinje gjennom deler av planområdet. 1.2 Historikk Regulering og utbygging av området er første gang behandlet i en disposisjons- og reguleringsplan som ble godkjent av Fylkesmannen Den omfattet da eksisterende, bebygde hytteeiendommer samt nye festetomter for hytter som skulle bygges ut. Gjeldende reguleringsplan er godkjent av Røros kommunestyre med endring av planbestemmelsene i I denne planen er det fortsatt både selveide og festede tomter. Ved endring av planbestemmelsene i 1999 ble det satt en ramme på 2 hus pr. tomt, hovedbygning på maks 110m 2 og uthus/anneks på maks 20m 2 bebygd areal. Overbygg teller ikke med i arealberegningen. side 3 av 14

4 1.3 Planstart og medvirkning Oppstartsmøte med Røros kommune ble avholdt den Planstart ble kunngjort ved annonse i Arbeidets Rett Det ble sendt varslingsbrev den til regionale myndigheter og berørte parter i henhold til liste utarbeidet av Røros Kommune. 1.4 Innkomne innspill etter varsel om planoppstart. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Brev av (referanse 2012/ ) Kommentar fra regulant: Generelle kommentarer som vi mener er ivaretatt i planen. Sør-Trøndelag fylkeskommune Brev av (referanse ) ber om at det innarbeides en aktsomhetsbestemmelse i planen knyttet til at området ligger like utenfor verdensarvsområdet og at det kan være spor etter eldre bergverksaktivitet og kraftproduksjon/dam innenfor planområdet. side 4 av 14

5 Kommentar fra regulant: Dette er innarbeidet i pkt.2 i planbestemmelsene for den nye reguleringsplanen. Reindriftsforvaltningen Sør-Trøndelag/Hedmark Brev av (referanse 2012/2234/15339/2012/SOS/414.2) ber om at de ubebygde tomter som nå blir innregulert, trekkes lengst mulig bort fra Aursunden for å unngå forstyrrelser av reinflyttinger i området som foregår på frossen sjø. Kommentar fra regulant: Planen prøver å ivareta dette ved å plassere de ubebygde tomtene i lengst mulig avstand fra Aursunden. Samediggi Sametinget Brev av (referanse 12/3891-2) ingen spesielle kommentarer uten generell henvisning til bestemmelser om fredning av samiske kulturminner etc. Statens Vegvesen Region Midt Ingen kommentarer mottatt Andre merknader Ingen mottatt 2 GJELDENDE PLANER OG RETNINGSLINJER 2.1 Lover og forskrifter Ny planlov fastslår at hvis planen medfører vesentlig virkning for miljø, eller samfunn eller vesentlig endring av kommuneplan skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse - konsekvensutredning - av planens virkning for miljø og samfunn Forholdet til overordnet plan I gjeldende kommuneplan for Røros, arealdelen, er området avsatt som eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse. For øvrig gjelder kommuneplanens bestemmelser om tillatt bebygd areal på 250 m 2 pr. tomt. side 5 av 14

6 2.1.2 PBL 4-2 og konsekvensutredningsforskriften (i kraft ). På oppstartsmøtet med kommunen ble det vurdert at planen ikke får vesentlig innvirkning på miljø og samfunn (PBL 4-2) - og derved ikke utløser krav om konsekvensutredning. 3 OMRÅDET, NATUR- OG KULTURKVALITETER Følgende naturbaser er sjekket ut for området: Naturbase - planområdet ligger snaut 1 km sør for Molingdalen naturreservat som har bjørkeskog med høgstauder som klassifiseres som svært viktig. INON (inngrepsfrie områder) - Ingen registreringer i umiddelbar nærhet Artsdatabase - Ingen særskilte vilttrekk AR5 - Østre del av planområdet, langs Fv. 561, er registrert som dyrkbar jord. 3.1 Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner i planområdet. 3.2 Friluftsliv Innenfor planområdet er det ikke spesielt tilrettelagt med turveger eller oppkjørte løyper. Kuråsen hytteforening har avtale med Glåmos IL som kjører opp en skiløype med skuter om vinteren i deler av planområdet og slik knytter det til en skiløype som går fra Glåmos til en fjelltopp utenfor planområdet. Området har store friluftsområder i umiddelbar nærhet, og det er god tilkomst til Aursunden. side 6 av 14

7 3.3 Landskap Planområdet ligger vest for Fv. 561 ved demningen i Aursunden, ca. 13km fra Røros. Planområdet har rolige formasjoner som er bevokst med bjørkeskog, kratt/kjerr og oppdelt med myrdrag gjennom feltet. Hovedutsiktsretning er mot øst, mot Aursunden. Eksisterende hytter ligger skjermet uten innsyn fra omkringliggende områder. Området ligger på kotehøyde rundt moh. Deler av eksisterende hyttefelt Fv.561 nederst i bildet. De fleste hyttene vises ikke pga tett bjørkeskog. side 7 av 14

8 Typisk for området myrdrag med kjerr og bjørkeskog Skog skjermer hyttene fra innsyn side 8 av 14

9 Fv Til høyre i bildet ligger området med ubebygde festetomter som gjøres om til selveiertomter. Oversiktlig veistykke passende for utkjørsel fra disse(se pil). 4 SAMFUNNSSIKKERHET OG RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE, PBL Vurdering av risikofaktorer i området Naturgitte forhold Når det gjelder naturgitte forhold er disse vurdert slik: Grunnforhold Det er ikke foretatt grunnundersøkelser, men ut fra en helhetsvurdering av områdets beliggenhet og topografi vurderes det som sikkert i forhold til ras og erosjon. Flom Området har bjørkeskog og myrer. Det er kun en liten bekk i området som følger høyspentlinja og renner ut i Aursunden. Det vurderes at området generelt ikke er flomutsatt. Ekstremvær Området er ikke spesielt utsatt for ekstremvær eller ekstremnedbør. Radon Det er ikke foretatt målinger av radon i dette området. Lyng-/skogbrann Ikke spesielt stor risiko i området. Vegene som er anlagt gjør det lettere for utrykningskjøretøy å komme inn i feltet. side 9 av 14

10 Lokalklima Sør- og vest-vendte hytter med mulighet for solrike tomter omgitt av bjørkeskog gir et relativt skjermet lokalklimatisk forhold for dette området Støy Nærmeste støykilde er Fv.561 som ligger fra 10 til flere hundre meter fra eksisterende hytter. Ubebygde tomter vil bli anlagt så langt fra Fv.561 som praktisk mulig Trafikksikkerhet Eksisterende avkjørsler til Fv. 561 vil forbli som nå. Felles avkjørsel til ubebygde tomter anlegges på en lang rettstrekning på Fv.561 med gode siktforhold begge veger Forurensing Området er fritt for forurensing Høyspentlinje Her vises høyspentlinje som går gjennom deler av området Området er avsatt i 16 (eller 8 meters bredde fra ytterste stolpe ved doble stolper) fra høyspentlinjene. Det er ikke tillatt med bebyggelse, mens veger og grøfter kan opparbeides hvis det ikke kommer i konflikt med stolper og annet i linja. side 10 av 14

11 5 PLANFORSLAGET 5.1 Mål Målsettingen for denne reguleringsplan er å oppdatere planen med bl.a. anlagte og nye veger, vann og kloakk, status på eksisterende og framtidig bebyggelse samt omregulere gjenværende, ubebygde festetomter til selveiertomter med veg, vann og kloakk. Områdets særegenhet med spredte hyttetomter i delvis tett bjørkeskog søkes beholdt så langt som mulig. 5.2 Beskrivelse av planen Avgrensing og areal Området som omfattes av reguleringsplanen utgjør ca m 2. Følgende eiendommer foreslås å inngå i reguleringen: 19/8,9; 19/53; 19/54; 19/55; 19/77; 19/88; 19/89; 19/100; 19/106; 19/107; 19/108; 19/118; 19/119; 19/120; 19/121; 19/122; 19/123; 19/124; 19/125; 19/126; 19/127; 19/129 Kommentar: Gjeldende reguleringsplan fra 1986 omfatter ikke det som tidligere er omtalt som tomt D4. Denne tomten er nå delt i Gid 19/89 og 19/100. Eier av Gid 19/89 ønsker å bli inkludert i den nye reguleringsplanen. Eier av Gid 19/100 mener seg ikke berørt av den nye eller gamle reguleringsplan, og Røros kommune må derfor bestemme hva som skal gjelde for denne eiendom. Regulanten synes det er svært unaturlig at denne eiendommen ikke skal inngå i planen, og har derfor utarbeidet plankartet basert på at denne eiendommen er med i reguleringsområdet. 19/8,9 eies av Kjell Fjerdingen. Eksisterende fritidseiendommer varierer i størrelse fra ca til 3500m 2. Ubebygde tomter reguleres med tomtestørrelse mellom 1000 og 1500 m Oversikt over eksisterende hytteeiendommer og bebyggelse Gnr / bnr Størrelse på tomt (m 2 ) Antall bygg Bebygd areal ca (m 2 ) Vann-kilde Innlagt vann 19/ , Nei Nei Nei Avløp side 11 av 14

12 Gnr / bnr Størrelse på tomt (m 2 ) Antall bygg Bebygd areal ca (m 2 ) Vann-kilde Innlagt vann 19/ , Nei Nei Nei 19/ ,1 4?????????? 19/ , Felles boret brønn med bnr 106 og annen nabo utenfor reg.området Ja 19/ , Nei Nei 19/89? 2 68 Nei Nei Nei 19/100?? 2???????? 19/ , Egen boret brønn Ja 19/ , Nei Nei Nei 19/ Ca 180 Egen boret & ,2 brønn 19/ , Egen boret brønn 19/ ,7* Egen boret brønn 19/ , Boret brønn Felles for bnr. 120, 121, 122, 123, 124, 125, / , Boret brønn Felles for bnr. 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126 Avløp Egen septiktank med overløp og sandfilteranlegg Egen septiktank med overløp og sandfilteranlegg Ja Felles kloakk med bnr. 118, 119 og 127. Septiktank 4,5m 3 med overløp og sandfilteranlegg Ja Felles kloakk med bnr. 108, 119 og 127. Septiktank 4,5m 3 med overløp og sandfilteranlegg Ja Felles kloakk med bnr. 108, 118 og 127. Septiktank 4,5m 3 med overløp og sandfilteranlegg Nei Nei Nei Nei 19/ , Boret brønn Felles for bnr. 120, 121, 122, 123, 124, 125, / , Boret brønn Felles for bnr. 120, 121, 122, 123, 124, 125, / ,7* Boret brønn Felles for Ja Egen, lukket septiktank 6m 3 Ja Ja Felles kloakk for bnr. 123 og 124. Septiktank 4,5m 3 med overløp og sandfilteranlegg Felles kloakk for bnr. 123 og 124. Septiktank 4,5m 3 med side 12 av 14

13 Gnr / bnr Størrelse på tomt (m 2 ) Antall bygg Bebygd areal ca (m 2 ) Vann-kilde bnr. 120, 121, 122, 123, 124, 125, / , Boret brønn Felles for bnr. 120, 121, 122, 123, 124, 125, / , Boret brønn Felles for bnr. 120, 121, 122, 123, 124, 125, /127? Egen boret brønn 19/ , Egen boret brønn Innlagt vann Ja Nei Avløp overløp og sandfilteranlegg Egen septiktank med overløp og sandfilteranlegg Nei Ja Felles kloakk med bnr. 118, 119 og 108. Septiktank 4,5m 3 med overløp og sandfilteranlegg Ja Egen septiktank med overløp og sandfilteranlegg Noter: 1. Størrelse på tomt er hentet fra nettstedet Seeiendom.no og kan avvike litt fra korrekte, oppmålte verdier. 2. Tomtestørrelser merket med * er verdier fra målebrev. 3.? betyr at opplysninger ikke er tilgjengelige via internett 4.?? betyr at eier ikke har vært villig til å gi informasjon til regulant Forhold til eksisterende bebyggelse Planen har til hensikt å gjøre minst mulig inngrep for eksisterende fritidseiendommer. Ingen av de eksisterende bebyggelsene får endrede adkomstforhold. For noen av de eksisterende tomtene er ønsket utvidelse av tomtene lagt inn i planen Utforming av bygg og landskapshensyn For å opprettholde områdets særpreg er det viktig at ny bebyggelse innordner seg områdets karakter. Det gjelder bebyggelsesutforming, fargevalg og taktekking. Planbestemmelsene forutsetter at tomtene kan opparbeides med minst mulig terrengbearbeiding. Det skal benyttes mørke farger på bygg og ikke-reflekterende taktekkingsmateriale. "Oppstuggu" kan tillates. Slike finner en allerede i dag blant eksisterende bebyggelse i planområdet Veger og parkeringsplasser Eksisterende veger er ikke berørt av denne oppdateringen. Nye veger som anlegges til ubebygde selveiertomter samles mest mulig med felles avkjørsel til Fv.561. For eksisterende eiendommer er det anlagt både parkering på egen tomt samt en stor felles parkeringsplass for 12 av tomtene. side 13 av 14

14 For ubebygde tomter legges det opp til parkering på hver enkelt tomt samt en felles parkeringsplass for gjester etc Areal for friluftsområde Det er store åpne områder for friluftsformål i nærheten av planområdet. Bebyggelsen stenger ikke for allmennhetens tilgjengelighet Vann/Avløp/Strøm Det tillates innlagt vann. Det er ingen naturlige vannkilder i området som er egnet til drikkevann. Boring av brønn vil være naturlig løsning for vannforsyning for slik kvalitet. Grunnvannsbrønner kan etableres for hver enkelt hyttetomt, men der dette er naturlig bør en oppfordre til felles vannbrønner. Avløpet fra hyttene skal primært infiltreres i grunnen. Det oppfordres til samarbeid ved etablering av vann- og avløpsanlegg. De nye ubebygde tomtene planlegges med og hensyntar at det skal etableres felles infiltrasjonsanlegg for disse. Dersom det ikke er egnede grunnforhold for infiltrasjon i grunnen skal minirenseanlegg eller tilsvarende anlegg benyttes. Avløpsanlegg må godkjennes av Røros kommune før vann legges inn. Strøm inn til hyttene skal legges i kabeltrase, som også kan benyttes ved eventuell innleggelse av vann. Grøfter for vann- avløp og kabler skal så langt praktisk mulig følge vegtraseer slik at friområdene og hensynssonene berøres minst mulig. 5.3 Renovasjon Renovasjon utføres av FIAS. Felles søppeldunk som eies av Kuråsen Hytteforening og betjener de 12 hyttene som er medlem der, er plassert på felles parkeringsplass. Øvrige hytter må benytte felles søppelkontainere i området satt opp av FIAS. 5.4 Forslagsstillers vurdering Forslagsstiller mener planforslaget er i tråd med de føringer som ble lagt i oppstartsmøte med Røros kommune. Store sammenhengende friområder er sikret. Videre utbygging av området krever ingen store terrenginngrep. Innspill og merknader fra regionale myndigheter og fra berørte grunneiere er hensyntatt i Planen og planbestemmelsene. Vedlegg * Plankart datert / * Planbestemmelser datert /revidert * ROS-analyse * Varslingsbrev * Merknader fra regionale myndigheter og grunneier side 14 av 14