NORGES TEKNISK- NATURVITENSKAPELIGE UNIVERSITET INSTITUTT FOR BYGGEKUNST, PROSJEKTERING OG FORVALTNING

Transkript

1 NORGES TEKNISK- NATURVITENSKAPELIGE UNIVERSITET INSTITUTT FOR BYGGEKUNST, PROSJEKTERING OG FORVALTNING Oppgavens tittel: Praktisk vurdering av livssykluskostnader Practical assessment of LCC Dato: Antall sider (inkl. bilag): 77 Masteroppgave X Prosjektoppgave Navn: Ragnar Hoel Faglærer/veileder: Svein Bjørgberg Eventuelle eksterne faglige kontakter/veiledere: Håkon Kleiven Ekstrakt: Formålet med oppgaven var å belyse utfordringer og muligheter rundt temaet LCC, samt vurdere praktiske LCCanalyser i mindre byggeprosjekter. Det foretatt litteraturstudie for å kartlegge tilgjengelig litteratur og hjelpemidler, samt intervjuet fagpersoner i bransjen for å danne et bilde av praksisen i bransjen. Problemstillingen i oppgaven var Hvordan kan en forenklet analyse av livssykluskostnader utføres i praksis og hva er utfordringene med systematisk analyser av livssykluskostnader på mindre prosjekter i byggenæringen? Dette dannet grunnlaget for å vurdere fordeler og ulemper vedrørende LCC-analyser og analysere konsekvensene av endringer i sentrale faktorer som kalkulasjonsrenten, levetidsbtraktninger, vedlikholds- og utskiftingsintervaller. Fundene ble benyttet til å vurdere tiltak som kunne medvirke til enklere LCC-analyser på mindre prosjekter og reduserte behovet for datagrunnlaget og tidsforbruk i gjennomføringen av LCCA. Resultatet fra arbeidet var at LCCA bør forenkles ved å fokusere på mindre områder av prosjektet ved for eksempel alternativs vurdering av bygningsdeler med forutsigbarhet i den vurderte tidsperioden. Dette vil medføre redusert behov for erfaringstall og bruk av passende dataprogram som Versus eller LCCweb ville redusere tidsforbruket, samt oppmuntre til økt registrering av nøkkeltall. Del av konklusjonen er at redusert datagrunnlag, tidsforbruk og usikkerhet ville senke terskelen for bruk av LCCA i mindre byggeprosjekter. Det er derimot avhengig av at bransjen benytter mulighetene og aktivt involverer seg i utviklingen av nøkkeltall. Stikkord: 1. Livssykluskostnader 2. LCC 3. LCCA 4. Årskostnader (sign.) i

2 Forord Masteroppgaven er skrevet som del av mastergrad i Eiendomsutvikling og forvaltning/facilities Management ved Norges Tekniske-Naturvitenskapelig Universitet (NTNU) i Trondheim, og utført ved Fakultet for arkitektur og billedkunst (AB). Jeg jobber som i eget firma, HERD AS, og arbeider med eiendomsutvikling og entreprenørvirksomhet. Temaet i masteroppgaven Praktisk vurdering av livssykluskostnader er valgt fordi det er direkte relatert til mitt arbeid i HERD AS og av personlig interesse for området. Det er min oppfatning at analyse av livssykluskostnader kan være et godt verktøy for å vurdere alternativer i byggeprosjekter. Arbeidet med oppgaven har vært hektisk, men har vært lærerikt og vil mest sannsynlig bli benyttet i fremtidige prosjekter. Denne masteroppgaven gir til sammen 30 studiepoeng. Jeg vil benytte anledningen til å takke mine veiledere Professor Svein Bjørberg og Håkon Kleiven som har bidratt med innspill. Familien for støtte og tålmodighet i nesten 3 år, samt venner som har hjulpet til med korrektur lesing. Takk til Elin Merete Røsok for studietiden i Trondheim og tålmodigheten. Til slutt vil jeg takke til studentene og lærerne ved 3. kullet for en inspirerende tid. Hamar, 22. juni 2011 Ragnar Hoel ii

3 NORGES TEKNISK- NATURVITENSKAPELIGE UNIVERSITET INSTITUTT FOR BYGGEKUNST, PROSJEKTERING OG FORVALTNING 1. Sammendrag Utviklingen i bygg- og eiendomsbransjen har gjennom årene gått fra å være resultatorientert til å være samfunnsorientert med fokus på resultat, kvalitet, helse, sikkerhet og miljø. Parallelt med endringene i bransjen har det pågått en utvikling av avanserte dataverktøy for prosjektstyring og prosjektkontroll. De mangfoldige målsetningene har medført behov bedre analyser av byggekostnader, men allerede i 1978 utviklet Rådgivende Ingeniørers forening (RIF) en metode for beregning av livssykluskostnader (LCC). Analysen for livssykluskostnader (LCCA) har blitt revidert gjennom årene og det siste 10-året har temaene omhandlet begrepsavklaringer, utbredelse og praktisk bruk av LCC. Det har også blitt utarbeidet dataverktøy for LCCA, men utbredelsen har ikke vært som forventet i bransjen. Besvarelsen har derfor prøvd å belyse årsakene til manglende bruk av LCCA i bransjen og utarbeide forslag til praktisk utførelse av LCCA på mindre prosjekter. Det er videre analysert fordeler og ulemper, samt utfordringer og muligheter vedrørende LCCA. Dette er utført ved et litteraturstudie rundt LCC og analyser for å få en oversikt over tilgjengelige ressurser og litteratur som kan medvirke til at LCCA blir mer utbredt i bransjen. Det ble også gjennomført intervjuer med fagpersoner i bransjen for å belyse utfordringene og mulighetene rundt livssykluskostnader. Dette ble benyttet til å analysere LCCA og andre hjelpemidler for å komme med forslag til utførelse. Resultatene av dette arbeidet gjorde det klar at utfordringen var usikkerheten i datagrunnlaget og spesielt i vurdering av levetider, kalkulasjonsrenten samt vedlikeholds- og utskiftingsintervaller. Det er også behov for bedre tilgang på erfaringstall og gode referanse prosjekter, slik at resultatene fra LCCA kan kontrolleres og kvalitetssikres. Det ble klart at LCCA medførte utfordringer på mindre prosjekter pga tidsforbruket, mangelen på erfaringstall og usikkerheter rundt resultatene. Oppgaven fokuserte på å kartlegge litteratur og hjelpemidler for bruk i LCCA, samt utførte analyser og eksempler som viser konsekvenser av endringer i sentrale forutsetninger som levetidsbetraktninger, renter, og vedlikeholds- og utskiftingsintervaller. Det er foreslått tiltak for å redusere enkelte problemer og det består av å fokusere på mindre områder av prosjektet og vurdere bygningsdeler med relativt god forutsigbarhet, samt benytte programvarer som Versus og LCCweb for å redusere tidsforbruket. Dette vil derimot ikke fungere uten større engasjement i bransjen og utvikling av gode erfaringstall, samt gjennomføre systematisk innsamling av nøkkeltall. LCCA vill sannsynlig få større utbredelse i bransjen hvis betingelsene oppfylles. i

4 Innhold Forord... ii Sammendrag... i Innhold... ii Figurliste... iv Tabelloversikt... iv Formeloversikt... v 1 Innledning Bakgrunn Formål Problemstilling Forskningsspørsmål Oppbygning av oppgaven Avgrensninger og definisjoner Teori Generelt Livssykluskostnader og grunnleggende betraktninger Metode Generelt Litteraturstudiet Intervju av eksperter og fagpersoner Vurdering av tidligere spørreundersøkelser Vurdering av tilgjengelige verktøy og hjelpemidler SWOT analyse: LCCA Testing av dataverktøy for LCCA Resultater Litteraturstudie; hvilke emner, utfordringer og muligheter? Intervju Rådgiverens synspunkter på LCC Kommentarer fra interesseorganisasjoner om erfarings- og nøkkeltall Resultater fra tidligere spørreundersøkelser Resultatene fra SWOT analysen av LCCA Test av dataverktøy Drøfting ii

5 5.1 Generelt Valget av metoder for innsamling av informasjon Mulighetene og utfordringene ved LCCA Dataverktøy for LCCA Konsekvensene av endringer i sentrale forutsetninger i LCCA Konklusjon Hvordan kan en forenklet analyse av livssykluskostnader utføres i praksis og hva er utfordringene med systematiske analyser av livssykluskostnader på mindre prosjekter i byggenæringen? Litteraturliste Vedlegg Vedlegg nr 1: Intervjuskjema Selskap Vedlegg nr 2: Intervjuskjema Selskap Vedlegg nr 3: Intervjuskjema Selskap Vedlegg nr 4: Intervjuskjema Selskap Vedlegg nr 5: Intervjuskjema Selskap Vedlegg nr 6: Intervjuskjema Selskap Vedlegg nr 7: Sammendrag av spørsmål Del 3 Del Vedlegg nr 8: Intervjuskjema med rådgiver Vedlegg nr 9: Detaljerte beregninger av grunnlagsdata og kostnader Vedlegg nr 10: Skjermbilder fra Holte Byggsafe Versus Vedlegg nr 11: Utskrift av rapporter og sensitivitetsanalyse fra Versus Vedlegg nr 12: Resultater ved endring av renter 0 %, 3 % og 10 % Vedlegg nr 13: Resultater ved endring av levetid 20 år, 30 år og 100 år Vedlegg nr 14: Resultater ved endring av intervaller lav- og høyverdi Vedlegg nr 15: Komplett liste med definisjoner fra NS iii

6 Figurliste Praktisk vurdering av livssykluskostnader Figur 2-1: Sammenheng mellom kostnadsbegreper som inngår i LCCA Figur 2-2: Sammenhenger mellom faktorer i livssyklus til byggverk Figur 4-1: Response på intervjuforespørsel Figur 4-2: Selskaper fordelt etter omsetning Figur 4-3: Selskaper fordelt etter ansatte Figur 4-4: Selskaper fordelt etter type virksomhet Figur 4-5: Anbefalinger for kunnskapsforbedring Figur 4-6: Illustrasjon av formålene med LCCA Figur 4-7: Tiltak for større utbredelse av LCC og LCCA Figur 4-8: Oppsummering av rådgivers oppfatning av utfordringer vedrørende LCC Figur 4-9: Rådgivers synspunkter på fordeler med LCCA Figur 4-10: Områder hvor LCCA benyttes aktivt i bedriften Figur 4-11: Andel med kjennskap til begrepet LCC Figur 4-12: Andel bedrifter/virksomheter som benytter LCCA aktivt Figur 4-13: SWOT analyse av LCCA Figur 4-14: Skjermbilde av prosjektinformasjon Figur 4-15: Hovedskjermbildet i Versus Figur 4-16: SWOT analyse av Holte Byggsafe Versus Figur 4-17: Nåverdi-kurven for alternativene (5 %, 60 år) Figur 4-18: Diagram - Nåverdi vs. Rente Figur 4-19: Diagram - Nåverdi vs. Levetid Figur 4-20: Diagram - Nåverdi vs. Intervaller Figur 5-1: Viktige forutsetninger i LCC Figur 5-2: Faktorer som kan redusere ulempene og utfordringene ved LCCA Figur 6-1: Formål med LCC Tabelloversikt Tabell 1-1: Internasjonal Terminologi... 8 Tabell 1-2: Terminologi fra NS Tabell 1-3: Terminologi og begreper fra andre kilder Tabell 2-1: (SINTEF Byggforsk, 2004, Tabell 441) Tabell 3-1: Sammendrag av grunnlagsdata iv

7 Formeloversikt Formel 2-1: Levetidskostnad Formel 2-2: Årskostnad Formel 2-3: Årskostnadsfaktoren Formel 2-4: Årskostnad, utvidet formel Formel 2-5: Estimert levetid for bygg (ELB) Formel 2-6: Beregning av realrente, r v

8 1 Innledning 1.1 Bakgrunn De siste årene har byggeteknikk og installasjoner utviklet seg i takt med den teknologiske utviklingen i samfunnet. Ny teknologi har medført mer detaljerte og kompliserte byggeprosesser. Dette gjelder spesielt data- og informasjonsteknologien. IKT har resultert i raskere kommunikasjon og en vesentlig økning i informasjonsmengden. Fremveksten av programvaredata har forårsaket økt fokus og krav til økonomi, bygningskomponenter, administrasjon og kvalitet. Det er fra observasjoner utviklet et behov i bransjen for analyser av livssykluskostnadene til byggverk. På tallet var hovedfokuset i byggebransjen på resultater innen økonomi, produksjon og kvalitet. Fokuset endret seg på slutten av 80-tallet og begynnelsen av 90-tallet, da det ble lagt mer vekt på kvalitet og begrepet Total kvalitetsledelse (TKL) (Aune, 2000, s. 33) ble innført i byggebransjen. Dette medførte ett utvidet fokus på administrasjon og HMS i prosjektene, som kommer tydelig frem i målsetningene fremhevet i sluttrapporten for Samspillet i byggeprosessen (2000, s. 2). På 90-tallet ble det en ytterligere utvidelse av fokusområdene til å gjelde forvaltning, drift av byggverk. Da begynte man også å se på miljø i forbindelse med ressursforbruk i byggenæringen, dette resulterte i starten av ØkoBygg programmet. Programmet hadde som målsetning å øke miljøeffektiviteten i byggnæringen og hadde seks satsningsområder; bolig, energi, avfall, helse og miljøfarlige stoffer, metoder og formidling (ØkoBygg og Bramslev, 2002, s. 6-7). Dette viser at utviklingen innen byggenæringen har utvidet fokusområdene fra hovedsakelig å være resultatorientert virksomhet til å inkludere både resultat, kvalitet, helse og miljø. Det er også tydelig at myndighetene har fokusert på de samme områdene gjennom endringene i plan- og bygningsloven siden Eksempler på det er ordningen med sentralgodkjenning, reviderte byggherre- og HMSforskrifter som har forsøkt å klarlegge ansvarsforhold og forpliktelser i byggeprosessen. Miljø og energi er i de offentlige forskriftene i de siste årene blitt vesentlig mer vektlagt. Dette kommer tydelig frem gjennom endringene i forskriften om tekniske krav til byggverk. Denne trenden med utvidet fokus på byggeprosessen har forårsaket behov for dataverktøy innen prosjektstyring og kontroll. Parallelt med utviklingen av de ovennevnte fokusområder har det også pågått en utvikling av dataverktøy innen prosjektstyring og kontroll. I forbindelse med de mangfoldige målsetningene har det blitt behov for å analysere kostnader i livsløpet til byggverk. I Veiledning til praktisk bruk av LCC (2006, s. 4) utga Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF) i 1978 et hefte om årskostnader i bygninger, og har siden blitt supplert og endret med bl.a. standarden NS 3454 og endring av begrep fra 1

9 årskostnader til livssykluskostnader. I det siste tiåret har diskusjonen og arbeidene med livssykluskostnader omhandlet begrepsavklaringer, utbredelse og praktisk bruk av LCC - analyser, samt utarbeidelse av dataverktøy for LCC. Dette er sannsynligvis påvirket av Lov om offentlige anskaffelser av 1999, som pålegger offentlige å ta hensyn til livssykluskostnader ved planlegging av enkelte anskaffelser. Analyser av livssykluskostnader er et verktøy som gir mulighet til å vurdere byggverk i et videre perspektiv enn kun ut i fra investeringskostnader og utforming. Det gir muligheter til å utvide fokusområdet i tråd med trendene i byggebransjen. Analyser av livsløpskostnader har noen utfordringer for at bransjen generelt skal benytte dem systematisk. Det er videre tenkt å belyse temaer innen den praktiske bruken av livsløpskostnader i vurdering av mindre prosjekter. 1.2 Formål Tittelen på oppgaven er Praktisk vurdering av livsløpskostnader og besvarelsens målsetning er å utarbeide et forslag til en praktisk og forenklet analyse av livssykluskostnader, samt evaluere hvilke utfordringer man står ovenfor ved innføring av metoden i mindre byggeprosjekter. Dette innbærer å vurdere hvordan livssykluskostnader er benyttet i byggebransjen, samt undersøke formålene livsløpskostnadsanalyser og hvor utbredt analysene er blant aktører i byggenæringen. Det er videre nødvendig å kartlegges tilgjengelige verktøy, og vurdere brukervennligheten av disse. Hensikten med undersøkelsene er å belyse tiltak og utarbeide en forenklet metode for systematisk analyse av livssykluskostnader. Hypotesen er at flertallet i bransjen ikke utfører systematisk vurdering av livsløpskostnader fordi analysene er for kompliserte og tidkrevende. Det er utført spørreundersøkelser som bekrefter at flertallet i bransjen ikke utfører regelmessige analyser av livssykluskostnader (Bjørberg, 2005, s. 11) (Brunstad, 2008, s. 10). Det er ønske om å belyse argumentene og holdningene til aktørene som sitter i byggherrens beslutningsroller, vedrørende livssykluskostnader. Samtidlig er det ønske om å få en oversikt over hovedårsakene til at livssykluskostnader benyttes i byggeprosjekter. Hensikten er å benytte resultatene i å utrede mulighetene og utfordringene med en praktisk og forenklet analyse. Det var opprinnelig tenkt å utvikle et enkelt regneark for å vurdere livssykluskostnader, men dette er utelatt fordi det er såpass mange dataverktøy i markedet. Det er mer hensiktsmessig å undersøke og teste noen utvalgte dataverktøy for å vurdere hvordan disse kan implementeres i en forenklet analyse av livssykluskostnader. De ovennevnte temaene er viktige for å danne et bilde av mulighetene en analyse av livssykluskostnadene gir, men også for å kartlegge utfordringene rundt systematisk bruk av livssykluskostnader. 2

10 1.3 Problemstilling Hovedformålet med oppgaven er å lage et forslag til en forenklet metode for å vurdere livssykluskostnader, men også å kartlegge bruken av og holdningene til livssykluskostnader i byggenæringen. Basert på disse formålene er det definert følgende problemstilling for besvarelsen: Hvordan kan en forenklet analyse av livssykluskostnader utføres i praksis og hva er utfordringene med systematiske analyser av livssykluskostnader på mindre prosjekter i byggenæringen? Det er med utgangspunkt i ovennevnte formulering flere forskningsspørsmål som bør belyses for å kunne besvare problemstillingen, fordi spørsmålet medfører at man må finne ut hva analysen innebærer for bransjen av utfordringer og hvilke tiltak må gjennomføres for mer utbredelse av analyser. 1.4 Forskningsspørsmål Besvarelsen kan gruppere forskningsspørsmålene etter tre stikkord; hva, hvorfor og hvordan. Det er utarbeidet mye informasjon rundt livssykluskostnader, samt enkelte aktører sitter på mye praktisk erfaring og har utviklet verktøy gjennom flere år (Bjørberg, 2005) (Thorsnes og Hellberg, 2006) (ØkoBygg og Bramslev, 2002). Hensikten er derfor å kartlegge hva som finnes av erfaring, informasjon og verktøy. Det er derfor lagd følgende forskningsspørsmål: Hva er erfaringen i byggenæringen med livssykluskostnader? Hva finnes av informasjon rundt livssykluskostnader? Hva finnes av hjelpeverktøy (veiledninger, dataverktøy, erfaringstall, etc)? Hva er utfordringene ved analyser av livssykluskostnader? Med bakgrunn i ovennevnte spørsmål vil det være naturlig å spørre om hvorfor det er sånn. Da er det hensiktsmessig å besvare følgende spørsmål: Hvorfor benytter man livssykluskostnader? Hvorfor benytter man ikke livssykluskostnader? Hvorfor er analyser sjeldent gjennomført på mindre prosjekter? Det neste fokusområdet vil undersøke hvordan aktører i bransjen utfører analyser av livssykluskostnader, og hvordan opparbeidet erfaringen kan benyttes i utviklingen av en forenklet analyse. Hvordan kan eksisterende analyse/metode/verktøy benyttes i en praktisk og forenklet versjon? 3

11 Hvordan gjennomføre enkle analyser av livssykluskostnader i praksis? Hvordan kan bransjen tilrettelegge mer utstrakt bruk av livssykluskostnader? Hovedmålsettingen er at ved gjennomgang av forskningsspørsmålene vil føre til en praktisk og enkel analyse av livssykluskostnader, samt evaluering av tiltak for å gjøre livssykluskostnader mer anvendt. 1.5 Oppbygning av oppgaven Det virker noen ganger å være vanskelig å bestemme hvor den enkelte informasjonen skal plasseres i besvarelsen, fordi man lett ender med å omtale metoder i resultatkapittelet eller drøftinger i metodekapittelet. Årsaken til dette er forsøk på en innledning til et emne, eller overganger mellom forskjellige emner i teksten. I besvarelsen er det spesielt metode, resultater og drøfting som naturlig kan virke blandet, men det er forsøkt å bruke følgende forutsetninger: Kap. 1 Innledning Introduksjon til emnet, forskningsspørsmål og problemstilling, samt oppgavens oppbygning, avgrensninger og definisjoner. Kap. 2 Teori Beskrivelse og gjennomgang av teorien besvarelsen omhandler. Kap. 3 Metode Beskriver metoder benyttet i oppgaven og noen metoder som ble valgt å ikke benytte, drøftingen av metoder er lagt til kap. 5. Kap. 4 Resultater Beskriver resultatene fra valgte metoder, drøftingen av resultater er lagt til kap. 5. Kap. 5 Drøfting Beskriver ulemper, fordeler, utfordringer og muligheter både i metoder og resultater. Kap. 6 Konklusjon Sammendrag av resultatene og drøftingen. Kap. 7 Litteraturliste Referanser og henvisninger benyttet i besvarelsen Kap. 8 Vedlegg Dokumentasjon og tilleggsinformasjon vedrørende besvarelsen 4

12 Hensikten med oversikten er å vise strukturen på besvarelsen og forklare oppbygningen av kapitlene, fordi som nevnt ovenfor kan temaene bli blandet og det er usikkert hva som inngår i hvert kapittel. 1.6 Avgrensninger og definisjoner Livssykluskostnader benyttes i et vidt spekter av bransjer og er betydelig omtalt i forskjellig faglitteratur. Det har vært diskutert mange utfordringer vedrørende analyser og forutsetninger som levetider, erfaringstall og terminologi. De forskjellige bransjene har benyttet forskjellige begreper og definisjoner som i tillegg har blitt betydelig endret i løpet av årene. Dette har medført betydelig forvirring rundt bruken av begreper og definisjoner, til tross for samme grunnleggende teori og teorien ikke har gjennomgått vesentlig endringer. Det er derfor viktig at bygge- og eiendomsbransjen det siste tiåret har samarbeidet både nasjonalt og internasjonalt om felles begrepsterminologi. Utviklingen innen livssykluskostnader i byggebransjen har vært hovedsakelig fokusert på erfaringstall for levetider og forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU). Det har også blitt innført nye begreper for service/støttefunksjoner (S) og potensialet (P) i eiendommen. Dette har skjedd som en naturlig følge av at utviklingen har resultert i et bredere fokus og man har integrert flere og flere kostnadsgrupper i analysene. En analyse av livssykluskostnader favner derfor mange forskjellige fagområder og temaer. Det er derfor viktig å avgrense oppgaven slik at den kan være overkommelig, men omfatte de viktigste emnene og fortsatt være relevant og interessant for de som ønsker å benytte en praktisk og forenklet analyse av livssykluskostnader. Videre er det viktig å benytte terminologien som bransjen har utviklet gjennom publikasjoner og utgivelse av standarder (Standard Norge, 1987) (Standard Norge, 2000). Avgrensninger Omfanget av fagområdene som inngår i analyse av livssykluskostnader gjør det nødvendig å begrense temaene. Tittelen indikerer at besvarelsen kun omhandler kostnadsdelen og ikke inntektene. Utfordringen blir å inkludere de viktigste områdene slik at man får en god framstilling av både muligheter og utfordringer. Dette danner grunnlaget for fremgangsmåten til en praktisk og forenklet analyse. Besvarelsens målsetninger krever en oversikt over tilgjengelig teori, veiledninger og rapporter angående livssykluskostnader. Uten begrensninger vil oppgaven være en meget omfattende litteraturstudie fordi temaet er behandlet i såpass mange bransjer og fagområder. Internasjonalt vil søk i databasen SCOPUS på Life cycle cost gi nærmere treff, mens LCC vil gi i overkant treff. Litteraturstudie er ikke et hovedmål, men skal danne et grunnlag for besvarelsen. Det er derfor nødvendig å begrense søket og det er valgt å søke etter teori etter følgende kriterier: 5

13 Kun utvalgt internasjonal litteratur skal benyttes som supplement til norsk litteratur, og det vil ikke være noe ambisjon å få oversikt over internasjonal litteratur. Søk etter internasjonal litteratur er først og fremst basert på direkte og indirekte henvisninger i norsk litteratur. Litteraturstudiet begrenses til å gi et sammendrag kun av relevant informasjon om livssykluskostnader innen byggebransjen i Norge. Relevant informasjon innebærer søk på standarder, veiledninger, rapporter og artikler som omhandler teori og praktisk bruk av livssykluskostnadsanalyser innen byggenæringen. Litteraturstudiet vil fokusere på institusjoner, interesseorganisasjoner og prosjektgrupper innen byggebransjen. Dette vil for eksempel være NTNU, Standard Norge, NBEF, RIF og FoU. Litteraturen skal begrenses slik at informasjonen i besvarelsen er oversiktlig, lett tilgjengelig og relevant. Det betyr at man unngår mange forskjellige referanser til samme tema. Referert informasjon er tilgjengelig i form av bøker, rapporter og standarder som kan anskaffes hos bokhandler, institusjoner og interesseorganisasjoner. Videre skal det bestrebes å benytte relevant litteratur publisert av næringen. En annen del av litteraturstudiet vil være å undersøke resultatene fra tidligere spørreundersøkelser for å sammenligne argumenter og holdninger blant aktører i bransjen. Undersøkelsen vil begrenses til å se om det er enkelte temaer som skiller seg ut i forbindelse med livssyklusanalyser. Ettersom hovedmålet er en praktisk og forenklet analyse, er det viktig å behandle temaer slik at kjernen blir eksponert men ikke forsvinner i dyptgående og detaljerte analyser. Utfordringen blir å fokusere på de vesentlige områdene for å utføre gode livssykluskostnadsanalyser. Det er en oppfatning at disse områdene inkluderer levetidsdata, nøkkeltall for drift og vedlikehold, vedlikeholdsog utskiftningsintervaller, og kalkulasjonsrente. Besvarelsen vil for eksempel være begrenset til å vurdere levetidsdata i Byggforsk datablader på et generelt grunnlag, og ikke involvere drøftinger rundt opprinnelsen og verifikasjon av enkelte levetidsdata. Drøfting av nøkkeltall vil begrenses til metode for innsamling av data som vil medføre en god og solid database med nøkkeltall. Avgrensningene vil være viktig for omfanget og sluttresultatet i besvarelsen, men skal også tilfredsstille den definerte problemstillingen. Det er like viktig at terminologien er konsekvent gjennom hele oppgaven og at begrepene avklares. Det er derfor inkludert en relativt omfattende liste med begreper og definisjoner i neste seksjon. Definisjoner Bransjen har som nevnt i begynnelsen av kapittelet samarbeidet gjennom flere år om en felles terminologi. Det er derimot en oppfatning at det fortsatt eksisterer forvirring rundt de mange forskjellige begrepene, samt innføring av nye begreper. Dette er delvis bekreftet i 6

14 Livssykluskostnader for bygninger (Bjørberg et al., 2003, s. 6) hvor det er skrevet; Mange begreper kan være vanskelig å skille fra hverandre fordi de synes nokså like. Definisjonene av arealer i Plan- og bygningsloven er et eksempel, der man har endret begreper og innført nye begreper. Det har ført til at beregning av nøkkeltall basert på brutto areal BTA og bruksareal BRA er vesentlig endret siden beregninger skal for eksempel inkludere påkrevd parkeringsareal (Veileder til "Grad av utnytting", 2007). Dette påvirker bl.a. nøkkeltall registrert før og etter endringene. Det er av den oppfatning at problemet vil være midlertidig ved korrekt og konsekvent bruk av terminologi, men det forutsetter at man unngår hyppige endringer av terminologien. Besvarelsen bestreber seg derfor på å benytte de samme definisjoner og begreper som i NS 3454 og andre relevante norske standarder. Det er ansett nødvendig å inkludere enkelte engelske ord og uttrykk fordi disse ofte benyttes i det norske fagspråket. I internasjonal litteratur benyttes det mange like utrykk som er grunnleggende forskjellig, for eksempel har begrepet LCC noe forskjellig betydning i Europa og Norge enn i USA. Life-cycle cost i USA referer til en beregning av en total kostnad, og utrykt enten som en nåverdi eller som annuitetsverdi (ASTM International, 2010, s. 1). Det tilsvarende begrepet i Europeiske standarden ISO er Life-cycle costing, mens Life-cycle cost refererer til en felles betegnelse på alle kostnader forbundet med livsløpet til byggverket (ISO, 2008a, s. 2). Den europeiske betegnelsen av Life-cycle cost tilsvarer Livssykluskostnader i NS 3454, figur 1, s. 3. Det er i internasjonal litteratur benyttet to forkortelser for analyser vedrørende livssyklus, som fremstår veldig like men er grunnleggende forskjellig. Disse er som følger; 1. Life-cycle cost analysis: LCCA (Fuller, 2010) Forkortelsen benyttes for livssykluskostnadsanalyse eller Life-cycle costing, siden LCC er valgt som felles betegnelse på alle kostnader vedrørende livsløpet til byggverk. LCCA vurder kun de økonomiske kostnadene i en bestemt tidsperiode for et byggverk. LCCA utføres i ASTM E917-5 på to måter; i) Nåverdi LCCA er summen av nåverdien av livssykluskostnadene, med betegnelsen Levetidskostnad i NS 3454, fig. 1, s. 3. ii) Annuitetsverdien LCCA er levetidskostnaden fordelt som en annuitetskostnad i løpet av den utvalgte perioden, med betegnelsen Årskostnad i NS 3454, fig. 1, s Life-cycle assessment: LCA Metoden måler og evaluerer de miljømessige innvirkningene et produkt, system eller en aktivitet påfører miljøet gjennom hele livsløpet, fra vugge til grav. Den norske betegnelsen på LCA er Miljøbelastninger (Larsen et al., 2007, s. 6) Metoden må ikke forveksles med LCCA fordi LCA er en mye mer omfattende prosedyre (ISO , 2008a). 7

15 Besvarelsen omhandler ikke LCA siden det involverer en mye mer omfattende analyse av ressursforbruk over produktets levetid og ikke kun en økonomisk analyse for en bestemt utvalgt periode. Det er for øvrig i oppgaven valgt å benytte følgende forkortelser fra internasjonal litteratur: Tabell 1-1: Internasjonal Terminologi Forkortelse: Norsk betegnelser: ISO/ASTM: LCC Livssykluskostnad Life-cycle cost (ISO , 2008a) LCCA Analyse av livssykluskostnader Life-cycle cost method (ASTM International, 2006) Life-cycle costing (ISO , 2008a) DL (DLB/DLBD) Design Life (Dimensjonerende levetid ISO (SINTEF Byggforsk, 2004) bygg/bygningsdel) ESL (ELB/ELBD) Estimated Service Life (Estimert levetid ISO (SINTEF Byggforsk, 2004) bygg/bygningsdel) RSL (RLB/RLBD) Reference Service Life (Rereranselevetid ISO (SINTEF Byggforsk, 2004) bygg/bygningsdel) PVLCC Levetidskostnad (nåverdi av livssykluskostnadene) Present value of life-cycle costs AVLCC Årskostnader (annuitet av levetidskostnader) Annual value of life-cycle costs Det er valgt å inkludere utvalgte definisjoner og uttrykk fra standarden NS 3454 fordi disse vil bli benyttet spesielt i teoridelen, men også gjennom resten av besvarelsen. Dette er gjort i sammenheng med betraktningene rundt bruken av terminologi i bransjen og i besvarelsen. Tabell 1-2 nedenfor viser de utvalgte definisjonene og komplett liste med terminologi fra NS 3454 er lagt ved i vedlegg nr 15. Tabell 1-2: Terminologi fra NS 3454 Terminologi og begrep/ord: Definisjon: Kilde: Brukstid, T Diskonteringsfaktor Kapitalkostnad, N Levetidskostnad, K Det antall år et byggverk planlegges (er) brukt til samme formål MERKNAD: Bruksendring som følge av ombygging til annen funksjon, betraktes som et nytt prosjekt. Nåverdien av en krone innbetalt i slutten av år n Summen av prosjektkostnad og restkostnad Summen av kapitalkostnad og nåverdien av alle utgifter til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) i brukstiden, dvs. nåverdien av livssykluskostnadene 8

16 Terminologi og begrep/ord: Definisjon: Kilde: Livssykluskostnad Nominell rente, r n Nøkkeltall Nåverdi Kapitalkostnader pluss årlige kostnader til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) Relativ avkastning av kapital når avkastningen regnes i løpende pengeverdi, og kapitalbeløpet regnes i nominell historisk verdi Registrerte kostnader, forbrukstall o.l. per enhet over tid eller samtidig registrerte kostnader, forbrukstall o.l. for like enheter Den sum som i dag må settes til forrentning for at man på et nærmere angitt tidspunkt skal ha det beløpet som forfaller til betaling MERKNAD: Nåverdien regnes ut ved å multiplisere det fremtidige beløp med diskonteringsfaktoren. Realrente, r Årlige kostnader Årskostnad Relativ avkastning av kapital når avkastningen regnes i samme pengeverdi som kapitalbeløpet Beregnede eller registrerte kostnader for de enkelte år Annuitet av levetidskostnaden MERKNAD: Årskostnaden beregnes ved å multiplisere levetidskostnaden med årskostnadsfaktoren. Må ikke forveksles med årlige kostnader. Årskostnadsfaktor, b Annuitetsfaktor (invers sumfaktor) MERKNAD: Årskostnadsfaktoren er bare avhengig av rente og brukstid. Hvis beregningstiden er tilstrekkelig lang, er årskostnadsfaktoren tilnærmet lik renten. Ellers er den høyere. Se tillegg D, punkt D.4 i NS b T r1rt t11r t 1r T 1 r 1 1r T Det er ansett et behov for å inkludere enkelte andre definisjoner, disse er hentet fra forskjellige kilder og vist i Tabell 1-3 på side 10. 9

17 Tabell 1-3: Terminologi og begreper fra andre kilder. Terminologi og begrep/ord: Definisjon: Kilde: Annuitet Benchmarking Konsekvensgrad Tilstandsgrad Levetid for bygg/bygningsdeler Dimensjonerende levetid Predikert levetid Referanselevetid Estimert levetid Faktormetoden Nedbrytningsfaktorer Funksjonskrav A series of payments of an equal amount at fixed intervals for a specified number of periods Fritt oversatt: En serie betalinger av like beløp i faste intervaller over et spesifikt antall perioder. Prosess der ytelsen (inkludert pris) til fasilitetstjenester måles, og resultatene sammenlignes internt eller eksternt Utrykk for alvoret av konsekvenser i forhold til et definert referansenivå Uttrykk for hvilken tilstand et objekt befinner seg i forhold til et definert referansenivå Tiden som bygget eller dets deler oppfyller krav til (ønsket) funksjon Ønsket eller forutsatt levetid for bygg (DLB) og de enkelte komponentene (DLBD) (PLB eller PLBD) Fastsatt etter spesifikke og definerte prøvemetoder for levetider i felt, i laboratorium og under bruk (RLB eller PLBD) Antatt levetid for bygg/komponent under visse, gitte bruksbetingelser eller referansebetingelser (ELB eller ELBD) Levetid for aktuelt bygg under spesifikke bruksbetingelser, beregnet ved å anvende faktormetoden basert på RLB. En metode for modifisering av angitt referanselevetid ved hjelp av faktorer som beskriver aktuelle bruksforhold Faktorer som virker nedbrytende på materialer/konstruksjoner. De deles ofte opp i kjemiske, biologiske, mekaniske, termiske og elektromagnetiske faktorer (ISO 6241) Det laveste akseptable nivå for en kritisk egenskap Praktisk vurdering av livssykluskostnader Fundamentals of Financial Management (Brigham og Houston, 1998) NS-EN (Standard Norge, 2007) NS 3424 (Standard Norge, 1995) NS 3424 (Standard Norge, 1995) Byggforskserien (SINTEF Byggforsk, 2004) Byggforskserien (SINTEF Byggforsk, 2004) Byggforskserien (SINTEF Byggforsk, 2004) Byggforskserien (SINTEF Byggforsk, 2004) Byggforskserien (SINTEF Byggforsk, 2004) Byggforskserien (SINTEF Byggforsk, 2004) Byggforskserien (SINTEF Byggforsk, 2004) Byggforskserien (SINTEF Byggforsk, 2004) 10

18 2 Teori 2.1 Generelt Det hevdes at begrepet life cycle costing ble benyttet første gangen i 1965 i en rapport fra Logistics Management Institute, Washington, D.C. (Dhillon, 2010) Livssyklusanalyser er benyttet i utallige sammenhenger og formål, som har resultert i mange forskjellige benevnelser der fremgangsmåtene i basis er veldig like. Det er derimot de samme grunnleggende prinsippene som benyttes uansett om analysen kalles livssyklus, nåverdi, internrente eller value engineering. Alle benytter grunnleggende økonomiske beregninger, men forskjellen er at for eksempel internrente- og nåverdi-metoden vurderer både kostnader og inntekter mens livssyklusanalyser fortrinnsvis vurderer kun kostnadene. Dette utgjør både styrken og svakheten til analyser av livssykluskostnader. Økonomiske analyser består av de to elementene inntekt og kostnad og begge vurderes i hvert enkelt prosjekt, men det er oftest hovedfokus på kostnader i litteratur som omhandler livssyklus for byggverk. Det er en oppfatning at dette skyldes fire hovedgrunner: 1. Liten påvirkning på inntektene som ofte er markedsstyrt. 2. Inntekter avhenger av faktorer som tilbud og etterspørsel, samt funksjonalitet og tilpasningsdyktighet. Byggherrer har liten påvirkningen på faktorer mht fremtidige inntekter og de er dermed vanskelige å analysere. 3. Relativ stor påvirkning på kostnader som avhenger av valgte løsninger, materialer og finansiering. 4. Kostnadene er enklere å forutsette mht funksjonalitet og tilpasningsdyktighet. Virksomhetens inntekter er ofte uavhengig av byggverket som bare kan påvirke inntektene indirekte gjennom bedre lokaler som kan effektivisere aktivitetene i kjernevirksomheten til virksomheten. Dette er da direkte relatert til kostnadsbesparelser hos leietakers organisasjon. Det er faktorer i markedet som organisasjonen ikke kan kontrollere, bare kan tilpasse seg. Byggherre kan for eksempel ikke forutsette tilbudet og etterspørselen på leielokaler i et langt tidsperspektiv, fordi nye aktører kan bygge nye konkurrerende lokaler, eller etterspørselen endres fra et område til et annet. Eksempel på tilbud og etterspørsel er leiemarkedet i Oslo-området og de forskjellige store utbyggingene (Aker brygge, Fornebu, og Bjørvika). Eiendomsbesittere har liten kontroll på inntektene når etterspørselen skifter forårsaket av utvikling i konkurrerende markeder eller nye områder. Utviklingen medfører endringer i demografien av leietakere og leieprisene, og krever at eventuelle nye inntekter i forbindelse med byggverket vil dekke 11

19 kostnadene og krav til fortjeneste. Byggverkets fremtid vil da være avhengig av funksjonalitet, tilpasningsdyktighet og FDVU-kostnadene. Videre kan de forskjellige aktørene og grupperingen av byggherrer forklare hvorfor bransjen har fokusert mest på kostnadene. Det er i temahefte Livsløpsplanlegging og tilpasningsdyktighet i bygninger (Larsen et al., 2007) nevnt fire typer aktører innen segmentet kontorbygninger, men gjelder stort sett også andre byggverk. Disse er som følger: 1) Bruker som bygger for egen virksomhet/bruk. 2) Bruker som leier. 3) Profesjonell utleier. 4) Profesjonell utbygger for salg. Alle ovennevnte aktører har flere insentiver til å fokusere på kostnadene, mens bare utleier og utbygger har interesser av å vurdere inntektene. Det er derfor naturlig at byggebransjen og litteratur retter seg mot kostnadene og verdiene i forbindelse med byggverk. Man kan med LCC-analyser (LCCA) foreta konsekvensvurderinger av alternativer, styrke fokus på livssykluskostnadene, oppnå bedre vurdering av husleiekostnader, forbedre totaløkonomien (Bjørberg et al., 2003). LCCA er et verktøy som benyttes til å vurdere besparelsene på driftssiden mot investeringene på kapitalsiden (Larsen et al., 2007). Det hevdes i National Institute of Building Sciences (WBDG) at LCC-analyse er den enkleste metoden å utføre samt å evaluere (Fuller, 2010, s. 1). Bruk av LCCA vil kunne gi det beste alternativet til den rimeligste kostnaden, som vil medføre at byggverket har de beste forutsetninger for å tilpasses fremtidige endringer i markedet. Metoden har derimot den svakhet at det fokuseres for mye på kostnader og inntektene dermed blir neglisjert. Dette kan medvirke til at det endelige resultat ikke er optimalt, fordi tilbud av lokaler ikke tilfredsstiller etterspørselen. Det er derfor som nevnt i Livssykluskostnader for byggverk (Bjørberg et al., 2003, s. 4) viktig at LCCA ikke fokuserer kun på lavest levetidskostnad/årskostnad. Inntekter er sentrale og viktige i vurdering av alle prosjekter, som poengteres i innledningen til Life-cycle Cost and Economic Analysis (Fabrycky og Blanchard, 1991), men inntektene er utlatt i oppgaven fordi de fleste aktørene i bransjen har større påvirkning på kostnadene og flere insentiver til å optimalisere ressursene og redusere kostnadene enn inntektene. Oppgaven vil derimot drøfte temaet vedrørende fordeler/ulemper og konsekvenser for valg av alternativer. 12

20 2.2 Livssykluskostnader og grunnleggende betraktninger Livssykluskostnader, levetidskostnad, og årskostnad Praktisk vurdering av livssykluskostnader I litteratur om livssykluskostnader omtales Life Cycle Cost Models (Dhillon, 2010). Modellene er gjennom tiden blitt klassifisert i forskjellige kategorier og i Life Cycle Costing for Engineers er modellene delt i to kategorier; generelle og spesifikke. Modellene beskriver hvordan kostnadene kategoriseres i levetiden basert på karakteristikker ved de forskjellige kostnadene. Dette er for eksempel prosjekt-, FDV-, og investerings- og restkostnader. Modellen benyttes oftest i bygge- og eiendomsbransjen i Norge og betegnes som spesifikk fordi den antar relasjoner mellom kostnader og muliggjør bruk av kostnadsintervaller. Sammenhengen mellom begrepene som benyttes i forbindelse med livssykluskostnader og LCCA er illustrert i Figur 2-1 (Byggforskserien , 2002). Figuren viser at livssykluskostnadene består av prosjektkostnader (kapitalkostnad), årlige kostnader, periodiske kostnader, investeringskostnader og restkostnad. I Kostnadene er fordelt over en tidsperiode basert på levetidsdata, vedlikeholds- og utskiftningsintervaller. Disse tre elementene påvirker de årlige kostnader, periodiske kostnader, samt investeringskostnader. Levetidskostnad og årskostnad er basert på grunnleggende og relativt elementære økonomiske beregninger, men analysen av livssykluskostnadene er omfattende og komplisert hovedsakelig pga følgende faktorer: Figur 2-1: Sammenheng mellom kostnadsbegreper som inngår i LCCA. (SINTEF Byggforsk, 2002) Nøkkeltall Levetidsdata Vedlikeholds- og utskiftningsintervaller Kalkulasjonsrente (nominell rente, realrente) 13

21 Det er utredningen av livssykluskostnadene i forbindelse med ovennevnte faktorer som er utfordrende fordi det innebærer vesentlig forståelse av mange fagområder og bruk av skjønn i valg av nøkkeltall, levetidsdata og intervaller. LCCA er ytterligere vanskeliggjort av tilpasningsdyktighet som er definert som funksjonen av bygningens fleksibilitet, generalitet og elastisitet (Larsen et al., 2007, s. 14). Tilpasningsdyktigheten i et bygg vil påvirke LCCA gjennom endringer i alle ovennevnte elementer, bortsett fra kalkulasjonsrenten. Disse faktorene er diskutert mer detaljert i påfølgende avsnitt. Dette avsnittet omtaler den grunnleggende teorien om livssykluskostnader og beregninger. Levetidskostnad er nåverdi beregningen av livssykluskostnadene og er i NS 3454 uttrykt som følgende: Formel 2-1: Levetidskostnad Fa 1 FDVU 1 R 1 K = Levetidskostnaden K 0 = Prosjektkostnaden, inkl. eventuell tomtekostnad hvis tomten kjøpes eller eies t = Antall år fra ferdigstillelsesdato T = Brukstiden benyttet i analysen Fa t = Festeavgiften, er null hvis tomten eies eller kjøpes r = Realrente, benyttes når beløpene regnes som fast pengeverdi som kapitalkostnadene FDVU t = FDVU-kostnadene for hvert enkelt år R T = Restkostnaden eller restverdien av byggverket Formelen i NS 3454 beregner diskonteringen kun av periodiske kostnader for hvert enkelt år. Byggforsk skiller mellom årlige kostnader, periodiske kostnader og investeringskostnader i figuren for sammenhengen mellom kostnadsbegreper. Dette er ikke gjort i NS 3454 hvor årlige kostnader inkluderer både periodiske kostnader og investeringskostnader. Formel 2-1 kunne ved manuelle beregninger inkludere et ledd som diskonterte de årlige kostnader eller annuitetskostnader, tilsvarende formelen i avsnittet 315, s. 2, Byggforskserien (SINTEF Byggforsk, 2002). Dette kunne forenkle manuelle beregninger, men siden beregninger oftest utføres med regneark og dataprogram anses det unødvendig med dette ekstra leddet for annuitetskostnader. 14

22 Der kun livstidskostnaden benyttes for å vise konsekvensen av valg mellom forskjellige alternativer er det ofte ikke nødvendig å inkludere kostnader som er identiske i de vurderte alternativene. Livssykluskostnadene bør være identifisert og inkludert i LCCA basert på formålet med analysen og ønskede resultater. Der for eksempel LCCA benyttes til å vurdere årskostnaden vil det ofte være nødvendig å omfatte alle identifiserte livssykluskostnader fordi alternativene kan ha forskjellige tidsperioder. Årskostnad er annuitet av levetidskostnaden og uttrykkes på følgende måte: Formel 2-2: Årskostnad ÅK K b, der Formel 2-3: Årskostnadsfaktoren b r,dette gir 11r Formel 2-4: Årskostnad, utvidet formel Årskostnad Fa 1 FDVU 1 R 1 r 11r Beregning av årskostnadene benyttes for å sammenligne alternativer med ulike livsløpsperioder, for eksempel to alternativer på 30 og 60 år. Årskostnaden er også benyttet i vurdering leiekostnader og budsjettering av avsetninger for fremtidig FDVU-kostnader. Nøkkeltall Definisjon ; registrerte kostnader, forbrukstall o.l. per enhet over tid eller samtidig registrerte kostnader, forbrukstall o.l. for like enheter (NS utg, Standard Norge, 2000) Nøkkeltall har mange bruksområder i bygg- og eiendomsbransjen og det er gjennom forskjellige organisasjoner og nettverk blitt utarbeidet en sammenstilling av nøkkeltall for byggverk. Hovedformålet med nøkkeltallene er å sammenlikne kostnader, forbrukstall innen FDVU gjennom å registrere byggekostnader iht. fastsatt kontostruktur og bygningsdeler. Dette er i engelske litteratur ofte betegnet som cost breakdown structure, CBS (Fabrycky og Blanchard, 1991) (Dhillon, 2010). I Norge er det laget egne standarder som fastlegger et mønster for byggekostnader og angir hvilke 15

23 kostnader som skal inngå (Standard Norge, 1987) der hovedkontoene i standarden er hentet fra NS 3451 Bygningsdelstabellen. Utformingen av kostnadsstrukturen er en av de viktigste delene i LCCA fordi det danner en ramme for å registrere LCC og tilrettelegger et hjelpemiddel for kommunisering av kostnadsrapportering, analyser og optimalisert kostnadskontroll (Fabrycky og Blanchard, 1991, s. 132). Primært benyttes nøkkeltall i bygg- og eiendomsforvaltning til benchmarking og økt fokus på optimal ressursforbruk, innsparingsmuligheter og reduksjon av kostnader (Haugen, 2008). Dette fokuset er også noe av hensiktene i LCCA, men til forskjell fra bygg- og eiendomsforvaltningens benchmarking, er formålet med nøkkeltall å kartlegge kontantstrømmen i tidsperioden for LCCA. Nøkkeltall er kostnader eller forbrukstall for energi, vann eller strøm som er registrert per enhet. Enhet kan være stykk, lengde, areal eller volum basert på type bygningsdel eller bruksområder som lager, kontor, skole eller kantine. Det er derimot flere utfordringer knyttet til nøkkeltall, fordi det er forskjellige motiver ved bokføring av regnskap og bokføring av nøkkeltall. Bokføring av regnskap har både lovmessige, skattemessige og tidsmessige hensikter, som nødvendigvis ikke er i samsvarer med formålstjenlig bokføring av nøkkeltall. Videre er det alltid forskjell i tolkningene av kostnadstyper, som for eksempel definisjonene av drift, vedlikehold og utvikling, dette skaper usikkerhet i sammenligning av nøkkeltall mellom to aktører. Hovedgrunnen for LCCA er å vurdere kostnader over en lang tidshorisont, mens i bokføring av regnskap og typiske økonomiske analyser favoriseres ofte en kortsiktig tidshorisont (Ellingham og Fawcett, 2006). Tross utfordringene med innhenting av nøkkeltall, vil en sammenstilling av gode nøkkeltall kunne benyttes til mange formål. Pålitelige nøkkeltall kan benyttes til (Haugen, 2008): Fremstille et raskt overblikk over virksomhetens situasjon (inntekter, kostnader, kvalitet etc på overordnet nivå) Studere utviklingen over flere år for hele eiendomsmassen eller en enkelt bygning Løpende kontroll, styring og optimalisering av drift og vedlikehold Måle seg opp mot andre virksomheter gjennom sammenligning av kostnads- og forbrukstall for eiendomsforvaltningen (benchmarking). Bruk av gode nøkkeltall i LCCA vil gi sikre fremstillinger av kontantstrømmen i de enkelt prosjekter, forutsatt det er utført realistiske vurderinger levetidsdata, vedlikeholdsintervaller og nivåer for nøkkeltall og bygningsdeler. 16

24 Levetidsdata Norges Byggforskningsinstitutt har utgitt Byggforskserien som utreder levetidsdata for bygninger og bygningsdeler. Bladet er basert på ISO Building and constructed assets Service life planning. Levetid er definert som tiden som bygget eller dets deler oppfyller krav til (ønsket) funksjon. Levetiden påvirkes av fysiske faktorer som bruk (bolig, kontor, butikk, sjukehus) og miljø (vær, forurensning), men også andre kriterier som estetikk, antikvarisk verdi eller endrede krav til sikkerhet (SINTEF Byggforsk, 2010). Levetid for byggverk kan defineres i forskjellige kategorier, og kan deles i følgende typer (Blakstad, 2009): Teknisk levetid Funksjonell levetid Økonomisk levetid Estetisk levetid Sosial levetid Kulturell levetid Levetidsdata sammen med nøkkeltall er de elementene som danner grunnlaget for kostnadsmodellen og kontantstrømmen i LCCA. Levetidsanslagene for bygninger og bygningsdeler er utfordrende å forutsette, fordi antagelsene avhenger av mange uvisse kriterier som for eksempel manglende erfaringsdata for levetider, fremtidig utvikling av produkter og tekniske installasjoner, estetiske- og antikvariske krav, lover og forskrifter, samt byggverkets bruksområde. Prosessen i å utarbeide levetidsdata består av to faser (SINTEF Byggforsk, 2004) (ISO, 2008b); 1) Etablering av levetidsdata (Reference Service Life, RSL), som innebærer registrering av erfaringstall fra eksisterende byggverk, og 2) Bruk og estimering av levetider (Estimated Service Life, ESL). Registrering av erfaringstall for levetidsdata er ifølge Byggforskserien og ISO ofte mangelfull. I Norge har man kommet lengre enn de fleste ved etablering av standarder for oppdeling av bygningstyper (NS 3457), -deler (NS 3451), bygningsfunksjonstabell (NS 3455) og spesifikasjon for kostnader i byggeprosjekter (NS 3453). Det er også opprettet nettverk i eiendomsbransjen for samarbeid om erfaringstall. Allikevel er det vanskelig å sammenligne erfaringstallene fordi byggforvaltere benytter forskjellige metoder og systemer for å registrere erfaringstall (SINTEF Byggforsk, 2010, s.2). Det samme er delvis hevdet i ISO hvor målsettingen er å sammenstille erfaringstallene i et uniformt system. 17

25 I ISO benytter man faktormetoden med opprinnelse i Japan hvor den ble publisert av Architectural Institute of Japan i Metoden innebærer at estimert levetid for bygg (ELB) er beregnet ut ifra at referanselevetid for bygg (RLB) er modifisert av faktorer innen forskjellige kategorier. Formelen i Byggforskserien for beregning av estimert levetid for bygg og bygningsdel er gitt som følger: Formel 2-5: Estimert levetid for bygg (ELB) ELBRLB A B C D E F Faktorene og kategoriene er iht. (SINTEF Byggforsk, 2004, Tabell 441) som følger: Tabell 2-1: (SINTEF Byggforsk, 2004, Tabell 441) Nedbrytningsfaktorer Faktor Relevante betingelser (eksempel) Nedbrytningsfaktorer relatert til A Komponent/materiale Produksjon, lagring, transport, materiale, oppnådd kvalitet beskyttelse, alder B Utforming/prosjektering Installering, regnbeskyttelse fra andre komponenter C Arbeidsutførelse Arbeidsplassledelse, værforhold under arbeidet Eksponeringsmiljø D 1 Innendørsmiljø Aggressivitet, ventilasjon, kondens D 2 Utendørs Byggets nærhet til sjø/hav, mikromiljø, klima, forurensninger D 3 I jord og vann Resistivitet (spesifikk elektrisk motstand i jord), forurensninger Driftsbetingelser E Bruk Mekanisk påvirkning, brukerkategorier, slitasje F Vedlikeholdsnivå Kvalitet og frekvens av vedlikehold, tilgjengelighet Ufordringen med faktorene i Tabell 2-1 ovenfor er mangel på historisk data for nedbrytningsfaktorene for eksponering og bruksbetingelser (SINTEF Byggforsk, 2004). Levetidsdata er ofte relatert til materialer, mens det er lite eller ingen informasjon om levetidsdata for bygninger og bygningsdeler. Byggforskserien er et av få dokumenter som omhandler levetider, vedlikeholds- og utskiftingsintervaller. 18