Til andelseierne i Øvre Grorud Borettslag

Transkript

1 1 Til andelseierne i Øvre Grorud Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.

2 2 Innkalling til ordinær generalforsamling 2014 Ordinær generalforsamling i Øvre Grorud Borettslag avholdes tirsdag 13. mai 2014 kl i Grorud Samfunnshus, Gårdsvn.6, 0952 Oslo Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013 A) Årsberetning og regnskap for 2013 B) Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 3. GODTGJØRELSE TIL STYRET 4. INNKOMNE FORSLAG A) Begrenset innkjøring ved Kalbakkveien 21 B) Maling av vinduer paddeblokkene fremfor nytt søppelsystem C) Avvikling av kjølerom og oppsetting av nettingboder i lavblokkene D) Andelseiers ansvar for tiltak andelseier selv har iverksatt Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år B) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år C) Valg av valgkomité Oslo, 8. april 2014 Styret i Øvre Grorud Borettslag Torleif Korneliussen /s/ Karim Bouhmidi /s/ Heidi Johanne Grande Diamantopulos /s/ Thorbjørn Hagen /s/ Jan Olav Wammer /s/

3 3 ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: Styret Leder Torleif Korneliussen Gangstuveien 8 A Styremedlem Karim Bouhmidi Gangstuveien 4 A Styremedlem Heidi Johanne Grande Diamantopulos Gangstuveien 6 B Styremedlem Thorbjørn Hagen Gangstuveien 12 Styremedlem Jan Olav Wammer Gangstuveien 10 A Varamedlem Sonja Pedersen Gangstuveien 10 D Varamedlem Heli Saar Kalbakkveien 11 D Valgkomiteen Magne Fredriksberg Nordtvetveien 7 Trine Gitlesen Nordlisletta 11 Katharina Myhre Lund Gangstuveien 6 A Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 4 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget består av 544 andelsleiligheter. I tillegg kommer 2 tjenesteleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer , og ligger i bydel 10 Grorud i Oslo kommune. Adresse: Nordtvetbakken 2 Nordlisletta Nordtvetveien A-D Gangstuveien 1 Gangstuveien 2-12 Kalbakkveien Gårds- og bruksnummer: Borettslagets hovedformål er å gi andelseierne borett til egen bolig i borettslaget. Borettslaget følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har 2 ansatte. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter.

4 4 Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er BDO AS. Styrets kontortid Styrets kontortid har vært fast den 1. og 3. tirsdag i hver måned mellom kl og i styrerommet i Nordtvetbakken 2. Borettshaverne oppfordres til å benytte denne kontortiden fremfor å ringe privat. Styrerommets telefonnummer er Styrets e-post adresse er: ovregrorud@styrerommet.net Borettslaget har egen hjemmeside: Vaktmestertjeneste Vaktmestertjenesten består av 2 heltidsansatte vaktmestere. Det brukes også deltidsvikarer om sommeren til plenklipping og vedlikeholdsarbeider. Kontortiden ved vaktmesterkontoret er mellom kl og mandag, onsdag og torsdag og på tirsdager til kl Telefon til vaktmesterkontoret er: E-post: grorbor@online.no Henvendelser utenom kontortid skal rettes til styret, se oppslag i oppgangene. Bruksoverlating (fremleie) Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av boligen. Søknadsskjema for bruksoverlating fås ved henvendelse til forretningsfører. Omsetning av leiligheter I 2013 har det vært solgt følgende antall leiligheter: 12 stk. 3-roms fra kr til kr ,- 1 stk. 2-roms til kr Parkering Borettslaget har garasjer og parkeringsplasser som leies ut etter ansiennitet. Utlysning av ledige garasjer/parkeringsplasser skjer på borettslagets hjemmeside og ved oppslag i oppgangene. Søknadsskjema finnes på hjemmesiden og hos vaktmestertjenesten. Nøkler/skilt Nøkler og skilt til postkasser og ringetablå må bestilles hos vaktmestertjenesten.

5 5 Vaskeri Det er fellesvaskeri i alle blokkene, unntatt Nordlisletta 9 og 13 og Nordtvetveien 5. Vaskeriene skal brukes i henhold til instruks og retningslinjer fastsatt av styret og vaktmestertjenesten. Polletter kjøpes hos vaktmestertjenesten. Forsikring Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post forsikring@obos.no. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha tilstrekkelige antall røykvarslere, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslaget ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til vaktmestertjenesten. Styret har inngått avtale med Trygg & Sikker om utskifting av røykvarslere og pulverapparatene, samt å dele ut et lite skumapparat til alle leilighetene. Arbeidet starter februar HMS Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere alt som har med helse, miljø- og sikkerhet å gjøre i borettslagets regi. Styret ivaretar internkontrollen til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS.

6 6 Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål knyttet til dette kan du ringe Canal Digital på telefon eller besøke deres nettside Medlemskap i Huseiernes landsforbund Borettslaget er medlem av Huseiernes landsforbund. Det gir borettslaget mulighet til å få hjelp i juridiske og driftsmessige forhold i tillegg til den bistand vi får fra forretningsfører. Avtale om leveranse av elektrisk kraft Borettslaget hadde kraftavtale med LOS frem til januar 2014, da det ble inngått avtale med Hafslund Strøm om kraftleveranse til borettslagets fellesanlegg. Fjernvarme Borettslaget får levert fjernvarme fra Hafslund Fjernvarme AS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig. Større tiltak og rehabilitering Rehabiliteringen av utomhusanlegget avsluttet. Supplement av søppelskap. Anlegget rundt traktorgarasjen ble satt i stand. Innglassing av ønskede balkonger i høyblokkene. Nye lysbrytere montert i noen av blokkene. Rehabilitering av våtrommene. Utskifting av hovedtavlene. Kabel-TV anlegget ble oppgradert Nye fjernvarmerør. Nye vaskemaskiner. Brannslukkingsapparater ble byttet i alle leiligheter. Nye sentrifuger. Taket på Nordlisletta 13 ble lagt om på grunn av lekkasje og råteskader. Det har vært skiftet 2 hovedventiler i fyrhuset. Platene på undersiden av alle tak i øverste etasje på høyblokker og på lavblokker er byttet med sementbaserte og vedlikeholdsfrie plater. Alle vinduer er kontrollert og nødvendige utbyttinger er utført. Alle branndører er skiftet ut, trapper til inngangspartier er ettersett og reparert og inngangsdørene er lakkert utvendig. Det er skiftet postkasser i Kalbakkveien 11 og Nordtvetveien 5, 7 og 9. Vaktmesterkontoret er pusset opp. Det er byttet takkledning på alle garasjer og utskifting av gamle motorvarmerposter er påbegynt Alle vinduer i leilighetene kontrollert og vedlikeholdt, enkelte vinduer skiftet ut. Skiferheller på trapper reparert eller skiftet ut.

7 Det ble etablert forsyning av fjernvarme fra Hafslund. Det ble etablert nye lekeplasser ved Nordlisletta 11 og Gangstuveien Iverksatt energiøkonomiserende tiltak for fjernvarmeanlegget i samarbeid med Hafslund Utskiftingen av samtlige postkasser.

8 8 Styrets arbeid Om generalforsamling og styret Lov om burettslag (burettslagslova) regulerer borettslagets virksomhet. Generalforsamlingen er øverste myndighet i borettslaget, og skal avholdes innen utgangen av juni hvert år. Generalforsamlingen fastsetter vedtekter og husordensregler samt velger styre. Styret skal i henhold til vedtektene bestå av en styreleder, 4 andre medlemmer og 3 varamedlemmer. Styreleder velges særskilt. Varamedlemmene inviteres til styremøtene. Styrets oppgaver og prioriteringer Styrets oppgaver er å lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer, herunder ansette forretningsfører og andre eventuelle funksjonærer. Styret, ved styreleder, er arbeidsgiver for ansatte i borettslaget. For tiden er det to heltidsansatte vaktmestere. Styret har inngått avtale med OBOS Eiendomsforvaltning AS om forretningsførsel. Generelt er styrets prioriteringer når det gjelder driften av borettslaget å sørge for: - at lover og forskrifter følges - at drift og vedlikehold av borettslagets bygninger, eiendom og utstyr er ivaretatt for å hindre verdiforringelse og omfattende og/eller kostbare reparasjoner og på en slik måte at dette er til glede og nytte for alle beboere - å bidra til trivsel, trygghet og et godt naboskap for alle beboere Styrets arbeidsform Styret består av andelseiere i ordinært arbeid, og styrearbeidet foregår i all hovedsak utenom ordinær arbeidstid, det vil si ettermiddager, kvelder og i helger. Når det er påkrevet å utføre styrearbeid i ordinær arbeidstid, må styremedlemmene ta seg fri fra sitt ordinære arbeid. Arbeidsmengden til styremedlemmene avhenger av ansvars- og arbeidsområdet i styret, og det er styreleder som har den største arbeidsbelastningen. Henvendelser til styret mottas og behandles av styreleder, som også sørger for at saker som krever styrebehandling blir behandlet på styremøter. Styret har kontortid 1. og 3. tirsdag i måneden fra kl i styrelokalet i Nordtvetbakken 2. Styremøter Siden generalforsamlingen i 2013 er det pr. 8. april 2014 avholdt 20 styremøter og behandlet 210 protokollførte saker. I tillegg har velferdskomiteen avholdt arbeidsmøter og gjennomført arrangement.

9 9 Henvendelser til styret De fleste henvendelser til styret skjer via e-post og telefon, og i mindre grad i form av brev og personlig oppmøte i styrets kontortid. Antall henvendelser fra beboere har vært jevnt de siste år. Typiske henvendelser til styret er fra: Andelseiere, juridiske eiere og beboere Eiendomsmeglere Tjenesteleverandører vi har avtaler med Tjenesteleverandører som ønsker å tilby tjenester Offentlige myndigheter Styret tilstreber å besvare og behandle alle henvendelser innenfor de målsetninger som er satt. Forhold til tillitsvalgte og beboere Ordningen med blokkrepresentanter ble avviklet på Generalforsamlingen i Enkelte blokker velger en talsperson til å ta opp forhold med styret. Styret vil invitere til beboermøter når det er behov for å orientere om planer og aktiviteter. Det er positivt og gledelig å se at mange beboere stiller opp på vårens dugnad. Prioriterte områder i styreperioden Også for 2013 har styret hatt et sterkt fokus på å prioritere strengt nødvendige tiltak for å bygge opp arbeidskapital til å gjennomføre større, nødvendige tiltak. Dette er gjort i nært samarbeid med vaktmestertjenesten. Det er fortsatt styrets målsetting å ikke øke felleskostnadene og borettslagets gjeld, men dette er vurderinger styret må foreta fortløpende. Som det fremkommer av regnskapet er det nå bygget opp en god arbeidskapital, og det ligger derfor godt til rette for å gjennomføre større deler av de prioriterte tiltakene uten låneopptak og økning av fellesutgiftene. For å holde kostnader til reparasjoner, drift og vedlikehold lave, oppfordrer vi alle beboere til å bruke installasjoner, bygninger og eiendom med fornuftighet og forsiktighet. Nedenfor redegjøres for noen av de viktigste punktene styret har arbeidet med i styreperioden. Utbedring av balkongene i de såkalte paddeblokkene Undersøkelser som er foretatt av OPAK gir ingen indikasjoner på at betongkonstruksjoner eller armering i paddeblokkene (Nordtvetveien 5 og 7, Nordlisletta 9, 11 og 13 og Nordtvetbakken 2), er skadet, og det er derfor ikke nødvendig med bygningsmessige tiltak. Utbedringsarbeidene vil derfor være i form av overflatebehandling av tak, vegger og gulv. Styret vil nå igangsette disse arbeidene.

10 10 Utbedring av mulig skade på betongdekket i garasjeanlegget Også for garasjene er det foretatt undersøkelser i forbindelse med at det ble avdekket såkalte saltutslag. Også her har OPAK gjort undersøkelser, og konkludert med at det ikke er nødvendig med bygningsmessige tiltak. Det er imidlertid anbefalt å iverksette tiltak som hindrer avrenning fra overliggende garasjer. Styret vil følge opp dette, men ser ikke for seg at det iverksettes tiltak før i Innvendig overflatebehandling av tak, vegger og gulv Styret har avventet oppstart at dette arbeidet til konklusjonene fra undersøkelsene av balkongene i paddeblokkene og betongdekkene i garasjene forelå. Styret legger opp til at dette arbeidet starter opp i 2014, og at det er lavblokkene (Kalbakkveien 11,13, 15 og 19, Gangstuveien 2, 4, 6, 8 og 10 og Nordtvetveien 9) som prioriteres først. Styret vil innkalle til beboermøte før arbeidet igangsettes. Kontroll av leiligheter Grunnet redusert kapasitet hos vaktmestertjenesten i 2013, og stor prosjektaktivitet i 2014, er dette utsatt inn til videre. Egen nettside For å gjøre oppdatert og relevant informasjon tilgjengelig for våre beboere, etablerte vi i 2013 en egen nettside Her vil dere finne informasjon om borettslaget. Beboere kan også gjennom nettsiden komme i kontakt med styret eller vaktmestertjenesten. Styret vil fortsette å utvikle bruken av nettsiden og vi håper at flere av beboerne vil ta i bruk nettsiden. Avfallshåndtering Det nærmer seg tid for å bytte ut søppelskapene og papircontainerne, og styret og vaktmestertjenesten vil sammen med tilbydere av produkter og tjenester se på mulige løsninger for borettslaget. Vi vil i denne prosessen ha tett dialog med Renholdsetaten. Antenner på tak Borettslaget leier ut plass for mobiltelefoni-antenner til Telenor AS og NetCom AS på taket av Gangstuveien 1. Styret har nylig reforhandlet avtalen med Telenor, og har fått endret avtaleperioden til 1 år. Avtaleperioden er dermed lik for begge aktørene. Styret har fått foretatt målinger som konkluderer med at strålingen fra antennene ligger langt under anbefalte grenseverdier, men har inntil videre besluttet å ikke tillate at antall antenner på taket økes. Varmtvannsforsyningen Styret og vaktmestertjenesten har gjennomført tiltak for å motvirke ustabilitet i varmtvannsforskyvning, og stabiliteten har blitt mye bedre. Det er fortsatt tilfelle av ustabilitet, og disse følges opp fortløpende. Det viser seg i mange tilfelle å være utstyr i leilighetene som forårsaker problemene. Vi oppfordrer beboerne til å ta kontakt med vaktmestertjenesten når det oppdages feil eller ustabilitet. Vaskeriene Det er behov for oppgradering av vaskeriene, både utseendemessig og funksjonelt. Bruken av vaskeriene er betydelig redusert de siste år, og vaskeriene brukes i gjennomsnitt ca. 1 gang pr. dag. Det kan derfor være interesse å vurdere å redusere antall vaskerier og dermed redusere drifts- og vedlikeholdskostnadene. Styret vil invitere til beboermøte for å diskutere løsninger når dette arbeider starter opp.

11 11 Endring av vedtektene og husordensreglene Vedtektene og husordensreglene ble sist endret på Generalforsamlingen i Styret foretar fortløpende vurderinger av behovet for å endre disse. Vaktmestertjenesten Vaktmestertjenesten utfører viktige oppgaver for borettslaget i forhold til å drifte, vedlikeholde og reparere borettslagets bygninger, tekniske installasjoner og uteområder samt i forhold til å bistå beboere. Styrets arbeider kontinuerlig med å utvikle vaktmestertjenesten. Velferdstiltak Velferdstiltakene i borettslaget har til hensikt å samle beboere for å bli bedre kjent og for å øke fellesskapsfølelsen. Velferdstiltakene planlegges og gjennomføres av varamedlemmene i styret. I styreperioden er det gjennomført 5 vellykkede arrangement: var det sommerfest hvor det ble serverte grillmat og kaker. Det ble spilt blandet musikk av egen DJ, alle barn fikk mulighet for ansiktsmaling og det ble konkurrert i flere leker med utdeling av premier. Ca. 140 personer var innom denne dagen var det busstur til Strømstad i Sverige for handling, og på båtturen over til Sandefjord var det koldtbord om bord. En koselig handletur med 13 barn og 36 voksne var det juleverksted hvor barna kunne lage julegaver og det ble servert grøt, saft og gløgg. Så var det tur med hest og vogn rundt i borettslaget før det ble avsluttet med tenning av julegrana og nissen kom med godteposer til barna. Det kom mer en 60 barn og mange voksne denne dagen ble det avholdt vinterfestival hvor det var konkurranser og ble servert pølser, vafler samt noe varmt å drikke. Til tross for dårlig vær var det mer enn 60 fremmøtte. Vedtekter og husordensregler Borettslagets vedtekter og husordensregler er styrende for borettslagets beboere. Hensikten med husordensreglene er blant annet å sørge for trivsel, trygghet og et godt naboskap i borettslaget. Styret oppfordrer alle beboere til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene, og å følge disse.

12 12 Informasjon til beboere Utgivelsen av Øvre Grorud Nytt er nå erstattet av en egen hjemmeside for borettslaget; I de tilfeller styret og vaktmestertjenesten finner at det er påkrevet med skriftlig informasjon til beboere, vil dette fortsatt skje ved oppslag i oppgangene eller direkte til beboere. Informasjon til nye beboere Nye beboere vil nå motta et informasjonsbrev, på norsk og engelsk, sammen med velkomstbrevet som forretningsfører sender ut. I brevet gis det generell informasjon om borettslag, praktiske forhold og utdrag fra husordensreglene. Den samme informasjonen er lagt ut på våre hjemmesider. Styret vurderer løpende om informasjonen skal oversettes til flere språk og legges ut på hjemmesiden vår. Kopi av brevet er gjengitt bakerst. Garasjer, parkering og parkeringskontroll Det har vært mange søknader på ledigmeldte parkeringsplasser og garasjer. Styret oppfordrer derfor alle som har parkeringsplasser eller garasje og som ikke har behov for plassen/garasjen om å si den opp, da dette vil bidra til at flere får mulighet til å leie. Borettslaget har avtale om parkeringskontroll med Aker P-drift AS, som kontroller at reglene for parkering som er angitt i Husordensreglene følges. Ved brudd på disse ilegges det gebyr og eventuell fjerning av kjøretøyet. Eventuelle klager på gebyr eller borttauing må rettes Aker P-drift AS, se kontaktinformasjon nedenfor: Aker P-drift AS Postboks 104 Kalbakken 0902 Oslo Telefon: E-postadressen er: post@pdrift.no. Styret henstiller til beboerne om ikke å bruke gjesteparkeringsplassene. Disse plassene er reservert gjester utenfra og skal ikke benyttes av beboere, firmabiler eller drosjer. Beboere eller andre som ikke rettmessig kan parkere på disse plassene vil bli ilagt et gebyr eller kjøretøyet kan bli fjernet. Avtale om renhold Borettslaget har avtale med Økonomiske Løsninger om vask av trapper, ganger og kjellere.

13 13 Vaktordning i borettslaget Vi har avtale med NOKAS om vakthold i borettslaget. Tjenesten består av kontroll av hele borettslaget inkludert fyrrom, alle berederrom, kjellere, inngangsdører til oppgangene og andre aktuelle fellesarealer. I avtalen ligger også vekterutrykning, og beboerne oppfordres til å bruke tjenesten hvis det oppstår situasjoner som oppfattes som ubehagelige eller truende eller det er situasjoner som krever oppfølging av vektertjenesten. Vakttelefonen er Oppfølging av leverandører Styret og vaktmestertjenesten avholder møter med tjenesteleverandører i den grad det finnes nødvendig. Felleskostnader kostnader til drift og vedlikehold Kostnader til drift, vedlikehold og betjening av lån for borettslaget må i sin helhet dekkes inn av felleskostnader (husleie). Hvis det må iverksettes tiltak eller investeringer som ikke kan dekkes av inntektene fra felleskostnadene, må det tas opp lån. Eventuelle offentlige tilskudd til konkrete prosjekt/tiltak eller andre inntekter, for eksempel fra utleie av antenneplass, utgjør kun mindre beløp. Økte drifts- og vedlikeholdskostnader og opptak av lån for å gjennomføre større tiltak eller investeringer må derfor dekkes inn gjennom økning av felleskostnadene (husleie). Opptak av lån øker den respektives leilighets andel av fellesgjeld og er en gjeld den enkelte beboer er ansvarlig for. Siste økning av felleskostnadene var Det er ikke planlagt økning av felleskostnader i 2014, men styret vurderer dette fortløpende. Prioriteringer for neste styreperiode Styret legger opp til å prioriterte følgende områder for neste styreperiode: Gjennomføre utbedring av balkongene i de såkalt paddeblokkene Innvendig vedlikehold ved overflatebehandling av tak, vegger og gulv i trappeoppganger i kjellere, i første omgang i lavblokkene Nye løsninger for avfallshåndtering Avtale om bredbånds- og telefonitjenester Utredning av parkeringsplasser for elbiler Vurdere løsninger for fellesvaskeriene i borettslaget og oppgradering av disse Videre utvikling av driftstjenestene (vaktmestertjenesten) Gjennomgang og reforhandling av tjenesteavtaler Velferdstiltak Samarbeid Styret vil rette en takk til vaktmestertjenesten for innsatsen i 2013, og takker videre beboere og borettslagets forretningsfører (OBOS Eiendomsforvaltning AS) for et godt samarbeid.

14 14 Øvre Grorud Borettslag KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. Inntekter Inntektene i 2013 var til sammen kr Andre inntekter består i hovedsak av lokalleie og automatpenger. Kostnader Driftskostnadene i 2013 var på kr Drift og vedlikehold ble budsjettert med kr , mens regnskapet viser kr Hovedårsaken til avviket var hovedsakelig at vedlikehold av bygninger ble utsatt til Avvik i forhold til budsjett for kostnader knyttet til Energi/Fyring skyldes høyere pris og forbruk enn forventet. Konsulent og forvaltningstjenester ble budsjettert med kr , mens regnskapet viser kr Det er særlig tilstandsrapporten fra OPAK som står for avviket. Personalkostnader ble budsjettert med kr mens regnskapet viser kr Avviket skyldes mindre overtidsarbeid samt refusjon av sykepenger. Resultat Årets resultat på kr foreslås overført til egenkapital. Disponible midler Borettslagets disponible midler per utgjorde kr Neste års budsjett er nærmere omtalt under avsnittet Budsjett for For øvrig vises det til de enkelte tallene og notene i regnskapet. Styret er ikke kjent med hendelser etter som påvirker regnskapet i vesentlig grad.

15 15 Øvre Grorud Borettslag KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr til større vedlikehold som bl.a. omfatter behandling av betongoverflater. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 % og feieravgiften blir uendret. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for Forsikring Forsikringspremien for 2014 har økt med kr Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1,0 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har lån i Eika Boligkreditt AS og Husbanken. Rentene på lånene er h.h.v. 3,85 % p.a. flytende og 3,50 % p.a. fast. Restløpetiden er h.h.v. ca 18 år og ca 25 år. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr ) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr ,35 % for innskudd fra kr til kr ,40 % for innskudd over kr Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året I budsjettet er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Oslo, 8. april 2014 Styret i Øvre Grorud Borettslag Torleif Korneliussen /s/ Karim Bouhmidi /s/ Heidi Johanne Grande Diamantopulos /s/ Thorbjørn Hagen /s/ Jan Olav Wammer /s/

16

17

18 . 18 Øvre Grorud Borettslag 5175 ØVRE GRORUD BORETTSLAG INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note A. DISP. MIDLER PR B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Fradrag kjøpesum anl.midler Økning annen langsiktig gjeld Fradrag for avdrag på langs. lån Red. annen langs. gjeld Reduksjon langsiktig fordring B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER C. DISP. MIDLER PR

19 19 Øvre Grorud Borettslag SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler Kortsiktig gjeld C. DISP. MIDLER PR

20 20 Øvre Grorud Borettslag ØVRE GRORUD BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP Regnskap Regnskap Budsjett Budsjett Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Innbetalinger Garasjer Parkeringsplasser Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Festeavgift Kommunale avgifter Garasjer Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER ÅRSRESULTAT Overføringer: Til opptjent egenkapital

21 21 Øvre Grorud Borettslag ØVRE GRORUD BORETTSLAG BALANSE EIENDELER Note ANLEGGSMIDLER Bygninger Leiligheter/lokaler Andre varige driftsmidler Aksjer i Grorudsamfunnshus Langsiktige fordringer SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Nordea, konto velferden Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER

22 22 Øvre Grorud Borettslag EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 546 * Leiligheter Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd Annen langsiktig gjeld SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpne renter Påløpne avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 0 0 OSLO, 8. april 2014, STYRET FOR ØVRE GRORUD BORETTSLAG TORLEIF KORNELIUSSEN /s/ KARIM BOUHMIDI /s/ HEIDI JOHANNE GRANDE DIAMANTOPULOS /s/ THORBJØRN HAGEN /s/ JAN OLAV WAMMER /s/

23 Øvre Grorud Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Framleietillegg Felleskostnader SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Parkeringsleie Garasjeleie Leie garasjer SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER

24 24 Øvre Grorud Borettslag NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Lokale-/lagerleie Automatpenger Dekning av kostnader, forsikringssak Gebyr garasjeleie Opprydning reskontro Gebyr parkeringsleie Brødrene Dahl, viderefakturering Østbanernes Forbrukserforening fyr/brøyt SUM ANDRE INNTEKTER NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Ordinær lønn, fast ansatte Overtid Påløpne feriepenger Fri bolig Naturalytelser speilkonto Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader AFP-pensjon Yrkesskadeforsikring Refusjon sykepenger Bedriftshelsetjeneste Arbeidsklær SUM PERSONALKOSTNADER Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt 2 årsverk i selskapet. Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon, og har etablert pensjonsordning som tilfredsstiller kravene i denne lov. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013, og er på kr I tillegg har styret fått dekket julemiddag og servering styremøter for kr jf. note 13. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr NOTE: 7 KONSULENTHONORAR Juridisk bistand OBOS Prosjekt AS OPAK AS OBOS Eiendomsforvaltning AS SUM KONSULENTHONORAR

25 25 Øvre Grorud Borettslag NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold heisanlegg Drift/vedlikehold brannsikring Drift/vedlikehold vaskerianlegg Drift/vedlikehold fryseanlegg Drift/vedlikehold ventilasj.anl Drift/vedlikehold garasjeanlegg Kostnader leiligheter, lokaler -545 Egenandel forsikring SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 GARASJER Leieinntekter Elektrisk energi SUM GARASJER NOTE: 11 ENERGI / FYRING Elektrisk energi Strøm oljefyr el.bereder Fjernvarme SUM ENERGI / FYRING

26 26 Øvre Grorud Borettslag NOTE: 12 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Verktøy og redskaper Driftsmateriell Lyspærer og sikringer Vakthold Renhold ved firmaer Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Trykksaker Aviser, tidsskrifter, faglitteratur Møter, kurs, oppdateringer mv -500 Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefon/bredbånd Telefon, annet Porto Drivstoff biler, maskiner osv Vedlikehold biler/maskiner osv Reisekostnader Gaver -200 Bankgebyr Velferdskostnader Konstaterte tap SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 13 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter av for sent innbetalte felleskostnader Renter Balkonglån SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 14 FINANSKOSTNADER Renter lån i Husbanken Renter lån i OBOS-banken Renter lån i Eika Gebyr lån i Husbanken -60 Gebyr lån i OBOS-banken -50 Gebyr lån i Eika -600 SUM FINANSKOSTNADER

27 27 Øvre Grorud Borettslag NOTE: 15 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi Kostpris/Bokf.verdi Antenneanlegg Tilgang REHABILITERING Tilgang Tilgang Tilgang SUM BYGNINGER Festekontrakt med Norges Statsbaner i 75 år fra Gnr.92/bnr Bygningene er ikke avskrevet, styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jfr. note om drift og vedlikehold.

28 28 Øvre Grorud Borettslag NOTE: 16 VARIGE DRIFTSMIDLER Gressklipper nr. 1 Kostpris Avskrevet tidligere Gressklipper nr. 2 Kostpris Avskrevet tidligere Gressklipper nr. 3 Tilgang Avskrevet tidligere Gressklipper nr. 4 Tilgang Avskrevet tidligere Plog til traktor Tilgang Tilgang Avskrevet tidligere Sandstrøer Tilgang Avskrevet tidligere Snøfreser Tilgang Avskrevet tidligere Avskrevet i år Tilhenger Kostpris Avskrevet tidligere Avskrevet i år Traktor m/redskap Tilgang Tilgang Avskrevet tidligere Innskudd garasje nr 1 Tilgang SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER

29 29 Øvre Grorud Borettslag NOTE: 17 LANGSIKTIGE FORDRINGER Balkonger IB Til gode hos eierne SUM LANGSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 18 KORTSIKTIGE FORDRINGER Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte Fordring OBOS 635 Skattetrekk overført OBOS Avsettning sykepenger Vaskeri Østbanernes Forbruksforening Tilgode OBOS, er overført selskapet i Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER NOTE: 19 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter : 3,85%, løpetid 18 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år Husbanken Lånet er et serielån med fastrenteavtale frem til Renter : 3,50%, løpetid 25 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år OBOS Banken Lånet er et serielån med flytende rente. Renter : 4,10%, løpetid 17 år Opprinnelig Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN

30 30 Øvre Grorud Borettslag NOTE: 20 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig innskudd Tilleggsinnskudd Balkonginnskudd (lavblokkene) SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 21 ANNEN LANGSIKTIG GJELD Depositum garasjer Depositum parkeringsplasser ANDRE INNSKUDD Innskudd garasjer: Innskudd gamle garasjer Innskudd nye garasjer Øket 1973, garasje Oppskrevet garasjeinnskudd, gml garasjer Oppskrevet garasjeinnskudd, nye garasjer Sum garasjeinnskudd Ubetalt oppskriving Andre innskudd SUM ANNEN LANGSIKTIG GJELD NOTE: 22 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 23 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD

31 Øvre Grorud Borettslag NOTE: 24 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd: Pantelån: Påløpne avdrag: TOTALT Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr følgende bokførte verdi: Bygninger: TOTALT

32 32 Øvre Grorud Borettslag 3. HONORAR Det foreslås et styrehonorar for 2013 på kr ,-. Det foreslås en godtgjørelse på kr ,- til leder av valgkomiteen og kr ,- til hvert av medlemmene av valgkomiteen. 4. INNKOMNE FORSLAG Forslag A: Begrenset innkjøring ved Kalbakkveien 21 Forslagsstiller: Patricia Blommers, Kalbakkveien 21 Innkjøring foran inngangsparti i Kalbakkveien 21 på kvelds og nattestider har økt i omfang de senere år. Innflytting frem til kl er heller ikke uvanlig. Dette er til stor sjenanse for beboere som bor i fra 1 etg. og oppover noen etasjer. Man blir ofte vekket midt på natten av biler som kommer og står med motoren i gang over en lengre periode, med det bråket dette medfører. De fleste skal tross allt opp tidlig om morgenen for å gå på jobb. Dette gjør til sammen at bo og trivsels kvaliteten ikke er optimal. Forslag til løsning Sett opp et innkjørings forbudt skilt ved begynnelsen av innkjørselen med et tidsbegrenset forbud. F.eks. fra kl alle dager Styrets innstilling: Det settes opp skilt ved begynnelsen av innkjørselen om at innkjøring er forbudt mellom kl og Videre settes det opp skilt om at tomgangskjøring ikke er tillatt. Forslag B: Maling av vinduer paddeblokkene fremfor nytt søppelsystem Forslagsstillere: Truus Harskamp, Nordlisletta 9 og Inger Margrethe Eriksen, Nordtvetveien 7. "Styret i Øvre Grorud Borettslag Fremmer forslag til vedtak på årsmøte den 13 mai på generalforsamlingen om prioritering angående maling av vinduer i Paddeblokkene fremfor opprettelse av nytt søppelsystem. Vennlig hilsen fra Blokk 15 og 19 " Styrets innstilling: Styret foretar fortløpende behov for vedlikehold og ønsker ikke å binde seg opp til enkelte tiltak. Maling av vinduer er ikke blant de planlagte tiltakene i 2014.

33 33 Øvre Grorud Borettslag Forslag C: Avvikling av kjølerom og oppsetting av nettingboder i lavblokkene Forslagsstiller: Styret Styret og vaktmestertjenesten har over tid observert at frie arealer i kjellerne i stor utstrekning brukes til oppbevaring av søppel og beboeres eiendeler. Ut fra dette har styret sett på hvilke tiltak som kan gjøres for å redusere oppbevaring av søppel og å øke arealet beboere kan bruke til å oppbevare sine eiendeler. I forbindelse med overflatebehandling av tak, vegger og gulv i kjellere i lavblokkene, har styret sett på mulighetene for å sette opp såkalte nettingboder i fellesarealene i kjellerne. Målsettingen med dette er at alle beboere skal få en kjellerbod til. I den forbindelse vil det være nødvendig både å fatte vedtak at fellesarealene i kjellerne skal kunne brukes til nettingboder og å frigjøre andre areal i kjellerne til dette bruk. Bruk av arealene i kjølerommene vil da være aktuelt. Det er i dag 5 kjølerom som er i bruk; Kalbakkveien 11: 1 Kalbakkveien 13: 2 Kalbakkveien 19: 1 Gangstuveien 4: 1 I Gangstuveien 2 er 1 fryseboksrekke i drift. For å sikre fremdrift i planlegging og eventuell gjennomføring, ønsker styret et vedtak på at fryseboksene i Gangstuveien 2 og de 5 gjenstående kjølerommene avvikles, og at fellesarealene i kjellerne kan brukes til nettingboder for beboere. Forslag til vedtak: Ordningen med frysebokser og kjølerom avvikles i lavblokkene, og styret gis fullmakt til å sette opp nettingboder i fellesarealene i kjellerne. Forslag D: Andelseiers ansvar for tiltak andelseier selv har iverksatt Forslagstiller: Styret Andelseiere i borettslaget er over tid gitt tillatelse til å iverksette tiltak i egen regi og for egen regning og risiko, for eksempel innglassing, montering av markiser og skjermer på balkonger/verandaer. Meningen har aldri vært at disse tiltakene skulle pådra borettslaget merkostnader ved senere vedlikehold av bygningsmassen. Etter styrets oppfatning følger det allerede av gjeldene vedtekter at andelseierne er ansvarlige for de tiltakene de iverksetter. I forbindelse med den forestående overflatebehandlingen/betongrehabiliteringen av balkongene i de såkalte paddeblokkene og i forbindelse med problemer med vanninntrenging, fukt og kondens på balkonger/verandaer med innglassing, har styret funnet det nødvendig å presisere ansvarsforholdet for tiltak som andelseier selv har iverksatt.

34 34 Øvre Grorud Borettslag Dette medfører at andelseier har ansvaret for å sørge for demontering og remontering av innglassingen for at borettslaget skal kunne utføre nødvendig vedlikehold og/eller gjennomføre besluttede utbedringsarbeider og bygningsmessige tiltak. Videre at det er andelseier som må bære kostnadene og risikoen for eventuelle skader som oppstår i forbindelse med demontering/remontering og hvorvidt innglassingen faktisk er mulig å remontere etter gjennomførte tiltak. Konkret ligger i dette at alle kostnader knyttet til demontering/remontering av innglassingen må dekkes av andelseier, eller at styret kan få dette arbeidet utført for andelseiers regning. Eventuelt tap som følge av at iverksatte tiltak ikke lenger kan brukes/nyttiggjøres er andelseiers ansvar. Tilsvarende gjelder for andre tiltak som andelseier selv har iverksatt. For å presisere dette ansvaret, foreslå styret å legge til en presisering i vedtektene. Forslaget til vedtektsendring innebærer som nevnt ingen endring i forhold til det som allerede gjelder i borettslaget, men er en presisering som tydeliggjør ansvarsfordelingen ytterligere. Det videre arbeidet med utbedring av balkongene i paddeblokkene forutsetter at den foreslåtte vedtektsendringen blir godkjent. Forslag til vedtak: Nytt avsnitt angitt som punkt 5-1 (10) i vedtektene lyder: Andelseier er ansvarlig for eventuelle økte vedlikeholdskostnader som oppstår som følge av tiltak iverksatt av andelseier. Dette gjelder blant annet i tilfeller hvor andelseiers tiltak må demonteres og remonteres for at borettslaget skal få tilgang til å ivareta sin vedlikeholdsplikt. Andelseier har også risikoen for at tiltak iverksatt av andelseier ikke kan brukes/nyttiggjøres etter gjennomførte vedlikeholdstiltak, utbedringsarbeider eller bygningsmessige tiltak i borettslagets regi.

35 35 Øvre Grorud Borettslag

36 36 Øvre Grorud Borettslag VEDLEGG Beboerbrev på norsk og engelsk: Velkommen til Øvre Grorud Borettslag Styret i Borettslaget vil ønske deg velkommen og vi vil informere litt om det formelle rundt det å eie en bolig i dette borettslaget. Vi bor mange mennesker i alle aldre tett på hverandre, og det er derfor viktig at alle beboere respekterer, tar hensyn til hverandre og opptrer respektfull og tolerant overfor hverandre slik at alle kan trives i det fellesskapet et borettslag er. Husk også å ta hensyn til naboer når det spilles høy musikk, er festlige aktiviteter og når det gjelder barns lek. Tilsvarende må det vises toleranse for barns lek, både inne og ute, slik at vi alle kan trives. Det anbefales å varsle naboer om begivenheter og forhold som kan oppfattes som støyende. Etter klokken skal det være rolig i borettslaget, og på søndager, helligdager og høytidsdager skal det ikke foretas aktiviteter som er støyende. Bygningsmessige arbeider og oppussing skal begrenses til tidsrommet fra til på hverdager og fra til på lørdager. Vedtektene og husordensreglene har bestemmelser om hva som er tillatt av bygningsmessige endringer, og det er viktig å gjøre seg kjent med disse før arbeid igangsettes. Skiltene på ringetablået og postkasse skal være riktig merket med navn, og skilt bestilles hos vaktmestertjenesten. Alle blokkene, unntatt Nordlisletta 9, Nordlisletta 13 og Nordtvetveien 5, har fellesvaskerier som kan brukes av alle beboere. Det er viktig å sette seg godt inn i reglene for bruk av vaskeriene slik det er beskrevet på oppslagene i vaskeriene og husordensreglene. Polletter til vaskeriene kjøpes hos vaktmestertjenesten, som også kan svare på spørsmål om bruk av vaskeriene. Borettslaget har garasjer og parkeringsplasser som kan leies av andelseierne. Disse tildeles etter ansiennitet (innflytningsdatoen i borettslaget) og meldes ledig hver måned. Hvilke som er ledige, priser og søknadsfrist finner du på hjemmesiden vår og på oppslagstavla i oppgangene. Mer informasjon finnes på vår hjemmeside; hvor du også finner borettslagets vedtekter, husordensregler og årsberetninger. Se også på informasjonsarket som henger i alle oppgangene. Kom gjerne en tur innom i styrets eller vaktmestertjenestens kontortid. Informasjon om hvor og når dette er finnes på hjemmesiden vår eller på informasjonsarket i oppgangene.