Ullensaker kommune Regulering

Transkript

1 Ullensaker kommune Regulering SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 260/14 Hovedutvalg for overordnet planlegging SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR B4 BORGEN Vedtak Med henvisning til plan og bygningslovens vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) forslag til detaljregulering for B4 Borgen, datert med bestemmelser datert Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2014/ Side 1 av 12

2 Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2014/ Side 2 av 12

3 RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningslovens vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) forslag til detaljregulering for B4 Borgen, datert med bestemmelser datert Ullensaker, Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2014/ Side 3 av 12

4 Saksbehandler: Vidar Iversen Vedlegg: 1. Plankart, revidert Planbestemmelser, revidert Planbeskrivelse 4. Illustrasjonsplan, revidert ROS-analyse 6. Støyutredning 7. Geoteknisk rapport SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljreguleringsplan for B4 Borgen, datert Planforslaget legger til rette for å oppføre boligbebyggelse med tilhørende infrastruktur i planområdet. Boligområdet er planlagt med en utnyttelse på % BYA. Det er planlagt en etappevis utbygging av planområdet. Rekkefølgekrav til denne planen sikrer opparbeidelse av gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen fra krysset Gamle Kongsvingerveg til krysset Karlstadvegen. SAKSGANG Detaljreguleringsplan for B4 Borgen gnr. 48 bnr. 118 m.fl. fremmes på vegne av oppdragsgiver Trysilhus AS. Forslagsstiller er Siv.ing. Stener Sørensen AS. Planstatus Planområdet omfattes av Kommunedelplan for Borgen , hvor arealet er avsatt til boligformål. Planprosess Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble gjennomført hos Ullensaker kommune 17. januar Varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Romerikes blad 5. mars Offentlige myndigheter, grunneiere, naboer og gjenboere ble tilskrevet med brev 4. mars Det ble i samme tidsrom varslet oppstart om forhandlinger angående utbyggingsavtale. Frist for innsendelse av merknader ble satt til 1. april Det kom inn 12 merknader. Offentlig ettersyn Saken ble 1.gangsbehandlet 22. september 2014 og sendt ut på offentlig ettersyn 25. september 2014, med frist til merknader 07. november Det kom inn 10 uttalelser, som er nærmere beskrevet under. UTTALELSER Statens vegvesen, datert Statens vegvesen har følgende merknader til planforslaget: Det må framgå av reguleringsbestemmelsene at krysset Myrhusvegen/fv Gamle Kongsvingerveg skal opparbeides etter byggeplan godkjent av Statens vegvesen. Saksnr. 2014/ Side 4 av 12

5 Krysset Myrhusvegen/fv Gamle Kongsvingerveg må i planforslaget vises med en frisiktsone i hht. gjeldende vegnormaler. Frisiktsonen må målsettes på plankartet. Gang- og sykkelvegen må gis en naturlig avslutning i krysset Myrhusvegen/fv Gamle Kongsvingerveg. Vi ber om at det i detaljreguleringsplanen legges til rette for gode interne gang- og sykkelvegforbindelser fra boligområdet til barneskolen som ligger øst for planområdet slik at skoleelever og andre benytter disse og ikke ledes ned til Gamle Kongsvingerveg. Reguleringsbestemmelsene er endret for å sikre Statens vegvesens interesser i forhold til krysset Myrhusvegen/fv Gamle Kongsvingerveg. Frisiktsone for krysset Myrhusvegen/Gamle Kongsvingerveg er kvalitetssikret og vist frisiktsone skal være korrekt for denne type kryss med de angitte fartsgrenser. Plankartet påføres mål på frisiktsoner (20x45m og 10x45m). Reguleringsplanen tilrettelegger for gang- og sykkelveg innenfor planens avgrensning med en avslutning som sikrer naturlig videreføring av fremtidig gang- og sykkelveg langs Gamle Kongsvingerveg. Søknad om tiltak/byggeplan for gang- og sykkelsti vil synliggjøre forslag til hvordan denne bør avsluttes på en best mulig måte frem til tidspunkt for en eventuell videreføring langs Gamle Kongsvingerveg. Planforslaget må sees på som en forbedring av eksisterende situasjon for de myke trafikantene på Borgen. Med dette planforslaget vil eksisterende og fremtidige beboere på Borgen kunne komme seg til skoleområde via gang-/sykkel veg langs Myrhusvegen og videre gjennom turdraget som er regulert inn i sør. Akershus fylkeskommune, datert Akershus fylkeskommune har følgende merknader til planforslaget: Samordnet areal- og transportplanlegging Borgen ligger ikke an til å bli et utpekt prioriteringsområde i den regionale planen, og som tidligere uttalt oppfordrer fylkesrådmannen til en prioritering av de mer sentrale delene av kommune, da særlig med vekt på Jessheim. Fylkesrådmannen viser også til at det er dårlig kollektivdekning i området. Med bakgrunn i at Borgen er et allerede utbygd tettsted og det aktuelle området hovedsakelig er avsatt til boligbygging i kommuneplanen, mener fylkesrådmannen at tiltaket likevel er tilrådelig. Automatisk fredete kulturminner Akershus fylkeskommune har gjennomført arkeologiske registreringer i området, uten at det ble påvist automatisk fredete kulturminner. undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 anses å være oppfylt. Nyere tids kulturminner Området er ikke befart. Uttalelse gis på grunnlag av arkivmateriale. Fylkesrådmannen har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner. Saksnr. 2014/ Side 5 av 12

6 Barn og unges interesser Fylkesrådmannen vil minne om Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Fylkesrådmannen vil anbefale at det i reguleringsbestemmelsene stilles krav om at leke- og fellesarealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse til boligene. Leke- og fellesarealer bør anlegges på steder med gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene. Universell utforming Fylkesrådmannen forutsetter at prinsippet om universell utforming følges opp i det videre arbeidet, i tråd med bestemmelsene for Borgen kommunedelplan. Kommunen bes å vurdere om det i planen skal stilles krav om at en definert andel av boligene skal utformes med livsløpsstandard. Rekkefølgebestemmelser sikrer opparbeidelse av lekearealer før brukstillatelse gis. TEK10 ivaretar kravet om universell utforming. Øvrige merknader tas til orientering. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ingen konkrete merknader til planforslaget. Tas til orientering. Ruter, datert Ruter har følgende merknader til planforslaget: Ruter påpeker i deres høringsuttalelse at Borgen er et tettsted uten tilfredsstillende kollektivdekning. Tettstedet har for lite kundegrunnlag, også med den foreslåtte utbyggingen, til at Ruter kan styrke tilbudet. Ruter fraråder en utbygging av slike områder som er vanskelige å kollektivbetjene på en god måte. Rådmannen ser at Borgen er et tettsted som internt ikke har god kollektivdekning. Samme merknad ble sendt inn til kommunedelplanen for Borgen. Planforslaget er i tråd med overordnede føringer, merknaden tas derfor ikke til følge. NVE, datert NVE har følgende merknader til planforslaget: Vi viser til brev datert detaljreguleringsplan for B4 Borgen, Ullensaker kommune. De nødvendige vurderinger av grunnforhold er ivaretatt og Geoteknisk rapport fra Øvre Romerike Prosjektering AS datert konkluderer med at områdestabiliteten er tilfredsstillende. NVE har på bakgrunn av dette ingen merknader til planen. Tas til orientering. Saksnr. 2014/ Side 6 av 12

7 Borgen Vel, datert Borgen Vel har følgende merknader til planforslaget: Borgen Vel er bekymret over den kjørbare gangveien som går fra Brennavegen og over Børgevegen videre til Borgen skole/alf-hallen. De mener denne kryssingen er trafikkfarlig, da barna kommer i stor fart på sykkel, spark etc. I tillegg har et av husene i tilknytning til dette krysset en tujahekk som sperrer inn/utsyn for både bilister og de som kommer på gangvegen. Borgen Vel ønsker at det blir satt opp to bilsperrer eller tilsvarende på den kjørbare gangvegen, slik at også barna må redusere hastigheten før de går over veien. All trafikk til det nye feltet B4 vil bli rutet fra Myrhusvegen og opp til Karlstadvegen og inn på Børgevegen. Borgen Vel mener at krysset Karlstadvegen/Børgevegen i dag er lite belyst, samt at utformingen på krysset gir utfordringer på vinterstid. Det er ønskelig med en utbedring av ovennevnte kryss, og en generell gjennomgang av belysning i Karlstadvegen og Børgevegen. Det er i detaljreguleringsplanen for B4 satt av 1,7 parkeringsplasser pr. boenhet. Dette mener Borgen Vel er for lite. Det er en nedgang fra 2 p-plasser som det var i det opprinnelige forslaget. Det er nesten ingen muligheter for offentlig transport fra Borgen, slik at familier som regel har 2 kjøretøy. Borgen Vel krever at det blir satt av 2 parkeringsplasser pr boenhet. Borgen Vel ber også kommunen om å lage fartsdumper langs Fredrik Borgens vei. I forbindelse med gangveien mellom Brennavegen/Børgevegen, så er denne en del av reguleringsplan for «Del av gnr./bnr. 47/10, 48/6+8, 48/7+10 m.fl., Borgen.» vedtatt i Det er i denne planen regulert inn en kjørbar gangveg som skal fungere som en trafikksikker løsning for skolebarn i området. I plankartet er det regulert inn frisiktsoner på den kjørbare gangvegen. I reguleringsbestemmelsene til denne planen står det at det ikke skal være sikthindrende vegetasjon, gjerder, murer e.l. med høyde over 50 cm. over tilstøtende vegers planum. Dette planforslaget har innkjøring til nytt boligfelt før den kjørbare gangvegen mellom Brennavegen og Børgevegen, slik at planforslaget vil generere minimalt med ny trafikk i retning skolen langs den kjørbare gangvegen. I forhold til belysning på de kommunale vegene Karlstadvegen og Børgevegen vil det bli utført en befaring av trafikfaglig enhet ved Ullensaker kommune for å se hva som eventuelt trengs av utbedring. Planforslaget legger opp til 1,7 p-plass per boenhet, noe som er litt strengere enn kommunedelplan for Borgen. Alle boenhetene får en plass i carport. Totalt medfører dette 88 p-plasser i carport, i tillegg til 62 p-plasser på terreng. Da planområdet ligger i umiddelbar nærhet til bussholdeplass langs Myrhusvegen, så synes denne p-normen å være fornuftig. Ifølge kommunedelplan for Borgen er det lagt ut flere områder for framtidig boligutbygging, noe som vil gi økt kundegrunnlag og dermed også økt grunnlag for å øke kollektivtilbudet. Adkomst til planområdet er før Fredrik Borgens veg og utbygging av planområdet endrer derfor ikke trafikksikkerheten. Rådmannen anser derfor ikke at kravet om fartsdumper i Fredrik Borgens veg bør legges inn i dette planforslaget. Saksnr. 2014/ Side 7 av 12

8 Esten Borgos, datert Esten Borgos har følgende merknader til planforslaget: Borgos mener det er uheldig at det åpnes for konsentrert boligbebyggelse i slikt omfang på et lite sted som Borgen. Borgos frykter at små boenheter fører til hyppige utskiftninger, som igjen kan føre til uro i skolemiljøet. I tillegg mener Borgos at den sterke dugnadsånden på Borgen vil stå i fare for å forsvinne da folk ikke rekker å føle tilhørighet på samme måte som de som blir boende over lengre tid. En økt grad av frittliggende småhusbebyggelse vil være bedre for miljøet over tid. Borgos mener det må settes større fokus på trafikksikkerhet på Borgen. Med den utviklingen som har vært de siste årene burde det allerede vært bygget sykkelveg til Jessheim og Kløfta. Rådmannen ser behov for at det innenfor tettstedene i kommunen er et variert boligtilbud slik at alle skal ha et botilbud uten å måtte flytte. Borgen har få leiligheter i dag, og derfor er det viktig å legge til rette for etablering av leiligheter. Borgos ønsker gang-sykkelveger til Kløfta og Jessheim, dette må avklares gjennom kommuneplan og kommunedelplan. Planforslaget følger overordnete planer, og merknad tas derfor ikke til følge. Hans Jørgen Lien og Wenche Kretz Lien, datert Hans Jørgen Lien og Wenche Kretz Lien har følgende merknader til planforslaget: Lien mener det er uheldig at innkjøringen til område B4 er lagt til Børgevegen. De mener at krysset Karlstadvegen/Børgevegen allerede i dag har trafikale utfordringer, og trekker blant annet frem trafikksikkerheten til skolebarn. Lien mener at innkjøringen til område B4 bør flyttes til Myrhusvegen, for å spare det beskrevne krysset. Lien frykter også at innkjøringen fra område B1, som har varslet oppstart, vil bli lagt i krysset Karlstadvegen/Børgevegen. Dette vil gjøre krysset Karlstadvegen/Børgevegen enda mer belastet. De mener innkjøringen til område B1 bør legges helt i starten av Karlstadvegen slik at trafikken ikke øker i krysset Karlstadvegen/Børgevegen. Prosjektet vurderes til å generere en trafikkøkning som må anses som akseptabel og ikke forverre dagens situasjon vesentlig. Atkomstsituasjonen ble vurdert som del av planprosessen. Direkte atkomst fra Myrhusvegen fremstår ikke som et gunstig alternativ, da det skal opparbeides gang- og sykkelsti langs Myrhusvegen. Dette vil føre til konflikt med eksisterende bussholdeplass og de myke trafikantene som vil bruke gang- og sykkelstien langs Myrhusvegen. Hovedvekten av skolebarn fra eksisterende bebyggelse krysser Børgevegen etter innkjøring til nytt boligområde. God synliggjøring og utforming av ny avkjørsel inn på feltet, vil optimalisere trafikksikkerheten for myke trafikanter. Planlagt bebyggelse følger de føringer som er gitt i kommunedelplan for Borgen. Detaljreguleringsprosessen for område B1 vil avklare hvor det er hensiktsmessig å plassere innkjøringen til dette boligfeltet. Saksnr. 2014/ Side 8 av 12

9 Vigdis Madsen, datert Vigdis Madsen har følgende merknader til planforslaget: Madsen uttaler seg som grunneier innenfor planområde, og ønsker visse avklaringer i forhold til føringer og muligheter innenfor egen tomt. Madsen ønsker ikke at det skal defineres et fast antall boenheter for reguleringsplanen, men at man bruker de mulighetene og rammene en BYA på % gir. Tiltakshaver Trysilhus AS har i løpet av planprosessen kommet fram til at de ønsker å bygge 88 boenheter i feltene BK1-1, BK1-2 og BK1-3. Det er ikke definert et fast antall enheter i dette planforslaget. Det er plankartet sammen med reguleringsbestemmelsene som vil være avgjørende for hvor mange boliger Trysilhus vil få plass til. Her vil utnyttelsesgraden, minste uteoppholdsareal, krav til lekeplasser, møne og gesims osv. være avgjørende for antall boenheter. Denne reguleringsplanen fanger også opp Madsens eiendom, og vil være grunnlag for byggesak eventuelt når det planlegges boligbygging også på denne eiendommen. Vidar Strøm, datert Vidar Strøm har følgende merknader til planforslaget: Strøm mener at gang- og sykkelsti langs Myrhusvegen fra kryss Karlstadvegen til kryss Gamle Kongsvingerveg bør anlegges som fortau, opphøyd og avgrenset med kantstein mot vegbanen. Bakgrunnen er at det da går mindre dyrket mark til spille ved etablering, og ettersom det er 40 km/t fartsgrense på vegen så mener Strøm dette bør vektlegges. Strøm ser at planlagt skitrase langs foreslått rute i syd vil skape en konflikt ettersom skiløype må gå i fortau/gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen. Strøm peker også på utfordringer med ujevne fjellskall/store steiner i dette trasevalget som vil gjøre etableringen av dette turdraget blir meget omfattende. Turdraget bør heller gå fra nordsiden av Alf-hallen og langsmed Børgevegen, for så videre langs Karlstadvegen og ned til krysset Myrhusvegen/Karlstadvegen hvor det er etablert gangfelt over Myrhusvegen til jordene i vest. Gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen er forankret i kommunedelplan for Borgen Rekkefølgebestemmelser til denne kommunedelplanen sier at B4 ikke kan bygges ut før denne gang- og sykkelstien er etablert. I tillegg er gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen listet opp på 5. plass over prioriterte fysiske tiltak i kommunens Trafikksikkerhetsplan Viser også til vedtak fra i saken «Avklaring om regulering av gang/sykkelveg langs Myrhusvegen, Borgen». Skitraseen (hovedturveg) vil uansett måtte gå et lite stykke langs gang- og sykkelveg (Myrhusvegen) eller fortau (Børgevegen) for å treffe på eksisterende overgang ved bussholdeplassen i Myrhusvegen. I tillegg er det i kommunedelplanen for Borgen bestemt at en framtidig hovedturveg skal gå gjennom planområde B4. Det er også igangsatt detaljregulering av område B1 til boligformål. Å legge denne langs fortauet på Børgevegen og langs med Karlstadvegen/B1 slik som beskrevet i merknaden synes ikke fornuftig. Rådmannen kan ikke se at en skitrase innenfor avsatt turdrag i sør vil oppleves som negativt. Dette fører til at man har to ferdselsårer for myke trafikanter fra gang- og sykkelveg langs Saksnr. 2014/ Side 9 av 12

10 Myrhusvegen til skoleområde. Areal for turdrag og skitrase er i sin helhet avsatt innenfor tiltakshavers eiendom. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Det er gjort noen mindre justeringer av planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn. Disse er vurdert til ikke å ha noen negativ konsekvenser for planforslaget. Reguleringskart f_l1 er noe endret i utforming, men arealet er det samme (495m 2 ). Bakgrunnen for dette er at tiltakshaver ikke ønsker en kombinasjonsløsning med carport og bod for område BK 1-1. Bodene er lagt nærmere hus og inn på avsatt byggeområde. Det er rom innenfor tillatt BYA = 35 % til å etablere bodene. Foreslått bebyggelse inkludert boder innenfor BK1-1 vil kreve cirka 32 % BYA. Dette fører til at lekeplassen er trukket noe tilbake fra felles parkering, som må sees på som positivt. Illustrasjonsplanen er samtidig oppdatert. I tillegg er frisiktsonen tekstet ihht. Statens vegvesens merknad. Reguleringsbestemmelser På bakgrunn av merknad fra Statens vegvesen er planbestemmelsene supplert med et nytt punkt: 1.7 Plankrav «Byggeplaner for offentlig veganlegg skal godkjennes av rette vegmyndighet. Veganlegg skal utformes ihht. Kommunens vegnorm/vegvesenets håndbok 017 «Veg- og gateutforming» og veganlegg skal opparbeides i hht. håndbok 018 «Vegbygging». BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Store deler av planområdet på 55 dekar er i dag ubebygd. Delfeltene BF1, BF2 og BK2 har noe spredt boligbebyggelse. Feltene BK1-1, BK1-2 og BK1-3 er de feltene som er tenkt utviklet av tiltakshaver Trysilhus AS. Formålet med planen er å legge til rette for boligbygging, i henhold til kommunedelplan for Borgen Området reguleres til nåværende og fremtidig boligformål. Adkomst til det nye boligområdet vil være fra Børgevegen, mens adkomsten til det eksisterende boligområdet BF1 og BF2 fortsatt er fra Myrhusvegen. BK2 har i dag innkjøring fra Karlstadvegen, mens det er lagt opp til at BK3 skal bruke intern veg f_k2 som innkjøring, for å slippe konflikt med bussholdeplassen i Myrhusvegen. Gjennom planområdet går det i dag en høyspentledning. Rekkefølgekrav sikrer at denne blir lagt i bakken. I tillegg har dette planforslaget et rekkefølgekrav og en utbyggingsavtale som sikrer opparbeidelse av gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen som vist i plankartet. Saken er ytterligere beskrevet i planbeskrivelsen. VURDERINGER/DRØFTINGER Forholdet til overordnede planer Planforslaget er i tråd med kommunedelplan for Borgen Boligområde er regulert med henholdsvis høy utnyttelse (35 til 40 % BYA) med en maksimal møne-/gesimshøyde 9,7/8,0 meter. I Boligbyggeprogrammet har område B4 en kvote på 60 boenheter i tidsrommet Saksnr. 2014/ Side 10 av 12

11 , i tillegg til en kvote på 20 boenheter fra Planforslaget tilrettelegger for 88 boenheter, noe som er litt mer enn det Boligbyggeprogrammet indikerer for dette området. Ifølge det innsendte planmaterialet ser det ikke ut til at de 8 ekstra boenhetene vil forringe kvaliteten for det planlagte boligfeltet. Strøksforming Planforslaget utgjør en fortetting av tettstedet Borgen, og vurderes å være et balansert forslag i tråd med føringer gitt i kommunedelplan for Borgen. To barnehager og en skole med tilhørende idrettsanlegg finnes i umiddelbar nærhet, og utgjør det naturlige midtpunktet på Borgen. Ifølge Strategiplan for skolekapasitet er det i dag god kapasitet på Borgen skole. Carportrekken øst i planområdet skiller det planlagte boligfeltet fra Borgen skole og tilhørende idrettsområde (Alf-hallen). Gjennom en fortetting på Borgen, som denne planen legger opp til, vil man beholde Borgens geografiske avgrensning og samtidig bevare tilgjengeligheten til friluftsområder for beboerne på Borgen. Utnyttelse Boligbebyggelsen er lagt noe unna idrettsområdet, for å sikre en god overgang mellom boligområdet og idrettsområdet. Feltet BK1-1, BK1-2 og BK1-3 er de boligfeltene som er tenkt bebygd av forslagsstiller. BK1-1 og BK1-3 har en utnyttelse på BYA = 35 %, mens BK1-2 har en utnyttelse på BYA = 40 %. Dette vurderes til å være en passende utnyttelse for det aktuelle området. Arealer til lekeplasser, turdrag, parkering og intern veg er avsatt og sikret gjennom plankartet. På grunn av at detaljreguleringsforslaget tar for seg hele område B4 i kommunedelplan for Borgen , er de resterende feltene gitt boligformål og utnyttelse basert på kommunedelplan for Borgen I planbestemmelsene er det tatt med en bestemmelse under 2.2 som åpner for at konsentrert boligbebyggelse kan endres til frittliggende småhusbebyggelse hvis dette skulle vise seg å være mer hensiktsmessig i fremtiden. Sjansen for nabokonflikter basert på volum og høyder anses å være små, da planlagt bebyggelse primært vil komme på østsiden av eksisterende bebyggelse. Illustrasjonsplanen for B4 viser at boligene har gunstig orientering i forhold til sol, vind og lys. Den samlede utnyttelsen for planforslaget synes å være akseptabel. Trafikksikkerhet Adkomst til planområdet vil være via Børgevegen. Planforslaget vil gi noe økt trafikk på veglenken Myrhusvegen Karlstadvegen Børgevegen. Denne trafikkveksten må sees på som akseptabel og vil ikke forverre dagens situasjon vesentlig. Rekkefølgekravet om opparbeidelse av gang- og sykkelveg fra krysset Myrhusvegen/Gamle Kongsvingerveg til krysset Myrhusvegen/Karlstadvegen vil gi økt trafikksikkerhet for fremtidige og eksisterende beboere på Borgen. I tillegg er det regulert gang- og sykkelveg langs Karlstadvegen og Børgevegen langs planområdet for eventuell fremtidig oppgradering. Her eksisterer det i dag fortau. Turdraget som er regulert inn i sør vil bli en viktig ferdselsåre fra skoleområde til gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen. Trafikksikkerheten for de myke trafikantene synes å være godt ivaretatt i planforslaget. Parkering Hovedparkeringen er samlet på et eget område øst for boligbebyggelsen, og hver boenhet har minimum 1,0 p-plass i carport. På denne måten får man skjermet boligfeltene for intern trafikk, i tillegg til at man minimaliserer en potensiell konflikt med hensyn til støy. Planforslaget legger opp til 1,7 p-plass per boenhet inkludert gjesteparkering, noe som er litt Saksnr. 2014/ Side 11 av 12

12 strengere enn kommunedelplanen for Borgen (2 p-plasser per boenhet). Da planområdet ligger i umiddelbar nærhet til bussholdeplassene langs Myrhusvegen, så synes denne p- normen å være fornuftig. Dette kan bidra til økt grunnlag for kollektivtrafikk på sikt. I tillegg til at 5 % av p-plassene skal være HC-plasser, skal det etableres minimum 4 p-plasser med lademuligheter for el-bil. Tiltakshaver har i tidligere prosjekter lagt til rette for at opptil 20 % av parkeringsplassene forberedes for fremtidig installasjon av lademulighet for el-biler, noe som også er tenkt i dette prosjektet. Med dette anses parkeringsdekningen å være løst på en tilfredsstillende måte. Uteoppholdsareal Minste uteoppholdsareal (MUA) skal være 80 m 2 per boenhet. Alle boenhetene får privat uteareal enten på terreng (1. etasje) eller på balkong (2. etasje) som skal oppnå ettermiddags- /kveldssol. På bakgrunn av innsendt planmateriale viser forslagsstiller at planforslaget vil gi 128 m 2 per boenhet. Dette tallet inkluderer ikke balkonger i 2. etasje. Planforslaget regulerer 5 lekeplasser som skal være felles for planområde. Disse varierer i størrelse (fra 345m 2 til 884m 2 ) og skal betjene boligfeltene etter hvert som de blir innflytningsklare (feltutbygging). Plassering og utforming av lekearealene følger planbestemmelsene og retningslinjene for kommunedelplan Borgen. Trase for skiløype/turløype er sikret i reguleringsplanen, og vil binde den fremtidige gang- og sykkelvegen fra Myrhusvegen til skole- og idrettsområde. Denne varierer fra 5 til 10 meter i bredde, og vil kunne bli en viktig ferdselsåre for beboerne på Borgen. I tillegg til ovennevnte grønnstruktur kan det nevnes at det er gode muligheter for uteopphold i tilknytning til idrettsområdet, samt skogområdet nord-øst for planområdet. Det vurderes dit at verdifull grønnstruktur ikke blir nedbygd som en konsekvens av planen. Planforslagets bruk av område vurderes mer fornuftig enn dagens arealbruk for eksisterende og fremtidige beboere på Borgen. Støy Støyrapporten viser at det ikke er behov for tiltak for BK 1-1, BK 1-2 og BK1-3 som er det feltet forslagsstiller har tenkt utviklet. BK3 havner i gul sone grunnet støy fra Myrhusvegen. Planforslaget kan gi noe økt støy for naboer i form av økt trafikk i området og lekeplasser inne på planområdet. Dette vurderes til ikke å utgjøre en vesentlig forskjell fra dagens situasjon, hvor man har skole, barnehage og idrettsanlegg som støykilde like ved planområdet. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for B4 Borgen vedtas. Melding om vedtak sendes: saksbehandler Saksnr. 2014/ Side 12 av 12