AREALMÅLING VED TAKSERING

Transkript

1 AREALMÅLING VED TAKSERING

2 NS 848 utgave 1954 NS 3940 utgave1979 Versjon 2 NS 3940 utgave 1986 Versjon 3 NS 3940:2007» Veileder til NS 3940:2007

3 » Takstbransjens retningslinjer for bolig » Takstbransjens retningslinjer 2009» Areal- og volumberegninger av bygninger NS 3940:2012» NS3940:2012» NS 3940 veileder bolig» NS 3940 veileder næring

4 NS 3940:2012 Veileder bolig Veileder næring

5 Retningslinjer ved arealmåling 2009

6

7 Gjelder alle typer bygg Før bygging, under bygging, etter bygging, ved salg, taksering, avgiftsberegning, statistikk og lignende

8 Symbol BYA BRA BTA NTA BTV NTV Størrelse bebygd areal bruksareal bruttoareal nettoareal bruttovolum nettovolum

9 AREAL FOR.. - ET ROM, EN BRUKSENHET OG PLAN ANGIS MED EN DESIMAL - FOR EN BYGNING ANGIS I HELE M²

10 Fri høyde minst 1,90 m og bredde er på minst 0,60 m. OBS! Ikke krav til gulv, vinduer, varmeisolering, eller tilgjengelighet

11

12 Hanebjelke er her ikke del av takkonstruksjonens statiske system

13 Grunnleggende areal

14 Vertikale projeksjonen av bygningens utvendige dimensjoner på terrenget. I Bebygd areal medregnes: Areal til bygget Åpent, overbygget areal Utkragede bygningsdeler fri høyde < 5,00m Konstruksjoner og bygningsdeler > 0,50m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt konstruksjonen/bygningsdelen

15 Følgende medregnes ikke: Bygningsdeler som ligger lavere enn 0,50 meter over planert terreng Utstikk/Utkragede bygningsdeler inntil 1,0 m ut fra fasaden

16

17 I BYA medregnes åpent overbygd areal

18 I BYA medregnes utkragede konstruksjoner mindre enn 5,00m over terreng

19 I BYA medregnes konstruksjonsdeler som stikker mer enn 0,50m over gj.snitt planert terreng

20 Bruksarealet framkommer ved å subtrahere arealet som opptas av ytterveggene fra bruttoarealet.

21 - Åpninger i etasjeskiller regnes med i BRA - Alle vegger, piper, etc medregnes

22 Bruksareal måles uten hensyn til innredning og listverk

23 Bruttoareal for hvert plan beregnes utvendig av omsluttende bygningsdeler i gulvhøyde og inkluderer utside utvendig kledning

24 Bruttoareal inkluderer utside utvendig kledning

25 Standarden definerer nettoareal (NTA) til: Areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdel. Bygningsdeler som foldevegg, skjermvegg, rør, ledninger, montasjekanaler, som ikke er innbygd er alikevel nettoareal. (Bygningsdel er ikke definert i NS 3940, men bl.a. NS 3451, definerer bygningsdeler. Kortversjon er fysiske deler av bygget)

26 Standarden definerer følgende volum: Bruttovolum over bruttoareal Nettovolum over bruksareal Nettovolum over nettoareal

27

28 Samme definisjoner som NS 3940:2007, på BTA og BRA Definerer P-ROM og S-ROM Ikke krav til gulv, eller krav til at arealene skal være tilgjengelig

29 Krav til megler Ved annonsering i papirbasert medier:» Boenhetens totale BRA» Samlet areal for P-ROM

30 I salgsoppgaver, prospekter, internettannonser:» BRA for hver etasje» BRA for boenheten» Samlet areal for P-ROM» Oversikt over P-ROM

31 VEILEDER VED OMSETNING AV BOLIGER Primære rom (P-ROM) kan være:» Oppholdsrom» Soverom» Kjøkken» Entre/vindfang/gang» Bad/dusj/toalett/vaskerom/badstu» Rom for kommunikasjon inkl. trapp mellom rom som nevnt over

32 Sekundære rom kan være:» Boder» Tekniske rom» Garasje

33 Det er bruken av rommet som avgjør om det defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM). Bruken av rommet kan være i strid med byggeteknisk forskrift eller mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.

34

35

36

37

38 Krav 1- Høyde

39 Krav 2 -Gulv Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjeareal.

40 Krav 3 - Tilgjengelighet Dør, luke, trapp, permanent eller nedfellbar stige.

41 TRE KRAV TIL MÅLVERDIGHET» Fri høyde over gulv 1,90m eller mer i en bredde på minst 0,60m. Der det er skråtak regnes som målverdig inntil 0,60 m utenfor høyden 1,90m.» Det stilles krav til tilgjengelighet med luke, dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige.» Areal som skal måles skal ha gangbart gulv. Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes ikke med i etasjeareal.

42 Måling av høyder» Høyden angis i meter med to desimaler» Ved arealmåling av boliger er det ikke nødvendig å oppgi høyden. Avvik fra normalhøyde i boligen bør angis i takstrapporten» Ved arealmåling av næringseiendommer skal høyden oppgis i rom med takhøyde over 4,90meter.

43 Primære rom (P-ROM) -I prinsipp samme rom som hoveddel i tidligere NS (boligareal). -Ingen krav til lovlighet, må ikke tilfredsstille forskrifter.

44 I hovedsak er det bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM, men i mange tilfeller må takstmannen la sitt skjønn overstyre hovedregelen. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene.

45 P-ROM Kjellerstue Peisestue TV-stue Loftstue Lekerom Arbeidsrom Hjemmekontor Pc-rom Medierom Bibliotek Innredet hobbyrom Trimrom (må ha fastmontert utstyr, f.eks ribbevegger) Stue Allrom

46 P-ROM

47 Sekundærdel (S-ROM) -Samme rom som tilleggsdel i tidligere NS 3940 utg 1986.

48 Sekundærdel S-ROM

49 BRUK AV UTTRYKKET P-ROM

50

51

52

53 Er det en innglasset balkong uten mer innredning, skal det være S-ROM Er det innredet og benyttes som oppholdsrom, skal det være P-ROM. Teksten under anvendelse, vil i tilfelle bli stue, eller tilsvarende rom blant P-ROM listen.

54

55

56

57

58

59

60

61

62 Bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger Bruttoareal er areal av målverdig deler begrenset av ytterveggens utside

63 Bruksareal er bruttoareal minus areal som opptas av yttervegger

64 Nettoareal er areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdeler Mao areal begrenset av bygningsdeler som vegger, søyler, sjakter.

65 AREALMÅLING NÆRING. Det vises til reglene i pkt. 4 Bruttoareal (BTA) og pkt. 5 Bruksareal (BRA) Generelt: De generelle målereglene i dette dokumentet gjelder også for næringseiendommer. Begrepene P-ROM og S-ROM benyttes ikke ved næringseiendom. Målereglene for næring skal benyttes ved kjøp/salg og utleie.

66 AREALMÅLING NÆRING. Rom med takhøyde over 4,90 meter. Her skal takhøyde og BRA (NTA) for den delen hvor takhøyden etter dette er over 4,90 meter alltid oppgis. Takhøyde måles som høyde underkant bærende konstruksjon. Minste og største innvendige høyder skal oppgis. Romfordeling skal alltid oppgis. Torg, lysgårder, overbygget atrium etc. måles og oppgis for seg.

67 NITO TAKST, SKAL VED TAKSERING MÅLE ETTER:

68 Bergen tingrett 2009: Leilighet 27 m², avvik 1,5m², som er 5,6 % ansett som mangel Arealavvikdommen i Høyesterett Leilighet 112 m², avvik 10 m², som er 8,9 % ansett som mangel Borgarting i 2005: Leilighet 60 m², avvik 6 m², som er 6,9 % ansett som mangel Trenden er jo mindre leilighet, jo mindre avvik.